Геннадий Стерник
сертификация
курсы
статьи
конкурсы
о компании
библиотека
мониторинг
конференции
об авторе, новости сайта, анонсы
ссылки
e-mail
e-mail
Интернет-агентство СТЕРНО.РУ
designed by NIKE
ТИПИЗАЦИЯ ЖИЛЬЯ МОСКВЫ ПО КАЧЕСТВУ Ноздрина Н.Н., Сапожников А.Ю., Стерник Г.М., Стерник С.Г.
(2000 г)

ТИПИЗАЦИЯ ЖИЛЬЯ МОСКВЫ ПО КАЧЕСТВУ

Ноздрина Н.Н.,
канд. эк. наук, старший научный сотрудник Института народнохозяйственного прогнозирования РАН,
сертифицированный РГР аналитик рынка недвижимости

Сапожников А.Ю.,
директор Компании РМЛС,
сертифицированный РГР аналитик рынка недвижимости

Стерник Г.М.,
канд. техн. наук, главный специалист РГР по анализу рынка недвижимости

Стерник С.Г.,
канд. наук, генеральный директор компании «Стройснабторг 1»
сертифицированный РГР аналитик рынка недвижимости

При анализе рынка жилья необходимо все объекты рынка – дома и квартиры – с их разнообразием конструктивно-технических характеристик и потребительских свойств сводить в несколько более-менее однородных групп. Процедура такого сведения и называется “типизацией жилья по качеству”. Целью типизации, с точки зрения методологии анализа рынка, является выделение групп объектов с наименьшим разбросом удельной цены жилья внутри группы.

В практике работы аналитиков московского рынка жилья за 10 лет сменилось несколько версий типизации, все более полно решающих данную задачу. Однако, в основном они были ориентированы на объекты вторичного рынка, не полностью охватывали как старый жилой фонд, еще не вовлеченный (или в малой степени вовлеченный) в рыночный оборот, так и новостройки, особенно возводимые по современным индивидуальным проектам.

В настоящей работе мы поставили целью создать единую классификацию жилья Москвы – жилого фонда, вторичного рынка, первичного рынка – и учесть последние изменения в составе и качестве жилья. Всего для анализа рынка квартир в многоквартирных жилых домах выделено 15 групп жилья (3 типа строений и внутри каждого – по 5 классов).

Основным классификационным признаком при выделении типов строений, в отличие от ранее разработанных версий типизации жилья, принят не материал наружных ограждений (стен) или этажность здания, а материал и технология строительства несущих конструкций. В результате выделены следующие типы строений:
1. кирпичные;
2. сборно-железобетонные (панельные и блочные);
3. монолитно-каркасные.

Каждому выделенному типу и классу поставлены в соответствие определенный набор конструктивно-технических характеристик и потребительских свойств. Кроме того, определена (по состоянию на начало 2001 года) доля жилья данного класса на рынке – отдельно вторичном и первичном. При практическом использовании для анализа того или иного сегмента рынка выбирается необходимый минимальный перечень типов и классов объектов. Например, при анализе только вторичного рынка (с исключением классов с объемом на рынке менее 1%) остается 10 классов, первичного – 8 классов, высококачественного (“элитного”) жилья – 3 класса, и т.д.

Сегментация рынка жилья по качеству (доля на рынке в 2000 г., %)

Класс жилья Доля рынка Тип строения
Сборно-панельные Кирпичные Монолитно-каркасные
Е Вторичный 4 6 <1
первичный 0 0 3
Д Вторичный 14 6 2
первичный 0 0 12
С Вторичный 16 21 0
первичный 0 0 14
В Вторичный 8 4 <1
первичный 5 <1 7
А Вторичный 12 <1 <1
первичный 56 2 <1
Всего Вторичный 54 37 2

Застройка г. Москвы, как и любого мегаполиса, формировалась под воздействием исторически складывающихся факторов, преобладающих градостроительных концепций, существующих материально-технических возможностей. В сложившемся к сегодняшнему дню жилом фонде г. Москвы можно четко выделить дома трех этапов по происхождению и общему стилю застройки: дореволюционный (до 1917 г.), социалистический (1930-1990 г.г.) и современный (рыночно-ориентированный). Исторический (хронологический) срез позволяет полнее выявить качественные отличия в характеристиках и потребительских свойствах жилья.

1. Жилье дореволюционной застройки

В дореволюционной застройке, сохранившейся в существенном объеме на территории современного центра, легко определяются бывшие небольшие частные особняки (позднее реконструированные в малоквартирные дома или нежилые здания) и многоквартирные дома примерно двух классов: дорогие, престижные доходные дома и дешевые доходные дома.

Архитектурно они могут диаметрально отличаться (в многоквартирных домах наиболее поздний и интересный стиль – конструктивизм благополучного периода начала двадцатого века), но конструктивно похожи: фундаменты ленточные – от деревянных до бутовых (18-19 век) и кирпичных (19-20 век), стены – бутовые или кирпичные, перекрытия – деревянные. Этажность частных особняков – 2-4, многоквартирных домов – до 6-8.

Все они пережили, как правило, несколько капитальных ремонтов и реконструкций, первые из которых проводились еще до революции. Это усиление грунта (как известно, центр Москвы ощутимо проваливается), усиление фундаментов и несущих конструкций, последовательное проведение новых коммуникаций, присоединение наружных, и даже внутренних лифтовых шахт, замена кровли, перепланировка под коммунальные квартиры в социалистическое время и т.д.

В настоящее время эти дома переживают период очередной модернизации и после реконструкции занимают заметное место в сегменте рынка элитного жилья (от 1,5 до 3 тыс. долларов США за 1 кв. м и более). Типичные адреса – Тверская, Хамовники (Арбат – Остоженка), Замоскворечье и т.п. Однако, при высоком качестве квартир (в том числе встречается переустройство даже в двухуровневые с зимними садами) в таких домах сложно обеспечить развитую общественную инфраструктуру и сервис из-за дефицита площадей. Негде разместить и гаражи. Тем не менее, ликвидность квартир в данном сегменте практически 100%.

2. Жилье социалистической застройки

Приблизительно подразделяется на периоды 1930 – 60 г.г (“сталинское домостроение”), 1961-1970 г.г (1-й период индустриального домостроения или “хрущевские пятиэтажки”), 1970 – 1990 г.г – 2-й период индустриального домостроения и кирпичные дома улучшенной планировки.

А. “Сталинская застройка”

В “сталинской” застройке легко отличаются дорогие дома, плавно продолжающие застройку центральных улиц в “псевдодореволюционном” стиле, затем крупногабаритные многоквартирные дома в стиле “советский ампир”, выходящие за пределы садового кольца (венцом которых являются знаменитые высотки) и дешевые стандартные кирпичные трех-пяти-девятиэтажки с высокими потолками и огромными коммунальными квартирами (до 11-комнатных и более, с одной кухней и санузлом), расположенные в непрестижных рабочих районах до современного третьего кольца и далее.

Основной стройматериал – кирпич, но широко применяются и шлакоблоки, конструкция отличается от дореволюционных монолитной заливкой ленточных фундаментов и развитием столбчатых, позднее – свайных фундаментов, применением наряду с деревянными фрагментарных и полных железобетонных перекрытий по металлическим балкам, применением лифтовых шахт зачастую даже в пятиэтажных домах. Конструкция высоток, конечно, уникальна, имеет сложную систему металлических и железобетонных усилений и не подлежит описанию в двух словах в данном отчете. Однако необходимо подчеркнуть: дешевые “сталинские” дома обладают высокой “ремонтопригодностью”, инвестиционные проекты по их быстрой реконструкции с малыми затратами и продажей квартир на рынке по цене 800-1000 долларов за 1 кв. м очень популярны, несмотря на расположение домов в рабочих районах (может быть, существенно для спроса то, что они расположены все-таки не на окраинах, а в среднем поясе Москвы). В то же время проблема реконструкции крупногабаритных “сталинских” домов и высоток, особенно внутренних инженерных коммуникаций, надолго останется под вопросом, квартиры в этих домах даже после “локального” (на уровне квартиры) капитального ремонта на вторичном рынке представлены вяло. Престижность проживания в этих домах утрачена из-за морального устаревания и физического износа.

Б. Сборно-железобетонные (“панельные” и “блочные”) дома

1-й период индустриального домостроения

В. Кирпичные дома

Один из первых удачных серийных проектов - 9-этажный кирпичный многосекционный дом 11-29. Более высокое качество этих домов по сравнению со сборно-железобетонными достигнуто прежде всего за счет кирпичных стен (толщиной 510 мм). Перегородки - гипсобетонные панели 160 и 80 мм. Перекрытия - многопустотные панели 220 мм. В доме пассажирский лифт и мусоропровод, центральное отопление и водоснабжение. В рядовых и торцевых секциях - квартиры разного типа планировки. Трехкомнатные квартиры - с тремя изолированными или с двумя смежными комнатами. Разница в площади - 5 кв. м. Двухкомнатные квартиры с изолированными и смежными комнатами представлены в пяти вариантах (общая площадь - от 33 до 44 кв. м). Площадь однокомнатных квартир - 27 кв. м (комната - 16 кв. м). Высота потолков - 2,64 м. Санузлы раздельные. Кухни во всех квартирах маленькие, менее 6 кв. м. В большинстве квартир предусмотрен встроенный шкаф и темная комната, за счет которых можно увеличить площадь жилых помещений.

Среди типовых кирпичных домов самыми качественными, построенными в Москве в период 70-х – 80-х годов, следует признать кирпичные башни (Смирновская, Тишинская, Москворецкая, Башня Вулыха). Во-первых, в качестве строительного материала здесь использован излюбленный кирпич (и толщина внешних стен более полуметра!). Во-вторых, планировка предусматривает большие лоджии и кухни (в среднем - 10 кв. м, а в некоторых квартирах - до 13 кв. м). Остальные "мелочи" тоже приятны: потолки - 2,7 м, большая площадь однокомнатных квартир (44-45 кв. м). Однокомнатная квартира в кирпичной башне (если дом удачно расположен) стоит порой столько же, сколько новая двухкомнатная в типовой новостройке. Кирпичные дома-башни, которые стали появляться в столице в конце 70-х годов, относятся к наиболее качественному типу жилья и до сих пор пользуются популярностью у покупателей. В значительной степени — благодаря удачной планировке, большому размеру кухонь и лоджий. Они даже получили имена, в отличие от сочетаний букв и цифр, обозначающих серии панельных домов. Смирновская, Тишинская, Москворецкая и башня Вулыха внешне очень похожи (построены из кирпича песочного цвета, на фасаде — большие лоджии), во многом сходны и их технические характеристики: два лифта (грузовой и пассажирский), мусоропровод с загрузочным клапаном на каждом этаже. Отопление центральное, водяное; вентиляционные блоки - на кухне и в санузле; водоснабжение (горячая и холодная вода) — от городской сети. Высота потолков - 2,7 м.
Наружные стены толщиной 510 мм возводятся из кирпича, внутренние стены и перекрытия - из гипсобетонных панелей толщиной соответственно 200 и 80 мм; перекрытия - из многопустотных панелей толщиной 220 мм. Отличаются они друг от друга разной этажностью (12 или 14 этажей) и планировкой квартир.

Тишинская и Смирновская башни - 12-этажные, имеют одинаковое расположение квартир в секции. Однокомнатная квартира — в одном варианте: 41,05/18,52 кв. м. Кухня —10,81 кв. м, санузел совмещенный, лоджия — 5,7 кв. м, в коридоре — темная комната.Двухкомнатные квартиры двух типов: 48,7/27,5 — комнаты 15,9 и 11,6 кв. м и 49,2/29,0 — комнаты 16,1 и 12,9 кв. м. Они почти идентичны по планировке: выход на лоджию через кухню (площадью 7,2 и 8,2 кв. м), санузел раздельный.В трехкомнатной квартире 68,2 кв. м общей площади (10/16,8/17,6), кухня — 7,5 кв. м, санузел раздельный, две небольшие лоджии (с входами из кухни и комнаты).

Москворецкая башня 14-этажная, в секции расположены две однокомнатные квартиры (39,8/18,5 кв. м, кухня — 10,7, лоджия — 5,7 кв. м, темная комната, сан- узел совмещенный), три двухкомнатные (вариант А: 48,7/15,8 и 11,5 кв. м, кухня — 7,3, лоджия — 3,7 кв. м с входом из кухни; вариант Б: 52,8/16,9 и 14,1, кухня — 9,5 кв. м, такая же лоджия) и одна трехкомнатная квартира — 67,4 кв. м (17,5/16,7/10), кухня — 7,6 кв. м, две лоджии. А вот у башни Вулыха (тоже 14-этажной) есть ряд существенных отличий. Прежде всего это касается расположения лестницы и лифтовых шахт: в отличие от упомянутых башен, где этот блок вынесен за пределы жилой секции, здесь он находится в центре конструкции дома. Количество квартир в секции уже не шесть, а восемь (три однокомнатные, четыре двухкомнатные и одна трехкомнатная, представленные в одном варианте). Санузлы во всех квартирах раздельные, в трехкомнатной квартире - почти 10-метровый коридор. Площадь однокомнатной квартиры здесь - 34,3/19,7 кв. м, кухня - 8,1, лоджия - 6,4 кв. м. Двухкомнатная занимает 53 кв. м (18,1/14,7), кухня - 8,7, лоджия - 5,9 кв. м. Трехкомнатная - 73,6 кв. м (21/14,9/12,3), кухня - 9,2 кв. м. Вдоль всей квартиры тянутся две спаренные лоджии (6,4 и 6,1 кв. м).

Такие дома имеются на вторичном рынке, но несколько морально устарели, и их реконструкция практически не проводится (не очень велик износ для централизованного отселения, а коммерчески проект не самый выгодный, т.к. обитатели таких домов – малопригодный контингент для расселения.

3. Дома современного (рыночно-ориентированного) периода застройки

А. Сборно-панельные дома

С 1995 г. перечисленные ранее серии подверглись модернизации по теплоэффективности (во исполнение новых требований СНиП), а заодно и улучшению наружного архитектурного облика, планировок и некоторых конструктивных решений во исполнение требований рынка. После модернизации указанные серии стали обозначаться в конце литерами “М” и/или “Т”, а базовые серии с 1999 г. полностью сняты с производства (последние дома достраивались в 2000 г.). С 2001 г. модернизированные серии по обороту будут занимать наибольшую долю первичного рынка, а затем заполнят и вторичный рынок, т.к. недавно появившиеся монолитно-каркасные дома еще более соответствуют современным потребностям новоселов.

Одна из популярных сегодня серий - П-44Т. По заверениям специалистов, в домах серии П-44Т улучшена теплоизоляция стеновых панелей (за счет прослойки утеплителя специальной пленкой) и окон (применяются современные стеклопакеты). Внешний облик этих домов приобрел "индивидуальность" - фасады отделаны плиткой под облицовочный кирпич, что делает эту серию домов легкоузнаваемой. В целом же новшества коснулись в основном конструктивных особенностей. Увеличился общий метраж квартир, вентиляционный стояк из кухни вынесен или в коридор, или в санузел. Планировка же квартир практически не изменилась; появились эркеры. За счет введения нового элемента в двух- и трехкомнатных квартирах увеличилась площадь кухонь (в линейной двухкомнатной - до 10,1 кв. м, в "распашонке" и трехкомнатной квартире - до 13,2 кв. м). Дополнительно в трехкомнатной квартире два балкона, а в угловом варианте предусмотрен эркер не только на кухне, но и в "большой" комнате. К отрицательным моментам можно отнести то, что "революционных" изменений не произошло: как и раньше, гостиная всего 11 кв. м. К разочарованию малосемейных граждан, новшества совсем не коснулись однокомнатных квартир, где при удачной гостиной (18,9 кв. м) кухня всего 8,4 кв. м.

А вот дома серии П-44М заявили о себе как принципиально новое жилье. Здесь надстроены мансарды, изменилась планировка квартир. В этой "вариации на тему П-44" появилось просторное (110,1 кв. м) четырехкомнатное решение. Преобразились и однокомнатные квартиры: их общий метраж увеличился до 43,6 кв. м, гостиные стали больше (20 кв. м), в них появился эркер, в коридорах - темная комната. В доме серии П-44М остался только линейный вариант двухкомнатных квартир, но за счет новшеств (эркеров, пятиугольных комнат, дополнительных кладовок) он стал куда более привлекательным. Заслуживают похвалы четырехкомнатные квартиры - там просторная 24-метровая гостиная и 14-метровая кухня, два санузла, темная комната и небольшая лоджия. Архитекторы, разрабатывая проект этот серии, учли рекомендации по функциональному зонированию квартир, и теперь самая просторная комната в квартире – гостиная.

Дом КОПЭ-М внешне и по планировкам малоотличим от КОПЭ (основное изменение – улучшение теплоизоляции. Сохранилась узнаваемость коричневых фасадов, отделаных мелкой керамической плиткой.

Если серия П-3 (ДСК-3) не заслуживала отдельного описания, то дом П-3М рынок оценил высоко, т.к. значительно улучшился архитектурный облик за счет характерных эркеров, улучшились планировки этажей и квартир, и модернизация наружных ограждающих панелей оказалась самой теплоэффективной из массовых серий (111-355 не в счет). Сохранилась узнаваемость бело-“рыжих” гладко-бетонных фасадов.

Одновременно были выпущены и применены на рынке несколько наиболее современных серий сборно-панельных домов – “Беккерон”, “Призма”, П-111 (355) МО.

“Бекерон” стал украшением районов массовой застройки, т.к. в малом количестве на фоне более массовых серий выглядит очень нарядно и уютно. Москвичам, проживающим в центральных и обжитых районах, эти дома практически неизвестны. В отличие от серийных домов, которые в городской застройке редко имеют высоту ниже 16-17 этажей, серия "Бекерон" относится к низкоэтажным (от 4 до 7 этажей). Дело в том, что панели, из которых их возводят, предназначены для строительства дошкольных и школьных зданий, где свои, специальные стандарты. В результате доработки технологии появилась возможность применять конструкции с широким шагом (6,2 м) и в жилищном домостроении. Наружные стены таких домов возводятся из керамзитобетонных панелей толщиной 400 и 500 мм. Внутренние стены, как и в других серийных домах, имеют толщину 140 мм. Из-за низкой этажности в подъезде предусмотрен только один грузопассажирский лифт. Основное достоинство этих домов - квартиры увеличенной площади, поэтому их на этаже всего три. По проекту в доме предусмотрены одно-четырехкомнатные квартиры общей площадью от 56 до 104 кв. м. Все кухни по 12,1-12,4 кв. м, гостиные (25,9-26,3 кв. м) светлые - в каждой по два окна, кладовые - 2,5 кв. м, холлы - 9,1 кв. м, лоджии. Если в чем и проигрывает "Бекерон" более поздним серийным разработкам панельных многоэтажек, так это в "удобствах" - независимо от общей площади в квартирах всего один санузел.

Каркасно-кирпичные многосекционные дома серии "Призма" также относятся к числу удачных серийных разработок. Прежде всего, их оригинальный внешний облик напоминает здания, возведенные по индивидуальному проекту. В домах - от двух до девяти этажей. Первый этаж - нежилой. Верхний, мансардный, отдан под двухуровневые квартиры. В отличие от серийных домов в серии "Призма" наружные стены кирпичные, толщиной 630 мм, а внутренние несущие - из железобетона (140 и 180 мм). В каждом подъезде по два лифта (пассажирский и грузопассажирский). Квартиры в серии "Призма" привлекают покупателей своими размерами (от 80 до 189 кв. м) и оригинальностью. Даже в самой маленькой однокомнатной квартире площадь комнаты 36 кв. м, в ней два окна и две двери, что позволяет без труда перепланировать или разделить помещение. Здесь также два санузла, кладовка; кухня (от 15 кв. м) имеет выход на лоджию. В двух-, трех-, четырех- и пятикомнатных квартирах кроме просторных гостиных (от 34 кв. м) большие (16-22 кв. м) спальни, кухни (от 13 до 16,7 кв. м), кладовые, по два санузла, а количество лоджий соответствует числу комнат.

П111 (355) – разработан проектировщиками Министерства обороны для “генералов”, имеет относительно привлекательный внешний облик и хорошие планировки, поэтому стал очень популярен на гражданском рынке, но возможности производства этой серии (возможности производителя) ограничены. Поэтому крупнопанельные жилые дома серии П-111МО еще не стали привычными для москвичей, и “массовыми” их пока не назовешь. Внешне они выделяются ажурной отделкой фасада и большими лоджиями; на верхних этажах лоджии прикрыты крышей-козырьком. В этих домах обеспечивается любой набор и любая планировка одно-четырехкомнатных квартир, в том числе и двухуровневых. Наружные стены домов серии П-111МО выполнены из трехслойных (350 мм) керамзитобетонных панелей с внутренним утеплителем из пенополистирола, которые по своим характеристикам не уступают кирпичной стене толщиной 90 см. Во всех квартирах независимо от площади и планировки удобные кухни (12 кв. м) и гостиные (21 кв. м), большие лоджии, прихожие (от 11,2 до 16,3 кв. м), раздельные санузлы. В трех- и четырехкомнатных квартирах наряду с раздельным санузлом между спальнями предусмотрен совмещенный "гостевой". Продуманное функциональное зонирование и удобная планировка жилого пространства позволяют считать этот проект одним из самых удачных.

Новые серии сборно-панельных домов, по-видимому, разрабатываться не будут, т.к. монолитно-каркасное строительство экономически эффективнее.

Б. Монолитно-каркасные дома

Основа технологии монолитного литья - арматура и опалубка. Технология строительства позволяет возводить дома в достаточно короткие сроки, что является несомненным достоинством. Применяя ее, гораздо сложнее ошибиться и допустить брак. Сейсмически устойчивая конструкция прочно держит форму дома, стены получаются ровнее, потолок и пол, отлитые из бетона, лишены швов и пустот и обеспечивают хорошую звукоизоляцию. Чисто внешне они выгодно отличаются от "панели" - красивые, непривычной формы, с большими, часто опоясывающими квартиру балконами и лоджиями, иногда с мансардными этажами. К достоинствам монолитных домов можно отнести следующее: в первые годы "жизни" дома грунт проседает, и в панельных домах могут образоваться трещины, а монолит оседает целиком и трещин не дает.

Одними из первых известных “монолитных” домов, наружные ограждения которых выполнены из монолитного железобетона - строившиеся ДВПС на коммерческую продажу (проектировщик – 8-я мастерская МОСПРОЕКТ-1, заказчик МОСКАПСТРОЙ, генподрядчик “Главболгарстрой”) высотки в Жулебино (так и именуемые в городе “монолитные дома “Главболгарстроя”), часть из которых еще достраивается.

Для районов новостроек архитекторы разработали специальные проекты экономных монолитов. В большинстве случаев это литые бетонные конструкции, где и стены и перегородки выполняются из бетонных смесей. Оригинальные высотки появились в районах Марьинский парк, Южное Бутово, Марьино, Братеево.

В этих домах ярко проявилась ошибка проектирования “раннего этапа развития” (несоответствие рыночным требованиям), а именно – вертикальная компонента несущего каркаса представлена монолитно-железобетонными межквартирными стенами и межкомнатными перегородками, что крайне затрудняет возможности перепланировки. В то же время прекрасно показало себя комплексное устройство наружных стен из пенобетонных блоков с прослойкой утеплителя, облицованных кирпичом.

В результате учета первых ошибок бурное развитие приобрел конструктивный тип “монолитно-кирпичных домов”, в котором вертикальные несущие обеспечены в основном монолитными колоннами, между которыми устраиваются кирпичные перегородки с любым вариантом планировки, а наружные стены представлены “сэндвичем” – пеноблок-утеплитель-кирпич.

К этому же типу относится и несколько экзотический вариант “сборно-монолитных” домов, в которых наружные ограждающие конструкции представлены железобетонными сэндвич-панелями. Окончательная реакция рынка на такие дома еще неизвестна.

По сравнению с этими и некоторыми другими “монолитными” домами раннего этапа развития, “монолитно-кирпичные” дома намного эргономичнее и комфортабельнее для обитателей.

По словам специалистов Московского НИИ типового и экспериментального проектирования (МНИИТЭП), самый дорогой из монолитных собратьев - дом, полностью отлитый из бетона. Чтобы улучшить экологические характеристики по сути бетонной коробки, проектировщики в таких зданиях предусматривают кирпичные перегородки. Часто внутренние стены также выполняются из кирпича. Прослужить такое капитальное строение может не одному поколению жильцов (известно, что дома, возводимые компанией "Квартал 32-33" на Ленинском проспекте, имеют гарантию 300 лет).

Более дешевая технология, когда из бетона отливаются внутренние стены, а внешние выкладываются из кирпича. На первый взгляд создается впечатление, что это кирпичный дом, но на самом деле конструкция уступает первому дому, по экологии в том числе. По словам знатоков, кирпича там гораздо меньше, чем в первом (внешне монолитном) доме.

Подобные дома в просторечьи также именуются “монолитно-кирпичными”.

Иногда, чтобы сэкономить и предложить покупателям более доступное жилье, для формирования внутренних стен используется гипсокартон. Но жить в помещении с практически абсолютной акустикой мало кого прельщает, поэтому покупатели вынуждены самостоятельно возводить кирпичные стены.

Среди монолитно-каркасных домов городского заказа уже выделен проект дома под названием “Юникон” (Ю. Бутово), который, очевидно, станет широко применяться как типовой. Другая условно типовая серия называется “Колос” (сложно назвать типовыми единично расположенные на окраинах крупных магистралей гигантские башни серии "Колос", и недаром серия умерла с закрытием ДСК “Мосстройпрогресс”).

На первый взгляд они выглядят домами, возводимыми по индивидуальным проектам. На самом деле технология изготовления монолитов позволяет применять ее и в типовом серийном домостроении.

Внешне такая 24-этажная башня напоминает круглую свечку. В ее центральной части находится лифтовая зона, а по периметру - одно-трехкомнатные квартиры. Причем каждое жилище имеет не традиционную прямоугольную форму, а напоминает сектор с усеченным острым углом. Наружные, внутренние стены и перекрытия - монолитные, толщиной 320, 200 и 140 мм соответственно. Если что и напоминает о типовом доме, так это общая площадь квартир. Однокомнатная квартира там всего 36 кв. м. Комната (17,3 кв. м) и кухня (8,3 кв. м) разделены трансформирующейся перегородкой, поэтому в случае необходимости их можно объединить. В квартире небольшой санузел, кладовая и многоугольная прихожая. Непонятно, какими принципами руководствовались разработчики, но почему-то они запроектировали в двухкомнатной квартире (общая площадь 59 кв. м) десятиметровую кухню, а в трехкомнатной (66 кв. м) кухня всего 8,3 кв. м. Причем как в первой, так и во второй квартире кухня размещена не совсем удачно - между гостиной и спальней.

Несомненно, процесс отбора типовых серий для городского заказа будет длиться еще несколько лет, и конечный результат отбора сейчас неочевиден.

В квартирах, что располагаются в домах из монолита, теплее зимой и прохладнее летом. В более дорогих домах такой баланс достигается не только благодаря удачной современной технологии строительства, но и с помощью последних технических достижений: центральное кондиционирование, индивидуальный тепловой пункт и др., что является неотъемлемой частью элитных домов. Жилье среднего класса (повышенной комфортности) строится без дополнительных дорогостоящих удобств и на первый взгляд отличается от квартиры в панельной многоэтажке только более удачной планировкой жилища. Но в современном монолитно-каркасном доме возможна практически любая перепланировка, еще на стадии строительства можно предложить инвестору собственный проект планировки квартиры.

Наибольшие отличия между монолитно-каркасными домами в дальнейшем будут иметь место не по конструктивным особенностям, а по объемно-планировочным решениям, подразумевающим большую или меньшую возможность обеспечения свободной внутриквартирной планировки, внутридомовой общественной инфраструктуры и сервиса.

В. Кирпичные дома

Кирпич был всегда популярен у москвичей. По многим характеристикам он превосходит известные строительные материалы. Благодаря пористой структуре у кирпича наилучшая тепло- и звукоизоляция. К недостаткам можно отнести лишь тот факт, что для возведения кирпичного дома по сравнению с панельными и монолитными требуется намного больше времени. Кроме того, для обеспечения новых требований СНиП по теплоизоляции стена из чистого кирпича должна быть толщиной около 1 м, что во-первых, нерентабельно, а во-вторых, затруднительно при строительстве несущей стены высокой этажности. Но кирпичные дома в столице сегодня строятся редко. Даже когда в своих рекламных буклетах инвесторы описывают кирпичный дом, на практике оказывается, что это монолитно-кирпичная конструкция. Сейчас из "чистого" кирпича строятся так называемые элитные дома невысокой этажности, малоквартирные, по индивидуальным проектам, да и то - внутри кирпичной стены, вероятнее всего, обнаружится слой утеплителя. Возводятся такие дома в основном в центральной, престижной части города и наилучшим образом вписываются в историческую застройку. Однако бывают подобные проекты и в старых районах среднего пояса, как правило, на выкупленных участках внутри жилых дворов. Ярким примером может служить дом на 2-й Владимирской улице ОАО “Стройжилкредит”. Квартиры в таких домах, как правило, заранее распределяются по подписке между своими и продаются по цене (в зависимости от местоположения) от 2 до 7 тыс. долларов за 1 кв. м, а на рынок предложений попадают единицы, по ценам от 1 до 1,5-2 тыс. долларов за 1 кв. м.

Таким образом, по своим конструктивным характеристикам, потребительским свойствам и ценовой нише новые низкоэтажные кирпичные дома аналогичны кирпичным домам дореволюционным и “сталинским” после реконструкции.

4. Типизация жилья

На основании вышеизложенного, несмотря на достаточное многообразие типов зданий и планировочных решений, в жилом фонде г. Москвы (исключая индивидуальные дома) можно выделить три основных типа строений в зависимости от технологии постройки, и внутри типа произвести сегментацию на классы в зависимости от конструктивно-технологических особенностей и потребительских свойств:

I тип – Сборно-панельные строения
II тип – Кирпичные строения
III тип– Монолитно-каркасные строения

Тип и классы Параметры Значения
I тип – Сборно-панельные строения
Класс Е. Строения периода массового строительства пятиэтажных домов. Низкие потребительские качества, большой срок износа. Не подлежат реконструкции. Альтернативное название: хрущевки панель. Типовые представители: I-510, К-7 Хрущевки панель
Материал постройки: Панель, блок
Этажность здания: 5 этажей без лифта
Год постройки: 1955-1965 гг.
Высота потолка: 2.50 м.
Общая площадь средней квартиры:
1-комн. 31.52 кв. м.
2-комн. 44.40 кв. м.
3-комн. 57.08 кв. м.
Площадь кухни средней квартиры:
1-комн. 5.75 кв. м.
2-комн. 5.86 кв. м.
3-комн. 5.83 кв. м.
Доля предложения на рынке:
вторичном 4 %
первичном 0 %
Класс Д. Строения “постхрущевского периода”. По потребительским качествам отличимы от пятиэтажных “хрущевок” разве что наличием лифта, мусоропровода. Изношенные коммуникации, требующие регулярной обработки межплиточные соединения. Альтернативное название: панель с малой кухней. Типовые представители: I-515, I-605 Панель с малой кухней
Материал постройки: Панель, блок
Этажность здания: 9-12
Год постройки: 1965- конец 70 гг.
Высота потолка: 2.60 м.
Общая площадь средней квартиры:
1-комн. 32.69 кв. м.
2-комн. 44.27 кв. м.
3-комн. 58.40 кв. м.
Площадь кухни средней квартиры:
1-комн. 6.02 кв. м.
2-комн. 6.10 кв. м.
3-комн. 6.11 кв. м.
Доля предложения на рынке:
вторичном 14 %
первичном 0 %
Класс С. Строения серийного произ водства 70-80-х годов. Улучшенная планировка, большая кухня, два лифта (возможен грузопассажирский) Альтернативное название: типовая панель. Типовые представители: II-68, И-522А Типовая панель
Материал постройки: Панель, блок
Этажность здания: 14-16
Год постройки: конец 70-1990 гг.
Высота потолка: 2.64 м.
Общая площадь средней квартиры:
1-комн. 37.52 кв. м.
2-комн. 51.05 кв. м.
3-комн. 69.71 кв. м.
Площадь кухни средней квартиры:
1-комн. 9.23 кв. м.
2-комн. 9.05 кв. м.
3-комн. 9.39 кв. м.
Доля предложения на рынке:
вторичном 16 %
первичном 0 %
Класс В. Строения рыночно-ориентированного периода. Новые, улучшенные серии 90-х годов. Типовые представители: П-44, КОПЭ и др. Улучшенная панель
Материал постройки: Панель
Этажность здания: 17-22
Год постройки: 1990-е гг.
Высота потолка: 2.64 –2.70 м.
Общая площадь средней квартиры:
1-комн. 39. 62 кв. м.
2-комн. 57.45 кв. м.
3-комн. 73.77 кв. м.
Площадь кухни средней квартиры:
1-комн. 9.90 кв. м.
2-комн. 9.86 кв. м.
3-комн. кв. м.
Доля предложения на рынке:
вторичном 8%
первичном 5 %
Класс А. Строения рыночно-ориентированного периода. Современные планировочные решения, тепло-энергосберегающие материалы, возможность объединения в блоки и перепланировок. Альтернативное название: cовременная панель. Типовые представители: П-44Т, П3-М, КОПЭ-М и др. Современная панель
Материал постройки: Панель
Этажность здания: 17-22
Год постройки: С 1999 г.
Высота потолка: 2.64 –2.70 м.
Общая площадь средней квартиры:
1-комн. 38.31 кв. м.
2-комн. 55.29 кв. м.
3-комн. 75.38 кв. м.
Площадь кухни средней квартиры:
1-комн. 9.16 кв. м.
2-комн. 9.78 кв. м.
3-комн. 10.16 кв. м.
Доля предложения на рынке:
вторичном 20 %
первичном 56 %
II тип – Кирпичные строения Общие черты – кирпичный несущий каркас, утолщенные кирпичные наружные стены, кирпичные межквартирные перегородки, деревянные или железобетонные перекрытия
Класс Е. Строения 50-60 гг., квартиры с малой кухней, совмещенным санузлом, без лифта, с изношенными коммуникациями, но более привлекательны, чем аналогичное панельное жилье. Альтернативное название: хрущевки кирпич Типовые представители: I-5II По ценовой нише предложения не отличаются от “сталинских” пятиэтажек 40-х годов с высокими потолками и большими кухнями, но такой же степенью износа. И те, и другие из-за аварийного состояния практически запрещены к продаже на вторичном рынке. Хрущевки кирпич
Материал постройки: Кирпич
Этажность здания: 5 без лифта
Год постройки: 1950-1965 гг.
Высота потолка: 2.50 м.
Общая площадь средней квартиры:
1-комн. 30.44 кв. м.
2-комн. 43.78 кв. м.
3-комн. 56.94 кв. м.
Площадь кухни средней квартиры:
1-комн. 5.67 кв. м.
2-комн. 5.90 кв. м.
3-комн. 5.89 кв. м.
Доля предложения на рынке:
вторичном 6 %
первичном 0
Класс Д Строения 70 гг., наружные стены кирпичные толщиной 510 мм, лифт грузоподъемностью 400 кг, квартиры с малой кухней. Альтернативное название: кирпич с малой кухней. Типовые представители: II-29 Кирпич с малой кухней
Материал постройки: Кирпич
Этажность здания: 5 без лифта
Год постройки: 1950-1965 гг.
Высота потолка: 2.50 м.
Общая площадь средней квартиры:
1-комн. 32.10 кв. м.
2-комн. 45.79 кв. м.
3-комн. 63.31 кв. м.
Площадь кухни средней квартиры:
1-комн. 6.08 кв. м.
2-комн. 6.27 кв. м.
3-комн. 6.36 кв. м.
Доля предложения на рынке:
вторичном 6 %
первичном 0
Класс С. Элитные для своего времени строения, с большим метражом, высокими потолками, лифтами, хорошими тепло и шумоизолирующими свойствами, хорошим качеством строительства. Альтернативное название: крупногабаритные сталинские дома Типовые представители: дома на Тверской, Фрунзенской набережной, Ленинском, Кутузовском проспекте. Основной бич – встречающиеся деревянные перекрытия. Сталинские дома
Материал постройки: Кирпич
Этажность здания: 5-10
Год постройки: 1930-1960 гг.
Высота потолка: от 3.2 м.
Общая площадь средней квартиры:
1-комн. 40.99 кв. м.
2-комн. 59.61 кв. м.
3-комн. 80.13 кв. м.
Площадь кухни средней квартиры:
1-комн. 9.96 кв. м.
2-комн. 9.49 кв. м.
3-комн. 9.60 кв. м.
Доля предложения на рынке:
вторичном 21 %
первичном 0
Класс В Строения–башни штучной постройки, с комфортными условиями проживания, большим метражом жилой и подсобной площади, широкими лоджиями. Альтернативное название: высотный кирпич Типовые представители: башня Вулыха, Смирновская, Тишинская, Москворецкая Особенно в цене “цековские дома”, расположенные в “царских селах”. Высотный кирпич
Материал постройки: Кирпич
Этажность здания: 12-16
Год постройки: 1970-середина 1980 гг.
Высота потолка: 2.70 м.
Общая площадь средней квартиры:
1-комн. 39.64 кв. м
2-комн. 59.86 кв. м
3-комн. 87.16 кв. м
Площадь кухни средней квартиры:
1-комн. 9.72 кв. м
2-комн. 10.02 кв. м
3-комн. 11.14 кв. м
Доля предложения на рынке:
вторичном 4 %
первичном менее 1 %
Класс А: Новые кирпичные низкоэтажные дома, дорево люционные и “сталинские” дома после реконструкции. В этом классе наиболее интересны т.н. “клубные дома” – суперэлитные строения с ограниченным числом тщательно подобранных семей и предельно высоким уровнем оборудования, инфраструктуры и сервиса. Альтернативное название: современный кирпич. Современный кирпич
Материал постройки: Кирпич
Этажность здания: 4-8
Год постройки: После 1990 г.
Высота потолка: от 3.00 м.
Общая площадь средней квартиры:
1-комн.
2-комн.
3-комн.
Площадь кухни средней квартиры:
1-комн.
2-комн.
3-комн.
Доля предложения на рынке:
вторичном менее 1 %
первичном 2 %
III тип – Монолитно-каркасные строения Общие черты – монолитный железобетонный каркас, наружные стены выполнены по принципу сэндвича (кирпич – утеплитель - кирпич, пеноблоки – утеплитель –облицовочный кирпич), монолитные железобетонные или кирпичные межквартирные перегородки, монолитные железобетонные перекрытия. Использование технологии “скользящей” опалубки помогает придавать строению самые разнообразные формы. Т.к. использование данной технологии нашло применение только в последнее время, достаточно сложно в настоящий момент выделить какие-либо конструктивные категории в этом секторе. Скорее, большую роль в определении комфортности жилья будет играть местоположение объекта, внутренняя отделка мест общего пользования, современные коммунально-коммуникационные системы, наличие развитой придомовой инфраструктуры (детские площадки, гаражи).
Класс Е. Внутренние перегородки – монолитно-бетонные, жесткая планировка, без инфраструктуры. Альтернативное название: типовой монолит. Типичные представители – “монолит “Булгарстроя”. Типовой монолит
Материал постройки: Монолитный желе зобетон+кирпич
Этажность здания: Переменная
Год постройки: с середины 90 гг.
Высота потолка: От 3.00 м.
Общая площадь средней квартиры:
1-комн. 42.87 кв. м.
2-комн. 68.47 кв. м.
3-комн. 102.67 кв. м.
Площадь кухни средней квартиры:
1-комн. 10.00 кв. м.
2-комн. 11.38 кв. м.
3-комн. 13.08 кв. м.
Доля предложения на рынке:
вторичном Менее 1 %
первичном 3%
Класс Д. Жесткая планировка, минимальная инфраструктура (подземные гаражи, два санузла) Альтернативное название: монолито-кирпич Монолито-кирпич
Материал постройки: Монолитный желе зобетон+кирпич
Этажность здания: Переменная
Год постройки: с конца 90 гг.
Высота потолка: От 3.00 м.
Общая площадь средней квартиры:
1-комн. 42.87 кв. м.
2-комн. 68.47 кв. м.
3-комн. 102.67 кв. м.
Площадь кухни средней квартиры:
1-комн. 10.00 кв. м.
2-комн. 11.38 кв. м.
3-комн. 13.08 кв. м.
Доля предложения на рынке:
вторичном 2 %
первичном 12 %
Класс С. Современное, комфортное жилье с возможностью переплани ровки, стеклопакеты, видеодомофоны, развитая инфраструктура (подземный гараж или парковка, наличие площадей коммерческого назначения), с возможностью образования ТСЖ – товарищества собственников жилья. Альтернативное название: современный монолит. Современный монолит
Материал постройки: Монолитный железобетон+кирпич
Этажность здания: Переменная
Год постройки: с конца 90 гг.
Высота потолка: От 3.00 м.
Общая площадь средней квартиры:
1-комн. 42.87 кв. м.
2-комн. 68.47 кв. м.
3-комн. 102.67 кв. м.
Площадь кухни средней квартиры:
1-комн. 10.00 кв. м.
2-комн. 11.38 кв. м.
3-комн. 13.08 кв. м.
Доля предложения на рынке:
вторичном менее 1 %
первичном 14 %
Класс В.Индивидуальный проект высокого класса, наличие двухуровневых квартир, обогрев полов, деревянные стеклопакеты, центральное кондиционирование, эксклюзивная инфраструктура и отделка, современные телеком муникации, консъерж, видео наблюдение, управляющая компания, охрана. Альтернативное название: элитный проект. Элитный проект
Материал постройки: Монолитный железобетон+кирпич
Этажность здания: Переменная
Год постройки: С конца 90 гг.
Высота потолка: От 3.00 м.
Общая площадь квартиры, кв. м От 100 кв. м.
Площадь кухни : От 12 кв. м.
Доля предложения на рынке:

вторичном менее 1 %
первичном 7 %
Класс А. Небольшое количество квартир в доме (до 30-40), индивидуальные лифты, зимний сад, каминный зал, система климат-контроля, очистка воды на входе в дом, автономное отопление, спортивно-оздоровительный комплекс (тренажерные залы, сауна, турецкая баня, бассейн, крытый теннисный корт), бойлерная, уборка квартир, охранаконтура. Альтернативное название: суперэлита Суперэлита
Материал постройки: Монолитный желе зобетон+кирпич
Этажность здания: Переменная
Год постройки: с конца 90 гг.
Высота потолка: От 3.00 м.
Общая площадь квартиры, кв. м От 150 кв. м.
Площадь кухни : От 15 кв. м.
Доля предложения на рынке:

вторичном менее 1 %
первичном менее 1 %

Ноздрина Н.Н.,

Сапожников А.Ю.,

Стерник Г.М.,

Стерник С.Г.,

5.04.01.

начался с открытием ДСК-1 и выпуска панельной пятиэтажки К-7, состоящей из несущих железобетонных панелей, составляющих наружные и межквартирные стены, и безбалочных железобетонных перекрытий.

Далее сборно-железобетонные технологии разделились на “панельные” и “блочные”. О последних сразу необходимо сказать несколько слов как об “ушедшем” с первичного рынка поколении, которое на вторичном рынке пока еще занимает немалую долю.

Блочные дома, построенные в Москве в 70-80 годах, судя по ценам купли-продажи квартир, соперничают с панельными - теми, которые выше пяти этажей. Это понятно: дома настолько похожи внешне, что неспециалисту сложно уловить разницу. Но тем не менее она есть - в материале строительных конструкций и планировке квартир. Качество и уровень комфорта блочных домов рассматриваемых серий различаются существенно.

Блочный дом И(209)А - 14-этажная башня. Ее наружные стены возводятся из керамзитобетонных блоков толщиной 400 мм. Внутренние - из тех же блоков толщиной 500 и 390 мм, и гипсобетона толщиной 180 мм. Перегородки - гипсобетонные 80 мм толщиной. Перекрытия - многопустотные панели. Расположение квартир на этажах такое же: 4 двухкомнатные, 2 однокомнатные и 1 трехкомнатная квартира. Высота потолков - 2,64 м. В доме два пассажирских лифта. У двухкомнатных квартир три варианта планировки. Вариант А: общая площадь 38,3 кв. м. Кухня - 6,2 кв. м, санузел раздельный, комнаты смежно-изолированные (10,4/13,4), просторный балкон - вдоль большой комнаты и кухни. Вариант В: общая площадь - 45,1 кв. м. Санузел здесь совмещенный, кухня 9,5 кв. м, комнаты смежные (17,2/12,6), вдоль которых тянется балкон. Вариант С: общая площадь - 44,5 кв. м. Кухня 5,8 кв. м, санузел раздельный, комнаты изолированные (8,8/20,8), балкон маленький. Самая удачная планировка в трехкомнатной квартире - окна и балконы выходят на три стороны. Большой балкон проходит вдоль кухни и изолированной 13-метровой комнаты. Другие комнаты (19/10,4) смежные, в маленькой - балкон.

Блочный дом II-68-02 - многосекционный, 12-этажный. Материал внешних и внутренних стен - керамзитобетонные блоки толщиной 400 и 390 мм. Перегородки - гипсобетонные толщиной 80 мм, перекрытия - многопустотные панели. В доме два лифта (грузовой и грузопассажирский на 400 и 630 кг). Высота жилых помещений - 2,64 м, встроенных шкафов и антресолей в квартирах не предусмотрено. Характерный признак домов этой серии - светлая окраска наружных блоков и сдвоенные балконы квартир, выступающие тупым углом вперед. Существенный недостаток проекта - балконы есть только с одной стороны дома. В однокомнатных квартирах (их здесь большинство - 6 из 9 на каждом этаже), выходящих окнами во двор, балконов нет. У двух вариантов планировки однокомнатных квартир отличие незначительное - в площади кухни: 7,6 и 9,8 кв. м. Санузлы совмещенные, комнаты - 19,5 или 19,3 кв. м. В двухкомнатных квартирах (тоже 2 варианта планировки) комнаты изолированные (19,4/14,1 и 15,8/15,7), санузлы раздельные, кухни соответственно 6,7 и 8,9 кв. м. В трехкомнатной квартире маловата кухня - всего 6,7 кв. м.

Серию 12-этажных домов II-68-03, возведенных из строительных конструкций, идентичных серии II-68-02, опознать просто - по отсутствию балконов в большинстве квартир. Они есть лишь в крайних секциях в двухкомнатных квартирах и в одном из двух вариантов трехкомнатных. Высота жилых помещений в доме - 2,5 м.
Однокомнатные квартиры в двух вариантах располагаются только на первом этаже.
В двухкомнатной квартире типа А (без лоджии) общей площадью 51,3 кв. м комнаты изолированные (11,7/19,1), кухня - 9,8 кв. м, санузел раздельный. В квартире типа В есть большая лоджия вдоль комнат, но площадь меньше. В трехкомнатной квартире типа А (65,3 кв. м) изолированные комнаты (17,6/11,8/ 13,7 с небольшой лоджией) и просторная кухня - 11,9 кв. м. Вариант В менее удачен: кухня всего 6,6 кв. м, а общая площадь - 60,6 кв. м, лоджии нет.

И(491)А - 16-этажный многосекционный блочный дом. Строительные конструкции: наружные стены - керамзитобетонные блоки толщиной 400 мм, внутренние - бетонные блоки, 390 мм, перегородки гипсобетонные, 80 мм, перекрытия - многопустотные панели, 220 мм. Высота потолков - 2,48 м. В подъезде два лифта, мусоропровод. В рядовых и торцевых секциях расположены двух- и трехкомнатные квартиры в двух вариантах. В двухкомнатной квартире типа А общей площадью 51,3 кв. м комнаты по 19 и 12 кв. м, лоджия выходит в кухню (9,9 кв. м). В квартире типа В (51,7 кв. м) большая лоджия проходит вдоль обеих комнат (16,7 и 11,5 кв. м), кухня 11,5 кв. м с кладовкой. В трехкомнатных квартирах типа А общей площадью 64,7 кв. м (17,5/13,7/11,7) две лоджии в маленьких комнатах выходят на разные стороны. Здесь кухня площадью 8,2 кв. м и прихожая 9,6 кв. м со встроенными шкафами.
В квартире типа В такой же общей площадью (20,8/14,9/9,1) большая лоджия проходит вдоль спален. Кухня здесь самая маленькая - 7,8 кв. м.

И(522)А - многосекционный блочный дом (этажность - 14, 16 и 17). Его строительные конструкции и технические характеристики аналогичны серии И(491)А. Здесь однокомнатные и трехкомнатные квартиры (по 2 в каждой секции) представлены в одном варианте, а двухкомнатные (4 в секции) - в двух. Во всех квартирах большие лоджии, комнаты изолированные, санузлы раздельные (кроме однокомнатных квартир).
В трехкомнатной квартире общей площадью 65,3 кв. м (18,1/9,2/12,2) есть возможность удачной перепланировки: спальни остаются изолированными, а за счет вырубки арки между кухней (9 кв. м) и большой комнатой (можно присоединить еще часть коридора) получается просторная гостиная с большой лоджией. Комнаты (16,8/12) двухкомнатной квартиры типа А площадью 53,4 кв. м выходят на две стороны. Лоджия тянется вдоль большой комнаты и кухни (10,1 кв. м). В коридоре есть небольшая кладовая. Квартира типа В меньше площадью - 49,8 кв. м. Лоджия проходит вдоль большой комнаты (16,7) и кухни (10,2). В однокомнатной квартире площадью 34,5 кв. м лоджия также идет вдоль комнаты (18,9) и кухни (9,6). Коридор здесь менее 3 кв. м, но зато есть кладовая, площадь которой может быть присоединена либо к комнате, либо к коридору.

С дальнейшим развитием сборно-железобетонного домостроения и повышением этажности сначала до 9-12, затем до 17 этажей (2-й период индустриального домостроения) – блочная технология постепенно морально устарела из-за жесткой заданности пространственных габаритов, а панельная технология продолжала творческие поиски (в основном – силами МНИИТЭП): усложнился железобетонный каркас, стержнями пространственной жесткости конструкции стали служить не только сантехнические кабины, но и лифтовые шахты, несущая роль наружных ограждающих панелей стала ограниченной, вплоть до просто навесных панелей. Увеличивался шаг несущих стен (пролетов перекрытий) за счет применения различных комбинированных решений (балочных конструкций опоры перекрытий и увеличения габаритов выпускаемых плит перекрытий, и др.). Однако в период до 1995 г. планировка квартир в сборно-панельных домах была ориентирована на социальные нормы предоставления жилья очередникам, поэтому увеличение шага пролетов перекрытий не являлось первоочередной задачей.

В панельном домостроении используются панели двух типов - железобетонные и керамзитобетонные. Железобетонные панели для наружных стен толщиной около 300 мм трехслойные: бетон - утеплитель - бетон. Прослойка-утеплитель может быть из разного материала. Высокопрочные трехслойные керамзитобетонные панели с внутренним слоем утеплителя-полистирола изготовляются толщиной 340-350 мм и по своим тепловым характеристикам соответствуют кирпичной стене толщиной 90 см. Внутренние панели - железобетонные толщиной 140 и 180 мм, перегородки - 80 мм (эти цифры действительны почти для всех выпускаемых сегодня серий), перекрытия - железобетонные.
Одно из достоинств панельных домов - минимальные сроки строительства. Проходит чуть больше полугода, и на месте пустыря появляется целый жилой комплекс. Другой плюс - относительная дешевизна жилья. В настоящее время еще не разработана ни одна другая технология, которая могла бы на равных соперничать с индустриальным методом изготовления комплектующих и возведения многоэтажных домов.

Минусов у панелей гораздо больше, чем плюсов. Там, где сегодня идет массовая застройка, ситуация немного лучше. Во-первых, появляются новые серии. Во-вторых, технология строительства позволяет по-разному собирать панели, в результате дома одной серии непохожи друг на друга, появляются дома-гибриды, собранные из панелей разных серий. К тому же варьируется этажность и цветовая гамма новостроек. Существенным минусом всех типовых новостроек являются плохое качество строительства, отсутствие сантехники, дверей, кривые стены, потолки, незаделанные швы между панелями, пустоты в стенах и пр. В результате, купив "дешевую" квартиру, покупатель вынужден вложить в нее не одну тысячу долларов. Из-за несоблюдения строительных требований в типовых домах плохая тепло- и звукоизоляция (слышно, о чем говорят соседи сверху; а одним моим знакомым пришлось стену, прилегающую к мусоропроводу, обкладывать кирпичом). Из-за того, что квартира продувается всеми ветрами, жителям приходится нанимать работников, которые бы с внешней стороны заделывали щели между панелями. Планировки в серийных домах тоже оставляют желать лучшего. Это, правда, может относиться и к отдельным индивидуальным проектам. Но возможности перепланировки в типовых домах крайне ограничены.

Девятиэтажные дома серии 1-515/9м по внешнему виду практически идентичны широко распространенной серии пятиэтажных домов 1-515/5. Наружные стены - трехслойные панели толщиной 300 мм. Внутренние - гипсобетонные панели толщиной 160 мм. Перегородки - гипсобетонные панели толщиной 120 мм. Перекрытия - железобетонные панели толщиной 140 мм. Но внутри они <принципиально отличаются>: здесь нет однокомнатных квартир, только двухкомнатные (44/46 кв. м), трехкомнатные (50/53/57 кв. м) и - в малом количестве - четырехкомнатные (63 кв. м). Планировка трех- и четырехкомнатных квартир в торцевых и рядовых секциях разная: окна выходят на одну или две стороны. В двухкомнатных и самой большой по площади трехкомнатной балконы маленькие, в меньших трехкомнатных квартирах балкон идет вдоль двух комнат. Высота потолков - 2,64 м, санузел раздельный, площадь ванной - 3 кв. м. Кухни везде маленькие - от 6 до 6,18 кв. м. Встроенные шкафы не достались четырехкомнатным квартирам и одному варианту трехкомнатной. Изолированные комнаты - только в двухкомнатных квартирах, где самая удобная планировка. В подъездах один пассажирский лифт, мусоропровод с загрузочным клапаном расположен на межэтажной лестничной площадке.

Характеристики строительных конструкций у другой серии 9-этажных домов - 1-515/9ш такие же, как у серии 1-525/9м. Что касается планировки рядовых секций, здесь одно-, двух- и трехкомнатные квартиры (площадь соответственно 34,8, 45,1 и 38-39 кв. м). Потолки высотой 2,64 м, лоджии в трехкомнатных квартирах на 1,5 кв. м больше, сан-узел раздельный. Встроенные шкафы во всех квартирах, кроме двухкомнатных. Самая большая кухня (8 кв. м) - в трехкомнатных квартирах (в остальных - 6 кв. м). Трехкомнатные и спроектированы наилучшим образом: все комнаты раздельные (9, 12 и 17 кв. м), коридор чуть меньше 10 кв. м. Мусоропровод на лестничных площадках между этажами, лифт грузоподъемностью 400 кг. Узнать дом серии 1-515/9ш просто: балконы соединены по два и расположены под небольшим наклоном к плоскости фасада и друг к другу.

Девятиэтажный дом серии 11-18/9 проще всего опознать по балконам - два ряда балконов со щитами из грязно-желтого пластика в центре фасада и еще два - с торца. Эти блочные дома состоят из однокомнатных квартир и двухкомнатных с двумя вариантами планировки. Существенные недостатки проекта 11-18/9: совмещенные санузлы, низкие потолки (2,5 м) и маленькие кухни (всего 5,2 кв. м в квартирах В-типа и 5,4 - в однокомнатных). В квартирах А-типа кухня несколько больше - 7,5 кв. м.
В домах есть лифт и мусоропровод - на межэтажной лестничной клетке, техподполье и техэтаж для размещения инженерных коммуникаций. Материал наружных стен - керамзитобетонные блоки толщиной 400 мм, внутренних - 390 мм.

Многосекционные панельные дома серии 11-49 имеют рядовые и торцевые секции. Возможны различные варианты компоновки 1-2-3-4-комнатных квартир в секциях. Дома с техподпольем, но без техэтажа, с пассажирским лифтом, мусоропроводом на лестничной площадке между этажами. Санузлы раздельные во всех квартирах, кроме однокомнатных. Высота потолков - 2,65 м. Балконы в торце и по центру фасада дома, кроме однокомнатных квартир и двухкомнатных линейных вариантов. Существует два типа планировки двухкомнатных квартир: для торцевых и рядовых секций дома, но общая и жилая площадь одинакова в обоих вариантах. Разница в площади двух вариантов трехкомнатных квартир весьма существенная - чуть менее 10 кв. м. Предпочтительнее вариант квартиры с большей площадью (вариант А), так как здесь есть возможность так же, как и в двухкомнатной квартире, расширить коридор. В другом варианте планировки трехкомнатной квартиры коридор слишком узкий, а размер самой большой комнаты - всего 14,4 кв. м.Планировка четырехкомнатных квартир позволяет удобно разграничить гостевую и жилую зоны: большая комната становится гостиной, две из трех - спальнями, а оставшаяся - детской. Кухни в квартирах этой серии малы - всего 5,95 кв. м, исключение - однокомнатная, здесь кухня 6,69 кв. м. Материал наружных стен домов серии 11-49 - керамзитобетонные панели толщиной 300 мм. Внутренние стены бетонные, 140 мм.

Последняя из рассматриваемых нами девятиэтажек - серия 1605/9. Техэтажа здесь также нет - только подвал. Лифт один, грузопассажирский. На межэтажных лестничных площадках - мусоропровод. Потолки - 2,64 м. Во всех квартирах, за исключением однокомнатных, есть лоджии. Кухни в этой серии побольше, чем в предыдущей: самая большая - опять же в однокомнатной - 8,14 кв. м. Всего представлено 2 варианта двухкомнатных и 3 - трехкомнатных квартир. Разница между двухкомнатными небольшая: в В-типе больше общая площадь на 2 метра, кухня и лоджия во всю длину комнаты. В трехкомнатных квартирах два варианта А и В - линейной планировки и С - так называемая распашонка. К недостаткам В-типа можно отнести длинный узкий коридор. Вариант С - наиболее удачный и по метражу (почти 44 кв. м), и по планировке, но кухня здесь самая маленькая - 6,4 кв. м. Достоинством всех вариантов можно назвать отсутствие проходных комнат, что позволяет при не очень больших площадях сформировать комфортные жилые зоны.Наружные стены серии 1605/9 - трехслойные панели толщиной 300 мм. Внутренние - гипсобетонные, 160 мм.

Двенадцатиэтажные панельные дома серии 1605/12 с наружными стенами из трехслойных 300-миллиметровых панелей. Внутренние стены - гипсобетонные панели 160 мм. Перегородки из того же материала толщиной 120 мм, перекрытия - железобетонные панели 140 мм. Техническое оснащение дома отличается от рассмотренных в предыдущих номерах серий девятиэтажных домов лишь наличием второго пассажирского лифта.
На этаже - одна однокомнатная, две двухкомнатные и одна трехкомнатная квартиры. Потолки - 2,64 м. Трехкомнатная имеет общую площадь 63 кв. м (комнаты по 20, 13 и 12 кв. м), кухня (площадь ее одинакова во всех квартирах) - 6,6 кв. м. Здесь одна изолированная комната, узкий длинный коридор и маленькая лоджия (2,5 кв. м).
Единственная ощутимая разница в планировках двухкомнатных квартир А (44,5 кв. м) и В (45,8 кв. м) - площадь лоджии - 6 и 3 кв. м соответственно (комнаты изолированные). Шестиметровая лоджия есть и в однокомнатной квартире (32,7 кв. м), вдоль всей комнаты (18 кв. м). Во всех квартирах есть встроенные шкафы и антресоли.

12-этажный многосекционный панельный дом серии 11-57 собирается из трехслойных панелей 320 мм, внутренние панели и перекрытия бетонные - 160 и 140 мм. Перегородки - гипсобетон, 80 мм. В доме два пассажирских лифта. Потолки - 2,64 м.
Рядовые секции дома состоят из трехкомнатных (63,2/43,8 кв. м), двухкомнатных (44,3/27,5 кв. м) и однокомнатных (32,6/18,7 кв. м) квартир. Кухни - соответственно 7,2, 6,2, 6,7 кв. м. Комнаты в квартирах изолированные, санузлы раздельные, встроенные шкафы (кроме трехкомнатных). Трехкомнатная квартира имеет дополнительную лоджию.

12-этажные блочные дома серии 11-18 идентичны 9-этажным домам 11-18/9. Однако планировка квартир в этих домах иная. Здесь представлено по одному варианту одно- и трехкомнатных квартир и 3 варианта двухкомнатных. В трехкомнатных и одном варианте двухкомнатных квартир добавился второй балкон. В этих квартирах площадь кухни существенно больше, чем в домах предыдущих серий - 8–9 кв. м, а в днокомнатной квартире - 9,7 кв. м (зато санузел здесь совмещенный). Маленькие кухни в двухкомнатных типа А и В - всего 6,3 и 5,7 кв. м. По мере уменьшения количества комнат в квартирах уменьшается и без того небольшой размер коридора: с 4,5 кв. м до 2,5. Однако в двухкомнатной квартире типа В этот недостаток можно исправить - убрать стенные шкафы в большой и маленькой комнатах. Повышенным спросом на рынке сейчас пользуются квартиры, в которых изолированные комнаты, раздельный санузел, большая кухня и большая лоджия (вместо балкона), а также возможна частичная перепланировка. К сожалению, ни одна типовая серия не объединяет все перечисленные достоинства.

И(700)А - панельная 22-этажная башня. Строительные конструкции: наружные стены из трехслойных панелей толщиной 350 мм, внутренние- 320 мм. Перегородки гипсобетонные, 80 мм, перекрытия - многопустотные панели толщиной 220 мм. В доме пассажирский и грузопассажирский лифты, мусоропровод. В двух вариантах трехкомнатных квартир предусмотрен более высокий уровень комфорта: просторные коридоры со встроенными шкафами, две большие лоджии. В квартире типа В общей площадью 78,5 кв. м - два совмещенных санузла (один без ванной) и темная комната, просторный (14,3 кв. м) коридор. Одна лоджия проходит вдоль большой комнаты (18,0) и кухни (10,1), вторая - вдоль спален (12,8/12,7).

Вариант А (67,4 кв. м) немного уступает в планировке. Здесь меньше кухня (8,9) и коридор (9), но одна из лоджий больше. В двухкомнатной квартире (50,37 кв. м) комнаты по 16,8 и 12,5 кв. м, кухня - 8,5 кв. м. Санузел раздельный, в прихожей - встроенные шкафы. Однокомнатная квартира (34,2/18,9) стандартная: совмещенный санузел, кухня - 9,2 кв. м, лоджия - 7,5 кв. м.

Активная застройка Москвы “панельными” зданиями серии И(700)А велась в конце 70-х - начале 80-х годов. Эти дома очень похожи благодаря вертикальным рядам лоджий и серой или серо-голубой окраске наружных панелей. Наряду с несомненными достоинствами (большие кухни и лоджии и только изолированные комнаты) у домов этих серий есть и недостатки, в первую очередь конструктивные - плохая теплоизоляция. Лифтовый холл граничит с лестницей, выходящей на открытую всем ветрам лоджию. Щели, которые со временем образуются между блоками, тоже не добавляют тепла. Несмотря на это, дома продолжают пользоваться популярностью, и покупатели решают проблему самостоятельно: благоустраивают подъезды, остекляют лоджии и заменяют входные дверные коробки.

Как видно из изложенного, “ушедшие” серии сборно-железобетонных домов весьма разнообразны и квартиры здесь неравноценны из-за планировки. Больше всего повезло обладателям двухкомнатных квартир (с 12-метровой кухней) в доме серии И(491)А. В трехкомнатных же квартирах кухня чуть больше, чем в домах пятиэтажного фонда! Зато в блочной башне И(700)А в трехкомнатных предусмотрено сразу две лоджии, два санузла и большая прихожая. Среди домов высотой до 16 этажей "качественный разброс" еще более широк. В некоторых проектах 9-этажных домов не предусмотрены балконы или кухни крохотные (менее 6 кв. м). Например, серия 1-515/9м по строительным конструкциям аналогична обычному "хрущевскому" дому, а по уровню комфорта отличается от него разве что наличием лифта. Более поздний проект - панельная башня 11-18/9 - тоже устарел: потолки 2,5 м, смежные комнаты, кухня 5,2 кв. м. Безусловно, такое жилье не может соперничать по качеству с новостройками улучшенной планировки и пользуется спросом только у покупателей с очень ограниченным доходом.

Последними панельными сериями перед началом современной массовой застройки 90-х годов были дома П-42 и П-43. 16-этажные башни П-42 и П-43 очень похожи не только внешне. Их строят из одних и тех же конструкций. Наружные стены возводятся из керамзитобетонных однослойных панелей белого и бледно-зеленого цвета толщиной 350 мм, внутренние стены и перекрытия - железобетонные, толщиной соответственно 350 и 140 мм, перегородки - 120 мм. Оба дома - коридорного типа, в домах серии П-42 двух-, трех- и четырехкомнатные квартиры, а в серии П-43 одно-, двух- и трехкомнатные, причем планировка трехкомнатных и совпадающих по площади двухкомнатных квартир одинакова. Трехкомнатные квартиры - 65,9/40,1 кв. м; в большую комнату (17,6) с лоджией ведут распашные двери, маленькие комнаты(9,7/12,6) расположены напротив. Кухня здесь 8,1 кв. м, санузел раздельный, в коридоре встроенные шкафы. Двухкомнатная квартира в П-42 такая же, как и квартира типа В серии П-43. Здесь прихожая более 6 кв. м, комнаты по 13,7 и 17,1 кв. м, выход на лоджию - из большой комнаты, кухня - 8,4 кв. м. Тип А двухкомнатных квартир в П-43 не отличается по площади, однако здесь прихожая чуть меньше, а большая комната на 2 кв. м больше за счет переноса лоджии в кухню. В четырехкомнатной квартире П-42 (81,9/49,3) все комнаты изолированные (17,9/12,6/9,7/9,2). В большую комнату предусмотрены два входа - из прихожей и межкомнатного коридора, в квартире два санузла (один с ванной), две лоджии - в большой комнате и на кухне (11,2 кв. м). В П-43 четырехкомнатных квартир нет, здесь по 4 однокомнатных в каждой секции. Они стандартны: совмещенный санузел, комната 19,1 кв. м, кухня 8,2 кв. м, лоджия примыкает к кухне. Можно сказать, что при проектировании этих серий домов архитекторы учли все недостатки типового жилья, сооружаемого ранее. Даже в некоторых более "молодых" сериях панельных домов не предусмотрено такого комфорта, как в П-42, П-43 (прежде всего это относится к планировке четырехкомнатной квартиры). Однако изменения не коснулись однокомнатных квартир: это жилье наименее подвержено переменам (в большинстве серийных домов в них всегда сравнительно большая комната и кухня, но совмещенный санузел и тесный коридор). Впервые раздельный санузел появляется лишь в домах серии П-46, а нежилая площадь увеличивается в домах серий П-3М и П-44М (об этих сериях – в следующем разделе).

К 1995 г. из всего многообразия развивавшихся типовых серий панельных домов остались в применении в основном серии П-44, КОПЭ, П-3, ПД-4 (серия умерла вместе с закрытием ДСК-4), П-46, П-55. Эти дома на текущем вторичном рынке пока составляют максимальную долю, т.к. москвичи уже мечтают перебраться из них в более современные квартиры.

Серию П-44 начали строить в конце 70-х. Дома этой серии состоят из однотипных жилых секций, рядовых и угловых. В рядовой секции расположены четыре квартиры: однокомнатная (общая площадь по проектным документам - 37,8 кв. м, жилая - 18,9 кв. м, на практике возможны различия), две двухкомнатные (одна - линейный вариант планировки (50,2/30,3), другая - так называемая "распашонка" (57,8/33,7)) и трехкомнатная (73,8/44,8). В угловой секции - две однокомнатные и две трехкомнатные квартиры. Наружные стены домов серии П-44 выполнены из трехслойных панелей толщиной 300 мм, с утеплителем, а внутренние (140 и 180 мм) - железобетонные, несущие (если владельцы захотят перепланировать свою квартиру, например, объединить гостиную с кухней, ничего не получится). Снаружи дома облицованы керамической плиткой, легко узнаваемого голубого или бледно-зеленого тона. В подъездах два лифта (пассажирский и грузовой), на каждом этаже мусоропровод. Во всех квартирах изолированные комнаты, просторные прихожие, а вот балконы небольшие. Площадь кухонь от 8 кв. м. Для однокомнатной квартиры такой метраж явно недостаточен, к тому же вентиляционный короб в кухне уменьшает драгоценную площадь и ограничивает возможности хозяев при ее обустройстве. В трехкомнатной квартире вызывает недоумение одиннадцатиметровая гостиная, которая по своему метражу никак не тянет на парадный вариант. Да и высота потолка (2,64 м) в домах серии П-44 по современным меркам уже недостаточна.

Другая распространенная серия – КОПЭ (ДСК-2). В основном это 22-этажные здания, но технология сборки этой серии позволяет строить 12-, 16- и 18-этажные дома. Наружные стены делаются из трехслойных панелей толщиной 300 мм. Вдоль фасада расположены небольшие навесные балконы, дополнительно в доме есть лоджии. К достоинствам дома относится и то, что в нем и пассажирский, и грузопассажирский лифты, а их количество варьируется в зависимости от секции. Благодаря тому что все межквартирные конструкции - шахты лифтов, лестничные марши, мусоропровод - выделены в отдельный блок, шумы не проникают в квартиры. Высота потолков жилых помещений в доме стандартная - 2,64 м. Естественная вытяжка проходит через вентблоки в санузле и на кухне. Планировку домов серии КОПЭ можно считать удачной, здесь просторные кухни (10,1 кв. м), раздельные санузлы (3,9 кв. м), удобные лоджии. Но, к сожалению, не все квартиры соответствуют сегодняшним требованиям. Например, неплохая однокомнатная квартира имеет раздельный санузел и десятиметровую кухню, но коридорчик крохотный - 2,8 кв. м. Обратная ситуация в трех- и четырехкомнатных квартирах (соответственно 78 и 100 кв. м) - примерно 20% общей площади "поглотили" прихожие, холлы и коридоры. Однако квартиры привлекательны для тех покупателей, кто ценит удобство и комфорт, поскольку за счет большого коридора можно удачно провести зонирование жилища.

2000 г.

Rambler's Top100