• аналитические материалы

1998 год в новейшей истории российского рынка недвижимости займет особое место. И дело не только в том, что после финансового кризиса 17 августа он займет особое место в истории экономических реформ в России. С точки зрения профессиональных участников рынка недвижимости главная особенность года в том, что впервые за 7-8 лет становления и развития рынка он отреагировал на финансовый кризис в соответствии с законами рыночной экономики:во всех городах цены на жилье и другие объекты недвижимости в долларовом эквиваленте снизились.

Для сравнения: ранее в периоды аналогичных кризисов ("черный вторник" октября 1994 г. и др.) цены в основном повышались.За все время наблюдений доля городов, в которых цены в годовом исчислении повышались, была не ниже 50%, а в 1998 году она упала до нуля.

УКРУПНЕННЫЕ ПОКАЗАТЕЛИ РЫНКА ЖИЛЬЯ

Средняя цена 1 кв. м общей площади квартирна вторичном рынке жильяМосквыснизилась в декабре 1998 года относительно декабря 1997 года с $950 до $890 (-6%). В других городах с долларовой номинацией цен уровень цен снизился на 7-40%:

• вСанкт-Петербургес $560до $480 (-5%),
• вКалининградес $620до $470 (-24%),
• вНижнем Новгородес $540 до $450 (-16%),
• вРостове-на-Донус $420до $390 (-7%),
• вЕкатеринбургес $535 до $335 (-38%),
• вТверис $355до $264 (-26%),
• вХабаровскес $390до $240 (-38%),
• воВладимирес $370до $220 (-40%).

В городах, где цены на жилье на вторичном рынке в основном номинируются в рублях, долларовый эквивалент цены 1 кв. м упал на 44-69% (т.е. в 1,8-3,2 раза):

• вНовосибирскес $490 до $275 (-44%),
• вИркутскес $470 до $255 (-46%),
• вВоронежес $420 до $235 (-44%),
• вБелгородес $440 до $213 (-52%),
• вТюменис $470 до $180 (-62%),
• вОмскес $375 до $170 (-54%),
• вПермис $505 до $165 (-67%),
• вБарнаулес $380 до $130 (-66%),
• вАстраханис $320 до $150 (-53%),
• вКемеровос $365 до $150 (-59%),
• вТомскес $400 до $145 (-64%),
• вЛипецкес $375 до $140 (-63%),
• вУльяновскес $340 до $135 (-60%),
• вСт. ОсколеБелгородской обл. с $270 до $150 (-44%),
• вСаратовес $350 до $165 (-53%),

СРЕДНЯЯ ЦЕНА 1 кв. м ЖИЛЬЯ В ГОРОДАХ РОССИИ (US$)В ДЕКАБРЕ 1998 года (в порядке убывания)

Первичные рынки муниципального жилья, которые во всех городах (в том числе в Москве), являются рублевыми, пострадали аналогично вторичным рублевым рынкам: уровень цен в долларовом эквиваленте снизился в 2-3 раза. Это повлечет за собой ряд последствий: давление первичного рынка на вторичный приведет к дальнейшему снижению цен в городах первой группы; в системе ипотечного кредитования строительства жилья снижается стоимость приобретаемого жилья относительно имеющегося, что облегчает положение покупателя (инвестора), но снижает доходность кредитора.

В 2-3 раза в долларовом эквивалентеснизились ставки на рынках аренды жилья и офисных помещений- они более чувствительны к экономическому спаду, чем рынок купли-продажи жилья.

Сравнение данных о распределении обследованных в 1998 году 25 городов по диапазонам средних цен на вторичном рынке жилья в декабре 1998 года и в предыдущие годы показывает, что основная доля городов сдвинулась из диапазона $300-500 за 1 кв. м в диапазон $100-300.

РАСПРЕДЕЛЕНИЕ ГОРОДОВ ПО ЦЕНОВЫМ ДИАПАЗОНАМ, %US$/кв. м.

Еще одним итогом 1998 года для рынка жилья городов России являетсяусиление расслоения городов по стоимости жилья. Это говорит прежде всего о разрыве в платежеспособном спросе между этими группами городов. Средневзвешенная по объему жилищного фонда цена жилья в городах с долларовой номинацией цен без учета Москвы(Россия-1) снизилась с$514 до$415 (-19%), с рублевой номинацией (Россия-2) - с$422 до$187 (-56%), в целом по городам выборки(центрам регионов России, включая Москву) - с$620 до$490 (-21%).

Если пересчитать индексы изменения номинальных долларовых и рублевых цен в реальные (с учетом инфляции рубля и доллара), то в декабре 1998 года относительно декабря 1997 года за счет повышения в 1998 году покупательной способности доллара на 45% стоимость жильявыросла в Москве на 70%, в городах первой группы (Россия-1) на 10-70%, а в городах второй группы (Россия-2) - снизилась на 0-40%

ИндексIGS- показатель изменения стоимости жилья относительно декабря 1997 г. - составил в декабре 1998 г. в городахРоссии-1 - 1,41, России-2 - 0,81, в целом по городам выборки - 1,31.Другими словами, общая стоимость жилья в городах России-1 выросла на 40%, России-2 снизилась на 30%. В целом по городам выборки она выросла в результате кризиса на 30%.

Главным итогом 1998 года можно считать то, что рынок недвижимости в условиях макроэкономических потрясений сохранился, после недолгого обвала начал поднимать свою активность и при этом вышел на новый, более низкий уровень цен.

1. Комитет муниципального жилья г. Москвы(Зам. председателя Скворцов М.А., нач. отдела Богданов С.В.)
2. РАН САВА, г. Москва (президент Апрелев К.Н., нач. отдела Куприянов А.В.)
3. Агентство "Миэль-Недвижимость", г. Москва (ген. директор Куликов Г.Л., нач. отдела Светлаков В.И.)
4. Агентство "Контакт-Недвижимость", г. Москва (ген. директор Клементьева О.А., Гершвальд Г.С., нач. отдела Колокольников Д.А.)
5. Фирма Ангефельд Ресерч, г. Москва (руководитель Х.-Г. Фееше)
6. Балтийский Союз риэлторов, АН "Юринфо-Estate", г. Санкт-Петербург (генеральный директор Штепан П.Д., исполнитель Петренко А.М.)
7. Исследовательский центр оценки активов, г. Санкт-Петербург (ген. директор Тарасевич Е.И.)
8. Уральская палата недвижимости, г. Екатеринбург (президент Дворкин В.С., исп. директор Галеев Р.Д., исполнитель Антасюк А.П.)
9. Агентство недвижимости "Выбор", г. Нижний Новгород (ген. директор Иванов С.А., дир. по продажам Жилевский А.Б., маркетолог Ротанова С.Н.)
10. Агентство недвижимости "В Добром", г. Владимир (ген. директор Зольников С.Г.)
11. Агентство "Недвижимость Калининграда"(директор Драчук П.И., исп. Анненков Р.Ш.)
12. Агентство недв. "АУРУМ", г. Томск (директор Ивлев В.В., нач. отдела Лысенко Ю.Н.)
13. Сибирское агентство оценки, Сибирское агентство недвижимости, г. Новосибирск (руководители Свиркова И.П., Астахов А.А.)
14. Тверская ассоциация риэлторов, Тверское информационно-торговое агентство недвижимости(ТИТАН), г. Тверь (президент Каминский В.Н., ген. директор Кузуб В.И.)
15. Администрация гор. Белгорода(зам. председателя комитета по обеспечению жизнедеятельности города Фальков В.Л., зам. начальника МУ УКС Выродова Л.И.)
16. Воронежская ассоциация риэлторов, ТИК "Воронежское агентство недвижимости", г. Воронеж (президент Сметанин В.Я., исп. директор Кузнецов В.Ф.)
17. Институт специалистов в области недвижимости(ИСОН), г. Кемерово (руководитель Скоморохова О.М., исполнитель Неверов А.Б.)
18. Дом торговли недвижимостью "Телец-Купец", г. Хабаровск (гендиректор Дудукалов О.Т., исп. директор Лих М.Ю.)
19. АН "Вариант", г. Старый Оскол Белгородской обл. (Ретунская И.М.)
20. Тюменская региональная Гильдия риэлторов, г. Тюмень (президент Долгих А.В.)
21. Иркутский областной союз риэлторов, г. Иркутск (президент Гавриленко С.И.)
22. Компания по управлению недвижимостью Ростовского Сбербанка, г. Ростов-на-Дону (президент Кужелев И.Д., исполнитель Небиеридзе Ю.Ш.)
23. Пермская лига риэлторов и оценщиков, Пермский торговый дом недвижимости, г. Пермь (президент Пермяков В.Ф., исп. директор Миронов А.Б.)
24. Торговый дом "Аском", г. Владивосток (ген. директор Ермалюк В.В., исп. Лобанова И.В.)
25. Фонд недвижимости, г. Владивосток (президент Руденко В.Л.)
26. Северо-восточная риэлторская компания, г. Якутск (гендиректор Замотаева О.В., администратор Тихонова)
27. Республиканский государственный центр "Недвижимость", г. Петрозаводск (руководитель Гоккоев В.М., исполнитель Литвинова Е.А.)
28. Ассоциация риэлторов Алтайского края, Агентство недвижимости "Дом", г. Барнаул (гендиректор Малков Г.Е., специалист по анализу рынка недвижимости Петухова Е.А.)
29. Астраханская ассоциация риэлторов, г. Астрахань (президент Костин П.Н.)
30. АН "БЭСТ-риэлти", г. Омск (гендиректор Терехова О.А.)
31. Агентство недв. "Вариант", г. Ст. Оскол Белгородской обл. (гендиректор Соколова И.М.)
32. Городское агентство недвижимости, г. Липецк (гендиректор Наумов А.В.)
33. Рязанская палата недвижимости, СК "Ин-Тран Девелопмент", г. Рязань (ген.дир. Огнев Г.Г., референт Сергеева С.В.)
34. Рязанская финансово-строительная компания, г. Рязань (ген. директор Ворочилин В.В., нач отдела Имамбаев Н.А.)
35. Агентство недвижимости "Иргень, г. Чита (гендиректор Кулаков В.Н., исп. Беленец А.В.)
36. Торговый дом "Брянская недвижимость", г. Брянск (дир. Трошин И. С., исп. Савкин Э.Н.)
37. Агентство недвижимости "Ваш дом", г. Волгодонск Ростовской обл. (гендиректор Усов А.А., Гладкова Н.Н., исполнители Усова Л.И., менеджер Шиленко А.М.)
38. Агентство "Центр недвижимости", г. Ульяновск (гендир. Диков А.С., исп. Тагашова Н.В.)
39. Региональный жилищно-инвестиционный центр, г. Красноярск (Осенникова Т,, Подопригора Ю.)