Геннадий Стерник
сертификация
курсы
статьи
конкурсы
о компании
библиотека
мониторинг
конференции
об авторе, новости сайта, анонсы
ссылки
e-mail
e-mail
Интернет-агентство СТЕРНО.РУ
designed by NIKE
Стерник Геннадий Моисеевич, РЫНОК ЖИЛЬЯ ГОРОДОВ РОССИИ В УСЛОВИЯХ КРИЗИСА. ТЕНДЕНЦИИ РАЗВИТИЯ. Итоги трех кварталов 2008 г.

Стерник Геннадий Моисеевич,

профессор кафедры «Экономика и управление городским строительством»

РЭА им. Г.В.Плеханова, главный аналитик Российской Гильдии риэлторов(ТМ)

Стерник Сергей Геннадьевич,

докторант кафедры, генеральный директор ООО «Стерникс Консалтинг»

 

Рынок жилья городов России в условиях кризиса.

Тенденции развития

 

1. Состояние рынка жилья на середину 2008 года и как оно было достигнуто

 

Стадии становления и развития рынка жилья в новейшей истории России

 

Москва, Петербург и все другие города России с начала новейшей истории (июня 1990 года) прошли одни и те же стадии развития. Но несинхронно, со сдвигом начала, окончания, продолжительности стадий и иногда – характера их протекания.

 

 

 


За последние 8 лет цены на жилье только росли: экономика России вступила в эпоху долговременного устойчивого роста, и рынок недвижимости, как один из наиболее инвестиционно-привлекательных сегментов, рос опережающими темпами – среднегодовой рост 25-30%. Фундаментальной причиной такой тенденции является историческое отставание России по душевой обеспеченности жильем, высокий процент ветхого фонда, недостаточный темп строительства и предложения жилья в условиях растущего платежеспособного спроса населения.

 

Летом 2006 года нами была выдвинута гипотеза о том, что рынок недвижимости вместе со всей экономикой России вступил в долговременный период устойчивого роста[1].

 

Долгосрочный прогноз не предполагает постоянного, на десятилетия поддержания высоких среднегодовых темпов роста цен. Гипотеза состоит в том, что первые 10-12 лет (от 2000 года) рынок жилья городов России находится в первой четверти долгосрочного цикла – в четверти ускоряющихся темпов развития. Затем, в случае кратного, в разы увеличения объемов строительства, наступит переход во вторую четверть – замедление долгосрочных темпов роста цен, которая тоже продлится около 10 лет.

 

 

Цикличность рынка в среднесрочном периоде

 

Этот рост в среднесрочной перспективе был не равномерным, а волнообразным: месячные темпы роста цен то повышались до 8-10% и более, то снижались до нуля и даже кратковременно – в область коррекции. Таких волн с 2000 года отмечено три. Период колебания темпов роста цен составил в Москве 2,5 года, в других городах 2,5-3,5 года.

 

Причиной периодического снижения темпов роста цен является уменьшение объема платежеспособного спроса, вызванного невозможностью для значительной доли покупателей (в первую очередь менее обеспеченных) угнаться за ростом цен. По закону саморегулирования рынок поднимает цены до тех пор, пока количество претендующих на покупку квартир потребителей не станет равным количеству имеющегося на рынке товара. Цены постепенно стабилизируются. Остальные покупатели уходят в «отложенный спрос» - накапливают сбережения для последующего выхода на рынок при новом уровне цен.

 

Был разработан метод «негармонического разложения ценового тренда»[2], который позволил рассчитать в декабре-январе среднесрочный прогноз (на 2007-2008 гг.) динамики цен  в Москве, Московской области и еще в 8 городах[3]

 

Получено, что в  столичном регионе уже с начала 2007 года начнется стадия стабильности цен с возможными колебаниями на +/-5%, которая будет продолжаться по крайней мере до начала 2008 года, после чего начнется новая стадия повышения темпов роста цен. Фактические данные подтвердили правильность прогноза.

 

Полученные результаты позволили применить разработанный метод для расчета прогноза динамики цен в Москве и городах России на 2008-2009 годы.

 

Согласно методу негармонического разложения ценового тренда, методика прогнозирования включает последовательное определение первой, второй и т.д. производной – отклонений фактических значений от аппроксимирующей функции предыдущего уровня, и суперпозицию полученных на каждой ступени разложения прогнозных значений для получения интегрального прогноза.

 

Математическая модель

 

Математическая модель-прогноз состоит из следующей системы уравнений[4]:

 

Y = y1+ Δy2 + Δy3 + Δy4 + …. + Δyn,       (1)

 

y = a3 x3 + a2x2 + a1x + a0 ,                         (2)

 

Δy1 ,    (3)

 

Δy2 = ,     (4)

 

Δy3 = ,  (5)

 

……………………………………… ,       (n)

где Y – прогнозное значение средней удельной цены предложения жилья в месяце х, руб.($)/кв. м;

        y1 – уравнение базового тренда (долгосрочный прогноз), руб.($)/кв. м;

        Δy2 прогноз приростов средней удельной цены предложения жилья в месяце х относительно базового тренда, руб.($)/кв. м;

        Δy3 - прогноз приростов средней удельной цены предложения жилья в месяце х относительно тренда второго порядка, руб.($)/кв. м;

        Δy4  - прогноз приростов средней удельной цены предложения жилья в месяце х относительно тренда третьего порядка, руб.($)/кв. м;

         Δyn - прогноз приростов средней удельной цены предложения жилья в месяце х относительно тренда предпоследнего порядка, руб.($)/кв. м;

         а, b, c, d с индексами – коэффициенты уравнений (трендов различного порядка), аппроксимирующих фактические данные. Вычисляются по фактическим данным с использованием метода наименьших квадратов.

 

Получены следующие модели для первой, второй и третьей производной:

 

 

 

 

Интегральный прогноз на 2008-2009 годы, полученный суперпозицией базового тренда и трех прогнозов,  выглядит следующим образом: рост цен в первом полугодии 2008 года  на 35-40%, переход к стабилизации во втором полугодии, новый рост в 2009 году.

 

 

На рисунке приведены фактические данные по рынку жилья Москвы за январь-октябрь 2008 года. Отклонение прогноза от фактических значений за этот период не превышало 3,5%, что является достаточно хорошим показателем. Аналогичные результаты получены по 12 городам России.

Закономерность долгосрочного развития региональных рынков

 

Графики индексов цен в различных городах России относительно декабря 2001 г. показывают, что за первые три года индексы роста составили 2,0-2,3, за шесть лет – 5,0-6,0, за последний год – выросли до 6,0-9,0.

 

На этих графиках выявляется существенная закономерность долгосрочного развития ценовой ситуации на региональных рынках, которая является следствием несинхронности их развития: в начале каждой стадии роста, вследствие отставания начала роста в регионах от столиц, происходит расслоение ценовых трендов (расхождение графиков), а в конце, при переходе к стабилизации – консолидация трендов (сближение графиков).

 

В периоды наибольшего расслоения рынка (в июне 2004 и в октябре 2006 года) отношение максимальных и минимальных индексов роста составляло 1,8-1,9. В периоды наибольшей консолидации (в июне 2005 и в декабре 2007 года) – 1,2-1,3.

 

В 2008 году началась новая фаза роста цен в Петербурге, Твери (индексы достигли 9,5), Москве (7,8), Московской области (7,2), в то время как Ростов-на-Дону (6,6), Ульяновск (6,6), Пермь (6,5) лишь только сейчас достигли окончания предыдущей фазы и вышли на средний уровень роста, а Екатеринбург (5,7), Новосибирск (5,5), Ижевск (5,2) еще не начали новый подъем цен. Общее соотношение индексов в середине года (момент наибольшего расслоения рынка) снова составило 1,83.

 

 

Таким образом, рынок жилья России во второй половине 2008 года закономерно переходил к очередной стабилизации цен.

2. Угрозы и риски и возможные сценарии перехода к стабилизации

 

Сценарии перехода к стабилизации в 2004 и 2007 годах

 

Короткая история российского рынка жилья включает несколько возможных сценариев перехода к стабилизации в среднесрочном периоде. Рассмотрим два последних - 2007 года и 2004 года.

 

В конце 2006 года на рынке жилья Москвы, Петербурга и ряда других городов начался естественный спад спроса и объема продаж, который к декабрю вылился в стабилизацию цен. Цены в Петербурге практически не росли до осени. А в Москве цены даже кратковременно снижались на 3-5%, и только к октябрю вышли на уровень декабря прошлого года. Однако, снижение объемов продаж почти не отразилось на доходности строительных компаний, темпах возведения новостроек.

 

Сложнее обстояло дело в 2004 году. Естественный спад спроса после бурного роста в 2003 году усилился макроэкономическими факторами, вызванными внутриполитическими причинами: резко вырос отток капитала ($17,5 млрд за первое полугодие). Это вызвало 40-50%-е падение объемов продаж в новостройках, финансовые затруднения у застройщиков, и одновременно - кризис неликвидности в банковской системе (дополненный неуклюжими действиями надзорных властей), которые взаимно усиливали друг друга. Цены в столицах остановились летом, в Москве стояли до лета следующего года, а в Петербурге были стабильны до конца 2005 года, и даже весной наблюдалось их кратковременное понижение. Дальнейшие последствия – замораживание строек, разорение ряда строительных компаний, демонстрации обманутых дольщиков и т.д.

 

С весны этого года стало понятно, что стабилизация-2009 не пойдет по сценарию 2007 года. Остался вопрос – ограничится ли развитие ситуации сценарием 2004 года, или возникнет третий, еще более тяжелый сценарий?

 

Прежде, чем окончательно сформулировать возможные сценарии развития ситуации в девелопменте с учетом мирового финансового кризиса, рассмотрим ситуацию лета-осени 2008 года более подробно.

 

Замедление объемов строительства и ввода жилья

 

В последние 7 лет объемы ввода жилья в РФ и основных регионах уверенно росли. В 2006 году в РФ было введено 50,2 млн кв. м (прирост от предыдущего года 15%), в 2007 – 60,0 млн кв. м (прирост 20%). В 2008 году ожидался ввод 66,0 млн кв. м (прирост 10%).

 

Но в 1 полугодии 2008 года прирост в России относительно того же периода прошлого года составил всего 2,9%, в Москве – минус 50%, в Московской области - минус 7%.

 

 

 

Замедление темпов ввода в РФ началось еще в 4 квартале 2007 года, когда объем ввода сравнялся с прошлогодним. Это явилось следствием тех трудностей, которые испытывали девелоперы в связи с все более выраженной дезорганизацией инвестиционно-строительного процесса в 2004-2007 годах, которую не смоги преодолеть даже усилия руководства страны в рамках приоритетного проекта «Доступное жилье».

 

Далее ситуация на рынке строительства жилья существенно ухудшилась в связи с макрофинансовыми рисками, связанными с мировым финансовым кризисом.

 

Фактически все три квартала 2008 года объемы ввода жилья были на уровне 2007 года. Всего в РФ в январе-сентябре введено в эксплуатацию 397,4 тыс. квартир общей площадью 35,2 млн кв. м - прирост 3,9% к соответствующему периоду предыдущего года.

 

В Москве за 3 квартала ввод составил 1,62 млн кв. м (-54,4% к тому же периоду прошлого года), в Санкт-Петебурге 1,33 млн кв. м (-4,4%), в Московской области 3,64 млн кв. м (-2,7%), в Самарской области 382,1 тыс. кв. м (-33,7%), в Тверской области 175,7 тыс. кв. м (-16,0%), в Пермской области 452,7 тыс. кв. м (-6,6%), в Краснодарском крае 2573,5 тыс. кв. м (-1,1%),

 

Вместе с тем, в большинстве регионов России прирост объемов ввода все еще положительный: в Пензенской области 48,7%, в Ленинградской области 33,1%, в Нижегородской области 26,0%, в Новосибирской области 24,7%, в Томской области 26,0%, в Красноярском крае 22,1%, в Саратовской области 18,1%, в Республике Татарстан 17,6%, в Ростовской области 16,9%, в Кемеровской области 16,3%, в Алтайском крае 12,1%, в Республике Башкортостан 11,5%, в Омской области 6,5%.

 

Ввод жилья в регионах России за 3 квартала 2008 года

(упорядочено по объемам ввода)

 

Регионы с положительным приростом

Ввод, тыс. кв. м

Прирост к тому же периоду прошлого года, %

Регионы с отрицательным приростом

Ввод, тыс. кв. м

Прирост к тому же периоду прошлого года, %

Респ. Татарстан

1653,7

17,6

Московская обл.

3641,5

-2,7

Ростовская обл.

1376,5

16,9

Краснодарский край

2573,5

-1,1

Респ. Башкортостан

1453,3

11,5

Москва

1619,6

-54,4

Тюменская обл.

1083,1

11,4

Санкт-Петербург

1329,1

-4,4

Свердловская обл.

945,8

31,5

Пермская обл.

452,7

-6,6

Челябинская обл.

939,9

20,4

Самарская обл.

382,1

-33,7

Омская обл.

831,2

6,5

Тверская обл.

175,7

-16,0

Кемеровская обл.

810,8

16,3

 

 

 

Нижегородская обл.

808,3

26,0

 

 

 

Новосибирская обл.

789,3

24,7

 

 

 

Ленинградская обл.

610,0

33,1

 

 

 

Саратовская обл.

563,1

18,1

 

 

 

Красноярский край

533,7

22,1

 

 

 

 

Однако, по данным Росстата, в октябре тенденция снижения объемов ввода продолжилась.

 

Угрозы и риски и оценка возможности их преодоления

 

Угроза заморского кризиса для рынка недвижимости состоит в снижении ликвидности банковской системы, затруднении доступа населения и застройщиков к банковским кредитам, а также замедлении (особенно с ростом инфляции) темпов повышения доходов населения.

 

Население осознало дополнительные риски инвестирования в новостройки, находящиеся под угрозой прекращения строительства, и спрос на жилье резко снизился.

 

Банки, в свою очередь, напуганные финансовым кризисом, потерей ликвидности, перспективой обесценивания залогов и невозврата ипотечных кредитов и кредитов застройщикам, перестают кредитовать и население, и застройщиков. Не в меньшей степени (особенно в иностранных банках) действует фактор потери капитализации: норматив собственного капитала автоматически запрещает выдачу кредитов. Из западных штаб-квартир в российские дочки уже в сентябре были даны сигналы о прекращении финансирования жилищных проектов. 

 

В результате многие компании лишились необходимого оборотного капитала, темпы строительства замедлились, а новые строительные проекты не открываются.

 

Недостаток денежной массы усилился возобновившимся оттоком капитала.

 

Уже в 1 полугодии 2008 года темпы притока иностранного капитала в Россию уменьшились: общий объем составил значительную сумму $46,5 млрд, но это на 23% меньше аналогичного периода прошлого года. Из них 15% получили предприятия, связанные с проектами в сфере недвижимости («Известия» от 15.09.08).

 

Приток продолжался и в июле-августе, но в сентябре, в связи с дальнейшими проблемами на финансовых и фондовых рынках, грузино-югоосетинской войной и т.д., отток усилился (в основном в части портфельных инвестиций), и в 3 квартале составил $16,7 млрд. Баланс по итогам трех кварталов +$0,8 млрд.  

 

 

Логический анализ показывает, что финансовые трудности в наименьшей степени возникли у компаний, работающих в соответствии с ФЗ214, то они преодолевают трудности организации процесса строительства на начальном этапе за счет переориентирования на проектное финансирование от аффилированных банков, что в дальнейшем избавляет их от рисков понижения спроса на рынке.

 

Те компании, которые бюджет проекта рассчитывали исходя из устаревшей гипотезы о быстром возврате вложенных небольших собственных инвестиций через продажи долей частным инвесторам (несмотря на ФЗ214, в ряде городов эта практика еще процветает). Шанс к сохранению успешности проектов этих компаний лежит в резком повышении темпов роста платежеспособного спроса. Последние шаги правительства показывают, что позитивный перелом в этом вопросе возможен, хотя и в неблизком будущем.

 

Еще один, дополнительный, шанс к разорению возникает у компаний, которые ориентируются на кредиты отечественных неспециализированных банков, в последние полгода резко ужесточивших условия кредитования или вообще прекративших кредитование застройщиков. Есть надежда, что принятые в сентябре беспрецедентные меры правительства по финансовой поддержке банковского сектора и фондового рынка предотвратят развитие подобной ситуации.

 

Наконец, финансовые трудности возникают в наибольшей степени у компаний, которые пошли на масштабные заимствования на внешних рынках – вексельные, облигационные, через IPO. Суммарный корпоративный долг отечественных компаний приблизился к критическому уровню 30% ВВП (около $500 млрд), и в этой сумме есть и значительная доля девелоперов. Мировой финансовый кризис, повышение кредитных ставок затруднили возможности по дальнейшим заимствованиям и по рефинансированию кредитов, и это добавило решающую гирю на чашу весов финансового благополучия этих компаний.

 

В сентябре-октябре власти приняли ряд своевременных и технологично осуществленных мер поддержки финансовой системы, а также застройщиков. Объем выделенных на это средств превысил 1,5 трлн руб. Но мировой финансовый кризис продолжается, и он уже начинает переходить в экономический. Это не может не отражаться на состоянии финансового сектора и экономики России, в том числе и рынка недвижимости.

 

Сценарный прогноз перспектив развития рынка недвижимости от 10.10.08

 

Выполненный анализ ситуации на рынке недвижимости городов России показывает, что наш сегмент экономики – управляемый и саморегулируемый кибернетический объект, как самолет, 8 лет подряд уверенно набирал высоту, но в середине с.г. вступил в зону турбулентности. Она характеризуется чрезвычайно большой неопределенностью и непредсказуемостью внешних условий функционирования рынка. В этой ситуации поиск определенности связан с применением сценарного метода прогнозирования - попыткой вычленить несколько вариантов динамики внешних условий, в каждом из которых поведение рынка вполне просчитывается, затем дать оценку вероятности каждого сценария и на этой основе рассчитать средневзвешенные параметры наиболее вероятного варианта.

 

Все разнообразие возможных вариантов внешних условий и развития ситуации на рынке недвижимости мы сводим к четырем сценариям.

 

Сценарий №1 – консервативный: «мягкий» переход к стабилизации по аналогии с 2007 годом - до лета 2009 года, а затем новая стадия роста цен.

 

Этот сценарий был актуален до весны 2008 года, а рассчитанный по математической модели прогноз изменения уровня цен до сентября подтверждался фактическими данными.

 

Сценарий №2 – умеренно-пессимистический: «жесткий» переход к стабилизации по аналогии с 2004 годом.

 

С начала осени с.г. стало ясно, что фактически реализуется именно этот сценарий: в 3 квартале (а реально в сентябре) произошло усиление оттока капитала ($16,7 млрд), потеря ликвидности банками, задержки ряда строительных проектов, разорение отдельных девелоперов, начался процесс слияний-поглощений, перераспределения объектов и иных активов.

 

При таком сценарии с октября-ноября возможно начало снижения цен предложения жилья в Москве, и в течение полугода, по нашей экспертной оценке, цены могут снизиться на 5-10%, а затем снова начнется рост. Сохранение этого сценария в течение 2009 года возможно - при условии высокой эффективности действий финансовых властей и игроков рынка, поддержанных общенациональным консенсусом элит, медиа-сообщества и населения.

 

Сценарий №3 – кризисный: несмотря на объявленные властями решения (слишком медленно переходящие в стадию действий), финансовый кризис в России переходит в экономический – через сокращение персонала в финансовом, торговом, строительном секторе, затем по цепочке – сокращение заказов и увольнения в металлообработке, энергетике, в производстве строительных ресурсов и т.д. В результате падает платежеспособность населения и соответственно – спрос на жилье. Начинается масштабный процесс слияний-поглощений в строительном секторе. Наше экспертное предсказание: при реализации такого сценария цены на жилье упадут в течение года на 40-50%, а восстановление начнется за пределами 2010 года.

 

Сценарий №4 – катастрофический: несмотря на принятые властями США, Евросоюзом и поддержанные другими странами (в том числе Россией) меры, мировая финансовая система, основанная на долларе, окончательно рухнет, и создание какой-то новой системы потребует значительных усилий и времени. Начнется переход к бартерному товарообмену между странами, дополненному ограниченным использование региональных валют. Вследствие искажения структуры импорта экономика США, Европы, а также России и иных стран (в том числе и рынок недвижимости) рухнет вслед за финансами, и для восстановления (при оптимистической оценке сдерживания вооруженных конфликтов) потребуются годы, если не десятилетие.

 

 

 

По состоянию на начало октября была дана следующая экспертная оценка вероятности реализации каждого сценария[5]: сценарий №1 – 0, сценарий №2 – 75%, сценарий №3 – 20%, сценарий №4 – 5%.

 

На основании этих оценок определены средневзвешенные параметры динамики цен на рынке жилья, составившие сценарий №5 – наиболее вероятный. По результатам расчетов, проведенных на основании принятых оценок, снижение цен будет продолжаться около года, и относительно сентября с.г. составит около 20%.

 

 

Темпы роста объемов ввода жилья снизятся, а в 2009-2010 году объемы снизятся и в абсолютном значении. Произойдет изменение структуры жилого строительства (в том числе по причинам увеличения доли бюджетного финансирования) от объектов бизнес-класса в пользу домов эконом-класса с меньшими площадями квартир и меньшим уровнем цен. Уменьшится и предложение, но его структура, наоборот, изменится в пользу высококачественного жилья, а жилье эконом-класса получит статус муниципального и не выйдет на открытый рынок. В этих условиях стратегия властей должна быть направлена не на поддержку отдельных компаний-застройщиков, а на поддержку рынка через повышение платежеспособного спроса населения. К началу 2010 года, в условиях восстановления платежеспособного спроса при сокращенном объеме строительства и предложения жилья, начнется новый цикл восстановления рынка и повышения цен на жилье до уровня, обеспечивающего рентабельность девелопмента.

 

Средняя доходность строительного бизнеса снизится на ближайшие год-полтора и в дальнейшем не вернется на те нецивилизованные уровни, на которых она была вчера. Крупные игроки, выжившие на рынке, расстанутся со своей агрессивной стратегией, и будут лучше просчитывать варианты бизнеса. В целом рынок сделает новый серьезный шаг в своем становлении и развитии.

 

 


3. Изменения ситуации в октябре-ноябре и корректировка прогноза

 

Быстрые изменения ситуации, их осмысление руководством и экспертами, дополнительные финансовые, регулирующие меры федеральных и московских властей, изменения в корпоративном поведении банковского сообщества и т.д. требуют сегодня пересмотреть оценки вероятности каждого из четырех сценариев и пересчитать параметры пятого (наиболее вероятного) сценария.

 

В частности, несмотря на продолжающийся и усиливающийся мировой финансовый кризис, такие факты и события, как повсеместное укрепление доллара, итоги ноябрьского саммита руководителей 20 стран говорят о том, что (вопреки мнению некоторых экспертов) крах международной финансовой системы, основанной на долларе, отодвигается в неопределенное будущее. Американская экономика и валюта не рухнут (хотя и переживут период рецессии), а выйдут из кризиса через 2-3 года усилившимися. Это позволяет резко, вплоть до нуля, снизить вероятность сценария №4.

 

В то же время надежды на улучшение макроэкономической ситуации, эффективность правительственных мер и обеспечение развития ситуации по сценарию №2 не оправдываются. События все более развиваются в направлении сценария №3.

 

Нефть

 

Самое главное: цены на нефть марки Urals обвалились в три раза – с $140 в июле до $43 за баррель в ноябре. Одновременно отток капитала в октябре был катастрофическим – $50 млрд. И уже никто не надеется на существенный рост цен: правительство скорректировало цену нефти в бюджете на 2009-2011 годы с 95, 90, 88 $/баррель соответственно до 50, 54, 60 $/баррель.

 

 


Связь уровня цен на нефть с состоянием рынка строительства и темпами роста цен на жилье в Москве и других городах России достаточно исследована[6] и не требует комментариев. Важно одно: снижение цен не ограничится одним годом, и низкие цены (50-60  $/баррель) сохранятся по крайней мере за пределами 2011 года.

 

Несмотря на заявленные и реализуемые властями намерения за счет Резервного фонда сохранить все социальные программы, необходимо понимать, что речь идет о поддержке не всего населения, а только бюджетников – работников бюджетной сферы, пенсионеров, военнослужащих и т.д. Что касается работников коммерческих предприятий (основной контингент покупателей жилья), то сохранение или снижение их доходов находится в зависимости от финансового состояния предприятий. Дополнительные меры по снижению налогового бремени на граждан (налоговый вычет при покупке жилья увеличивается вдвое) и предпринимателей (налог на прибыль снижается на 4%, и др.) могут смягчить, но не предотвратить масштабные сокращения персонала, падение доходов граждан.

 

Мосгордума приняла бюджет на 2009 год, серьезно скорректированный относительно первоначального проекта. Так, снижены ожидаемые налоговые поступления от предприятий и организаций (на 77 млрд руб.) и от физических лиц (на 29 млрд руб.) . Это значит, что часть предприятий обанкротится,  а фонд зарплаты москвичей сократится примерно на 220 млрд руб. Причем прогнозируется падение доходов и на 2010-1011 года.

 

Доллар

 

Следующая особенность последних месяцев – продолжающееся все более высокими темпами укрепление доллара. «Границы коридора» (т.е. ожидаемый курс) ЦБ уже расширил до 30 руб./доллар, а на весну эксперты прогнозируют 32-33. В условиях повсеместной дедолларизации рынка недвижимости это означает автоматическое снижение долларового эквивалента цен на жилье относительно рублевых на 20-25%.

 

Изучение ситуации во время кризиса 1998-1999 годов[7] показало, что двухвалютность наших рынков жилья приводила к принципиально различному их поведению в условиях резкой девальвации рубля к доллару и высокой инфляции.

 

В Москве и других городах с долларовой номинацией цен (Россия-1) цены предложения до конца года практически не снижались, при этом к октябрю покупатели, не успевающие за ростом рублевого эквивалента цен, ушли с рынка, и сделки остановились. Они возобновились лишь через 2-3 месяца, после падения долларовых цен, которое продолжалось около двух лет.

 

В городах с рублевой номинацией цен (Россия-2, а также первичный рынок Москвы) цены продолжали расти все два года, но их долларовый эквивалент упал уже к сентябрю. При этом к октябрю ушли с рынка продавцы, не удовлетворенные падением их долларового эквивалента, и сделки остановились. А долларовый эквивалент в течение двух лет лишь незначительно снижался.

 

Сегодня, когда большинство рынков дедолларизировались (рынки Москвы и области – частично), в зависимости от возможных темпов инфляции и девальвации рубля к доллару возможны разнообразные комбинации подобных событий: как уход с рынка продавцов, так и  дополнительный отток с рынка покупателей.

 

Отток капитала

 

Причины такого изменения валютного курса в том, что на международную динамику пары доллар/евро наложились внутренние факторы – высокий отток капитала, ограничивающий возможности Центробанка по сдерживанию девальвации рубля к доллару. Для поддержания курса рубля Центробанк только за сентябрь-октябрь продал $57,5 млрд из золотовалютных резервов. При таких темпах валютной интервенции в поддержку рубля запасов ЦБ хватит лишь на год.

 

После ухода нерезидентов (в сентябре) отток обеспечивался тем, что банки, получившие финансовую поддержку государства, занялись конвертацией полученных средств в доллары и выводом их за рубеж (в октябре – $50 млрд). По сведениям газеты «Известия» от 24.11.08, из всего пакета денежных вливаний (4,7 трлн руб.) на поддержку реального сектора (в том числе строительного) государство выделило 950 млрд руб. Отпущено Минфином и ЦБ банкам-агентам (Сбербанк, ВТБ, Россельхозбанк и еще 30 крупнейших банков) 525 млрд руб. При этом часть средств не пошла по цепочке кредитования остальных банков и предприятий, а осталась на корсчетах в Центробанке. А проконтролировать судьбу остальных 525 млрд пока не удается.

 

Эксперты надеются, что благодаря принятым властями мерам контроля за нецелевым использование выделенных государством средств (комиссары в банках-агентах и т.п.)  в ноябре-декабре отток сократится, но все же составит $20-30 млрд, а по итогам года не превысит $70-80 млрд (в 2007 году приток составил $41,8 млрд). В этом случае, с учетом сокращения объемов валютных интервенций, резервы ЦБ будут достаточны не менее чем на 3 года.

 

«Мировой финансовый кризис показал исчерпанность модели роста российской экономики, которая строилась на высоких ценах на нефть, а также на поступлении дешевых иностранных кредитов для банков и предприятий», - заявила глава МЭР Э. Набиуллина. В первую очередь кризис ударит по инвестициям в основной капитал. У государственных и связанных с государством компаний они упадут примерно на 30%, а у частных – в том числе строительных – они могут упасть почти до нуля.

 

Корректировка прогноза по состоянию на 1.12.08

 

По совокупности событий в макроэкономической сфере за октябрь-ноябрь и нашего понимания их последствий для рынка недвижимости сегодня, в начале декабря, целесообразно скорректировать оценку вероятности сценариев №2 и №3 соответственно с 75 и 20% на 40 и 60%.

 

Полученный в результате взвешивания наиболее вероятный сценарий №5 фактически содержит в себе все предсказания, описанные ранее для третьего и пятого сценариев.

 

При этом в нижней точке (к концу 2009 года) цены на жилье в Москве в долларовом эквиваленте могут снизиться относительно сентября с.г. на 30-35% (до уровня декабря 2007 года). Рублевые цены в 2009 году также понизятся, но не более чем на 10-15%. Восстановление активности рынка начнется к концу 2009 года, а восстановление цен - в 2010 году, и оно не будет столь быстрым, как ожидалось в предыдущем прогнозе от 10.10.08. 

 

 

 

© Г.М.Стерник, +7(495)795-71-58, gm_sternik@sterno.ru

© С.Г.Стерник, +7(903)749-77-65, sgs728@mail.ru

1.12.08.

 



[1] Стерник Г.М. Есть ли циклы на рынке недвижимости? – www.realtymarket.ru, июнь 2006.

[2]Стерник Г.М., Краснопольская А.Н. Негармоническое разложение ценовой динамики рынка жилья Москвы. - www.realtymarket.ru, июль 2006.

[3] Стерник Г.М. Цены на рынке жилья городов России в 1990-2006 годах: анализ и прогноз. – Аналитическая группа Г.М.Стерника. –www.realtymarket.ru, январь 2006.

[4] Стерник Г.М., Печенкина А. В. Что происходит на рынке жилья Москвы. Макроэкономический подход

(доклад на Аналитической конференции МАР «Рынок недвижимости: ситуация, тенденции, прогноз» 30.08.2007). - www.realtymarket.ru, август 2007.

 

[5] Стерник Г.М., Стерник С.Г. Сценарный прогноз развития ситуации на рынке недвижимости. – www.realtymarket.ru, 10.10.08.

[6] Стерник Г.М. Статистическая связь месячных темпов роста цен на жилье в Москве и цен на нефть. - www.realtymarket.ru, 12.02.03.

[7] Стерник Г.М. Три России – три рынка недвижимости. - www.realtymarket.ru, 20.11.98.

Rambler's Top100