Геннадий Стерник
сертификация
курсы
статьи
о компании
библиотека
мониторинг
конференции
об авторе, новости сайта, анонсы
ссылки
e-mail
e-mail
Интернет-агентство СТЕРНО.РУ
designed by NIKE
Рынок жилья России в 2000 году. ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЕ ИТОГИ

РЫНОК ЖИЛЬЯ РОССИИ В 2000 году.

ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЕ ИТОГИ

Год назад были подведены итоги развития рынка недвижимости России после августовского кризиса и сделан вывод о том, что рынок недвижимости, как это следует из теории циклических колебаний в рыночной экономике, к концу 1999 года прошел стадию спада и перешел к стадии депрессивной стабилизации. Полученные предварительные данные об итогах 2000 года подтверждают этот вывод: из 20 городов, представленных в анализируемой выборке, в 19 городах индекс годового изменения цен равен или больше единицы, и лишь в одном городе он меньше единицы.

ИЗМЕНЕНИЕ СРЕДНЕЙ ЦЕНЫ ПРЕДЛОЖЕНИЯ ЖИЛЬЯ ЗА ВРЕМЯ КРИЗИСА
Город Номина
ция цен
Удельная цена, $/кв. м Индекс
12.97 12.98 12.99 12. 00 98/97 99/98 00/99 00/97
Москва Долл. 950 890 656 670/720* 0,94 0,69 1,02 0,71
С.-Петербург долл. 560 565 380 370 1,01 0,67 1,00 0,66
Калининград долл. 620 470 330 310 0,76 0,70 0,94 0,50
Н. Новгород** долл. 538 450 265 280 0,84 0,59 1,06 0,52
Екатеринбург долл. 535 335 220 336 0,63 0,66 1,53 0,63
Тверь долл. 355 265 186 203 0,75 0,70 1,09 0,57
Хабаровск** долл. 390 240 200 220 0,62 0,83 1,10 0,56
Новосибирск руб. 490 280 210 263 0,57 0,75 1,25 0,54
Тюмень** руб. 470 180 146 160 0,38 0,81 1,09 0,34
Петрозаводск** руб. 435 180 140 150 0,41 0,78 1,07 0,34
Омск** руб. 375 170 130 135 0,45 0,77 1,04 0,36
Пермь руб. 505 165 182 287 0,33 1,10 1,58 0,57
Астрахань** руб. 320 150 145 150 0,47 0,97 1,03 0,47
Кемерово** руб. 365 150 140 160 0,41 0,93 1,14 0,44
Томск** руб. 400 147 136 140 0,36 0,93 1,03 0,35
Липецк** руб. 375 140 135 145 0,37 0,96 1,07 0,39
Ульяновск руб. 340 135 134 158 0,40 0,99 1,18 0,46
Барнаул** руб. 380 175 163 170 0,46 0,93 1,04 0,45
Красноярск** Руб. 510 220 195 210 0,43 0,89 1,08 0,41
Нижневартовск* Руб. 700 257 157 215 0,37 0,61 1,43 0,31
Примечания:
*В числителе расчет по методике 1993-1999 гг., в знаменателе – по новой методике.
** Данные за 2000 г. подлежат уточнению.

Для тех, кто пожелает сравнить данные по Москве за этот и прошедшие годы, необходимо отметить, что в 2000 году мы изменили порядок подсчета средней удельной цены жилья: производится обобщение данных нескольких источников, которые теперь представляют их по единой методике и в единые сроки. Различие в данных при этом составляет 50-70 долларов. Оно отражает (после приведения к единой методике) различный состав обрабатываемых баз данных (по качеству и местоположению квартир). Обобщение производится подсчетом средневзвешенного арифметического средней удельной цены, причем весовой коэффициент определяется как произведение числа квартир (1-, 2-, 3-комнатных, многокомнатных) на средний размер общей площади квартиры в выборке. Это позволило расширить объем обрабатываемых данных и повысить достоверность определения средней цены предложения.

Вывод о переходе к стабильному рынку не был единственным. На основании этого вывода и с учетом многочисленных факторов, влияющих на цены (как внешних по отношению к рынку жилья – макроэкономические, политические), так и внутренних (взаимное влияние первичного и вторичного рынков, конъюнктура спроса и предпочтений) был сделан прогноз динамики изменения средневзвешенных индексов долларовой цены 1 кв. м жилья в Москве, городах России-1 (города с долларовой номинацией цен на рынке) и России-2 (города с рублевой номинацией цен). В начале года (до апреля-мая) ожидалось некоторое снижение цен. Затем, после летней стабилизации – небольшой рост к концу года. Фактические данные по городам России, участвующим в постоянном мониторинге рынка жилья, и их сравнение с прогнозом приведены в таблицах и на графиках.



ДИНАМИКА УДЕЛЬНЫХ ЦЕН ПРЕДЛОЖЕНИЯ КВАРТИР В ГОРОДАХ РОССИИ в 1998-2000 гг., $/кв. м


ПРОГНОЗ И ФАКТИЧЕСКОЕ ИЗМЕНЕНИЕ ИНДЕКСА ДОЛЛАРОВЫХ ЦЕН В МОСКВЕ



ПРОГНОЗ
СРЕДНЕВЗВЕШЕННОГО ЗНАЧЕНИЯ И ФАКТИЧЕСКИЕ ДАННЫЕ ИЗМЕНЕНИЯ ИНДЕКСОВ ДОЛЛАРОВЫХ ЦЕН НА ЖИЛЬЕ В ГОРОДАХ РОССИИ-1


ПРОГНОЗ СРЕДНЕВЗВЕШЕННОГО ЗНАЧЕНИЯ И ФАКТИЧЕСКОЕ ИЗМЕНЕНИЕ ИНДЕКСОВ ДОЛЛАРОВЫХ ЦЕН НА ЖИЛЬЕ В ГОРОДАХ РОССИИ-2

Из приведенных данных видно, что прогноз в основном подтвердился. Однако, по итогам 2000 года можно говорить уже не только о стабилизации цен на рынке жилья, но и о переходе к стадии устойчивого роста.

При этом, на предыдущих стадиях падения и депрессивной стабилизации изменения на рынке происходили синхронно внутри трех групп городов (Москва, Россия-1 и Россия-2), а между группами – резко различались. Во второй половине 2000 года, на стадии роста, наиболее важными становятся индивидуальные особенности ситуации в городах России.

Так, начавшийся летом вместе со всеми городами рост цен на жилье в Калининграде не был столь значительным, чтобы компенсировать спад первого полугодия (годовое изменение - минус 6%). Объяснения этому очевидны: произошедшие осенью изменения в политической и экономической ситуации (отмена режима Особой Экономической Зоны, торможение потока товаров из анклава в Россию, остановка многих производств, слухи о возможном переходе области под юрисдикцию Германии) могли вызвать даже не снижение темпов роста, а обвал цен на рынке жилья. В дальнейшем, по мере урегулирования обстановки, реализации планов экономической (а не политической) экспансии Германии с неминуемым притоком инвестиций, предстоит быстрый рост цен на землю, жилье и другую недвижимость города и области (по некоторым данным, резкий рост цен на земельные участки уже начался).

В то же время в Перми, где годовое изменение цен в долларовом выражении составило +58%, рост промышленного производства по данным статистики за год превысил 50%. Аналогичная экономическая ситуация отмечается в Екатеринбурге, где годовое изменение цен на жилье составило +53%, Новосибирске (+25%).

Кроме причин, связанных с экономической ситуацией в регионе, различия в темпах роста цен на жилье в различных городах могут быть связаны и с особенностями предыдущих стадий кризисного развития городов: в тех городах, где наблюдалось наибольшее падение цен, происходит (при благоприятной экономической ситуации) и более быстрое их восстановление. К таким городам относятся тот же Екатеринбург (из группы долларовых городов), Пермь и Новосибирск (из рублевых), в то время как Барнаул и Ульяновск не реализовали потенциал восстановления рынка вследствие не столь благоприятного общего экономического положения в регионе.

ХАРАКТЕРНЫЕ ТОЧКИ ДИНАМИКИ ЦЕН В ГОРОДАХ РОССИИ в период с 12.1997г. по 12.2000г.
Город 12.97 Нижняя точка Достигнутый к 01.01 уровень
$/кв. м месяц $/кв. м индекс $/кв. м Индекс месяц
Москва 950 05.00 620 0,65 670/720 0,71 07.99
С.-Петербург 560 06.00 349 0,62 370 0,66 07.99
Калининград 620 04.00 293 0,47 310 0,50 09.99
Екатеринбург 535 09.99 214 0,40 336 0,63 12.98
Тверь 355 06.99 172 0,48 203 0,57 04.99
Новосибирск 490 03.00 199 0,41 263 0,54 12.98
Пермь 505 03.00 176 0,39 287 0,57 01.99
Барнаул 380 02.00 143 0,38 175 0,46 12.98
Ульяновск 340 05.00 125 0,37 158 0,46 11.98

В результате индекс изменения цен на жилье в декабре 2000 года (за единицу принят декабрь 1997 года) в Москве достиг значения 0,71 (вырос на 6 процентных пунктов от нижней точки - мая 2000 года), в городах России-1 (без Калининграда) – 0,57-0,66 (рост на 4-23 пункта относительно нижней точки), в городах России-2 – 0,46-0,57 (рост на 8-18 пунктов).

Как и в предыдущие годы, в соответствии с принятой в РГР методикой прогнозирования цен на жилье, прогноз изменения цен в городах России на 2001 год был рассчитан как средневзвешенный в группе городов (индивидуальные особенности городов в группе не учитывались) и как среднесрочный (месячные, сезонные колебания не просчитывались).

Учитывались следующие факторы:
--достигнутая стадия развития рынка (начало стадии роста);

--прогноз общеэкономической ситуации в стране (замедление темпов экономического роста по сравнением с 2000 годом: роста ВВП с 7,6 до 3-4%, роста реальных доходов населения с 8,5% до 2-4%, роста сбережений в реальном исчислении с 17,2% до 8-19%);

--прогноз макроэкономических параметров (снижение инфляции с 20,5% до 12-14%, повышение индекса девальвации рубля относительно доллара с 0,97 до 1,03. В результате покупательная способность доллара в России, снизившаяся в 2000 году на 20%, в 2001 году снизится еще на 9%);


--продолжающееся давление роста стоимости строительства жилья (в первую очередь – в Москве, где эта величина выросла на 40-45%), которое может привести к росту цен продаж на первичном рынке и в дальнейшем – на вторичном.

Результирующий прогноз: в 2001 году в Москве и других городах России ожидается небольшой рост цен на жилье – 0,5-1,0% в месяц, 8-10 процентных пунктов за год. Более высокие темпы роста будут наблюдаться в городах России-2 (рублевая группа) при благоприятной политической и экономической ситуации в регионе (это не относится к Ульяновску, но возможно в Барнауле). Меньшие темпы будут в городах России-1 (долларовая группа), за исключением Калининграда, где еще нельзя спрогнозировать результаты выхода из сегодняшней кризисной ситуации и возможны оба сценария – обвала цен и их бурного роста.


СПИСОК УЧАСТНИКОВ МОНИТОРИНГА РЫНКА ЖИЛЬЯ РОССИИ в декабре 2000 года
1. Москва, РАН САВА, РМЛС (руководитель Апрелев К.Н., исполнитель Сапожников А.Ю., САРН)

2. Москва, Агентство “Контакт-Недвижимость” (руководители Гершвальд Г.С., Клементьева О.А., исполнитель Колокольников Д.А., САРН)

3. Москва, Агентство “Миэль”, руководитель Куликов Г.Л., исполнитель Светлаков В.И., САРН)

4. Москва, “Столичная недвижимость” (исполнитель Бекетов А.Г., САРН)

5. Санкт-Петербург, Информационно-издательская группа “Бюллетень недвижимости” (руководитель Келим И.Б., исполнитель Бобашев С.В., САРН).

6. Барнаул, Агентство недвижимости “Дом” (руководитель Малков Г.Е., исполнитель Петухова Е.А., САРН)

7. Екатеринбург, Риэлторский информационный центр Уральской палаты недвижимости (руководитель Антасюк А.П., САРН, исполнитель Хорьков М.И., САРН)

8. Калининград, Агентство “Недвижимость Калининграда” (руководитель Драчук П.И., САРН, исполнитель Анненков Р.Ш.)

9. Новосибирск, Сибирское агентство недвижимости (руководитель Свиркова И.П., исполнитель Астахов А.А., САРН)

10. Пермь, Пермская Лига риэлторов и оценщиков, ОАО “Камская долина” (руководитель комитета Романова А.Н., САРН, исполнитель Казимир Л.М., САРН).

11. Пермь, АПН “Пермский торговый дом недвижимости” (руководитель Пермяков В.Ф., САРН, исполнители Пономарев Н.А., Кострова О.В.)

12. Ульяновск, Агентство “Центр недвижимости” (руководитель Диков А.С., исполнители Гамова Е.Р., САРН, Тагашова Н.В., САРН)




ã Стерник Г.М.,
гл. специалист РГР по анализу рынка недвижимости
g_sternik@yahoo.com, www.realtymarket.org

29.01.2000 г.

Rambler's Top100