Геннадий Стерник
сертификация
курсы
статьи
конкурсы
о компании
библиотека
мониторинг
конференции
об авторе, новости сайта, анонсы
ссылки
e-mail
e-mail
Интернет-агентство СТЕРНО.РУ
designed by NIKE
РОССИЙСКИЙ РЫНОК ЖИЛЬЯ в 2011 году: ЗАТЯНУВШЕЕСЯ ОЖИВЛЕНИЕ
(Стерник Г.М., главный аналитик Российской Гильдии риэлторов, профессор кафедры «Управление проектами и программами» РЭУ им. Г.В.Плеханова)
Стерник Г.М.,

главный аналитик Российской Гильдии риэлторов,

профессор кафедры «Управление проектами и программами»

РЭУ им. Г.В.Плеханова

Российский рынок жилья в 2011 году: затянувшееся оживление

1.                  Внешние условия функционирования рынка жилья в 2011 году

Состояние рынка жилья в России в 2011 году, подобно остальным секторам экономики, определялось динамикой макроэкономических и финансовых показателей, которая имела противоречивый характер.

Цены на нефть с началом «арабской весны» начали свой рост, но в течение года стабилизировались. Среднегодовая цена составила в 2009 году 85 долларов за баррель, в 2010 – 95, в 2011 – 105.

Курс рубля к доллару сначала начал укрепляться (с 30,5 руб./доллар в декабре 2010 до 27,5 руб. в апреле), но к концу года снова ослаб (до 31-32,2 руб./доллар).

Отток капитала продолжался все 4 квартала и по итогам года составил $84 млрд. (2008 - $133,7 млрд., 2009 - $52,4 млрд., 2010 – $33,6 млрд.). Таким образом, после рекордного 2008 года прошедший год занял второе место по объему оттока капитала.

В то же время чистый приток прямых инвестиций составил $48,5 млрд., что на треть больше 2010 года.


Все это не могло не сказаться на динамике денежных доходов населения. В целом по итогам 2009 г. официальная статистика зафиксировала прирост номинальных (15,9%) и реальных располагаемых денежных доходов (2,3%). По итогам 2010 года,  прирост реальных доходов относительно прошлого года составил 5,1%, а номинальных – 14,3%.

В 2011 году прирост реальных располагаемых доходов населения в среднем по РФ составил 0,8% (против 5,1% в 2010 году и 4,5% в правительственном прогнозе), номинальных – 6,9%. В Москве в первом полугодии прирост номинальных доходов был отрицательным, в других регионах - минимальным. Во втором полугодии, в связи с начавшейся избирательной компанией, наметился рост доходов населения.


Несмотря на незначительные темпы роста доходов населения, в условиях стабильности основных макроэкономических и финансовых показателей накопленный ранее отложенный платежеспособный спрос в 2010 году начал реализовываться, что положительно сказалось на динамике рынка недвижимости. В 2011 году отложенный спрос уже близок к исчерпанию, и рынок недвижимости в более явном виде демонстрирует эффект стагнации.

2. Ценовая ситуация[1]

В 2009 году падение цен на рынке жилья носило повсеместный характер. В 2010 году в Москве началось плавное повышение цен (прирост 10%), но в большинстве городов выборки продолжалась колебательная стабильность. Прирост цен в номинальном выражении составил в Новосибирске – 9% (выше инфляции), в остальных городах выборки – от 7,9% (Красноярск) до 0,7% (Кемерово). Наименьший прирост в городах Рязань, Шахты, Ставрополь, Нижний Новгород: в номинальном выражении -2,8, -2,6, -2,1, –1,2%, - всего четыре города, в которых номинальные цены несколько снизились за год, из выборки в 24 города.

Прирост в реальном выражении (с исключенной инфляцией 8,8%) составил в Москве 1,2%, в Новосибирске – около нуля, в остальных городах – прирост отрицательный.

Уровень цен в декабре 2010 года относительно Москвы составил 0,49 в Петербурге, 0,43 в Московской области, 0,33-0,26 в Екатеринбурге, Новосибирске, Твери, Нижнем Новгороде, Тюмени, Уфе, Ростове, Перми, Красноярске, 0,25-0,21 в Ярославле, Кемерово, Владимире, Челябинске, Омске, Барнауле, Ижевске, Рязани, 0,19 в Ставрополе и Ульяновске, 0,14-0,16 в Шахтах и Стерлитамаке.

В 2011 году во всех городах выборки номинальные цены выросли, прирост составил от 2 до 20%.  В Москве рост цен составил те же 10,0%, в Тюмени, Екатеринбурге,  Ижевске, Ростове-на-Дону, Барнауле, Воронеже, Уфе - 10-17%, в Перми, Московской области, Нижнем Новгороде, Рязани, Ульяновске, Петербурге, Челябинске, Кемерово, Красноярске – 6,2-10%, в Стерлитамаке РБ – 20,3%. В реальном выражении (с исключенной инфляцией 6,1%) в этих городах прирост положительный. В остальных городах реальный прирост отрицательный.

Динамика средней удельной цены предложения квартир на вторичном рынке жилья

>
 

Город (регион)

тыс. руб./ кв. м

Индекс относительно Москвы

Прирост к 2010, %

 

декабрь 2009 г.

декабрь 2010 г.

декабрь 2011 г.

декабрь 2010 г.

декабрь 2011 г.

номинальный

реальный

Москва

153,0

168,5

185,5

1

1

10,0

3,7

Санкт-Петербург

81,1

82,3

88,3

0,49

0,48

7,3

1,1

Московская обл.

71,5

73

80

0,43

0,43

9,6

3,3

Екатеринбург

53,0

55,5

63,8

0,33

0,34

15,0

8,3

Новосибирск

45,5

49,7

50,8

0,29

0,27

2,2

-3,7

Нижний Новгород

46,4

45,8

49,58

0,27

0,27

8,3

2,1

Тюмень

43,1

45,4

53

0,27

0,29

16,7

10,0

Ростов-на-Дону

48,4

50,5

55,8

0,26

0,30

10,5

4,1

Пермь

42,4

44,1

48,4

0,26

0,26

9,8

3,4

Красноярск

40,3

43,5

48,8

0,26

0,26

12,2

5,7

Уфа

41,0

43,9

49,2

0,26

0,27

12,1

5,6

Кемерово

40,3

40,6

44,4

0,24

0,24

9,4

3,1

Воронеж

н/д

35,8

41,3

0,21

0,22

15,0

8,7

Челябинск

36,8

37,2

39,9

0,22

0,22

7,3

1,1

Барнаул

34,4

35,1

40,2

0,21

0,22

14,5

7,9

Ижевск

33,3

34,9

39,6

0,20

0,21

13,5

6,9

Рязань

35,4

37,7

40,8

0,22

0,22

8,2

1,0

Ставрополь

32,1

30,5

31,6

0,18

0,17

3,6

-2,4

Ульяновск

31,0

31,8

34,2

0,19

0,18

7,5

1,3

Шахты (Ростовская обл.)

27,0

26,3

27,6

0,16

0,15

4,9

-1,1

Стерлитамак (Башкортостан)

22,9

23,7

28,5

0,14

0,15

20,3

13,3

Таким образом, в полном соответствии с динамикой макроэкономических и финансовых показателей, в 2010 году продолжалась стадия оживления рынка с невысокими темпами роста цен на вторичном рынке жилья Москвы и других городов.

На следующих рисунках приведены примеры сопоставления цен на вторичном и первичном рынках.

 


Графики демонстрируют, что в Москве средняя удельная цена жилья на вторичном рынке ниже, чем на первичном (в 2011 году – на 12-16%). В Челябинске, Уфе  и Нижнем Новгороде эти показатели практически одинаковы (в последние месяцы цены на первичке Н.Новгорода обогнали цены вторички). В остальных городах средняя цена на вторичном рынке ниже, чем на первичном (в 2011 году в Ижевске – на 6-7%, в Московской области, Петербурге, Ставрополе – на 15-19%, в Перми – на 19-21%, в Тюмени, Новосибирске – на 23-26%). Причиной такой закономерности являются различия в количественно-качественной структуре жилого фонда на этих рынках. Так, в Москве на первичном рынке около половины предложения составляют квартиры в домах повышенной комфортности (бизнес-класса и элитного класса), а в других городах подавляющее количество предложений – в домах массового класса (эконом-класс и средний класс). В разных городах отличается состав новостроек по наличию/отсутствию отделки и ее качеству, по стадиям строительства (а соответственно и цены) на момент оплаты договора долевого участия. Соотношение цен изменяется также во времени, в зависимости от изменения не только качества строящегося жилья, но и от состояния рынка: во время кризиса застройщики разных регионов своей ценовой политикой по-разному реагировали на изменение спроса.

2.      Активность рынка

Активность на рынке жилой недвижимости начала восстанавливаться еще в конце 2009 года, в 2010 и в 2011 году  вернулась к докризисному уровню.  Этому способствовало возвращение на рынок отложенного спроса, а также отложенного предложения (инвестиционные квартиры, залоги банков и др.), вследствие чего объем предложения значительно вырос и обеспечил бездефицитность жилищного рынка.

Число сделок купли-продажи квартир в Москве, заключенных за 2009 г., составило 55,68 тыс. – исторический минимум за всю новейшую историю рынка. В 2010 г. объем сделок вырос на 54% и составил 85,65 тыс. – это практически на уровне 2003 года, когда был достигнут исторический максимум (87,5 тыс.). В 2011 году количество сделок составило 92,2 тыс., превысив исторический максимум. Если в 2010 году рост был обеспечен выходом на рынок отложенного во время кризиса спроса, то в 2-011 году – еще и отложенного предложения: граждане перестали ждать роста цен и реализуют свои жизненные планы.

Такое сочетание динамики показателей рынка (невысокие темпы роста цен при высокой активности) показывает, что рынок находится в стадии оживления с тенденцией к переходу к стадии роста: в результате восстановления спроса наступило равновесие спроса и предложения, при дальнейшем росте доходов населения возможно повышение темпов роста цен.

 


Число ипотечных сделок выросло с 5,13 тыс. в 2009 году до 19,8 тыс. в 2010 году (в 3,86 раза), а их доля относительно общего числа сделок – с 9,6% до  23%.

Рынок ипотечного кредитования в РФ в 2010 году увеличился в 2.5 раза и составил 378,9 млрд. рублей. Уровень ставок по ипотечным кредитам в рублях, выданным в течение месяца, в декабре 2010 года, по сравнению с октябрем 2010 г., значительно снизился: с 13,2% до 12,5%. Таким образом, это значение ниже докризисных показателей — средневзвешенная ставка выдачи ипотечных кредитов в рублях за январь-октябрь 2008 года составляла 12,7% (по данным АИЖК). Общая сумма задолженности по ипотечным кредитам достигла рекордных 1,1 трлн рублей, что даже выше докризисного уровня.

В 2011 году рост объема ипотечных сделок продолжался. В Москве он составил 24 тыс. против 20 тыс. в 2010 году. Вместе с тем, необходимо отметить, что рост доли ипотечных сделок затормозился на уровне 22-26%, что приблизительно соответствует доле прямых покупок квартир (остальные – альтернативные сделки, финансируемые за счет продажи имеющейся квартиры). Таким образом,  фактически именно эти сделки поддерживаются ипотечными кредитами, и их количество может далее расти только при условии серьезного роста доходов населения (который не ожидается).

 


3. Динамика объемов ввода жилья

В 2009 г. впервые с начала 2000 г. в России сократились объемы ввода жилья, причем глубина падения (6,7%) превысила аналогичную величину за 2000 г., когда строительная отрасль с годовым лагом ощутила воздействие последствий кризиса 1998 года. Всего в 2009 г. введено в эксплуатацию 701,3 тыс. квартир общей площадью 59,9 млн кв. м (табл. 3).

В 2010г. введено в эксплуатацию 714,1 тыс. квартир общей площадью 58,1 млн кв. метров, что составило 97,0% к предыдущему году, 90,6% к 2008 году. Таким образом, в 2010 году снижение объемов ввода, вызванное инвестиционным коллапсом предыдущих лет, продолжалось.

В 2011 году три квартала продолжалось снижение ввода жилья, но по итогам года, по предварительным данным, в РФ введено 62,3 млн кв. м – на 7,3% больше предыдущего года. В Москве предварительные сведения противоречивы. Последняя озвученная мэром цифра – 2,1 млн кв. м, что выше предыдущего года на 18,6%. Таким образом, спад объемов ввода жилья, как и прогнозировалось ранее, завершился в 4 квартале 2011 года.

Министр регионального развития РФ Виктор Басаргин сообщил: «Задача в 2012 году построить не менее 67 млн. кв. м жилья. Задел для этого есть. Сегодня разрешений на строительство многоквартирных домов выдано на объем в 55 млн. кв. м, плюс индивидуальное строительство», - сказал министр. По его словам, с учетом индивидуального строительства строительный задел составляет 82 млн. кв. м. «В 2011 году мы сдали 62,3 млн. кв. м жилья, а в перспективе на три года объемы будут увеличены в полтора раза – до 90 млн. кв. м», - отметил Басаргин. Однако, есть основания сомневаться в таком оптимистичном прогнозе, с учетом того факта, что таких темпов роста строительная отрасль не показывала даже в лучшие годы.

Ввод в действие жилых домов в России в 1999-2011 гг.

Год

млн кв. м  общей площади

Темпы роста, %

к предыдущему году

к 2000 г.

1999

32,0

104,2

105,6

2000

30,3

   94,7

100,0

2001

31,7

104,6

104,6

2002

33,8

106,6

111,5

2003

36,4

107,7

120,1

2004

41,0

112,6

135,3

2005

43,6

106,3

143,9

2006

50,6

116,0

165,7

2007

61,0

120,6

201,3

2008

64,1

104,6

210,6

2009

59,9

  93,3

197,4

2010

58,1

97,0

191,7

2011

62,3

107,2

205,6

Источник: Росстат.

 


В 2010 и 2011 годах приняты новые поправки в ФЗ-214, согласно которым запрещены все «левые» схемы привлечения средств населения, кроме договоров долевого участия, облигаций и жилищно-строительных кооперативов. Кроме того, застройщики освобождены от необходимости уплачивать НДС при заключении договора участия в долевом строительстве. По оценкам экспертов, это увеличило в Москве долю новостроек, реализующихся по ФЗ-214, с 8% до 36%. В январе 2012 года зарегистрировано 270 сделок на первичном рынке против 82 в январе прошлого года, и теперь можно говорить о почти полном объеме регистрации сделок на первичном рынке.

Вместе с тем, за три года с начала кризиса не произошло каких-либо целевых административных изменений в денежно-кредитной и банковской системе, направленных на совершенствование организационно-экономических механизмов рыночного (административного, экономического и налогового) регулирования роста строительной отрасли. Не было обеспечено стимулирование роста первичного предложения на рынке недвижимости за счет  развития рыночно диверсифицированных инструментов проектного финансирования градостроительной деятельности (конкурентное возвратное банковское, бюджетное и ипотечно-эмиссионное финансирование с использованием государственных гарантий).

В итоге - в целом по России системных изменений рыночной ситуации к лучшему в части предложения в течение двух лет с начала кризиса не произошло, что подтверждает следующая прямая цитата из утвержденной в декабре 2010 г. федеральной программы «Жилище»[2]: «Основными проблемами в сфере жилищного строительства наряду со все еще слабо развитой конкуренцией среди застройщиков и чрезмерными административными барьерами в отношении доступа застройщиков на рынок жилищного строительства, получения земельного участка и разрешения на строительство остаются проблемы отсутствия земельных участков, обустроенных инженерной инфраструктурой, механизмов привлечения частных инвестиционных и кредитных ресурсов в строительство и реконструкцию инженерной инфраструктуры, а также непрозрачные и обременительные для застройщика условия присоединения к системам инженерной инфраструктуры. В подавляющем большинстве городов отсутствуют надежные механизмы финансирования и реализации проектов по обеспечению земельных участков инженерной инфраструктурой, средства на строительство объектов социальной инфраструктуры, необходимые для обеспечения комплексного освоения и развития территорий. Банковский сектор не имеет необходимых инструментов, позволяющих с приемлемым уровнем риска кредитовать проекты развития инженерной и социальной инфраструктуры, что приводит к увеличению сроков и удорожанию стоимости строительства жилья. Существующая практика решения проблемы развития инженерной инфраструктуры в целях жилищного строительства и инженерно-технического обеспечения построенных объектов главным образом основана на установлении платы за подключение к сетям инженерно-технического обеспечения и технологическое присоединение, а также на выполнении застройщиками технических условий для присоединения к этим системам, что влечет увеличение стоимости 1 кв. метра жилья.»

Программа «Жилище» ориентирована на то, что с целью повышения доступности жилья развитие деятельности коммерческих застройщиков необходимо сочетать с поддержкой строительства жилья индивидуальными застройщиками и жилищными некоммерческими объединениями граждан. Формирование различных моделей государственно-частного партнерства в жилищном строительстве должно предусматривать не только использование механизмов по возмещению затрат на уплату процентов по кредитам, полученным в российских кредитных организациях на обеспечение земельных
участков инженерной инфраструктурой (совокупность объектов, в том числе трубопроводов и иных объектов, обеспечивающих тепло-, газо-, электро- и водоснабжение, а также водоотведение и очистку сточных вод в границах территории муниципального образования) в целях жилищного строительства, но и использование механизмов поддержки развития социальной инфраструктуры микрорайонов массовой жилой застройки в целях комплексного решения проблемы.

5. Перспективы развития рынка жилья

Ранее сделанные прогнозы динамики цен на жилье на 2009 и 2010 годы подтвердились. Как и ожидалось, в 2010 году произошла стабилизация цен. В отличие от кризиса 1998-1999 гг., форма ценового тренда которого имела вид  U, в текущем кризисе начало роста цен ожидалось в 2011-2012 гг., причем рост ожидался не столь быстрым, как в 2000-2001 гг. (форма тренда – L).

Прогноз на 2011 год и далее выполнен по новой методике, построенной на использовании математической модели зависимости темпов роста цен от темпов роста среднедушевых доходов для различных типов рынка[3],[4].

Темпы роста реальных доходов населения и ожидаемая инфляция взяты из Среднесрочного прогноза социально-экономического развития РФ на 2011 год и на 2012-2013 годы[5] и соответствующих региональных прогнозов.

Из приведенных в прогнозах данных следует, что на среднесрочный период в прогноз ряда регионов заложены показатели, близкие к среднероссийским:

- прирост ВВП – 3,2-4,6% (РФ – 3,4-4,2%),

- прирост промпроизводства – 3,4-4,2% (РФ – 3,2-4,2%),

- оборот розничной торговли – 4,5-6,3% (РФ – 4,5-6,3%),

- инвестиции в основной капитал за счёт всех источников финансирования – 3,5-4,1% (РФ – 8,8-8,1%),

- инфляция – 6,5-5,0% (РФ – 6,0-5,0%),

- реальные располагаемые доходы населения – 2,9-4,5% (РФ – 3,2-4,7%).

В то же время прогноз для Пермского края[6] предусматривает более низкий темп роста реальных доходов населения (2%) и повышенную региональную инфляцию (12,5%).

Тип рынка на 2011 год принят для Москвы – развивающийся, для Петербурга, Московской области и Владимира – стабильный в 1 полугодии и развивающийся во 2 полугодии. Для Перми, с учетом пониженного роста реальных доходов, а также повышенной инфляции (которая снижает склонность населения к расходованию сбережений) принят тип рынка – стабильный.

В результате расчетов получено, что в Москве рост цен в номинальном выражении в 2011 году составит около 15%, в Московской области, Петербурге – 6-10%, в Перми – около 2%.

Отметим, что рассчитанный по модели и приведенный на рисунке прогноз на 2011-2013 года является сглаженным. При этом сохраняется ранее сделанный прогноз повышенной волатильности цен, вследствие чего в течение 4-6 месяцев месячные темпы роста цен могут отклоняться от средних вверх и вниз на 1-2 процентных пункта, вплоть до отрицательных значений.

Сопоставление прогноза на 2011 год с фактическими данными показывает, что прогноз в основном подтвердился. Отклонение от прогноза составило в Москве -5,0 процентных пункта, в Московской области +5,6, в Петербурге +4,0, в Перми +7,9  процентных пункта. В Москве отклонение прогноза от фактических данных связано с меньшим по сравнению с правительственным прогнозом ростом доходов населения (в первом полугодии наблюдалось даже снижение доходов). В остальных городах рост доходов несколько превысил прогнозируемый. В целом результаты 2011 года подтверждают работоспособность методики.

Прогноз на 2012 год рассчитан по той же методике и при исходных данных о темпах роста доходов населения, заложенных в правительственной Среднесрочной программе. Согласно прогнозу, рост цен составит в Москве и остальных городах от 11 до 14%.

© Стерник Г.М., 17.02.12.



[1] Все расчеты проведены автором по ежемесячным данным о средней удельной цене предложения жилья в городах России, представленным сертифицированными РГР аналитиками рынка недвижимости Стерником С. Г. (ООО «Sterniks Consulting»), Бекетовым А. Г. (все – Москва и Московская область), Бобашевым С. В., Бент М.А., ГК «Бюллетень недвижимости» (Санкт-Петербург), Хорьковым М. А.. Антасюком А. А., Тухашвили Г. Т. (все – РИЦ УПН, Екатеринбург), Черемных А. М, УК «АССО-Строй» (Ижевск), Ермолаевой Е. А., Салминой К.А., RID Analitics  (Новосибирск, Кемерово, Барнаул, Красноярск), Молодкиной С., Ассоциация АЛКО (Тюмень), Сосницким Е.Г., «Титул» (Ростов-на-Дону), Епишиной Э. Д., Епишиной Ю. В,, ГК «Камская долина» (Пермь), Каминским В. Н., ТИТАН (Тверь), Зыряновой Г. Н., «КузбассИнвестСтрой» (Кемерово), Савиной М. Ю., «Агентство печати и информации», Казаковым Р., газета «Недвижимость Рязани»  (все - Рязань), Гамовой Е.Р., «Центр недвижимости» (Ульяновск), Трушниковым А.В., «Б.И.Н.-ЭкспертЪ» (Стерлитамак), Трофимовым А.С., Центр «Илекта» (Ставрополь),  Эйдлиной Г. Ю., «Риэлти» (Шахты), Чемодановым А.Л., «Индикаторы Нижегородской недвижимости» (Нижний Новгород).

[2] Федеральная целевая программа "Жилище" на 2011 - 2015 годы. Утверждена Постановлением Правительства Российской Федерации от 17 декабря 2010 г.  №  1050.   

[3] Стерник Г.М., Стерник С.Г. Типология рынков недвижимости по склонности к образованию ценовых пузырей. - Журнал «Имущественные отношения в РФ» №8 (95) 2009, стр. 18-28. 

[4] Стерник Г.М. Методика прогнозирования цен на жилье в зависимости от типа рынка. – Журнал «Имущественные отношения в РФ» 2011, № 1, стр.  43-47.

[5] Прогноз социально-экономического развития Российской Федерации на 2011 год и на плановый период 2012 и 2013 годов. - http://www.economy.gov.ru/minec/activity/sections/macro/prognoz/doc20100923_07. Показатели уточненного прогноза социально-экономического развития Российской Федерации на 2011-2013 годы. - http://www.economy.gov.ru/minec/activity/sections/macro/prognoz/doc20101217_03.

[6] Исходные условия для формирования вариантов развития экономики Пермского края на период до 2012 года (основные сценарные условия). - http://www.gorodperm.ru.

Rambler's Top100