Геннадий Стерник
сертификация
курсы
статьи
конкурсы
о компании
библиотека
мониторинг
конференции
об авторе, новости сайта, анонсы
ссылки
e-mail
e-mail
Интернет-агентство СТЕРНО.РУ
designed by NIKE
ПОЧЕМУ РАЗОШЛИСЬ ВГЛЯДЫ МОСКОВСКИХ АНАЛИТИКОВ (методические размышления), Стерник Г.М.
(15.11.2000 г.)

Стерник Г.М.

ПОЧЕМУ РАЗОШЛИСЬ ВГЛЯДЫ МОСКОВСКИХ АНАЛИТИКОВ
(методические размышления)

После бурного июня, когда прогнозы московских аналитиков относительно динамики цен на жилье разошлись диаметрально (от “будут расти” до “будут падать и падать”), к августу-сентябрю все успокоились – цены устойчиво растут, как мы и прогнозировали год назад. И вот по результатам октября у аналитиков опять разноголосица.

Первым опубликовал данные октября на своем сайте http://arn.webzone.ru А.Г.Бекетов, сертифицированный РГР аналитик рынка недвижимости. У него получились, что средняя удельная цена квартир в анализируемой выборке снизилась относительно сентября на 3,08% и составила 725 US$/кв. м (см. таблицу). К сожалению, используемый объем выборки в статье не приведен (по прежним данным он составляет около 3 тысяч квартир).

Его комментарий: “Не успели продавцы квартир порадоваться за свое имущество, как рынок откатился назад. Нынешняя осень не отличается стабильностью. Сначала рост, потом падение. Не исключено, что за падением опять появиться рост. Рынок он и есть рынок.”

Следующим выставил на сайт http://www.crea.ru интересную статью Ю.В.Кочетков. По его оценке, в октябре цены замерли: на однокомнатные квартиры снизились на 2,3%, двухкомнатные и трехкомнатные – повысились на 0,4-0,9% (значение средней удельной цены и объема выборки не приводится).

Его комментарий: “ Волна схлынула, волна нахлынула… Колебания цен успешно обогащают одних, и с таким же успехом опустошают кошелек других. Что будет завтра? Вопрос не праздный.Уже упоминавшийся прогнозаналитика РГР Г.М.Стерника предполагает дальнейший монотонный рост цен. Попробуем проанализировать ситуацию.

Явственное повышение цен привело к тому, что продавцы начали придерживать свой товар… В октябре предложение восстановилось, а результатом стала стабилизация цен.

Октябрь-ноябрь – месяцы самых высоких цен в году. Далее неизбежно следует откат.Скорее всего, в ноябре цены так и останутся на достигнутом уровне.”

Наш комментарий начнем с анализа последнего утверждения. Многолетние данные об изменении средней удельной цены жилья в Москве в декабре относительно ноября еого не подтверждают. Лишь в 1996 и кризисном 1998 годах (за 10 лет наблюдений) цены в декабре снижались.

Изменение средней удельной цены жилья в Москве (US$/кв. м)
в декабре относительно ноября, %

1990 91 92 93 94 95 96 97 98 99
+1,9 +1,8 +3,7 +4,4 +6,3 +3,6 -1,9 +0,9 -1,4 0

Далее, предпоследнее утверждение о причинах стабилизации цен могло бы быть истинным, но сам факт стабилизации требовал подтверждения. И здесь поступили данные от других сертифицированных аналитиков – А.Ю.Сапожникова, В.И.Светлакова, Д.А.Колокольникова. Оказалось, что у них отмечается рост от 1,16 до 2,23%, при этом средняя удельная цена лежит в диапазоне от 685 до 735 US$/кв. м при объеме выборки от 15 до 23 тысяч квартир.

Изменение средней удельной цены квартир в Москве в октябре 2000 г.

Аналитик US$/кв. м Изменение от сентября, % Объем выборки, тыс. шт.
А.Г.Бекетов, САРН (“Столичная недвижимость”) 725 -3,08 Н/д (около 3)
Д.А.Колокольников, САРН (“Контакт-Недвижимость”) 735 +2,23 15
В.И.Светлаков, САРН (“Миэль”) 698 +1,16 23
А.Ю.Сапожников, САРН (РМЛС) 685 +1,78 17
Ю.В.Кочетков (“Недвижимость столицы”) Н/д 0 Н/д
АВТОР (РГР) 706 +0,9 около 25

Нас не смущает тот факт, что значение средней удельной цены жилья у различных аналитиков расходится. Дело в том, что каждый из них оперирует выборкой того или иного объема из генеральной совокупности – общего объема предложения жилья в Москве. Степень репрезентативности (представительности) выборки меняется от ее объема, но без специальных приемов и мер не может быть полной. Другими словами, каждая выборка отличается от другой по составу (ценовому уровню) входящих в нее квартир. Это позволило нам, как уже было описано в предыдущих публикациях, с января 2000 года изменить методику оценки средней удельной цены жилья в Москве, определяя ее как средневзвешенную от средней цены всех сертифицированных аналитиков, причем в качестве веса используется объем выборок. При этом мы исходим из предположения о том, что пересечения состава выборок составляют около 80%.

На основании обобщения данных всех сертифицированных аналитиков получено, что средняя удельная цена жилья составила в октябре 706 US$/кв. м и выросла относительно сентября на 0,9% (объем выборки оценивается в 25 тысяч квартир).

Таким образом, некоторый (незначительный) рост цен в октябре продолжился.

Как показано на графике, фактический рост цен несколько отстает от рассчитанного нами в декабрьском 1999 года прогнозе.

Вместе с тем, хотелось бы отметить, что годовой, т. е. среднесрочный прогноз по определению является сглаженным относительно месячных флуктуаций. Кратковременный, 1-2-месячный прогноз учитывает другие факторы, и рассчитывается именно на этот срок. Следовательно, если автор не слишком ошибся в годовом прогнозе, то фактические данные вполне могли бы колебаться относительно сглаженного (а не монотонного, по определению Ю.Кочеткова) прогноза.

Основным результатом выполненного среднесрочного прогнозирования является то, что правильно был предсказан качественный характер динамики цен: снижение до апреля-мая, стабилизация летом, рост осенью. Количественное отклонение прогноза от фактических данных за октябрь составляет 2-3%, что является неплохим результатом.

Ждем декабря.

© Стерник Геннадий Моисеевич,
главный специалист Российской Гильдии риэлторов
по анализу рынка недвижимости
E-mail: g_sternik@yahoo.com http://www.realtymarket.org
15.11.2000 г.

Rambler's Top100