Геннадий Стерник
сертификация
курсы
статьи
конкурсы
о компании
библиотека
мониторинг
конференции
об авторе, новости сайта, анонсы
ссылки
e-mail
e-mail
Интернет-агентство СТЕРНО.РУ
designed by NIKE
Ставрополь. Анализ рынка жилой недвижимости. Август 2018
(Елена Молибога, специалист отдела оценки, Айрат Валиуллин, специалист отдела оценки, Центр "Илекта")

Данный анализ проведен с целью определения реальной ситуации на рынке жилой недвижимости. Он выполнен на основе данных предложений продажи в настоящий момент наиболее полных и достоверных источников информации о рынке жилой недвижимости.

Наиболее существенное влияние на рынок недвижимости оказывают такие ценообразующие факторы как:

а) объективные факторы – это экономические факторы, которые определяют средний уровень цен конкретных сделок субъектами недвижимости. Их можно подразделить на макроэкономические (факторы, связанные с общей конъюнктурой рынка – налоги, пошлины, динамика курса доллара, инфляция, безработица, уровень и условия оплаты труда, потребность в объектах недвижимости, развитие внешнеэкономической деятельности и т.д.) и микроэкономические (факторы, характеризующие объективные параметры конкретных сделок);

б) физические факторы – местонахождение (удаленность от центра, степень развития инфраструктуры и транспортного сообщения, архитектурно-конструктивные решения, состояние объекта недвижимости, наличие коммуникаций);

в) факторы, влияющие на скорость продажи – количество аналогичных предложений, их соотношение со спросом именно в этой части города, характер сделки («прямая» или «встречная» продажа), юридическая «чистота» объекта;

г) факторы, связанные с феноменом массового сознания и факторы психологического характера (реклама, инфляционные ожидания, симпатии, осведомленность и т.д.).

Рынок жилой недвижимости может быть подразделен на первичный рынок квартир, вторичный рынок квартир и рынок домовладений. На первичном и вторичном рынке квартир могут быть выделены следующие сегменты: 1-комнатные, 2-комнатные, 3-комнатные и многокомнатные.

В рамках данного исследования, на территории г. Ставрополь выделяются следующие функциональные (географические) районы согласно общепринятому в населенном пункте районированию: Северо-Запад, Центр (вкл. Ботаника, Осетинка), Юго-Запад и Другие. Под «Другими» районами здесь и далее понимаются следующие районы: 204-й квартал, Мамайка, Ташла, Туапсинка, Чапаевка, а также районы, не выделенные по экономическому сегменту.

Дифференциация по классам качества (эконом, комфорт, бизнес, элитный) достаточно затруднена. Реально присутствуют классы эконом и комфорта, а также единичные предложения бизнес-класса, однако многие застройщики позиционируют свой продукт в более «высоких» сегментах (бизнес и элитный). Тем не менее, на наш взгляд, уровень цен, сложившийся на рынке в настоящее время, практически полностью исключает бизнес и тем более элитый, т.к. себестоимость такого строительства будет как минимум равна рыночной цене, а возможно и выше, что исключает прибыль предпринимателя как таковую.

Дифференциация также возможна по конструктивной схеме предлагаемых объектов на: кирпичные и каменные, панельные (включая «французскую» панель) и каркасно-монолитные дома.

Интервал осуществляемого исследования принят равным месяцу. В данном случае исследуемый месяц – август  2018 года

Общая структура предложения жилой недвижимости представлена на рисунке 1.

Рисунок 1 – Общая структура предложения

Анализ показывает, что наибольшую долю рынка жилой недвижимости представляют объекты вторичного рынка квартир (73%), а наименьшую – объекты первичного рынка квартир (12%) и домовладений (15%).

В целом рынок квартир можно разделить на первичный и вторичный рынок, цены на которых, при прочих равных условиях (площадь, месторасположение, планировка и т.д.) существенно отличаются. К первичному рынку были отнесены предложения о продаже квартир в домах, сданных в эксплуатацию не более 1 года назад, либо строящихся домах, а ко вторичному – квартиры в домах, сданных в эксплуатацию более 1 года назад.

Первичный рынок квартир

Анализ динамики цен подразделен на две составляющие: долгосрочная (с интервалом 1 год) и краткосрочная (с интервалом 1 месяц) составляющие.

Долгосрочная динамика представлена на рисунках 2-4.

Рисунок 2 – Долгосрочная динамика средней цены предложений продажи 1 кв.м на первичном рынке квартир в руб.

За исследуемый интервал времени (с 2009 г. по 2017 г.) средняя цена предложений продажи 1 кв. м на первичном рынке квартир выросла на 5 186 руб.

Рисунок 3 – Долгосрочная динамика средней цены предложений продажи 1 кв.м на первичном рынке квартир в %

За исследуемый интервал времени (с 2009 г. по 2017 г.) средняя цена предложений продажи 1 кв. м на первичном рынке квартир выросла на 17%.

Количество выявленных, обработанных и включенных в анализируемую выборку объявлений о продаже квартир на первичном рынке квартир представлено на рисунке 4:

Рисунок 4 – Количество объявлений о продаже квартир на первичном рынке квартир

Для анализа краткосрочной динамики цен предложений продажи на первичном рынке квартир были рассмотрены и отобраны доступные объявления предложений продажи в данном сегменте жилой недвижимости. В качестве базиса (100%) используется средний показатель за 2009 год (30 408 руб./кв.м). Результат представлен в таблице 1.

Таблица 1 – Краткосрочная динамика средних цен предложений продажи на первичном рынке квартир, руб./кв.м

 

Март 2018 г.

Апрель 2018 г.

Май 2018 г.

Июнь 2018 г.

Июль 2018 г.

Август 2018 г.

Средняя

37 211

36 860

37 691

37 672

36 868

37 365

Динамика

122%

121%

124%

124%

121%

123%

Выборка

1 503

1 137

1 025

1 150

875

1 046

Краткосрочная динамика средней цены предложений продажи на первичном рынке квартир, выраженная в руб., в графическом виде представлена на рисунке 5:

Рисунок 5 – Краткосрочная динамика средней цены предложений продажи 1 кв.м на первичном рынке квартир в руб.

Краткосрочная динамика средней цены предложений продажи на первичном рынке квартир, выраженная в процентах, в графическом виде представлена на рисунке 6:

Рисунок 6 – Краткосрочная динамика средней цены предложений продажи 1 кв.м на первичном рынке квартир в %

Количество выявленных, обработанных и включенных в анализируемую выборку объявлений о продаже квартир на первичном рынке квартир представлено на рисунке 7:

Рисунок 7 – Количество объявлений о продаже квартир на первичном рынке квартир

Анализ ситуации, сложившейся на первичном рынке квартир может быть выполнен с точки зрения местонахождения объекта жилой недвижимости. Структура предложения, согласно принятому районированию г. Ставрополь, представлена на рисунке 8:

Рисунок 8– Структура предложения по районам города

Из проанализированных данных видно, что наибольший объем предложений, а именно 45%, находится в Юго-Западном районе, а наименьшим объемом представлен Северо-Западный район – 11%.

Структура предложения на первичном рынке квартир в выделенных сегментах представлена на рисунке 9:

Рисунок 9– Структура предложения согласно принятому сегментированию

Анализ показывает, что согласно принятому сегментированию наиболее выставляемыми на продажу являлись 1-комнатные квартиры (50%), а наименее выставляемыми – многокомнатные 1%) .

Данные проведенного анализа цен предложений в августе 2018 г. на первичном рынке квартир представлены в таблице 2.

Таблица 2 – Ценовая ситуация на первичном рынке квартир, руб./кв.м

Вторичный рынок квартир

Анализ динамики цен подразделен на две составляющие: долгосрочная (с интервалом 1 год) и краткосрочная (с интервалом 1 месяц) составляющие.

Долгосрочная динамика представлена на рисунках 10-12.

Рисунок 10 – Долгосрочная динамика средней цены предложений продажи 1 кв.м на вторичном рынке квартир в руб.

За исследуемый интервал времени (с 2009 г. по 2017 г.) средняя цена предложений продажи 1 кв. м на первичном рынке квартир выросла на 4 237 руб.

Рисунок 11 – Долгосрочная динамика средней цены предложений продажи 1 кв.м на вторичном рынке квартир в %

За исследуемый интервал времени (с 2009 г. 2017 г.) средняя цена предложений продажи 1 кв. м на первичном рынке квартир выросла на 12%.

Количество выявленных, обработанных и включенных в анализируемую выборку объявлений о продаже квартир на первичном рынке квартир представлено на рисунке 12:

Рисунок 12 – Количество объявлений о продаже квартир на вторичном рынке квартир

Для анализа краткосрочной динамики цен предложений продажи на вторичном рынке квартир были рассмотрены и отобраны доступные объявления предложений продажи в данном сегменте жилой недвижимости. В качестве базиса (100%) используется средний показатель за 2009 год (34 636 руб./кв.м). Результат представлен в таблице 3.

Таблица 3 – Краткосрочная динамика средних цен предложений продажи на вторичном рынке квартир, руб./кв.м

 

Март 2018 г.

Апрель 2018 г.

Май 2018 г.

Июнь 2018 г.

Июль 2018 г.

Август 2018 г.

Средняя

39 297

39 416

39 015

39 399

40 058

40 261

Динамика

113%

114%

113%

114%

116%

116%

Выборка

7 777

7 187

6 985

7 483

5 392

6 489

Краткосрочная динамика средней цены предложений продажи на вторичном рынке квартир, выраженная в руб., в графическом виде представлена на рисунке 13:

Рисунок 13 – Краткосрочная динамика средней цены предложений продажи 1 кв.м на вторичном рынке квартир в руб.

Краткосрочная динамика средней цены предложений продажи на вторичном рынке квартир, выраженная в процентах, в графическом виде представлена на рисунке 14:

Рисунок 14 – Краткосрочная динамика средней цены предложений продажи 1 кв.м на вторичном рынке квартир в %

Количество выявленных, обработанных и включенных в анализируемую выборку объявлений о продаже квартир на вторичном рынке квартир представлено на рисунке 15:

Рисунок 15 – Количество объявлений о продаже квартир на вторичном рынке квартир

Анализ ситуации, сложившейся на вторичном рынке квартир может быть выполнен с точки зрения местонахождения объекта жилой недвижимости. Структура предложения, согласно принятому районированию г. Ставрополь, представлена на рисунке 16:

Рисунок 16– Структура предложения по районам города

Из проанализированных данных видно, что наибольший объем предложений, а именно 47%, находится в Юго-Западном районе, а наименьшим объемом представлены Другие районы – 9%.

Структура предложения на вторичном рынке квартир в выделенных сегментах представлена на рисунке 17:

Рисунок 17– Структура предложения согласно принятому сегментированию

Анализ показывает, что согласно принятому сегментированию наиболее выставляемыми на продажу являлись 1-комнатные квартиры (41%), а наименее выставляемыми – многокомнатные квартиры (4%) .

Данные проведенного анализа цен предложений в августе 2018 г. на вторичном рынке квартир представлены в таблице 4.

Таблица 4 – Ценовая ситуация на вторичном рынке квартир, руб./кв.м

1-комнатные квартиры

Средняя цена 1 кв. м 1-комнатных квартир первичного рынка в августе 2018 года

составила  36 988 руб. +/- 1,69%, изменение к предыдущему месяцу находится в рамках статистической погрешности, индекс к базису составляет 1,333 Минимальная цена 1 кв. м составила 23 050  руб., максимальная – 64 676 руб.

Средняя цена единой 1-комнатной квартиры первичного рынка составила 1 475 486 руб., минимальная – 600 000 руб., максимальная – 3 100 000 руб.

Средняя площадь 1-комнатных квартир первичного рынка составила 36,9 кв. м, минимальная – 23  кв. м, максимальная – 75 кв. м.

Средняя цена 1 кв. м 1-комнатных квартир вторичного рынка в августе 2018 года

составила  40 635 руб. +/- 0,88 %, изменение к предыдущему месяцу находится в рамках статистической погрешности, индекс к базису составляет 1,200 Минимальная цена 1 кв. м составила 20 548 руб., максимальная – 97 484 руб.

Средняя цена единой 1-комнатной квартиры вторичного рынка составила 1 634 364 руб., минимальная – 600 000 руб., максимальная – 6 500 000 руб.

Средняя площадь 1-комнатных квартир вторичного рынка составила 35,8 кв. м, минимальная – 24 кв. м, максимальная – 78 кв. м.

Результаты анализа в графическом виде представлены ниже:

Таблица 5 – Краткосрочная динамика средних цен предложений 1-комнатных квартир, руб./кв.м

Сегмент рынка

Март 2018 г.

Апрель 2018 г.

Май 2018 г.

Июнь 2018 г.

Июль 2018 г.

Август 2018 г.

Индекс к базису

Первичный рынок

34 967

35 205

35 106

35 676

36 069

36 988

1,333

Вторичный рынок

40 551

39 516

39 415

39 784

40 547

40 635

1,200

Рисунок 18 –Краткосрочная динамика средней цены предложений, руб.

Рисунок 19 – Краткосрочная динамика средней цены предложений, %

2-комнатные квартиры

Средняя цена 1 кв. м 2-комнатных квартир первичного рынка в августе 2018 года составила 36 475 руб. +/- 2,45%, изменение к предыдущему месяцу находиться в рамках статистической погрешности, индекс к базису составляет 1,328. Минимальная цена 1 кв. м составила 20 469 руб., максимальная – 60 365 руб.

Средняя цена единой 2-комнатной квартиры первичного рынка составила 2 536 265 руб., минимальная -1 150 000 руб., максимальная – 6 600 000 руб.

Средняя площадь 2-комнатных квартир первичного рынка составила 65,4 кв. м, минимальная – 32 кв. м, максимальная – 115  кв. м.

Средняя цена 1 кв. м 2-комнатных квартир вторичного рынка в августе 2018 года

составила  42 046 руб. +/- 1,20%, изменение к предыдущему месяцу находится в рамках статистической погрешности, индекс к базисному месяцу составляет 1,276. Минимальная цена 1 кв. м составила 16 654 руб., максимальная – 78 348 руб.

Средняя цена единой 2-комнатной квартиры вторичного рынка составила 2 457 376  руб., минимальная – 670 000 руб., максимальная 9 000 000 руб.

Средняя площадь 2-комнатных квартир вторичного рынка составила 58,2 кв. м, минимальная –26 кв. м, максимальная – 155кв. м.

Результаты анализа в графическом виде представлены ниже:

Таблица 6 – Краткосрочная динамика средних цен предложений 2-комнатных квартир, руб./кв.м

Сегмент рынка

Март 2018 г.

Апрель 2018 г.

Май 2018 г.

Июнь 2018 г.

Июль 2018 г.

Август 2018 г.

Индекс к базисному месяцу

Первичный рынок

36 629

36 177

36 469

36 896

36 170

36 475

1,328

Вторичный рынок

40 055

40 927

41 102

41 046

41 879

42 046

1,276

Рисунок 18 –Краткосрочная динамика средней цены предложений, руб.

Рисунок 19 – Краткосрочная динамика средней цены предложений, %

3-комнатные квартиры

Средняя цена 1 кв. м 3-комнатных квартир первичного рынка в августе 2018 года составила  37 535 руб. +/- 3,6%, изменение к предыдущему месяцу находиться в рамках статистической погрешности, индекс к базису составляет 1,152. Минимальная цена 1 кв. м составила 21 276 руб., максимальная – 65 300 руб.

Средняя цена единой 3-комнатной квартиры первичного рынка составила 3 745 354 руб., минимальная – 1 530 000 руб., максимальная – 9 800 000 руб.

Средняя площадь 3-комнатных квартир первичного рынка составила 97,8 кв. м, минимальная –63 кв. м, максимальная –220 кв. м.

Средняя цена 1 кв. м 3-комнатных квартир вторичного рынка в августе 2018 года

составила  40 785 руб. +/- 1,44%, изменение к предыдущему месяцу находиться в рамках статистической погрешности, индекс к базису составляет 1,278. Минимальная цена 1 кв. м  составила 20 000 руб., максимальная – 110 000 руб.

Средняя цена единой 3-комнатной квартиры вторичного рынка составила 3 386 586 руб., минимальная – 1 350 000 руб., максимальная – 17 800 000 руб.

Средняя площадь 3-комнатных квартир вторичного рынка составила 82,8 кв. м, минимальная –35 кв. м, максимальная – 220 кв. м.

Результаты анализа в графическом виде представлены ниже:

Таблица 7 – Краткосрочная динамика средних цен предложений 3-комнатных квартир, руб./кв.м

Сегмент рынка

Март 2018 г.

Апрель 2018 г.

Май 2018 г.

Июнь 2018 г.

Июль 2018 г.

Август 2018 г.

Индекс к базисному месяцу

Первичный рынок

36 201

35 804

36 854

36 548

37 000

37 535

1,152

Вторичный рынок

38 947

39 844

39 541

39 786

40 657

40 785

1,278

Рисунок 18 –Краткосрочная динамика средней цены предложений, руб.

Рисунок 19 – Краткосрочная динамика средней цены предложений, %

Многокомнатные квартиры

Средняя цена 1 кв. м многокомнатных квартир первичного рынка в августе 2018 года составила 38 463 руб. +/- 11,77%, изменение к предыдущему более 1%, что находиться в рамках статистической погрешности, индекс к базису месяцу составляет 1,402. Минимальная цена 1 кв. м составила 20 356 руб., максимальная – 57 446 руб.

Средняя цена единой многокомнатной квартиры первичного рынка составила

5 135 269 руб., минимальная – 3 050 000 руб., максимальная – 8 100 000 руб.

Средняя площадь многокомнатных квартир первичного рынка составила 131 кв. м, минимальная –100 кв. м, максимальная – 158 кв. м.

Средняя цена 1 кв. м многокомнатных квартир вторичного рынка в августе 2018 года составила 38 563 руб. +/- 3,73%, изменение к предыдущему более 1%, что находиться в рамках в рамках статистической погрешности, индекс к базисному месяцу составляет 1,161. Минимальная цена 1 кв. м составила 21 354 руб., максимальная – 86 475 руб.

Средняя цена единой многокомнатной квартиры вторичного рынка составила

3 745 369 руб., минимальная – 1 600 000 руб., максимальная – 15 500 000 руб.

Средняя площадь многокомнатных квартир вторичного рынка составила 105,8 кв. м, минимальная –63 кв. м, максимальная – 287 кв. м.

Полученные значения средних цен на первичном и вторичном рынке многокомнатных квартир могут быть объяснены тем, что в выделенном массиве данных удельный вес объектов, расположенных в центральном районе, на первичном рынке значительно превышает аналогичные показатели вторичного рынка (2/3 многокомнатных квартир первичного рынка расположены в центральном районе), что приводит к общему поднятию уровня средней цены многокомнатных квартир первичного рынка.

Результаты анализа в графическом виде представлены ниже:

Таблица 8 – Краткосрочная динамика средних цен предложений многокомнатных квартир, руб./кв.м

Сегмент рынка

Март 2018 г.

Апрель 2018 г.

Май 2018 г.

Июнь 2018 г.

Июль 2018 г.

Август 2018 г.

Индекс к базисному месяцу

Первичный рынок

41 047

40 253

42 333

41 567

38 234

38 463

1,402

Вторичный рынок

37 634

37 377

36 001

36 978

37 150

37 576

1,161

Рисунок 18 –Краткосрочная динамика средней цены предложений, руб.

Рисунок 19 – Краткосрочная динамика средней цены предложений, %

Домовладения

Минимальная цена домовладения зафиксирована в «Юго-Западном» районе и составила

1 200 000 руб., максимальная в «Центре» – 60 000 000

Минимальная площадь домовладений–63 кв. м, максимальная – 330 кв. м.

Результаты анализа в графическом виде представлены ниже:

Таблица 9 – Диапазон цен и средняя цена предложения 1 кв. м домовладений на рынке жилой недвижимости г. Ставрополя

Район

домовладения

Диапазон цен , руб

Диапазон цен за 1 кв.м.

ср. цена за кв. м.

Юго-запад

1 200 000-35 300 000

24 300 –80 465

47 586

Северо-запад

1 320 000 –32 500 000

43 470-89 799

47 848

Центр

1 520 000-60 000 000

26 635 –155 000

58 243

Другие районы

1 670 000-24 500 000

26 489-59 536

45 632

Всего, руб./кв. м

1 200 000-60 000 000

24 300-155 000

49 827

Таблица 10 – Краткосрочная динамика средних цен предложений домовладений, руб./кв.м

Март 2018 г.

Апрель 2018 г.

Май 2018 г.

Июнь 2018 г.

Июль 2018 г.

Август 2018 г.

49 769

49 040

49 814

49 943

49 507

49 827

Рисунок 20 –Краткосрочная динамика средней цены предложений, руб.

Рисунок 21 – Краткосрочная динамика средней цены предложений, %

Скидка на торг, согласно данным исследования «Коллективные экспертные оценки характеристик рынка недвижимости»*, при сделках с жилой недвижимостью:

– средняя скидка на цены квартир – 3% (расширенный интервал – от 2 до 7%);

– средняя скидка на цены жилых домов и коттеджей – 6% (расширенный интервал – от 3 до 10%).

Это коррелирует с данными ставропольских риэлтеров**, которые говорят о скидке на торг при совершении сделки с жилой недвижимостью в пределах 3 – 10% (среднее значение).

Тенденции и прогнозы

Долгосрочный анализ рынка жилой недвижимости свидетельствует о росте ценовых показателей во всех исследуемых сегментах в течение последних нескольких лет, а также некой стагнации/снижении в течение последнего 2017 года. Существенное влияние на это оказывает фактор быстрорастущего населения, поддерживающий высокий спрос на объекты жилой недвижимости. В связи с этим, прогноз ценовых показателей и уровня спроса для данных объектов в ближайшей перспективе затруднен.

Источники данных:

- Еженедельная газета «Все для вас», www.vdv-kavkaz.ru

- Городской сайт недвижимости www.1777.ru

Исполнитель:

специалист отдела оценки недвижимости

Молибога Е. О

По интересующим вопросам обращаться по тел.: (8652) 56-55-33.



* Лейфер, Л. А. Справочник оценщика недвижимости. Издание третье. Актуализированное и расширенное. / Л. А. Лейфер, Д. А. Щегурова. - г. Нижний Новгород : Приволжский центр финансового консалтинга и оценки, 2014

**- ИП Исаков А. К. «Бюро доходной недвижимости ПРАКТИК» (practic-realty@yandex.ru, www.practicrealty.narod.ru, тел. 37-13-29, сот. 21-75-59); ИП Балакирева В. М. центр Эксклюзивной недвижимости «Viptoria» (vip-tori@mail.ru тел. 91-80-47); ООО «СтавБизнесКонсалтинг» (г. Ставрополь, ул. Дзержинского, 2а, тел. 41-11-41); ООО «Консалт-бюро» (г. Ставрополь, ул. Мира, 264а оф.: 29, тел. (8652) 29-69-45, 37-30-36)

Rambler's Top100