Геннадий Стерник
сертификация
курсы
статьи
о компании
библиотека
мониторинг
конференции
об авторе, новости сайта, анонсы
ссылки
e-mail
e-mail
Интернет-агентство СТЕРНО.РУ
designed by NIKE
РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ в 2000 году: КРИЗИС ЗАКОНЧИЛСЯ - ЗАБУДЬТЕ.
(1999 г.) РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ: КРИЗИС ЗАКОНЧИЛСЯ - ЗАБУДЬТЕ!

Потрясения на рынке недвижимости, вызванные прошлогодним финансовым кризисом, обострили всеобщую потребность в прогнозах, желание заглянуть в будущее. Вот парадокс: когда в 1996-1997 годах наметилась хоть какая-то стабильность, прогнозы не были востребованы. После кризиса они понадобились, но тревожные ожидания еще живут в душах, и все охотно верят мрачным прогнозам и не верят оптимистическим. Но после того, как подтвердился наш довольно оптимистический прогноз на этот год, мы еще увереннее выдали хороший прогноз на следующий: нас ожидает спокойный рынок, стабильные цены на жилье.

Действительно, взгляните на таблицы и графики.
В Москве и других городах, где квартиры выставляются на продажу в долларах (Россия-1), после небольшого снижения цен осенью прошлого года, в первом полугодии этого года цены обвалились на 25-35%, во втором полугодии, как и прогнозировалось, произошла стабилизация, а концу года - даже незначительный рост.

В городах, где квартиры выставляются преимущественно в рублях (Россия-2), после резкого роста рублевых цен осенью прошлого года (на 60-100%) и еще более резкого падения их долларового эквивалента (в два-три раза), в первом полугодии этого года рублевые цены стабилизировались, а их долларовый эквивалент слегка снижался, во втором полугодии цены окончательно стабилизировались.

В целом за прошедший год снижение долларовых цен в Москве составило около 25%, в среднем по городам России-1 - 40%, России-2 - 10%.

Следовательно, рынок недвижимости, как это следует из теории рыночной экономики, прошел стадию спада, вышел на стабилизацию, а впереди (не обязательно сразу) - новый подъем, в том числе и некоторый рост цен. Как видно из графиков, мы ожидаем начало подъема за пределами 2000-го года. Конечно, прогноз исходит из ничтожно малой вероятности нового политического, экономического, финансового обвала в следующем году (в этом автор - твердый оптимист).

Встают вопросы - что здесь хорошо, а что плохо? Падение, снижение цен на жилье - это хорошо или плохо? Стабилизация цен, или их рост - это плохо или хорошо?

Прежде всего, ответ на эти вопросы требует уточнения - а в чьих интересах мы его ищем?

Давайте не будем обсуждать интересы тонкого (а после кризиса еще истончившегося) слоя богатых людей, имеющих возможность купить за свои накопления элитную квартиру в престижном районе - они от снижения цен выиграли, и пусть им будет хорошо.

Давайте поговорим о самой распространенной (более 80%) категории покупателей - обыкновенных людях. Дело в том, что они же выступают как продавцы квартир, желая обменять двухкомнатную на трехкомнатную или наоборот, съехаться-разъехаться, сменить район поближе к работе или к детям, и т. п. Как для покупателей, им выгодно снижение цен, но как продавцам - не выгодно. Учтем, что сегодня на рынке всех городов число предложений на продажу превышает число покупателей в два-пять раз.

Кстати, покупая квартиру, каждый человек надеется, что стоимость его имущества не будет снижаться, и в случае необходимости он продаст его не в убыток себе. Поэтому и покупателю невыгодно снижение цен (после того, как он сел в этот трамвай). Есть и второе соображение. Когда рынок нестабилен (цены падают), то продавцы торопятся продать квартиры, а покупатели ждут дальнейшего снижения цен, все нервничают, жилищные проблемы не решаются, растет криминал. Стабилизация цен вносит определенность, приближает спрос и предложение к равновесию, продавец и покупатель могут спокойно планировать свою жизнь.

Следовательно, падение цен на рынке жилья - не такое уж благое дело.

Есть еще одна категория обыкновенных людей, жизнь которых определяется ситуацией на рынке недвижимости. Это строители, работники промышленности стройматериалов, риэлторских агентств, обслуживающих рынок (и их семьи). Падение цен на их продукцию, а значит - и заработка, сокращение персонала, вплоть до разорения предприятий и фирм - вот тяжелые последствия кризиса.

Подчеркнем, что мы говорим о падении цен на рынке жилья, вызванном нездоровыми факторами - финансовыми потрясениями. Если цены (на новостройки) снижаются вследствие таких здоровых факторов, как снижение себестоимости строительства, внедрение новых конструкций, технологий и материалов, то такое развитие событий идет на пользу всем.

В странах с развитой рыночной экономикой считается, что устойчивый рынок недвижимости - на благо всему населению. Рынок является устойчивым, когда цены на нем стабильны, а точнее, растут с темпом, чуть превышающим темпы инфляции. Тогда инвестору выгодно вкладывать средства в строительство жилья. В наших условиях, когда инфляция на 2000 год прогнозируется в 30-35%, и рост курса доллара - на уровне инфляции (33-35 рублей за доллар), устойчивость рынку обеспечит рост рублевых цен не менее чем на 35% и стабильность (колебания в +/-5%) долларовых цен: в Москве 600-650 долларов за метр, Петербурге 350-360 долларов, Екатеринбурге, Нижнем Новгороде, Калининграде 200-300 долларов, Ульяновске, Омске, Астрахани, Барнауле, Новосибирске 100-200 долларов.

Но если это так, то каким же образом сделать жилье доступным для той категории населения, о которой мы еще не вспомнили - живущих в коммуналках, разваливающихся домах, перенаселенных квартирах, не имеющих возможности их продать и с небольшой доплатой улучшить свои жилищные условия?

Во всем мире для этого разработаны т.н. схемы ипотечного кредитования покупки жилья. Для простого покупателя суть их сводится к покупке в рассрочку. Это - не снижение цены (наоборот, суммарная выплата превзойдет текущую рыночную цену квартиры). Но выгода в том, что заплатите Вы послезавтра, а сегодня - уже живете. Однако, внедрение ипотеки требует большой подготовительной работы, а главное - благоприятных экономических условий: банкам должно быть выгодно кредитование покупателя под небольшой процент и на большой срок, покупатель должен иметь достаточный и стабильный доход и т. д. Поэтому в 2000-м году утешить эту последнюю категорию читателей нечем, разве что в Москве обещают выделить для т.н. очередников 6-7 тыс. бесплатных квартир.

Тем продавцам и покупателям, которые готовятся выйти на рынок недвижимости после Нового года, Можно дать несколько практических советов. В последнее время все обсуждают новые правила налогообложения, прежде всего, необходимость декларирования доходов при больших расходах (покупке квартиры). Кроме того, многие обеспокоены принятым недавно Верховным судом РФ решением, согласно которому гражданин, купивший имущество по цене ниже рыночной, обязан с разницы уплатить подоходный налог. Первая проблема не так страшна, как кажется, риэлторами уже наработаны схемы безболезненного оформления документов, защищающих деньги граждан. Вторая проблема тем более не страшна: согласно Налоговому кодексу, она может коснуться только покупок, относительно которых сами налоговики докажут, что разница между ценой в договоре и среднерыночной составила более 20%. Наконец, для той категории продавцов, которые одновременно и покупатели, напомним, что Ваша льгота в 5000 МРОТ плюс стоимость вновь купленной в том же году новой (меньшей) квартиры полностью приведут к нулю Ваш налогооблагаемый доход за 2000 год. Главный совет: продавайте, покупайте смело, но делайте это под контролем и с помощью квалифицированных экспертов. Лучше уплатить за услугу, чем потерять на сделке.

г Стерник Геннадий Моисеевич
главный специалист Российской Гильдии риэлторов
по анализу рынка недвижимости
E-mail:g_sternik@yahoo.com
URL: http://www.realtymarket.org05.01.2000 г.


ИЗМЕНЕНИЕ СРЕДНЕЙ ЦЕНЫ ПРЕДЛОЖЕНИЯ 1 кв. м ЖИЛЬЯ
В ГОРОДАХ РОССИИ-1 (в долларах)

Город 12.98 03.99 06.99 09.99 11.99 Ноябрь к декабрю
Москва 890 820 685 655 657 0,74
Петербург 560 440 380 350 360 0,64
Н. Новгород 370 290 245 255 265 0,72
Екатеринбург 335 270 220 215 215 0,64
Калининград 440 405 335 315 310 0,70
Тверь 250 205 170 180 185 0,74


ИЗМЕНЕНИЕ СРЕДНЕЙ ЦЕНЫ ПРЕДЛОЖЕНИЯ 1 кв. м ЖИЛЬЯ
В ГОРОДАХ РОССИИ-2
(числитель - в рублях, знаменатель - в долларовом эквиваленте)


Город 12.98 03.99 06.99 09.99 11.99 Ноябрь к декабрю
Новосибирск 5750/275 5360/230 5100/210 5490/215 5570/212 0,97/0,77
Омск 3440/170 3700/165 3470/145 3550/140 3600/137 1,05/0,88
Ульяновск 2900/135 3300/140 3300/135 3400/135 3500/133 1,20/1,00
Барнаул 3500/175 4100/175 4100/170 4200/165 4050/155 1,16/0,89
Астрахань 3000/150 2800/120 2500/110 3880/150 3800/145 1,27/0,96


Рис. 6. ПРОГНОЗ И ФАКТИЧЕСКОЕ ИЗМЕНЕНИЕ
ИНДЕКСА ДОЛЛАРОВЫХ ЦЕН В МОСКВЕ




Рис. 7. ПРОГНОЗ И ФАКТИЧЕСКИЕ ДАННЫЕ
ИЗМЕНЕНИЯ ИНДЕКСОВ ДОЛЛАРОВЫХ ЦЕН
НА ЖИЛЬЕ В ГОРОДАХ РОССИИ-1




Рис. 8. ПРОГНОЗ И ФАКТИЧЕСКОЕ ИЗМЕНЕНИЕ
ИНДЕКСОВ ДОЛЛАРОВЫХ ЦЕН
НА ЖИЛЬЕ В ГОРОДАХ РОССИИ-2


г Стерник Г.М., 1999.

Rambler's Top100