Геннадий Стерник
сертификация
курсы
статьи
о компании
библиотека
мониторинг
конференции
об авторе, новости сайта, анонсы
ссылки
e-mail
e-mail
Интернет-агентство СТЕРНО.РУ
designed by NIKE
Ставрополь. Анализ рынка офисной недвижимости. Май 2018
(Айрат Валиуллин, специалист отдела оценки, Центр "Илекта")

Данный анализ проведен с целью определения реальной ситуации на рынке коммерческой недвижимости. Он выполнен на основе данных предложений продажи и аренды в настоящий момент наиболее полных и достоверных источников информации о рынке коммерческой недвижимости.

Наиболее существенное влияние на рынок недвижимости оказывают такие ценообразующие факторы как:

а) объективные факторы – это экономические факторы, которые определяют средний уровень цен конкретных сделок субъектами недвижимости. Их можно подразделить на макроэкономические (факторы, связанные с общей конъюнктурой рынка – налоги, пошлины, динамика курса доллара, инфляция, безработица, уровень и условия оплаты труда, потребность в объектах недвижимости, развитие внешнеэкономической деятельности и т.д.) и микроэкономические (факторы, характеризующие объективные параметры конкретных сделок);

б) физические факторы – местонахождение (удаленность от центра, степень развития инфраструктуры и транспортного сообщения, архитектурно-конструктивные решения, состояние объекта недвижимости, наличие коммуникаций);

в) факторы, влияющие на скорость продажи – количество аналогичных предложений, их соотношение со спросом именно в этой части города, характер сделки («прямая» или «встречная» продажа), юридическая «чистота» объекта;

г) факторы, связанные с феноменом массового сознания и факторы психологического характера (реклама, инфляционные ожидания, симпатии, осведомленность и т.д.).

Коммерческая недвижимость по функциональному назначению может быть классифицирована на торговую, офисную и производственно-складскую (в соответствии с общепринятой классификацией профессиональных операторов рынка недвижимости).

В стоимость 1 кв.м исследуемых объектов строительства включена стоимость права на земельный участок в тех случаях, когда к продаже предлагается отдельно стоящее здание (комплекс зданий).

На рынке недвижимости существует практика взимания арендной платы за всю общую площадь предлагаемых зданий и помещений. Так, большинство предлагаемых в аренду помещений до 50 кв.м представляют собой основные площади, не включающие вспомогательные площади (коридоры, с/у и пр.), а аналогичные объекты площадью более 50 кв.м уже включают в себя вспомогательные площади, т.е. фактически предлагаются общие площади, что коррелирует с данными ставропольских риэлтеров.**

В рамках данного исследования, на территории г. Ставрополь выделяются следующие функциональные (географические) районы согласно общепринятому в населенном пункте районированию: Северо-Запад, Центр (вкл. Ботаника, Осетинка), Юго-Запад и Другие. Под «Другими» районами здесь и далее понимаются следующие районы: 204-й квартал, Мамайка, Ташла, Туапсинка, Чапаевка, а также районы, не выделенные по экономическому сегменту.

Предполагается, что выявленные предложения как продажи, так и аренды включают НДС (18%). Анализ сложившейся деловой практики показывает, что арендные ставки не включают величину коммунальных платежей, т.е. они оплачиваются арендатором отдельно. Следует также отметить, что типовым показателем является цена аренды 1 кв.м площади в интервал времени, равный месяцу.

Интервал осуществляемого исследования принят равным месяцу. В данном случае исследуемый месяц – май 2018 года

Совокупный рынок офисной недвижимости может быть подразделен на рынок продажи и рынок аренды. Общая структура предложения коммерческой недвижимости представлена на рисунке 1.

Рисунок 1 – Общая структура предложения

Продажа офисной недвижимости

Структура предложений продажи в выделенных сегментах коммерческой недвижимости по функциональному назначению представлена на рисунке 2.

Рисунок 2 – Структура предложений продажи по функциональному назначению

Анализ показывает, что по функциональному назначению наиболее выставляемыми на продажу являлись объекты недвижимости торгового назначения – 39%, а наименее выставляемыми объекты производственно-складского назначения (23%).

Анализ ситуации, сложившейся на рынке офисной недвижимости может быть выполнен с точки зрения местонахождения объекта офисной недвижимости. Структура предложений продажи, согласно принятому районированию г. Ставрополь, представлена на рисунке 3.

Рисунок 3 – Структура предложений продажи по районам города

Из проанализированных данных видно, что наибольший объем предложения офисной недвижимости на продажу, а именно 50% находятся в Юго-западном районе города, а наименьшим объемом представлены Другие районы – данные по предложениям отсутствуют.

В мае 2018 года средняя* цена предложений продажи офисной недвижимости составила  40 093 руб./кв. м стандартная ошибка 4,6%, изменение к предыдущему месяцу 6,3%. Средняя цена предложений продажи 1 кв.м офисной недвижимости колебалась в пределах от 14 067 руб. до     67 647 руб. в зависимости от ценообразующих факторов.

Цена предложения продажи единого объекта недвижимости офисного назначения, млн. руб.

Средняя

5,1

Максимальная

45

Минимальная

0,45

Общая площадь предложения продажи единого объекта недвижимости офисного назначения, кв.м

Средняя

153

Максимальная

1500

Минимальная

12

Соотношение средних цен предложений продажи по районам города приведено на рисунке 4.

Рисунок 4 – Средняя цена предложений продажи 1 кв.м офисной недвижимости по районам города, руб.

Анализ динамики цен подразделен на две составляющие: долгосрочная (с интервалом 1 год) и краткосрочная (с интервалом 1 месяц) составляющие.

Долгосрочная динамика представлена на рисунках 5 и 6.

Рисунок 5 – Долгосрочная динамика средней цены предложений продажи 1 кв.м офисной недвижимости в руб.

За исследуемый интервал времени (с 2009 г. по 2017 г.) средняя цена предложений продажи 1 кв.м офисной недвижимости снизилась на 610 руб.

Рисунок 6 – Долгосрочная динамика средней цены предложений продажи 1 кв.м офисной недвижимости в %

За исследуемый интервал времени (с 2009 г. по 2017 г.) средняя цена предложений продажи 1 кв.м офисной недвижимости снизилась на 2%.

Для анализа краткосрочной динамики цен предложений продажи офисной недвижимости были рассмотрены и отобраны доступные объявления предложений продажи в данном сегменте коммерческой недвижимости. В качестве базиса (100%) используется средний показатель за 2009 год (40 474 руб./кв.м). Результат представлен в таблице 1.

Район

декабрь17

январь18

февраль18

март 18

апрель 18

май 18

Диапазон цен

Юго-запад

35 293

35 253

37 121

38 161

36 126

38 933

15464 - 64220

Северо-запад

35 534

38 355

23 154

-

33 943

29 713

14067 - 43023

Центр

42 642

41 966

38 653

38 592

41 275

43 352

28125 - 67647

Другие

35 000

-

-

-

-

-

-

Средняя

38 884

38 908

36 606

38 260

37 722

40 093

14067 - 67647

Изменения

96%

96%

90%

95%

93%

99%

-

Таблица 1 – Краткосрочная динамика средних цен предложений продажи офисной недвижимости, руб./кв.м

Таблица 1 свидетельствует о том, что на рынке продажи офисной недвижимости наибольшие средние значения цен предложений продажи зафиксированы в Центральном районе города, а наименьшие – в Северо-западном.

Краткосрочная динамика средней цены предложений продажи офисной недвижимости, выраженная в руб., в графическом виде представлена на рисунке 7.

Рисунок 7 – Краткосрочная динамика средней цены предложений продажи 1 кв.м офисной недвижимости в руб.

Краткосрочная динамика средней цены предложений продажи офисной недвижимости, выраженная в процентах, в графическом виде представлена на рисунке 8.

Рисунок 8 – Краткосрочная динамика средней цены предложений продажи 1 кв.м офисной недвижимости в %

Аренда офисной недвижимости

Структура предложений аренды в выделенных сегментах коммерческой недвижимости по функциональному назначению представлена на рисунке 9.

Рисунок 9 – Структура предложений аренды по функциональному назначению

Анализ показывает, что по функциональному назначению наиболее выставляемыми в наем являлись объекты недвижимости офисного назначения – 52% соответственно, а наименее выставляемыми объекты торговой недвижимости (22%).

Анализ ситуации, сложившейся на рынке офисной недвижимости может быть выполнен с точки зрения местонахождения объекта офисной недвижимости. Структура предложений аренды, согласно принятому районированию г. Ставрополя, представлена на рисунке 10.

Рисунок 10 – Структура предложений аренды по районам города

Из проанализированных данных видно, что наибольший объем предложения офисной недвижимости в наем, а именно 49% находится в Центре, а наименьшим объемом представлены Другие районы – 3% соответственно.

В мае 2018 года средняя цена предложений аренды офисной недвижимости составила 376 руб./кв. м/мес. стандартная ошибка 2,98%, изменение к предыдущему месяцу 0,5%. Средняя цена предложений аренды 1 кв. м/мес. офисной недвижимости колебалась в пределах от 133 руб. до 750 руб. в зависимости от ценообразующих факторов.

Цена предложения аренды единого объекта недвижимости офисного назначения, тыс.руб./мес.

Средняя

31,4

Максимальная

370

Минимальная

2,8

Общая площадь предложения аренды единого объекта недвижимости офисного назначения, кв.м

Средняя

87

Максимальная

812

Минимальная

4

Соотношение средних цен предложений аренды по районам города приведено на рисунке 11.

Рисунок 11 – Средняя цена предложений аренды 1 кв. м/мес. офисной недвижимости по районам города, руб.

Анализ динамики цен подразделен на две составляющие: долгосрочная (с интервалом 1 год) и краткосрочная (с интервалом 1 месяц) составляющие.

Долгосрочная динамика представлена на рисунках 12 и 13.

Рисунок 12 – Долгосрочная динамика средней цены предложений аренды 1 кв.м/мес. офисной недвижимости в руб.

За исследуемый интервал времени (с 2009 г. по 2017 г.) средняя цена предложений аренды 1 кв. м/мес. офисной недвижимости снизилась на 56 руб.

Рисунок 13 – Долгосрочная динамика средней цены предложений аренды 1 кв.м/мес. офисной недвижимости в %

За исследуемый интервал времени (с 2009 г. по 2017 г.) средняя цена предложений аренды 1 кв. м/мес. офисной недвижимости снизилась на 13%.

Для анализа краткосрочной динамики цен предложений аренды офисной недвижимости были рассмотрены и отобраны доступные объявления предложений аренды в данном сегменте коммерческой недвижимости. В качестве базиса (100%) используется средний показатель за 2009 год (421 руб./кв.м/мес.). Результат представлен в таблице 2.

Район

декабрь17

январь18

февраль18

март 18

апрель 18

май 18

Диапазон цен

Юго-запад

351

348

372

414

387

370

156 - 750

Северо-запад

340

364

346

337

343

342

133 - 525

Центр

397

412

390

419

393

409

182 - 700

Другие

275

241

249

218

241

191

150 - 222

Средняя

380

373

371

390

374

376

133 - 750

Изменения

90%

89%

88%

93%

89%

89%

-

Таблица 2 – Краткосрочная динамика средних цен предложений аренды офисной недвижимости, руб./кв.м

Таблица 2 свидетельствует о том, что на рынке аренды офисной недвижимости наибольшие значения цен предложений аренды зафиксированы в Центральном районе города, а наименьшие – в Других районах.

Краткосрочная динамика средней цены предложений аренды офисной недвижимости, выраженная в руб., в графическом виде представлена на рисунке 14.

Рисунок 14 – Краткосрочная динамика средней цены предложений аренды 1 кв.м/мес. офисной недвижимости в руб.

Краткосрочная динамика средней цены предложений аренды офисной недвижимости, выраженная в процентах, в графическом виде представлена на рисунке 15.

Рисунок 15 – Краткосрочная динамика средней цены предложений аренды 1 кв.м/мес. офисной недвижимости в %

Скидка на торг, согласно данным исследования «Коллективные экспертные оценки характеристик рынка недвижимости»*, при сделках с офисно-торговой недвижимостью находится в диапазоне 5,3 – 27,2% при продаже и 4,5 – 23,7% при сдаче в аренду, что коррелирует с данными ставропольских риэлтеров**, которые говорят о скидке на торг при совершении сделки с нежилой недвижимостью в пределах 5 – 30%.

Источники данных:

- Еженедельная газета «Все для вас», www.vdv-kavkaz.ru

- Городской сайт недвижимости www.1777.ru

Исполнитель:

Валиуллин Айрат

По интересующим вопросам обращаться по тел.: (8652) 56-55-33; 8-962-442-33-65



* выполнено в соответствии с методологией РГР (Стерник, Г. М. «Анализ рынка недвижимости для профессионалов» / Г. М. Стерник, С. Г. Стерник. - М. : ЗАО «Издательство «Экономика», 2009 - 606 с.)

** ИП Исаков А. К. «Бюро доходной недвижимости ПРАКТИК» (practic-realty@yandex.ru, www.practicrealty.narod.ru, тел. 37-13-29, сот. 21-75-59); ИП Балакирева В. М. центр Эксклюзивной недвижимости «Viptoria» (vip-tori@mail.ru тел. 91-80-47); ООО «СтавБизнесКонсалтинг» (г. Ставрополь, ул. Дзержинского, 2а, тел. 41-11-41); ООО «Консалт-бюро» (г. Ставрополь, ул. Мира, 264а оф.: 29, тел. (8652) 29-69-45, 37-30-36)

* здесь и далее под средней ценой предложения понимается среднеарифметическая цена предложений массива данных

* Лейфер, Л. А. Справочник оценщика недвижимости - 2016. Издание четвертое / Л. А. Лейфер, Т. В. Крайникова. - г. Нижний Новгород : Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки, 2016

** ИП Исаков А. К. «Бюро доходной недвижимости ПРАКТИК» (practic-realty@yandex.ru, www.practicrealty.narod.ru, тел. 37-13-29, сот. 21-75-59); ИП Балакирева В. М. центр Эксклюзивной недвижимости «Viptoria» (vip-tori@mail.ru тел. 91-80-47); ООО «СтавБизнесКонсалтинг» (г. Ставрополь, ул. Дзержинского, 2а, тел. 41-11-41); ООО «Консалт-бюро» (г. Ставрополь, ул. Мира, 264а оф.: 29, тел. (8652) 29-69-45, 37-30-36)

Rambler's Top100