Геннадий Стерник
сертификация
курсы
статьи
конкурсы
о компании
библиотека
мониторинг
конференции
об авторе, новости сайта, анонсы
ссылки
e-mail
e-mail
Интернет-агентство СТЕРНО.РУ
designed by NIKE
Стерник Г.М., Стерник С.Г., Муратова Е.В. ЭКОНОМИКО-ПРАВОВОЙ АНАЛИЗ ПОНЯТИЙ «НЕДВИЖИМЫЙ ОБЪЕКТ» И «НЕДВИЖИМОСТЬ» В ЦЕЛЯХ РЫНОЧНОГО КЛАССИФИЦИРОВАНИЯ НЕДВИЖИМЫХ ОБЪЕКТОВ ПО ЮРИДИЧЕСКОМУ СТАТУСУ.
(Статья опубликована в журнале «Экономика. Налоги. Право», 2010 No. 2, стр. 36-44.)

Статья опубликована в журнале «Экономика. Налоги. Право», 2010 № 2, стр. 36-44.

Стерник Г.М.,

профессор кафедры «Экономика и управление городским строительством»

РЭА им. Г.В.Плеханова, к.т.н.

Стерник С.Г.,

старший преподаватель кафедры антикризисного управления

ВГНА Минфина РФ, д.э.н.

Муратова Е.В.,

старший преподаватель кафедры антикризисного управления

ВГНА Минфина РФ, к.ю.н.

экономико-правовой анализ понятий

«недвижимый объект» и «недвижимость» в целях рыночноГО классифициРОВАНиЯ недвижимых объектов по юридическому статусу

Введение. Целью рыночного классифицирования объектов недвижимости по любому признаку, в том числе по юридическому статусу, является выделение сегментов рынка недвижимости, различающихся по закономерностям ценообразования и бизнес-процессов в силу различий по данному признаку.

Объекты с различным юридическим статусом при обращении на рынке образуют различные сегменты рынка, и в сочетании с сегментацией по физическому статусу количество выделенных субрынков (со своими особенностями ценообразования и бизнес-процессов) может быть достаточно велико. При этом сегменты рынка образуются с помощью классификации всех элементов структуры рынка: объектов, субъектов, процессов (операций).

Экономико-правовой анализ указанных рыночных различий актуален в практике:

- индивидуальной и массовой оценки объектов в целях налогообложения, рыночной реализации, кредитования под залог, внесения в уставные капиталы, эмиссии ценных бумаг и др.

- финансового анализа активов предприятий и кредитных организаций в текущей деятельности, при реорганизации и при банкротстве;

- инвестиционного анализа, прогнозирования и бизнес-планирования, а также оценки эффективности при финансировании инвестиций.

            Поскольку рынок недвижимости в России, как и во всех странах мира, неотъемлемо включает в себя оборот как физических объектов, так и закрепляемых институционально прав на них, то задача формулирования ключевых понятий о рынке недвижимости, как предмете исследования, не может сводиться в чистом виде к научно-экономическим определениям. Все они обязаны далее «кодифицироваться в правовом поле», т.е. выражать адекватное экономико-правовое содержание.

Покажем на примере задачи объектного экономико-правового дифференцирования рынка (классифицирования объектов рынка по юридическому статусу), что адекватное экономико-правовое содержание в данном случае должно и может удовлевторять двум целям: идентифицированию объектов недвижимости как объектов права и квалифицированию объектов недвижимости как товара на рынке.  

В прикладной теории укрупнено различают три группы свойств и признаков, позволяющих анализировать фонд недвижимого имущества как раздельно, так и взаимосвязано по данным признакам:

- недвижимое имущество как материальный (физический) объект;

- недвижимое имущество как комплекс экономико-правовых и социальных отношений, обеспечивающих порядок владения, распоряжения и пользования объектом;

- недвижимое имущество как экономическое благо, пригодное для обмена на другие блага.

Принципы, алгоритмы, степень точности и детализации любого классифицирования, т.е. создания информационной модели множества неких элементов, расчлененного на группы по определенному признаку, не универсальны. Они строго зависят от цели классифицирования. Одно и то же исходное множество, даже при одном и том же декларируемом признаке группирования элементов, получит отличающиеся информационные модели, если цели классифицирования различны.

Например, с точки зрения системного анализа в процессе регистрации прав на недвижимое имущество при его возникновении, изменении или прекращении создается и фиксируется не что иное, как информационная модель физического объекта как элемента системы «фонд недвижимого имущества» в правовой среде по состоянию на определенный момент времени.

Основными ключевыми элементами модели являются:

1) модуль кадастровой информации, определяющий инвентарный состав объекта права (натуральный, т.е. физический состав, выраженный техническими терминами и параметрами в установленном порядке, с указанием целевого назначения (цели, для которой законно может использоваться объект недвижимого имущества) и разрешенного использования (целевое назначение недвижимой вещи с перечнем всех ограничений использования);

2) модуль гражданско-правовой информации, определяющий   элементы: «субъект», «объект» и «содержание правоотношений» (в том числе основания для возникновения, изменения и прекращения прав, связанных с недвижимым имуществом).

Понятно, что вовлечение  объекта недвижимости в гражданский оборот может иметь иную  правовую природу  и возникать из правоотношений, урегулированных нормами  градостроительного, административного, финансового, семейного, наследственного международного, международного частного и даже уголовного права. Отсюда возможно появление в информационной модели дополнительных модулей иной правовой природы, но все они, в конечном счете, только создают основания для формирования обязательного гражданско-правового модуля.

И если основанием возникновения права явилась зарегистрированная сделка, то формально имеет место и

3) модуль рыночной информации, в составе которого в ряде случаев может находиться не просто информация об условиях и цене конкретной сделки, но и официальное заключение оценщика о рыночной стоимости объекта на определенный момент времени.

Однако, с одной стороны, значительная часть вышеуказанной информации может оказаться избыточной для целей рыночного анализа, требующих иной информационной модели объекта – модели, позволяющей квалифицировать объект как товар на рынке недвижимости. И в то же время, с другой стороны, в модуле рыночной информации модели реестра прав отсутствует столь же значительная часть информации для рыночной модели (удовлетворяющей требованиям системного анализа рынка), поскольку экономическая характеристика объекта недвижимости в полной мере проявляется только при использовании его в качестве товара.

Следовательно, в интересах рыночного анализа, целевая рыночная классификация по первой группе признаков - как материальный (физический) объект и по второй группе признаков - как комплекс экономико-правовых и социальных отношений, а также по любой другой группе признаков, - должна быть адекватна цели квалифицирования объекта по данному признаку как товара на рынке недвижимости.

Исходные понятия рыночной классификации объектов недвижимости по юридическому статусу. Разделение имущества на движимое и недвижимое изначально появилось  во  времена римского права. В России  сам термин «недвижимое имущество» был введен Петром I в  указе от 23 марта 1714 г. «О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах».[1] И с тех пор оно стало общепринятым в дореволюционной России, о чем свидетельствует свод гражданских законов России (т.10, ч.1, ст.383-400).[2]

Так, ст. 384 гласит: «Недвижимыми имуществами признаются по закону земли и всякие угодья, дома, заводы, фабрики, лавки, всякие строения и пустые дворовые места, а также железные дороги». Отдельные статьи уточняют суть различных объектов недвижимости, например, в соответствии со ст. 387 к принадлежностям земель относятся: «состоящие на них церковные и другие строения, дворы, мельницы, мосты, перевозы, плотины, гати, озера, пруды, болота, дороги, источники и другие места, сим подобные; все произведения, на поверхности земли обретающиеся, и все сокровенные в недрах ее металлы, минералы и другие ископаемые».

В 20-х годах прошлого века в нашей стране деление имущества на движимое и недвижимое было признано «буржуазным» и не соответствующим основам советского общества - поэтому в связи с отменой частной собственности на землю было упразднено. Последнее было узаконено ст. 21 введенного в действие с 1 января 1923 года Гражданского кодекса РСФСР.[3] В соответствии со ст. 22 этого кодекса национализированные и муниципализированные предприятия, их оборудование, железные дороги и их подвижной состав, национализированные суда, строения «являются изъятыми из частного оборота и не могут быть отчуждены и закладываемы теми органами, в ведении коих они состоят, а также обращаемы на удовлетворение кредиторов. Национализированные и муниципализированные предприятия, строения и суда могут сдаваться в аренду в установленном законом порядке».

В современной России понятие «недвижимость» («недвижимое имущество») впервые введено в экономический и правовой оборот Основами гражданского законодательства СССР от 31 мая 1991 г. (ст.4)[4] в связи с установлением статуса частной собственности на землю. Затем этот термин подтвержден в Указе Президента РФ от 27.10.93 г. № 1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» (ст.1)[5] и окончательно законодательно закреплен Гражданским кодексом Российской Федерации (ГК РФ).[6]

Лингвисты считают, что слово «недвижимость» образовалось в русском языке из трех слов: НЕпоДВИЖный - ИМущество (ИМение) - собственнОСТЬ. Видно, что в русском слове “недвижимость” язык закрепил следующие черты: неподвижность и принадлежность кому-либо (имею) на праве собственности.

В английском языке существует два термина, которые у нас принято переводить как “недвижимость”: Real Estate, Real Property. Первый из них можно дословно перевести как “реальный неподвижный объект”, второй - как “реальная собственность”. Другими словами, каждый из этих терминов подчеркивает ту или иную черту из русского термина “недвижимость”, поэтому при переводе с английского целесообразно было бы в первом случае говорить “недвижимый объект”, “недвижимая вещь”, а во втором “недвижимая собственность”. Перевод же на английский русского термина “недвижимость” в виде Real Estate либо Real Property целесообразно осуществлять, строго исходя из контекста.

Содержание понятия Real Estate раскрывается в мировой литературе как “земля и все улучшения, постоянно закрепленные на ней”. Термин “земля” в законодательстве большинства стран толкуется как пространство, ограниченное конусом, проходящим через границы земельного участка на поверхности суши к центру Земли. Нефть, золото, обнаруженные на земельном участке, принадлежат собственнику участка. В других странах, в частности в РФ, имеются ограничения, связанные с правом собственности государства на недра и воздушное пространство.

Важной чертой понятия Real Estate является то, что любые “улучшения” земли (строения, дороги, коммуникации) рассматриваются в тесном единстве с “землей”: не существует недвижимого объекта без земельного участка.

В отечественной реальности в наибольшей степени соответствует такому понятию недвижимый объект под названием «индивидуальный дом с участком» (если право собственности на землю принадлежит тому же субъекту, что и право собственности на дом). Что касается квартиры и офиса, то неурегулированность земельных отношений приводит к необходимости ограничения данных объектов внешними стенами, а точнее - обоями на стенах. Лишь с принятием нового Земельного кодекса РФ от 25.10.2001 № 136-ФЗ[7] специфическое для отечественной реальности понятие «единого объекта недвижимости как земельно-имущественного комплекса» приобрело (пока теоретически) обязательный статус.

В новейшей истории России определение понятия «недвижимость» было закреплено в Гражданском кодексе РФ (далее – ГК РФ) в 1994 году. Но ГК РФ не разделил это понятие с понятием «недвижимая вещь»:

“К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и другое имущество» (ст. 130).

Такой подход соответствовал состоянию экономики: еще не была создана система регистрации прав собственности. Поэтому в следующей статье соответствующая задача была сформулирована: «Право собственности и другие вещные права… подлежат государственной регистрации… Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом. Регистрация прав на них не требуется, кроме случаев, указанных в законе» (ст. 131).

В дальнейшем эти определения были скорректированы, но принципиальная позиция совмещения понятия «недвижимость» и «недвижимая вещь» сохранилось:

    - ст. 130 ГК РФ (в новой редакции):

«1. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

2. Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом. Регистрация прав на движимые вещи не требуется, кроме случаев, указанных в законе».

    - ст. 131 ГК РФ (в новой редакции):

         «1. Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ней…»

С 1 марта 2008 года вступил в силу Федеральный закон от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости",[8] устанавливающий порядок учета недвижимого имущества в едином государственном кадастре недвижимости. Норма Закона, регулирующая учет участков лесного фонда, вступила в силу со дня официального опубликования Закона (01.08.2007), а норма, регулирующая создание информационной системы, объединяющей государственный кадастр недвижимости на электронных носителях и Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним на электронных носителях, вступает в силу с 1 января 2012 года.

В государственном кадастре недвижимости учитываются земельные участки, здания, сооружения, помещения, объекты незавершенного строительства. В кадастр также вносятся сведения о прохождении Государственной границы Российской Федерации, о границах между субъектами РФ, границах муниципальных образований, границах населенных пунктов, о территориальных зонах и зонах с особыми условиями использования территорий.

Закон не применяется в отношении участков недр и предприятий как имущественных комплексов. Закон также не применяется в отношении воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания и космических объектов, которые Гражданским кодексом РФ отнесены к недвижимым вещам (п.п. 2, 5, 6 ст. 1 Закона).

Внесение в кадастр сведений о недвижимом имуществе подтверждает существование конкретных объектов недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить объект в качестве индивидуально-определенной вещи ("уникальные характеристики объекта недвижимости"), или подтверждают прекращение существования объекта недвижимого имущества. Сведения, содержащиеся в государственном кадастре недвижимости, используются, в частности, при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и ведении Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В свою очередь сведения о государственной регистрации прав на объекты недвижимости отражаются в государственном кадастре недвижимости, для чего государственные органы, ответственные за ведение указанных реестра и кадастра, осуществляют регламентированное Законом информационное взаимодействие (п. 3 ст. 1, ст. 15). Важно, что установленный до 1 января 2010 года переходный период, в течение которого положения Закона в отношении государственного учета зданий, сооружений, помещений и объектов незавершенного строительства не применяются, уже закончился, но реально государственный кадастр недвижимости еще далеко не наполнен (и это создает коллизию между правовым регулированием и правоприменительной практикой). К сожалению, создание Кадастра недвижимости – длительное и дорогостоящее мероприятие, и выполнение требований Закона замедляет процесс легитимизации прав на многие объекты недвижимости, включая земельные участки, на долгие годы, что противоречит требованию защиты прав собственности.

Статья 209 ГК РФ раскрывает содержание права собственности, в том числе на объекты недвижимости и определяет, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом, а также право по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.

В том числе собственник вправе:

- отчуждать  свое имущество в собственность другим лицам,

- передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования, распоряжения имуществом,

- отдавать имущество в залог и обременять его другими способами,

- распоряжаться им иным образом, передавать имущество в доверительное управление. Отдельно в ч.3 ст.209 оговаривается, что «владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами допускается свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц».

В ряде случаев, определенных законом или договором, право собственника может быть ограничено, в том числе правом ограниченного пользования чужим участком (сервитуты). Необходимо отметить, что при изменении права собственности данные ограничения сохраняются.

Собственник имеет право вступать в не противоречащие закону сделки  по поводу принадлежащего ему  имущества. Статья 153 ГК РФ признает сделкой действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение и прекращение гражданских прав и обязанностей. При этом если в сделке  участвуют два или более лиц и для ее заключения необходимо достижение согласованной воли всех  участников, сделка определяется как договор (ст. 154 ГК РФ).

У лиц, не являющихся собственниками имущества могут возникать следующие вещные права, защищаемые от их нарушения любым лицом в порядке, предусмотренным статьей 305 ГК РФ (ст. 216 ГК РФ):

- право пожизненного наследуемого владения земельным участком (ст. 265 ГК РФ);

- право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком (ст. 268 ГК РФ);

- сервитуты (ст. 274, 277 ГК РФ);

-право хозяйственного ведения имуществом (ст. 294 ГК РФ) и право оперативного управления имуществом (ст. 296 ГК РФ).

Согласно Гражданскому кодексу РФ, объекты недвижимости могут находиться в собственности государственной (федеральной и субъектов федерации) и муниципальной, частной (граждан и юридических лиц), общественной (общественных организаций), общей собственности (долевой и совместной), а также в иных формах собственности. Часть 4 ст. 212 ГК РФ гарантирует равную защиту для всех форм собственности.

Специфичными участниками гражданских отношений являются Российская Федерация, субъекты РФ и муниципальные образования, которые с одной стороны являются равноправными участниками гражданского оборота, а с другой стороны наделены властными полномочиями по его регулированию.

В существующих реалиях отечественного рынка недвижимости имущественно-земельные отношения применительно ко многим недвижимым объектам все еще не урегулированы: далеки от завершения  межевание земельных участков и присвоение им кадастровых номеров, не проведено разграничение объектов муниципальной, государственной собственности между уровнями власти, не оформлены права собственности на земельные участки, гаражи и иное имущество миллионами граждан, вследствие чего многие недвижимые объекты просто являются бесхозными и не могут быть легально вовлечены в рыночный оборот. Поэтому рыночная классификация объектов недвижимости по юридическому статусу (видам собственности и иным имущественным правам) тесно связана с историей появления того или иного вида, подвида объектов на рынке.

Материальная база рынка – совокупность объектов недвижимости, присутствующих на рынке – исторически складывалась (и продолжает прирастать) из трех источников.

Первый – это приватизация: бесплатная приватизация жилья (из состава жилого фонда, т.е. вторичного жилья) гражданами, бесплатная и платная (рынок первичной приватизации недвижимости) приватизация нежилых помещений и земельных участков Часть приватизированных объектов выставляется на вторичный рынок купли-продажи (сдачи в аренду).

Второй – это формирование в рамках строительной отрасли (и вне ее) сегмента коммерческого строительства и продажи объектов (первичный рынок строительства и продажи недвижимости). Часть  впервые построенных и проданных объектов (из состава фонда объектов-новостроек) используется покупателями для собственных нужд (квартиры – для проживания, офисные помещения – для размещения собственных структур, торговые помещения – для собственного бизнеса), часть поступает на первичный рынок продажи или аренды. Необходимо отметить повсеместную практику продажи первичного жилья еще на ранних стадиях строительства, что оформляется не в виде сделки купли-продажи, а в виде инвестиционного контракта, договора долевого участия в строительстве, договора переуступки прав собственности или инвестиционных прав.

Третий источник объектов недвижимости, поступающих сразу на вторичный рынок аренды (без смены собственника) – это объекты государственной (федеральной и субъектов федерации) и муниципальной собственности, предлагаемые в аренду уполномоченными органами власти и управления либо в субаренду балансодержателями-арендаторами (субрынок аренды государственной и муниципальной собственности).

Построение рыночной классификации недвижимых объектов по юридическому статусу. В интересах рыночного анализа объекты недвижимости юридически могут быть разделены по различным основаниям (рисунок 1):

1) По видам собственности:

- находящиеся в собственности государственной (федеральной и субъектов федерации) и муниципальной;

- находящиеся в частной собственности юридических и физических лиц (граждан);

- находящиеся в собственности общественных организаций (общественной собственности);

- находящиеся в общей (долевой и совместной) собственности;

- бесхозяйные (не имеющие собственника).

2) По видам имущественных прав:

- находящиеся во владении, распоряжении и пользовании собственника;

- находящиеся в распоряжении доверительного управляющего, который не владеет и не пользуется объектом;

- находящиеся в пользовании арендатора (с зарегистрированным правом долгосрочной аренды или с не подлежащим регистрации правом краткосрочной, сроком до 1 года, аренды) либо субъекта одного из следующих видов прав: пожизненного наследуемого владения, безвозмездного бессрочного пользования, хозяйственного ведения, оперативного управления, доверительного управления, сервитута.

Первые два основания соответствуют законодательству и практически одинаковы для западных (развитых) экономик и отечественного развивающегося рынка недвижимости. Следующие два характерны для стран с транзитивной экономикой.

Многие проблемы неоднозначности правовой среды рынка недвижимости в современных условиях России связаны с источниками появления объектов на рынке при переходе от плановой к рыночной экономике. Некоторые юристы считают, что разгосударствление (платная и бесплатная приватизация) земельных участков, строений, помещений приводят к разделению их по юридическому статусу только на две категории: на частную собственность (включая долевую, общественную) и государственную (муниципальную). Отсюда делается вывод: все, что не приватизировано, остается в собственности государства. На наш взгляд, такая трактовка противоречит не только духу, но и букве действующего законодательства. Так, в ст. 225 ГК РФ и гл. 33 ЗК РФ говорится о том, что бесхозяйные недвижимые вещи могут быть признаны в судебном порядке муниципальной собственностью. Федеральный закон от 09.02.2009 N 7-ФЗ "О внесении изменений в статью 225 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации и главу 33 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации"[9] распространил это право на города Москву и Санкт-Петербург.

Отсюда возникает еще два основания классификации: по способам возникновения прав у собственника и по истории появления на рынке.

3) По истории возникновения и стадии оформления прав у собственника:

- права, зарегистрированные в Едином государственном реестре прав (ЕГРП);

- права, возникающие на основании гражданско-правовых соглашений (договор купли-продажи или перехода прав собственности, членство в жилищном, гаражном, дачном кооперативе, судебное решение и т.п.), но еще не зарегистрированые в ЕГРП,

- права, возникающие на основании иных обязательств (выморочное, бесхозяйное имущество).

4) По истории появления на рынке:

- приватизированные, т.е. приобретенные в собственность (в том числе в совместную и долевую) путем приватизации (бесплатной или платной) и предложенные на продажу или в аренду;

- вновь созданные собственником и предложенные на продажу или в аренду;

- приобретенные в собственность путем сделки купли-продажи на первичном или вторичном рынке, а также по договору дарения, и предложенные на продажу или в аренду,

Предусмотренное новым Земельным Кодексом единство судьбы земельных участков и связанных с ними объектов (ст. 35) реализуется в том, что не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

При переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу - оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. Отчуждение доли в праве собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на земельном участке, принадлежащем на праве собственности нескольким лицам, влечет за собой отчуждение доли в праве собственности на земельный участок, размер которой пропорционален доле в праве собственности на здание, строение, сооружение. При разрушении здания, строения, сооружения от пожара, стихийных бедствий, ветхости - права на земельный участок, предоставленный для их обслуживания, сохраняются за лицами, владеющими земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, при условии начала восстановления в установленном порядке здания, строения, сооружения в течение трех лет (ст. 39).

Таким образом, в условиях переходной экономики, когда права собственности на многие земельные участки и другие объекты недвижимости еще не зарегистрированы, с рыночной точки зрения в совокупность объектов рынка целесообразно включать понятия как «недвижимая вещь, недвижимый объект», так и «недвижимость, недвижимое имущество, объект недвижимости», различая их в соответствии со следующими определениями:

- Недвижимая вещь, недвижимый объект (Real Estate) - это земельный участок и все улучшения на нем, прочно связанные с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.

         - Недвижимость, недвижимое имущество (Real Property) - это недвижимая вещь, индивидуальные характеристики  которой внесены на учет в Государственный кадастр недвижимости и право собственности на которую зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Практические рыночные и социальные последствия такого подхода состоят в том, что права граждан на недвижимые вещи и на вовлечение их в рыночный оборот соблюдаются, пока не доказана их необоснованность (ничтожность), а спорные участки и строения, не имеющие собственника, выводятся из юрисдикции чиновников до тех пор, пока город, регион, федерация не зарегистрируют свое право собственности на эти недвижимые объекты, что не позволит им применять «бульдозерное право».

Рисунок 1. Рыночная классификация недвижимых объектов по юридическому статусу


Список литературы

Нормативно-правовые акты

1.     Федеральный закон от 09.02.2009 N 7-ФЗ "О внесении изменений в статью 225 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации и главу 33 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации" // Собрание законодательства РФ. 16.02.2009. N 7. Ст. 775.

2.     Федеральный закон от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" // Собрание законодательства РФ. 30.07.2007. N 31. Ст. 4017

3.     Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 29.10.2001. N 44. Ст. 4147.

4.     Гражданский кодекс Российской Федерации  от 30.11.1994 N 51-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 05.12.1994. N 32. Ст. 3301.

5.     Указ Президента РФ № 1767 от 27.10.1993 "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России" // Российские вести. N 210. 29.10.1993.

Нормативно-правовые акты, утратившие силу

6.     Основы гражданского законодательства Союза ССР и республик" № 2211-1 от 31.05.1991 // Ведомости СНД и ВС СССР. 26.06.1991. N 26. Ст. 733.

7.     Гражданского кодекса РСФСР от 11.06.1964г. // Ведомости ВС РСФСР. 1964. N 24. ст. 407.

Монографии, книги, учебники

8.     Мейер Д.И. Русское гражданское право. — В 2-х ч. М.: Статут, 2000. 472 с.

9.     Стерник Г.М., Стерник С.Г. Анализ рынка недвижимости для профессионалов. – М.: «Экономика», 2009. – 601 с.

10. Чубаров В.В. Проблемы правового регулирования недвижимости. М.: Статут, 2006. 336 с.



[1] Чубаров В.В. Проблемы правового регулирования недвижимости. М.: Статут, 2006. С. 57.

[2] Мейер Д.И. Русское гражданское право. — В 2-х ч. М.: Статут, 2000. С.143.

[3]Гражданский кодекс РСФСР от 11.06.1964г. // Ведомости ВС РСФСР. 1964. N 24. ст. 407.

[4] Основы гражданского законодательства Союза ССР и республик" № 2211-1 от 31.05.1991 // Ведомости СНД и ВС СССР. 26.06.1991. N 26. Ст. 733.

[5] Указ Президента РФ № 1767 от 27.10.1993 "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России" // Российские вести. N 210. 29.10.1993.

[6] Гражданский кодекс Российской Федерации  от 30.11.1994 N 51-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 05.12.1994. N 32. Ст. 3301.

[7] Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 29.10.2001. N 44. Ст. 4147.

[8] Федеральный закон от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" // Собрание законодательства РФ. 30.07.2007. N 31. Ст. 4017.

[9] Федеральный закон от 09.02.2009 N 7-ФЗ "О внесении изменений в статью 225 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации и главу 33 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации" // Собрание законодательства РФ. 16.02.2009. N 7. Ст. 775.

Rambler's Top100

предлагаем купить квартиру в рязани