Данный анализ
проведен с целью определения реальной ситуации на рынке коммерческой
недвижимости. Он выполнен на основе данных предложений продажи и аренды в
настоящий момент наиболее полных и достоверных источников информации о рынке
коммерческой недвижимости.
Наиболее
существенное влияние на рынок недвижимости оказывают такие ценообразующие
факторы как:
а)
объективные факторы – это экономические факторы, которые определяют средний
уровень цен конкретных сделок субъектами недвижимости. Их можно подразделить на
макроэкономические (факторы, связанные с общей конъюнктурой рынка – налоги,
пошлины, динамика курса доллара, инфляция, безработица, уровень и условия
оплаты труда, потребность в объектах недвижимости, развитие внешнеэкономической
деятельности и т.д.) и микроэкономические (факторы, характеризующие объективные
параметры конкретных сделок);
б) физические
факторы – местонахождение (удаленность от центра, степень развития
инфраструктуры и транспортного сообщения, архитектурно-конструктивные решения,
состояние объекта недвижимости, наличие коммуникаций);
в) факторы,
влияющие на скорость продажи – количество аналогичных предложений, их
соотношение со спросом именно в этой части города, характер сделки («прямая»
или «встречная» продажа), юридическая «чистота» объекта;
г) факторы,
связанные с феноменом массового сознания и факторы психологического характера
(реклама, инфляционные ожидания, симпатии, осведомленность и т.д.).
Коммерческая
недвижимость по функциональному назначению может быть классифицирована на
торговую, офисную и производственно-складскую (в
соответствии с общепринятой классификацией профессиональных операторов рынка
недвижимости).
В стоимость 1
кв.м исследуемых объектов строительства включена стоимость права на земельный
участок в тех случаях, когда к продаже предлагается отдельно стоящее здание
(комплекс зданий).
На рынке
недвижимости существует практика взимания арендной платы за всю общую площадь
предлагаемых зданий и помещений. Так, большинство предлагаемых в аренду
помещений до 50 кв.м представляют собой основные площади, не включающие
вспомогательные площади (коридоры, с/у и пр.), а аналогичные объекты площадью
более 50 кв.м уже включают в себя вспомогательные площади, т.е. фактически
предлагаются общие площади, что коррелирует с данными ставропольских риэлтеров.
В рамках
данного исследования, на территории г. Ставрополь выделяются следующие функциональные
(географические) районы согласно общепринятому в населенном пункте
районированию: Северо-Запад, Центр (вкл. Ботаника, Осетинка), Юго-Запад и
Другие. Под «Другими» районами здесь и далее понимаются следующие районы: 204-й
квартал, Мамайка, Ташла, Туапсинка, Чапаевка, а также районы, не выделенные по
экономическому сегменту.
Предполагается,
что выявленные предложения как продажи, так и аренды включают НДС (18%). Анализ
сложившейся деловой практики показывает, что арендные ставки не включают
величину коммунальных платежей, т.е. они оплачиваются арендатором отдельно.
Следует также отметить, что типовым показателем является цена аренды 1 кв.м
площади в интервал времени, равный месяцу.
Интервал
осуществляемого исследования принят равным месяцу. В данном случае исследуемый
месяц – май 2017 года
Совокупный рынок
торговой недвижимости может быть подразделен на рынок продажи и рынок аренды.
Общая структура предложения коммерческой недвижимости представлена на рисунке
1.
Рисунок 1 – Общая структура предложения
Продажа торговой недвижимости
Структура
предложений продажи в выделенных сегментах коммерческой недвижимости по
функциональному назначению представлена на рисунке 2.
Рисунок 2 – Структура предложений
продажи по функциональному назначению
Анализ
показывает, что по функциональному назначению наиболее выставляемыми на продажу
являлись объекты недвижимости торгового назначения (54%), а наименее
выставляемыми объекты производственно-складского назначения (12%).
Анализ
ситуации, сложившейся на рынке торговой недвижимости может быть выполнен с
точки зрения местонахождения объекта торговой недвижимости. Структура
предложений продажи, согласно принятому районированию г. Ставрополь,
представлена на рисунке 3.
Рисунок 3 – Структура предложений продажи
по районам города
Из
проанализированных данных видно, что наибольший объем предложения торговой недвижимости
на продажу, а именно 39% находится в Юго-западном районе, а наименьшим объемом
представлены Другие районы – 9%.
В мае 2017 года средняя цена
предложений продажи торговой недвижимости составила 56 901 руб./кв. м стандартная
ошибка 4,1%, изменение к предыдущему месяцу 6,5%. Средняя цена предложений
продажи 1 кв. м торговой недвижимости колебалась в пределах от 11 333
руб. до 180 723 руб. в зависимости от ценообразующих факторов.
Цена предложения продажи единого объекта
недвижимости торгового назначения, млн. руб. |
Средняя |
15 |
Максимальная |
425 |
Минимальная |
0,42 |
Общая площадь предложения продажи единого
объекта недвижимости торгового назначения, кв.м |
Средняя |
297 |
Максимальная |
8 500 |
Минимальная |
15 |
Соотношение средних цен предложений продажи по районам
города приведено на рисунке 4.
Рисунок 4 – Средняя
цена предложений продажи 1 кв. м торговой недвижимости по районам города, руб.
Анализ динамики цен подразделен на две
составляющие: долгосрочная (с интервалом 1 год) и краткосрочная (с интервалом 1 месяц) составляющие.
Долгосрочная динамика представлена на рисунках 5 и
6.
Рисунок 5 – Долгосрочная динамика
средней цены предложений продажи 1 кв.м торговой недвижимости в руб.
За
исследуемый интервал времени (с 2009 г. по 2016 г.) средняя цена предложений
продажи 1 кв. м торговой недвижимости выросла на 9 818 руб.
Рисунок 6 – Долгосрочная динамика
средней цены предложений продажи 1 кв.м торговой недвижимости в %
За
исследуемый интервал времени (с 2009 г. по 2016 г.) средняя цена предложений
продажи 1 кв. м торговой недвижимости выросла на 20%.
Для анализа краткосрочной динамики цен предложений
продажи торговой недвижимости были рассмотрены и отобраны доступные объявления предложений
продажи в данном сегменте коммерческой недвижимости. В качестве базиса (100%)
используется средний показатель за 2009 год (47 964 руб./кв.м). Результат представлен
в таблице 1.
Район |
дек. 16 |
янв. 17 |
февр.17 |
март 17 |
апрель 17 |
май 17 |
Диапазон цен |
Юго-запад |
55 772 |
51 135 |
51 209 |
49 489 |
49 458 |
52 513 |
20661 - 122222 |
Северо-запад |
41 015 |
43 462 |
41 687 |
43 079 |
46 405 |
47 281 |
21471 - 86667 |
Центр |
70 523 |
74 366 |
63 515 |
65 669 |
67 238 |
70 576 |
21667 - 180723 |
Другие |
39 955 |
37 404 |
39 792 |
37 347 |
39 016 |
34 932 |
11333 - 65217 |
Средняя |
57 138 |
57 847 |
51 464 |
52 625 |
53 419 |
56 901 |
11333 - 180723 |
Изменения |
119% |
121% |
107% |
110% |
111% |
119% |
- |
Таблица 1 – Краткосрочная динамика средних цен предложений продажи торговой
недвижимости, руб./кв.м
Таблица 1
свидетельствует о том, что на рынке продажи торговой недвижимости наибольшие
значения цен предложений продажи зафиксированы в Центральном районе города, а
наименьшие – в Других.
Краткосрочная
динамика средней цены предложений продажи торговой недвижимости, выраженная в
руб., в графическом виде представлена на рисунке 7.
Рисунок 7 – Краткосрочная динамика
средней цены предложений продажи 1 кв.м торговой недвижимости в руб.
Краткосрочная
динамика средней цены предложений продажи торговой недвижимости, выраженная в
процентах, в графическом виде представлена на рисунке 8.
Рисунок 8 – Краткосрочная динамика
средней цены предложений продажи 1 кв.м торговой недвижимости в %
Аренда торговой недвижимости
Структура
предложений аренды в выделенных сегментах коммерческой недвижимости по
функциональному назначению представлена на рисунке 9.
Рисунок 9 – Структура предложений аренды
по функциональному назначению
Анализ
показывает, что по функциональному назначению наиболее выставляемыми в наем
являлись объекты недвижимости офисного назначения – 47%, а наименее
выставляемыми объекты производственно-складского назначения (13%).
Анализ
ситуации, сложившейся на рынке торговой недвижимости может быть выполнен с точки
зрения местонахождения объекта торговой недвижимости. Структура предложений
аренды, согласно принятому районированию г. Ставрополь, представлена на рисунке
10.
Рисунок 10 – Структура предложений
аренды по районам города
Из
проанализированных данных видно, что наибольший объем предложения торговой
недвижимости в наем, а именно 58% находится в Центральном районе, а наименьшим
объемом представлены Другие районы– 4% соответственно.
В мае 2017 года средняя цена предложений аренды
торговой недвижимости составила 595 руб./кв. м/мес. стандартная ошибка 10,2%,
изменение к предыдущему месяцу 7%. Средняя цена предложений аренды 1 кв.
м/мес. торговой недвижимости колебалась в пределах от 143 руб. до 4 000 руб.
в зависимости от ценообразующих факторов.
Цена предложения аренды единого объекта
недвижимости торгового назначения, тыс.руб./мес. |
Средняя |
76,6 |
Максимальная |
880 |
Минимальная |
3,5 |
Общая площадь предложения аренды единого
объекта недвижимости торгового назначения, кв.м |
Средняя |
141 |
Максимальная |
852 |
Минимальная |
14 |
Соотношение средних цен предложений аренды по районам
города приведено на рисунке 11.
Рисунок 11 – Средняя
цена предложений аренды 1 кв. м/мес. торговой недвижимости по районам города,
руб.
Анализ динамики цен подразделен на две
составляющие: долгосрочная (с интервалом 1 год) и краткосрочная (с интервалом 1 месяц) составляющие.
Долгосрочная динамика представлена на рисунках 12
и 13.
Рисунок 12 – Долгосрочная динамика
средней цены предложений аренды 1 кв.м/мес. торговой недвижимости в руб.
За
исследуемый интервал времени (с 2009 г. по 2016 г.) средняя цена предложений
аренды 1 кв. м/мес. торговой недвижимости выросла на 39 руб.
Рисунок 13 – Долгосрочная динамика
средней цены предложений аренды 1 кв.м/мес. торговой недвижимости в %
За исследуемый
интервал времени (с 2009 г. по 2016 г.) средняя цена предложений аренды 1 кв.
м/мес. торговой недвижимости выросла на 7%.
Для анализа краткосрочной динамики цен предложений
аренды торговой недвижимости были рассмотрены и отобраны доступные объявления предложений
аренды в данном сегменте коммерческой недвижимости. В качестве базиса (100%)
используется средний показатель за 2009 год (579 руб./кв.м/мес.). Результат представлен
в таблице 2.
Район |
дек. 16 |
янв. 17 |
февр.17 |
март 17 |
апрель 17 |
май 17 |
Диапазон цен |
Юго-запад |
582 |
624 |
630 |
594 |
519 |
501 |
100 - 1111 |
Северо-запад |
474 |
448 |
481 |
440 |
467 |
440 |
350 - 700 |
Центр |
715 |
761 |
755 |
754 |
697 |
908 |
150 - 4000 |
Другие |
401 |
321 |
330 |
390 |
370 |
334 |
143 - 650 |
Средняя |
603 |
598 |
600 |
607 |
556 |
595 |
143 - 4000 |
Изменение |
104% |
103% |
104% |
105% |
96% |
103% |
- |
Таблица 2 – Краткосрочная динамика средних цен предложений аренды торговой
недвижимости, руб./кв.м
Таблица 2
свидетельствует о том, что на рынке аренды торговой недвижимости наибольшие
значения цен предложений аренды зафиксированы в Центральном районе города, а
наименьшие – в Других.
Краткосрочная
динамика средней цены предложений аренды торговой недвижимости, выраженная в
руб., в графическом виде представлена на рисунке 14.
Рисунок 14 – Краткосрочная динамика
средней цены предложений аренды 1 кв.м/мес. торговой недвижимости в руб.
Краткосрочная
динамика средней цены предложений аренды торговой недвижимости, выраженная в
процентах, в графическом виде представлена на рисунке 15.
Рисунок 15 – Краткосрочная динамика
средней цены предложений аренды 1 кв.м/мес. торговой недвижимости в %
Скидка на
торг, согласно данным исследования «Коллективные экспертные оценки
характеристик рынка недвижимости», при сделках с офисно-торговой
недвижимостью находится в диапазоне 5,3 – 27,2% при продаже и 4,5 – 23,7% при
сдаче в аренду, что коррелирует с данными ставропольских риэлтеров, которые говорят о скидке на торг при
совершении сделки с нежилой недвижимостью в пределах 5 – 30%.
Тенденции
и прогнозы
Долгосрочный
анализ предложений продажи свидетельствует о росте в данном сегменте в
последних (2014 и 2015) годах и некотором снижении в 2016. Долгосрочный же
анализ предложений аренды свидетельствует о снижении в последних (2015 и 2016)
годах на фоне роста несколькими годами ранее. В связи с этим, прогноз ценовых
показателей и уровня спроса для данных объектов в ближайшей перспективе
затруднен.
Источники данных:
- Еженедельная газета «Все для
вас», www.vdv-kavkaz.ru
- Городской сайт недвижимости www.1777.ru
Исполнитель: |
Валиуллин Айрат |
По интересующим вопросам
обращаться по тел.: (8652) 56-55-33; 8-928-312-39-38
