Геннадий Стерник
сертификация
курсы
статьи
о компании
библиотека
мониторинг
конференции
об авторе, новости сайта, анонсы
ссылки
e-mail
e-mail
Интернет-агентство СТЕРНО.РУ
designed by NIKE
Рынок жилья России в 1-3 кварталах 2000 года
РОССИЙСКАЯ ГИЛЬДИЯ
РИЭЛТОРОВ®

ОБЪЕДИНЯЯ ПРОФЕССИОНАЛОВ®
РИЭЛТОР®

РЫНОК ЖИЛЬЯ РОССИИ В 1-3 кварталах 2000 года

Данные о среднемесячных ценах на жилье в городах России представлены в РГР участниками непрерывного мониторинга рынка – сертифицированными аналитиками рынка недвижимости.

СРЕДНЯЯ ЦЕНА ПРЕДЛОЖЕНИЯ 1 кв. м ЖИЛЬЯ В ГОРОДАХ РОССИИ
(в числителе – руб., в знаменателе – долларов)

город Источники Номинация цен 12.99 01.00 02.00 03.00 04.00
Москва* /1-3/ Долл. 708 701 693 677 674
С.-Петербург /4/ олл. 372 370 362 357 354
Калининград /7/ Долл. 330 304 296 299 293
Екатеринбург /6/ олл. 220 221 223 226 229
Новосибирск /8/ Руб. 5590/210 5620/205 5730/200 5678/199 5720/201
Пермь /9/ Руб. 4880/182 5000/180 5100/178 5030/176 5395/190
Барнаул /5/ Руб. 4380/163 4340/156 4100/143 4250/149 4260/150
Ульяновск /10/ Руб. 3600/134 3700/133 3700/129 3800/133 3600/127

город 05.00 06.00 07.00 08.00 09.00 Индекс к декабрю
Москва* 670 672 680 685 700 0,99
С.-Петербург 352 349 350 353 356 0,96
Калининград 299 296 299 298 310 0,94
Екатеринбург 234 238 243 253 265 1,20
Новосибирск 5756/204 5780/205 5820/207 5787/209 5823/210 1,04/1,00
Пермь 5311/189 5207/185 5650/200 5981/216 6105/220 1,25/1,21
Барнаул 4390/155 4750/168 4640/165 4620/167 4720/170 1,08/1,04
Ульяновск 3600/125 3800/135 3800/135 3900/141 4000/144 1,11/1,07

Примечание: *Москва – расчеты РГР по данным приведенных источников

Для тех, кто пожелает сравнить данные по Москве за этот и прошедшие годы, необходимо отметить, что в 2000 году мы изменили порядок подсчета средней цены 1 кв. м жилья: производится обобщение данных нескольких источников, которые теперь представляют их по единой методике и в единые сроки. Различие в данных, например, РМЛС и Агентства “Контакт-Недвижимость” составляет 50-70 долларов. Оно отражает (после приведения к единой методике) различный состав обрабатываемых баз данных (по качеству и местоположению квартир). Обобщение производится подсчетом средневзвешенного арифметического средней цены, причем весовой коэффициент определяется как произведение числа квартир (1-, 2-, 3-комнатных, многокомнатных) на средний размер общей площади квартиры в выборке. Это позволило расширить объем обрабатываемых данных и повысить достоверность определения средней цены предложения.

Из приведенных в таблице и последующих графиках данных видно, что за первое полугодие 2000 года средняя цена 1 кв. м жилья в Москве снизилась на 5%, в других городах долларовой группы изменилась на величину от +8% до –10%. В городах рублевой группы цена в рублях изменилась на величину от +8% до +3%, в долларовом выражении – на величину от +3% до -2%.

Небольшой сезонный спад прекратился в большинстве городов в феврале-марте. И даже в Москве, где спад продолжался до апреля-мая (как компенсация меньшего по сравнению с остальными городами снижения с августа 1998 года), с июня-июля четко обозначилась тенденция к повышению уровня цен.

К концу 3 квартала цены в Москве цены выросли относительно наинизшего уровня на 4%, в других городах долларовой группы – на 2-5%, т.е. почти вернулись к январскому-декабрьскому уровню. Исключение составляет Екатеринбург, где не было спада цен, и их общий рост за три квартала составил превзошли 20%.

В городах рублевой группы к сентябрю цены выросли относительно наинизшего уровня на 4-18%, а в Перми – на 25%, т.е. превысили уровень декабря.

Таким образом, уровень цен на жилье в городах России на фоне общей стабильности подвергся некоторому сезонному снижению, которое прекратилось в апреле-мае, и к концу полугодия наметилась тенденция к повышению цен (в долларовом выражении), которая окончательно подтвердилась в третьем квартале.

В декабре 1999 года был сделан прогноз развития рынка недвижимости России в 2000 году. В основу прогноза была положен вывод о том, что рынок недвижимости к концу 1999 года прошел стадию спада и перешел к стадии депрессивной стабилизации. На основании этого вывода и с учетом многочисленных факторов, влияющих на цены (как внешних по отношению к рынку жилья – макроэкономические, политические), так и внутренних (взаимное влияние первичного и вторичного рынков, конъюнктура спроса и предпочтений) в первом квартале 2000 года ожидалось некоторое снижение цен, причем более значительное - в Москве (на 5-7 %) и России-1 (на 7-10%) и менее значительное – в России-2. Затем, после летней стабилизации – небольшой рост к концу года (по отношению к декабрю 1999 г.): на 5-8% для Москвы, 8-10% для России-1, 3-5% для России-2.

Сравнение сделанного в декабре 1999 г. прогноза изменения индексов долларовой цены 1 кв. м жилья в Москве, средневзвешенных индексов в городах России-1 и России-2 с фактическими данными за три квартала, показывает следующее (см. графики).

Прогноз для Москвы в качественном отношении подтвердился, и количественная погрешность незначительна.

Прогноз для России-1 в качественном отношении также подтвердился, но большой разброс значений индекса в сентябре (от 0,9 до 1,2)при малой выборке не позволяет дать оценку количественной погрешности.

Прогноз для России-2 оказался наименее достоверным: недооценена степень снижения цен в 1 квартале и степень роста в 3 квартале, при этом отклонение средневзвешенного по выборке фактического индекса в сентябре от прогноза составило около 10%.

Исходя из опыта ранее проведенных исследований связи изменения цен на жилье с изменениями уровня потребительских цен (инфляцией рубля) и курса рубля к доллару (девальвацией рубля относительно доллара), можно утверждать, что повышенные относительно прогнозируемых темпы роста рублевых цен предложения жилья в городах рублевой группы связаны с более высокими темпами инфляции относительно принятых при прогнозных расчетах: намеченный в бюджете на 2000 год прирост цен за год (18%) достигнут уже в сентябре. В то же время меньшие относительно использованных при прогнозных расчетах темпы девальвации (10%) привели к повышенному темпу роста цен в долларовом выражении.

В целом проведенное сравнение среднесрочных (на один год) прогнозов с предварительными фактическими данными подтверждает правильность принятой методологии прогнозирования.

СПИСОК УЧАСТНИКОВ МОНИТОРИНГА РЫНКА ЖИЛЬЯ РОССИИ

в третьем квартале 2000 года

1. Москва, РАН САВА, РМЛС (руководитель Апрелев К.Н., исполнитель Сапожников А.Ю., САРН)
2. Москва, “Столичная недвижимость” (исполнитель Бекетов А.Г., САРН)
3. Москва, Агентство “Контакт-Недвижимость” (руководители Гершвальд Г.С., Клементьева О.А., исполнитель Колокольников Д.А., САРН)
4. Санкт-Петербург, Информационно-издательская группа “Бюллетень недвижимости” (руководитель Келим И.Б., исполнитель Бобашев С.В., САРН).
5. Барнаул, Агентство недвижимости “Дом” (руководитель Малков Г.Е., исполнитель Петухова Е.А., САРН)
6. Екатеринбург, Риэлторский информационный центр Уральской палаты недвижимости (руководитель Антасюк А.П., САРН, исполнитель Хорьков М.И., САРН)
7. Калининград, Агентство “Недвижимость Калининграда” (руководитель Драчук П.И., САРН, исполнитель Анненков Р.Ш.)
8. Новосибирск, Сибирское агентство недвижимости (руководитель Свиркова И.П., исполнитель Астахов А.А., САРН)
9. Пермь, Пермская Лига риэлторов и оценщиков, ОАО “Камская долина” (руководитель комитета Романова А.Н., САРН, исполнитель Казимир Л.М., САРН).
10. Ульяновск, Агентство “Центр недвижимости” (руководитель Диков А.С., исполнители Гамова Е.Р., САРН, Тагашова Н.В., САРН)

©Стерник Геннадий Моисеевич, главный специалист Российской Гильдии риэлторов по анализу рынка недвижимости

E-mail: g_sternik@yahoo.com
www: http://www.realtymarket.org

15.10.2000 г.

Rambler's Top100