Геннадий Стерник
сертификация
курсы
статьи
о компании
библиотека
мониторинг
конференции
об авторе, новости сайта, анонсы
ссылки
e-mail
e-mail
Интернет-агентство СТЕРНО.РУ
designed by NIKE
Тенденции развития рынка недвижимости России в 1 полугодии 1999 года
РОССИЙСКАЯ ГИЛЬДИЯ
РИЭЛТОРОВ(r)

ОБЪЕДИНЯЯ ПРОФЕССИОНАЛОВ(r)
РИЭЛТОР(r)

ТЕНДЕНЦИИ РАЗВИТИЯ ЖИЛИЩНОГО РЫНКА РОССИИв 1999 году

В первом полугодии 1999 года на рынке жилья городов России наблюдаетсязначительное изменение тенденций развития относительно послекризисной осени-зимы 1998 года.

ИЗМЕНЕНИЕ СРЕДНИХ ЦЕН ПРЕДЛОЖЕНИЯ ЖИЛЬЯ В ГОРОДАХ РОССИИ в 1998-1999 году, US$ / кв. м

Город Месяц Значение 12.98 06.98 индекс
к декабрю
индекс к
июню
Москва 07.99 670 890 974 0,75 0,70
С.-Петербург 07.99 390 560 590 0,70 0,66
Калининград 06.99 335 470 486 0,71 0,70
Н. Новгород 07.99 215 450 554 0,48 0,39
Екатеринбург 06.99 230 334 548 0,69 0,42
Псков 05.99 147 210 300 0,70 0,49
Рязань 04.99 192 290 370 0,66 0,52
Тверь 07.99 172 264 340 0,65 0,51
Россия-1 05-07 295 485 550 0,61 0,54
Новосибирск 06.99 210 275 456 0,77 0,47
Омск 06.99 165 172 335 0,96 0,49
Астрахань 04.99 100 150 178 0,67 0,56
Ульяновск 06.99 136 150 324 0,91 0,42
Россия-2 05-06 172 205 360 0,84 0,48
Россия 05-07 440 600 705 0,73 0,62

  • Цены (в долларовом выражении) на рынках недвижимости практически всех городов продолжают снижаться.

    В среднем по выборке из 12 губернских городов средневзвешенная цена предложения 1 кв. м жилья составила 440 долларов США, снизившись относительно декабря на 27% и за год - на 38%. В отдельных городах снижение цен за год после кризиса составило от 30% (Москва, Калининград) до 61% Н.Новгород). При этом отмечается уменьшение платежеспособного спроса и объема продаж.

    ДИНАМИКА ДОЛЛАРОВЫХ ЦЕН ПРЕДЛОЖЕНИЯ 1 кв. м
    ЖИЛЬЯ В ГОРОДАХ РОССИИ


    2. Темпы снижения цен в настоящее время уменьшились.

    В последние месяцы темпы снижения цен уменьшились и составляют 2-3% в месяц (Москва, Калининград), а в некоторых городах (С.-Петербург, Тверь, Ульяновск) снижение прекратилось.

    Отмечается повышение цен на отдельных сегментах рынка (на отдельные типы квартир, в отдельных локальных районах некоторых городов). Из отдельных городов (Самара, Тольятти) сообщают об общем повышении долларовых цен на жилье (статистических данных пока не получено).

    Отмечается стабилизация объема продаж на достаточно высоком уровне (75-80% от докризисного).

    Все это говорит о возможности перелома с начала осени тенденции изменения цен - перехода к депрессивной стабилизации рынка.

    3. Уменьшилась степень расслоения городов и регионов России по признаку вида валюты, используемой в листингах агентств и рекламе.

    С началом кризиса выявлены новые феномены и закономерности развития рынка недвижимости России: расслоение городов и регионов по признаку вида валюты, используемой в листингах агентств и рекламе. Оно заключалось прежде всего в различных темпах снижения цен (в долларовом выражении).

    ВМосквеи других городах сдолларовой номинацией цен (Россия-1) цены до конца 1998 года снизились на 10-30%. Такое относительно небольшое снижение цен привело к сокращению спроса и объема продаж и повышению предложения. В 1 полугодии 1999 год в Москве и городах России-1 темпы снижения цен увеличились (продавцы осознали необходимость их снижения для поддержания объема продаж).

    В городахРоссии-1средневзвешенная цена предложения 1 кв. м квартирупала на 39% (за второе полугодие прошлого года -снизиласьтолько на 12%). ВМосквепосле прошлогоднего (июнь-декабрь)снижения уровня цен предложения на 9% в первом полугодиицены упали на 24%.

    В городахс рублевой номинацией цен (России-2)рублевые цены росли с темпом (20-40% до конца года), не достигающим темпа инфляции (65%). Это вызвало повышение спроса (вплоть до ажиотажного) и вымывание предложения. По мере девальвации рубля относительно доллара (в 3,5-4 раза) и падения покупательной способности населения (на 30-35%) спрос сократился до уровня, не достигающего докризисного. В 1 полугодии 1999 года, в условиях относительно стабильного курса рубля и низкой инфляции, рост рублевых цен прекратился, а их долларовый эквивалент снижается незначительно. Уровень цен предложения 1 кв. м квартир в долларовом эквивалентеснизился в среднем только на 16% (за второе полугодие 1998 года онупал на 45%).

    В результате степень снижения цен (в долларовом выражении) в трех группах городов относительно докризисного уровня сблизилась и составила соответственно 30% (Москва), 46% (Россия-1) и 52% (Россия-2).

    ИНДЕКС ЦЕНЫ ПРЕДЛОЖЕНИЯ 1 кв.м ЖИЛЬЯ
    В ГОРОДАХ С РУБЛЕВОЙ НОМИНАЦИЕЙ ЦЕН.





    ИНДЕКС ДОЛЛАРОВЫХ ЦЕН ПРЕДЛОЖЕНИЯ 1 кв.м
    ЖИЛЬЯ В ГОРОДАХ С РУБЛЕВОЙ НОМИНАЦИЕЙ ЦЕН.





    ИНДЕКС ЦЕНЫ ПРЕДЛОЖЕНИЯ 1 кв.м ЖИЛЬЯ
    В ГОРОДАХ С ДОЛЛАРОВОЙ НОМИНАЦИЕЙ ЦЕН.


    4. Индекс рынка недвижимости IGS вернулся к базовому значению.

    Индекс IGS - показатель изменения реальных цен (скорректированных на инфляцию) относительно базового периода (декабря 1997 года) на рынке жильяМосквыв конце 1998 года вырос до 1,70, городовРоссии-1- 1,40, а на рынке городовРоссии-2снизился до 0,80. Такое расслоение явилось следствием возрастания (на 85%) покупательной способности доллара в России (относительно потребительской корзины).

    К настоящему времени индекс IGS дляМосквыснизился до 1,30, городовРоссии-1- до 1,05, городовРоссии-2- увеличился до 0,95. Это свидетельствует о преодолении расслоения городов России по стоимости недвижимости (в зависимости от номинации цен), а также о прекращении действия положительных факторов в экономике, связанных с девальвацией национальной валюты.

    ИЗМЕНЕНИЕ ИНДЕКСА IGS в 1998-1999 году

    Город номинация цен 05-06.99 12.98 06.98
    Москва долл. 1,21 1,71 1,01
    С.-Петербург долл. 1,20 1,76 1,01
    Н. Новгород долл. 0,69 1,53 1,02
    Екатеринбург долл. 0,72 1,28 1,02
    Рязань долл. 0,93 1,38 0,96
    Тверь долл. 0,83 1,36 0,95
    Калининград долл. 0,96 1,38 0,82
    Псков долл. 0,89 1,50 0,99
    Россия-1 долл. 0,95 1,61 1,02
    Новосибирск руб. 0,77 1,01 0,92
    Омск руб. 0,80 0,84 0,88
    Ульяновск руб. 0,75 0,73 0,94
    Астрахань руб. 0,58 0,73 0,55
    Россия-2 руб. 0,79 0,81 0,87
    РОССИЯ (центры регионов) 1,03 1,51 0,99

    В городахРоссии-2средневзвешенный индекс сегментной инфляцииIGSв июне 1998 года (относительно декабря 1997 г.) составлял 87%, к декабрюснизился до 81%, а в 1999 годупрактически не изменился (79%).

    В городахРоссии-1за время кризиса индексIGSвырос к декабрю до 161%, а в 1999 годуснизился до 95%.

    ВМосквеиндексIGSвырос к декабрю до 171%, а в 1999 годуснизился до 121%.

    В целом по имеющейся выборке городовРоссииможно говорить о том, что индексIGS,выросшийк декабрю до 151%, за 1999 годпочти вернулся к исходным значениям (103% относительно декабря 1998 года).

    ИНДЕКС IGS ДЛЯ МОСКВЫ, ГОРОДОВ С ДОЛЛАРОВОЙ (РОССИЯ-1)
    И РУБЛЕВОЙ НОМИНАЦИЕЙ ЦЕН (РОССИЯ-

    2)

    Таким образом, расслоение российских городов по изменению стоимости жилья (в сопоставимых ценах) в 1999 году начало сокращаться, за счет падения стоимости в городах России-1 и существенного снижения в Москве при сохранении ее уровня в городах России-2.

    Из приведенной статистики и расчетов следует, что выявленные в ранее проведенных исследованиях положительные последствия дефолта прекращают свое действие, и открытое кризисом окно возможностей для риэлторского бизнеса и инвесторов закрывается.

    5. Сравнение ранее сделанного прогноза с реальностью.

    Полученные выше новые тенденции развития жилищного рынка городов России в первом полугодии 1999 года в качественном отношении полностью совпадают с прогнозом, разработанным в ноябре 1998 года.

    Что касаетсяколичественных параметров, то вследствие малой выборки сравнение прогноза с фактическими данными проводилось наложением данных за 4 кв. 1998 г. - 2 кв. 1999 г по отдельным городам на прогноз средневзвешенных индексов в группе городов. На графиках видно, что в городахРоссии-2онипрактически совпадают, а в городахРоссии-1 и в Москвенаметилась тенденция к отклонению фактических цен от прогноза в меньшую сторону.Вместе с тем, степень отклонения еще не требует корректировки ранее сделанного прогноза.

    ПРОГНОЗ И ФАКТИЧЕСКОЕ ИЗМЕНЕНИЕ ИНДЕКСОВ
    ДОЛЛАРОВЫХ ЦЕН
    НА ЖИЛЬЕ В ГОРОДАХ РОССИИ-2




    ПРОГНОЗ И ФАКТИЧЕСКОЕ ИЗМЕНЕНИЕ ИНДЕКСА ДОЛЛАРОВЫХ ЦЕН
    В МОСКВЕ




    ПРОГНОЗ И ФАКТИЧЕСКИЕ ДАННЫЕ ИЗМЕНЕНИЯ ИНДЕКСОВ
    ДОЛЛАРОВЫХ ЦЕН НА ЖИЛЬЕ В ГОРОДАХ РОССИИ-1


    6. Законодательная и нормативная база рынка недвижимости развивается, но все еще далека от необходимого уровня.

    За последний год произошло значительное продвижение вперед в развитии законодательной базы рынка недвижимости. Принят закон и активно создается система регистрации объектов недвижимости и сделок с ними. Принят закон об ипотеке, и первые титульные крмпании получили лицензии федерального правительства. Принят закон о налоге на имущество в системе других законов налогового кодекса. Принят и внедряется закон об оценочной деятельности.

    Однако, законодательная база рынка еще далека от необходимого уровня.

    Основной слабостью законодательной среды на федеральном уровне остается неурегулированность земельных отношений. Не принят земельный кодекс, не обеспечено право частной собственности на все виды земли для граждан и нерезидентов, свободные сделки с землей для юридических лиц (в ряде регионов приняты законы, отвечающие рыночным требованиям, но они пока находятся в пр\отиворечии с федеральным законодательством).

    Ранее принятый вполне качественный закон об оценочной деятельности передал вопросы лицензирования оценщиков в ведение регионов, что привело к разнобою в региональном законодательстве и темпах его реализации. Лишь в последние дни принято постановление о передаче права регулирования оценочной деятельности Госкомимуществу и готовится унификация подзаконных актов.

    Принятый закон о государственной регистрации объектов недвижимости и сделок с ними создает основу для решения этой фундаментальной проблемы, но его внедрение требует больших финансовых затрат и времени.

    Принятый закон о налогах на имущество (вместо закона о налогообложении недвижимости) имеет существенные недостатки и нерыночную направленность. Не удалось обеспечить в системе налогообложения щадящий налоговый режим для бизнеса и поощрение долгосрочных инвестиций.

    Проекты законов о риэлторской деятельности и смежных с ним заторможены и до выборов нового состава Госдумы не смогут быть приняты.

    7. Начато создание системы ипотечного кредитования приобретения жилья.

    Августовский кризис приостановил реализацию ранее принятого закона об ипотеке. Но к настоящему времени широко развернулось создание системы ипотечного кредитования приобретения жилья как на федерельном, так и на региональном уровнях. Создаются ассоциации участников ипотеки, под эгидой властей привлекаются банки, строительные и инвестиционные компании, риэлторские объединения. Создаются и апробируются различные схемы ипотечного кредитования (преимущественно - под новое строительства). Однако, общее состояние финансовой сферы, высокие процентные ставки, отсутствие дешевых и длинных денег в коммерческом секторе и необходимых средств в бюджетах регионов и федерации тормозит практическое внедрение ипотеки.

    8. Происходит перестройка инфраструктуры рынка и корпоративных отношений.

    После кризиса многие риэлторские агентства сократили свой персонал, часть - ушли с рынка. В то же время появились новые небольшие агентства, оживилась конкуренция, борьба за клиента. Риэлторы глубже осознали целесообразность объединения, произошло слияние конкурирующих ассоциаций в ряде городов, возникли новые ассоциации, улучшилось взаимодействие между брокерскими, дивелоперскими, оценочными агентствами.

    9. Последствия кризиса для экономики постепенно преодолеваются, создаются условия для долгосрочных инвестиций.

    По мнению аналитиков зарубежных компаний (Артур Андерсен, Ангефельд и др.), макроэкономические и политические условия для долгосрочных инвестиций в рынок недвижимости России улучшаются. Те инвесторы, которые готовы смотреть в будущее и не боятся рисковарть, могут сегодня найти достаточно крупные серьезные проекты и при условии тщательной подготовки получить ожидаемый эффект.

    СПИСОК ОРГАНИЗАЦИЙ - УЧАСТНИКОВ МОНИТОРИНГА РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ в 1999 г.

    1. РАН САВА, г. Москва (президент Апрелев К.Н., нач. отдела Куприянов А.В.)
    2. Агентство "Контакт-Недвижимость", г. Москва (ген. директор Клементьева О.А., Гершвальд Г.С., нач. отдела Колокольников Д.А.)
    3. Агентство недвижимости "На Соколе", г. Москва (ген. директор Клоницкий В.И., исполнитель Чугункова С.И.)
    4. Корпорация "Сбербанк-VMB-Инвест", г. Санкт-Петербург (президент Вотолевский В.Л., нач. Управления маркетинга Нечаев Н.О., нач. отдела маркетинговых исследований Кайгородов В.)
    5. Агентство недвижимости "Выбор", г. Нижний Новгород (ген. директор Иванов С.А., дир. по продажам Жилевский А.Б., маркетолог Ротанова С.Н.)
    6. Агентство "Недвижимость Калининграда"(директор Драчук П.И., исп. Анненков Р.Ш.)
    7. Уральская палата недвижимости, г. Екатеринбург (президент Дворкин В.С., исп. директор Галеев Р.Д., исполнитель Антасюк А.П.)
    8. Учебно-Информационный Центр риэлторов, г. Новосибирск (президент Орлов А.В., рук. Отдела Побережнюк П.Д.)
    9. Сибирское агентство оценки, Сибирское агентство недвижимости, г. Новосибирск (руководители Свиркова И.П., Астахов А.А.)
    10. Астраханская ассоциация риэлторов, г. Астрахань (президент Костин П.Н.)
    11. АН "БЭСТ-риэлти", г. Омск (гендиректор Терехова О.А.)
    12. Рязанская палата недвижимости, СК "Ин-Тран Девелопмент", г. Рязань (гендиректор Огнев Г.Г., зам. Вобленко С.А., референт Сергеева С.В.)
    13. Агентство "Центр недвижимости", г. Ульяновск (гендиректор Диков А.С., исп. Тагашова Н.В.)
    14. Агентство "Информационные услуги", г. Псков (Юрий Моня)
    15. Тверская ассоциация риэлторов, Тверское информационно-торговое агентство недвижимости (ТИТАН), г. Тверь (президент Каминский В.Н., ген. директор Кузуб В.И.)
    Стерник Г.М.,
    гл. специалист РГР по анализу рынка недвижимости,
    действительный член РОО (сертифицированный оценщик недвижимости),
    кандидат технических наук
    E-mail:g_sternik@yahoo.com
    URL: http//www.realtymarket.org

    27.08.1999г.
  • Rambler's Top100