Геннадий Стерник
сертификация
курсы
статьи
конкурсы
о компании
библиотека
мониторинг
конференции
об авторе, новости сайта, анонсы
ссылки
e-mail
e-mail
Интернет-агентство СТЕРНО.РУ
designed by NIKE
Стерник Г.М., Рынок жилья России во 2 кв. 2002 г.: стабилизация и "откат" цен

РЫНОК ЖИЛЬЯ РОССИИ
во 2 квартале 2002 года:
стабилизация и “откат” цен

МОСКВА - 2002

     

  1. ЧТО МЫ ПРОГНОЗИРОВАЛИ И ЧТО ИМЕЕМ
  2. ЧТО НАС ОЖИДАЕТ
  3.  

    В декабре 2001 года были подведены итоги развития рынка жилья России за послекризисный период и разработан прогноз на 2002 год. Суть прогноза состояла в том, что рынок жилья России вступает в стадию рецессии (замедления темпов роста цен) и стабилизации, но в разных городах эта стабилизация пройдет несинхронно и по разным сценариям. В предыдущем квартальном обзоре было показано, что ситуация развивается в основном в соответствии с прогнозом. Сегодня можно утверждать, что фактические данные (см. сайт rgr.ru) мониторинга рынка жилья в 8 городах и в Московской области за 5 месяцев подтверждают сделанный прогноз.

    Город Средняя удельная цена, $/кв. м Прирост за квартал, %
      05.02 03.02 12.01 II- 02 (на май) I-02 II-01(на май)
    Москва 974 965 940 0,9 2,6 8,3
    С.-Петербург 545 530 490 3,0 8,1 4,2
    Екатеринбург 515 507 484 1,5 4,7 7,4
    Новосибирск 465 485 470 -3,3 2,3 13,7
    Иркутск 402 375 365 7,2 2,7 -
    Калининград 394 390 360 5,9 3,3 -0,9
    Пермь 376 409 409 -8,0 0 4,0
    Н. Новгород 330 340 301 0,9 8,6 0,7
    Ульяновск 238 235 216 3,0 6,9 5,6

    УДЕЛЬНЫЕ ЦЕНЫ ПРЕДЛОЖЕНИЯ ЖИЛЬЯ В ГОРОДАХ РОССИИ

     

    Примечание: фактические данные рассчитаны автором по информации Сапожникова А.Ю., САРН (РМЛС), Светлакова В.И., САРН (Миэль-Недвижимость), Колокольников Д.А., САРН (Контакт-Недвижимость).

    Из данных, приведенных в таблице и на графиках, видно, что в Москве цены предложения жилья (в долларовом выражении) выросли на 4% (до 974 $/кв. м) и практически стабилизировались. Снижение цен еще не началось, и их прирост несколько меньше прогнозируемого.

    В Екатеринбурге с начала года цены на жилье выросли на 7,4%. Средняя цена предложения достигла 515 $/кв. м. Количество квартир на рынке выросло на 21%. Следовательно, рынок наполнился достаточно большим количеством объектов, что уже оказало влияние на динамику цен. Недельные темпы роста цен с начала года постоянно снижались. И уже в конце марта и начале апреля этот показатель находился на нулевой отметке. Активность участников рынка снизилась. Если в прошлом месяце БД УПН еженедельно обновлялась в среднем на 9%, то сейчас на 8%. Средний срок экспозиции (время с момента выставления до снятия с продажи) также вырос. На начало апреля он составил около 80 дней. Таким образом, уже сейчас можно говорить о стабилизации рынка.

    В Петербурге, в Московской области (обобщение по 40 городам), в Нижнем Новгороде, Ульяновске повышение цен еще продолжается, но затухающими темпами, и лишь в Калининграде и Иркутске темп прироста цен несколько увеличился.

    В Перми и Новосибирске уже начался “откат” цен (согласно прогнозу, они должны стабилизироваться на несколько меньшем уровне).

    В Новосибирске и других городах Сибири риэлтеры и аналитики отмечают значительное снижение числа покупателей, что воспринято ими как кризис спроса на недвижимость. Некоторым новосибирским агентствам недвижимости с февраля по апрель этого года удавалось проводить лишь единичные сделки, а некоторым и вовсе приходилось сидеть без работы. По данным агентства "Акрополь", кризис спроса вызвал увеличение среднего срока экспозиции квартир с 2 до 3-3,5 месяцев и более. В Барнауле, по данным Агентства “Дом”, количество покупателей по сравнению с осенью прошлого года уменьшилось как минимум в два-три раза. В Томске, по данным агентства "Аурум", спрос также снизился как минимум в три раза. В Омске, по данным агентства "Миэль-недвижимость", снижение количества сделок по сравнению с прошлым годом составило порядка 36%. В Красноярске, по данным агентства недвижимости "ИЖИ", снижение спроса началось еще в ноябре-декабре 2001 года, что привело к самой плохой ситуации за все 10 лет существования красноярского рынка недвижимости. Причем общая тенденция оттока покупателей наложилась на местные особенности: в крае отмечены снижение платежеспособного спроса, дефицит городского бюджета, политическая ситуация также очень сложная. Сейчас же ситуация стабилизировалась, и цены по-прежнему растут. Многие риэлтеры отмечают, что ситуация начинает выравниваться. Более того, в Кемерове, по данным "Института специалистов в области недвижимости", не было явно выраженного дефицита покупателей. В конце 2001 года наблюдалось традиционное предновогоднее оживление на рынке, в начале 2002 года был небольшой спад спроса. В восприятии риэлторов этот переход отразился как кризис рынка, хотя и кратковременный.

    Таким образом, переход рынка на рубеже 2001-2002 гг. от стадии устойчивого роста к стадии рецессии и последующей стабилизации (в том числе по сценарию “с откатом”) можно считать свершившимся фактом.

    Как и прогнозировалось, до сих пор ни один город не достиг уровня цен декабря 1997 года (“докризисного”): в Петербурге 98%, в Москве, Екатеринбурге, Новосибирске – 95%, Ульяновске - 77%, Перми - 74%, Калининграде – 63%, Н.Новгороде – 61%.

     

    Объем зарегистрированных сделок купли-продажи в Москве, Петербурге, Екатеринбурге, в Московской области в 2002 году несколько снизился, при том, что Петербург по этому показателю в 2001 году догнал и обогнал Москву (а по активности рынка на 1000 жителей – в 3 раза).

    После стабилизации цен на верхнем уровне, как известно, можно ожидать развития по трем сценариям: стабильность, переход к снижению и к новому росту. В новейшей истории российского рынка недвижимости мы пока могли наблюдать стабилизацию после бума лишь однажды – в 1994-1998 гг. (в Твери – с 1993, в Петербурге – с 1994, в Москве – с 1995, но с сильным откатом и колебаниями, в Екатеринбурге даже в 1998 г. продолжалось повышение цен). Затем августовский 1998 г. дефолт и обвальная девальвация рубля вызвали общее падение цен (в долларовом выражении). Что же нас ждет в ближайшие полгода – год, когда в большинстве городов завершится стабилизация?

    На данном этапе развития рынка недвижимости России основным, определяющим фактором является общее состояние и развитие экономики, ее макроэкономических показателей – инфляции, девальвации рубля, роста внутреннего валового продукта (ВВП).

    В январе 2002 года произошел рекордный за последнее время рост потребительских цен – инфляция составила 3,1%. Но в феврале-марте она снизилась до приемлемой величины в 1,1-1,2% (в целом за 5 месяцев – 8,4%). В ближайшие три месяца эксперты ожидают дальнейшее (сезонное) снижение темпов инфляции, а возможно – и ее уровня. В проекте бюджетного послания на 2003 год заложена величина годовой инфляции в 11%. На рынке недвижимости рублевых городов это будет способствовать понижательной тенденции в темпах роста цен.

    Курс доллара к рублю повышался обычными темпами - несколько меньшими, чем темпы инфляции, в пропорции 1/(0,5-0,7). За три месяца он вырос на 3,2%, за пять – на 4,5%. Это значительно превышает наметки правительства (годовой рост прогнозировался около 6-7% при среднегодовом значении 32,5 руб.), но пока не требует изменения бюджетного прогноза. В проекте бюджетного послания мы видим среднегодовой курс доллара на 2003 год 34 рубля, что означает 4,6%-ю прогнозируемую девальвацию рубля относительно доллара.

    В результате инфляция доллара в России продолжилась (за три месяца она выросла на 2,3%, за 5 – на 3,7%), соответственно покупательная способность доллара (относительно потребительской корзины) снизилась на ту же величину (см. рисунок). Рубль укрепляется, и по мнению ряда экспертов – слишком сильно. Для российской экономики было бы лучше, если бы доллар рос вровень с инфляцией или даже несколько быстрее. Но объективные предпосылки для этого отсутствуют: дальнейшее снижение мировых цен на нефть не ожидается, резервы Центробанка сохраняются на высоком уровне.

    Некоторые аналитики рынка недвижимости предполагают, что, в связи с уменьшением товарного наполнения доллара, цена предложения жилья в городах с долларовой номинацией цен должна адекватно повышаться продавцами (при прочих стабильных факторах).

    Но статистика не подтверждает эту теоретически возможную гипотезу. Многолетние исследования показали, что при резких, кризисных скачках курса доллара вверх (“черный вторник” 1994 года, август 1998 года) долларовые цены предложения устремляются не вниз, а вверх, а при сложившихся условиях относительной финансовой стабильности влияние этого фактора несущественно.

    Что касается происходящего в последние два-три года плавного понижения покупательной способности доллара в России (после двукратного роста в конце 1998 года), то этот процесс лишь только начинает осмысливаться субъектами рынка, и реального влияния на цену жилья не оказывает (поскольку другого механизма, кроме как через массовую психологию, для его реализации нет).

    Общий экономический рост в России в первом полугодии текущего года продолжается, но темпы его снизились по сравнению с тем же периодом прошлого года (рост ВВП 4%). Требование президента к экономическому блоку правительства увеличить “амбициозность” среднесрочного прогноза на 2003-2005 гг. с 4,5-6,5% роста ВВП до 6-8% после дополнительных расчетов не реализованы – предлагается прогноз всего лишь в 6% (для сравнения: 2000 год – 7%, 2001 год – 5%). Это означает для рынка недвижимости стабильные макроэкономические условия, не предполагающие ни резких обвалов, ни резкого взлета.

    Таким образом, наиболее вероятным сценарием для рынка недвижимости на год-полтора вперед сегодня представляется стабильное развитие с небольшими отклонениями цен (в пределах +/-5-7%).

    СПИСОК УЧАСТНИКОВ МОНИТОРИНГА РЫНКА ЖИЛЬЯ РОССИИ

    в 2 квартале 2002 года

    1. Москва, РМЛС (руководитель Сапожников А.Ю., САРН).

    2. Москва, Агентство “Контакт-Недвижимость” (руководители Гершвальд Г.С., Клементьева О.А., исп. Колокольников Д.А., САРН).

    3. Москва, Агентство “Миэль” (руководитель Куликов Г.Л., исп. Светлаков В.И., САРН).

    4. Москва, Агентство недвижимости НИЦА (руководитель Серов Р.В., исп. Клюева О.).

    5. Санкт-Петербург, Информационно-издательская группа “Бюллетень недвижимости” (руководитель Келим И.Б., исп. Бобашев С.В., САРН).

    6. Санкт-Петербург, Корпорация “Петербургская Недвижимость” (руководитель Семененко В.В., исполнитель Лабкович С.Г., САРН).

    7. Екатеринбург, Риэлторский информационный центр Уральской палаты недвижимости (руководитель Антасюк А.П., САРН, исп. Хорьков М.И., САРН).

    8. Иркутск, Агентство “Восточно-Сибирская правда” (рук. Литвиненко А.В., исп. Винников Ю.А., САРН).

    9. Калининград, Агентство “Недвижимость Калининграда” (руководитель Драчук П.И., САРН, исп. Анненков Р.Ш.).

    10. Нижний Новгород, “Интернет-лаборатория” (руководитель Вилков С.А., исп. Ермолаев Д.Н., САРН).

    11. Новосибирск, Агентство недвижимости “Акрополь” (руководитель Умаров З., исп. Астахов А.а,, САРН).

    12. Новосибирск, Агентство Недвижимости Новосибирска (руководитель Смелов П.Л., САРН) и Центр Маркетинговых Исследований (ЦМИ) “InfoScan” (руководитель Смелова А.В., САРН).

    13. Новосибирск, “Континент Сибирь”, обозреватель Е. Ермолаева.

    14. Пермь, Пермская Лига риэлторов и оценщиков, ОАО “Камская долина” (руководитель комитета Романова А.Н., САРН, исп. Казимир Л.М., САРН).

    15. Пермь, Корпорация “Перспектива” (руководитель Онянов В.В., исполнители Сырчиков П.Л., САРН, Бердник Н.Б., САРН, Футлик Е., САРН).

    16. Ульяновск, ЗАО "Центр недвижимости" (руководитель Диков А.С., исп. Гамова Е.Р., САРН, Тагашова Н.В., САРН).

    В проведении расчетов участвовал аналитик Агентства экспертиз инвестиционных проектов (АЭКСИП) Промышленно-страховой компании Михайлов Д.В. (руководитель Черных Е.В.).

    ãСтерник Геннадий Моисеевич,

    Директор по стратегическому планированию АЭКСИП, к.т.н.,

    член Национального совета Российской Гильдии риэлторов.

    gm_sternik@sterno.ru, www.realtymarket.org

    23.06.2002.

     

     

Rambler's Top100