Геннадий Стерник
сертификация
курсы
статьи
конкурсы
о компании
библиотека
мониторинг
конференции
об авторе, новости сайта, анонсы
ссылки
e-mail
e-mail
Интернет-агентство СТЕРНО.РУ
designed by NIKE
Стерник Г.М. ИНДЕКСЫ, КОТОРЫМ МЫ ДОВЕРЯЕМ
(Опубликовано в журнале "Директор-Инфо", апрель 2003 г.)

Стерник Геннадий Моисеевич,
зам. генерального директора Агентства экспертизы инвестиционных проектов,
главный аналитик Российской Гильдии риэлторов, к.т.н.

Gm_sternik@sterno.ru, www.realtymarket.ru

ИНДЕКСЫ, КОТОРЫМ МЫ ДОВЕРЯЕМ

Сегодня не только специалисты, но и рядовые граждане активно интересуются таким математическим понятием (применительно к его экономической интерпретации), как ИНДЕКСЫ. Все слышали об индексах фондового рынка (американских доу-джонса, NASDAQ, японских NIKKEY, российских РТС), индексе роста ВВП, индексе инфляции. На рынке недвижимости также вычисляются и публикуются свои индексы. Но с 1995 года, когда мы начали это делать, интереса к ним ни от публики, ни от инвесторов, ни от СМИ не наблюдалось. И вот редакция журнала «директор – Инфо» предложила нам поговорить на эту тему. Очевидно, наступило время, когда наш рынок недвижимости вступает в стадию зрелости, и ему понадобились инструменты анализа, более тонкие, чем средняя удельная цена квартир на рынке города или средняя арендная ставка офисов класса А в центре Москвы.

Индексы роста и темпы прироста

Начнем с неинтересных и нудных вещей – с самого понятия ИНДЕКС и формул для его вычисления. Причем примеры будем приводить как из сферы «большой» экономики и фондовых рынков, так и сферы недвижимости. Большинство читателей может этот раздел пропустить: для специалистов он слишком прост, для неспециалистов избыточен.

Прежде всего, ИНДЕКС – это показатель изменения какой-либо величины во времени. Если известно значение этой величины в исследуемом периоде и в каком-либо предыдущем (его называют базовым периодом), то отношение значения в исследуемом периоде к значению в базовом дает индекс роста этой величины.

Индекс может выражаться безразмерной величиной или в процентах:


где Pi – значение величины в исследуемом периоде; P0 – значение той же величины в периоде, принятом за базовый.

Разность между индексом роста, выраженным в процентах, и 100% называется также ТЕМПОМ ПРИРОСТА:


Индексы роста больше единицы или больше 100% отражают рост изучаемой величины, меньше единицы или 100% - ее снижение. Темпы прироста положительные отражают рост величины, отрицательные – снижение.

Ниже в таблице приведено несколько примеров расчета индекса роста средней удельной цены квартир в Москве в исследуемом периоде (апрель 2003 года – 1184 $/кв. м) относительно базовых периодов – март (месячный индекс), февраль (двухмесячный индекс), январь (трехмесячный индекс), апрель 2002 года (двенадцатимесячный индекс).

ПРИМЕР РАСЧЕТА ИНДЕКСОВ РОСТА И ТЕМПОВ ПРИРОСТА СРЕДНЕЙ УДЕЛЬНОЙ ЦЕНЫ ПРЕДЛОЖЕНИЯ КВАРТИР НА РЫНКЕ ЖИЛЬЯ МОСКВЫ в апреле 2003 года относительно различных базовых периодов
Период Название периода Значение, $/кв. м Индекс роста Темп прироста, %
Безразмерный %
Март 2003 Базовый месячный 1154 1,026 102,6 2,6
Февраль 2003 Базовый двухмесячный 1132 1,046 104,6 4,6
Январь 2003 Базовый трехмесячный 1121 1,056 105,6 5,6
Апрель 2002 Базовый годовой 971 1,219 121,9 21,9

Расчеты автора по данным компаний РМЛС и "Миэль-Недвижимость"
Последовательная цепочка ежемесячных темпов прироста показывает динамику темпов прироста. Последовательная цепочка месячных индексов при постоянном базовом периоде показывает динамику месячных индексов.
Динамика индексов роста
Расчеты автора по данным компаний РМЛС и «Миэль-Недвижимость»

Последовательность индексов может вычисляться как произведение последовательности суммы 100% и темпов прироста, выраженной в безразмерной форме:

Ii = Ii-1 х (100% + Ti) / 100%.

Методики расчета индексов

В приведенных выше примерах подразумевалось, что изучаемая величина уже измерена одним числом. На практике это вызывает определенные сложности.

Так, знаменитый индекс доу-джонса вычисляется как средневзвешенное значение индексов 30 «голубых фишек» - лучших компаний из тех нескольких сотен, чьи акции котируются на бирже. Весами служат объемы продаж этих акций.

Аналогично в «большой экономике» вычисляется такой показатель изменения цен в стране, как «дефлятор ВВП», только в совокупность индексов, по которой определяется сводный индекс – дефлятор, входят все товары и услуги, произведенные в стране за заданный период. Весами служат реальные объемы производства.

А вот определение индекса инфляции (индекса изменения потребительских цен) по методике Госкомстата имеет свои особенности. Этот индекс определяется по фиксированной ограниченной совокупности товаров и услуг (потребительской корзине), как индекс доу-джонса. Но структура корзины (доли входящих в нее товаров и услуг) заранее фиксируется и не меняется от месяца к месяцу, независимо от реального объема продаж того или иного товара.

Если сравнивать методики определения изменения цен по индексу инфляции и индексу-дефлятору ВВП, то каждая из них имеет свои преимущества и недостатки, и они решают несколько различные задачи. Первая методика хорошо показывает осредненный рост цен одних и тех же товаров на рынке, без учета изменения объемов продаж того или иного товара либо появления нового товара. Вторая учитывает реальное изменение структуры продаж, но при этом на сводный индекс оказывает влияние появление нового, очень дорогого (или, наоборот, очень дешевого) товара.

А какие методики применяются при определении индексов рынка недвижимости?

Традиционно мы, как и большинство аналитиков, применяем методику, аналогичную дефлятору ВВП. Мы включаем в расчет все объекты, проданные (выставленные на продажу) в каждом периоде (месяц, неделя). При этом, естественно, изменение структуры объектов в месячной выборке (по качеству, местоположению, размерам) влияет на индекс роста средней цены на рынке.

В то же время мы иногда проверяем свои выводы и по второй методике, т.е. определяем и средневзвешенный индекс изменения цены объектов без учета изменения структуры продаж (например, приняв в качестве постоянных весов долю объектов той или иной категории на рынке, среднюю за предыдущий год). В учебном курсе мы рекомендуем аналитикам применять обе методики.

Еще несколько сложностей

Индексы, рассчитанные относительно рублей или долларов, называются номинальными индексами изменения рублевых (или долларовых) цен (арендных ставок).

Как известно, динамика рублевых цен не вполне отражает реальное изменение стоимости недвижимости. Многие читатели обратили внимание на то, что Минэкономики рассчитывает и прогнозирует, Минфин включает в расчет бюджета, Госдума принимает как закон на будущий год индекс роста реальных доходов населения, реальных зарплат, т.е. доходов и зарплат, скорректированных на инфляцию. Поэтому сопоставлять, например, с индексами реальных доходов населения надо не номинальные индексы рублевых цен жилья, а такие же реальные, или индексы, вычисленные в сопоставимых ценах базового периода. Они вычисляются как отношение индекса номинальных цен к индексу инфляции в том же исследуемом периоде:

IGS = Iцр / Iир.

где IGS – индекс изменения стоимости объектов (арендных ставок) относительно базового периода, очищенный от инфляции рубля; Iцр – индекс рублевой цены (арендной ставки); Iир – индекс инфляции рубля.

Особенность нашей двухвалютной экономики состоит в том, что в одних городах цена объектов недвижимости номинируется в рублях, а в других – в долларах. Но и динамика долларовых цен также не учитывает такие важные для всех макроэкономические параметры, как изменение курса рубля относительно доллара (девальвация рубля к доллару) и инфляции рубля, т.е. в конечном счете – изменение покупательной способности доллара в России. Поэтому индексы номинальных долларовых цен также необходимо пересчитывать в реальные индексы, или индексы, очищенные от инфляции доллара в России.

Индексы макроэкономических параметров
Расчеты автора по данным Госкомстата РФ и цБ РФ

Расчет производится по формуле

IGS = Iцд / Iид,


где IGS – индекс изменения стоимости объектов (арендных ставок) относительно базового периода, очищенный от инфляции доллара; Iцд – индекс долларовой цены (арендной ставки); Iид – индекс локальной инфляции доллара в России.

Индекс инфляции доллара относительно потребительской корзины (величина, обратная индексу покупательной способности доллара) вычисляется как

Iид = Iдрд / Iир,


где Iдрд – индекс девальвации рубля относительно доллара; Iир – индекс инфляции рубля.

В зависимости от решаемой задачи в качестве индекса инфляции рубля могут использоваться либо индекс потребительских цен, либо индексы инфляции по различным группам товаров, например, по товарам повседневного спроса, по промышленным товарам, по строительной продукции и т.д. В конечном счете величина IGS представляет собой индекс сегментной инфляции – индекс роста стоимости товара в данном сегменте экономики.

Из этого следует, что аналитик рынка недвижимости должен постоянно следить за изменением индексов инфляции и девальвации рубля, инфляции и изменения покупательной способности доллара в России и использовать эти данные при расчете индексов рынка недвижимости.

Система индексов рынка недвижимости

С учетом изложенного образована система индексов, которая характеризует основные тенденции рынка недвижимости. Она включает:

1) ценовые (стоимостные) индексы

- VN - индекс номинальных цен и/или арендных ставок (отношение номинальной рублевой и/или долларовой цены (арендной ставки) в текущем периоде к ставке базового периода)
- VR - индекс реальных цен и/или арендных ставок (то же с поправкой на локальную инфляцию/дефляцию, т.е. на изменение покупательной способности рубля и/или доллара в России)

2) индекс рыночной активности

T - индекс объема сделок (транзакций) на рынке, т. е. отношение количества продаж квартир и количества площадей, арендованных в текущем периоде, к той же величине базового периода

3) сводные индексы рынка недвижимости - индексы денежного оборота на рынке

- IN - произведение индекса номинальных цен (арендных ставок) на индекс рыночной активности
- IR - произведение индекса реальных цен (арендных ставок) на индекс рыночной активности.

В последнее время появились в публикациях и другие варианты комбинированных индексов, и это – положительный процесс, поскольку всякое расширение инструментария анализа рынка недвижимости идет на пользу потребителям результатов этого анализа.
Динамика номинальных индексов вторичного рынка жилья Москвы
Расчеты автора по данным компаний РМЛС, "Миэль-Недвижимость" (цены) и "Москомрегистрация" (объемы продаж)
Динамика реальных индексов вторичного рынка жилья Москвы
Кому нужны эти индексы?

Вот теперь пора ответить на вопрос – а зачем и кому нужны индексы рынка недвижимости? Кто эти потребители?

Прежде всего, это корпоративные инвесторы – банки, инвестиционные компании, обдумывающие решение об инвестировании в строительство объектов недвижимости или об отказе от такого решения. Они заказывают исследование того или иного сегмента рынка не только с целью получить данные об уровне цен или арендных ставок, но и хотят понять тенденции изменения этих величин, интересуются темпами прироста и индексами роста цен, объемов продаж, доли свободных площадей на рынке аренды и др. И, конечно, их интересует прогноз изменения этих величин на среднесрочный (год-полтора) и долгосрочный (два-три года) период.

Во вторую очередь, это девелоперы – непосредственные организаторы строительства объектов, желающие, с одной стороны, привлечь инвестиции под свой проект, с другой – оценить риски вложения собственных средств. Они чаще заказывают исследование на более поздних стадиях инвестиционного проекта, когда возникает потребность оптимизировать параметры объекта с целью обеспечения максимальной доходности. Их также волнует прогноз цен и арендных ставок на момент окончания строительного проекта, который нельзя просчитать без знания динамики индексов рынка недвижимости.

В качестве третьего потребителя выступают крупные риэлторские (брокерские) компании и управляющие компании – организаторы продаж объектов, консультанты собственников объектов по вопросам привлечения покупателей и арендаторов. Они заказывают исследование рынка с маркетинговыми целями, т.е. с целью получения информации для более эффективного продвижения своего товара на рынок. Их интересует сопоставление индексов цен и активности (объемов продаж) объектов различного качества в различных районах города или области, индексов предпочтений потребителей на различных сегментах рынка. Конечно, они хотят знать прогноз изменений на рынке в краткосрочном (квартал-два) и среднесрочном периоде, поскольку от этого зависит выбор ими стратегии своего бизнеса (например, степень использования дилерских операций – оптовая закупка и розничная перепродажа объектов).

Можно назвать еще одного профессионального потребителя аналитической информации – это аспиранты, студенты-дипломники экономических и строительных ВУЗов, школ маркетинга и менеджмента. Они ищут любую информацию о рынке недвижимости, и не очень интересуются ее достоверностью, зато добросовестно переписывают методические материалы и технологические приемы анализа и прогнозирования рынка.

Следующий потребитель – это непрофессиональные участники рынка недвижимости, потенциальные покупатели или продавцы квартир. Они интересуются уровнем цен и прогнозом изменения этого уровня в сверхкраткосрочном (месяц-два) и краткосрочном периоде. Они ищут эту информацию в газетах и специализированных журналах, в офисах риэлторских компаний, а наиболее продвинутые – на веб-сайтах. И часто находят, но быстро обнаруживают несовпадение данных и особенно прогнозов различных аналитиков, и не знают, каким индексам доверять.

Последней категорией потребителей следует назвать СМИ, электронные – многообразные веб-сайты и порталы и печатные – специализированные газеты и журналы, приложения, вкладки и специальные полосы по недвижимости в газетах общего профиля. Журналисты этих изданий интересуются всем, что интересует их читателей. И подчас трудно понять, почему одно издание, пусть даже специализированное, категорически не приемлет аналитическую информацию в виде таблиц и графиков, разговора об индексах и вообще профессиональной терминологии (хотя на соседней полосе свободно оперируют индексами фондовых и товарных рынков), а другое – с удовольствием все это помещает на своих страницах, и даже не пугается математических понятий и формул.

Правда, это не мешает и тем и другим использовать любимый прием – сталкивать в одной публикации различные, в том числе противоречащие друг другу, взгляды и мнения нескольких специалистов. Хорошо, когда журналист, демонстрируя эти противоречия, дает возможность читателю сделать собственные выводы, либо предлагает в явном виде свой, достаточно профессиональный, взгляд на проблему. Хуже, когда он сам не замечает не только противоречивость мнений специалистов, но не видит даже расхождения в их данных, помещаемых в таблицах и графиках на одной полосе. И тогда перед вдумчивым читателем встает тот самый вопрос: каким же индексам можно верить?

Каким индексам мы доверяем?

Как хорошее вино, так и «хорошие» индексы базируются на четырех китах:
- качество «сырья» (у виноделов - винограда, у аналитиков - исходных данных);
- качество оборудования и технологии (методики расчета);
- обученность, профессионализм персонала (здесь даже терминологию менять не приходится!);
- санитарно-экологические условия выращивания, хранения, обработки (морально-этические качества аналитика).

Начнем с «сырья»

Знатоки вин утверждают, что хорошее вино делают только из известных марок винограда, выращенного в известных местах. Важен также объем урожая в данном сезоне. Необходимо провести тщательную сортировку собранных в корзины гроздей, очистку от некачественных ягод и мусора.

Примерно то же отличает хорошую базу данных (Бд), с точки зрения потребителя индексов рынка недвижимости.

В Москве существует с десяток известных, зарекомендовавших себя Бд о предложении квартир на рынке, и еще столько же менее известных, но достаточно хороших Бд. Профессиональный аналитик указывает источник своей информации, имя своей Бд. Можно доверять индексам, рассчитанным по известной Бд либо по новой, но достаточно подробно описанной Бд, качество которой представлено на суд специалистов.

Эксперты оценивают объем месячного предложения квартир в Москве в 15-30 тысяч (он колеблется в течение года). Если в Бд содержится 70-80% от полного объема предложения, то это – прекрасный результат. Если 50-60% - вполне приличный. Если менее 30%, то рассчитанным по этой Бд индексам доверять опасно. Хороший аналитик указывает объем своей Бд и другие показатели достоверности полученных индексов (для специалистов: размах варьирования, среднеквадратическое отклонение, погрешность в определении индекса). Если объем Бд не указывается, то это – один из ярких признаков некачественных индексов.

Очистка Бд – это сложная и утомительная процедура, и не всякий аналитик хочет ею заниматься. Тем более, что после очистки (для специалистов: очистки от некачественной информации («мусора»), «дублей» и «повторов», а также исключения «выскакивающих» значений) объем информации в Бд может сократиться на 30-50%. Продвинутый аналитик указывает на используемые правила очистки Бд. Если об этом в публикациях не упоминается, то таким индексам доверять нельзя.

Не все аналитики освоили методику и занимаются такой сложной процедурой, как сортировка Бд по качеству квартир, местоположению, размерам. В лучшем случае выделяют «сорта» одно-, двух-, трехкомнатных квартир. Опытный аналитик представляет результаты расчета индексов как по всей совокупности объектов на рынке города, так и по выделенным подгруппам объектов (для специалистов: он демонстрирует многоуровневую систему индексов одной и той же величины). Таким индексам можно доверять. Признаком, ставящим под сомнение достоверность индексов, является отказ аналитика от «сортировки» данных, представление результатов в виде одной величины.

Качество методики

Выше была описана методика получения ряда достаточно известных индексов рынка недвижимости. Хороший аналитик использует большую или меньшую часть этих формул, и при этом применяет общепринятую терминологию и понятия. Если он создает новый индекс, то прежде всего показывает его отличия от общепринятых, описывает порядок его вычисления, поясняет значения введенных терминов и их связь с общепринятыми математическими и экономическими понятиями. Тогда его индексам можно доверять. Если же приводятся ранее известные индексы, но им даются новые названия, либо индексами называются именованные величины, либо не различаются понятия индексов роста и темпов прироста, либо допускаются иные, заметные специалистам, ошибки в методике, то таким индексам доверять опасно.

Профессионализм аналитика

даже хорошую и правильную методику вместе с хорошей и правильной базой данных можно применять неумело и получить некачественные индексы. Иными словами, приведенное в публикации описание методики и Бд лишь создает предпосылки, но не гарантирует качество индексов. Поэтому необходимы еще какие-то, более формальные критерии профессионализма аналитика.

Одним из таких критериев является стаж работы аналитика на рынке, его накопленный опыт, «длинные» (за несколько лет) графики (динамические ряды) индексов, подтвержденные результаты ранее проведенных исследований рынка, анализа и прогнозирования, их открытая публикация в печатных и электронных СМИ. В то же время отсутствие таких «заслуг» ни в коей мере не порочит начинающего аналитика – оно является лишь поводом для потребителя более внимательно отнестись к оценке качества рассчитанных индексов.

Некоторую дополнительную уверенность в качестве индексов дает корпоративный статус аналитика, который обеспечивает его участие в непосредственной деятельности фирмы на рынке недвижимости, накопление знаний о рынке. Если под аналитическим материалом стоит имя компании или общественного объединения, то можно предположить, что этот материал прошел внутреннюю экспертизу, ибо корпорация старается не подвергать свой брэнд опасности. В то же время некорпоративные, независимые аналитики также стараются завоевать доверие рынка, и поэтому отсутствие корпоративного статуса не является порочащим фактором, но лишь поводом более тщательно отнестись к оценке качества индексов.

Известно, что для занятия оценочной деятельностью на рынке недвижимости требуется государственная лицензия. Процедура ее получения обставлена высокими требованиями к уровню обучения, тестирования оценщика, и в какой-то мере служит гарантией качества оценки. Аналитическая деятельность на рынке недвижимости не лицензируется, и поэтому в 1999 году Российской Гильдией риэлторов была создана общественная система обучения, тестирования и присвоения звания сертифицированного аналитика рынка недвижимости. В этой системе прошли обучение более 300 и сертифицировано более 50 аналитиков из различных регионов России. Поэтому мы рекомендуем потребителям доверять в более высокой степени индексам, рассчитанным аналитиками, имеющими сертификат обучения в Национальном Учебном центре риэлторов, а еще лучше – звание сертифицированного РГР аналитика рынка недвижимости.

Морально-этические качества аналитика

Как «экология души» аналитика влияет на качество его индексов? Есть ли признаки, которые характеризуют морально-этические качества аналитика с плохой стороны, и как это связано с доверием к рассчитанным им индексам?

Поскольку корпоративный аналитик работает по заданию своего руководства, то возможно «насилие» над ним и его индексами, попытки использования аналитических материалов для «заказных» публикаций в СМИ. Обычно это связано с рекламной компанией отдельной фирмы или отдельных объектов недвижимости, когда анализ рынка направлен на решение маркетинговой задачи продвижения конкретного товара. Не всякий руководитель понимает опасность (для себя и своего бизнеса) таких попыток, ибо репутационный урон аналитику и фирме может многократно превысить кратковременный выигрыш от скрытой рекламы. Но обычно этим грешат не аналитики-профессионалы, а журналисты, получившие заказ от маркетинговой службы застройщика. И различить подобные публикации не представляет труда даже непрофессиональному участнику рынка.

Известны и более общие эпизоды массированной психологической атаки риэлторских фирм на продавца и покупателя («продавай или проиграешь», «покупай или проиграешь»). Вспомним мощную компанию в конце 1999 года, связанную с возможным введением контроля за крупными расходами: объемы продаж квартир в Москве выросли кратковременно в 2-3 раза! Но и эти публикации обладают рядом признаков, по которым внимательный читатель их «вычислит»: они подготовлены не аналитиками, ведущими технический анализ рынка, изучающими количественные связи различных факторов, оперирующими таблицами и графиками, а экспертами, рассуждающими о рынке на уровне здравого смысла и логики, оперирующими отдельными фактами и мнениями.

В некоторых СМИ не первый год муссируется тема, связанная с подозрениями на «ценовой сговор» игроков рынка, «управление» рынком на основе «заказных» аналитических материалов и прогнозов. Теоретически это возможно, но практически нереально. Прежде всего потому, что рынок (по крайней мере вторичный рынок жилья) – это равнодействующая многих разнонаправленных волевых усилий многочисленных игроков, даже самый крупный из которых контролирует не более 10% оборота, и все они не могут договориться о гораздо менее принципиальных вещах, чем ценовая политика. Несколько иное положение на первичном рынке, где наиболее крупные игроки контролируют до 40% оборота, но и здесь времена доминирования структур московского правительства и нерыночных методов ценообразования постепенно уходят в прошлое. Вот почему нельзя всерьез говорить о влиянии профессионального сообщества на рынок через аналитику и прогнозы. Представляется, что более реальную картину ситуации рисует заявление одного из крупных руководителей московского риэлторского сообщества: «Серьезный бизнес на рынке недвижимости невозможен без объективного анализа рынка и обоснованных прогнозов. Потому и востребована на рынке деятельность аналитиков. Руководители фирм и сами разрабатывают для себя прогнозы. Но мы никогда их не публикуем – ни за деньги, ни бесплатно, ибо они дают нам слишком важное конкурентное преимущество».

Было бы неправильно полностью обелять аналитиков, исключать возможность публикации недобросовестных аналитических материалов и прогнозов. Но причиной их появления является не сознательное «подкручивание» индексов, а поспешность в публикации неотработанных материалов, желание объявить о себе без скрупулезной проверки и перепроверки своих расчетов. Именно здесь лежит граница между индексами, которым мы доверяем, и индексами, которые ставим под сомнение. Их можно отличить по явному наличию признаков PR-акции. Например, при избытке качественных аналитических материалов на рынке Москвы вдруг появляются заявления о скором пришествии новых, еще неизвестных индексов. Или появляются публикации, отметающие и очерняющие ранее разработанные индексы, отвергающие (без обоснований и доказательств) опыт предшественников. Или в публикации, по содержанию не выходящей за рамки рядового (одного из многих) варианта анализа рынка жилья Москвы, опускается название города («анализ рынка недвижимости»), или используются такие обозначения, как «Новый проект», «Аналитический центр Рынка Недвижимости», «департамент анализа новостроек Информационно-аналитической корпорации» и т.п.

К счастью, сравнительная узость круга профессионалов рынка недвижимости, а тем более аналитиков, их постоянное общение на различных обучающих мероприятиях, семинарах, конференциях позволяют быстро отличить настоящих аналитиков-трудоголиков от мастеров PR-компаний. При том, что каждый аналитик – это творческий человек со всеми присущими таким людям недостатками характера и поведения, иногда дополненными и личными недостатками этики и воспитания, в целом аналитическое сообщество достаточно быстро распознает и отторгает недобросовестных псевдо-аналитиков. Помочь более широкому кругу потребителей отличить настоящую аналитику рынка недвижимости, выбирать для себя индексы, заслуживающие доверия – задача данной публикации.

Необходимое дополнение

Наш материал иллюстрируется графиками, в значительной мере повторяющими предыдущие две публикации в журнале «директор-Инфо». Но внимательный читатель отметит, что они отличаются, причем «всего лишь» тем, что все кривые удлинились на одну точку – прибавились данные за апрель 2003 года. В этом и состоит работа аналитика на стадии мониторинга рынка – ежемесячно (или еженедельно) рассчитывать свои индексы, достраивать кривые и представлять их потребителям. Следующая стадия – анализ рынка – требует привлечения других методик и проведения других, более сложных расчетов. Наконец, третья стадия – прогнозирование рынка недвижимости – есть высший уровень работы и конечная цель аналитика. Присутствие в аналитическом материале только одной, низшей стадии (мониторинга) или двух (мониторинга и анализа) вполне понятно и не является недостатком работы. А вот отсутствие в публикациях одной из низших стадий при попытке дать прогноз – является еще одним признаком некачественной аналитики.

© Стерник Г.М., 12.05.03.

Ii = Pi / P0 или Ii(%) = Pi / P0 х 100%

 

Ti = Ii(%) – 100%.

Rambler's Top100