АВТОРСКАЯ ПРОГРАММА Г.М.СТЕРНИКА
«МЕТОДОЛОГИЯ АНАЛИЗА РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ
В ИНТЕРЕСАХ ИНВЕСТИЦИОННО-СТРОИТЕЛЬНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ»

Часть 4 «аналитическая поддержка инвестиционно-строительной деятельности» (3 дня)

Целевая аудитория - руководители и специалисты рынка недвижимости (инвестиционных, девелоперских, брокерских, оценочных, информационных, консалтинговых компаний), опытные аналитики, в том числе сертифицированные.

1. Основные положения методологии анализа рынка недвижимости (4 часа)
1.1. Принципы методологии анализа рынка недвижимости
1.2. Рынок недвижимости как объект исследования
Рынок недвижимости: общая структура, функции. Свойства рынка и их показатели. Стоимость объекта, затраты, цена, категории цен и арендных ставок. Многоуровневая система показателей и формы их регистрации
1.3. Типовые цели анализа рынка недвижимости
Типовые цели анализа рынка недвижимости. Требования к профессии аналитика.
1.4. Содержание общего (универсального) и специализированного анализа рынка недвижимости
Содержание общего анализа. Общерыночный консалтинг. Общий (универсальный) и специализированный анализ. Специализированный консалтинг
2. Методология инвестиционного консалтиНГА
2.1. Общие понятия об инвестиционном консалтинге
Цели и задачи инвестиционного консалтинга. Структурная схема подготовки и проведения исследований при инвестиционном консалтинге.
2.2. Алгоритм использования результатов анализа рынка при инвестиционном консалтинге
Этапы исследования при инвестиционном и инвестиционно-строительном консалтинге. Содержание работы в зависимости от целей исследования (содержания Технического задания). Три цикла предынвестиционного анализа проекта
3. Методология анализа рынка в интересах управления инвестиционно-строительным проектом (девелопмента) …….
3.1. Основы системного подхода к инвестиционному анализу рынка недвижимости
Сущность методологии инвестиционного анализа рынка. Системные принципы инвестиционного анализа рынка недвижимости. Определения глоссария CCIM
3.2. Концепция НЭИ
Понятие концепции НЭИ в инвестиционно-строительном проекте. Общая схема анализа НЭИ. Анализ по критерию превышения стоимости участка с улучшениями над стоимостью участка как свободного. Анализ по критерию юридической реализуемости (разрешенности). Анализ по критерию физической (технологической) реализуемости. Анализ по критерию финансовой реализуемости. Анализ по критерию максимальной экономической эффективности
3.3. Анализ рынка в локации объекта
Циклы рынка недвижимости. Экономический тип, степень и стадия развития рынка.
3.4. Анализ реализуемости местоположения
Примеры описания района, города, площадки в интересах обоснования концепций застройки земельного участка.Зона торговли. «Барьеры для входа и роста», «рычаги развития», «генераторы движения» зоны торговли. Пример исследования зоны торговли и оценки реализуемости местоположения
3.5. Предварительная оценка реализуемости площадей на основе мониторинга агрегированного рынка и среднерыночных показателей доходности
Мониторинг и анализ сегментов агрегированного рынка. Анализ разрывов и определение соотношения спроса и предложения на основе расчетно-табличной методики. Предварительная оценка финансовой реализуемости девелоперских проектов. Примеры
3.6. Прогнозирование динамики цен, объема и темпов заполняемости (поглощения) площадей
3.6.1. Методика прогнозирования поглощения площадей на основе анализа экономической базы
Процедура анализа экономической базы (АЭБ). Определение отраслей экономической базы и оценка показателя местоположения. Оценка текущей базисной занятости. Расчет МЭБ. Расчет КНЗ. Анализ «сдвиг-доля». Упрощенное применение методики АЭБ. Пример оценки реализованного спроса на офисные площади в г. Екатеринбурге и прогноза динамики спроса путем упрощенного анализа экономической базы
3.6.2. Методика прогнозирования поглощения площадей на основе анализа разрывов рынка
4. Методология предпроектного инвестиционного проектирования
4.1. Системные принципы предпроектного инвестиционного проектирования
4.2. Концептуальное проектирование
Предпроектная разработка концепции комплексной застройки территории. Определение баланса территории застройки. Выбор категории комфортности (класса качества) продуктов проекта. Выбор номенклатуры морфотипов жилых и нежилых помещений. Рекомендации по планировочному зонированию: функция, класс, морфотип продукта. Методика расчета максимального выхода площадей. Примеры выполненных исследований. Расчет технико-экономических показателей концепции. Разработка рекомендаций относительно инфраструктуры района
4.2. Прогнозирование потока доходов в инвестиционном анализе
4.2.1. Методика выбора рекомендуемого диапазона цены реализации объекта (на примере жилых элитных новостроек).
4.2.2. Методика определения рекомендуемой арендной ставки офисного помещения
Основные задачи анализа рынка в данном исследовании. Формирование и статистический анализ первичной выборки аналогов. Дискретная пространственно-параметрическая модель рынка аренды коммерческой недвижимости в сегменте производственных и офисно-складских помещений г. Москвы. Статистический анализ выборки предложений в СВАО. Выводы по анализу предложения
4.2.3. Детализация прогнозируемых цен и арендных ставок по предполагаемым продуктам проекта и определение недисконтированного потока доходов для вариантов проекта.
Оценка ценовой конъюнктуры в локации объекта. Определение прогнозных цен продажи квартир и продажи/сдачи в аренду нежилых помещений.
4.4. Прогнозирование затрат на девелопмент
Прогнозирование операционных затрат на управление объектом в инвестиционном анализе коммерческой недвижимости. Принципы экономического ценообразования на землепользование с правом коммерческого девелопмента в границах населенных пунктов Примеры выполненных исследований.
4.5. Оценка финансовых показателей варианта проекта и выбор наиболее экономически эффективного
Подготовка финансовой модели (исходных данных) для расчета экономической эффективности вариантов проекта. Показатели финансовой реализуемости и эуономической эффективности проекта. Оценка показателей экономической эффективности. Методы свертывания многокритериальной задачи в однокритериальную и отбора экономически эффективных вариантов проекта.
4.6. Анализ рисков проекта
Классификация проектного риск-анализа. Качественный анализ проектных рисков. Риски участников проекта. Количественный анализ проектных рисков. Примеры выполненных исследований

© Г.М.Стерник, 15.10.07.