Геннадий Стерник
сертификация
курсы
статьи
конкурсы
о компании
библиотека
мониторинг
конференции
об авторе, новости сайта, анонсы
ссылки
e-mail
e-mail
Интернет-агентство СТЕРНО.РУ
designed by NIKE
Стерник Г.М. ТИПОЛОГИЯ ТОРГОВОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
(Стерник Г.М., 1.06.2002)

Стерник Г.М.


При решении различных задач, возникающих в ходе бизнес-операций на рынке коммерческой недвижимости, в том числе при анализе рынка, объекты недвижимости необходимо структурировать, т.е. выделять те или иные однородные группы. для этого вся совокупность объектов рынка (например, совокупность торговых помещений, предлагаемых в аренду в определенном городе в течение определенного периода) должна быть разделена на группы (типы, классы) по качеству, размеру, местоположению, а иногда и по другим типологическим признакам (например, для новостроек – по степени готовности в момент продажи), т.е. должна быть проведена типизация объектов.

Целью типизации является выделение групп однородных объектов – как по характеристикам (близких по физическим признакам, либо по размерам, либо по местоположению), так и по цене (имеющим как можно меньшие различия по цене, арендным ставкам).

Понятно, что выделение большего числа типов объектов дает уменьшение разброса цен внутри типа, но зато усложняет работу аналитика и ухудшает наглядность результатов. Поэтому типизация представляет собой сложную методическую задачу и требует творческого подхода.

При анализе рынка недвижимости необходимо учитывать следующее.

Новый Земельный кодекс окончательно сформировал понятие объекта недвижимости как земельно-имущественного комплекса, но на практике эти элементы все еще разорваны, и существуют два разнородных субрынка купли-продажи (аренды) зданий (помещений) и земельных участков под ними.

Товаром на рынке могут выступать как здания (строения, сооружения), так и их обособленные части – помещения, и это создает определенные трудности при анализе рынка, приводит к необходимости его дополнительного расчленения на субрынки.

Так, в цену квартиры (основного товара на рынке жилья) не включают в явном виде цену земельного участка и нежилых помещений, которые должны принадлежать собственнику квартиры как долевая собственность, и суммарная стоимость квартир не равна стоимости здания. При этом в одном жилом здании могут быть квартиры, резко отличающиеся по качеству (и соответственно – по стоимости): квартиры с различной планировкой и размером кухни в двух секциях одного типового дома пентхаусы в элитном доме и т.д.

Аналогично, рынок аренды торговой недвижимости представляет собой по преимуществу рынок аренды помещений (а не зданий). Уровень арендных ставок на помещения в одном торговом центре может отличаться в несколько раз (например, для якорного арендатора – меньше, чем для остальных для магазина вблизи центрального входа – больше, чем в глубине верхнего этажа, и т.д.).

В отличие от рынка жилья, где покупатель (арендатор) – это в основном физические лица, клиенты рынка коммерческой недвижимости – это юридические лица, предприятия и организации. Продавцами вновь построенных нежилых зданий и помещений (или арендодателями) выступают те же организации-застройщики(как собственники). Офисные помещения строят для собственного использования, покупают или арендуют бизнес-структуры любого профиля, общественные, политические и иные организации. Торговые помещения строят для собственного использования, покупают или арендуют представители ритейлингового бизнеса – самого многочисленного и распространенного вида бизнеса.

Такая специфика использования различных видов недвижимости накладывает отпечаток на характер протекающих на каждом сегменте рынка процессов, динамику цен и арендных ставок. На рынке жилья определяющей является цепочка процесов «экономический рост – увеличение доходов населения – рост цен на жилье». На рынке офисов цепочка иная: «экономический рост – рост количества бизнес-структур – рост арендных ставок на офисные помещения». Наконец, на рынке торговой недвижимости действует цепочка «экономический рост – увеличение доходов населения – увеличение деловой активности ритейлингового бизнеса – рост арендных ставок на торговые помещения». Соответственно, различия в характере системного окружения (номенклатуре внешних условий, факторов, влияющих на цены и арендные ставки) различных сегментов рынка необходимо учитывать при планировании операций на рынке недвижимости и анализе рынка.

Классификация торговой недвижимости, в отличие от жилой и офисной, с точки зрения операций на рынке недвижимости проработана недостаточно. Мы рассмотрели различные подходы, применяемые при организции торговли, проектировании торговых объектов , , . Интересно отметить, что содержащиеся в учебниках последних лет (2000-2001 гг.) и в работах 1985-го, дорыночного года понятия практически не отличаются.

В приведенных источниках даны следующие варианты классификции объектов торговли.

«По типу здания и особенностей его объемно-планировочного решения:
- встроенно-пристроенные помещения
- отдельно стоящие здания
- торговые комплексы (объекты, включающие несколько зданий – например, магазин и склад)»

«По видам и особенностям устройства:
- магазин-склад (имеет благоустроенные площадки, навесы, складские помещения)
- магазин (стационарное здание или его часть, располагающие земельным участком)
- павильон (оборудованное строение, имеющее торговый зал и помещение для хранения товаров)
- киоск (оснащенное торговым оборудованием помещение)
- палатка (нестационарное, разборное сооружение)»

«По ассортименту реализуемых товаров и размерам торговой площади магазины подразделяют на типы (универмаг, универсам и т.д.), а внутри каждого типа – на типоразмеры»

«С учетом товарной специализции магазины делят на следующие группы:
- смешанные (ведущие торговлю как продовольственными, так и непродовольственными товарами)
- универсальные (реализующие универсальный ассортимент продовольственных или непродовольственных товаров – универсам, универмаг и т. д.);
- комбинированные (реализующие несколько групп товаров, объединенных общностью спроса - мясо/рыба или товары для детей);
- специализированные (реализующие товары одной товарной группы – мясо, рыба, трикотаж и т.п.);
- узкоспециализированные (реализующие товары части товарной группы – например, одной фирменной марки)»

Изучая приведенные разнообразные варианты классификации объектов торговли с точки зрения современной рыночной ситуации, можно выделить несколько основных квалификационных признаков, влияющих на уровень арендных ставок в объектах торговли: конструктивный тип объекта, масштаб (размеры) объекта и его товарная номенклатура. Чем капитальнее сооружение, больше размеры и разнообразнее товар, тем (при прочих равных условиях) выше удельная цена (цена 1 кв. м) и арендные ставки в данном объекте. С точки зрения привлекательности для потребителей (и следовательно, для арендаторов) свою роль играют также состояние объекта – возраст здания, качество ремонта, отделки.

В то же время сегодня необходимо рассмотреть более широкий спектр объектов, и в частности, добавить к приведенным выше видам объектов по крайней мере еще один - торговые центры (торговые комплексы).

Торговый центр (Тц), торговый комплекс (ТК), торгово-развлекательный комплекс (ТРК) – это новое явление в российской экономике. В то же время Shopping center – на сегодня самый популярный формат в западных странах. Американский институт ULI (Urban Land Institute) определяет торговый центр как группу розничных предприятий на специально спланированном участке, объединенных архитектурно, управляемых единой компанией, обеспеченных парковками. А по нормативам Международного совета торговых центров ICSC к торговым центрам относятся объекты общей площадью более 3500 кв. м.

По данным агентства AC Nielsen, за последние 20 лет доля этих магазинов в товарообороте западных стран (Англии, Германии, Швеции, Франции) выросла с 51% до 81%. В восточноевропейских странах, таких как Словения или Польша, их доля сегодня тоже довольно значительна - порядка 25% всего товарооборота.

Основное отличие их формата от обычных (даже большемасштабных) магазинов состоит в широком развитии дополнительных услуг и сервиса, в том числе развлекательного.

Показатель Значение
Средняя торговая площадь, тыс. кв. м Около 30
Количество арендопригодных этажей 3-4
Средняя вместимость парковки, машиномест 1500
Среднее отношение торговой площади ТЦ к вместимости парковки, кв. м/машиноместо Менее 30
Центр формирования спроса у покупателей Супермаркет, гипермаркет
Дополнительные центры притяжения Развлекательные центры, мультиплексы, фуд-корты и т.п.
Отправная точка в развитии Один или несколько якорных арендаторов
Ассортиментный ряд товаров Максимальная широта, жесткое соответствие оптимальной концепции
В Москве ТЦ получили достаточно большое развитие, и их число продолжает увеличиваться. Только в 2002 году их введено в строй более 20.

На пересечении Калужского шоссе и МКАд открылся крупнейший в России торговый центр "Мега-молл" компании IKEA общей торговой площадью 150 тыс. кв. м. Стоимость проекта составляет $250 млн. Оборот в первый год должен составить $675 млн. Помимо собственно IKEA и ее главного партнера, французского гипермаркета Auchan, в "Мега-молле" будет работать 250 различных магазинов. Развлекательная часть комплекса, общая площадь которого составляет 53 га, включает в себя каток, несколько ресторанов и кафе на 3 тыс. человек, кинотеатр с 11 кинозалами, детские игровые комплексы. Организаторы рассчитывают, что в первый год "Мега-молл", который отличается от существующих торговых центров тем, что он ориентирован на проведение семейного досуга, посетят 25 млн человек. Это означает, что торговый центр каждый день должно посещать около 70 тыс. человек.

Строится торгово-развлекательный центр сети "Рамстор" общей площадью 72 тыс. кв. м, в котором будут размещены многозальный кинотеатр, современный развлекательный центр - лунапарк, боулинг, детская площадка, различные магазины и бутики, гипермаркет, кафе и рестораны.

Аналогичный процесс создания торговых комплексов и торговых центров идет и в Петербурге.

Наиболее крупные ТК Петербурга ввода 2002-2003 гг.

Название ТК Местоположение Площадь, кв. м
«Владимирский пассаж» Ст. м. «достоевская» 18 000
«Перинные ряды» думская ул. 8 000
«Сенная» Сенная площадь 30 000
Универмаг «Фрунзенский» Московский пр., 60 11 000
«Меркурий» Между Приморским шоссе и ул. Савушкина 27 800
«Заневский каскад» Ст. м. «Ладожская» 12 700
«Комплекс-2000»»Адамант» Ст. м. «Проспект Просвещения» 23 000
«Адамант» Ст. м. «Академическая» 52 000
данные компании Colliers International


За последние несколько лет в Екатеринбурге открыто более пяти подобных предприятий, примеры которых приведены ниже.

Торговый центр "Универбыт". В нем функционирует более 40 магазинов, торгующих промышленными товарами: одеждой и обувью ведущих мировых производителей, товарами хозяйственно-бытовой группы, бытовой техникой, компьютерами и оргтехникой, детскими товарами, кожгалантереей, косметикой и парфюмерией, ювелирными изделиями, часами, сувенирами, тканями, мебелью, сантехникой и др. Работает отдел оптовых продаж. Представлен довольно широкий спектр дополнительных услуг: итальянская химчистка, фотолаборатория, банкомат, обменный пункт, бар, аптечный киоск, упаковка подарков, обслуживание кредитных карт, детская игровая комната, бесплатная доставка и установка крупной бытовой техники.

Тц "Юго-Западный". Около 20 тыс. кв. м полезных площадей. двухэтажное здание современной архитектуры. Основная часть здания отведена под небольшие магазины промышленных товаров. На остальных площадях размещаются продуктовый отдел, кафетерий, парикмахерская, солярий. цокольный этаж отведен под торговлю мебелью и предметами интерьера. Принцип заполнения торговой части здания - арендный, собственная торговля отсутствует.

Примером эксплуатации торговых площадей собственником объекта является Тц "Покровский пассаж". Общая площадь - 2,5 тыс. кв. м. Четыре торговых этажа, два - офисных и ресторан в цокольном помещении. Концепция марочных отделов. Своеобразный городской символ престижа.

ТРц "Екатериненский". Общая площадь - 52 тыс. кв. м., в состав которой по проекту входят: площадь продовольственного супермаркета, магазины аудио-, видео-, бытовой техники, хозтоваров - на первом этаже, одежды, обуви - на втором, павильоны-бутики - на третьем, а также развлекательный и оздоровительный комплекс, кафе быстрого питания, комплекс бытовых услуг, конференц-залы, офисные помещения и гостиница. В конце 2001 г. сдана первая очередь - 14000 кв. м. непродовольственной и 7000 кв. м. продовольственной площади. В настоящее время – 27000 кв. м. Эксплуатация начата в I квартале 2002 г. Обещает стать первым примером многофункционального торгового комплекса не только в Екатеринбурге, но и на Урале.

С точки зрения товарной номенклатуры объектов и ее влияния на арендные ставки необходимо ввести еще одно уточнение.

В отличие от офисной и тем более жилой недвижимости, торговая недвижимость является непосредственным средством производства (ритейлингового бизнеса). Стоимость помещений, уровень арендных ставок в значительной степени зависят от доходности размещенных в них видов бизнеса. Это вытекает как из стандартов оценки приносящей доход недвижимости (при использовании доходного подхода к определению стоимости объекта), так и из практики управления объектами торговой недвижимости, назначения арендных ставок арендодателями, брокерами, управляющими. Например, в торговом центре «Атриум» площадью 100 тыс. кв. метров у Курского вокзала Москвы ставки аренды колеблются от 700 до 3900 $/кв. метр в год, и более половины этого диапазона специалисты относят за счет различия товарных групп в арендуемых помещениях.

Поэтому классификация объектов торговой недвижимости должна быть многовариантной, в зависимости от решаемой задачи. Во-первых, она должна быть произведена применительно к совокупности объектов, независимо от их товарной номенклатуры. Во-вторых, она должна быть конкретизирована применительно к объектам или их частям (помещениям) с одной выбранной категорией товаров (при этом степень товарной специализации определяется задачей исследования).

Первым, основополагающим признаком качества объектов торговой недвижимости мы приняли масштаб объекта, и в связи с этим разделили объекты на 6 классов:
- класс А – комплекс зданий со своей территорией (торговый комплекс (ТК), торгово-развлекательный комплекс (ТРК), торговый центр (Тц), молл, гипермолл, гипермаркет);
- класс В - отдельное здание-магазин (супермаркет, универсам);
- класс С - нижние этажи в жилом или офисном здании (продовольственный, промтоварный магазин, аптека);
- класс D - пристройка, павильон, «стекляшка» (небольшое торговое предприятие, обслуживающее жителей микрорайона);
- класс Е - нежилые помещения свободного назначения (первые этажи и подвалы жилого дома)
- класс F – то же до отделки или реконструкции.

Всего при типизации торговых объектов по качеству принято 9 классификационных признаков:
- масштаб объекта, принятые названия
- товарная специализация
- основной потребитель
- инфраструктура и сервис, наличие дополнительных центров притяжения покупателей
- расположение
- конструктив, архитектура и отделка, планировочные решения
- паркинг
- управление зданием, охрана.

В результате получено 10 типов торговой недвижимости.

Критерии классификации торговой недвижимости по качеству
Индекс типа Наименование Описание
1 Класс 1 Характеристика Значение
Масштаб объекта, принятые названия Торговый комплекс (ТК), торгово-развлекательный комплекс (ТРК), торговый центр (ТЦ), мегамолл, гипермолл
Товарная специализация Смешанные - все виды товаров (без элитных групп)
Инфраструктура и сервис, центры притяжения Максимально широкое развитие дополнительных услуг и сервиса, в том числе развлекательного (развлекательные центры, мультиплексы, фуд-корты, лунапарк, боулинг, детская площадка, каток, внутримагазинный транспорт, бесплатная доставка и установка крупной бытовой техники, офисные помещения и гостиница и т. п.)
Расположение У вокзалов, на главных транспортных артериях, с удобным подъездом легкового автотранспорта и подходом от метро и др. станций общественного транспорта
Планировочные решения Оптимальные (атриум, галереи, холлы, эскалаторы)
Конструктив, архитектура и отделка Современный комплекс капитальных зданий модной архитектуры, соответствующей окружающей застройке. Качественная отделка с применением ярких пластмасс, стекла, синтетических материалов.
Паркинг Охраняемые стоянки (не менее 1 на 50 кв. м торговой площади)
Управление зданием Профессиональное управление, отвечающее международным стандартам. Профессиональ ный опытный арендодатель. Здание содержится в безупречном состоянии, имеет собственные службы безопасности, управления и обслуживания. Наличие правильно оформленной юридической документации на право собственности и эксплуатации
2 Класс 2 Масштаб объекта, принятые названия Торговый комплекс (ТК), торговый центр (ТЦ), гипермаркет
Товарная специализация Смешанные - все виды товаров (без элитных групп)
Основной потребитель Средний класс
Инфраструктура и сервис, центры притяжения Наличие дополнительных услуг и сервиса (химчистка, фотолаборатория, банкомат, обменный пункт, бар, кафетерий, парикмахерская, солярий, аптечный киоск, упаковка подарков, обслуживание кредитных карт, детская игровая комната, бесплатная доставка и установка крупной бытовой техники и др.)
Расположение На главных площадях и транспортных артериях, с удобным подъездом легкового автотранспорта и подходом от метро и др. станций общественного транспорта
Конструктив, архи тектура и отделка, планировочные решения ) Современный комплекс капитальных зданий или одно здание модной архитектуры, соответствующей окружающей застройке. Качественная отделка с применением натуральных и синтетических материалов. Планировочные решения оптимальные (атриум, галереи, холлы, эскалаторы
Паркинг Охраняемые стоянки
Управление зданием Профессиональное управление, отвечающее международным стандартам. Профессиональ ный опытный арендодатель. Здание содержится в безупречном состоянии, имеет собственные службы безопасности, управления и обслуживания. Наличие правильно оформленной юридической документации на право собственности и эксплуатации
Масштаб объекта, принятые названия Супермаркет, универсам
Товарная специализация Универсальные - все виды продовольственных либо непродовольственных товаров (от массовых до элитных)
Основной потребитель Средний и высший средний класс, работники иностранных фирм и организаций
3 Класс 3 Инфраструктура и сервис, центры притяжения Наличие дополнительных услуг и сервиса (обменный пункт, бар, кафетерий, аптечный киоск, упаковка подарков, обслуживание кредитных карт, сопутствующие товары и др.)
Расположение Расположение на главных транспортных артериях и площадях, с удобным подъездом, с большим потоком пешеходов ("проходимое место")
Конструктив, архи тектура и отделка, планировочные решения Современное капитальное здание или часть здания (в цокольном этаже). Качественная реконструкция и отделка. Удобная организация потока покупателей
Паркинг Наличие парковки
Управление зданием Управление зданием, отвечающее международ ным стандартам; профессиональный опытный арендодатель; наличие правильно оформленной юридической документации на право собственности и эксплуатации здания
4 Класс 4 Масштаб объекта, принятые названия Салон, мебельный центр, техноцентр, детский мир и т. д
Товарная специализация Комбинированные - реализующие несколько групп товаров, объединенных общностью спроса
Основной потребитель Средний и высший средний класс, работники иностранных фирм и организаций
Инфраструктура и сервис, центры притяжения Наличие некоторых дополнительных услуг и сервиса (обменный пункт, обслуживание кредитных карт, сопутствующие товары и др.)
Расположение Расположение на транспортных артериях и площадях, с удобным подъездом, с большим потоком пешеходов ("проходимое место")
Конструктив, архи тектура и отделка, планировочные решения Современное капитальное здание или часть здания (в цокольном или нижнем этаже). Качественная реконструкция и отделка. Хай-тек, модные стили, модные материалы. Удобная организация потока покупателей
Паркинг Наличие парковки
Управление зданием Круглосуточная охрана; хорошая служба эксплуатации; опытный арендодатель
5 Класс 5 Масштаб объекта, принятые названия Универмаг, гастроном, продовольственный, промтоварный магазин, аптека и т.д.
Товарная специализация Универсальные, либо специализированные на отдельных товарных группах, в средней и нижней ценовой нише
Основной потребитель Жители данного района
Инфраструктура и сервис, центры притяжения
Расположение Расположение на транспортных артериях и площадях
Конструктив, архи тектура и отделка, планировочные решения Нижние этажи в жилом или офисном здании либо отдельно стоящее здание. Стандартный косметический ремонт
Паркинг Требований не предъявляется
Управление зданием Круглосуточная охрана; хорошая служба эксплуатации; опытный арендодатель
6 Класс 6 Масштаб объекта, принятые названия Павильон, киоск
Товарная специализация Специализированные и узкоспециализирован ные товарные группы в нижней ценовой нише
Основной потребитель Пассажиры метрополитена, прохожие, туристы
Инфраструктура и сервис, центры притяжения
Расположение У станций метро, на улицах и площадях, пеших туристских маршрутах
Конструктив, архи тектура и отделка, планировочные решения Требований не предъявляется
Паркинг Требований не предъявляется
Управление зданием Требований не предъявляется
7 Класс 7 Масштаб объекта, принятые названия Павильон, киоск, магазин, "стекляшка"
Товарная специализация Специализированные и узкоспециализирован ные товарные группы в нижней ценовой нише (включая дешевый импорт, подделки)
Основной потребитель Жители микрорайона, пенсионеры, нижние доходные группы населения
Инфраструктура и сервис, центры притяжения Требований не предъявляется
Расположение Внутри микрорайона, двора, на рынке
Конструктив, архи тектура и отделка, планировочные решения Требований не предъявляется
Паркинг Требований не предъявляется
Управление зданием Требований не предъявляется
8 Класс 8 Масштаб объекта, принятые названия Бутик
Товарная специализация Ускоспециализированные товары одной знаковой фирмы мирового класса, наивысшей ценовой ниши
Основной потребитель Элита
Инфраструктура и сервис, центры притяжения Требований не предъявляется
Расположение На улицах и в районах с элитной застройкой
Конструктив, архи тектура и отделка, планировочные решения Помещение небольшого объема в элитном доме, изысканная классика, натуральные материалы
Паркинг Наличие парковочных мест
Управление зданием Профессиональное управление, круглосуточная охрана, видеонаблюдение
9 Класс 9 Масштаб объекта, принятые названия Нежилые помещения свободного назначения
Товарная специализация Не определено
Основной потребитель Не определено
Инфраструктура и сервис, центры притяжения Не определено
Расположение Разнообразное
Конструктив, архи тектура и отделка, планировочные решения Первые этажи и подвалы жилого дома. Более или менее качественный ремонт. Наличие витрин
Паркинг Требований не предъявляется
Управление зданием Требований не предъявляется
10 Класс 10 Масштаб объекта, принятые названия Нежилые помещения свободного назначения
Товарная специализация Не определено
Основной потребитель Не определено
Инфраструктура и сервис, центры притяжения Не определено
Расположение Разнообразное
Конструктив, архи тектура и отделка, планировочные решения Первые этажи и подвалы жилого дома. Требуется реконструкция и ремонт
Паркинг Требований не предъявляется
Управление зданием Требований не предъявляется

ã Стерник Г.М., 1.06.02.

ТИПОЛОГИЯ ТОРГОВОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

 

Типовые характеристики торговых центров Европы

Rambler's Top100