ООО «Стерникс Консалтинг»
(Sternik's Consulting)
+7 (903) 747-43-96
Информационный
партнер:
информационный партнер

Мониторинг

РЫНОК ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ, месячные мониторинги - Россия

Ставрополь. Анализ рынка жилой недвижимости. Апрель 2019 (Елена Молибога, специалист отдела оценки, Айрат Валиуллин, специалист отдела оценки, Центр "Илекта")

Данный анализ проведен с целью определения реальной ситуации на рынке жилой недвижимости. Он выполнен на основе данных предложений продажи в настоящий момент наиболее полных и достоверных источников информации о рынке жилой недвижимости.

Наиболее существенное влияние на рынок недвижимости оказывают такие ценообразующие факторы как:

а) объективные факторы – это экономические факторы, которые определяют средний уровень цен конкретных сделок субъектами недвижимости. Их можно подразделить на макроэкономические (факторы, связанные с общей конъюнктурой рынка – налоги, пошлины, динамика курса доллара, инфляция, безработица, уровень и условия оплаты труда, потребность в объектах недвижимости, развитие внешнеэкономической деятельности и т.д.) и микроэкономические (факторы, характеризующие объективные параметры конкретных сделок);

б) физические факторы – местонахождение (удаленность от центра, степень развития инфраструктуры и транспортного сообщения, архитектурно-конструктивные решения, состояние объекта недвижимости, наличие коммуникаций);

в) факторы, влияющие на скорость продажи – количество аналогичных предложений, их соотношение со спросом именно в этой части города, характер сделки («прямая» или «встречная» продажа), юридическая «чистота» объекта;

г) факторы, связанные с феноменом массового сознания и факторы психологического характера (реклама, инфляционные ожидания, симпатии, осведомленность и т.д.).

Рынок жилой недвижимости может быть подразделен на первичный рынок квартир, вторичный рынок квартир и рынок домовладений. На первичном и вторичном рынке квартир могут быть выделены следующие сегменты: 1-комнатные, 2-комнатные, 3-комнатные и многокомнатные.

В рамках данного исследования, на территории г. Ставрополь выделяются следующие функциональные (географические) районы согласно общепринятому в населенном пункте районированию: Северо-Запад, Центр (вкл. Ботаника, Осетинка), Юго-Запад и Другие. Под «Другими» районами здесь и далее понимаются следующие районы: 204-й квартал, Мамайка, Ташла, Туапсинка, Чапаевка, а также районы, не выделенные по экономическому сегменту.

Дифференциация по классам качества (эконом, комфорт, бизнес, элитный) достаточно затруднена. Реально присутствуют классы эконом и комфорта, а также единичные предложения бизнес-класса, однако многие застройщики позиционируют свой продукт в более «высоких» сегментах (бизнес и элитный). Тем не менее, на наш взгляд, уровень цен, сложившийся на рынке в настоящее время, практически полностью исключает бизнес и тем более элитый, т.к. себестоимость такого строительства будет как минимум равна рыночной цене, а возможно и выше, что исключает прибыль предпринимателя как таковую.

Дифференциация также возможна по конструктивной схеме предлагаемых объектов на: кирпичные и каменные, панельные (включая «французскую» панель) и каркасно-монолитные дома.

Интервал осуществляемого исследования принят равным месяцу. В данном случае исследуемый месяц – апрель  2019 года

Общая структура предложения жилой недвижимости представлена на рисунке 1.

Рисунок 1 – Общая структура предложения

Анализ показывает, что наибольшую долю рынка жилой недвижимости представляют объекты вторичного рынка квартир (74%), а наименьшую – объекты первичного рынка квартир (11%).

В целом рынок квартир можно разделить на первичный и вторичный рынок, цены на которых, при прочих равных условиях (площадь, месторасположение, планировка и т.д.) существенно отличаются. К первичному рынку были отнесены предложения о продаже квартир в домах, сданных в эксплуатацию не более 1 года назад, либо строящихся домах, а ко вторичному – квартиры в домах, сданных в эксплуатацию более 1 года назад.

Первичный рынок квартир

Анализ динамики цен подразделен на две составляющие: долгосрочная (с интервалом 1 год) и краткосрочная (с интервалом 1 месяц) составляющие.

Долгосрочная динамика представлена на рисунках 2-4.

Рисунок 2 – Долгосрочная динамика средней цены предложений продажи 1 кв.м на первичном рынке квартир в руб.

За исследуемый интервал времени (с 2009 г. по 2018 г.) средняя цена предложений продажи 1 кв. м на первичном рынке квартир выросла на 7 508 руб.

Рисунок 3 – Долгосрочная динамика средней цены предложений продажи 1 кв.м на первичном рынке квартир в %

За исследуемый интервал времени (с 2009 г. по 2018 г.) средняя цена предложений продажи 1 кв. м на первичном рынке квартир выросла на 25%.

Количество выявленных, обработанных и включенных в анализируемую выборку объявлений о продаже квартир на первичном рынке квартир представлено на рисунке 4:

Рисунок 4 – Количество объявлений о продаже квартир на первичном рынке квартир

Для анализа краткосрочной динамики цен предложений продажи на первичном рынке квартир были рассмотрены и отобраны доступные объявления предложений продажи в данном сегменте жилой недвижимости. В качестве базиса (100%) используется средний показатель за 2009 год (30 408 руб./кв.м). Результат представлен в таблице 1.

Таблица 1 – Краткосрочная динамика средних цен предложений продажи на первичном рынке квартир, руб./кв.м

 

Ноябрь 2018

Декабрь 2018

Январь 2019

Февраль 2019

Март 2019

Апрель 2019

Средняя

39 548

40 732

40 830

41 920

41 118

41 597

Динамика

130%

134%

134%

138%

135%

137%

Выборка

729

757

564

737

719

767

Краткосрочная динамика средней цены предложений продажи на первичном рынке квартир, выраженная в руб., в графическом виде представлена на рисунке 5:

Рисунок 5 – Краткосрочная динамика средней цены предложений продажи 1 кв.м на первичном рынке квартир в руб.

Краткосрочная динамика средней цены предложений продажи на первичном рынке квартир, выраженная в процентах, в графическом виде представлена на рисунке 6:

Рисунок 6 – Краткосрочная динамика средней цены предложений продажи 1 кв.м на первичном рынке квартир в %

Количество выявленных, обработанных и включенных в анализируемую выборку объявлений о продаже квартир на первичном рынке квартир представлено на рисунке 7:

Рисунок 7 – Количество объявлений о продаже квартир на первичном рынке квартир

Анализ ситуации, сложившейся на первичном рынке квартир может быть выполнен с точки зрения местонахождения объекта жилой недвижимости. Структура предложения, согласно принятому районированию г. Ставрополь, представлена на рисунке 8:

Рисунок 8– Структура предложения по районам города

Из проанализированных данных видно, что наибольший объем предложений, а именно 55%, находится в Юго-Западном районе, а наименьшим объемом представлен Северо-Западный район – 5%.

Структура предложения на первичном рынке квартир в выделенных сегментах представлена на рисунке 9:

Рисунок 9– Структура предложения согласно принятому сегментированию

Анализ показывает, что согласно принятому сегментированию наиболее выставляемыми на продажу являлись 1-комнатные квартиры (40%), а наименее выставляемыми – многокомнатные 3%) .

Данные проведенного анализа цен предложений в апреле 2019 г. на первичном рынке квартир представлены в таблице 2.

Таблица 2 – Ценовая ситуация на первичном рынке квартир, руб./кв.м

Район

Средневзвешенная цена предложения квартир на первичном рынке, руб./кв. м

1-комнатные квартиры

2-комнатные квартиры

3-комнатные квартиры

многокомнатные квартиры

Общая ср. цена

Диапазон цен

ср. цена

Диапазон цен

ср. цена

Диапазон цен

ср. цена

Диапазон цен

ср. цена

Юго-запад

29535 - 51316

40 468

27966  - 58036

39 900

20779 - 65476

38 541

34101 - 45139

39 167

39 519

Северо-запад

31132 - 62162

42 050

30714  - 58197

41 796

37654 - 42000

40 131

-

0

41 326

Центр

35000  - 72222

48 565

29464 - 80519

47 099

32381 - 87273

49 914

33333 -80431

47 425

48 251

Другие районы

22667  - 46154

32 170

24804 - 48679

31 556

26557 - 40102

32 885

-

0

32 204

Всего, руб./кв. м

22 667 - 72 222

40 540

24 804 -80 519

40 014

22 561 - 87 273

41 639

33 333 - 80 431

44 194

41 597

Вторичный рынок квартир

Анализ динамики цен подразделен на две составляющие: долгосрочная (с интервалом 1 год) и краткосрочная (с интервалом 1 месяц) составляющие.

Долгосрочная динамика представлена на рисунках 10-12.

Рисунок 10 – Долгосрочная динамика средней цены предложений продажи 1 кв.м на вторичном рынке квартир в руб.

За исследуемый интервал времени (с 2009 г. по 2018 г.) средняя цена предложений продажи 1 кв. м на вторичном рынке квартир выросла на 5 696 руб.

Рисунок 11 – Долгосрочная динамика средней цены предложений продажи 1 кв.м на вторичном рынке квартир в %

За исследуемый интервал времени (с 2009 г. 2018 г.) средняя цена предложений продажи 1 кв. м на вторичном рынке квартир выросла на 16%.

Количество выявленных, обработанных и включенных в анализируемую выборку объявлений о продаже квартир на вторичном рынке квартир представлено на рисунке 12:

Рисунок 12 – Количество объявлений о продаже квартир на вторичном рынке квартир

Для анализа краткосрочной динамики цен предложений продажи на вторичном рынке квартир были рассмотрены и отобраны доступные объявления предложений продажи в данном сегменте жилой недвижимости. В качестве базиса (100%) используется средний показатель за 2009 год (34 636 руб./кв.м). Результат представлен в таблице 3.

Таблица 3 – Краткосрочная динамика средних цен предложений продажи на вторичном рынке квартир, руб./кв.м

 

Ноябрь 2018

Декабрь 2018

Январь 2019

Февраль 2019

Март 2019

Апрель 2019

Средняя

41 987

42 928

43 316

43 745

44 074

43 901

Динамика

121%

124%

125%

126%

127%

127%

Выборка

4 605

3 850

4 271

4 911

5 361

5 200

Краткосрочная динамика средней цены предложений продажи на вторичном рынке квартир, выраженная в руб., в графическом виде представлена на рисунке 13:

Рисунок 13 – Краткосрочная динамика средней цены предложений продажи 1 кв.м на вторичном рынке квартир в руб.

Краткосрочная динамика средней цены предложений продажи на вторичном рынке квартир, выраженная в процентах, в графическом виде представлена на рисунке 14:

Рисунок 14 – Краткосрочная динамика средней цены предложений продажи 1 кв.м на вторичном рынке квартир в %

Количество выявленных, обработанных и включенных в анализируемую выборку объявлений о продаже квартир на вторичном рынке квартир представлено на рисунке 15:

Рисунок 15 – Количество объявлений о продаже квартир на вторичном рынке квартир

Анализ ситуации, сложившейся на вторичном рынке квартир может быть выполнен с точки зрения местонахождения объекта жилой недвижимости. Структура предложения, согласно принятому районированию г. Ставрополь, представлена на рисунке 16:

Рисунок 16– Структура предложения по районам города

Из проанализированных данных видно, что наибольший объем предложений, а именно 48%, находится в Юго-Западном районе, а наименьшим объемом представлены Другие районы – 8%.

Структура предложения на вторичном рынке квартир в выделенных сегментах представлена на рисунке 17:

Рисунок 17– Структура предложения согласно принятому сегментированию

Анализ показывает, что согласно принятому сегментированию наиболее выставляемыми на продажу являлись однокомнатные квартиры (38%), а наименее выставляемыми – многокомнатные квартиры (4%) .

Данные проведенного анализа цен предложений в апреле 2019 г. на вторичном рынке квартир представлены в таблице 4.

Таблица 4 – Ценовая ситуация на вторичном рынке квартир, руб./кв.м

Район

Средняя цена предложения квартир на вторичном рынке, руб./кв. м

1-комнатные квартиры

2-комнатные квартиры

3-комнатные квартиры

многокомнатные квартиры

Общая ср. цена

Диапазон цен

ср. цена

Диапазон цен

ср. цена

Диапазон цен

ср. цена

Диапазон цен

ср. цена

Юго-запад

27273 - 83784

45 546

15741 -95714

46 028

16438  - 70714

40 918

18824 - 65000

38 116

42 652

Северо-запад

29167 -64706

43 456

16667 - 63636

43 553

22857 - 52009

39 027

26389 - 50000

37 539

40 894

Центр

14063 -100000

50 681

18182 - 127273

49 018

18280  - 140625

48 145

25694 - 87209

45 459

48 326

Другие районы

23333 - 71875

40 482

21154 - 71038

39 327

21818 - 62921

38 152

21 818 - 47000

35 998

38 490

Всего, руб./кв. м

14 063 -100 000

45 916

15 741 - 127 273

46 250

20 606 - 112 500

43 447

18 824 - 87 209

40 607

44 055

1-комнатные квартиры

В апреле 2019 года средняя* цена предложений продажи однокомнатных квартир первичного рынка составила    40 540 руб./кв. м, стандартная ошибка 1,1%, изменение к предыдущему месяцу 0,6%.  Цена предложений продажи 1 кв. м колебалась в пределах от 22 667 руб. до  72 222 руб. в зависимости от ценообразующих факторов.

Цена предложения продажи однокомнатных квартир первичного рынка, руб.

Средняя

1 645 088

Максимальная

3 900 000

Минимальная

612 000

Общая площадь предложения продажи однокомнатных квартир первичного рынка, кв.м

Средняя

40

Максимальная

70

Минимальная

24

Средняя цена 1 кв. м однокомнатных квартир вторичного рынка в апреле 2019 года составила 45 916 руб., стандартная ошибка 0,4%, изменение к предыдущему месяцу 0,9%.  Цена предложений продажи 1 кв. м колебалась в пределах от 14 063 руб. до  100 000 руб. в зависимости от ценообразующих факторов.

Цена предложения продажи однокомнатных квартир вторичного рынка, руб.

Средняя

1 809 597

Максимальная

6 500 000

Минимальная

450 000

Общая площадь предложения продажи однокомнатных квартир вторичного рынка, кв.м

Средняя

39

Максимальная

71

Минимальная

17

Таблица 5 – Краткосрочная динамика средних цен предложений 1-комнатных квартир, руб./кв.м

Сегмент рынка

Ноябрь 2018

Декабрь 2018

Январь 2019

Февраль 2019

Март 2019

Апрель 2019

Первичный рынок

38 968

41 035

40 738

41 227

40 312

40 540

Вторичный рынок

43 409

44 817

45 598

45 631

46 322

45 916

Рисунок 18 –Краткосрочная динамика средней цены предложений, руб.

Рисунок 19 – Краткосрочная динамика средней цены предложений, %

2-комнатные квартиры

В апреле 2019 года средняя* цена предложений продажи двухкомнатных квартир первичного рынка составила    40 014 руб./кв. м, стандартная ошибка 1,2%, изменение к предыдущему месяцу 2,9%.  Цена предложений продажи 1 кв. м колебалась в пределах от 24 804 руб. до  80 519 руб. в зависимости от ценообразующих факторов.

Цена предложения продажи двухкомнатных квартир первичного рынка, руб.

Средняя

2 593 293

Максимальная

6 500 000

Минимальная

1 227 000

Общая площадь предложения продажи двухкомнатных квартир первичного рынка, кв.м

Средняя

64

Максимальная

126

Минимальная

41

Средняя цена 1 кв. м двухкомнатных квартир вторичного рынка в апреле 2019 года составила 46 250 руб., стандартная ошибка 0,5%, изменение к предыдущему месяцу 0,3%.  Цена предложений продажи 1 кв. м колебалась в пределах от 15 741 руб. до  127 273 руб. в зависимости от ценообразующих факторов.

Цена предложения продажи двухкомнатных квартир вторичного рынка, руб.

Средняя

2 755 430

Максимальная

9 000 000

Минимальная

600 000

Общая площадь предложения продажи двухкомнатных квартир вторичного рынка, кв.м

Средняя

59

Максимальная

140

Минимальная

22

Таблица 6 – Краткосрочная динамика средних цен предложений 2-комнатных квартир, руб./кв.м

Сегмент рынка

Ноябрь 2018

Декабрь 2018

Январь 2019

Февраль 2019

Март 2019

Апрель 2019

Первичный рынок

40 923

41 878

42 116

41 662

41 193

40 014

Вторичный рынок

44 133

44 655

45 734

46 505

46 117

46 250

Результаты анализа в графическом виде представлены ниже:

Рисунок 18 –Краткосрочная динамика средней цены предложений, руб.

Рисунок 19 – Краткосрочная динамика средней цены предложений, %

3-комнатные квартиры

В апреле 2019  года средняя* цена предложений продажи трехкомнатных квартир первичного рынка составила    41 639 руб./кв. м, стандартная ошибка 1,8%, изменение к предыдущему месяцу 1,2%.  Цена предложений продажи 1 кв. м колебалась в пределах от 20 779 руб. до  87 273 руб. в зависимости от ценообразующих факторов.

Цена предложения продажи трехкомнатных квартир первичного рынка, руб.

Средняя

4 026 321

Максимальная

14 400 000

Минимальная

1 930 000

Общая площадь предложения продажи трехкомнатных квартир первичного рынка, кв.м

Средняя

96

Максимальная

306

Минимальная

55

Средняя цена 1 кв. м трехкомнатных квартир вторичного рынка в апреле 2019 года составила 43 447 руб., стандартная ошибка 0,7%, изменение к предыдущему месяцу 0,5%.  Цена предложений продажи 1 кв. м колебалась в пределах от 16 438 руб. до  140 625 руб. в зависимости от ценообразующих факторов.

Цена предложения продажи трехкомнатных квартир вторичного рынка, руб.

Средняя

3 595 124

Максимальная

18 000 000

Минимальная

1 200 000

Общая площадь предложения продажи трехкомнатных квартир вторичного рынка, кв.м

Средняя

81

Максимальная

227

Минимальная

41

Таблица 7 – Краткосрочная динамика средних цен предложений 3-комнатных квартир, руб./кв.м

Сегмент рынка

Ноябрь 2018

Декабрь 2018

Январь 2019

Февраль 2019

Март 2019

Апрель 2019

Первичный рынок

39 410

39 613

40 845

40 407

41 146

41 639

Вторичный рынок

41 710

42 195

42 948

42 962

43 248

43 447

Результаты анализа в графическом виде представлены ниже:

Рисунок 18 –Краткосрочная динамика средней цены предложений, руб.

Рисунок 19 – Краткосрочная динамика средней цены предложений, %

Многокомнатные квартиры

В апреле 2019 года средняя* цена предложений продажи многокомнатных квартир первичного рынка составила    44 194 руб./кв. м, стандартная ошибка 5,3%, изменение к предыдущему месяцу  5,7%.  Цена предложений продажи 1 кв. м колебалась в пределах от 33 333 руб. до  80 431 руб. в зависимости от ценообразующих факторов.

Цена предложения продажи многокомнатных квартир первичного рынка, руб.

Средняя

5 747 930

Максимальная

10 500 000

Минимальная

2 800 000

Общая площадь предложения продажи многокомнатных квартир первичного рынка, кв.м

Средняя

130

Максимальная

269

Минимальная

80

Средняя цена 1 кв. м многокомнатных квартир вторичного рынка в апреле 2019 года составила 39 989 руб., стандартная ошибка 1,5%, изменение к предыдущему месяцу 1,5%.  Цена предложений продажи 1 кв. м колебалась в пределах от 18 824 руб. до  87 209 руб. в зависимости от ценообразующих факторов.

Цена предложения продажи многокомнатных квартир вторичного рынка, руб.

Средняя

4 032 787

Максимальная

15 000 000

Минимальная

1 600 000

Общая площадь предложения продажи многокомнатных квартир вторичного рынка, кв.м

Средняя

99

Максимальная

205

Минимальная

58

Таблица 8 – Краткосрочная динамика средних цен предложений многокомнатных квартир, руб./кв.м

Сегмент рынка

Ноябрь 2018

Декабрь 2018

Январь 2019

Февраль 2019

Март 2019

Апрель 2019

Первичный рынок

38 890

40 402

39 621

44 385

41 822

44 194

Вторичный рынок

38 694

40 046

38 983

39 883

40 607

39 989

Рисунок 18 –Краткосрочная динамика средней цены предложений, руб.

Рисунок 19 – Краткосрочная динамика средней цены предложений, %

Домовладения

Минимальная и максимальная цена домовладения зафиксирована в Центре – 450 000 и 80 000 000 руб. соответственно.

Минимальная площадь домовладений–22 кв. м, максимальная – 1000 кв. м.

Таблица 9 – Диапазон цен и средняя цена предложения 1 кв. м домовладений на рынке жилой недвижимости г. Ставрополя

Район

домовладения

Диапазон цен , руб

Диапазон цен за 1 кв.м.

ср. цена за кв. м.

Юго-запад

1 450 000 -56 650 000

12 821 –166 618

35 258

Северо-запад

700 000 –45 000 000

11 638-112 500

40 257

Центр

450 000-80 000 000

10 714 –153 061

48 661

Другие районы

 1 000 000-35 000 000

11 261-121 951

39 595

Всего, руб./кв. м

450 000-80 000 000

10 714-166 618

40 544

Скидка на торг, согласно данным исследования «Коллективные экспертные оценки характеристик рынка недвижимости»*, при сделках с жилой недвижимостью:

– средняя скидка на цены квартир – 5,2% (расширенный интервал – от 2,6 до 7,8%);

– средняя скидка на цены жилых домов – 8,5% (расширенный интервал – от 5 до 12,1%).

Это коррелирует с данными ставропольских риэлтеров**, которые говорят о скидке на торг при совершении сделки с жилой недвижимостью в пределах 3 – 10% (среднее значение).

Источники данных:

- Еженедельная газета «Все для вас», www.vdv-kavkaz.ru

- Городской сайт недвижимости www.1777.ru

Исполнитель:

специалист отдела оценки недвижимости      Валиуллин  А.А.

По интересующим вопросам обращаться по тел.: (8652) 56-55-33.



* Выполнено в соответствии с методологией РГР (Книга «Анализ рынка недвижимости для профессионалов» Г.М. Стерник, С.Г. Стерник-М.: ЗАО "Издательство "Экономика", 2009 - 606 с.)

* здесь и далее под средней ценой предложения понимается среднеарифметическая цена предложений массива данных

* здесь и далее под средней ценой предложения понимается среднеарифметическая цена предложений массива данных

* здесь и далее под средней ценой предложения понимается среднеарифметическая цена предложений массива данных

* здесь и далее под средней ценой предложения понимается среднеарифметическая цена предложений массива данных

* Лейфер, Л. А. Справочник оценщика недвижимости. Издание четвертое. Актуализированное и расширенное. / Л. А. Лейфер, Т.В. Крайникова - г. Нижний Новгород : Приволжский центр финансового консалтинга и оценки, 2016

**- ИП Исаков А. К. «Бюро доходной недвижимости ПРАКТИК» (practic-realty@yandex.ru, www.practicrealty.narod.ru, тел. 37-13-29, сот. 21-75-59); ИП Балакирева В. М. центр Эксклюзивной недвижимости «Viptoria» (vip-tori@mail.ru тел. 91-80-47); ООО «СтавБизнесКонсалтинг» (г. Ставрополь, ул. Дзержинского, 2а, тел. 41-11-41); ООО «Консалт-бюро» (г. Ставрополь, ул. Мира, 264а оф.: 29, тел. (8652) 29-69-45, 37-30-36)

Объявления

04.09.2019.

Информационное агентство "Строительство" Подробнее...

29.08.2019.

Московская Ассоциация Риэлторов провела АНАЛИТИЧЕСКУЮ НАУЧНО-ПРАКТИЧЕСКУЮ КОНФЕРЕНЦИЮ «РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ: СИТУАЦИЯ, ТЕНДЕНЦИИ,

25.04.2019.

25 апреля в 14:00 в Центре международной торговли, 9 подъезд, 28 этаж прошло Заседание Комитета по развитию рынка недвижимости О