Геннадий Стерник
сертификация
курсы
статьи
конкурсы
о компании
библиотека
мониторинг
конференции
об авторе, новости сайта, анонсы
ссылки
e-mail
e-mail
Интернет-агентство СТЕРНО.РУ
designed by NIKE
Система индексов рынка недвижимости, рассчитываемых в АКЦ "МИЭЛЬ-Недвижимость"
Краснопольская Анастасия Николаевна. "МИЭЛЬ-Недвижимость", Москва

Краснопольская А.Н.

СИСТЕМА ИНДЕКСОВ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ, РАССЧИТЫВАЕМЫХ В АКЦ «МИЭЛЬ-НЕДВИЖИМОСТЬ»

1. Описание динамических рядов в абсолютных величинах и с помощью индексов на примере объемов операций
Компании «МИЭЛЬ-Недвижимость» первичного рынка Москвы. Преимущества использования индексов

Индекс – это показатель сравнения двух состояний одного и того же явления во времени или в пространстве. Первые практические применения индексов в экономике произошли в конце 18 века на фондовом рынке, в настоящее время использование индексов практикуется практически во всех областях экономики, а процедура использования индексов получила название «статистический индексный метод».

Уникальной отличительной особенностью системы индексов является оперативность восприятия информации, индексы позволяют хорошо ориентироваться в текущей ситуации и понять существующие тенденции. Легкое восприятие индексов обусловлено тем, что они являются безразмерными величинами, их значение показывает либо количество раз, в которое изменилась величина признака, либо его процентное изменение. Например, фраза «количество сделок Компании «Миэль-Недвижимость» на первичном рынке Москвы в марте сократилось на 92 шт.» не удобна для восприятия, а фраза «объем сделок сократился на 70%» носит более информативный характер.

К какому бы экономическому явлению ни относились индексы, чтобы рассчитать их, необходимо сравнивать различные уровни одного и того же показателя, которые относятся либо к различным периодам времени, либо к различным значениям параметра. На рынке недвижимости этими параметрами могут выступать: - пространственные характеристики (например, изменение ценовых характеристик объекта в зависимости от его местоположения); - структурные характеристики (например, средняя удельная цена сделок зависит от строительной готовности дома).

Каждый индекс включает два вида данных: оцениваемые данные (отчетные), и данные, которые используются в качестве базы сравнения (базисные). Выбор базы определяется целью исследования (в АКЦ принятый базисный период – декабрь 2004 г., но иногда употребляются и другие периоды).

2. Цепные и базовые индексы, их преимущества при описании динамического ряда с сезонными колебаниями

При изучении динамики за базисную величину принимают размер показателя в периоде, предшествующем отчетному. При этом возможны два способа расчета индексов – цепной и базисный. Цепные индексы получают путем сопоставления текущих уровней с предыдущим. Следовательно, база сравнения непрерывно меняется, такие индексы принято называть индексами прироста. Как и все индексы, они могу измеряться в процентах или разах:

Индекс роста:

где y0 – значение показателя в базовом периоде.

Индекс роста может быть больше единицы и меньше единицы (в этом случае он указывает на снижение показателя относительно базового периода).

Если за базовый принять декабрь (i-1)-го года, а за отчетный – декабрь i-го года, то индекс роста будет называться годовым индексом роста.

Например, для того чтобы рассмотреть динамику объемов сделок Компании «МИЭЛЬ-Недвижимость» на первичном рынке Москвы можно применить индексы роста и прироста. Индекс прироста в 1 кв. 2005 г. показал, что объем сделок Компании снизился на 20% (индекс прироста -0,20), а по сравнению с 1 кв. 2005 г. объем сделок увеличился в 1,1 раза или на 10% (об этом говорит индекс роста).

Видно, что приросты и темпы роста тесно связаны и могут выражать (в разных единицах) одну и ту же величину.

Знание нескольких цепных приростов позволяет вычислить любой цепной индекс роста:

Известно, что многие экономические явления (в том числе и на рынке недвижимости) могут изменяться в течение года под воздействием факторов сезонности. В экономике довольно много показателей, на которых оказывает влияние сезонность: динамика промышленного производства, величина заработной платы, активность работодателей, в отношении рынка недвижимости показателями, на которые влияет сезонность, могут выступать показатели активности потребительского спроса, динамики объемов строительства и ввода жилых площадей. Поэтому сравнивать показатели только по отношению к предыдущему периоду не всегда целесообразно.

Для исключения влияния сезонности в качестве базового периода выбирается не предыдущий и не один и тот же период, а «тот же период прошлого года». Например, индекс за декабрь рассчитывается по отношению к декабрю прошлого года, за январь – по отношению к январю и т.д. Такие индексы называются «индексы с исключенной сезонностью» и используются для сопоставления динамики рынка в текущем и в предыдущем году.

В следующем докладе будет приведен пример сезонного спроса покупательской активности на рынке загородной недвижимости.

3. Индексы, используемые для описания ценовых характеристик:
реальный и номинальный индекс роста, IGS. Примеры применения индексов
при описании динамики средних удельных цен сделок Компании «МИЭЛЬ-Недвижимость»
на первичном рынке Москвы.

Вышеприведенные формулы расчеты индексов к ценовым характеристикам показывают номинальные изменения цен. Однако, как известно, динамика номинальных индексов цен не вполне отражает реальное изменение стоимости недвижимости – ее необходимо скорректировать на инфляцию.

В условиях двухвалютности рынка недвижимости, когда во многих городах и регионах объекты выставляются на рынок с ценой предложения, выраженной в долларах, долларовую цену также необходимо корректировать – на инфляцию доллара в России. Она зависит от изменения курсового соотношения рубля к доллару и от рублевой инфляции.

Индексы рублевых и долларовых цен, очищенные от инфляции, называются индексами реальной цены, или реальными индексами.

Расчет производится по формуле

В зависимости от решаемой задачи в качестве индекса инфляции рубля могут использоваться либо индекс потребительских цен, либо индексы инфляции по различным группам товаров, например, по товарам повседневного спроса, по промышленным товарам, по строительной продукции и т.д.

4. Индексы, используемые для описания ценовых характеристик:
индексы при постоянной и фактической структуре, индексы структурных сдвигов.
Примеры применения индексов при описании средних удельных цен сделок Компании «МИЭЛЬ-Недвижимость».

Для того чтобы оценить в связи с какими факторами происходит изменение цен, применяют различные виды индексов.

Индекс, рассчитанный при постоянной структуре, соответствующей базовому периоду показывает изменение индексируемого показателя без учета структурного фактора, т.е. в индексе постоянного состава для устранения влияния структуры совокупности (выборки) она остается неизменной (фиксируется на уровне одного из периодов). Индекс постоянного состава показывает только изменение индексируемого показателя (в отличие от изменения структуры) и определяется по формуле средневзвешенного арифметического:

Индекс структурных сдвигов показывает изменение индексируемого показателя под влиянием изменения структуры совокупности (выборки), т.е. в индексе структурных сдвигов индексируемый показатель остается на прежнем уровне, а учитывается только изменение в структуре элементов совокупности (выборки) в отчетном периоде относительно базового. Индекс структурных сдвигов определяется по формуле:

Индекс структурных сдвигов определяется по формуле:

Имея средние, определенные по каждой подвыборке, можно индекс переменной структуры также определять по формуле среднего арифметического:

Из сопоставления трех формул следует, что все три рассмотренных индекса образуют единую систему, в которой они взаимосвязаны следующим образом:

Пример расчета индексов для операций Компании «МИЭЛЬ-Недвижимость» на первичном рынке жилья Москвы. Структура выбрана по АО.

На графике приведена динамика индексов при постоянной и фактической структуре сделок и индекс структурных сдвигов для средних удельных цен операций Компании. За базовый период взят декабрь 2004 г. Проанализируем динамику индекса при фактической структуре операций. Она показывает, что рост средних удельных цен сделок Компании вплоть до октября 2005 г. носил умеренный характер, а с ноября 2005 г. начался бурный рост цен. Значение индекса в декабре 2005 г. составило 1,308, то есть средняя удельная цена выросла за год на 30,8%, а в марте значение индекса составило 1,501, то есть за 15 месяцев, средняя удельная цена сделок увеличилась более чем в полтора раза.

Значение индекса структурных сдвигов с начала 2005 г. постоянно, хоть и неравномерно, снижается. Уже с марта 2005 г. его значение меньше 1, исключение составил только июль 2005 г. Минимум значения приходится на февраль 2006 г. (0,860). Это говорит о том, что изменение структуры сделок оказывает сдерживающее влияние на рост средних удельных цен сделок. И действительно, анализируя структуру сделок по АО видим, что доля сделок в АО с низким уровнем цен постоянно растет. В феврале 2006 г. доля сделок в ЮВАО достигла 53,5% от общего объема (он занимает последнее место в ранкинге сделок по ценовым характеристикам).

Пример расчета индексов для операций Компании «МИЭЛЬ-Недвижимость» на первичном рынке жилья Москвы. Структура выбрана по категориям дома.

Из динамики индекса структурных сдвигов видно, что вплоть до октября 2005 г., структура сделок оказывала положительное влияние на рост средней удельной цены сделок (в среднем доля сделок в панельных домах за этот период составляла 32% от общего объема). Максимум индекса структурных сдвигов приходится на июнь 2005 г., его значение составило 1,044, а с июля начинается прослеживаться тенденция к его снижению (исключение составил декабрь 2005 г.). Такая ситуация связана с увеличением сделок в «недорогих» панельных домах, в марте их доля составила 54%, а индекс структурных сдвигов составил 0,971.

С начала 2006 г. рост средней удельной цены сделок происходит в основном за счет удорожания самих объектов. Индекс при фактической структуре составил в марте 2006 г. 1,522, а при структуре декабря 2004 г. 1,591.

Таким образом, было проиллюстрировано использование индексов при анализе объемных и ценовых характеристик операций Компании «МИЭЛЬ-Недвижимость» на первичном рынке Москвы.

Rambler's Top100