Геннадий Стерник
сертификация
курсы
статьи
конкурсы
о компании
библиотека
мониторинг
конференции
об авторе, новости сайта, анонсы
ссылки
e-mail
e-mail
Интернет-агентство СТЕРНО.РУ
designed by NIKE
Стерник Г.М. Методика среднесрочного прогнозирования развития рынка жилья города (региона).
(Опубликовано в журнале «Имущественные отношения в Российской Федерации», №8 (131), 2012, стр. 1-14)

Опубликовано в журнале «Имущественные отношения в Российской Федерации», №8 (131), 2012, стр. 1-14.

Методика среднесрочного прогнозирования развития рынка жилья города (региона)

Г.М. Стерник

профессор кафедры «Управление проектами и программами» Российского экономического университета им. Г.В. Плеханова, главный аналитик Российской Гильдии риэлторов, канд. техн. наук

Аннотация

В статье излагаются основные положения методики среднесрочного (на глубину 5-6 лет с шагом один год) прогнозирования развития рынка жилья города (региона), включая такие его показатели, как объем ввода, строительства, предложения, нового предложения жилья в многоквартирных жилых домах, предъявленного и реализованного спроса, поглощения квартир и площадей, динамики цен на первичном и вторичном рынке, с учетом планируемой государством динамики макроэкономических и отраслевых федеральных и региональных показателей, состояния рынка по соотношению спроса и предложения на каждом шаге прогнозирования.

Ключевые слова: рынок недвижимости, показатели развития недвижимости, имитационная модель прогнозирования, итерационная схема моделирования, совокупный платежеспособный спрос, потенциальный спрос, предъявленный спрос, удовлетворенный спрос, первичный и вторичный рынок, многоквартирные жилые дома, прямые и альтернативные сделки, спрос населения города, нерезидентов, инвесторов, спрос на ипотеку.

Постановка задачи

Проблема создания и совершенствования методов прогнозирования на рынке недвижимости разрабатывалась в большом количестве работ, в том числе в последние 15 лет – и автором настоящей статьи /1-7/.

Однако, в этих работах внимание уделялось в первую очередь прогнозированию динамики цен на жилье. В то же время известная сложная взаимосвязь между ценами и остальными показателями рынка, как внешними, так и внутренними /8/, учитывалась в моделях недостаточно.

В настоящее время накопленные результаты углубленного исследования закономерностей развивающегося рынка недвижимости России создали предпосылки для создания методики, целью которой является прогнозирование не только динамики цен, но и динамики комплекса показателей развития сложной системы «рынок жилья» – предложения, спроса, поглощения площадей, объема строительства и ввода жилья.

Термины и определения

В настоящей работе применяется следующая система понятий.

Городское многоквартирное жилье – многоквартирные дома, предназначенные для проживания городского населения и размещенные в поселениях городского типа.

Коммерческое строительство  жилых домов – строительство домов с финансированием из всех источников (включая бюджетные), квартиры в которых предназначены на продажу на открытом рынке.

Муниципальное строительство  жилых домов – строительство домов с финансированием из бюджетных источников, квартиры в которых предназначены для бесплатного обеспечения населения, по программам переселения и иным региональным/ муниципальным программам и не предлагаются к продаже.

Дотируемое строительство жилых домов - строительство домов с финансированием из бюджетных источников, квартиры в которых предназначены для льготного обеспечения по программам поддержки отдельных категорий населения (сертификаты, субсидии и др.).

Спрос-потребность – разность между желаемым и фактическим уровнем средней обеспеченности жильем (удельный жилищный фонд) городского населения в регионе. Потребность города в жилье – суммарная количественная обеспеченность жителей города плюс объем некачественного, в т.ч. ветхого и выводимого жилого фонда. 

Потенциальный платежеспособный спрос – объем жилья, который городское население предполагает приобрести на рынке в течение ближайших 3-5 лет за счет всех источников финансирования (собственные сбережения, кредиты, зачет имеющегося жилья, государственные сертификаты и т.д.).

Предъявленный платежеспособный спрос – объем жилья, которое городское население предполагает приобрести на рынке в ближайшие полгода-год при текущем уровне цен за счет всех источников финансирования, скорректированный на изменение склонности населения к расходованию сбережений с учетом изменения экономической ситуации в стране и регионе, степени недоверия к застройщикам, условий ипотечного кредитования, изменения уровня цен.

Удовлетворенный (реализованный) спрос – предъявленный в текущем году спрос, удовлетворенный в форме сделки, направленной на  приобретение прав требования на строящийся объект (по ФЗ-214 или иными практикуемыми способами) или приобретение прав собственности на построенное жилье, в т.ч. с использованием государственных субсидий. Приблизительно равен объему поглощения.

Фактический объем ввода жилья за год - количество домов (комплексов) и квартир и общая жилая площадь всех новостроек, сданных госкомиссии на конец года.

Потенциальный объем ввода жилья - количество квартир и общая жилая площадь всех новостроек, которые могут быть введены в эксплуатацию в прогнозируемом периоде с учетом максимальных возможностей строительного комплекса и без ограничений по спросу (финансированию).

Прогнозируемый объем ввода жилья в городе (регионе) - потенциальный объем ввода в прогнозируемом периоде, скорректированный с учетом возможностей жилищного финансирования – условий банковского кредитования, спроса государства (программы господдержки отдельных категорий населения, переселения из ветхого фонда и т.д.), предъявленного спроса населения.

Объем строительства жилья – количество домов (комплексов) и квартир и общая жилая площадь всех объектов незаконченного строительства (новостроек) на конец года.

Потенциальный объем строительства жилья – количество домов (комплексов) и квартир и общая жилая площадь всех объектов незаконченного строительства (новостроек) на период прогнозирования без учета ограничений по спросу.

Прогнозируемый объем строительства жилья - количество домов (комплексов) и квартир и общая жилая площадь всех объектов незаконченного строительства (новостроек) на период прогнозирования с учетом ограничений по спросу.

Потенциальный объем предложения жилья в новостройках - количество домов (комплексов) и квартир и общая жилая площадь новостроек, предлагаемых к продаже в течение квартала (года) на различных стадиях строительства без учета ограничений по спросу и поглощению.

Прогнозируемый объем предложения жилья в новостройках - количество домов (комплексов) и квартир и общая жилая площадь новостроек, предлагаемых к продаже в течение квартала (года) с учетом ограничений по спросу и поглощению.

Прогнозируемый объем поглощения - количество домов (комплексов) и квартир и общая жилая площадь новостроек, ушедших с рынка (проданных) в течение квартала (года) с учетом ограничений по спросу и предложению. Приблизительно соответствует объему удовлетворенного (реализованного) спроса.

Методология (Основные методические положения)

В основу методологии создания методики среднесрочного прогнозирования положены следующие методические подходы.

Методика предназначена для прогнозирования объемов ввода жилья, строительства, предложения, спроса, поглощения площадей, уровня цен на рынке жилья региона на среднесрочный период (на глубину 3-5 лет).

Методика основана на использовании имитационной (пошаговой) итерационной модели с обратными связями. Имитационный тип модели отражается в последовательном расчете всех показателей на глубину одного шага  (один календарный год) и использовании результатов расчета в качестве исходных данных на следующем шаге. Итерационный характер модели заключается в том, что сначала рассчитываются предварительные (потенциальные[1]) значения прогнозируемых на данном шаге показателей, а затем они корректируются на основе прогноза состояния рынка (соотношения спрос/предложение) и типа рынка в текущем году.

Методика использует в качестве базовых исходных данных объявленные планы и прогнозы федеральных, региональных, муниципальных властей в части макроэкономических параметров и отраслевых показателей развития рынка недвижимости. Возрастание роли государства в экономике, особенно в период кризиса, сопровождалось в последние годы повышенным вниманием к стратегическому и среднесрочному прогнозированию как на федеральном, так и на региональном и местном уровне. Параметры прогнозов развития экономики в целом и отдельных отраслей и сегментов становятся жестким ориентиром для всех руководителей и нацеливают их внимание на безусловное достижение заданного уровня. Однако, в части параметров рынка недвижимости эти прогнозы недостаточно детализированы. Кроме того, недостаточная обоснованность прогнозов, сопровождаемая изменением внешних условий функционирования экономики и рынка недвижимости, приводит к их неожиданным и слишком частым корректировкам. Поэтому одной из особенностей разрабатываемой методики является, наряду с использованием официальных прогнозов в качестве предварительных ориентиров,  их детализация и проверка. 

Кроме того, условием работы методики является наличие другой группы исходных данных – результатов регулярного мониторинга первичного и вторичного рынка жилья региона (по показателям объемов ввода, строительства, предложения, поглощения жилья, спроса, доли ипотечных сделок, размеров предлагаемых на рынке квартир, уровня цен) и результатов углубленного исследования рынка (типология рынка, закономерности циклического развития рынка, классификация жилья, сегментация спроса по уровню доходов покупателей, потребительским предпочтениям относительно классов качества жилья, желаемой площади приобретения в прямых и альтернативных сделках, доли нерезидентов в общем количестве домохозяйств – приобретателей жилья, доли инвестиционного (спекулятивного) спроса на жилье).

Основная идея методикиобъем поглощения площадей не может быть выше каждой из трех величин - спроса-потребности, предъявленного платежеспособного спроса и объема предложения. Насыщение (стабилизация) рынка происходит либо по причине снижения платежеспособного спроса (при этом падает объем поглощения и темпы роста цен – ситуация в Москве в 2008-2009 году), либо по причине снижения предложения (дефицит предложения приводит к снижению объема поглощения при ажиотажном спросе и росте цен, что в свою очередь ведет к уходу с рынка покупателей, не способных угнаться за ростом цен – ситуация в Москве в 2006-2007 году),  либо по причине удовлетворенной потребности (достигнутая высокая обеспеченность населения жильем приводит к снижению поглощения и стабилизации цен, даже в условиях высоких доходов населения – ситуация, характерная для развитых рынков).

В соответствии с итерационным характером модели, по результатам прогнозирования на текущий год производится расчет и сопоставление этих показателей, и минимальное значение из них используется как ограничение для прогноза объема поглощения. Это позволяет в порядке обратной связи корректировать заданные исходные данные об объеме предложения и ввода жилья, потребности в жилье на следующий прогнозный год с учетом индикатора соотношения спрос/предложение.

Кроме того, рассчитанный темп роста цен на жилье в предшествующем году и темп роста доходов в текущем году используются как индикатор типа рынка, что служит основанием для прогнозирования темпов роста цен в текущем году. Эта величина также передается в порядке обратной связи для корректировки заданных исходных данных о покупательной способности населения на рынке жилья, спросе на ипотечное кредитование, доступности жилья и ипотечных кредитов.

Потенциальный объем предложения на исследуемый год рассчитывается по данным о прогнозируемых на предшествующий год объемах ввода и строительства, на основе установленных по историческим данным коэффициентов ввод/строительство и строительство/предложение для рассчитанного прогноза соотношения спрос/предложение в этом году.

Общий прогнозируемый объем предложения жилья определяется на основе потенциального объема и расчета прогноза соотношения спрос/предложение в исследуемом году и нового значения  коэффициентов ввод/строительство и строительство/предложение.

Прогнозируемый объем нового предложения (поступающего на рынок в исследуемом году) определяется как разность потенциального объема предложения в исследуемом году и прогнозируемого объема в предшествующем году плюс прогнозируемый объем поглощения площадей.

По новым значениям коэффициентов на основе прогнозируемого объема предложения определяются прогнозируемые значения объемов строительства и ввода жилья.

Прогнозируемые объемы предложения, строительства,  ввода, поглощения дифференцируется по категории рынка (первичный, вторичный), по классам качества (например, массовое жилье и жилье повышенной комфортности), категории сделок - альтернативные (с учетом продажи имеющейся квартиры) и прямые.

Потребность в жилье прогнозируется на исследуемый год как разность объемов желаемой (планируемой государством) обеспеченности жильем городского населения региона и прогнозируемой на предшествующий год обеспеченности, с учетом прогнозируемого объема ввода жилья в исследуемом году и планируемого объема сноса, а также планируемого объема капитального ремонта (реконструкции) и прогнозируемого объема некачественного жилья.

Спрос на жилье включает: государственный спрос (на муниципальное жилье и на субсидируемое жилье), платежеспособный спрос населения, спрос с использованием ипотечных кредитов, спрос нерезидентов, спрос инвесторов.

Государственный спрос определяется в соответствии с планами властей по обеспечению муниципальным жильем и субсидируемым жильем.

Совокупный платежеспособный спрос населения в денежном выражении подсчитывается как сумма накоплений (из текущих доходов, с учетом статистической нормы сбережений) за определенное число лет. В качестве такого числа принята величина коэффициента доступности жилья. Кроме того, ориентировочно, по экспертным оценкам, учитываются теневые доходы.

Стандартный коэффициент доступности приобретаемого жилья определяется по формуле ХАБИТАТ ООН с учетом заложенной в ГП «Жилище» средней площади приобретаемого на рынке жилья, средней численности семьи, а также прогнозируемой средней удельной цены жилья в конце предыдущего года, планируемого государством среднедушевого годового дохода.

Для более точного расчета в методике принимается, что жилье каждого класса приобретают семьи с соответствующим доходом: жилье муниципальное (бесплатное получение) - относящиеся к 1-2-й децильной группе по доходам, массового класса в альтернативных сделках с зачетом стоимости имеющейся квартиры (малообеспеченные) – к 3-8-й децили, массового класса в прямых покупках (среднеобеспеченные) - к 9-й децили, повышенной комфортности (высокообеспеченные) – к 10-й децили. Соответственно, используются средние площади квартир каждого класса, а также данные о средней численности семьи в городе (городах региона).

Предъявленный платежеспособный спрос городского населения на рынке жилья в денежном выражении определяется по данным о величине потенциального спроса с учетом доли населения, выразившего готовность приобрести жилье  на рынке за свой счет в ближайшие полгода-год (полученной на основе ранее проведенных социологических опросов и анализа базы обращений покупателей в крупные компании с учетом состояния и типа рынка).

Планируемый государством объем жилищного ипотечного кредитования в денежном выражении принимается по данным Стратегии развития ипотечного кредитования. Предъявленный объем ипотечного кредитования на первичном и вторичном рынке в количестве прокредитованных площадей рассчитывается с учетом средней прогнозируемой удельной цены жилья на первичном и вторичном рынке и доли кредитования на этих рынках. Предъявленный спрос на ипотеку на первичном и вторичном рынке в количестве выданных кредитов определяется с учетом средней площади приобретаемого на данном рынке жилья и средней доли кредита в стоимости квартиры, а также доли ипотечных сделок от общего числа сделок.

Предъявленный спрос нерезидентов определяется по историческим данным о доле нерезидентов в приобретении жилья на рынке региона, с учетом состояния и типа рынка.

Предъявленный спрос инвесторов определяется по историческим данным о доле инвестиционных сделок, с учетом состояния и типа рынка.

Предъявленный суммарный платежеспособный спрос населения (с учетом ипотеки), инвесторов и нерезидентов на рынке жилых площадей и квартир, в том числе на вторичном и первичном, определяется по данным о денежном спросе и средней удельной цене жилья (с учетом дифференциации по классу), а также размеров приобретаемого жилья.

Объем удовлетворенного спроса (поглощения) определяется через минимальное значение из трех величин, путем сопоставления объема спроса-потребности с объемом предъявленного платежеспособного спроса и объемом предложения.

Оценка состояния и типа рынка производится по результатам анализа соотношения спроса и предложения, темпов роста доходов населения и цен на жилье, показателя эластичности цен по доходам.

Средняя удельная цена жилья на конец года рассчитывается по системе регрессионных моделей параметрического прогнозирования, основанных на статистической связи темпов роста цен с темпом роста доходов населения, включающей четыре модели в зависимости от соотношения спрос/предложение и типа рынка: превосходство спроса, развивающийся/растущий рынок; равновесие, стабильный рынок; избыток предложения, кризисный/падающий рынок; ажиотажный спрос, взлетающий/перегретый рынок.  

В связи с повышенной неопределенностью внешних условий функционирования рынка недвижимости в современных условиях, применяется сценарный метод прогнозирования развития рынка. Сценарии (два-три) формируются с учетом рисков изменения макроэкономических показателей, а также рисков, сопровождающих реализацию решений властей (например, об изменении границ Москвы).

Структура модели

Модель включает блок подготовки исходных данных, блок формирования отчета с выходными показателями и 6 расчетных блоков (рис. 1):

1. Блок определения  потребности городского населения в жилье и планируемого объема ввода муниципального жилья.

2. Блок функционирования строительного комплекса региона и определения потенциального объема ввода, строительства и предварительного объема предложения городского жилья.

3. Блок жилищного финансирования и определения  предварительного объема предъявленного государством, населением, нерезидентами и инвесторами спроса на городское жилье.

4. Блок определения состояния рынка по соотношению спрос/предложение и расчета прогнозируемого объема предъявленного спроса, удовлетворенного спроса (поглощения), предложения, строительства и ввода жилья.

5. Блок определения типа рынка и прогнозирования уровня цен на жилье.

6. Блок организации итераций

Подпись: показатели i–го года для корректировки расчета в (i+1)-м году

                Предварительные результаты расчета показателей текущего i–го года

                  Прогнозируемые показатели текущего i–го года

                  Обратные связи – исходные данные для корректировки прогноза на текущий год и расчета в следующем (i+1)-м году

Рис. 1. Укрупненная структура модели

В блоке 1 формируется  потребность городского населения в жилье как разность желаемой на конец прогнозируемого периода обеспеченности качественным и комфортным жильем городского населения и текущей обеспеченности, умноженная на численность населения региона.

Желаемый (на период прогнозирования) средний уровень обеспеченности определяется на основании утвержденной Стратегии развития жилищного строительства до 2020 года и уточняется с использованием социологических опросов населения.

Фактический (на начало периода прогнозирования) средний уровень обеспеченности жильем городского населения рассчитывается как отношение объема жилого фонда городов (поселений городского типа) минус объем некачественного (подлежащего капитальному ремонту и реконструкции) с учетом планируемого объема ремонтируемого и выводимого (ветхого, под переселение и т.д.) жилого фонда к численности населения. 

В блоке 2 функционирования строительного комплекса региона производится определение потенциального объема ввода городского жилья (с использованием исторических данных Росстата), строительства, предложения (с учетом анализа Реестра объектов незаконченного строительства), а также с учетом анализа наличия выделенных под жилищное строительство земельных участков, наличия и развития производственных мощностей строительных предприятий, объема производимых в регионе и импортируемых строительных ресурсов.

В блоке 3 жилищного финансирования производится определение условий кредитования жилищного строительства в регионе, объема предъявленного государством (по программам господдержки отдельных категорий населения, переселения и т.д.), населением (собственные сбережения, зачет имеющегося жилья, ипотечное кредитование), нерезидентами и инвесторами (спекулятивный спрос) спроса на городское жилье (потенциального, платежеспособного, предъявленного).

В блоке 4 производится сопоставление объема потребности населения региона в жилье, объема потенциального предложения жилья и объема предъявленного спроса на жилье и выбирается минимальное из трех значений, на основе которого рассчитывается объем удовлетворенного спроса (объем поглощения) и прогнозируемые показатели нового и общего предложения, строительства и ввода жилья.

В блоке 5 определяется тип рынка и выполняется прогноз динамики цен на жилье на конец исследуемого года.

В блоке 6 создаются итерационные циклы по уточнению прогнозируемых показателей.

Итерационный характер модели заключается в следующем.

В блоках 1-3 производится расчет предварительных (потенциальных) показателей ввода, строительства, предложения жилья и объема предъявленного спроса исходя из состояния рынка на конец предыдущего года.

В блоке 4 по этим данным определяется соотношение спрос/предложение, и в зависимости от результата выполняются логические операции по вычислению объема поглощения и прогнозируемых показателей нового и общего предложения, строительства и ввода жилья.

В блоке 5 по данным о темпах роста цен в предшествующем году и планируемых темпах роста доходов населения в текущем году вычисляется показатель эластичности цен по доходам, производятся логические операции по определению типа рынка и выбору соответствующей регрессионной модели, связывающей темп роста цен с темпами роста доходов, после чего рассчитывается прогноз цен на жилье на конец текущего года.

Выходные данные блоков 4 и 5 передаются в качестве исходных данных в блоки 1-3 для расчетов следующего года.

Блок 3 включает 6 подблоков (рис. 2):

3.1. Определение объема государственного спроса

3.2. Определение размеров приобретаемого на рынке жилья

3.3. Определение объема потенциального платежеспособного спроса населения

3.4. Определение объема предъявленного платежеспособного спроса населения

3.5. Определение объема ипотечного финансирования и господдержки

3.6. Определение объема предъявленного государством населением, нерезидентами и инвесторами спроса на городское жилье.

Рис. 2. Детализированная структура блока 3 модели

Подблок 3.1 «Определение объема государственного спроса». Государственный спрос рассчитывается как запланированный властями и обеспеченный финансированием ввод жилья, подлежащего бесплатному распределению, компенсации выбытия (снос ветхого и аварийного жилья, разрушения в результате стихийных бедствий, перевод жилого в нежилой фонд, изъятия при реализации генпланов поселений), и льготному распределению (дотируемое жилье).

Подблок 3.2 «Определение размеров приобретаемого жилья». Определяется средние размеры жилья, определяемого на вторичном рынке с учетом доли прямых и альтернативных сделок и другие осредненные показатели размеров приобретаемого жилья.

Подблок 3.3 «Определение объема потенциального платежеспособного спроса населения». Определяется коэффициент доступности жилья (срок накопления сбережений) для различных категорий населения по доходам (низкодоходные, среднедоходные, высокодоходные) с учетом планируемых государством среднедушевых доходов, размеров приобретаемого жилья, цен на рынке жилья. Определяется потенциальный платежеспособный спрос в денежном выражении со стороны населения региона, с учетом покупательной способности, нормы сбережения населения, коэффициента теневых доходов. Определяется потенциальный спрос на рынке площадей и квартир на первичном и вторичном рынке жилья.

Подблок 3.4 «Определение объема предъявленного платежеспособного спроса населения». Определяется предъявленный платежеспособный спрос на первичном и вторичном рынке жилья с учетом доли респондентов, готовых приобрести жилье на рынке за свой счет в течение ближайшего года.

Подблок 3.5 «Определение объема ипотечного финансирования и господдержки». Определяется объем жилищного ипотечного кредитования на первичном и на вторичном рынке с учетом заявленных планов властей по финансированию ипотеки, размеров и цены жилья, средней доли кредита в стоимости квартиры.

Подблок 3.6 «Определение объема предъявленного государством, населением, нерезидентами и инвесторами спроса на городское жилье». Определяется суммарный предъявленный платежеспособный спрос на жилье со стороны государства, населения (с учетом ипотеки), нерезидентов (с учетом доли иногородних приобретателей жилья) и инвесторов (с учетом доли инвестиционных сделок).

Перечень экзогенных переменных модели (исходных данных)

Экзогенные переменные модели (исходные данные, определяемые вне модели), делятся на две категории – заимствованные и подготавливаемые в ходе исследования.

Заимствованные внешние исходные данные – это переменные, значения которых заимствуются из внешних источников и используются на всю глубину горизонта прогноза в конкретном сценарии развития экономики и рынка жилья, при этом отличаются для разных сценариев (по данным Стратегии социально-экономического развития РФ до 2020 года, Стратегии развития жилищного строительства и Государственной Программы «Жилище», Стратегии ипотечного жилищного кредитования, Стратегии развития промышленности строительных ресурсов, Среднесрочных прогнозов социально-экономического развития РФ и регионов, опубликованных решений региональных властей о развитии рынка жилья, прогнозов и экспертных оценок экономических институтов, результатов социологических исследований). К ним относятся:

А) Макроэкономические параметры развития РФ: рост ВВП, среднегодовые цены на нефть, среднегодовой курс доллара, чистый отток капитала частного сектора, дефицит/профицит федерального бюджета, темпы роста реального располагаемого годового дохода населения, темпы инфляции, норма сбережения населения.

Эти данные используются при формировании сценариев развития рынка жилья и частично – заменяют региональные данные при их отсутствии.

Б) Региональные параметры (векторные данные): численность городского населения в базовом году N, темпы роста ВРП, темпы роста инвестиций в основной капитал, планируемый годовой темп региональной инфляции, номинальный среднедушевой годовой доход*, темпы роста реальных располагаемых денежных доходов населения[2], децильное распределение доходов - средний уровень доходов в каждой децили, коэффициент теневых доходов, норма сбережения населения, средняя численность семьи.

В) Отраслевые параметры (скалярные и векторные данные): жилищный фонд города в базовом году, объем некачественного (подлежащего ремонту и реконструкции) жилого фонда в базовом году, федеральный норматив среднего уровня обеспеченности жильем, планируемый объем сноса ветхого и аварийного жилого фонда по годам, планируемый государством объем капитального ремонта и модернизации жилых домов, предполагаемый объем выбытия жилого фонда (разрушено в результате стихийных бедствий, снесено при реализации решений ген. планов поселений и др., переведено в нежилые помещения, прочие), сальдо естественного прироста населения*, сальдо миграционного притока в базовом году,*[3], планируемый государством объем ввода площадей или квартир**[4], планируемый объем ввода площадей или квартир муниципального жилья**, планируемый объем государственного спроса на дотированное жилье (по программам поддержки определенных категорий населения, жилищных сертификатов), планируемый государством объем жилищного ипотечного кредитования в денежном выражении***, в количестве кредитов***[5].

Исходные данные, подготавливаемые в ходе исследования – это переменные, которые подготавливаются в ходе исследования и используются на всю глубину горизонта прогноза, но могут отличаться для различных сценариев.  К ним относятся:

А) Данные, полученные при регулярном мониторинге рынка и постоянные при расчетах (скалярные): средняя площадь квартиры в новостройках и готовых домах (в том числе в дифференциации по классам качества), средняя площадь приобретаемого жилья в альтернативных сделках, доля первичного рынка в спросе и в предложении, доля первичного рынка в спросе нерезидентов.

В) Данные, полученные по результатам исследования для различного состояния рынка по соотношению спрос/предложение и типу рынка по эластичности темпов роста цен на жилье к темпу роста доходов населения (обусловленные): доля первичного рынка в общем объеме ипотечных сделок, доля инвестиционных сделок от общего числа сделок, доля приобретателей квартир–нерезидентов, доля респондентов, готовых приобрести жилье на рынке за свой счет в ближайшие полгода-год, от общего числа домохозяйств (предъявленный спрос), доля респондентов, готовых приобрести жилье на вторичном рынке с учетом продажи имеющейся квартиры, от общего числа приобретателей вторичного рынка (альтернативные сделки), доля инвестиционных сделок на вторичном рынке от общего числа инвестиционных сделок, средняя доля кредита в стоимости квартиры, коэффициент соотношения ввода/строительство, строительство/предложение, поглощение/предложение и поглощение/спрос на первичном рынке, поглощение/ограничение на вторичном рынке, коэффициент соотношения цен первичного и вторичного рынка, цен на жилье различного класса к средним ценам.

Перечень эндогенных переменных

Эндогенные переменные - переменные, значения которых рассчитываются внутри модели. К ним относятся: прогнозируемый объем жилого фонда, численность городского населения города с учетом сальдо естественного и миграционного притока*[6], прогнозируемая обеспеченность населения жильем, прогнозируемый объем некачественного жилья в жилом фонде города, прогнозируемая потребность городского населения в жилье, потенциальный объем ввода жилья, потенциальный объем строительства жилья, потенциальный объем предложения жилья, объем государственного спроса, cредневзвешенная площадь массового жилья, приобретаемого на вторичном рынке с учетом прямых и альтернативных сделок, cредневзвешенная площадь жилья, предлагаемого на вторичном рынке, cредневзвешенная площадь массового жилья, предлагаемого на первичном и вторичном рынке с учетом прямых и альтернативных сделок, cредневзвешенная площадь жилья повышенной комфортности, предлагаемого на первичном и вторичном рынке, cредневзвешенная площадь жилья массового класса в спросе на первичном и вторичном рынке, cредневзвешенная площадь жилья повышенной комфортности в спросе на первичном и вторичном рынке, средневзвешенная площадь предлагаемого на рынке жилья, средний коэффициент доступности приобретаемого жилья в базовом году, коэффициент доступности жилья для трех групп населения по доходности в базовом году, cредние совокупные накопления трех групп населения, предъявленный платежеспособный спрос городского населения на рынке недвижимости (без учета ипотеки) в денежном выражении суммарный и для трех групп населения, предъявленный платежеспособный спрос городского населения на рынке жилых площадей совокупный и для трех групп населения, в том числе различного класса качества,  предъявленный платежеспособный спрос городского населения на рынке квартир совокупный и для трех групп населения, предъявленный платежеспособный спрос городского населения на рынке площадей и квартир различного класса качества, предъявленный платежеспособный спрос городского населения на рынке площадей и квартир всех классов в прямых сделках, потенциальный объем жилищного ипотечного кредитования в денежном выражении на первичном и вторичном рынке, потенциальный объем жилищного ипотечного кредитования в количестве прокредитованных площадей и выданных кредитов на покупку квартир, в том числе на первичном и на вторичном рынке, предъявленный спрос нерезидентов и инвесторов на рынке площадей и квартир, в том числе на первичном и вторичном рынке, и предъявленный денежный спрос, суммарный предъявленный спрос населения (с учетом ипотеки), инвесторов и нерезидентов на коммерческое жилье, в том числе на первичном и вторичном рынке, на жилье различного класса качества, суммарный предъявленный спрос на площади и квартиры муниципального и коммерческого жилья, в том числе на первичном и вторичном рынках, суммарный предъявленный денежный спрос на рынке коммерческого жилья, соотношение спроса и предложения площадей на первичном рынке, вторичном рынке и на рынке в целом, индикатор состояния рынка по соотношению спрос/предложение, объем удовлетворенного спроса (объем поглощения) коммерческого городского жилья в площадях и квартирах, в том числе различного класса, на первичном и вторичном рынке, прогнозируемый объем предложения, в том числе на первичном и вторичном рынке и для различных классов жилья,  прогнозируемый объем ежегодного нового предложения на первичном рынке, в том числе жилья различного класса, прогнозируемый объем строительства площадей и квартир, в том числе  коммерческого жилья и муниципального жилья, прогнозируемый объем ввода городского жилья, в том числе коммерческого и муниципального, среднемесячный темп роста номинальных среднедушевых доходов населения, среднемесячный темп роста цен на жилье, средняя удельная цена жилья в конце исследуемого года на вторичном и первичном рынке, в том числе жилья различного класса качества.

Перечень выходных данных

Выходные данные модели – это часть экзогенных переменных (промежуточных результатов расчетов – прогнозируемых показателей рынка жилья). Их состав зависит от целей исследования. В первую очередь к таким  показателям отнесены: объем ежегодного общего и нового предложения площадей на первичном рынке, в том числе массового класса и повышенной комфортности, объем ежегодного поглощения площадей на первичном рынке, средняя удельная цена на конец года на вторичном и первичном рынке.

Некоторые результаты апробации методики

Методика апробирована на примере прогнозирования развития рынка жилья Москвы на 2022-2016 годы.

В связи с сохраняющейся неопределенностью ситуации в мировой (и соответственно в отечественной) экономике расчет выполнен для трех сценариев, отличающихся по макроэкономическим показателям:

·                    Сценарий № 1 (оптимистический) - сохранение текущего тренда развития рынка недвижимости, стабильный макроэкономический фон;

·                    Сценарий № 2 (пессимистический) - ухудшение макроэкономической ситуации с пиком обвала в 2014 году;

·                    Сценарий № 3 (реалистический) – стагнация в экономике, постепенное снижение макроэкономических параметров.

В Сценарии № 1 приняты максимальные значения макроэкономических параметров, содержащихся в  федеральных и региональных среднесрочных прогнозах. В Сценарии №2 принят вариант ухудшения макроэкономических параметров со снижением темпов роста реальных располагаемых доходов населения.

С учетом результатов развития ситуации в последние месяцы в стране (сохранение стабильного политического и экономического курса при раздутых социальных обязательствах государства) и в мире (наличие рисков для мировой экономики как по европейскому и американскому, так и по китайскому направлению), наша экспертная оценка вероятности реализации каждого из двух сценариев - 50%.

Выходные показатели развития рынка жилья в Сценарии № 3 рассчитывались как средневзвешенные значения по первым двум сценариям, в связи с чем третий сценарий можно рассматривать как наиболее вероятный.

На вторичном рынке жилья Москвы, согласно Сценарию № 1, прогнозируется рост цен с 185,5 руб./кв. м в декабре 2011 года на 11-14% в год с выходом в декабре 2016 года на уровень 323,9 тыс. руб./кв. м.

По Сценарию № 2 прогнозируется рост цен на 11% в 2012 году, снижение на 3% в 2013 году, далее снижение на 8-10% ежегодно до уровня в декабре 2016 года 155,1 тыс. руб./кв. м.

Наиболее вероятный сценарий – рост цен в 2012 году на 11%, в 2013 году – на 1,5%, далее незначительный рост цен (на 2-5% в год) до уровня в декабре 2016 года 239,5 тыс. руб./кв. м.

 


Источник: ООО Sterniks Consulting.

На первичном рынке, согласно Сценарию № 1, прогнозируется рост цен с 208,0 руб./кв. м в декабре 2011 года на 11-14% в год с выходом в декабре 2016 года на уровень 364,4 тыс. руб./кв. м. 

По Сценарию № 2 прогнозируется рост цен на 11% в 2012 году, снижение на 3% в 2013 году, далее снижение на 8-10% ежегодно до уровня в декабре 2016 года 183,2 тыс. руб./кв. м.

Наиболее вероятный сценарий – рост цен в 2012 году на 11%, в 2013 году – стабильность цен (прирост около 1,5%), далее незначительный рост цен (на 2-5% в год) до уровня в декабре 2016 года 273,8 тыс. руб./кв. м.

 


Источник: ООО Sterniks Consulting.

Полученный результат прогнозирования наиболее вероятной динамики цен на рынке жилья Москвы подтверждается результатами прогнозирования наиболее вероятного соотношения спрос/предложение на рынке: в 2012 году - превышение спроса, в 2013-2014 году – равновесие, в последующие годы – превышение спроса над предложением.

Такая динамика соотношения спроса и предложения исчерпывающе объясняет результаты прогнозирования динамики цен на первичном рынке жилья Москвы - рост цен в 2012 году, стабильность в 2013 году, далее незначительное повышение цен.

 


Источник: ООО Sterniks Consulting

Таким образом, результаты апробации методики подтверждают ее работоспособность. Вместе с тем, в дальнейшем предполагается совершенствование методики в направлении снятия целого ряда допущений и ограничений и доработки алгоритма модели.

Литература

1. Стерник Г.М. Как прогнозировать цены на жилье (пособие риэлтору). – Изд. РГР, М.: 1996. – 60 с.

2. Стерник Г.М. Эконометрический анализ и прогноз цен на жилье в городах России. - Материалы международной конференции по эконометрии жилищного рынка Европейской сети исследователей жилищного рынка, Вена, февраль 1997.

3. Стерник Г.М. Статистический подход к прогнозированию цен на жилье. - Журнал РАН «Экономика и математические методы», том 34 вып.1, 1998, стр. 85-90.

4. Стерник Г.М., Печенкина А.В. Прогноз цен предложения квартир на российском рынке жилья (макроэкономический подход). – Журнал «Имущественные отношения в РФ», №10 (73), 2007, стр. 11-18.

5. Стерник Г.М., Краснопольская А.Н. Непериодическое разложение ценовой динамики рынка жилья Москвы. - Журнал РАН «Экономическая наука современной России» № 2008, стр. 110-114.

6. Стерник Г.М., Стерник С.Г. Анализ рынка недвижимости для профессионалов. - М.: Изд. «Экономика», 2009. – 601 с.

7. Стерник Г.М. Методика прогнозирования цен на жилье в зависимости от типа рынка. - Журнал "Имущественные отношения в РФ", 2011 № 1, стр. 43-47.

8. Стерник Г.М., Стерник С.Г. Типология рынков недвижимости по склонности к образованию ценовых пузырей. - Журнал «Имущественные отношения в РФ» №8 (95) 2009, с. 18-28. 

© Г.М.Стерник, 6.06.12.



[1]Потенциальные показатели прогнозирования рынка жилья – предварительные показатели, рассчитанные на основе исторических данных, результатов прогнозирования показателей на предшествующий год, планов властей на прогнозируемый год. Прогнозируемые показатели развития рынка жилья – показатели, скорректированные относительно потенциальных на основе прогноза состояния и типа рынка.

[2]Примечание: показатели, отмеченные звездочкой*, взаимозаменяемы и связаны соотношением Iн i = Iн (i-1) х (1+ ΔIргод/100) х (1+ И/100).

[3] Примечание: показатели, отмеченные *, используются при отсутствии данных о прогнозируемой численности городского населения.

[4]Примечание: показатели, отмеченные **, взаимозаменяемы и используются в зависимости от наличия/отсутствия данных в правительственных документах региона.

[5]Примечание: показатели, отмеченные ***, взаимозаменяемы и используются в зависимости от наличия/отсутствия данных в правительственных документах региона (предпочтителен первый вариант).

[6] Примечание: *вычисляется при отсутствии в исходных данных правительственного прогноза численности населения.

Rambler's Top100