Геннадий Стерник
сертификация
курсы
статьи
конкурсы
о компании
библиотека
мониторинг
конференции
об авторе, новости сайта, анонсы
ссылки
e-mail
e-mail
Интернет-агентство СТЕРНО.РУ
designed by NIKE
Стерник Г.М., Стерник С.Г. Оценка зависимости удельной и полной цены квартир от размера и качества
(Опубликовано в журнале Механизация строительства, том 77, № 1, 2016. – Стр. 53-62.)

Опубликовано в журнале Механизация строительства, том 77, № 1, 2016. – Стр. 53-62.

Оценка зависимости удельной и полной цены квартир от размера и качества

Г.М. Стерник

К.т.н., Московская ассоциация риэлторов, Председатель Комитета по аналитике и консалтингу

gm_sternik@mail.ru

С.Г. Стерник

Д.э.н., проф., Финансовый университет при Правительстве Российской Федерации, профессор

sgs728@mail.ru

Аннотация

В теории и практике оценки многоквартирного жилья сравнительным подходом существует проблема статистически достоверного определения корректировок (поправок) на отличие характеристик оцениваемого объекта от объектов-аналогов по признакам размера и класса качества. Не менее важно рассмотреть размер и класс качества как факторы ценообразования при разработке концепции девелоперского проекта в части квартирографии.

Обширный опыт исследования рынка недвижимости авторами настоящей работы позволяет утверждать, что связь удельной и полной цены помещений с их размерами и качеством неоднозначна. Она определяется целой группой факторов, среди которых присутствуют как объективные, связанные с характеристиками объекта и его местоположения, так и субъективные, связанные с предпочтениями и бюджетом покупателей, маркетинговой политикой продавца и др.

Полученные в настоящей работе закономерности ценообразования на первичном рынке жилой недвижимости Москвы и Новой Москвы позволяют рассчитать корректировки (поправки) на размер и качество квартир для оценки их рыночной стоимости сравнительным подходом, а также для расчета параметров доходности инвестиционно-строительных проектов.

Ключевые слова: Оценка недвижимости, рынок недвижимости, девелопмент недвижимости, факторы ценообразования, инвестиционный анализ, инвестиционно-строительный проект

Assessment of the dependence between the price of apartments and their size and quality

G.M. Sternik

PhD. Tech. Sci., Moscow association of realtors, Chair of the Committee on consulting and analytics

gm_sternik@mail.ru

S.G. Sternik

Dr. of Ec. Sci., Financial under the Government of the Russian Federation, Professor

sgs728@mail.ru

Аnnotation

In the theory and practice of evaluation of multifamily housing using a comparative approach there is a problem of determining statistically significant adjustments to the difference between the estimated characteristics of the property from the comparable properties based on the size and quality.

It is equally (or more) important to consider the size and quality as pricing factors while creating multifamily development project concept.

Extensive authors’ experience in the field of real estate market research allows the authors of this paper claim that the connection between the total price of the apartments, price per square foot or square meter basis and size and quality of the apartments is ambiguous. A group of factors, which affect this connection include both ‘objective’, i.e. related to the characteristics of the property itself and its location, and subjective, i.e. associated with the preferences and budget of the customers, developer’s marketing policies, etc.

Pricing patterns of the primary real estate market of Moscow and ‘New Moscow’ that are discussed in the article allow authors calculate the adjustments to the price and quality of the apartments and estimate their market value using a comparative approach, which can further be used to calculate the parameters of profitability of investment and construction projects.

Keywords: рroperty valuation, property market, property development, factors affecting price, investment analysis, and investment and construction project, multifamily housing

Постановка задачи. Размер и класс качества квартир как факторы ценообразования актуальны в двух аспектах: оценочном и инвестиционно-аналитическом (в интересах девелопмента).

Оценочный аспект: в теории и практике оценки многоквартирного жилья сравнительным подходом существует проблема статистически достоверного определения корректировок (поправок) на отличие характеристик оцениваемого объекта от объектов-аналогов по признакам размера и класса качества. Федеральный стандарт оценки № 7 предлагает по методу корректировок единственное и весьма общее методическое указание: «цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям … При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта» [1]. Однако теоретические работы, предлагающие убедительные методики расчета поправок на размер и класс качества жилья, отсутствуют. Поэтому на практике поправки определяются субъективно и весьма приближенно. Например, поправка на размер чаще всего применяется к полной цене квартиры и вычисляется механическим умножением удельной цены аналога на разницу площади с объектом оценки. Влияние же размера на удельную цену не рассматривается или увеличение размера рассматривается исключительно как понижающий фактор [2], что ошибочно.

Инвестиционно-аналитический аспект: не менее важно рассмотреть размер и класс качества как факторы ценообразования при разработке концепции девелоперского проекта в части квартирографии. Принципиально, что застройщики и покупатели руководствуются различными критериями выбора размеров и класса качества объекта: первые рассчитывают общий доход от инвестиций и стремятся к максимизации удельной цены, вторые стремятся к минимизации полной цены объекта при заданном качестве [3].

Обширный опыт исследования рынка недвижимости авторами настоящей работы [4-6] позволяет утверждать, что связь удельной и полной цены помещений с их размерами и качеством неоднозначна. Она определяется целой группой факторов, среди которых присутствуют как объективные, связанные с характеристиками объекта и его местоположения, так и субъективные, связанные с предпочтениями и бюджетом покупателей, маркетинговой политикой продавца и др. (рис. 1).

Рис. 1. Структура факторов, определяющих цену объекта недвижимости

В связи с изложенным, зависимость цены квартиры от размера и класса качества нуждается в углубленном исследовании, результаты которого и представляются в настоящей работе.

Исходные данные исследования. Для исследования собраны данные о строящихся многоквартирных жилых домах и ценах предложения квартир на продажу в 2014 году в двух локациях – Москва (в границах до 2012 года) и Новая Москва (присоединенные с 1 июля 2012 года территории Московской области). Эти локации принципиально отличаются как по качеству жилья и ценам, так и по предпочтениям и бюджету покупателей в соответствии с их портретом: в Москве уровень душевого дохода жителей и покупателей-нерезидентов вдвое превышает уровень Подмосковья. В соответствии с этим отличается их потребительское поведение и предпочтения в отношении размеров и качества жилья.

Отметим, что в данном исследовании местоположение описывается дискретно – принадлежностью объекта к выделенной локации (зона, микрорайон). Размер жилого помещения описывается средней площадью квартир при различном количестве комнат (1-комнатная, 2-комнатная, 3-комнатная, многокомнатная квартира).

Качество объекта также описывается дискретно - заданным классом качества, определяемым по всей совокупности характеристик объекта в соответствии с «Единой методикой» [7], выделяющей 4 класса: эконом-, комфорт-, бизнес – и элитный класс.

Фрагменты базы данных ООО «Стерникс Консалтинг» (Sternik's Consulting) приведены в табл. 1 и 2.

В табл. 1 показаны три объекта и их основные характеристики, влияющие на комфортность проживания, на основе которых определяется класс объекта. Общее количество объектов в Реестре строящихся домов Москвы – 347, Новой Москвы – 720.

В табл. 2 приведены данные о трех квартирах, предлагаемых на продажу. Общее количество предложений в Прайсе Москвы – 66 272, Новой Москвы – 9 932.

Таблица 1. Реестр строящихся многоквартирных жилых домов в Новой Москве (фрагмент)

OBJECT ID

488

720

1230

ADDRESS

г. Московский,  мкр. Град Московский, кв-л 1, кор. 1

пос. Мосрентген- д. 1

г. Коммунарка, мкр. 5. Блок А

км от мкад

10

1

5,5

SUBJECT_rayon

НАО

НАО

НАО

LONGITUDE

37.369951

 

37.85894

LATITUDE

55.591089

 

55.699417

TECHNOLOGY

Панельный (сборно-железобетонный)

Монолитно-бетонный

Монолитно-каркасный

MATERIAL_WALL

Панель

Бетон

Кирпич

FLOOR

17

12

8

FINISHING_LEVEL_FLAT

Эконом (классическая отделка дешевыми материалами)

Эконом (классическая отделка дешевыми материалами)

Бизнес (отделка с использова нием качественных материа лов)

FINISHING_LEVEL_INSIDE

Эконом (базовая отделка дешевыми материалами)

Эконом (базовая отделка дешевыми материалами)

Бизнес (отделка с использова нием качественных материа лов)

PARKING_TYPE

Наземный

Нет

Подземный

LIFT

12

4

6

SECURITY

Консъерж

Консъерж

Консъерж, ограждение, охрана

CONST_STATUS

Завершено

Завершено

Ведется

CONST_STAGE

6

6

2

Инфраструктура дома

Нет

Нежилые помещения на первом этаже

 

CLASS_ TYPE

Эконом-класс

Комфорт-класс

Бизнес-класс

Таблица 2. База предложения квартир на продажу в Новой Москве (фрагмент)

OBJECT ID

488

488

488

FLAT ID

1

2

3

ADDRESS

г. Московский,  мкр. Град Московский, кв-л 1, кор. 1

г. Московский,  мкр. Град Московский, кв-л 1, кор. 1

г. Московский,  мкр. Град Московский, кв-л 1, кор. 1

FLOOR

4

4

3

ROOM_QNT

1

2

3

AREA_ FLAT, кв. М

39,2

68,0

92,4

PRICE, тыс. Руб.

3195

5545

7577

Основная гипотеза исследования. Состоит в том, что закономерности ценообразования в зависимости от качества и размеров помещения неоднозначны и зависят от локации объекта (особенностей локального рынка недвижимости).

Теоретическое подтверждение основной гипотезы исследования. Рассмотрим следующий набор функций:

- полная цена объекта в функции от качества P = f1(Q);

- полная цена объекта в функции от размера P = f2(S);

- удельная цена объекта в функции от качества U = f3(Q);

- удельная цена объекта в функции размера U = f4(S);

- качество объекта в функции от размера Q = f5(S);

- размер (площадь) объекта в функции от качества S = f6(Q).

В формализованном виде закономерности ценообразования на рынке квартир по критериям качества и размера можно представить следующим образом (для простоты примем в первом приближении линейную зависимость между исследуемыми показателями):

- полная цена объекта в функции от качества равна

P = f(Q) = (a0 + a1 Q);

- качество объекта в функции от размера равно

Q = F(S) = (b0 +b1 S);

- площадь объекта в функции от качества равна

S = (Qb0 ) / b1 = Q / b1 c0,

где a0, a1, b0 , b1, c0 – коэффициенты регрессионных уравнений.

Тогда удельная цена объекта равна

U = P / S = (a0 + a1 Q) / (Q / b1 c0).

Таким образом, при определении удельной цены объекта показатель качества входит как в числитель, так и в знаменатель формулы. Это подтверждает неоднозначность закономерности ценообразования жилых помещений в зависимости от качества и размера.

Рассмотрим  варианты представления закономерностей ценообразования в графическом виде, сняв допущение о линейном характере всех зависимостей (рис. 2).

Q

 

P

 

Рис. 2. Графическое формирование зависимости удельной цены от качества при различных вариантах зависимости удельной цены от площади помещения

График показывает, что в варианте А), когда потребитель предпочитает повышенный комфорт и готов платить за квартиры большой площади (аналог – Москва), средняя удельная цена с ростом класса качества помещений повышается, а в варианте Б), когда потребитель стремится к повышенному качеству, но не готов платить за излишние площади (аналог – Новая Москва), средняя удельная цена с ростом качества снижается.

Понятно, что двумя произвольно выбранными примерами не исчерпываются варианты зависимости удельной цены от качества.

Далее исследование рынка и получение необходимых закономерностей выполняется на конкретных данных.

Эмпирическое подтверждение основной гипотезы исследования. Пример информации о ценовой ситуации приведен в виде пространственно-параметрической модели первичного рынка жилой недвижимости  в Новой Москве (табл. 3).

Обработка баз данных показала существенные отличия в структуре предложения между двумя локациями: в Москве количество квартир эконом-класса составляет 23,3%, комфорт-класса – 37,3%, бизнес-класса – 24,3%, элитного класса – 15,0%. В Новой Москве эти показатели составляют 12,0%, 83,3%, 4,7% и ноль процентов соответственно (рис. 3).

Рис. 3. Структура объема предложения (по количеству квартир) по классам


Таблица 3. Дискретная пространственно-параметрическая модель предложения квартир на продажу в Новой Москве в 2014 году

Класс квартиры

Зона

Населенный пункт

Количество объектов, шт

Средняя, руб/м2

СКО, руб/м2

Минимум, руб/м2

Медиана, руб/м2

Максимум, руб/м2

Коэф.  Вариации, %

Погрешность, руб/м2

Порешность, %

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

12

13

все классы

вся «новая» Москва

все

9 932

85 808

17 267

40653

83 000

158 840

20,12

348

0,41

Эконом

вся «новая» Москва

все

2 014

84 349

12 237

63 444

80 592

130 000

15,04

546

0,67

НАО, до 8 км от МКАД

все

308

92 368

10 803

69 250

96 823

130 000

11,70

1 241

1,34

Коммунарка

74

85 465

20 406

97 000

104 650

130 000

23,88

4 777

5,59

Рассказовка

180

79 290

12 469

69 250

85 015

101 742

15,73

1 864

2,35

Столбово

54

90 129

11 646

94 946

97 022

107 017

12,92

3 200

3,55

НАО, 8 км и более от МКАД

все

1 706

79 064

10 975

63 444

79 500

121 875

13,88

532

0,67

Марушкино

74

75 345

3 563

69 853

75 595

80 769

4,73

98

0,13

Московский

448

86 210

8 615

69 000

85 321

106 563

9,99

815

0,95

Пыхтино

1 150

85 071

14 069

63 444

70 500

121 875

16,54

830

0,98

Язово

34

96 993

2 413

94 969

95 049

99 961

2,49

840

0,87

Комфорт

вся «новая» Москва

7 455

80 378

15 365

40 653

82 025

157 709

18,43

359

0,43

НАО

все

6 494

82 987

14 466

40 653

84 868

157 709

16,08

365

0,41

НАО, до 8 км от МКАД

все

3 386

85 907

12 096

64 000

86 850

128 617

13,76

416

0,47

Говорово

630

95 048

6 101

79 850

96 850

107 850

6,42

494

0,52

Коммунарка

2 071

82 789

13 665

69 819

83 896

128 617

16,51

601

0,73

Мосрентген

15

98 401

1 556

84 049

99 941

100 040

1,58

863

0,88

Николо-Хованское

251

105 290

25 268

64 000

85 714

120 000

24,00

3 196

3,04

Рассказовка

299

85 913

12 483

69 032

85 964

99 115

14,53

1 446

1,68

Столбово

120

101 446

2 941

92 999

101 994

109 000

2,90

551

0,54

НАО, 8 км и более от МКАД

все

3108

80 631

16 935

40 653

80 000

157 709

21,00

608

0,75

Большое Свинорье

13

61 653

1 410

59 429

61570

64 732

2,29

814

1,32

Воскресенское

24

89 000

-

89 000

89 000

89 000

-

-

-

Десна

168

83 078

5 794

75 030

83 500

94 945

6,97

897

1,08

Знамя Октября

79

81 645

4 088

70 000

80 978

91 033

5,01

932

1,14

Марушкино

344

80 342

23 570

49 500

54 857

68 984

29,34

2 545

3,17

Марьино

1 293

88 179

20 424

40 653

73 261

157 709

23,16

1 138

1,29

Московский

50

99 341

32 934

76 958

99 519

114 700

33,15

9 410

9,47

Фабрики 1 Мая

25

60 665

2 012

52 779

63 001

63 001

3,32

858

1,41

Щербинка

587

80 270

7 664

63 500

79 000

95 000

9,55

643

0,80

Язово

525

95 380

19 570

85 333

91 931

111 995

20,52

1 710

1,79

ТАО

все

961

70 378

10 676

40 808

70 313

94 989

15,17

694

0,99

Былово

15

45 767

1 682

40 808

45 985

50 276

3,68

933

2,04

Киевский

173

58 844

5 789

52 000

60 000

75 000

9,84

883

1,50

Первомайское

48

98 610

17 526

77 960

81 000

83 022

17,77

5 113

5,19

Птичное

62

53 830

3 762

50 182

56 548

59 522

6,99

963

1,79

Раево

113

58 092

709

56 991

58 000

59 052

1,22

134

0,23

Троицк

520

80 340

1 447

65 762

80 000

94 989

1,80

152

0,19

Щапово

30

89 131

20 403

58 966

71 739

87 238

22,89

7 577

8,50

Бизнес

Сосенки

463

120 964

12 333

104 506

124 747

158 840

10,20

1 148

0,95


В свою очередь, квартиры различного класса существенно различаются по количеству комнат (табл. 4 и рис. 4) и по общей площади (табл. 5 и рис. 5).

Так, в Москве в структуре предложения квартир эконом-класса 3-комнатные квартиры занимают 22% и имеют среднюю площадь 88,8 кв. м, а в Новой Москве – 15% и 80,5 кв. м соответственно.

В комфорт-классе в Москве и Новой Москве доля трехкомнатных квартир примерно одинакова (21-22%), но площади различаются – 98,3 и 80,9 кв. м.

В бизнес-классе в Москве доля 3-комнатных квартир составляет 35%, в Новой Москве – 44%, а площади отличаются в пользу Новой Москвы – 118,1 и 137,4 кв. м (в основном это малоэтажные дома).

В элитном классе в Москве доля многокомнатных квартир (как правило, со свободной планировкой) преобладает (42%), средняя площадь около 280 кв. м.

Таблица 4. Распределение квартир в Москве по числу комнат в различных классах, %

Число комнат

эконом

комфорт

бизнес

элит

Москва

Н. Москва

Москва

Н.Москва

Москва

Н.Москва

Москва

Н.Москва

1-ком

34

38

34

34

16

27

8

-

2-ком

40

46

37

44

29

28

14

-

3-ком

22

15

22

21

35

44

36

-

многоком

4

1

7

1

20

1

42

-

Рис. 4. Распределение квартир в Москве по числу комнат в различных классах, %

Таблица 5. Средние площади квартир с различным числом комнат в различных классах, кв. м

Число комнат

эконом

комфорт

бизнес

элит

Москва

Н. Москва

Москва

Н.Москва

Москва

Н.Москва

Москва

Н.Москва

1-ком

43,2

40,4

47,6

43,8

57,2

65,6

70

-

2-ком

67,1

58,7

70,1

66,7

83,2

102,3

110

-

3-ком

78,8

80,5

98,3

80,9

118,1

137,4

140

-

многоком

124,7

-

120,5

111,5

171,2

182,2

280

-

средняя

55,0

-

63,4

68,3

93,0

135,2

147,0

 

Рис. 5. Средние площади квартир с различным числом комнат в различных классах, кв. м

В соответствии с такими отличиями, в Москве средняя удельная цена квартир эконом-класса составляет 139,3 тыс. руб./кв. м,  комфорт-класса – 151,1, бизнес-класса – 260,1, элитного класса – 685,3 тыс. руб./кв. м. В Новой Москве эта величина составляет в эконом-классе 84,3, в комфорт-классе – 82,4, в бизнес-класса – 121,0 тыс. руб./кв. м (табл. 6 и рис. 5). В то же время полная цена квартир в эконом-классе Москвы – 8074, в комфорт-классе – 9580, в бизнес-классе – 24189, в элитном классе – 100739 тыс. руб. В Новой Москве она равна в эконом-классе 4417 тыс. руб., в комфорт-классе – 5491, в бизнес-классе – 16359 тыс. руб. (табл. 7 и рис. 6).

Таблица 6. Средняя удельная цена квартир с различным числом комнат в различных классах, тыс. руб./кв. м

Число комнат

эконом

комфорт

бизнес

элит

Москва

Н. Москва

Москва

Н.Москва

Москва

Н.Москва

Москва

Н.Москва

1-ком

156,3

86,4

155,8

84,5

230,2

124,1

632,6

-

2-ком

134,6

84,1

150,9

82,1

236,5

122,4

664,5

-

3-ком

122,1

82,2

152,3

80,4

229,6

120,0

690,9

-

многоком

203,6

80,1

155,3

78,0

380,8

118,3

633,7

-

средняя

139,2

84,3

151,1

80,4

260,1

121,0

685,3

 

Таблица 7. Средняя полная цена квартир с различным числом комнат в различных классах, тыс. руб.

Число комнат

эконом

комфорт

бизнес

элит

Москва

Н. Москва

Москва

Н.Москва

Москва

Н.Москва

Москва

Н.Москва

1-ком

6752

3491

7416

3789

13167

8141

44282

-

2-ком

11320

4937

10578

5476

19677

12522

73095

-

3-ком

10842

6650

14971

6504

27116

16488

89817

-

многокомн.

17358

-

18713

8697

56193

21554

177436

-

средняя

8074

4417

9580

5491

24189

16359

100739

 

Рис. 6. Средняя полная цена квартир с различным числом комнат в различных классах, тыс. руб.

Таким образом, в условиях приведенного примера средние удельные цены растут при переходе к более высокому классу качества в Москве, и одновременно растут и полные цены квартир. В Новой Москве при переходе от эконом- к комфорт-классу средние удельные цены снижаются, при этом полные цены квартир растут.

Методическая интерпретация полученных результатов. Полученные закономерности ценообразования на первичном рынке жилой недвижимости Москвы и Новой Москвы позволяют рассчитать корректировки (поправки) на размер и качество квартир для оценки их рыночной стоимости сравнительным подходом.

Расчет поправок к удельной цене квартиры производится по формулам:

КS = (UaQ / Uo – 1) x100%,

KQ  = (UaS / Uo – 1) x100%,

где КS – поправка на размер; KQ – поправка на качество; Uo – средняя удельная цена в кластере класса качества и размера оцениваемой квартиры; UaQ  –средняя удельная цена аналога того же класса качества, отличающегося по размеру; UaS – средняя удельная цена аналога того же размера, отличающегося по классу качества.

Например, в варианте первая оцениваемая квартира находится в Москве, 2-комнатная и принадлежит к комфорт-классу, а квартиры-аналоги – одно- и трехкомнатные того же класса и эконом-класса также находятся в Москве. В варианте 2 меняется только локация – все квартиры находятся в Новой Москве. Результаты расчета поправок приведены в табл. 8.

Таблица 8. Пример расчета поправок на класс и размер помещений

Оцениваемый объект

Объекты аналоги

Поправка на размер

Поправка на качество

1. Москва. Двухкомнатная квартира комфорт-класса

1-комнатная квартира комфорт-класса

-3,2%

0

3-комнатная квартира комфорт-класса

-0,9%

0

1-комнатная квартира эконом-класса

-3,5%

+9,9%

3-комнатная квартира эконом-класса

+19,1%

+9,9%

2. Новая Москва. Двухкомнатная квартира комфорт-класса

1-комнатная квартира комфорт-класса

-2,9%

0

3-комнатная квартира комфорт-класса

+2,1%

0

1-комнатная квартира эконом-класса

-5,2%

-2,4%

3-комнатная квартира эконом-класса

-0,1%

-2,4%

Приведенные в табл. 8 результаты расчета показывают, что поправка к удельной цене квартиры в Москве на класс качества при аналогах того же класса не требуется, а поправка на размер составляет соответственно -3% и -1%. Если аналоги принадлежат к эконом-классу, то поправка на класс равна +10%, а на размер -4% и +19%. В Новой Москве поправки на качество для аналогов того же класса не требуются, а на размер равны соответственно -3% и +1%. Для аналогов эконом-класса поправки на качество равны -2%, на размер – соответственно -5% и -2%.  

При инвестиционном анализе концепций жилой застройки разработка рекомендаций застройщику относительно квартирографии должна исходить из критерия максимальной доходности (в случае приблизительно одинаковых затрат для разных вариантов квартирографии – по критерию максимальной выручки) и учитывать предпочтения потребителей относительно качества объекта и размера помещений.

Расчет выручки произведем по формуле

В = Ʃ Pi x ni = Ʃ Ui Si ni .

Тогда выручка с жилого квадратного метра равна

В= Ʃ Ui Si ni / S0 = Ʃ Ui x di ,

где di = Si ni / S0 – доля площади квартир i-го размера от общей площади квартир в объекте.

Соответственно, максимальная выручка достигается при условии максимизации доли квартир с наибольшей удельной ценой при сохранении доли остальных квартир в пределах диапазона предпочтений потребителей:

Max B’ = Umax x dmax + Ʃ Uj x dj

при dj ≥ djmin;

djmin = dj – Δdj;

djmax = 1 – Ʃ djmin,

где Umax – наибольшая средняя удельная цена квартир среди квартир различного размера; Uj – средняя удельная цена остальных квартир; dmax – максимально возможная доля таких квартир согласно предпочтениям потребителей; dj – доля остальных квартир; djmin  -  минимальная доля квартир в структуре спроса с учетом погрешности в определении предпочтений потребителей; Δdj – половина диапазона погрешности.

Методика оптимизации квартирографии для получения максимальной выручки состоит в том, что полученные в результате исследования предпочтений потребителей средние доли квартир различного размера в спросе корректируются следующим образом:

- доли всех квартир, кроме квартир с максимальной средней удельной ценой, снижаются до нижней границы диапазона погрешности в определении средней доли;

- доля квартир с максимальной удельной ценой повышается на соответствующую величину.

Принимается, что объем поглощения квартир всех классов качества и всех размеров при таких изменениях структуры спроса относительно средних долей в структуре предпочтений остается равным объему строительства.

В табл. 9 и 10 приведены примеры расчета максимальной выручки с одного кв. м для двух классов качества объекта – эконом- и комфорт-классов. Исходные данные о ценах взяты из табл. 6.

Таблица 9. Расчет максимальной выручки с 1 кв. м общей жилой площади дома в Москве

Класс качества

Эконом

Комфорт

Показатели

Средняя удельная цена, тыс. руб./кв. м

Доля в спросе, %

Скорректированная доля в спросе, %

Средняя удельная цена, тыс. руб./кв. м

Доля в спросе, %

Скорректированная доля в спросе, %

число ком нат

1

156,3

34+/-4

30

155,8

34+/-4

40

2

134,6

40+/-3

37

150,9

37+/-3

34

3

122,1

22+/-2

20

152,3

22+/-2

20

 более 3

203,6

4+/-1

13

155,3

7+/-1

6

Выручка с 1 кв. м, тыс. руб.

131,9

147,5

153,2

153,1

Таблица 10. Расчет максимальной выручки с 1 кв. м общей жилой площади дома в Новой Москве

Класс качества

Эконом

Комфорт

Показатели

Средняя удельная цена, тыс. руб./кв. м

Доля в спросе, %

Скорректированная доля в спросе, %

Средняя удельная цена, тыс. руб./кв. м

Доля в спросе, %

Скорректированная доля в спросе, %

число ком нат

1

86,4

38+/-4

44

84,5

34+/-4

41

2

84,1

46+/-3

43

82,1

44+/-4

40

3

82,2

15+/-2

13

80,4

22+/-2

20

 более 3

80,1

1+/-1

0

78,0

1+/-1

0

Выручка с 1 кв. м, тыс. руб.

84,6

85,9

83,7

83,5

Приведенные в табл. 9 результаты расчетов показывают, что в условиях Москвы девелопер может получить выручку с 1 кв. м общей жилой площади объекта в эконом-классе 131,9 тыс. руб., в комфорт-классе – 153,2 тыс. руб. (выше на 16,1%). Необходимо отметить, что окончательным критерием перехода к более высокому классу должен является критерий доходности, учитывающий не только изменение объема выручки, но и изменение стоимости строительства 1 кв. м общей жилой площади объекта.

При оптимизации квартирографии в соответствии с разработанной методикой объем выручки возрастает в эконом-классе до 147,5 (на 11,8%), в комфорт-классе – незначительно.

В условиях Новой Москвы (табл. 10) выручка с 1 кв. метра общей жилой площади объекта в эконом-классе составляет 84,6 тыс. руб., в комфорт-классе несколько ниже – 83,7 тыс. руб. После оптимизации квартирографии в эконом-классе она несколько увеличивается – до 85,9 тыс. руб. (на 1,5%), в комфорт-классе – незначительно снижается.

Выводы

Статистически достоверное определение поправок на размер и качество квартиры в целях оценки рыночной стоимости сравнительным подходом, а также критериев оптимизации квартирографии жилой застройки в целях максимизации доходности девелопмента возможно только в пределах каждого локального рынка на основе исследования закономерности ценообразования в конкретной фазе его состояния. В настоящей работе обоснована методология такого исследования на примере локальных рынков Москвы и Новой Москвы.

Список литературы

1.   Федеральный стандарт оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)». Утвержден Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611.

2.   Лейфер Л.А. Справочник оценщика недвижимости (Том 2). – НН.: ЗАО «Приволжский центр финансового консалтинга и оценки», 2014. – 190 c.

3.   С.Г. Стерник. Методика экономической (рыночной) оптимизации проекта комплексной жилой застройки  // Современные проблемы экономики и управления развитием города. - М, РЭА им. Г.В. Плеханова, 2006. – 296 c. – C.40-55

4.   Г.М. Стерник, С.Г. Стерник. Анализ рынка недвижимости для профессионалов. – М.: ЗАО «Издательство «Экономика», 2009. – 606 c.

5.   С.Г. Стерник. Развитие оценки недвижимости сравнительным подходом на основе методологии дискретного пространственно-параметрического анализа и моделирования рынка // Аудит и финансовый анализ. 2009. №5. C.130-137

6.   С.Г. Стерник. Массовая оценка недвижимости для целей налогообложения: проблемы и пути их решения  // Финансовая аналитика. 2010. № 12. C.2-12.

7.   Г.М. Стерник, С.Г. Стерник. Развитие «Единой методики классифицирования многоквартирных жилых домов – новостроек» (ЕК МЖН) по потребительскому качеству (классу) проекта // Механизация строительства и ЖКХ. 2012. № 6. - C. 32-39.

References

1.   Federal'nyj standart ocenki «Ocenka nedvizhimosti (FSO № 7)». Utverzhden Prikazom Minjekonomrazvitija Rossii ot 25.09.2014 N 611.

2.   Lejfer L.A. Spravochnik ocenshhika nedvizhimosti (Tom 2). – NN.: ZAO «Privolzhskij centr finansovogo konsaltinga i ocenki», 2014. – 190 c.

3.   S.G. Sternik. Metodika jekonomicheskoj (rynochnoj) optimizacii proekta kompleksnoj zhiloj zastrojki  // Sovremennye problemy jekonomiki i upravlenija razvitiem goroda. - M, RJEA im. G.V. Plehanova, 2006. – 296 c. – C.40-55

4.   G.M. Sternik, S.G. Sternik. Analiz rynka nedvizhimosti dlja professionalov. – M.: ZAO «Izdatel'stvo «JEkonomika», 2009. – 606 c.

5.   S.G. Sternik. Razvitie ocenki nedvizhimosti sravnitel'nym podhodom na osnove metodologii diskretnogo prostranstvenno-parametricheskogo analiza i modelirovanija rynka // Audit i finansovyj analiz. 2009. №5. C.130-137

6.   S.G. Sternik. Massovaja ocenka nedvizhimosti dlja celej nalogooblozhenija: problemy i puti ih reshenija  // Finansovaja analitika. 2010. № 12. C.2-12.

7.   G.M. Sternik, S.G. Sternik. Razvitie «Edinoj metodiki klassificirovanija mnogokvartirnyh zhilyh domov – novostroek» (EK MZHN) po potrebitel'skomu kachestvu (klassu) proekta // Mehanizacija stroitel'stva i ZHKH. 2012. № 6. - C. 32-39.

10.11.2015.

Rambler's Top100