Геннадий Стерник
сертификация
курсы
статьи
конкурсы
о компании
библиотека
мониторинг
конференции
об авторе, новости сайта, анонсы
ссылки
e-mail
e-mail
Интернет-агентство СТЕРНО.РУ
designed by NIKE
Стерник Г.М., РЫНОК ЖИЛЬЯ РОССИИ В 2001 году: КРИЗИС РОСТА

РЫНОК ЖИЛЬЯ РОССИИ В 2001 году: КРИЗИС РОСТА





МОСКВА - 2001



1. ЦЕНОВАЯ СИТУАЦИЯ И ЕЕ ДИНАМИКА в 2001 году

Год назад были подведены итоги развития рынка недвижимости России после августовского кризиса и сделан вывод о том, что рынок недвижимости, как это следует из теории циклических колебаний в рыночной экономике, к концу 2000 года прошел стадию депрессивной стабилизации и перешел к стадии устойчивого роста.

В декабре 2001 года мы подвели предварительные итоги выборочного мониторинга рынка жилья в 10 городах. Уточненные данные за декабрь подтверждают сделанный год назад вывод: средняя удельная цена предложения квартир (в долларовом эквиваленте) в городах выборки выросла за 2001 год на 8-81%.

Практически во всех городах рост начался еще в 2000 году, но проходил несинхронно: в начале 2000 года начали расти цены на жилье в Екатеринбурге, Перми, затем в середине года в Новосибирске, Ульяновске, Омске, Москве, Твери, затем, к концу года, в Петербурге и Калининграде, и лишь в середине 2001 года – в Нижнем Новгороде (рис. 1).

Город Средняя удельная цена квартир, $/кв. м Индекс
12.97 12.98 12.99 12. 00 12.01 98/97 99/98 00/99 01/00 01/97
Москва 950 890 656 670/720* 940 0,94 0,74 1,02 1,31 0,92
Калининград 620 470 330 323 360 0,76 0,70 0,98 1,11 0,58
С.-Петербург 560 565 370 370 490 1,01 0,65 1,00 1,32 0,88
Екатеринбург 535 335 220 336 484 0,63 0,66 1,53 1,44 0,90
Тверь 355 265 186 203 260 0,75 0,70 1,09 1,28 0,73
Н. Новгород 538 450 265 280 301 0,84 0,59 1,06 1,08 0,56
Новосибирск 490 280 210 263 435 0,57 0,75 1,25 1,65 0,89
Пермь 505 180 182 287 390 0,36 1,01 1,58 1,36 0,77
Ульяновск 340 135 134 158 230 0,40 0,99 1,18 1,46 0,68
Омск 375 170 130 152 275 0,45 0,76 1,17 1,81 0,73

Примечания: * Для Москвы в числителе расчет по методике 1993-1999 гг., в знаменателе – по новой методике.

Уровень цен в городах к концу 2001 года составил 58-92% от докризисного декабря 1997 года. Темпы роста цен в городах России связаны с глубиной их падения после кризиса чем ниже (относительно докризисного) уровень цен в нижней точке, тем раньше начался у них рост цен и тем быстрее они растут. Местные условия (экономические, политические) приводят к тому, что отдельные города (Новосибирск, Москва) обгоняют эту общую закономерность, другие (Калининград, Н.Новгород) отстают от нее (рис. 2-3). :

В конце 2001 года появились первые признаки окончания роста цен в городах, наиболее приблизившихся к докризисному уровню: в Екатеринбурге, Новосибирске, в меньшей степени в Москве темпы роста цен предложения уменьшились, а реальные цены сделок, как отмечают эксперты и руководители ряда риэлторских фирм Москвы, даже прекратили свой рост.

Рис. 1




Город 12.97 Нижняя точка Уровень к 12.00 Уровень к 06.01 Уровень к 12.01
$/ кв. м к 12.97 Снижение от единицы к 12.97 Прирост от нижней точки к 12.97 Прирост от нижней точки к 12.97 Прирост от нижней точки
Москва 950 0,65 0,35 0,71 0,06 0,79 0,14 0,92 0,27
Калининград 620 0,47 0,53 0,52 0,05 0,56 0,09 0,58 0,11
С.-Петербург 560 0,62 0,37 0,66 0,04 0,71 0,09 0,88 0,26
Тверь 355 0,48 0,52 0,55 0,07 0,62 0,14 0,73 0,25
Екатеринбург 535 0,40 0,60 0,63 0,23 0,78 0,38 0,90 0,50
Новосибирск 490 0,41 0,59 0,54 0,13 0,70 0,29 0,89 0,48
Омск 375 0,32 0,68 0,41 0,09 0,48 0,16 0,73 0,41
Пермь 505 0,33 0,67 0,57 0,24 0,69 0,36 0,77 0,44
Ульяновск 340 0,37 0,63 0,46 0,09 0,57 0,20 0,68 0,31

Рис. 2



Рис. 3


ХАРАКТЕРНЫЕ ТОЧКИ ДИНАМИКИ ЦЕН В ГОРОДАХ РОССИИ за период кризиса

2. РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ ПОСЛЕ КРИЗИСА-98 СЛЕДУЕТ ЗА ОБЩЕЭКОНОМИЧЕСКИМИ ТЕНДЕНЦИЯМИ

Вывод о том, что 2001 год будет годом устойчивого роста цен на рынке жилья, был уже очевиден для аналитиков и предпринимателей Екатеринбурга, Перми, Новосибирска и других городов, где такой рост бурно шел в предыдущем году. Однако в Москве, Петербурге этот прогноз воспринимался с недоверием, а последовавший во второй половине года резкий взлет цен переживался как кризис. Драматические изменения на рынке связаны были с двумя обстоятельствами: ростом спроса и снижением объема предложения.

Понятно, что общей причиной, спусковым механизмом начала подъема рынка в 2000 году был общий экономический рост в стране, политическая, финансовая, социально-экономическая стабилизация. правительство прогнозировало снижение темпов экономического роста относительно предыдущего года, при одновременном снижении темпов инфляции и роста курса доллара (таблица), и это было нами учтено в прогнозе динамики цен на рынке жилья. Однако, рекордные цены на экспорт энергоносителей, дополнительные доходы бюджета к лету обеспечили приток денег в экономику, и в силу отсутствия других привлекательных направлений инвестирования они приходили на рынок недвижимости. Повышались реальные доходы населения, и совокупный платежеспособный спрос превращался в ажиотажный приток покупателей в агентства недвижимости.

В 2001 году

По данным независимого исследовательского центра "Российское общественное мнение и исследование рынка" (РОМИР - Gallup International), полученным в ходе опроса 500 взрослых москвичей, в августе 2001 года самой популярной формой хранения сбережений являлась покупка недвижимости (рис. 4). Реализованный спрос (объем сделок купли-продажи) на вторичном рынке жилья за первое полугодие 2001 года по сравнению с тем же периодом предыдущего года вырос в Москве на 43%, в Петербурге – на 35%, за три квартала – соответственно на 31% и 30%. Количество инвестиционных договоров на первичном рынке в Москве выросло за первое полугодие на 40%, за три квартала – на 31%. В результате темпы роста цен на жилье в Москве и других городах (кроме Калининграда, Нижнего Новгорода) превзошли ожидаемые, и уже в июне прогноз для ряда городов был нами пересмотрен в сторону увеличения.

ОБЩЕЭКОНОМИЧЕСКИЕ ПОКАЗАТЕЛИ

Показатель 2000 2001 2002
исполнение прогноз исполнение прогноз
06.01 09.01 12.01
Экономический рост (ВВП), % 7,6 3,4 4 4,5 5,0 3,5-4,3
Инфляция, % 20,5 12-14 12 13,9 14,2 12-14
Курс доллара, руб. 26,9 30,5 29,2 29,4 30,08 31,5
Рост реальных доходов, % 8,5 2,2 7,6 10-15

По данным Минфина РФ

На 2002 год, с учетом снижения цен на энергоносители, роста объемов внешних выплат, ухудшения общемировой экономической конъюнктуры власти снова планируют снижение темпов экономического роста. Следовательно, этот фактор (который на этот раз вероятнее всего реализуется) будет способствовать замедлению темпов роста цен в большинстве городов выборки, за исключением тех, где потенциал роста, описанный в предыдущем разделе, пока не проявился.

Рис. 4


По данным РОМИР - Gallup International, август 2001 г.

Рис. 5


3. МАКРОЭКОНОМИЧЕСКИЕ ПАРАМЕТРЫ И ЦЕНЫ НА ЖИЛЬЕ

После резкого взлета с августа-98 покупательной способности доллара в России (в декабре 1998 года – на 81% относительно потребительской корзины), за 1999 год она практически осталась стабильной, а с марта 2000 года началось ее снижение. За 2000 год эта величина снизилась на 14%, а за 2001 год еще на 8%. Это явилось источником предположений среди аналитиков о том, что именно инфляция доллара явилась причиной начала роста долларовых цен на жилье.

Мы ведем ежемесячную статистику макроэкономических параметров и их связи с ценами на жилье с 1992-93 гг. На рис. 5 и в таблице приведены данные за два последних года в виде индексов (относительно базового периода – декабря 1999 года) следующих параметров:

  • роста потребительских цен (инфляции рубля)

  • роста курса рубля относительно доллара (девальвации рубля относительно доллара)

  • инфляции доллара (отношения индекса инфляции рубля к индексу девальвации)

  • покупательной способности доллара в России относительно потребительской корзины (отношение индекса девальвации к индексу инфляции рубля).

ДИНАМИКА ГОДОВЫХ И НАКОПЛЕННЫХ МАКРОЭКОНОМИЧЕСКИХ ИНДЕКСОВ

Макроэкономические индексы Годовые индексы Накопленные индексы
98/97 99/98 00/99 01/00 98/97 99/97 00/97 01/97
Инфляции рубля 1,84 1,37 1,21 1,02 1,84 2,52 3,05 3,12
Девальвации рубля относительно доллара 3,37 1,34 1,05 0,92 3,37 4,52 4,74 4,34
Инфляции доллара в России 0,55 1,02 1,15 1,12 0,55 0,56 0,65 0,72
Покупательной способности доллара в России 1,81 0,98 0,87 0,89 1,81 1,77 1,54 1,38

Видно, что покупательная способность доллара, выросшая в 1998 г. на 81%, к концу 2001 года все еще превышает докризисный уровень на 38%. Следовательно, неизбежно дальнейшее укрепление рубля, что будет способствовать снижению долларового эквивалента цен (в среднем) на все товары и услуги, включая недвижимость.

Макроэкономические параметры несомненно являются одним из значимых факторов, влияющих на динамику цен на рынке недвижимости.

Так, осенью 1998 года в городах с рублевой номинацией цен на жилье в период всплеска потребительских цен (темпов инфляции) наблюдался аналогичный рост рублевых цен на жилье. В разные периоды и в разных городах, по данным наблюдений 1993-2001 гг., связь сегментной инфляции на рынке жилья и общей инфляции выражается коэффициентом 0,8-1,05. При этом, динамика цен в долларовом эквиваленте (в сравнении с рублевой динамикой) в рублевых городах полностью определяется изменениями курса доллара. Следовательно, этот фактор при росте потребительских цен в 2002 году на 12-14% будет способствовать повышению цен на жилье в данной группе городов на 10-14%, а в долларовом эквиваленте (при росте курса доллара на 6-7%) – на 3-6%.

Однако, связь динамики цен с макроэкономическими параметрами в городах с долларовой номинацией цен на жилье не столь очевидна. Индекс инфляции доллара в России в какой-то степени ведет за собой долларовые цены, аналогично влиянию инфляции рубля на рублевые цены. Но если сравнить динамику долларовых цен в Москве и инфляции доллара за последние два года, то видно, что в период ослабления доллара (июнь 00 - июнь 01) цены на жилье действительно начали слабо расти, но во втором полугодии, когда реальный курс доллара был стабилен, происходил (вопреки данному фактору) бурный рост цен на жилье.

На 2002 год власти прогнозируют инфляцию рубля на уровне 12-14%, девальвацию рубля (при среднегодовом курсе 31,5 руб./доллар) – 6-7%, тогда индекс покупательной способности доллара уменьшится за год на 6-7%. Можно считать, что этот фактор не окажет заметного влияния на динамику цен в городах с долларовой номинацией цен на жилье.

Динамика реальной стоимости жилья (в сопоставимых ценах базового периода, за который принят декабрь 1997 года), описывается индексом, представляющим собой отношение индекса номинальных цен (рублевых либо долларовых) к индексу инфляции соответственно рубля или доллара (таблица). Видно, что в 2001 году эта величина выросла в разных городах на 15-62%, за исключением Калининграда и Н.Новгорода, где она была стабильной. Стоимость жилья в Москве, выросшая в декабре 1998 г. на 70%, в декабре 2001 г. все еще выше него на 27%. В Новосибирске, Петербурге, Екатеринбурге она превышает докризисный уровень на 21-25%, в Перми, Твери, Омске и Ульяновске после падения в 1998 году возвратилась к докризисному уровню (от –6 до 7%), в Калининграде и Нижнем Новгороде опустилась ниже докризисного на 20-22%.

ДИНАМИКА НОМИНАЛЬНЫХ И РЕАЛЬНЫХ ИНДЕКСОВ СТОИМОСТИ ЖИЛЬЯ ПОСЛЕ КРИЗИСА (декабрь к декабрю)

Город Номинальные индексы Реальные нндексы
98/97 99/98 00/99 01/00 01/97 98/97 99/98 00/99 01/00 01/97
Москва 0,94 0,69 1,02 1,31 0,92 1,70 0,68 0,89 1,17 1,27
Калининград 0,76 0,70 0,98 1,11 0,58 1,38 0,69 0,85 1,00 0,80
С.-Петербург 1,01 0,67 1,00 1,32 0,88 1,83 0,66 0,87 1,18 1,21
Екатеринбург 0,63 0,66 1,53 1,44 0,90 1,14 0,65 1,33 1,29 1,25
Тверь 0,75 0,70 1,09 1,28 0,73 1,36 0,69 0,95 1,15 1,02
Н. Новгород 0,84 0,59 1,06 1,08 0,56 1,52 0,58 0,92 0,96 0,78
Новосибирск 0,57 0,75 1,25 1,65 0,89 1,03 0,74 1,09 1,48 1,23
Пермь 0,33 1,00 1,58 1,36 0,77 0,60 0,98 1,37 1,22 1,07
Ульяновск 0,40 0,99 1,18 1,46 0,68 0,72 0,97 1,03 1,30 0,94
Омск 0,45 0,77 1,17 1,81 0,73 0,81 0,75 1,02 1,62 1,02

Следовательно, исходя из гипотезы о постепенном возвращении рынка стабильному состоянию, близкому к 1996-97 гг., по этой причине можно ожидать в течение двух-четырех лет следующего изменения стоимости жилья (в сопоставимых ценах декабря 1997 г.): в Москве, Новосибирске, Петербурге, Екатеринбурге снижение на 21-27%, в Перми, Твери, Омске и Ульяновске – стабильность этой величины в пределах +/- (6-7)%, в Калининграде и Н. Новгороде – повышение на 20-22%.

Другими словами, переход к стабильным ценам, близким к докризисному уровню, скорее всего в Москве, Новосибирске, Петербурге и Екатеринбурге осуществится по сценарию “с перебегом” (аналогично тому, как это происходило в Москве в 1995 году), в других городах – по сценарию “с доползанием”.

4. ЧТО ПЕРВИЧНО – ЯЙЦО ИЛИ КУРИЦА?

В 1999-2001 гг. снижался объем предложения на рынке, и это вызвало замешательство и даже панику у риэлторов – сначала (в 2000 году) в Екатеринбурге и Перми, затем (в 2001 году) – в Москве и Петербурге.

Многие эксперты в Екатеринбурге в конце 2000 года, в Москве осенью 2001 года высказывали предположение, что именно снижение объема предложения, по известной экономической теории, привело к началу бурного роста цен. И это наводило на катастрофические выводы: если этот процесс не остановить, рынок рухнет.

Но внимательное рассмотрение графиков (рис. 6-7) показывает, что начавшееся в Екатеринбурге снижение объемов предложения в 1999 году (когда цены слабо снижались или были стабильны) продолжалось весь 2000 год (когда цены бурно росли), а в 2001 году начался рост объемов предложения на фоне продолжающегося роста цен. Из этих данных нами в сентябре 2000 года были сделаны следующие выводы:

  • причиной снижения объемов предложения в период снижения цен является реакция продавцов, не желающих дешево продавать свое жилье;

  • продолжающееся снижение предложения в период роста цен есть проявление инерционности поведения субъектов рынка, создающего временной лаг (около года!) между изменением причины и началом изменения следствия;

  • причиной перехода к росту объема предложения является реакция продавцов (хотя и запоздалая) на рост цен на рынке;

  • в свою очередь, эта причина (рост объема предложения) будет иметь следствием переход рынка к стадии замедления роста цен и стабилизации (только в этой фазе реализуется описанная в макроэкономических учебниках связь между изменением объема предложения и изменением цен);

  • это произойдет с таким же приблизительно временным лагом – полгода-год относительно начала роста объемов предложения.

Итоговые графики подтверждают эти выводы.

В Перми, Екатеринбурге, Ульяновске объем предложения уже увеличился до уровня середины 2000 года.

В Москве и Петербурге, где рост цен начался летом 2000 года, увеличение объема предложения идет с августа 2001 г. В Москве он практически достиг значений конца 2000 года, в Петербурге все еще ниже на 10-15%. Одновременно в Москве в октябре-ноябре, по данным экспертов и руководителей риэлторских и девелоперских фирм, спрос на вторичном и первичном рынке стабилизировался.

В Калининграде, где рост цен задерживается, снижение объемов предложения продолжается.

Следовательно, по этой причине начала рецессии в Екатеринбурге, Перми, Ульяновске можно ожидать уже зимой, в Москве и Петербурге - весной-летом 2002 года, в Калининграде – не ранее 2003 года.





Рис. 6

Рис. 7

5. ОБОБЩЕННЫЙ ПРОГНОЗ ДИНАМИКИ ЦЕН В ГОРОДАХ РОССИИ НА 2002 год

В соответствии с методикой Российской Гильдии риэлторов, прогноз цен на жилье в городах России в 1995-97 гг. осуществлялся двумя способами: эвристическим, основанным на исследовании влияния различных факторов на динамику цен и обобщении результатов расчетным или логическим методом, и статистическим, основанным на построении и использовании регрессионной модели динамики цен. Взаимная проверка и окончательная корректировка обобщенного прогноза повышали его качество и обеспечили высокую достоверность годовых прогнозов.

С 1998 года, после кризиса, накопление статистики нужно было начинать заново, и использование математической модели для прогнозирования стало недоступным, поскольку глубина прогнозирования не может быть больше одной трети предыстории. Поэтому в 1998-2000 гг. использовался только эвристический метод. Тем не менее, фактические данные с конца 1998 г. подтверждали высокую точность прогнозов, и лишь в июне 2001 года потребовалась их корректировка в сторону повышения темпов роста цен.

На 2002 год, на основании эвристической методики, мы прогнозируем, что:

  • в Москве, Петербурге, Екатеринбурге, Новосибирске реализуется (не вполне синхронно) сценарий перехода к стабилизации “с перебегом”: в начале года темпы роста цен предложения (в долларовом выражении) замедлятся, но цены кратковременно превысят докризисные (на 5-10%), и весной-летом произойдет некоторый “откат”, после чего к концу года цены стабилизируются на уровне декабря 2001 года;

  • в Перми, Твери, Омске, Ульяновске стабилизация произойдет по сценарию “с доползанием”: уже с января-февраля динамика цен (в долларовом выражении) будет состоять в медленном их повышении до уровня 80-95% от докризисного;

  • в Калининграде, Нижнем Новгороде в 2002 году будет происходить рост цен (на 20-25%) сначала повышающимися, а затем снижающимися темпами, а стабилизация ожидается за пределами 2001 года.

Прогноз для Москвы

Таким образом, в большинстве городов России рынок жилья в 2002 году завершит стадию роста и перейдет к стадии рецессии – снижения темпов роста и затем стабилизации цен, преимущественно колебательной. В городах, еще не реализовавших свой потенциал возвращения к уровню цен, близкому к докризисному, рост будет продолжаться, и стабилизация произойдет за пределами 2002 года.

Примечание: динамика цен дана в исчислении по старой методике. С 2000 г. мы применяем новую методику, согласно которой средняя удельная цена в Москве выше на $50-80.

Модель: V = B0-B1/(B2+exp((B3*V1+B4)2))

Параметры B0=972,5792 B1=6018,699 B2=16,65969 B3=0,121115 B4=-3,61208
Потери: 6469,1933881 R=,99553 R2: 99,108%

Таблица дисперсионного анализа

Источник Сумма квадратов Степень свободы Средний квадрат Критерий Фишера t-критерий Стьюдента Уровень значимости
Регрессия 718774,8 1 718774,8 3666,544 60,55199 0
Остатки 6469,19 33 196,0361
Всего 725244

Критерий Дарбина- Уотсона –0,78.

СПИСОК УЧАСТНИКОВ МОНИТОРИНГА РЫНКА ЖИЛЬЯ РОССИИ
в 2001 году

1. Москва, РАН САВА, РМЛС (руководитель Апрелев К.Н., исп. Сапожников А.Ю., САРН).
2. Москва, Агентство “Контакт-Недвижимость” (руководители Гершвальд Г.С., Клементьева О.А., исп. Колокольников Д.А., САРН).
3. Москва, Агентство “Миэль” (руководитель Куликов Г.Л., исп. Светлаков В.И., САРН).
4. Москва, Агентство недвижимости НИЦА (руководитель Серов Р.В., исп. Клюева О.).
5. Санкт-Петербург, Информационно-издательская группа “Бюллетень недвижимости” (руководитель Келим И.Б., исп. Бобашев С.В., САРН).
6. Санкт-Петербург, Информационно-издательский центр “Недвижимость Петербурга” (Синочкин Д.Ю., САРН).
7. Екатеринбург, Риэлторский информационный центр Уральской палаты недвижимости (руководитель Антасюк А.П., САРН, исп. Хорьков М.И., САРН).
8. Калининград, Агентство “Недвижимость Калининграда” (руководитель Драчук П.И., САРН, исп. Анненков Р.Ш.).
9. Нижний Новгород, “Интернет-лаборатория” (руководитель Вилков С.А., исп. Ермолаев Д.Н., САРН).
10. Новосибирск, Сибирское агентство недвижимости (руководитель Свиркова И.П., исп. Астахов А.А., САРН).
11. Пермь, Пермская Лига риэлторов и оценщиков, ОАО “Камская долина” (руководитель комитета Романова А.Н., САРН, исп. Казимир Л.М., САРН).
12. Пермь, АПН “Пермский торговый дом недвижимости” (руководитель Пермяков В.Ф., САРН, исп. Пономарев Н.А., САРН, Кострова О.В., САРН).
13. Тверь, Агентство ТИТАН (руководитель Каминский В.Н., САРН).
14. Ульяновск, ЗАО "Центр недвижимости" (руководитель Диков А.С., исп. Гамова Е.Р., САРН, Тагашова Н.В., САРН).
15. Омск, Агентство недвижимости “Бэст-Риэлти” (руководитель Терехова О.А., исп. Посина Н.Г.).
В проведении расчетов участвовал специалист Агентства АЭКСИП Промышленно-страховой компании Михайлов Д.В. (руководитель Черных Е.В.).

ã Стерник Геннадий Моисеевич, Российская Гильдия риэлторов, гл. аналитик, Агентство АЭКСИП Промышленно-страховой компании, директор, к.т.н. g_sternik@yahoo.com, www.realtymarket.org. 20.01.2002.

сегодня может быть уточнен с использование статистического метода. Регрессионная модель динамики цен была построена по данным за декабрь 1997 г. – сентябрь 2000 г. и проверена по данным за 2001 год. Статистические критерии и фактические данные подтвердили достаточно высокое качество модели и достоверность годового прогноза при ее использовании. Это позволяет, с учетом результатов эвристического прогнозирования, конкретизировать прогноз на 2002 год (рис. 7).

Рис. 8


ИЗМЕНЕНИЕ СРЕДНЕЙ ЦЕНЫ ПРЕДЛОЖЕНИЯ ЖИЛЬЯ ЗА ВРЕМЯ КРИЗИСА
(в долларовом эквиваленте)

Rambler's Top100