ИССЛЕДОВАНИЕ РЫНКА ЭЛИТНОГО ЖИЛЬЯ МОСКВЫ (“Новостройки Топ-100”)

• материалы автора

ИССЛЕДОВАНИЕ РЫНКА ЭЛИТНОГО ЖИЛЬЯ МОСКВЫ

(“Новостройки Топ-100”)

Стр.

ВВЕДЕНИЕ………………………………………………………………….……………. 3

Часть 1. КАТАЛОГ ЭЛИТНОГО ЖИЛЬЯ МОСКВЫ ………..………………. 5

1. БАЗА ДАННЫХ ДЛЯ ИССЛЕДОВАНИЯ (База Топ-100) ………………………………... 5

Принципы формирования базы данных о лучших домах Москвы …………………………… 5

Список адресов и основные характеристики исследуемых объектов ………………...…….. 9

Характеристика базы данных Топ-100 ……………………………………………………….. 12

2. КАРТОЧКИ-ОПИСАНИЯ ОБЪЕКТОВ …..………………………………………………… 14

Объекты ввода 1997-1999 гг. …………………………………………………………………… 14

Объекты ввода 2000 года ……………………………………………………………………….. 26

Объекты ввода 2001 года ………………………………………………………………………. 37

Объекты ввода 2002-2003 гг. ……………….…………………………………………………. 58

Часть 2 “СТАТИСТИЧЕСКОЕ ИССЛЕДОВАНИЕ ЭЛИТНОГО СЕГМЕНТА РЫНКА СТРОИТЕЛЬСТВА И ПРОДАЖИ ЖИЛЬЯ В МОСКВЕ”

Стр.

1. ТИПИЗАЦИЯ ОБЪЕКТОВ ПО РАЗМЕРУ ………..……………………………. .. 4

1.1. ХАРАКТЕРИСТИКИ ОБЪЕКТОВ ПО РАЗМЕРУ ……………………………………... 4

1.2. ВЫДЕЛЕНИЕ ГРУПП ОБЪЕКТОВ ПО РАЗМЕРУ И СЕГМЕНТАЦИЯ РЫНКА …… 6

2. МЕСТОПОЛОЖЕНИЕ ЭЛИТНОГО ЖИЛЬЯ В МОСКВЕ …………….... 12

2.1. ВЗГЛЯД НА МОСКВУ ………………………………………………………………... 12

2.2. ЦЕНТРАЛЬНЫЙ АДМИНИСТРАТИВНЫЙ ОКРУГ ………………………………… 20

Район Арбат ………………………………………………………………………………….... 20

Район Хамовники …………………………………………………………………….……...… 23

Районы Замоскворечье и Якиманка ………………………………………………………… 27

Район Тверской ……………………………………………………………………………… 29

Район Пресненский ...………………………………………………………………………… 31

Район Мещанский …………………..…………………………………………….………….. 33

Район Басманный …………………………………..…………………………….…………… 33

2.3. ЗАПАДНЫЙ АДМИНИСТРАТИВНЫЙ ОКРУГ ………………………….……….….. 36

Район Дорогомилово .…………………………………………………………….…………… 36

Район Раменки …………………..……………………………………………….…………….. 36

Район Фили-Давыдково …………………………….………………………….…………….. 40

Район Можайский ………………………………………………………….……….………… 40

Район Тропарево-Никулино .…………………………………………………….………….. 42

Район Крылатское …………………………..……………………………….………………… 42

2.4. СЕВЕРО-ЗАПАДНЫЙ АДМИНИСТРАТИВНЫЙ ОКРУГ ……..……………………. 45

Район Строгино …………………………………………………………….…………..………. 45

Район Щукино .…………………………………………………………….…………………. 45

2.5. СЕВЕРНЫЙ АДМИНИСТРАТИВНЫЙ ОКРУГ ………………..……………………. 47

Район Сокол ……………………………….…………………………….…………………….. 47

2.6. РЕЙТИНГ РАЙОНОВ И ТОПОНИМИЧЕСКИХ ЗОН .……….………………………. 48

3.СВЯЗЬ РАЗМЕРА ОБЪЕКТА С МЕСТОПОЛОЖЕНИЕМ ……………...… 51

3.1. ТЕРРИТОРИАЛЬНАЯ ДИФФЕРЕНЦИАЦИЯ ОБЪЕКТОВ ПО РАЗМЕРУ ……..… 51

3.2. СТАТИСТИЧЕСКАЯ СВЯЗЬ РАЗМЕРОВ С МЕСТОПОЛОЖЕНИЕМ ..…………… 54

4. ТИПИЗАЦИЯ ОБЪЕКТОВ ПО КАЧЕСТВУ ПРОЕКТА ..…..……………….. 57

4.1. ХАРАКТЕРИСТИКИ ИССЛЕДУЕМЫХ ОБЪЕКТОВ ..……………………….……… 57

4.2. КРИТЕРИИ ТИПИЗАЦИИ ПО КАЧЕСТВУ …………………..………………………. 89

Качество и экологичность наружных ограждающих конструкций ………..……………… 89

Качество остекления, как продолжения ограждающих конструкций ..…………………… 90

Качество наружного и внутреннего инженерного обеспечения ..………………………… 90

Качество планировки дома и квартир ……………...………………………………………. 91

Качество внутренней отделки дома и квартир ……….……..……………………...……… 92

Качество инфраструктуры и сервиса …………………..……………………………….. ... 92

Качество прилегающей территории …………………………………………………...…… 92

Качество парковки …………………………………………..……………………….………. 93

Качество проработки внешнего архитектурного облика ……………………….……..…… 93

Состав жильцов ………………………..……………………………………………………… 93

4.3. КЛАССИФИКАЦИЯ ИССЛЕДУЕМЫХ ОБЪЕКТОВ ПО КАЧЕСТВУ …………..….. 96

5. ОЦЕНКА КАЧЕСТВА АРХИТЕКТУРЫ ИССЛЕДУЕМЫХ ОБЪЕКТОВ ..107

5.1. ХАРАКТЕРИСТИКИ АРХИТЕКТУРНЫХ ОСОБЕННОСТЕЙ ОБЪЕКТОВ .…….… 107

5.2. АРХИТЕКТУРНАЯ ТИПОЛОГИЗАЦИЯ ЭЛИТНОГО ЖИЛЬЯ ……..……………... 116

Современный стиль ……………………..……………………………………………………. 118

Классические стилизации ……………………………………...……………………...…….. 119

Эклектика ……………………………………………………………..……………………… 120

Московский китч ………………………..…………………………………………………… 120

5.3. КЛАССИФИКАЦИЯ ОБЪЕКТОВ ПО КАЧЕСТВУ АРХИТЕКТУРЫ ..…………… 121

Дома с удачным архитектурным решением ………………………………...……………… 122

Дома с посредственным архитектурным решением …………………………………...….. 123

Дома с неудачным архитектурным решением …………………………...………………… 124

“Дома без архитектуры” …………………………...……………………………………….. 125

6. ЦЕНОВАЯ СИТУАЦИЯ НА ПЕРВИЧНОМ РЫНКЕ ЭЛИТНОГО ЖИЛЬЯ …………. 126

6.1. ЦЕНОВЫЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ ИССЛЕДУЕМЫХ ОБЪЕКТОВ ……………...…. 126

6.2. АНАЛИЗ ЦЕНОВОЙ СИТУАЦИИ ………………………………………………….... 128

7. ВЗАИМОСВЯЗЬ ЦЕНЫ, КАЧЕСТВА И МЕСТОПОЛОЖЕНИЯ ………... 140

8. ГРАФИКИ ПРОДАЖИ ЖИЛЬЯ .…………………………………………….…… 145

Постановка задачи ………..…………………………………………………………………. 145

Исходные данные ………………………………..………………………………….……….. 146

Зависимость объема продаж от срока сдачи объекта ..…………………………….………. 151

Зависимость уровня цен от срока сдачи объекта ..………………………………….……… 151

9. ВТОРИЧНЫЙ РЫНОК ЭЛИТНОГО ЖИЛЬЯ ….…………………….………. 153

9.1. ЦЕНОВЫЕ И СТРУКТУРНЫЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ ВТОРИЧНОГО РЫНКА

ЭЛИТНОГО ЖИЛЬЯ ………………..………………………………………………………. 153

9.2. ДИНАМИКА ЦЕН НА РЫНКЕ ЖИЛЬЯ МОСКВЫ В 2000-2001 гг. И ПРОГНОЗ

НА 2002 ГОД ……………………………………………………………………………..… 163

Часть 3 “ЭКОНОМИЧЕСКИЕ И АДМИНИСТРАТИВНЫЕ УСЛОВИЯ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ ИНВЕСТОРА НА РЫНКЕ ЭЛИТНОГО ЖИЛЬЯ МОСКВЫ”

Стр.

1. ПОРТРЕТ ПОКУПАТЕЛЯ………………………………………..…………………. 4

2. КАК ОБРАЗУЕТСЯ ЦЕНА ПРЕДЛОЖЕНИЯ (ФАКТОРЫ ЦЕНООБРАЗОВАНИЯ) ………………………………………………………………….. 8

3. ОЦЕНКА ПОТРЕБНОСТИ В КАПИТАЛЕ ……………………………………... 16

3.1. ЦЕНА ЗЕМЛИ ДЛЯ ЭЛИТНОГО КОМПЛЕКСА ……………………………………... 16

Способы получения участка земли под строительство жилого дома …………………...… 16

Базовые арендные ставки ……………..……………………………………………………… 17

Стоимость выкупа прав аренды ………………..…………………………………………… 18

Расчет стоимости земли в Центре под строительство элитного дома ………………...….. 19

3.2. ЗАТРАТЫ НА ПРЕДПРОЕКТНОЙ СТАДИИ ………..…………………………….… 20

Исходно-разрешительная документация (ИРД) как основание возникновения права на градостроительную деятельность. Стоимость разработки, пролонгации и корректировки

ИРД ……..………………………………………………………………………………….….. 20

Градостроительное обоснование застройки территории и размещения отдельного объекта как основание для разработки ИРД. Стоимость градостроительного обоснования ...…... 22

3.3. ЗАТРАТЫ НА СТАДИИ ПРОЕКТИРОВАНИЯ ……………………...………………. 22

3.4. СЕБЕСТОИМОСТЬ СТРОИТЕЛЬСТВА ДОМА …………….………..……………… 23

Укрупненные показатели затрат на строительно-монтажные работы по данным компании “ДОН-СТРОЙ” ………….………………………………………………………..…………… 23

Технико-экономические преимущества средних домов ...…………………………………. 24

4. ГОСУДАРСТВЕННАЯ ПОЛИТИКА В СЕКТОРЕ СТРОИТЕЛЬСТВА ЭЛИТНОГО ЖИЛЬЯ …………………………………………………………………….. 25

4.1. КОНЦЕПЦИЯ ГОРОДСКОЙ ПОЛИТИКИ В ОБЛАСТИ НЕДВИЖИМОСТИ …… . 25

Термины и определения ……………...……………………………………………………… 25

Основные принципы городской политики в области недвижимости ………….…….…… 27

4.2. НАПРАВЛЕНИЯ ОСУЩЕСТВЛЕНИЯ ГОРОДСКОЙ ПОЛИТИКИ В ОБЛАСТИ НЕДВИЖИМОСТИ ……………………..……………………………………………………. 28

Градостроительные правила и зонирование земель и иных объектов недвижимости города28

Платежи за землю и иную недвижимость ……..……………………………………………. 29

4.3. ТЕХНИЧЕСКАЯ ПОЛИТИКА ГОРОДА В ОТНОШЕНИИ КАТЕГОРИЙ ЖИЛЬЯ .. 31

Термины и определения …………………………………………………………………….…. 31

Категории жилья по уровню комфорта и требования к их проектированию ……….……. 33

Технические требования к реконструкции территорий …………………………..………… 35

5. РЕКОМЕНДАЦИИ ИНВЕСТОРУ-ЗАСТРОЙЩИКУ ПО ОПТИМИЗАЦИИ ВХОЖДЕНИЯ В РЫНОК НА ТЕРРИТОРИИ МОСКВЫ ………………….… 37

5.1. ТИПОВЫЕ ПРЕПЯТСТВИЯ В ИНВЕСТИЦИОННО-СТРОИТЕЛЬНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ НА ТЕРРИТОРИИ г. МОСКВЫ ……………………………………… 37

Дефицит земельных участков ………………………………………………..………………. 37

Конкуренция застройщиков ………………………………………………..………………… 37

Стесненность городской среды ………………………………………….………………….. 37

Аморфность и коррумпированность административной системы ……..…………………… 38

5.2. ПРАКТИЧЕСКИЕ РЕКОМЕНДАЦИИ ПО ВХОДУ В СЕГМЕНТ …………………… 38

6. ОПЕРАТОРЫ НА РЫНКЕ СТРОИТЕЛЬСТВА ЭЛИТНОГО ЖИЛЬЯ … . 40

ПРИЛОЖЕНИЕ. ВСЕ О “ДОН-СТРОЕ” ……………………………………… 50

1. СИСТЕМА ЖИЛЫХ КОМПЛЕКСОВ КОМПАНИИ “ДОН-СТРОЙ” ……………… 50

2.СМИ И РЕКЛАМА О ДОМАХ “ДОН-СТРОЯ” ………………………………………. 56

Самый Доступный среди Самых Роскошных Домов Москвы ("Новая Звезда") ……… 56

Дом-Город на воде (“Алые паруса”) ……………………………………………………… 57

Элитный квартал (“Воробьевы горы”) …………………………………………………… 59

“ДОН-Строй” на Арбате ("Филипповский") ……………………………………………… 61

Особенности домов “ДОН-Строя” ……………………………………………………….. 61

РЕЗЮМЕ …………………………………………………………………………………. 68

ЗАКЛЮЧЕНИЕ ……………………………………………………………………… 106

ãГ.М.Стерник, 17.04.02.