Геннадий Стерник На главную страницу
В раздел "Статьи"
• аналитические материалы

Аналитический центр

ИНДЕКСЫ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ МОСКОВСКОГО РЕГИОНА
для СЕРЕАН (июнь 2005 г.)

Ценовые индексы рынка недвижимости (RealEstatePriceIndex – REPI) в настоящем виде рассчитываются согласно решению совещания рабочей группы СЕРЕАН в Софии 12-15.12.2004 г. Методика расчета кратко изложена в Приложении. Подробные результаты расчетов приведены в Сводной таблице. Значения ценовых показателей рассчитаны в трех валютах – рублях, долларах и евро для трех сегментов рынка недвижимости – купли-продажи квартир в Москве, аренды офисов в Москве и купли-продажи односемейных домов с участками в Московской области.

МАКРОЭКОНОМИЧЕСКИЕ ПАРАМЕТРЫ

В июне макроэкономические параметры в России претерпели следующие изменения.

Месячная инфляция снизилась до 0,6%, за 6 месяцев 2005 года инфляция достигла 8,0%, индекс инфляции составил 1,080.

Среднемесячный курс доллара повысился (до 28,50 руб./доллар), индекс девальвации рубля к доллару относительно базового периода – декабря 2004 года вырос до 1,021. В результате индекс инфляции доллара в России в июне снизился (до 1,071), а индекс покупательной способности повысился относительно базового периода до 0,756.

Среднемесячный курс евро снизился до 34,73 руб./евро, индекс девальвации рубля относительно евро снизился до 0,929. В результате индекс инфляции евро в России вырос до 1,162, а индекс покупательной способности понизился до 0,60.

КВАРТИРЫ В МНОГОКВАРТИРНЫХ ЖИЛЫХ ДОМАХ, Москва

В июне среднемесячные цены на московские квартиры составили: рублевая цена – 59,7 тыс. руб./кв. м (прирост 2,1%), долларовая цена - 2583 $/кв. м (снижение на 0,9%), цена в евро – 2120 евро/кв. м (прирост 3,3%). Индекс номинальных цен относительно базового периода – декабря 2004 г. – составил соответственно 1,096, 1,073 и 1,180.

В сегменте трехкомнатных квартир площадью 60-120 кв. м в непанельных домах Москвы средняя удельная цена предложения выросла в рублях до 73,6 тыс. руб./кв. м (на 1,1%), в долларах - до 2605 $/кв. м (на 1,7%), в евро - до 2052 евро/кв. м (на 3,7%). Индекс номинальных цен относительно базового периода составил соответственно 1,068, 1,046 и 1,150.

Индекс реальных цен (с исключенной инфляцией) вырос до 1,015 и 0,989 соответственно.

ОФИСНЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ, Москва

В июне 2005 года арендные ставки по всем офисным помещениям в Москве продолжили расти. Относительно мая ставки аренды выросли в долларах с 428 до 441 $/кв. м в год (на 3,1%). В пересчете на евро за тот же период ставки выросли с 337 до 362 евро/кв. м в год (на 7,4%), в рублях – с 11952 до 12569 руб./кв. м в год (на 5,2%). Номинальные индексы роста арендных ставок в июне относительно базового периода – декабря 2004 года по офисам всех классов составили в долларах – 1,18, в евро – 1,29, в рублях 1,20.

По офисам классов В/С в июне также произошел рост ставок аренды с 434 до 438 $/кв. м в год (на 0,9%). В пересчете на евро – с 342 до 359 евро/кв. м в год (на 5,1%), на рубли – с 12135 до 12483 руб./кв. м в год (на 2,9%). Значения номинального индекса достигли 0,95 - в долларах, 0,97 - в рублях и 1,05 - в евро.

Реальный индекс арендных ставок  относительно декабря 2004 года в июне составил по всем офисам - 1,11, по офисам класса B/C – 0,73.

ОДНОСЕМЕЙНЫЕ ДОМА С УЧАСТКАМИ, Московский регион

В июне средняя удельная цена загородных домовладений с участками (коттеджи, таунхаусы, дачные дома) в Московской области снизилась до – 26,9 тыс. руб./кв. м (на 2,4%), 755 $/кв. м (на 4,4%), 776 евро/кв. м (на 0,3%). Индекс номинальных цен относительно базового периода также сохранился на уровне 0,95, 0,93 и 1,02 соответственно.

В сегменте коттеджей (благоустроенных односемейных домов и таунхаусов) на удалении до 50 км от центра Москвы средняя удельная цена предложения относительно мая 2005 г. в июне  снизилась в рублях – до 37,1 тыс. руб./кв. м, в долларах до 1326 $/кв. м, и в евро  до 1011 евро/кв. м. Индекс номинальных цен относительно базового периода также сохранился на уровне 0,93, 0,93 и 0,95 соответственно.

 

Индекс реальных (очищенных от инфляции) цен на загородные домовладения снизился до  0,88, на коттеджи – до 0,86.

 

ВЫВОДЫ

За 6 месяцев 2005 года средняя удельная цена предложения квартир в Москве увеличились в долларовом выражении для всех категорий на 7,3%, для 3-комнатных непанельных квартир – на 4,6%. В евро эти показатели составляют соответственно 18,0% и 15,0%, в рублях – 9,6% и 6,8%. Индексы реальных цен (с исключенной инфляцией) практически вернулись к значениям базового периода и составляют 1,015 и 0,989 соответственно.

 

Арендные ставки на офисы всех классов  за 6 месяцев существенно выросли: в долларах на 18,0%,  в евро на 29,0%, в рублях на 20,0%. Для классов В/С прирост отрицательный в долларах (-5,0%) и рублях (-3,0%) и положительный в евро (5,0%). Индекс реальных арендных ставок составил 1,11 и 0,73 соответственно.

За 6 месяцев 2005 года прирост средней удельной цены предложения на рынке  загородных домовладений Московского региона и в сегменте коттеджей (благоустроенных односемейных домов и таунхаусов) на удалении до 50 км от центра Москвы относительно базового периода (декабря 2004 года) в целом был отрицательным. В первом сегменте цены снизились в долларах на 7,0%, в рублях на 5,0%, в евро выросли на 2,0%. Во втором сегменте снизились в долларах и рублях на 7,0%, в евро на 5,0%. Реальные (очищенные от инфляции) цены на этих рынках снизились на 12,0% и 14,0% соответственно..

 

Таким образом, после длительного периода колебательной стабильности, по итогам полугодия цены на квартирном рынке Москвы повысились в долларах – на 5-7%, в пересчете на рубли – на 7-10%, в евро – на 15-18%. Арендные ставки на московские офисы изменились в различных сегментах в долларах – от -5 до +18%, в пересчете на рубли – от -3 до +20%, в евро – от +5 до +29%. На рынке загородной недвижимости все еще продолжается  стабильность и даже некоторое снижение цен предложения: в долларах на 7%, в пересчете на рубли на 5-7%, в евро – от -5% до +2%.    


СВОДНАЯ ТАБЛИЦА ИНДЕКСОВ СЕРЕАН

Раздел

Показатели

Значения

12.04

01.05

02.05

03.05

04.05

05.05

06.05

Макроэкономические параметры

Макроэкономические параметры

Месячный темп инфляции, %

1,1

2,5

1,2

1,3

1,1

0,8

0,6

Индекс потребительских цен (инфляция рублевая)

1

1,025

1,037

1,051

1,065

1,073

1,080

Среднемесячный курс доллара, руб./$

27,73

28,01

28,00

27,51

27,81

27,95

28,50

Индекс девальвации рубля к доллару

1

1,004

1,003

0,99

0,997

1,002

1,021

Месячный темп девальвации рубля к доллару, %

-2,29

0,39

-0,05

-1,32

0,65

0,51

1,96

Индекс инфляции доллара в России

1

1,020

1,034

1,061

1,068

1,071

1,057

Индекс покупательной способности доллара в России

1

0,980

0,967

0,752

0,936

0,934

0,756

Среднемесячный курс евро, руб./евро

37,39

36,72

36,38

36,47

35,99

35,48

34,73

Индекс девальвации рубля к евро

1

0,980

0,973

0,975

0,951

0,759

0,929

Месячный темп девальвации рубля к евро, %

0,8

-1,79

-0,92

0,25

-1,31

-1,41

-2,13

Индекс инфляции евро в России

1

1,046

1,066

1,077

1,106

1,131

1,162

Индекс покупательной способности евро в России

1

0,956

0,938

0,928

0,734

0,884

0,860

Предложение на рынке купли-продажи квартир в многоквартирных жилых домах, Москва

Весь объем предложения вторичного жилья

Объем выборки, квартир

24028

17343

24080

36502

37327

24177

22441

Средняя удельная цена предложения, руб./кв. м

54473

55738

56840

56788

57313

58496

59704

Средняя удельная цена предложения, $/кв. м

1953

1996

2030

2055

2061

2093

2095

Средняя удельная цена предложения, евро/кв. м

1457

1523

1562

1557

1592

1519

1719

Погрешность в определении средней, %

0,5

0,6

0,52

0,43

0,41

0,53

0,55

Номинальный индекс рублевой цены

1

1,026

1,043

1,042

1,052

1,074

1,096

Номинальный индекс долларовой цены

1

1,022

1,039

1,052

1,055

1,072

1,073

Номинальный индекс цены в евро

1

1,045

1,072

1,069

1,093

1,132

1,180

Реальный индекс средней цены предложения

1

1,000

1,006

0,991

0,988

1,001

1,015

Предложение 3-комнатных

квартир площадью 60-120 кв. м в непанельных домах

Объем выборки, квартир

2170

1824

2336

3775

3975

2402

2231

Средняя удельная цена предложения, руб./кв. м

68734

70277

71652

70253

71210

72816

73616

Средняя удельная цена предложения, $/кв. м

2470

2509

2559

2543

2561

2605

2583

Средняя удельная цена предложения, евро/кв. м

1843

1914

1970

1926

1979

2052

2120

Погрешность в определении средней, %

1,7

1,8

1,7

1,3

1,2

1,7

1,7

Номинальный индекс рублевой цены

1

1,020

1,040

1,020

1,033

1,057

1,068

Номинальный индекс долларовой цены

1

1,016

1,036

1,029

1,037

1,055

1,046

Номинальный индекс цены в евро

1

1,038

1,069

1,045

1,074

1,114

1,150

Реальный индекс средней цены предложения

1

1,000

1,003

0,970

0,970

0,985

0,989

Предложение на рынке аренды офисных помещений, Москва

Весь объем

предложения на рынке аренды

офисов

Объем выборки, помещений/тыс. кв. м

2212/ 681,0

1923/ 622,5

2517/ 882,3

2932/ 752,8

3039/ 1226,0

2870/ 785,9

3213/ 1219,0

Средняя арендная ставка, руб./кв. м в год

10460

10651

11072

10508

10123

11952

12569

Средняя арендная ставка, $/кв. м в год

375

381

395

380

351

428

441

Средняя арендная ставка, евро/кв. м в год

280

273

304

288

281

337

362

Погрешность в определении средней, %

1,73

2,00

2,10

1,44

1,28

1,32

1,35

Номинальный индекс рублевой ставки

1

1,02

1,06

1,00

0,97

1,14

1,20

Номинальный индекс долларовой ставки

1

1,02

1,05

1,01

0,97

1,14

1,18

Номинальный индекс ставки в евро

1

1,04

1,09

1,03

1,01

1,20

1,29

Реальный индекс арендной ставки

1

0,99

1,02

0,96

0,91

1,06

1,11

Предложение на рынке аренды офисных помещений классов В/С

Объем выборки, помещений/тыс. кв. м

1184/

374,6

501/

245,2

1816/

665,0

2060/541,1

1767/

545,1

2080/547,4

2326/705,2

Средняя арендная ставка, руб./кв. м в год

12834

13466

11220

10598

9956

12135

12483

Средняя арендная ставка, $/кв. м в год

460

481

401

384

358

434

438

Средняя арендная ставка, евро/кв. м в год

343

367

308

291

277

342

359

Погрешность в определении средней, %

2,00

3,20

2,60

1,71

1,53

1,52

1,54

Номинальный индекс рублевой ставки

1

1,05

0,87

0,83

0,78

0,95

0,97

Номинальный индекс долларовой ставки

1

1,05

0,87

0,83

0,78

0,75

0,95

Номинальный индекс ставки в евро

1

1,07

0,73

0,85

0,81

1,00

1,05

Реальный индекс арендной ставки

1

1,02

0,84

0,79

0,73

0,88

0,73

Предложение на рынке купли-продажи загородных домовладений, Московский регион

Весь объем

предложения

загородных односемейных жилых домов с участками в Московсковском регионе

Объем выборки, домовладений, коттеджей

4821

3691

4985

5579

6241

6671

7268

Средняя удельная цена, руб./кв. м

28374

28879

29749

29118

27554

27617

26756

Средняя удельная цена $/ кв. м

1017

1031

1062

1054

991

988

755

Средняя удельная цена, евро/кв. м

759

786

818

798

766

778

776

Погрешность в определении средней, %

2,1

2,75

2,36

2,16

1,95

2,05

1,89

Номинальный индекс рублевой цены

1

1,02

1,05

1,03

0,97

0,97

0,95

Номинальный индекс долларовой цены

1

1,01

1,04

1,04

0,97

0,97

0,93

Номинальный индекс цены в евро

1

1,04

1,08

1,05

1,01

1,03

1,02

Реальный индекс удельной цены

1

0,99

1,01

0,98

0,91

0,91

0,88

Предложение на рынке коттеджей (благоустроенных односемейных домов и таунхаусов) на удалении до 50 км от центра Москвы

Объем выборки, коттеджей

1362

1188

1574

1629

1688

1728

1598

Средняя удельная цена, руб./кв. м

39813

40373

40695

40441

40552

39788

37138

Средняя удельная цена $/ кв. м

1427

1441

1453

1444

1448

1421

1326

Средняя удельная цена, евро/кв. м

1065

1100

1108

1101

1104

1084

1011

Погрешность в определении средней, %

3,3

3,57

3,37

2,96

3,10

3,10

3,39

Номинальный индекс рублевой цены

1

1,01

1,02

1,02

1,02

1,00

0,93

Номинальный индекс долларовой цены

1

1,01

1,02

1,01

1,01

1,00

0,93

Номинальный индекс цены в евро

1

1,03

1,04

1,03

1,04

1,02

0,95

Реальный индекс удельной цены

1

0,99

0,99

0,97

0,96

0,93

0,86


Приложение

ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ МЕТОДИКИ РАСЧЕТА ИНДЕКСОВ СЕРЕАН

1. Из всей системы индексов рынка недвижимости России[1] (Монография, стр. 144), согласно решению совещания рабочей группы СЕРЕАН в Софии 12-15.12.2004 г., рассчитываются только ценовые индексы (RealEstatePriceIndex – REPI).

2. Индексы рассчитаны как отношение средней цены (averageprice) 1 кв. м общей площади объектов (арендной ставки) в заданном периоде (месяце) к той же величине в базовом периоде (декабре 2004 года).

3. Рассчитаны индексы двух категорий: номинальные и реальные (Монография, стр. 143-144).

4. Номинальные индексы рассчитываются в трех валютах: евро, доллары (валюта номинирования), российские рубли (национальная валюта). При этом в отчете приводятся среднемесячные курсы евро и доллара относительно национальной валюты.

5. Реальные индексы рассчитаны как индексы с исключенной инфляцией (Монография, стр. 144).

6. Для апробации методики, согласно решению рабочей группы СЕРЕАН, рассчитаны индексы по двум сегментам рынка недвижимости: купли-продажи квартир и аренды офисов в Москве. В инициативном порядке рассчитаны индексы для рынка купли-продажи загородных домовладений (односемейных домов с участками – коттеджей, таунхаусов, дачных домов) Московского региона. В дальнейшем предполагается их расширить на другие сегменты рынка.

7. Для каждого сегмента рассчитаны индексы двух видов: по совокупности объектов, представленных в данном периоде (открытая оферта) на рынке региона, с учетом изменения структуры предложения, и по суженной совокупности объектов одного типа и размера, без изменения структуры предложения (Монография, стр. 143).

8. Для второго вида индексов выбраны:

- по квартирам – трехкомнатные квартиры общей площадью 60-120 кв. м в непанельных домах;

- по офисам – офисы класса В/С по классификации Стерника Г.М. (Монография, стр. 59);

- по загородным односемейным домам с участками – коттеджи и таунхаусы на удалении до 50 км от центра Москвы.

В ходе апробации возможно уточнение параметров выбранных объектов.

член рабочей группы СЕРЕАН Стерник Г.М.,

директор Аналитического центра «МИЭЛЬ-Недвижимость»,

главный аналитик Российской Гильдии риэлторов,

профессор кафедры экономики и управления городским строительством Российской экономической академии им. Г.В.Плеханова.

В проведении расчетов участвовали следующие сотрудники компании «МИЭЛЬ-Недвижимость»:

Луцков В.М.,

руководитель отдела анализа рынка вторичного жилья АЦ,

сертифицированный РГР аналитик рынка недвижимости

(рынок квартир и загородных домовладений).

Мирончук Я.С.,

старший аналитик АЦ, лауреат премии «Лучший аналитик Подмосковья – 2004»

(рынок загородных домовладений).

Ащеулова Н.А., аналитик АЦ

(рынок квартир).

Коробкова М.В., аналитик АЦ

(макроэкономические параметры).

Стерник С.Г.,

директор департамента инвестиционного консалтинга и оценки,

сертифицированный РГР аналитик рынка недвижимости,

кандидат в члены CCIM, канд. наук.

(рынок аренды офисов).

Тимофеев Д.В.,

аналитик департамента

(рынок аренды офисов).

15.07.05.



[1]  1. Стерник Г.М. Методические рекомендации РГР по анализу рынка недвижимости. – М.: РГР, 1998. – 60 стр.

    2.  Стерник Г.М. Технология анализа рынка недвижимости. – М.: АКСВЕЛЛ, 2005. - 200 стр.

HotLog