Геннадий Стерник
сертификация
курсы
статьи
конкурсы
о компании
библиотека
мониторинг
конференции
об авторе, новости сайта, анонсы
ссылки
e-mail
e-mail
Интернет-агентство СТЕРНО.РУ
designed by NIKE
Стерник Г.М., Рынок жилья России в 2008-2009 году: итоги кризиса

Стерник Г.М.,

профессор кафедры «Экономика и управление городским строительством»

РЭА им. Г.В.Плеханова, главный аналитик Российской Гильдии риэлторов

рынок жилья России в 2008-2009 году: итоги кризиса

1. Макроэкономические условия функционирования рынка жилья

Динамика макроэкономических и макрофинансовых показателей характеризовалась следующим.

К концу 2008 года внешний корпоративный долг России составил $500 млрд (около 30% ВВП). Он образовался в основном за счет получения банками и промпредприятиями (в том числе значительная доля – застройщиками) сравнительно дешевых и «длинных» кредитов. В связи с мировым финансовым кризисом с весны-лета 2008 года иностранные банки прекратили кредитование и реструктуризацию долгов промпредприятий и застройщиков. В августе-сентябре начался кризис ликвидности в банковской системе и остановка инвестиций в строительство. Одновременно резко сократилось кредитование населения, в первую очередь ипотечное.

Среднемесячная цена барреля нефти Urals с декабря 2002 г. по июль 2008 г. выросла с $25,3 до $132,1 доллара (в 5,22 раза). В связи с начавшимся летом-осенью мировым экономическим кризисом и падением спроса на энергоресурсы цена нефти к декабрю упала до $39,1 (от верхней точки в 3,38 раза). В 1 квартале 2009 года началось неожиданное восстановление цен на нефть: в апреле цена составила $48,3, в декабре – $70.

Среднемесячный курс доллара в России с декабря 2002 г. по июль 2008 г. постепенно снизился с 31,84 до 23,35 рубля (на 27%). Затем началось ослабление рубля, и к декабрю курс вырос до 28,4 рубля, к февралю 2009 года до 35,75 рубля (от нижней точки на 53%). В последующие месяцы происходило некоторое укрепление рубля: к апрелю курс снизился до 33,4, к июлю – до 31,5, к декабрю – до 29,9 рублей за доллар.

Отток капитала частного сектора, который с 2000 по 2005 год постепенно уменьшался (с –24,8 млрд. долларов), в 2006-2007 году достиг положительного сальдо ($42 и $82,3 млрд. соответственно). В первом полугодии 2008 года приток продолжался, но в третьем квартале (в основном в сентябре) он обнулился, а в четвертом отток составил -129,9 млрд. В 1 и 2 квартале 2009 года отток продолжался (-38,0 и -30,8 млрд.), но затем начался приток (4,8 и 11,6 млрд. в 3 и 4 квартале), и по итогам года сальдо оттока составило  – 52,4 млрд. долларов.

Некоторые другие важные показатели макроэкономических показателей России приведены в Приложении (по данным http://www.forecast.ru/mainframe.asp - Центра макроэкономического анализа и прогнозирования). Видно, что динамика всех показателей существенно коррелированна с ценами на нефть и притоком-оттоком капитала.

В соответствии с такой динамикой изменялись и доходы населения.

Среднедушевые среднемесячные доходы жителей РФ (номинальные) составили в 2000 году 2280 руб. и далее устойчиво росли, достигнув в 2007 году 12600 руб. (рост в 5,5 раз). В июне 2008 года рост прекратился, и в ноябре-декабре они снизились практически до уровня тех же месяцев прошлого года. Но по итогам года они все же составили 15136 руб. – на 20% больше прошлогоднего уровня. В январе 2009 года доходы все еще оставались на уровне января предыдущего года, но далее начали расти, и в июне достигли 17649 руб. – на 15% больше прошлогоднего. Однако, в июле они упали, и далее, несмотря на рост, по итогам года среднемесячные доходы составили 16650 руб., превысив прошлогодние на 10,5% (реальные – повысились на 1,9%).

Среднедушевые среднемесячные доходы жителей Москвы составили в 2000 году 7998 руб. и далее устойчиво росли, достигнув в 2007 году 35490 руб. (рост в 4,4 раза). В июне 2008 года рост прекратился, и в октябре-декабре они упали до уровня ниже тех же месяцев прошлого года. По итогам года они составили 36185 руб., т.е. остались на прошлогоднем уровне. В январе-феврале 2009 года доходы все еще оставались ниже тех же месяцев предыдущего года, но далее начали расти, и в июне достигли 46132 руб. – на 26% больше прошлогоднего.

2. Ситуация на вторичном рынке жилья городов России

Объемы продаж

Согласно данным Управления ФРС г. Москвы, число сделок купли-продажи столичных квартир сократилось в 2008 году по сравнению с 2007 годом на 16% (65,12 и 78,82 тыс. соответственно). В 4 квартале ежемесячный объем сделок снизился с 6-7 тыс. до 2-2,5 тыс.

Число сделок, заключенных в первом квартале 2009 года (8993) и в апреле (4757), на 23-24% ниже аналогичного показателя 2008 года. Далее спад объема сделок прекратился.

По информации Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (Управление Росреестра по Москве), число сделок купли-продажи квартир, заключенных за 2009 год, снизилось на 14,5% по отношению к 2008 году и на 28,1% к аналогичному показателю 2007 года и составило 55,68 тыс.

 В декабре 2009 года было заключено на 34% больше сделок, чем за декабрь 2008 года, и на 16,3% меньше сделок, чем в декабре 2007 года.

Количество сделок купли-продажи жилья с использованием ипотеки в 1 квартале 2009 года оказалось ниже аналогичных величин 2008 и 2009 годов более чем на 63%. Доля ипотечных сделок, достигшая в Москве в 3 квартале 2008 года 28-30%, снизилась до минимальных значений.

Согласно данным Управления ФРС по Московской области, число сделок купли-продажи квартир сократилось в 2008 году по сравнению с 2007 годом на 8% (33,19 и 36,25 тыс. соответственно). В 4 квартале ежемесячный объем сделок снизился с 15,11 тыс. до 12,10 тыс. (не так существенно, как в Москве).

Число сделок, заключенных в 1-3 квартале 2009 года (6753, 9974 и 11558), ниже аналогичного показателя 2008 года на 48, 29 и 19% соответственно. В 4 квартале объем сделок (16516) превысил объем того же квартала прошлого года на 36% и был выше, чем в 2007 году. Всего в 2009 году объем сделок составил 44,80 тыс. – на 35% больше 2008 г. и на 24% больше 2007 года.

Количество сделок купли-продажи жилья с использованием ипотеки в 1 квартале 2009 года (674) оказалось ниже аналогичных величин 2008 и 2009 годов на 22%, что втрое меньше, чем снижение в Москве. В 4 квартале она превысила аналогичную величину 2008 года на 38% и вышла на уровень 4 квартала 2007 года. Доля ипотечных сделок, достигшая в 3 квартале 2008 года 25%, снизилась в 1 кв. 2009 года до 10%, но к 4 кварталу выросла до 19%.

В Петербурге объем зарегистрированных сделок купли-продажи жилья снизился в 2009 году на 16%. В Ростовской области оборот рынка упал на 25%, в Нижегородской - на 35%, в Дальневосточном округе – на 16%. В Пермском крае отмечен рост на 2%.

В целом по России по итогам 2009 года Росреестр зафиксировал 1,943 млн сделок купли-продажи жилья физическими лицами (включая сделки обмена), в 2008 году – 2,367 млн, в 2007 году – 2,326 млн (снижение в 2009 году относительно 2008 года на 22%, относительно 2007 года – на 20%).

Источник: расчеты автора по данным УФРС по г. Москве.

Динамика объемов предложения и срока экспозиции квартир

Снижение оборотов рынка купли-продажи квартир сопровождалось изменением других показателей рынка.

Общий объем предложения в Москве начал расти с сентября 2008 г., и вырос с 20-25 тыс. до 35-40 тыс. в декабре. В декабре-январе в связи с начавшейся девальвацией рубля и падением цен (в долларовом эквиваленте) продавцы ушли с рынка, и объем вновь поступающего предложения снизился с 10-12 тыс. до 2-4 тыс. В феврале-марте, в связи с остановкой девальвации рубля, начали возвращаться на рынок и продавцы (убедившиеся в возможности сохранения вырученных от продажи жилья денежных средств), и покупатели (прирастившие рублевый эквивалент своих долларовых сбережений и убедившиеся в бессмысленности дальнейших инфляционных ожиданий).

Период экспозиции квартир на вторичном рынке жилья Москвы с сентября 2008 г. по январь 2009 г. вырос с 50-55 дней до 104 дней, к апрелю понизился до 79 дней.

Таким образом, в полном соответствии с динамикой макроэкономических и макрофинансовых показателей, к лету завершилась острая фаза кризиса на рынке недвижимости, наметились признаки стабилизации на вторичном рынке жилья Москвы (объемы предложения приближаются к среднестатистической норме, объемы сделок больше не уменьшаются, срок экспозиции квартир несколько сокращается), что привело к замедлению темпов падения рублевых цен, а вместе с тенденцией к укреплению рубля – к переходу темпов изменения долларовых цен в положительную полуплоскость.

Динамика цен на вторичном рынке жилья

В 2007-2008 году почти во всех городах России продолжался рост цен, особенно высокими темпами – в долларовом эквиваленте. В 4 квартале началось снижение как рублевых, так и особенно долларовых цен. Графики для различных городов России для наглядности разнесены на три рисунка[1].

После стадии стабилизации, с конца 2007 года средние удельные цены предложения росли и достигли исторического максимума в сентябре-ноябре 2008 года:

- в Москве - 191,5 тыс. руб./кв. м (прирост с декабря 2006 года +51%) и 7437 $/кв. м (+54%);

- в Санкт-Петербурге – 107,7 тыс. руб./кв. м (+58%) и 4252 $/кв. м (+64%);

- в Московской области – 93,2 тыс. руб./кв. м (+41%) и 3536 $/кв. м (+40%);

- в Твери (в июле) – 69 тыс. руб./кв. м (+92%) и 2955 $/кв. м (+116%);

- в Красноярске (в апреле) – 64,0 тыс. руб./кв. м (+106%) и 2723 $/кв. м (+137%).

- в Перми – 61 тыс. руб./кв. м (прирост с декабря 2006 года +63%) и 2610 $/кв. м (+82%);

- в Ростове-на-Дону – 64 тыс. руб./кв. м (+56%) и 2700 $/кв. м (+63%);

- в Новосибирске – 63 тыс. руб./кв. м (+44%) и 1480 $/кв. м (+68%);

- в Краснодаре – 59 тыс. руб./кв. м (+64%) и  2590 $/кв. м (+66%);

- в Кемерово – 52 тыс. руб./кв. м (+45%) и 2280 $/кв. м (+69%);

- в Ярославле – 55 тыс. руб./кв. м (+18%) и 2160 $/кв. м (+23%).

- в Омске – 44 тыс. руб./кв. м (прирост с декабря 2006 года +57%) и 1895 $/кв. м (+79%);

- в Томске (с октября 2007 г.) – 59 тыс. руб./кв. м (+29%) и 2390 $/кв. м (+37%);

-в Пензе – 43 тыс. руб./кв. м (+53%) и 1860 $/кв. м (+75%);

- в Рязани – 39 тыс. руб./кв. м (+49%) и 1670 $/кв. м (+55%);

- в Ульяновске  34 тыс. руб./кв. м (+49%) и  1390 $/кв. м (+62%);

- в Стерлитамаке – 29 тыс. руб./кв. м (+32%) и 1215 $/кв. м (+40%).

- в Самаре - 68 тыс. руб./кв. м (с ноября 2007 г. +15%) и 2612 $/кв. м (+7%);

- в Екатеринбурге (в марте 2007 г.) - 67,3 тыс. руб./кв. м (+6%) и 2712 $/кв. м (+12%);

- в Тюмени – 55 тыс. руб./кв. м  (+32%) и  2339 $/кв. м (+46%);

- в Уфе – 55 тыс. руб./кв. м  (+19%) и 2330 $/кв. м (+27%);

- в Ижевске (в марта 2007) - 52 тыс. руб./кв. м  (+7%) и 1980 $/кв. м (24%);

- в Барнауле – 43 тыс. руб./кв. м и 1400 $/кв. м.

Далее, с августа- сентября 2008 года цены снижаются и от верхней точки снизились к январю-февралю 2009 года:

- в Москве – до 177,9 тыс. руб./кв. м (-7%) и  5541 $/кв. м (-26%);

- в Санкт-Петербурге – до 96,7 тыс. руб./кв. м (-10%) и 2705 $/кв. м (-36%);

- в Московской области – до 84,0 тыс. руб./кв. м (-10%) и 2654 $/кв. м (-31%);

- в Твери – до 60,2 тыс. руб./кв. м (-23%) и 1928 $/кв. м (-35%);

- в Красноярске - до 53,1 тыс. руб./кв. м (-17%) и 1896 $/кв. м (-30%).

- в Перми, Ростове-на-Дону, Новосибирске – до 53-56 тыс. руб./кв. м (-(13-17)%) и   1520-1558 $/кв. м (-(24-42)%);

- в Краснодаре, Кемерово – до 52-57 тыс. руб./кв. м (-(1-4)%) и   1413-2010 $/кв. м (-(19-35)%);

- в Ярославле – до 50 тыс. руб./кв. м (-8%) и   1595 $/кв. м (-30%);

- в Томске – с 55,8 до 52,9 тыс. руб. (+6%) и с 2390 до 1863 $/кв. м (-22%);

- в Омске, Пензе – до 39-42 тыс. руб./кв. м (-(14-22)%) и до 1130-1480 $/кв. м (-(31-40)%);

- в Рязани – 38 тыс. руб./кв. м (-2%) и   1066 $/кв. м (-36%);

- в Ульяновске и Стерлитамаке до 26-34 тыс. руб./кв. м (-(1-3)%) и 715-1060 $/кв. м (-(19-41)%).

- в Самаре до 64 тыс. руб. (-6%) и 2270 $/кв. м (-13%);

- в Екатеринбурге до 60 тыс. руб./кв. м (-11%) и 1670 $/кв. м (-38%);

- в Тюмени, Уфе до 42-52 тыс. руб./кв. м (-(7-18)%) и 1780-1830  $/кв. м (-22%);

- в Ижевске до 42 тыс. руб./кв. м (-23%) и 1480 $/кв. м (-25%);

- в Барнауле до 38,1 тыс. руб./кв. м (-(10)%) и 1066 $/кв. м (-24%).

К маю 2009 года рублевые цены в городах выборки снизились от исторического максимума, достигнутого в июне-сентябре 2008 года, на 6-43%, в пересчете на доллары – на 24-51% (в Москве соответственно на 13% и 32%). Затем снижение продолжалось меньшими темпами, и по итогам года составило в рублевых ценах - от 9 до 37%, в долларовом эквиваленте – от 19 до 54%.

Снижение цен предложения жилья от исторического максимума к декабрю 2009 года

3. Ситуация на рынке строительства и продажи жилья

Замедление объемов строительства и ввода жилья

По данным Федеральной службы государственной статистики (www.gks.ru), годовой объем ввода жилья в России в последние годы непрерывно повышался и с 2000 по 2007 год вырос почти вдвое - с 32,3 до 61,0 млн кв. м, причем в 2006 году прирост составил 15,2%, в 2007 году 20,6%. В 2008 году планировалось ввести в строй 66 млн кв. м, но фактический прирост оказался незначительным (4,5%), ввод составил 63,8 млн кв. м, 765,6 тыс. квартир.

На территории 66 субъектов РФ объем ввода жилья в 2008 году вырос, в том числе более чем на 20% в 9 регионах, в т.ч. в Санкт-Петербурге, Челябинской области – в 1,2 раза, Новгородской, Нижегородской, Тульской областях, республиках Башкортостан и Тыва - в 1,3 раза; Калужской, Сахалинской областях - в 1,4 раза.

На территории 18 субъектов РФ объем ввода жилья снизился, в том числе более чем на 20% в 5 регионах, в том числе в Астраханской области (-47,3%),  Мурманской области (-40,9%), в Москве (-32,0%).

В Москве  с 2000 по 2007 год ввод жилья вырос с 3,03 до 4,83 млн кв. м, а в 2008 году введено 3,28 млн кв. м (прирост -32%). В Московской области с 2000 по 2008 год ввод вырос с 2,61 до 7,78 млн кв. м, в том числе прирост в 2008 году близок к нулю (-0,3%). В Ростове-на-Дону с 2005 года объем ввода вырос с 0,62 млн до 1,00 млн кв. м, прирост в 2008 году +12%. В Санкт-Петербурге ввод составил в 2007 году 2,64 млн кв. м, в 2008 г. 3,21 млн кв. м (прирост +21,8%).

Основной объем ввода, как и ранее, пришелся на 4-й квартал:

- в РФ 28,6 млн кв. м (44,8% от годового ввода);

- в Москве 1,66 млн кв. м, или 50,6% от годового ввода;

- в Московской области 4,14 млн кв. м, или 53,2% от годового ввода;

- в Санкт-Петербурге 1,88 млн кв. м (+44,6% к тому же периоду прошлого года, или 58,6% от годового ввода).

Источник: Росстат, прогнозы автора.

В 2009г. введено в эксплуатацию 701,3 тыс. квартир общей площадью 59,8 млн кв. метров, что составило 93,3% к предыдущему году (в 2008г. было введено 64,1 млн.кв.метров жилья, 104,6% к 2007г.)[2].

 Первые три квартала объем ввода  был на уровне соответствующих кварталов предыдущего года, в 4 квартале составил 24,8 млн, что меньше аналогичного периода прошлого года на ощутимую величину 13%.

В Москве введено 2,69 млн кв. м, что на 18% меньше прошлогоднего и на 44% меньше 2007 года.

В Московской области ввод составил  7 млн кв. м, что на 11% меньше прошлогоднего.

В Петербурге введено 2,63 млн кв. м (из них 50% - в декабре), что на 18% меньше прошлого года и практически на уровне 2007 года.

В Ростове-на-Дону ввод составил 0,8 млн кв. м, что на 20% меньше прошлогоднего.


Как видно, объемы ввода жилья в России перестали расти уже в 4 квартале 2007 года, и практически не изменялись до 3 квартала 2009 года. Причины таких событий будут рассмотрены ниже. В этих условиях сохранение объемов ввода жилья в РФ вплоть до 3 квартала 2009 года – важный факт, отражающий инерционность процессов в строительстве, а также значительное разнообразие ситуации по регионам. Лишь в конце года начали сказываться последствия замедления темпов возведения домов, замораживания ряда строек и инвестиционного коллапса, наступившего в 2008 году. В Москве это случилось уже в 3 квартале. Можно ожидать, что в полной мере они скажутся в 2010-2011 годах.

Причины спада темпов роста ввода жилья

Еще до того, как во второй половине 2008 г. российская экономика стала все  более явно ощущать воздействие кризисных явлений в мировом хозяйстве (включая «вторую волну» ипотечного кризиса в США, когда рост доли просроченных кредитов стал сопровождаться падением цен на жилье), падение темпов ввода жилья с 2007 года в Москве и других регионах России свидетельствовало о неблагополучии в этой сфере.

Специфика жилищного строительства и модели его финансирования стала результатом исторического развития экономики России. В начале девяностых годов рынок недвижимости, как и вся экономика, находился в упадке. Но спрос на жильё начал оживать раньше, чем спрос на многих других рынках, поскольку  потребность в жилье не может откладываться навечно.  В итоге рынок оказался в сложной ситуации:

  • государственные инвестиции, составлявшие 100% финансирования в советскую эпоху, прекратились;
  • банковская система, фондовый рынок, институциональные инвесторы и даже сам по себе рынок ещё не были сформированы.
    • В таких условиях  единственным доступным для застройщиков источником финансирования оказались средства граждан, испытывающих острую необходимость в приобретении жилья. Результатом этой ситуации стало бурное развитие института долевого финансирования. Такая ситуация стала существенным тормозящим фактором на пути дальнейшего развития сектора. С созданием финансовых институтов на рынке стали появляться новые источники финансирования, и со временем их значимость возрастала. Однако, до сих пор долевое финансирование играет очень важную роль.

      Сегодня для привлечение средств под строительство жилья в России существует четыре источника.

      • Средства граждан, желающих приобрести жильё – долевых участников строительства
      • Средства крупных инвесторов
      • Средства участников фондового рынка
      • Кредитные средства

      Если развитие долевого финансирования в начале 90-х годов  было объективным процессом, то в дальнейшем компании, специализировавшиеся на жилищном строительстве, фактически стали заложниками данной схемы. Это можно легко заметить, сравнивая тенденции развития рынка жилищного строительства с развитием рынка коммерческой недвижимости. Из-за того, что офисный и торговые здания предполагают долгосрочную эксплуатацию и генерируют доход в виде арендных платежей, операторы данного сектора не имели возможности с начала 90-ых годов привлекать легкие деньги наподобие средств граждан, желающих приобрести жильё. Чтобы остаться на рынке, компании вынуждены были сделать сектор более привлекательным для банковского кредитования. Это предполагало, в первую очередь, скорейшую легализацию всех денежных потоков, построение управленческих систем в соответствии с международными стандартами корпоративного управления.  В итоге это привело к более быстрой адаптации данного сегмента к рыночным условиям и повышению эффективности его функционирования.

      Таким образом, в наследство от 90-х годов рынок жилищного финансирования получил структуру источников средств, в которой ключевое значение имели соинвесторы и долевые участники. Данная ситуация поддерживалась отсутствием правового регулирования сделок данного вида. Не существовало нормативов по раскрытию информации, гарантиям, и главное - по целевому использованию средств. 

      После вступление в силу 1 апреля 2005 ФЗ-214 «Об участии  в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» ситуация в правовом поле изменилась. Нормы закона были призваны нивелировать дисбаланс распределения рисков, устранив перечисленные факторы дискриминации прав инвесторов. По замыслу закона, его нормы должны были переломить ситуацию и увеличить долю истинно рыночных инструментов финансирования, обеспечив лучшую защиту прав всех участников рынка.

      Но о реальном положении вещей судить можно только на основании статистики. Сопоставим данные по источникам финансирования строительства до и после введения закона.

      Из следующего графика видно, что в 2004 году даже на сверхранних этапах реализации проекта (котлован) участие долевых инвесторов превышало 35%, что превышало долю банковского финансирования. Сопоставимую долю представляли лишь собственные средства. Но учитывая низкие стандарты контроля за целевым использованием средств и дефицит земли, можно предположить, что и в категории собственных средств присутствует существенная доля взносов соинвесторов других проектов, использованных не по назначению. А на более поздних этапах строительства доля соинвестирования и вовсе являлась в 2004 году преобладающей.

      Примечание: Учитывалась доля источников в суммарных инвестиция в многоэтажное жилищное строительство[3].

      Следующий график показывают, что в 2007 году ситуация мало изменилась.

      Примечание: по данным ИЭГ

      Отметим, что данные за 2007 г. не вполне сопоставимы с данными за 2004 г., так как  основаны на разных опросах. Данные 2004 года описывают структуру финансирования многоэтажного жилого строительства, в то время как данные 2007 года включают в себя также информацию по индивидуальному жилищному строительству. Однако, даже если отбросить долю индивидуального строительства, легко увидеть, что и по натуральному объёму ввода, и по объёму инвестиций долевое финансирование в соответствии с ФЗ-214 составляет порядка 30% финансирования многоэтажного строительства. Многие экспертные оценки (в частности, мнение экспертов фонда «Институт экономики города») указывают на то, что вместе с введением федерального закона часть объёма сделок с привлечением средств дольщиков вошла в правовое поле, а другая часть изменила юридическую форму с тем, чтобы позволить застройщикам и дальше перекладывать большую часть строительных рисков на соинвесторов. Эксперты склонны оценивать истинную долю долевого финансирования в жилом многоэтажном строительстве в 70-90%.

      Столь уверенное доминирование переходной по своей сути схемы финансирования указывает на то, что рынок не готов к более цивилизованным схемам финансирования.

      Что касается другого источника финансирования – банковского кредитования, то его развитие тормозил институциональный барьер. Можно сказать, что банки активно пользовались благополучной ситуацией на жилищном рынке, фактически используя в отношении застройщиков стратегии дискриминации. Это можно подтвердить тем, что условия, которые банки предлагали потенциальным кредиторам, были существенно хуже среднерыночных:

      В то время как средняя ставка по кредитам для коммерческих организаций составила 10%, при среднегодовой ставке рефинансирования в 10,25% (ЦБРФ), ставки по строительным кредитам редко опускались ниже 12-15% (ИЭГ).

      Права на земельный участок не рассматривались банками в качестве возможного обеспечения кредита. Ситуация практически не изменилась даже после принятия Земельного и Градостроительного Кодексов. В результате компании чаще всего были вынуждены привлекать средства под залог своего стороннего имущества, незадействованного в проекте, что расширяло проектные риски до рисков, влияющих на компанию в целом.  

      Еще одним недостатком сложившейся системы финансирования строительства явилось несоответствие схем кредитования схемам проектного финансирования. Бесспорно, кредитование девелопмента не может полностью осуществляться по схемам проектного финансирования. Но ключевой чертой, унаследованной от проектного финансирования, является возможность погашать основную сумму долга только после введения объекта в эксплуатацию. В России же по большинству кредитов предусматривается постепенная ежемесячная выплата основной суммы долга, что предполагает наличие у девелопера альтернативного источника средств. Иными словами, даже те кредиты, которые предоставлялись, не избавляли застройщиков от необходимости использования средств дольщиков.

      В таких условиях банковское кредитование заняло весьма специфическую нишу на рынке. Поскольку по общей привлекательности предложения банков уступают средствам дольщиков, инвесторы не пользуются ими как основным источником ресурсов для строительства. Однако получение банковских кредитов легче организовать. В итоге – банковские средства часто используются крупными компаниями для решения проблемы острой нехватки средств, зачастую возникающей в результате нецелевого использования инвестиций. Это, в частности, приводит к преобладанию краткосрочных банковских инструментов на рынке.

      Важной характеристикой строительных кредитов является пристальный контроль банков за целевым использованием средств. Нередки примеры, когда растрата заёмных средств на другие проекты девелопера приводила не только к провалу проекта, но и к банкротству девелоперской компании. Именно этим объясняется тот факт, что строительные кредиты предоставляются не единым платежом, а по частям в соответствии с потребностями, возникающими по мере строительства объекта.  Выделяют три метода разбиения кредитных платежей на части:

      • Поэтапный метод – средства выделяются по мере завершения создания некоторых частей объекта, при этом предоставляя следующий транш кредитор приобретает права на готовую часть объекта.
      • Метод драфта – кредитор предоставляет следующую часть средств только после получения подтверждения архитектора или другого лица, осуществляющего надзор за строительным процессом.
      • Система ваучеров – кредитор получает счета от субподрядчиков за фактически выполненные работы и предоставляет необходимые средства.

      С точки зрения девелопера, это служит еще одним тормозом в управлении инвестиционно-строительным проектом.

      Вместе с бурным ростом российского фондового рынка в начале XXI века российские строительные компании получили доступ к ещё одному источнику финансирования. В предкризисный период выпуск корпоративных облигаций стал широко используемой формой привлечения средств.

      Российские строительные компании начали прибегать к выпуску облигаций не так давно. Основной причиной, побудившей их к этому шагу, стала  описанная выше ситуация с банковскими кредитами. На начало 2008 года на рынок облигаций вышли уже более 40 строительных компаний.  В условиях начвшегося мирового финансового кризиса этот факт поставил данные компании в зону наивысшего риска.

      Итак, уже в первой половине 2008 года стабильность финансового состояния строительных компаний заметно ухудшилась. Структура капитала компаний удовлетворяет стандартам строительной отрасли. Но проблема состоит в том, что слишком большая доля задолженности является краткосрочной.

      Результаты финансового анализа свидетельствуют о том, что в условиях быстро растущего рынка и повышения доступности банковских кредитов компании стали активно заниматься развитием, вкладывая средства в развитие новых проектов. При этом компании пренебрегали заботой о поддержании финансовой устойчивости компании.

      Этот феномен можно объяснить особенностями российской системы жилищного финансирования и институциональными факторами, влияющими на рынок.

      • В условиях быстрого роста рынка компании сталкиваются с необходимостью быстрого расширения своих операций. Но для этого существует естественное ограничение в виде земли, а также - сложности её приобретения. Осознавая важность этого ограничения и понимая, что о земле для будущего строительства необходимо думать сегодня, компании начинают вкладывать все доступные средства в резервирование за собой участков.
      • Большая часть средств привлекается компаниями от долевых инвесторов. На фоне повышения значимости инвестиций в будущие проекты, средства дольщиков начинают изыматься из проектов и использоваться не по назначению.
      • Во избежание остановки строительства и невыполнения обязательств перед дольщиками, застройщики обращаются за краткосрочным кредитованием к банкирам. Кредиты далеко не всегда соответствуют параметрам традиционного строительного кредита. В случае возникновения возможности зарезервировать ещё один земельный участок кредитные деньги также перенаправляются для нецелевого использования.
      • Вся эта система подпитывается общими оптимистическими настроениями по поводу роста цен и общего спроса на жилую недвижимость. Даже банкиры  поддаются этому настроению, в результате чего доступность кредитования для девелоперов увеличивается.

      Необходимо отметить ещё один фактор, повлиявший на развитие сектора жилищного строительства в России. Это институт земельного обращения. Очевидно, что земля - ключевой ресурс для девелопера, и система обращения земли – важный фактор функционирования строительного рынка. На этапе становления рыночных отношений в России тормозящим фактором для жилищного строительства была система распределения земли, оставлявшая широкий простор для коррупции и бюрократии, и главное отсутствие прав собственности на землю.

      В западной практике распространённой является модель, согласно которой подготовка проекта и приобретение (аренда) земельного участка осуществляется за счёт собственных средств девелопера и средств инвесторов. Финансирование самого строительства и прочих расходов осуществляется за счёт долга. Однако, в России данная схема трудно реализуема. Девелопер чаще всего не обладает достаточными активами для предоставления их в качестве обеспечения по кредиту: земельный участок невозможно использовать в качестве залога, поскольку права собственности на него отсутствуют[4], залог строящихся объектов затруднён, стоимость оборудования, принадлежащего девелоперу, по оценке экспертов рынка в среднем составляет менее 10% стоимости возводимых объектов. В таких условиях основным источником финансирования становятся средства прямых инвесторов, а также граждан, желающих приобрести жильё.

      Важным фактором, затруднившим работу девелоперов на рынке и начало новых проектов в 2007-2008 годах, явились результаты пересмотра кадастровой стоимости земли в соответствии с постановлением правительства РФ от 11 апреля 2006 года № 206 «О внесении изменений в некоторые акты Правительства РФ в связи с совершенствованием государственной кадастровой оценки земель» приведшие к удорожанию земельных участков и увеличению налога на аренду земли. В результате в Саратовской области земельный налог в среднем увеличился в 6 раз, а арендная плата за землю – в 15 раз, при этом в некоторых случаях рост платежей достигал 160 раз. Ставка земельного налога в Томской области для разных категорий земли выросла от 2 до 4 раз. В Москве этот рост составил около 3 раз. Это явилось одним из крупных источников нерентабельности немалого числа строительных проектов в новых экономических условиях.

      Причину такого непомерного увеличения кадастровой стоимости земли многие специалисты видят в порочности применяемой методики оценки этой величины и неправомерной, экономически необоснованной ориентации региональных и местных властей на фискальные цели, путем назначения максимальных из разрешенных коэффициентов удорожания. Так, в Свердловской области кадастровая стоимость земли в среднем  в 5 раз превышает текущую среднерыночную стоимость основных фондов, расположенных на этой земле. Выяснилось, что организация, которой было поручено в свое время провести кадастровую оценку земли, допустила более 4 тыс. нарушений. В Омской области поданы десятки судебных исков от предприятий по поводу пересмотра кадастровой стоимости земельных участков. По решению совместного заседания коллегии Министерства промышленности и науки Свердловской области и Союза предприятий металлургического комплекса Свердловской области было предложено «руководителям предприятий Среднего Урала обратиться в межведомственную областную комиссию по рассмотрению вопросов, связанных с государственной кадастровой оценкой земель, на предмет выявления и устранения технических и кадастровых ошибок при проведении государственной кадастровой оценки земель».

      В итоге можно прийти к выводу о том, что первоначальная кризисная динамика со снижением спроса и цен была в сложившихся глобальных условиях неизбежна. А вот глубина и масштабность кризиса рынка стали результатами неразвитости системы финансирования и институциональной среды.

      Наибольшие финансовые трудности возникают у компаний, которые пошли на масштабные заимствования на внешних рынках – вексельные, облигационные, через IPO. Суммарный корпоративный долг отечественных компаний приблизился к критическому уровню 30% ВВП, и в этой сумме есть доля девелоперов. Мировой финансовый кризис, повышение кредитных ставок затруднили возможности по дальнейшим заимствованиям и по рефинансированию кредитов, и это добавило решающую гирю на чашу финансового благополучия этих компаний.

      Дополнительный шанс к разорению возникает у компаний, которые ориентируются на кредиты отечественных неспециализированных банков, в последние полгода-год резко ужесточивших условия кредитования или вообще прекративших кредитование застройщиков. Принятые начиная с сентября прошлого года беспрецедентные меры правительства по финансовой поддержке банковского сектора и фондового рынка пока не привели к возобновлению кредитования.

      Серьезные финансовые трудности возникают у компаний, которые бюджет проекта рассчитывали исходя из устаревшей гипотезы о быстром возврате вложенных небольших собственных инвестиций через продажи долей частным инвесторам (несмотря на ФЗ №214, в ряде городов эта практика еще процветает).  

      Компании, работающие в соответствии с ФЗ №214, преодолевают трудности организации процесса строительства на начальном этапе за счет переориентирования на проектное финансирование от аффилированных банков, что в дальнейшем уменьшает для них риски понижения спроса на рынке. Именно эти компании «вытягивают» в ряде регионов объемы строительства.

                  На первичном рынке объем спроса начал снижаться с весны 2008 года, и к концу года снизился до минимальных значений. Объем предложения, в силу описанной выше ситуации с замедлением темпов строительства, снижался в последние три года, и к сентябрю 2008 года оказался ниже объема спроса.

      Источник: Аналитический консалтинговый центр МИЭЛЬ.

      В результате объемы продаж в новостройках снижались с 2,43 млн кв. м (34,2 тыс. квартир) в 2005 году до 1,94-1,95 млн кв. м (27,3-27,5 тыс. квартир) в 2006-2007 годах (рис. 10, 11). При этом объем продаж по ипотеке уверенно рос с 2005 года (0,31 млн кв. м, 4,4 тыс. квартир, или 13% от общего объема) до 2007 года (0,58 млн кв. м, 8,1 тыс. квартир, или 29% от общего объема). По итогам 2008 года общий объем продаж упал на 60% - до 0,8 млн кв. м, 11,3 тыс. квартир, в том числе продаж по ипотеке – 0,22 млн кВ. м, 3,1 тыс. квартир, или 27% от общего объема).

      Источник: Аналитический консалтинговый центр МИЭЛЬ.

      Интересно, что около 20% квартир продано в домах, строительство которых заморожено.

      Источник: Аналитический консалтинговый центр МИЭЛЬ.

      Таким образом, спад в объемах продаж на рынке жилья начался с первичного рынка, что объяснялось возникшим у покупателей уже весной 2008 года осознанием повышенного риска таких покупок, связанного с замедлением темпов строительства и угрозой замораживания строек. На вторичном рынке это стимулировало приток покупателей. Но с лета-осени началось ужесточение банками условий ипотечного кредитования вплоть до полного его прекращения, что окончательно остановило продажи на рынке новостроек и снизило их объем на вторичном рынке. Далее, начавшая девальвация рубля к доллару создала неопределенность в сознании населения и отпугнула от рынка не только продавцов, но и покупателей. В начале 2009 года эти процессы замедлились, и даже появились сигналы положительного характера.

      В отличие от рынка купли-продажи квартир, на рынке продажи квартир в новостройках (долевых прав) в Москве средние цены предложения (рублевые) незначительно снижались в ноябре-декабре 2008 года, но затем вернулись к уровню сентября-октября. При этом, не соглашаясь снижать цены предложения, застройщики в условиях упавшего спроса шли на беспрецедентные индивидуальные скидки. При пересчете в доллары, по мере девальвации рубля, эквивалент цены снижался до февраля 2009 года, затем начал плавно повышаться вместе с укреплением рубля.

      Лишь с мая рублевые цены предложения новостроек начали снижаться, и в декабре составили 181 тыс. руб. – на 10% ниже исторического максимума. В долларовом эквиваленте цены составили 6094 $м, снизившись от исторического максимума на 34%.

      Источник: АКЦ МИЭЛЬ

      Сопоставление динамики цен на вторичном и первичном рынке жилья

      В Москве, в отличие от всех других городов, средние удельные цены на первичном рынке за последние 3-4 года всегда были выше, чем на вторичном. Эта разница (в рублевом выражении) в конце 2009 года составила 18%, при этом снижение от исторического максимума было вдвое меньше – с 200 до 180 тыс. руб. (на 10%, против 19% на вторичном рынке).

      В Московской области средняя цена предложения на первичном рынке продолжала расти и в начале 2009 года и достигла исторического максимума в 70,1 тыс. руб. (против 96,1 тыс. руб. на вторичном рынке). К декабрю цены на первичном рынке снизились до 63,5 тыс. руб., а на вторичном – 71,5 тыс. руб. (разница составила 13%, при этом снижение было также вдвое меньше - 9,3% против 22%).


      В Перми в 2007 году средние удельные цены предложения на первичном и на вторичном рынке сравнялись, но к осени 2008 года разрыв составил 12-13% в пользу вторички, а затем цены упали к декабрю 2009 года на первичном рынке до 37 тыс. руб. (на 33%), а на вторичном – до 42,4 тыс. руб. (на 31%,) и разрыв составил 15%.

      В Новосибирске цены на первичном рынке составили 40,4 тыс. руб., снизившись от исторического максимума (48,9 тыс. руб.) на 11%. Цены на вторичном рынке снизились с 65 до 45,5 тыс. руб. – на 43%. Разрыв составил 13%.

       


      В Ижевске цены предложения на первичном рынке сохранялись стабильными до осени 2008 года на уровне 43-44 тыс. руб./кв. м, в то время как на вторичном снижались еще с весны 2007 года с уровня 53 тыс. руб. Разрыв в этот момент составлял 20%, но затем он снизился до нуля, и в 2009 году цены снижались почти синхронно до уровня 34-35 тыс. руб.

      В Омске с начала наблюдения (март 2009 года) средняя удельная цена предложения составляла 42,5 на вторичном и 32 тыс. руб./кв. м на первичном рынке (разрыв 30%), затем цены снижались примерно в одинаковом темпе, и к концу года составили 33,4 и 27,5 тыс. руб./кв. м соответственно (разрыв 21%).

       


      В целом в городах выборки снижение цен от исторического максимума к концу 2009 года составило от 9-10% (в Рязани и Москве) до 36-37% (в Ижевске и Новосибирске). При этом разрыв в ценах между вторичным и первичным рынком составил от 1-3% (в Рязани и Ижевске) до 21% (в Омске) и -18% в Москве.

       


      В настоящее время отсутствуют данные об объемах продаж в новостройках. По экспертным оценкам, в городах, где цены застройщики (в том числе и под влиянием настойчивых сигналов федеральных и региональных властей) снизили цены предложения на первичном рынке, стагнация продаж преодолена. В Москве, где такого снижения не произошло, повышение активности покупателей на рынке пока выражается лишь в увеличении количества звонков и обращений в отделы продаж, а реальные продажи происходят в незначительном объема лишь в отдельных объектах с высокой степенью готовности и существенно скорректированной ценой.

      6. Перспективы развития ситуации на рынке жилья

      В условиях наступившей турбулентности внешней среды все разнообразие возможных вариантов развития ситуации на рынке недвижимости в начале октября 2008 года мы свели к четырем сценариям[5].

      Сценарий №1 – консервативный: «мягкий» переход к стабилизации по аналогии с 2007 годом - до лета 2009 года, а затем новая стадия роста цен. Этот сценарий был актуален до весны 2008 года, а рассчитанный по математической модели прогноз изменения уровня цен до сентября подтверждался фактическими данными.

      Сценарий №2 – умеренно-пессимистический: «жесткий» переход к стабилизации по аналогии с 2004 годом. При таком сценарии с октября-ноября было возможно начало снижения цен предложения жилья в Москве, и в течение полугода, по нашей экспертной оценке, цены в долларах должны были снизиться на 5-10%, а затем снова начнется рост. Сохранение этого сценария в течение 2009 года требовало высокой эффективности действий финансовых властей и игроков рынка, поддержанных общенациональным консенсусом элит, медиа-сообщества и населения. К сожалению, уже в декабре стало ясно, что в реальности этот сценарий не реализовался.

      Сценарий №3 – кризисный: несмотря на объявленные властями решения (слишком медленно переходящие в стадию действий), финансовый кризис в России переходит в экономический – через сокращение персонала в финансовом, торговом, строительном секторе, затем по цепочке – сокращение заказов и увольнения в металлообработке, энергетике, в производстве строительных ресурсов и т.д. В результате падает платежеспособность населения и соответственно – спрос на жилье. Начинается масштабный процесс слияний-поглощений в строительном секторе. При этом сценарии ожидалось, что цены на жилье в Москве к середине 2009 года в долларовом эквиваленте могут снизиться относительно сентября 2008 г. на 40-45%, а относительно декабря – на 30-35%.  В дальнейшем в течение двух-трех лет будет происходить колебательная стабилизация с высокой волатильностью. С ноября-декабря реализуется именно этот сценарий[6].

      В отличие от кризиса 1998-1999 годов, форма ценового тренда которого имела вид  U, в текущем кризисе начало роста цен ожидается в 2011-12 году, и рост не будет столь быстрым, как в 2000-2001 годах (форма тренда – L).

      Рублевые цены в 2009 году также понизятся, но степень снижения существенно зависит от общей инфляции. Если инфляция удержится в прогнозируемых правительством пределах 13-14%, то снижение цен на жилье будет не более чем 10-15%. Если потребительская инфляция вырастет до 20-40%, то снижение рублевых цен на жилье может перейти в их повышение. И тогда снижение цен в 2009 году в долларовом эквиваленте также уменьшится до 20-25%.

      В 2009-2010 году объемы ввода жилья снизятся. Произойдет изменение структуры жилого строительства (в том числе по причинам увеличения доли бюджетного финансирования) от объектов бизнес-класса в пользу домов эконом-класса с меньшими площадями квартир и меньшим уровнем цен. Уменьшится и предложение, но его структура, наоборот, изменится в пользу высококачественного жилья, а жилье эконом-класса получит статус муниципального и не выйдет на открытый рынок. К концу 2010 года, в условиях восстановления платежеспособного спроса при сокращенном объеме строительства и предложения жилья, может начаться медленное повышение цен на жилье до уровня, обеспечивающего рентабельность девелопмента.

       Средняя доходность строительного бизнеса снизится и в дальнейшем не вернется на те нецивилизованные уровни, на которых она была вчера. Крупные игроки, выжившие на рынке, расстанутся со своей агрессивной стратегией, и будут лучше просчитывать варианты бизнеса. В целом рынок сделает новый серьезный шаг в своем становлении и развитии.

      В качестве обсуждаемой экспертами «экзотики» был рассмотрен и Сценарий №4 – катастрофический: несмотря на принятые властями США, Евросоюзом и поддержанные другими странами (в том числе Россией) меры, мировая финансовая система, основанная на долларе, окончательно рухнет, и создание какой-то новой системы потребует значительных усилий и времени. Начнется переход к бартерному товарообмену между странами, дополненному ограниченным использованием региональных валют. Вследствие искажения структуры импорта экономика США, Европы, а также России и иных стран (в том числе и рынок недвижимости) рухнет вслед за финансами, и для восстановления (при оптимистической оценке сдерживания вооруженных конфликтов) потребуются годы, если не десятилетие. Этот сценарий к осени потерял свою, пусть и незначительную, вероятность реализации.

      Итоги 2009 года показывают, что прогноз рублевых цен на вторичном рынке жилья Москвы оказался достаточно точным (снижение рублевых цен составило 19% при прогнозе 15-20%), а в долларовом эквиваленте - чрезмерно пессимистичным (снижение составило  35% при прогнозе 40-45%. Причины понятны – неожиданно быстрое повышение цен на нефть в середине года и в связи с этим – укрепление рубля, что повысило в пересчете цены в долларах.

       


      Имеющиеся прогнозы развития мировой экономики и экономики России на ближайшие годы противоречивы, но принятый правительством консенсус-прогноз цен на нефть и связанные с ним параметры бюджета-2010 позволяют сделать вывод о том, что ранее рассчитанный прогноз динамики цен на 2010 год не требует корректировки: будет сохраняться колебательная стабильность цен с высокой волатильностью. Мы ожидаем колебания рублевых цен в пределах +/-5% с возможным повышением к концу года не более чем на 5%, долларового эквивалента цен – в пределах от +5% до -10% с возможным понижением на 5%.

      ©  Стерник Г.М., 7.02.10.


      ПРИЛОЖЕНИЕ

      (Центр макроэкономического анализа и прогнозирования http://www.forecast.ru/mainframe.asp)

      Промышленное производство
      (млрд.руб., в сопоставимых ценах 2007 г.)

      1 среднесуточный выпуск промышленной продукции с учётом исключения сезонных колебаний, правая шкала

      Оборот розничной торговли
      (млрд.руб., в сопоставимых ценах 2007 г.)

      Реальные располагаемые доходы населения
      (млрд.руб., в сопоставимых ценах 2003 г.)

       

      Инвестиции в основной капитал
      (млрд.руб., в сопоставимых ценах 2007 г.)

       
       
       

      Денежная база1 и золотовалютные резервы (млрд. руб. и млрд. долл. соответственно),
      на конец месяца

      1         включает в себя наличные деньги, средства на корреспондентских счетах, в фонде обязательных резервов, на срочных депозитах банков в ЦБ РФ, облигации ЦБ РФ (ОБР), обязательства ЦБ РФ по обратному выкупу ценных бумаг

      Источник: Центральный банк РФ.

      Экспорт и импорт товаров (млрд. долл.)



[1] Все расчеты проведены автором по ежемесячным данным о средней удельной цене предложения жилья в городах России, представленным сертифицированными РГР аналитиками рынка недвижимости Луцковым В.М. (АКЦ холдинга «Миэль»), Стерником С.Г. (ООО Sterniks Consulting), независимыми аналитиками Бекетовым А.Г., Сапожниковым А. Ю. (все – Москва и Московская область), Бобашевым С.В., «Бюллетень недвижимости» (Санкт--Петербург), Каминским В.Н., ТИТАН (Тверь), Хорьковым М.А.. Антасюком А.А., Тухашвили Г.Т. (все – РИЦ УПН, Екатеринбург), Ермолаевой Е. А., RID Analitics  (Новосибирск, Кемерово, Барнаул, Красноярск), Епишиной Э.Д., Епишиной Ю.В,, «Камская долина» (все – Пермь), Чумаковым А.М., «Титул», Пивоваровой Г.В., «Дон-НТ», Проскуриным Е.А., ЮГРО (все – Ростов-на-Дону), Афанасьевой Н.Н., «Адалин-Экспертиза собственности» (Ярославль), Трошиной В.М., «Информационно-аналитический центр «БрОК» (Тюмень), Черемных А.М, УК «АССА-Строй» (Ижевск), Блинковой С.В., ИКПКГ «Жилье» (Пенза), Ярсиной Н.А., «Центр недвижимости» (Ульяновск), Трушниковым А.В., «Б.И.Н.-ЭкспертЪ» (Стерлитамак),  Зыряновой Г.Н., «КузбассИнвестСтрой» (Кемерово), Эйдлиной Г.Ю., «Риэлти» (Шахты), Савиной М.Ю., «Агентство печати и информации» (Рязань), Дербусалиевым А.В.,  «ИСК «Волга - Групп» (Самара), Тарута С.В., Журнал "Недвижимость" (Омск), Трошиной В.М. (Тюмень), Трофимовым А.С., «Центр Илекта» (Ставрополь).  Данные представлялись аналитиками в валюте номинирования на рынке данного города. Оведении расчетов принимала участие аспирант кафедры «Экономика и управление городским строительством РЭА им. Г.В.Плеханова премнина М.В.

[2] http://www.gks.ru/bgd/free/B04_03/IssWWW.exe/Stg/d04/21.htm

[3] Финансирование Жилищного строительства/А.Б. Копейкин, Н.Н. Рогожина, А.А.Туманов, М.О. Якубов - М.: Фонд «Институт экономики города», 2007

[4] После принятия Градостроительного и Земельного кодексов РФ была создана законодательная база для изменения этой ситуации.

[5] Стерник Г.М. Рынок жилья городов России в 2008 году: состояние и перспективы. – Доклад на конференции Петербургского жилищного конгресса 1.10.08, www.realtymarket.ru.

[6] Стерник Г.М. Рынок жилья России в условиях кризиса. – Доклад на конференции Петербургского жилищного конгресса 10.12.08, www.realtymarket.ru.

Rambler's Top100