Геннадий Стерник
сертификация
курсы
статьи
конкурсы
о компании
библиотека
мониторинг
конференции
об авторе, новости сайта, анонсы
ссылки
e-mail
e-mail
Интернет-агентство СТЕРНО.РУ
designed by NIKE
Часть 3. КЛАССИФИКАЦИЯ ЖИЛЬЯ ПО ПОТРЕБИТЕЛЬСКИМ СВОЙСТВАМ И ЕГО ХАРАКТЕРИСТИКИ В РАЗЛИЧНЫЕ ПЕРИОДЫ ПОСЛЕ ВТОРОЙ МИРОВОЙ ВОЙНЫ
(23.06.2002 г.)

Стерник Г.М., к.т.н., Черных Е.В.
ЭВОЛЮЦИЯ КАЧЕСТВА ЖИЛЬЯ В ПЕРЕХОДНОЙ ЭКОНОМИКЕ
РОССИИ (на примере Москвы)

(доклад на научной конференции Европейской сети исследователей жилища,
Вена, 1-5.07.02)

Начало доклада:

Часть 1. ЖИЛИЩНЫЙ ФОНД МОСКВЫ В 2000 ГОДУ

Часть 2. РАЗВИТИЕ ЖИЛИЩНОГО ФОНДА МОСКВЫ

3. КЛАССИФИКАЦИЯ ЖИЛЬЯ ПО ПОТРЕБИТЕЛЬСКИМ СВОЙСТВАМ И ЕГО ХАРАКТЕРИСТИКИ В РАЗЛИЧНЫЕ ПЕРИОДЫ ПОСЛЕ ВТОРОЙ МИРОВОЙ ВОЙНЫ

Для исследования эволюции стандартов качества жилья мы разделили жилой фонд Москвы на 3 категории в соответствии с уровнем потребительских свойств (комфортностью проживания).

Под комфортностью проживания мы понимаем такие характеристики жилья, которые непосредственно влияют на восприятие потребителя, оцениваются им при решении вопроса о покупке жилья и его цене.

Исходя из этих посылок, были выделены:

  • массовое жилье (типовое сборно-железобетонное, кирпичное) - 85% в современном жилищном фонде;

  • жилье повышенной комфортности (кирпичное, монолитно-каркасное индивидуальных проектов)- 13% в современном жилищном фонде;

  • элитное жилье (кирпичное, монолитно-каркасное индивидуальных проектов) - 2% в современном жилищном фонде.

     

Характерной особенностью массового жилья, определяющей уровень его потребительских свойств, является следующее.

Массовое жилье строилось непосредственно по социальному заказу города, предприятий для своих работников и т.д. (даже на современном, рыночном этапе, часть новостроек выделяется на социальные программы) и являлось одним из обязательных элементов бесплатно-распределительной системы социалистического общества. Изначально оно ориентировано на удовлетворение жилищных нужд населения с учетом минимальных социальных норм предоставления жилой площади на человека. , в отличие от массового жилья, в социалистический период существования Москвы было ориентировано на удовлетворение жилищных нужд достаточно узкой социальной прослойки населения - это всевозможные руководители среднего и высшего негосударственного уровня, представители нижних уровней государственной власти и партийные руководители городского уровня, видные деятели науки и искусства и т.д.

Жилье повышенной комфортности

Другим фактором, оказавшим влияние на развитие сегмента жилья повышенной комфортности, можно считать необходимость поддержания имиджа Москвы как столицы лагеря мирового социализма. Комфортабельные квартиры в домах на центральных улицах и оживленных магистралях города, жилье, построенное разово специально для проживания иностранных гостей на время международных фестивалей и других мероприятий (типа “олимпийской деревни”) были призваны “демонстрировать уровень благосостояния людей социалистической формации”.

Кроме того, с появлением жилищно-кооперативного строительства и с развитием рынка жилья в Москве, претендовать на комфортное проживание стали и другие потребители жилья, имеющие для этого соответствующие материальные возможности.

В обществе любой экономической формации неизбежно выделяется особая часть этого общества - его элита, пользующаяся наивысшими производимыми материальными благами. В перечень таких благ входит и жилье соответствующего класса по уровню потребительских свойств - элитное жилье. В советские времена в Москве в таком жилье проживали видные государственные и политические деятели, представители высших эшелонов власти, выдающиеся деятели науки и искусства. С развитием рыночных отношений в России иметь в Москве элитное жилье могут позволить себе очень состоятельные люди.

Конструктивное исполнение в приведенной классификации выступает в роли дополнительного системообразующего фактора.

Далее рассмотрены соотношение характеристик жилья трех категорий комфортности в каждом из выделенных периодов строительства.

3.1 Характеристики комфортности жилья строительства 1950-1964 годов

 

Рис 7

В 50-60-х годах прошлого столетия массовое жилье было представлено кирпичными и панельными 5-ти этажными домами нескольких строительных серий, с одно-трехкомнатными (редко - 4-комнатными) квартирами.

Принятая в России классификация квартир по числу комнат (а не спален) отличается от европейской. Квартира в массовых стандартных домах включает в себя одну-три комнаты, кухню, санузел, коридор, балкон (лоджию). Комнаты относятся к жилой площади, остальные помещения - к нежилой (вспомогательной). Комнаты используются в однокомнатной квартире как помещение широкого назначения, в двух-трехкомнатных квартирах одна комната может использоваться как гостиная, остальные - как спальни. Кухня одновременно является столовой.

Квартиры в домах этих серий с потолками высотой от 2,48 до 2,59 м имели разные варианты планировок - с балконами и без них, с совмещенными и раздельными санузлами и т.д. Характеристики этих квартир (см. табл. 3) колеблются в незначительных пределах и стабильно низки.

Так, общие площади однокомнатных квартир, в зависимости от серии дома или варианта планировки квартир в домах одной серии, колебались от 28 до 32 кв. м, жилые площади - от 15,3 до 20,2 кв. м. Средние значения этих параметров, принятые нами для сравнения, составляли 30,1и 18,2 кв. м соответственно. Соотношение нежилой и жилой площадей этих квартир составляло 0,65.

Рис. 8

Для двухкомнатных квартир величины общей площади варьировали от 40,4 до 46 кв. м со средним значением около 43 кв. м. Для жилой площади эти показатели составили 26,5, 31,6 и 28,6 кв. м, соответственно. Соотношение нежилой и жилой площадей двухкомнатных квартир составляло 0,5.

Общие и жилые площади трехкомнатных квартир колебались в пределах 54,6-61,4 и 39,7-47 кв. м со средними значениями 57,5 и 42,9 кв. м соответственно, а соотношение нежилой и жилой площадей составляло 0,34.

Рис. 9

Коммунальные услуги в таких домах включали в себя, как правило, централизованное тепло- и водоснабжение, как холодное, так и горячее, от городской сети (хотя возможны варианты с автономным для каждой квартиры горячим водоснабжением от газовых водонагревательных колонок). В этих квартирах площадь кухонь была недопустимо мала (5,6-6,5 кв. м), причем драгоценная площадь скрадывалась примыкающими к ним вентиляционными и коммуникационными шахтами. Кухни были оборудованы стандартно газовыми плитами, мусоропровод мог отсутствовать, а если и был устроен в доме, то с загрузочным клапаном на межэтажной лестничной площадке.

Доля этого жилья на современном рынке Москвы составляет около 10%, но своего покупателя оно находит исключительно благодаря очень низким ценам.

Кирпичные 5-10-этажные дома “сталинского” периода домостроения (их строительство велось до 1960 года) по праву отнесены нами к жилью повышенной комфортности. Здесь к перечню помещений добавляется холл, кухня-столовая. Даже современного массового жильца возбуждает изобилие пространства квартир в этих домах с высокими (до 3,2 м) потолками и просторными помещениями.

Действительно, общие площади однокомнатных квартир могли колебаться от 26 до 46 кв. м, жилые площади - от 18 до 24 кв. м, их средние значения составляют 36,6 и 20,5 кв. м соответственно. Соотношение нежилой и жилой площадей однокомнатных квартир составляло 0,79.

Средние величины общих и жилых площадей двухкомнатных квартир составляли 60,3 и 35,5 кв. м соответственно, верхняя граница диапазонов этих показателей находилась в районе 80 и 50 кв. м. Соотношение нежилой и жилой площадей составило 0,7.

Средние величины общих площадей трех- и четырехкомнатных квартир составляли 81,2 и 101,5 кв. м, жилых площадей - 53,7 и 70,7 кв. м соответственно, а соотношения нежилых и жилых площадей трехкомнатных и четырехкомнатных квартир составили 0,51 и 0,44.

В общей сложности, по отношению к аналогичным (по числу комнат) квартирам массовой категории, в “сталинских” домах общие площади увеличились в среднем на 22-41%, жилые площади - на 13-25%, а площади кухонь - на 34-75%.

Достаточно много вариантов квартир имели планировки с двумя балконами. Внутренняя отделка квартир более качественного исполнения и включала паркетное покрытие, потолки с элементами декоративной лепнины и т.д. Материалом для внешней отделки “сталинских” домов обычно была плитка под блоки из искусственного или натурального камня.

Комфортабельные дома “сталинского” периода и сейчас пользуются хорошим спросом и составляют около 12% на современном рынке жилья.

Жилье элитной категории периода 50-60-х годов прошлого столетия представляло собой точечную застройку и наиболее полно представлено так называемыми “сталинскими высотками”. Это действительно монументальные кирпичные сооружения до 32 этажей высотой, имеющие форму ступенчатой пирамиды и заканчивающиеся многогранным коническим шпилем. За несколько лет были построены всего 7 таких домов, и только 2 из них - как жилые. Но в эти годы и позже строились 6-12-этажные дома аналогичного качества - вдоль правительственных улиц и магистралей, набережных вблизи Кремля и т.п.

Планировочные решения квартир в этих домах предусматривали просторные холлы и прихожие, многочисленные помещения служебного назначения (темные кладовые).

При жилых площадях однокомнатных квартир 17,0-21,2 кв. м общие площади составляли порядка 50 кв. м, при этом соотношение нежилой и жилой площадей для таких квартир являлось максимальным в этот период и составило 1,42.

Величина жилой площади двухкомнатных квартир составила 27-47 кв. м, что при средней величине общей площади 60,3 кв. м показало соотношение нежилой и жилой площадей в среднем 0,82.

Трех-, четырех- и пятикомнатные квартиры по площадям незначительно превышают аналогичные квартиры в комфортабельных “сталинских” домах, но вот по сравнению с массовым жильем их показатели выросли в среднем на 52-63%.

Встречались кухни как малогабаритные (около 8 кв. м), так и совмещенные кухни-столовые площадью 29 кв. м. В среднем же, по сравнению с массовым жильем, кухни в элитных домах были просторней более чем в 2 раза. Многокомнатные квартиры были оборудованы даже двумя санузлами.

Для этого класса жилья не принято говорить о социальных нормах, оно предоставлялось с превышением этих норм и имело явные признаки функционального зонирования помещений (холлы, спальни, гостиные, рабочие кабинеты и т.д.).

Характерными отличиями этих домов были высокое качество строительства, богатство внутренней отделки квартир и мест общего пользования (вестибюлей, лестничных пролетов и т.д.), чаще в сего мраморными плитами, деревянными панелями или роскошной лепниной, а также отделки фасада домов, которая изобиловала архитектурным разнообразием декоративных карнизов, порталов и т.д.

На рис. 7-9 дана сравнительная оценка жилья различных классов периода 1950-1964 годов по общим, жилым площадям и соотношениям нежилой и жилой площадей.

3.2 Характеристики жилья строительства 1965-1979 годов

С 1965 года и, практически до конца 70-х годов в Москве велось интенсивное строительство массовых 5-9-12-этажных жилых домов новых строительных серий. Широкое распространение получили пяти-девятиэтажные панельные дома. Эти дома одного семейства по комплектующим и конструктивному исполнению и по внешнему виду практически идентичны (за исключением этажности), но существенно отличались по планировочным решениям.

Рис. 10

При высоте потолков 2,64 м они имели по-прежнему маленькие кухни (от 5 до 7,5 кв. м). Существенным достоинством квартир в этих домах было наличие встроенных шкафов и антресолей, вторых балконов и лоджий.

Новые 9-этажные многосекционные кирпичные дома можно выделить как один из первых удачных серийных проектов массовой застройки 1965-70-х годов. Даже по-прежнему маленькие (менее 6 кв. м) кухни делали квартиры в этих домах привлекательными, так как предусмотренные в них встроенный шкаф и темная комната заметно увеличивали полезную жилую площадь.

Рис.11

Таблица 3

ЭВОЛЮЦИЯ ХАРАКТЕРИСТИК ЖИЛЬЯ В МОСКВЕ


Класс. по потреби- тельским свойствам
Параметры жилья Типовые представители жилого фонда Москвы по периодам и их характеристики
1950-1964 г.г. 1965-1979 г.г. 1980-1989 г.г. 1990-1999 г.г. 2000-2001 г.г.
Массовое жилье (типовое сборно-железобетонное, кирпичное) Cтроительная серия I-510, I-5II, K-7 1-515, 1605, II-18, II-29, II-32, II-57 II-68, II-89-02, И(522)А, И(491)А, И(209)А, И-(700)А П-44, КОПЭ, П-3, П-4, П-42, П-43, П-46, П-55 П-44Т, ПЗ-М, КОПЭ-М, П-44М, "Призма", "Беккерон"
Условное название "хрущевки" - панель, кирпич панель с малой кухней, кирпич с малой кухней типовая панель улучшенная панель современная панель
Период строительства 50-1965 65-конец 70-х конец 70-х-90 90-е с 99 г
Статус собственности и районы преимущественной застройки муниципальное и ведомственное жилье в "рабочих" и окраинных районах города муниципальная и коммерческая застройка в спальных районах города
Этажность здания 5 9-12 12-22 17-22 17-22
Высота потолка, м: 2,48-2,59 2,64 2,48-2,64 2,64 2,64-2,7
Площадь квартиры, кв.м:          
1-комнатная общая диапазон 28,1-31,7 27,4-34,8 30,5-40,0 34,7-38,9 35,7-81,5
средняя 30,1 30,7 35,2 37,3 51,1
жилая диапазон 15,3-20,2 15,8-24,8 14,7-21,2 14,1-20,9 14,3-35,4
средняя 18,2 17,9 ,1 ,0 22,2
нежилая/жилая 0,65 0,71 0,84 0,97 1,31
2-комнатная общая диапазон 40,4-46,1 33,8-49,7 38,3-53,4 50,2-59,1 51,3-103,4
средняя 43,1 42,2 47,8 54,2 68,6
жилая диапазон 26,5-31,6 21,3-35,1 24,0-33,5 30,3-34,8 30,3-67,9
средняя 28,6 27,7 29,1 31,8 39,9
нежилая/жилая 0,38 0,53 0,64 0,70 0,72
3-комнатная общая диапазон 54,6-61,4 49,1-64,1 60,6-78,5 65,9-82,2 76,0-120,9
средняя 57,5 57,3 65,8 74,1 93,6
жилая диапазон 39,7-47,0 33,6-47,3 39,5-46,3 40,1-48,6 44,7-72,3
средняя 42,9 39,2 43,2 45,0 55,7
нежилая/жилая 0,34 0,46 0,52 0,65 0,68
4-комнатная общая диапазон - - - 81,9-100,2 104,1-142,8
средняя - - - ,4 116,3
жилая диапазон - - - 49,3-67,1 68,6-91,9
средняя - - - 60,0 76,0
нежилая/жилая   -   0,51 0,53
Площадь кухни в квартире, кв.м          
1-комнатная диапазон 5,2-6,7 5,2-9,7 7,9-10,2 8,2-10,1 7,9-15,4
средняя 5,6 6,6 9,5 8,7 11,1
2-комнатная диапазон 4,8-6,8 5,2-8,8 5,8-11,5 8,2-10,2 9,2-15,7
средняя/td> 5,6 6,2 9,2 8,9 11,9
3-комнатная диапазон 4,8-6,8 5,2-9,2 6,6-11,9 8,0-10,2 10,2-15,3
средняя 5,6 6,5 8,7 9,4 12,7
4-комнатная диапазон - - - 8,3-11,2 12,4-15,3
средняя - - - 9,7 13,8
Отопление центральное
Водоснабжение центральное
Вентиляция естественная вытяжная через вент-блоки в санкабинах, коридоре и на кухне
ФЕЙС-контроль нет
Доля в жилом фонде в 2000 г. млн.кв.м 154,02
% 85,0
Доля на рынке в 2000 г. квартир,%: всего 9,7 8,4 9,1 5,7 32,3
вторичном 9,7 8,4 9,1 3,6 8,9
первичном 0,0 0,0 0,0 2,1 23,4
Жилье повышенной комфортности (монолитно-каркасное, кирпичное индивидуальных проектов) Строительная серия нет башни Смирновская, Тишинская, Москворецкая, Вулыха нет нет
Условное название "сталинские" дома "высотный кирпич" "современный кирпич" “монолит” монолитно-каркасные дома
Период строительства до 60 70-середина 80-х после 90 г. с середины-х
Статус собственности и районы преимущественной застройки муниципальные и ведомственные дома в центральных и спальных районах города коммерческая застройка в центральных и спальных районах города
Этажность здания: 5-10 12-16 4-30 5-30
Высота потолка, м: 2,85-3,2 2,7 3,0 3,0
Площадь квартиры, кв.м:        
1-комнатная общая диапазон 26,0-46,0 34,3-44,1 37,0-64,5 35,8-74,8
средняя 36,7 40,4 51,5 57,3
жилая диапазон 18,0-24,0 18,5-23,3 18,0-26,4 17,3-37,0
Жилье повышенной комфортности (монолитно-каркасное, кирпичное индивидуальных проектов)     средняя 20,5 20,2 22,4 23,2
нежилая/жилая 0,79 1,00 1,27 1,47
2-комнатная общая диапазон 45,0-78,0 48,7-54,0 56,5-77,4 59,0-150,0
средняя 60,3 50,8 66,8 79,2
жилая диапазон 27,0-52,0 27,3-35,5 28,9-36,7 30,8-70,7
средняя 35,5 30,7 32,6 43,9
нежилая/жилая 0,70 0,65 1,05 0,8
3-комнатная общая диапазон 64,0-95,0 66,0-73,6 72,0-118,3 65,7-205,0
средняя 81,2 68,7 87,8 109,0
жилая диапазон 44,0-66,0 44,1-51,2 40,0-58,2 43,3-82,1
средняя 53,7 46,3 52,1 63,0
нежилая/жилая 0,51 0,48 0,69 0,73
4-комнатная общая диапазон 73,0-122,0 - 96,9-140,0 115,9-260,0
средняя 101,5 - 112,5 137,1
жилая диапазон 54,0-88,0 - 59,1-81,8 71,5-95,6
средняя 70,7 - 67,3 82,2
нежилая/жилая 0,44 - 0,67 0,67
Площадь кухни в квартире, кв.м        
1-комнатная диапазон 5,2-9,5 8,14-13,2 8,01-10,6 8,3-13,3
средняя 7,5 11,2 9,0 11,4
2-комнатная диапазон 5,1-16,6 7,2-9,5 10,0-13,7 10,0-18,9
средняя 9,1 8,0 12,4 13,2
3-комнатная диапазон 6,8-16,0 7,6-9,2 8,2-16,5 8,3-19,0
средняя 9,8 8,1 11,8 14,1
4-комнатная диапазон 5,5-15,3 - 12,5-19,6 10,0-19,3
средняя 10,1 - 15,1 14,9
Отопление центральное
Водоснабжение центральное
Вентиляция естественная вытяжная через вент-блоки в санкабинах и на кухне
Возможность наличия 2-х санузлов нет нет да да
Наличие 2-х балконов, лоджий да да да да
ФЕЙС-контроль нет нет нет нет
Доля в жилом фонде в 2000 г. млн.кв.м 23,56
% 13,0
Доля на рынке в 2000 г. квартир,%: всего 11,9 2,3 1,2 14,8
вторичном 11,9 2,3 0,3 2,7
первичном 0,0 0,0 0,8 12,1
Элитное жилье (кирпичное, монолитно-каркасное индивидуальных проектов) Строительная серия нет нет нет нет
Условное название "сталинские высотки" "цековские дома" "новорусские дома" "де люкс"
Период строительства 48-1954 60-е - середина 80-х середина 90-х конец 90-х
Статус собственности и районы преимущественной застройки ведомственные дома на центральных улицах и магистралях, в "царских селах" города коммерческая застройка в престижных и / или экологически благоприятных районах города
Этажность здания: 26-32 5-16 3-12 3-30
Высота потолка, м: 3,2 2,7-3,0 3,0-3,5 3,0-4,0
Площадь квартиры, кв.м:        
1-комнатная общая диапазон 40,5-54,5 37,0-57,0 54,5-58,8 50,0-96,0
средняя 45,7 43,8 56,7 77,5
жилая диапазон 17,0-21,2 18,0-30,0 21,2-32,4 34,0-38,2
средняя 18,9 21,0 26,8 36,2
нежилая/жилая 1,42 1,08 1,11 1,14
2-комнатная общая диапазон 52,0-67,0 52,0-104,0 56,0-87,0 62,0-110,0
средняя 60,3 71,0 73,3 83,1
жилая диапазон 27,0-47,0 30,3-46,0 31,0-47,0 31,0-47,5
средняя 33,2 37,7 37,4 41,4
нежилая/жилая 0,82 0,88 0,96 1,01
3-комнатная общая диапазон 73,0-111,0 66,0-126,0 84,0-111,0 87,0-128,0
средняя 93,8 96,1 98,5 116,5
жилая диапазон 44,2-82,6 40,0-82,6 48,0-82,6 51,0-95,2
средняя 58,5 58,7 61,8 64,6
нежилая/жилая 0,60 0,64 0,59 0,8
4-комнатная общая диапазон 105,0-128,0 98,0-150,0 105,0-128,0 105,0-220,0
средняя 112,6 116,4 117,6 139,3
жилая диапазон 60,0-89,7 61,9-85,8 60,0-89,7 68,5-98,7
Элитное жилье (кирпичное, монолитно-каркасное индивидуальных проектов)     средняя 76,3 76,9 76,3 83,9
нежилая/жилая 0,48 0,51 0,54 0,66
5-комнатная общая диапазон 87,0-147,0 - 106,0-147,0 107,0-280,0
средняя 121,1 - 126,8 165,7
жилая диапазон 61,0-104,4 - 68,4-104,4 73,0-134,0
средняя 83,3 - 87,1 102,6
нежилая/жилая 0,45 - 0,46 0,61
Площадь кухни в квартире, кв.м        
1-комнатная диапазон 10,0-15,0 7,5-12,5 12,6-13,5 13,5-13,5
средняя 12,8 10,2 13,1 13,5
2-комнатная диапазон 8,0-16,0 7,9-21,0 10,6-16,0 11,0-18,5
средняя 11,5 11,4 14,2 14,9
3-комнатная диапазон 8,5-17,0 7,5-15,1 10,0-17,0 11,2-17,0
средняя 12,5 11,6 13,6 14,3
4-комнатная диапазон 9,0-29,0 9,0-15,0 10,5-26,7 10,1-29,0
средняя 15,4 12,0 15,4 16,5
5-комнатная диапазон 9,1-21,0 - 12,0-21,0 13,8-29,0
средняя 13,7 - 14,9 17,5
Качество конструктива и отделки высокое для своего уровня технологий высокое эксклюзивное
Отопление центральное центр./автономное центр. + автономное
Водоснабжение холодное/горячее центральное центр./центр./автоном. центр./центр.+автоном.
Вентиляция естественная вытяжная через вент-блоки в санкабинах и на кухне принудительная с очисткой уличного воздуха
Кондиционирование нет автономное центр.+ автономное
Система информационных коммуникаций ТВ, ТФ, радио ТВ (спутниковое, кабельное), ТФ, Интернет
Количество санузлов 1-2 1-2 + гостевой по числу спален + гостевой
Количество балконов, лоджий 1-2 2 и более
Инфраструктура дома и сервис общедоступная, ограниченный спектр услуг развитые эксклюзивные
ФЕЙС-контроль да
Доля в жилом фонде в 2000 г. млн.кв.м 3,62
% 2,0
Доля на рынке в 2000 г. квартир,%: всего 0,1 0,2 3,4 0,9
вторичном 0,1 0,2 0,5 0,5
первичном 0,0 0,0 2,9 0,4

Табл.3 подробней освещает параметры жилья этого периода. Общая площадь однокомнатных квартир около 31 кв. м, жилая площадь этих квартир составила 15,8-24,8 кв. м, в среднем около 18 кв. м. Соотношение нежилой и жилой площадей составило 0,71.

Двухкомнатные квартиры: общие площади в диапазоне от 33,8 до 49,7 кв. м, причем среднее значение ближе к верхней границе диапазона и составляет 42,2 кв. м; диапазон жилых площадей - 21,3-35,1 кв. м со средним значением 27,7 кв. м; принятое для сравнения соотношение площадей нежилой и жилой площадей - 0,53.

Трехкомнатные квартиры: диапазон общих и жилых площадей 49,1-64,1 и 33,6-47,3 кв. м соответственно, средние значения этих площадей - 57,3 и 39,2 кв. м, соотношение нежилой и жилой площадей равно 0,46.

Рис.12

Кухни в домах этих серий были по-прежнему очень маленькими - от 5,2 до 9,7 кв. м, причем, среднее значение этого параметра лежит у нижней границы диапазона.

На современном рынке жилья Москвы доля таких квартир составляет 8,4% и их привлекательность для покупателя заключается в низких ценах.

Сегмент жилья повышенной комфортности в жилищном строительстве Москвы получил толчок в своем развитии с появлением в 70-х кирпичных домов-башен, ставших типовыми вплоть до середины 80-х годов. Они даже получили имена, в отличие от сочетаний букв и цифр, обозначающих серии панельных домов - Смирновская, Тишинская и другие. Планировки этих домов предусматривают несколько вариантов одно-, двух- и трехкомнатных квартир со следующими параметрами:

общие площади в среднем 40,4, 50,8 и 68,7 кв. м соответственно;

жилые площади в среднем около 20, 31 и 46 кв. м соответственно;

соотношения нежилой и жилой площадей также соответственно составляют 1,0, 0,65 и 0,48.

Кроме того, большие лоджии и кухни (в среднем - 10, а в некоторых квартирах - до 13 кв. м), высокое качество отделки, удачное расположение делают квартиры в этих домах настолько привлекательными, что они могут конкурировать с более поздним жильем. Например, однокомнатная квартира (если дом удачно расположен) может стоить столько же, сколько новая двухкомнатная в типовой новостройке. Вот почему доля таких квартир на рынке достаточно мала - всего 2,3%.

В элитном домостроении Москвы этого периода новой тенденций, пожалуй, можно считать практику индивидуальной планировки квартиры по желанию ее потенциального владельца. Шикарные квартиры в кирпичных домах на центральных магистралях и престижных районах города с налаженной инфраструктурой предназначались для проживания высокопоставленных работников ЦК КПСС и Совмина СССР. Общие площади отдельных двух-четырехкомнатных квартир заметно увеличились и составляли от 104 до 150 кв. м. По своим планировочным решениям встречались квартиры с гостиными круглой формы, разнесенным расположением спален, высота потолков в них могла превышать этот показатель в других квартирах дома и т.д.

Сейчас такие квартиры редко встречаются на рынке, их доля не превышает 0,2%.

На рис. 10-12 дана сравнительная оценка жилья различных классов периода 1965-1979 годов по общим, жилым площадям и соотношениям нежилой и жилой площадей.

3.3 Характеристики жилья строительства 1980-1989 годов

Семидесятые-восьмидесятые годы прошлого века недаром в истории нашей страны называли “периодом застоя”. В жилищном строительстве это проявились в полной мере.

В массовом жилье, строившемся в период 1980-1989 годов, преобладали по-прежнему 12-17-этажные дома, а также начали строиться 16-22-этажные башни сборно-панельных конструкций, улучшенных серий: несколько увеличились площади кухонь, стали более просторными коридоры, встроенные шкафы и антресоли. В связи с техническими ограничениям на газификацию, дома свыше 10 этажей оснащались электроплитами, и к настоящему времени доля квартир с газовыми плитами снизилась до 57%.

Высота потолков жилых помещений в этих домах стандартная - 2,64 м.

При средней общей площади однокомнатных квартир 35,2 кв. м и жилой 19,1 кв. м встречались такие квартиры, у которых жилая площадь составляла всего 14,7 кв. м. Соотношение нежилой и жилой площадей - 0,84.

Рис.13

Рис.14

Рис.15

У двухкомнатных квартир значения общих площадей лежали в пределах 38,3-53,4 кв. м, у трехкомнатных - от 60,6 до 78,5 кв. м. Средние значения общих площадей составляли 47,8 кв. м и 65,8 кв. м. Жилые площади этих квартир составляли в среднем 29,1 и 43,2 кв. м, а соотношение нежилой и жилой площадей - 0,64 и 0,52 соответственно.

В сегменте жилья повышенной комфортности и элитного жилья этого периода ничего яркого не появилось. Кирпич по-прежнему оставался традиционным строительным материалом для жилья данного класса. Фрагментарные застройки известными уже “цековскими домами” комфортабельной периферии города получили названия “царских сел”.Несколько богаче стала выглядеть гамма планировочных решений - появились варианты двухуровневой планировки квартир, уже в комфортабельных квартирах от трех комнат появились два санузла, заметно выросли площади этих квартир, но не только за счет более просторных кухонь.

Суммарная доля этого жилья на рынке до недавнего времени составляла 2,5%.

На рис. 13-15 представлены общие и жилые площади жилья различных классов, которое строилось в Москве в 80-е годы, а также соотношение нежилых и жилых площадей квартир этого периода.

3.4 Характеристики жилья строительства 1990-1999 годов

В 90-х годах прошлого столетия начали формироваться современные стандарты комфортности жилья. Проектно-планировочные параметры в условиях функционирования рынка приближались к некоторому рациональному уровню.

В массовом жилье это по-прежнему панельные многосекционные 16-22 дома и дома-башни, строящиеся по типовым проектам, исключающим возможность индивидуальной перепланировки.

Однокомнатные квартиры оставались традиционно неудобными, с общими площадями в среднем 37,3 кв. м и колебанием жилых площадей от 14 до 21 кв. м. Некоторый прирост общих площадей обеспечили более просторные - от 8 кв. м до 10 кв. м кухни. Соотношение нежилой и жилой площадей однокомнатных квартир составило в таких проектах 0,97.

А вот двухкомнатные и трехкомнатные квартиры стали заметно привлекательней. Общие площади у них составляли 50,2-59,1 и 65,9-82,2 кв. м соответственно. В этих диапазонах средние значения общих площадей этих квартир равны 54,2 и 74,1 кв. м. Жилые площади увеличились в среднем до 31,8 и 45 кв. м. Соотношения нежилых и жилых площадей двухкомнатных и трехкомнатных квартир составили 0,7 и 0,65 соответственно.

Рис. 16

Рис.17

Рис.18

Появились огромные для массового жилья, до 100,2 кв. м общей площади, четырехкомнатные квартиры. Жилые площади в них колебались от 49,3 до 67,1 кв. м, что в среднем составило 60 кв. м и показало соотношение нежилой и жилой площадей 0,51.

Общая планировка квартир тоже стала удачней - более просторные, до 11 кв. м, кухни, раздельный санузел, удобные лоджии.

Доля таких квартир на рынке жилья до недавнего времени составляла 5,7%.

А вот основные параметры жилья повышенной комфортности 90-х годов.

Это прежде всего 4-8-этажные кирпичные дома индивидуальных проектов, получившие на рынке название “современный кирпич”. Квартиры самых разнообразных вариантов планировок, в том числе двухуровневые, многокомнатные, с потолками до 3 м.

Общие площади однокомнатных квартир - 37-64,5 кв. м, жилые площади довольно рациональны - от 18 кв. м до 26,4 кв. м. Соотношение нежилой и жилой площадей этих квартир - 1,27.

Общие площади двухкомнатных квартир в среднем составили 66,8 кв. м, жилые - 32,6 кв. м, что показало известное соотношение площадей 1,05.

У трехкомнатных и четырехкомнатных квартир общие площади находились в пределах 72-118 и 96-140 кв. м, жилые площади - 40-58,2 и 59,1-81,8 кв. м соответственно. В среднем общая площадь таких квартир была равна 87,8 и 112,5 кв. м соответственно, что с учетом жилых площадей в среднем 52,1 и 67,3 кв. м показало соотношение нежилых и жилых площадей 0,69 для трехкомнатных квартир и 0,67 для четырехкомнатных квартир.

Кухни также варьировали от скромных, около 9 кв. м, до просторных в 15,1 кв. м.

Доля комфортабельных квартир постройки этого периода на рынке не велика - около 1,2%.

На этот период пришлось также становление в Москве наиболее прогрессивной в домостроении технологии - технологии монолитного домостроения. Новинка очень быстро была “раскручена” на рынке жилья и по праву была высоко оценена потребителем.

В квартирах, что располагаются в 5-30-этажных домах из монолита, теплее зимой и прохладнее летом. В более дорогих домах такой баланс достигается не только благодаря удачной современной технологии строительства, но и с помощью последних технических достижений: центральное кондиционирование, индивидуальный тепловой пункт и др., что является неотъемлемой частью элитных домов. Жилье повышенной комфортности строится без дополнительных дорогостоящих удобств и на первый взгляд отличается от квартиры в панельной многоэтажке только более удачной планировкой жилища. Но в современном монолитном доме возможна практически любая планировка, еще на стадии строительства можно предложить инвестору собственный проект планировки квартиры.

Наибольшие отличия между монолитными домами повышенной комфортности и элитными в дальнейшем будут иметь место не по конструктивным особенностям, а по объемно-планировочным решениям, подразумевающим большую или меньшую возможность обеспечения свободной внутриквартирной планировки, внутридомовой общественной инфраструктуры и сервиса.

В сегменте элитного жилья периода 90-х застройщиками осваивается новая технологическая ниша - реконструкция старых престижных особняков делового центра Москвы, ранее отданных под коммунальное жилье и административные здания.

Вот основные характеристики элитного жилья 90-х годов. Это 3-12 этажные кирпичные реконструированные или монолитно-каркасные дома. Квартиры с высотой потолков 3-3,5 м.

Однокомнатные квартиры: общие площади 54-59 кв. м, среднее значение составило 56,7 кв. м. Жилые площади от 21 до 32,4 кв. м со средним значением 26,8 кв. м, соотношение нежилой и жилой площадей - 1,11.

Двухкомнатные квартиры: общие площади 56-87 кв. м, среднее значение составило 73,3 кв. м. Жилые площади от 31 до 47 кв. м со средним значением 34,7 кв. м, соотношение нежилой и жилой площадей - 0,96.

Трехкомнатрые и четырехкомнатные квартиры: общие площади в пределах 84-111 и 105-128 кв. м, средние значения составили 98,5 и 117,6 кв. м соответственно. Средние значения жилых площадей этих квартир 61,8 и 76,3 кв. м. Соотношения нежилой и жилой площадей - 0,59 и 0,54.

Пятикомнатные квартиры имели общие площади в пределах 106-147 кв. м (среднее значение - 128,8 кв. м), жилые площади от 64 до 104,4 кв. м (среднее значение составило 87,1 кв. м). Солтношение нежилой и жилой площадей составило 0,46.

Кухни от 10 кв. м до совмещенной кухни-столовой площадью 27 кв. м.

Доля таких квартир на рынке составляет около 3,4%.

Сравнительные характеристики жилья периода 90-х представлены на рис.16-18.

3.5 Характеристики жилья в Москве сегодня

С 1995 г. серийные проекты сборно-панельных домов подверглись модернизации на предмет соответствия новым строительным стандартам, а заодно и улучшению наружного архитектурного облика, планировок и некоторых конструктивных решений для удовлетворения требований рынка. После модернизации базовые серии, о характеристиках которых было сказано выше, с 1999 г. полностью сняты с производства (последние дома достраивались в 2000 г.).

Кроме знакомых уже типов 17-22-этажных панельных башен и многосекционных домов-великанов появились новые проекты низкоэтажных (от 4 до 7 этажей) домов. Особенная нарядность и уютность такого жилья делает его украшением районов массовой застройки.

Новый серийный проект каркасно-кирпичного многосекционного дома также относятся к числу удачных разработок. Оригинальный внешний облик домов этой серии напоминает здания, возведенные по индивидуальному проекту. В домах - от двух до девяти этажей. Первый этаж - нежилой, верхний, мансардный этаж, отдан под двухуровневые квартиры.

Основным достоинством массового жилья сегодня можно считать увеличенные площади квартир с потолками высотой до 2,7 м. Диапазон общих площадей однокомнатных квартир - от 35,7 кв.м до 81,5 кв.м, жилых площадей - 14,3-35,4 кв.м, а средние значения этих параметров составляют 51,1 кв.м и 22,2 кв.м, соответственно. Соотношение нежилой и жилой площадей составило 1,31.

Двухкомнатные квартиры имеют следующие параметры: общие площади колеблются от 51,3 кв.м до 103,4 кв.м, среднее значение составляет 68,6 кв.м. Жилые площади находятся в диапазоне от 30,3 кв.м до 67,9 кв.м при среднем значении 39,9 кв.м. Соотношение нежилой и жилой площадей двухкомнатных квартир составило 0,72.

Особенно впечатляют размеры трехкомнатных и четырехкомнатных квартир современного массового жилья: общие площади находятся в пределах 76-121 кв.м и 104-143 кв.м, соответственно. Средние значения жилых площадей этих квартир составляют 55,7 кв.м и 76 кв.м. Такие размеры трех- и четырехкомнатных квартир показали соотношение нежилых и жилых площадей 0,68 и 0,53, соответственно.

Диапазон площадей кухонь составляет 7,9-15,7 кв.м, но в среднем кухни достаточно просторные - 12-13 кв.м.

С 2001 г. модернизированные серии по обороту занимают наибольшую долю - около 23,4% предложения первичного рынка и около 9% - вторичного.

Оценить современное комфортное и элитное жилье в полном объеме принятой номенклатуры параметров, скорее всего, невозможно. Как правило, на рынке предлагается только гарантированный метраж общей площади. Тем не менее, имеющаяся статистика по квартирам этих классов вторичного рынка, а также некоторые детализированные проекты, позволяют понять особенности развития строящегося сегодня жилья повышенной комфортности и элитного жилья.

Вот конструктивные параметры жилья повышенной комфортности. Однокомнатные квартиры имеют диапазон общих площадей от 35,8 кв.м до 74,8 кв.м в студиях. Жилые площади - от 17,3 кв.м до 37 кв.м. Соотношение нежилой и жилой площадей - 1,47.

Двухкомнатные квартиры имеют от 59 кв.м до 150 кв.м общей площади, жилая площадь варьирует в пределах 30,8-70,7 кв.м. Соотношение нежилой и жилой площадей составляет 0,8.

Общие площади трехкомнатных квартир имеют огромный размах - от 65,5 кв.м до 205 кв.м. Жилые площади изменяются от 43,2 кв.м до 82,1 кв.м. Соотношение осредненных нежилой и жилой площадей - 0,73.

У четырехкомнатных квартир общие площади находятся в пределах 116-260 кв.м. жилые - 71,5-95,6 кв.м. При средних значениях этих параметров 137,1 кв.м и 82,2 кв.м, соответственно, соотношение нежилой и жилой площадей составляет 0,67.

Площади кухонь таких квартир также варьируют в широких пределах - от 8,3 кв.м до 19,3 кв.м. но среднее значение лежит в пределах 14 кв.м.

В большинстве своем современное элитное жилье имеет следующие параметры.

Однокомнатные квартиры или квартиры-студии общей площадью от 50 кв.м до 96 кв.м. Площади спальных зон - 34-38,2 кв.м.

Двухкомнатные квартиры общей площадью от 62 кв.м до 110 кв.м, жилые (подразумеваем - спальные) площади в пределах 31-47,5 кв.м. Соотношение осредненных нежилой и жилой площадей 1,01.

Общие площади трехкомнатных квартир от 87 кв.м до 128 кв.м, жилые площади составляют от 51 кв.м до 95,2 кв.м. Соотношение осредненных нежилой и жилой площадей равно 0,8.

Для четырех- и пятикомнатных квартир диапазоны общих площадей составляют 105-220 кв.м и 107-280 кв.м, соответственно, жилых площадей, соответственно, 68,5-98,7 кв.м и 73-134 кв.м. Соотношения осредненных нежилых и жилых площадей таких квартир 0,66 и 0,61, соответственно.

Кухни, просторней чем 29-метровая кухня-столовая, пока в элитных квартирах не встречалось.

Рис.19

Рис.20

Рис.21

На рис. 19-21 дана сравнительная оценка основных параметров современного жилья. Здесь отмечается заметное нарушение ставшей привычной для нас логики пропорционального увеличения площадей при рассмотрении жилья более высокой категории. Причины этого кроются в следующем.

Еще в дорыночный период жилье, особенно массовое, проектировалось с учетом действующих социальным норм обеспечения площадью в расчете на одного человека. С ростом нормированных значений жилых площадей, с коэффициентом пропорциональности в пределах 0,5-0,7 увеличивались общие площади квартир. Такая закономерность наблюдалась также для комфортных и элитных квартир. Если говорить о нормах этих категорий жилья, то они значительно превышали массовое жилье.

Современный застройщик комфортабельного и элитного жилья индивидуальных проектов продает общую площадь. Но у покупателя высокого уровня достатка сформировалась новая (традиционная в таких условиях на западе) идеология проектирования для себя жилья.

Воспитанный на социалистической практике предоставления квартиры с числом комнат, на одну меньше, чем количество членов семьи, покупатель общей площади в квартире свободной планировки проектирует себе жилье по западному стандарту. Одинокий молодой бизнесмен с удовольствие поселится в просторной однокомнатной квартире-студии. Молодые супруги скорее всего выберут двухкомнатную (односпальную) квартиру, семье с одним ребенком потребуется, самое меньшее, трехкомнатная (двуспальная) квартира и т.д. Кроме определенного таким образом рационального метража жилой площади, количество, функциональное назначение и площадь прочих помещений квартиры находятся в зависимости от уровня фантазии, потребности и финансовых возможностей покупателя. Именно эти факторы нарушают логику однообразного до сегодняшнего дня статистического ряда: там, где по метражу общей площади мы ожидали увидеть, например, четырехкомнатную квартиру, на самом деле обнаруживается одно-двухкомнатные “апартаменты”.

Еще пять лет назад было особо престижно иметь огромные по площади квартиры. Сейчас ситуация изменилась. Хотя на рынке и встречаются квартиры общей площадью около 480 кв.м, покупателей, готовых выложить большие деньги за лишние метры, сегодня стало меньше. Верхний (из пользующихся устойчивым спросом на рынке) предел общей площади элитной квартиры, например, заметно снизился и едва достигает 300 кв.м.

Вот почему приходится констатировать имеющуюся картину при анализе характеристик строящегося сегодня жилья.

На рис. 19-21 представлены характеристики современного жилья, а в табл. 3 обобщены основные требования, номенклатура и степень выполнения выполнение которых определяют класс современного жилья по уровню потребительских качеств.

Продолжение доклада:

Часть 4. ЭВОЛЮЦИЯ СТАНДАРТОВ КАЧЕСТВА ЖИЛЬЯ В МОСКВЕ

ãСтерник Геннадий Моисеевич,

Директор по стратегическому планированию АЭКСИП, к.т.н.,

член Национального совета Российской Гильдии риэлторов.

gm_sternik@sterno.ru, www.realtymarket.org

23.06.2002.

Rambler's Top100