Геннадий Стерник
сертификация
курсы
статьи
конкурсы
о компании
библиотека
мониторинг
конференции
об авторе, новости сайта, анонсы
ссылки
e-mail
e-mail
Интернет-агентство СТЕРНО.РУ
designed by NIKE
Стерник Г.М., РЫНОК ЖИЛЬЯ В РОССИИ В 2010 ГОДУ: ИТОГИ 1 ПОЛУГОДИЯ

Стерник Г.М.,

профессор кафедры «Экономика и управление городским строительством»

РЭА им. Г.В.Плеханова, главный аналитик Российской Гильдии риэлторов


рынок жилья россии в 2010 году: итоги 1 полугодия


1. Макроэкономические условия функционирования рынка недвижимости


Динамика макроэкономических и макрофинансовых условий функционирования рынка недвижимости характеризовалась следующим.

Среднемесячная цена барреля нефти Urals с декабря 2002 г. по июль 2008 г. выросла с $25,3 до $132,1 доллара (в 5,22 раза). В связи с начавшимся летом-осенью мировым экономическим кризисом и падением спроса на энергоресурсы цена нефти к декабрю упала до $39,1 (от верхней точки в 3,38 раза). Весной 2009 года началось неожиданное восстановление цен на нефть: в апреле цена составила $48,3, в декабре – $70. В 1 полугодии 2010 года цена колебалась в пределах $70-80.

Среднемесячный курс доллара в России с декабря 2002 г. по июль 2008 г. постепенно снизился с 31,84 до 23,35 рубля (на 27%). Затем началось ослабление рубля, и к декабрю курс вырос до 28,4 рубля, к февралю 2009 года до 35,75 рубля (от нижней точки на 53%). В последующие месяцы происходило некоторое укрепление рубля: к апрелю курс снизился до 33,4, к июлю – до 31,5, к декабрю – до 29,5 рублей за доллар. В 1 полугодии 2010 года рубль несколько ослаблен – до 30-31 рубля за доллар.

Отток капитала частного сектора, который с 2000 по 2005 год постепенно уменьшался (с –24,8 млрд. долларов), в 2006-2007 году достиг положительного сальдо ($42 и $82,3 млрд. соответственно). В первом полугодии 2008 года приток продолжался, но в третьем квартале (в основном в сентябре) он обнулился, а в четвертом отток составил -129,9 млрд. В 1 и 2 квартале 2009 года отток продолжался (-38,0 и -30,8 млрд.), но затем начался приток (4,8 и 11,6 млрд. в 3 и 4 квартале), и по итогам года сальдо оттока составило – 52,4 млрд. долларов. В 1 квартале 2010 года отток составил 12,9 млрд, во втором – приток 14,7 млрд.


Источник: ЦБ РФ, прогнозы – ЦБ РФ, МЭА.


Источник: ЦБ РФ


Источник: ЦБ РФ


В динамике макроэкономических показателей четко видно 4 фазы, определивших динамику рынка недвижимости: до осени 2008 года – рост всех показателей и рост рынка, с этого момента – резкий разворот трендов и начало кризиса на рынке, с февраля-марта 2009 года – новый разворот и начало стабилизации на рынке, с конца 2009 года и по настоящее время – медленный, колебательный рост макроэкономических показателей и начало восстановления рынка. Конечно, в первую очередь это относится к Москве, а вклад нефтедолларов в динамику региональных рынков происходит с временным лагом (по результатам исследований в 2000-2003 годах - в Петербурге и Московской области 2-3 месяца, в других регионах 3-6 месяцев и более).

Соответственно вел себя основной «драйвер» рынка недвижимости – среднедушевые доходы населения. В среднем по РФ они выросли с 2000 по 2007 год с 2,28 тыс. до 12,60 тыс. руб., в Москве – с 8,00 тыс. до 35,50 тыс. руб., в Петербурге – с 2,56 тыс. до 16,88 тыс. руб., в Московской области – с 1,82 тыс. до 14,48 тыс. руб.

Но в начале 2008 года доходы снизились, затем с лета начали повышаться, и в среднем по году рост составил: в РФ до 15,14 тыс. руб. (прирост 20%), в Москве до 36,18 тыс. руб. (2%), в Петербурге до 17,51 тыс. руб. (4%), в Московской области до 19,41 тыс. руб. (34%).

В 2009 году в среднем по РФ, в Петербурге и Московской области роста номинальных денежных доходов населения практически не было, но в Москве доходы выросли до 44,46 тыс. руб. (прирост 23%).

Вот почему рынок жилья Москвы еще в конце 2009 года почувствовал позитивные перемены, а рынок многих регионов пока не почувствовал.

В 1 полугодии 2010 года номинальные денежные доходы населения в среднем по РФ выросли до 18,7 тыс. руб. (на 11,1% к тому же периоду прошлого года), что свидетельствует о положительных тенденциях в социально-экономическом положении России и является основанием для восстановления рынка недвижимости.



Источник: Росстат РФ


Таким образом, ключевые макроэкономические и макрофинансовые показатели, определяющие динамику экономики РФ, с одной стороны, с весны-лета 2009 года изменили свои тренды в положительную сторону и превзошли все прогнозируемые макроэкономистами значения, с другой – в 2010 году сохраняют свой уровень при повышенной волатильности.


2. Динамика показателей вторичного рынка жилья


Обороты рынка жилья и ипотеки


В целом по России по итогам 2009 года Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) зафиксировал 1,943 млн сделок купли-продажи жилья физическими лицами (включая сделки обмена), в 2008 году – 2,367 млн, в 2007 году – 2,326 млн (снижение в 2009 году относительно 2008 года на 22%, относительно 2007 года – на 20%).

Согласно данным Управления Росреестра по г. Москве, число сделок купли-продажи столичных квартир сократилось в 2008 году по сравнению с 2007 годом на 16% (65,12 и 78,82 тыс. соответственно). В том числе в 4 квартале ежемесячный объем сделок снизился с 6-7 тыс. до 2-2,5 тыс.

Число сделок, заключенных в первом квартале 2009 года (8993) и в апреле (4757), на 23-24% ниже аналогичного показателя 2008 года. Далее спад объема сделок прекратился. В декабре 2009 года было заключено на 34% больше сделок, чем за декабрь 2008 года, и на 16,3% меньше сделок, чем в декабре 2007 года. В целом число сделок купли-продажи квартир, заключенных за 2009 год, снизилось на 14,5% по отношению к 2008 году и на 28,1% к аналогичному показателю 2007 года и составило 55,68 тыс. – рекордно низкий показатель с 1994 года.

В 1 полугодии 2010 года объем сделок составил 40,1 тыс. против 22,8 тыс. за аналогичный период прошлого года (прирост 76%), т.е. достиг докризисного уровня.

Для сравнения - в Петербурге объем зарегистрированных сделок купли-продажи жилья снизился в 2009 году на 16%. В Ростовской области оборот рынка упал на 25%, в Нижегородской - на 35%, в Дальневосточном округе – на 16%. В Пермском крае отмечен рост на 2%.



Источник: расчеты автора по данным УФРС (Росреестра) по г. Москве.


Количество сделок купли-продажи жилья с использованием ипотеки в Москве в 1 квартале 2009 года оказалось ниже аналогичных величин 2008 и 2007 годов более чем на 63%. Доля ипотечных сделок, достигшая в 3 квартале 2008 года 28-30%, снизилась до минимальных значений. В течение 2009 года рынок ипотеки стагнировал, но в 1 квартале 2010 года начал активно восстанавливаться.



Источник: расчеты автора по данным УФРС (Росреестра) по г. Москве.


Источник: расчеты автора по данным УФРС (Росреестра) по Московской области.


Согласно данным Управления ФРС (Росреестра) по Московской области, число сделок купли-продажи квартир сократилось в 2008 году по сравнению с 2007 годом на 8% (33,19 и 36,25 тыс. соответственно). В 4 квартале ежемесячный объем сделок снизился с 15,11 тыс. до 12,10 тыс. (не так существенно, как в Москве).

Число сделок, заключенных в 1-3 квартале 2009 года (6753, 9974 и 11558), ниже аналогичного показателя 2008 года на 48, 29 и 19% соответственно. В 4 квартале объем сделок (16516) превысил объем того же квартала прошлого года на 36% и был выше, чем в 2007 году. Всего в 2009 году объем сделок составил 44,80 тыс. – на 35% больше 2008 г. и на 24% больше 2007 года.

Количество сделок купли-продажи жилья с использованием ипотеки в 1 квартале 2009 года (674) оказалось ниже аналогичных величин 2008 и 2009 годов на 22%, что втрое меньше, чем снижение в Москве. В 4 квартале она превысила аналогичную величину 2008 года на 38% и вышла на уровень 4 квартала 2007 года. Доля ипотечных сделок, достигшая в 3 квартале 2008 года 25%, снизилась в 1 кв. 2009 года до 10%, но к 4 кварталу выросла до 19%.


Объем предложения на вторичном рынке жилья

Снижение оборотов рынка купли-продажи квартир сопровождалось изменением других показателей рынка.

Общий объем предложения в Москве начал расти с сентября 2008 г., и вырос с 20-25 тыс. до 35-40 тыс. в декабре. В декабре-январе в связи с начавшейся девальвацией рубля и падением цен (в долларовом эквиваленте) продавцы ушли с рынка, и объем вновь поступающего предложения снизился с 10-12 тыс. до 2-4 тыс. В феврале-марте 2009 года, в связи с остановкой девальвации рубля, начали возвращаться на рынок и продавцы (убедившиеся в возможности сохранения вырученных от продажи жилья денежных средств), и покупатели (прирастившие рублевый эквивалент своих долларовых сбережений и убедившиеся в бессмысленности дальнейших инфляционных ожиданий). Объем предложения начал расти и к декабрю вырос до тех же 40-42 тыс. В дальнейшем, несмотря на увеличение оборотов рынка, объем предложения практически не уменьшался, поскольку на рынок вышел не только отложенный спрос, но и отложенное предложение (квартиры от владельцев, ранее не проявлявших активности из-за общей ситуации на рынке; залоговые квартиры от банков: инвестиционные квартиры).

Период экспозиции квартир на вторичном рынке жилья Москвы с сентября 2008 г. по январь 2009 г. вырос с 50-55 дней до 104 дней, к апрелю понизился до 79 дней (см. рисунок).



Источник: АКЦ Холдинга МИЭЛЬ

Таким образом, к концу 2009 года произошла стабилизация на вторичном рынке (объемы предложения приближаются к среднестатистической норме, объемы сделок больше не уменьшаются, срок экспозиции квартир несколько сокращается), а с начала 2010 года основные показатели рынка восстанавливаются.


Динамика цен на вторичном рынке жилья


В 2007-2008 году почти во всех городах России продолжался рост цен, особенно высокими темпами – в долларовом эквиваленте. В 4 квартале началось снижение как рублевых, так и особенно долларовых цен.

После стадии стабилизации, с конца 2007 года средние удельные цены предложения росли и достигли исторического максимума в сентябре-ноябре 2008 года:

- в Москве - 191,5 тыс. руб./кв. м (прирост с декабря 2006 года +51%) и 7437 $/кв. м (+54%);

- в Санкт-Петербурге – 107,7 тыс. руб./кв. м (+58%) и 4252 $/кв. м (+64%);

- в Московской области – 93,2 тыс. руб./кв. м (+41%) и 3536 $/кв. м (+40%);

Далее, с августа-сентября 2008 года, цены снижаются и от верхней точки снизились к январю-февралю 2009 года:

- в Москве – до 177,9 тыс. руб./кв. м (-7%) и 5541 $/кв. м (-26%);

- в Санкт-Петербурге – до 96,7 тыс. руб./кв. м (-10%) и 2705 $/кв. м (-36%);

- в Московской области – до 84,0 тыс. руб./кв. м (-10%) и 2654 $/кв. м (-31%);

Затем снижение продолжалось меньшими темпами, и по итогам года составило:

- в Москве – 153 тыс. руб. (-19%) и 5250 $/кв. м (-31%);

- в Санкт-Петербурге – 81,1 тыс. руб. (-25%) и 2730 $/кв. м (-39%);

- в Московской области – 71,5 тыс. руб. (-22%) и 2428 $/кв. м (-28%).

Снижение цен предложения жилья от исторического максимума к декабрю 2009 года



Источник: расчеты автора по данным сертифицированных РГР аналитиков рынка недвижимости


В 2010 году наблюдается в Москве – медленный, но устойчивый рост цен (к июню – до 162,1 тыс. руб./кв. м), в Петербурге и в Московской области – колебательная стабильность на уровне 82,0-82,5 и 71,4-71,7 тыс. руб./кв. м соответственно.



Источник: расчеты автора по данным сертифицированных РГР аналитиков рынка недвижимости

Таким образом, ценовая динамика подтверждает, что спад цен на рынке жилья столичных регионов завершился к концу 2009 года, и в 2010 году в Москве началось медленное восстановление рынка.



3. Динамика объемов строительства и ввода жилья


По данным Федеральной службы государственной статистики (www.gks.ru), годовой объем ввода жилья в России в последние годы непрерывно повышался и с 2000 по 2007 год вырос почти вдвое - с 32,3 до 61,0 млн кв. м, причем в 2006 году прирост составил 15,2%, в 2007 году 20,6%. В 2008 году прирост оказался незначительным (4,5%), ввод составил 63,8 млн кв. м. В 2009 году ввод жилья снизился до 59,8 млн кв. м (-7%).



Источник: Росстат


В Москве с 2000 по 2007 год ввод жилья вырос с 3,03 до 4,83 млн кв. м, а в 2008 году упал до 3,28 млн (-32%), в 2009 году – до 2,70 млн кв. м (-18% относительно предыдущего года и -44% относительно 2008 года).

В Петербурге с 2000 по 2007 год ввод вырос с 1,05 до 2,46 млн, а в 2008 году – до 3,21 млн кв. м (прирост 23%). Но в 2009 году ввод упал до 2,6 млн (-19%).

Московская область по объему ввода с 2005 года обогнала Москву и вышла в лидеры среди регионов России. С 2000 по 2007 год ввод вырос с 2,61 до 7,87 млн кв. м, в 2008 году рост прекратился. В 2009 году объем ввода незначительно вырос – до 8,24 млн кв. м (+4,5%).

Более детальное рассмотрение квартальной динамики показывает, что объемы ввода жилья в РФ перестали расти уже в 4 квартале 2007 года, и практически не изменялись до 3 квартала 2009 года.



Лишь в 4 квартале 2009 года объем ввода в РФ понизился относительно того же квартала предыдущего года на 12,5%, а в 1 квартале 2010 года – на 8%, что свидетельствует о постепенном исчерпании заделов в строительстве в условиях продолжающегося инвестиционного коллапса. Вместе с тем, в 2 квартале 2010 года статистика фиксирует объем ввода 12,0 млн кв. м – прирост к тому же периоду предыдущего года на 7,5%. В целом за полугодие объем ввода (22,2 млн) практически совпадает с 1 полугодием прошлого года (22,1 млн). Возможно, это свидетельствует о переломе тенденции в положительную сторону.

В Москве в 2008 году снижение относительно того же квартала 2007 года продолжалось в каждом квартале на 25-27%, в 2009 году объем ввода три квартала сохранялся на уровне предыдущего года, а в 4 квартале снизился на 37%. В 1 квартале 2010 года введено 0,34 млн кв. м – на 53% меньше того же квартала прошлого года. Однако с мая начался рост объемов ввода, и по итогам 2 квартала введено 0,46 млн кв. м, что сократило спад относительно того же периода прошлого года до 27%. Одновременно начался процесс закладки новых объектов и вывод их на рынок, в результате чего количество предлагаемых к продаже домов увеличилось за три месяца на 20% и достигло 360.

В Московской области в 1 квартале 2009 года введено 0,87 млн кв. м (снижение относительно того же периода прошлого года составило 32%), по итогам полугодия – 2,5 млн кв. м. С июня начался рост количества домов в продаже, за два месяца оно увеличилось на 7,7% и достигло 560.

В Петербурге в 3 квартале 2009 года относительно того же квартала предыдущего года ввод снизился на 35%, в 4-м на 15%, в 1 квартале 2010 года – на 16% (введено 0,39 млн кв. м).




Замедление темпов ввода жилья проходило в четыре фазы.

Вначале (с середины 2007 года до начала 2008 года) оно было вызвано дальнейшим ростом монополизированности, коррумпированности и забюрократизированности градостроительного процесса, необоснованного повышения кадастровой стоимости земли под застройку, затрат на присоединение к инженерным сетям и других составляющих инвестиционной стоимости строительства. Согласно рейтингу Всемирного банка, на начало 2010 года Россия находится на предпоследнем (182) месте по доступности получения разрешений на строительство. Для этого необходимо пройти 54 процедуры, затратить 704 дня и свыше $205 тыс., что составляет 2140% от величины среднедушевого ВВП (для сравнения: в США – 19 процедур, 40 дней, 12,7%, в Беларуси - 15, 161, 35% соответственно, в Казахстане – 37, 211, 120% соответственно).

Вторая фаза (весна-лето 2008 года) была вызвана снижением спроса в сегменте новостроек вследствие возрастающего недоверия населения к застройщикам, допускающим затягивание сроков строительства, пытающихся вести строительство до получения всех разрешительных документов, неспособных в сложившихся неблагоприятных условиях обеспечить своевременное оформление ввода домов и передачи прав покупателям. Эти же причины вызвали снижение доверяя банков к застройщикам и сокращения объемов финансирования строительства.

Третья фаза (с осени 2008 года) началась вместе с докатившимся до России мировым финансово-экономическим кризисом, и сопровождалась окончательным отказом потерявших ликвидность банков от кредитования застройщиков, фактическим прекращением кредитования населения, ухудшением финансового положения застройщиков и дезорганизацией их бизнеса вплоть до приостановки строительства большой доли объектов и отказа от новых проектов. В этих условиях сохранение объемов ввода жилья в РФ в начале-середине 2009 года, хотя и не соответствующее запланированным объемам – важный факт, отражающий инерционность процессов в строительстве, а также значительное разнообразие ситуации по регионам.

Лишь весной 2010 года в Москве началась четвертая фаза – начали закладываться новые проекты, наблюдается рост объемов строительных работ, однако последствия инвестиционного коллапса строительства еще не преодолены.



Источник: независимый аналитик Кочетков Ю.В. Источник: Росстат


По данным Росстата, в России в течение двух лет падает спрос на цемент и другие инертные материалы. Потребление цемента за два года сократилось в среднем на 26%. Аналогичная ситуация наблюдается и на рынке щебня. Соответственно, снижается производство железобетонных изделий. В 2009 году объем производства железобетона в стране снизился на 39%.

Потребление инертных материалов отражает заделы на будущее. Можно ожидать, что в полной мере последствия инвестиционного коллапса скажутся в 2010-2011 годах.

Это значит, что нас ожидает падение годовых объемов построенного жилья как минимум на 30–40% относительно докризисного уровня (42-45 млн кв. м).

Некоторые прогнозы для РФ и столичных регионов показаны выше на рисунке и сегодня подтверждаются фактическими данными.

На долгосрочную перспективу правительство в «Стратегии развития жилищного строительства» прогнозирует рост объемов ввода к 2016 году до 100 млн, а в 2020 году – 142 млн кв. м (порядка 1 кв. м на человека). Эти амбициозные планы опираются на ряд законодательных и нормативных актов, облегчающих доступ застройщиков к земле и их финансовое бремя, на финансирование госзаказа по жилищным программам, на повышение стимулов банкам к кредитованию застройщиков и развитию ипотечного кредитования населения.

Таким образом, в динамике строительства жилья в РФ наблюдаются 4 фазы: с 2007 года - замедление (в Москве – падение) темпов строительства и объемов ввода, с 1 кв. 2008 года - уход с рынка покупателей и падение объемов финансирования строительства и спроса, с 4 кв. 2008 года, вместе с мировым экономическим кризисом – обвал объемов продаж, стагнация объемов ввода и инвестиционной активности, а затем и сокращение объемов ввода, с 2 квартала 2009 года – начало восстановления объемов инвестиций и появление новых объектов на рынке при продолжающемся снижении объемов ввода.


Динамика цен на первичном рынке жилья


Снижение спроса и объема продаж на рынке новостроек началось весной-летом 2008 года. Но застройщики Москвы и в некоторой степени Московской области, в отличие от Петербурга и других городов, игнорировали эти сигналы рынка и упорно держали цены предложения, тем самым стимулируя перетекание покупателей на вторичный рынок и обеспечивая рост цен на нем вплоть до ноября-декабря 2008 года. При этом цены на первичном рынке не снижались даже тогда, когда на вторичном рынке четко обозначилась тенденция падения цен. Индивидуальные скидки и снижение цен на отдельных объектах погоду не делали и не поддержали обороты рынка. Заметное снижение средних цен предложения в новостройках началось в Москве и Московской области лишь весной 2009 года. Однако это снижение было существенно меньше, чем на вторичном рынке (в то время как в Петербурге и других городах оно было практически синхронным).


Источник: Аналитический консалтинговый центр МИЭЛЬ




Источники:

Аналитический отдел ГК «Бюллетень недвижимости» Аналитический отдел ГК «Камская долина»


Если формально отнестись к графикам динамики цен предложения жилья, то можно увидеть, что переход к стабилизации и начало восстановления цен на вторичных и первичных рынках совпадают по времени. Однако, специфика первичного рынка такова, что средние цены предложения включают существенную структурную составляющую – зависимость от структуры предложения по стадиям строительства. По мере достройки нераспроданных домов застройщики повышают цену независимо от общей ситуации на рынке, а в объектах, оставшихся на ранних стадиях строительства и не имеющих перспектив продажи, цены либо понижаются, либо чаще остаются в прайсах неизменными. В настоящее время структура предложения сдвигается в сторону достроенных домов, что повышает расчетную средневзвешенную цену.

Так, в 2006-2007 годах в Москве и области продажи проходили активно на ранних стадиях строительства (начиная с нулевой – сразу после объявления о предстоящем строительстве), и на последней стадии объем предложения не превышал 5-10%, на предпоследней – 10-15%. В июле 2010 года, по данным Отдела консалтинга и аналитики Агентства недвижимости «Азбука жилья», объем предложения по стадиям строительства распределялся в Москве следующим образом: стадия 1 (подготовка площадки) – ноль, стадия 2 (нулевой цикл) – 9%, стадия 3 (возведение надземной части) – 20%, стадия 4 (внутренняя отделка) – 45%, стадия 5 (сдан ГК) – 26%. В Московской области соответственно: ноль, 12%, 31%, 36%, 21%.



Источник: отдел консалтинга и аналитики Агентства недвижимости «Азбука жилья»


Таким образом, в динамике строительства жилья в РФ наблюдаются 4 фазы: с 2007 года - замедление (в Москве – падение) темпов строительства и объемов ввода; с 1 кв. 2008 года - уход с рынка покупателей и падение объемов финансирования строительства и спроса: с 4 кв. 2008 года, вместе с мировым экономическим кризисом – обвал объемов продаж, стагнация объемов ввода и инвестиционной активности, а затем и сокращение объемов ввода; с 2 квартала 2009 года – начало восстановления объемов инвестиций и появление новых объектов на рынке при продолжающемся снижении объемов ввода. Снижение цен предложения новостроек началось лишь в третьей фазе, с начала 2009 года, и проходило аналогично с вторичным рынком, но несколько меньшими темпами. В целом, в отличие от вторичного рынка жилья, кризис на рынке новостроек пока не преодолен, в первую очередь в объемах строительства и ввода жилья, во вторую – в объемах продаж, в третьих – в уровне и динамике цен.


4. Прогноз цен на вторичном рынке Москвы на 2010 год и его проверка по фактическим данным


Выполненный ранее прогноз динамики рублевых цен в Москве на 2009 год (падение цен до лета, переход к стабилизации к концу года на уровне 145-150 тыс. руб./кв. м) оказался достаточно точным и качественно, и количественно: фактический уровень составил 153 тыс. руб./кв. м. Однако, при пересчете в долларовый эквивалент ожидавшегося снижения цен до 4400-4500 $/кв. м не произошло: уже в мае-июне цены стабилизировались на уровне 5000 $/кв. м.


Прогноз динамики удельных рублевых и долларовых цен предложения квартир на вторичном рынке Москвы на 2009 год и фактические данные



Источник: прогнозы – автора, фактические данные – АКЦ Холдинга МИЭЛЬ.


Имевшиеся в конце 2009 года прогнозы развития мировой экономики и экономики России на ближайшие годы были достаточно противоречивыми, но принятый правительством консенсус-прогноз цен на нефть и связанные с ним параметры бюджета-2010 позволили сохранить сделанный в конце 2008 года качественный прогноз цен на 2010 год: будет сохраняться L-образный формат динамики – боковой тренд цен с высокой волатильностью. Количественные параметры прогноза были рассчитаны на основании заложенных в модель прогнозов макроэкономических параметров: возможное повышение к концу года рублевых цен не более чем на 5%, долларового эквивалента цен – возможное понижение на 5%, с колебаниями в пределах +/-5%.

Фактические данные за полгода оказались несколько лучше прогноза: рублевые цены достигли 162 тыс. руб./кв. м (при сглаженном прогнозе 156 тыс.), долларовый эквивалент – 5250 $/кв. м (при сглаженном прогнозе 5000). Причины расхождения – несколько более высокий по сравнению с заложенным в модель уровень цен на нефть.

Таким образом, количественные результаты прогнозирования оказались достаточно близкими (расхождение 3-5%), но качественный прогноз снижения долларового эквивалента цен пока не подтверждается. Тем не менее, мы воздерживаемся от корректировки прогноза на второе полугодие и сохраняем ранее сделанный годовой прогноз.



Источник: прогнозы – автора, фактические данные – АКЦ Холдинга МИЭЛЬ.



Выводы


  1. В динамике ключевых макроэкономических и макрофинансовых показателей, определяющих динамику экономики РФ, наблюдаются 3 фазы: с осени 2008 года – обвал цен на нефть, курса рубля к доллару, оттока капитала; с весны-лета 2009 года эти параметры изменили свои тренды в положительную сторону и превзошли все прогнозируемые макроэкономистами значения; в 2010 году они практически сохраняют достигнутый к концу прошлого года уровень при повышенной волатильности.
  2. Динамика показателей вторичного рынка четко отразила динамику макроэкономических параметров: падение объемов продаж и цен с конца 2008 года и до марта-апреля 2009 года (острая фаза кризиса), переход к стабилизации к концу 2009 года; с начала 2010 года основные показатели рынка восстанавливаются.
  3. В динамике строительства жилья в РФ наблюдаются 4 фазы: с 2007 года - замедление (в Москве – падение) темпов строительства и объемов ввода; с 1 кв. 2008 года - уход с рынка покупателей и падение объемов финансирования строительства и спроса; с 4 кв. 2008 года, вместе с мировым экономическим кризисом – обвал объемов продаж, стагнация объемов ввода и инвестиционной активности, а затем и сокращение объемов ввода; с 2 квартала 2009 года – начало восстановления объемов инвестиций и появление новых объектов на рынке при продолжающемся снижении объемов ввода. Снижение цен предложения новостроек началось лишь в третьей фазе, с начала 2009 года, и проходило аналогично с вторичным рынком, но несколько меньшими темпами. В целом, в отличие от вторичного рынка жилья, кризис на рынке новостроек пока не преодолен, в первую очередь в объемах строительства и ввода жилья, во вторую – в объемах продаж, в третьих – в уровне и динамике цен.
  4. Сделанный в конце 2008 года качественный прогноз динамики цен на 2010 год: будет сохраняться колебательная стабильность цен с высокой волатильностью. Количественные параметры прогноза были рассчитаны на основании заложенных в модель прогнозов макроэкономических параметров: возможное повышение к концу года рублевых не более чем на 5%, долларового эквивалента цен – возможное понижение на 5%, с колебаниями в пределах +/-5%. Количественные результаты прогнозирования по итогам первого полугодия оказались достаточно близкими (расхождение 3-5%), но качественный прогноз снижения долларового эквивалента цен пока не подтверждается. Тем не менее, мы воздерживаемся от корректировки прогноза на второе полугодие и сохраняем ранее сделанный годовой прогноз.



© Г.М.Стерник, 29.08.10.

Rambler's Top100