ООО «Стерникс Консалтинг»
(Sternik's Consulting)
+7 (495) 749-77-65
Информационный
партнер:
информационный партнер

Мониторинг

РЫНОК ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ, месячные мониторинги - Россия

Ставрополь. Анализ рынка жилой недвижимости. Август 2019 (Елена Молибога, специалист отдела оценки, Айрат Валиуллин, специалист отдела оценки, Центр "Илекта")

Данный анализ проведен с целью определения реальной ситуации на рынке жилой недвижимости. Он выполнен на основе данных предложений продажи в настоящий момент наиболее полных и достоверных источников информации о рынке жилой недвижимости.

Наиболее существенное влияние на рынок недвижимости оказывают такие ценообразующие факторы как:

а) объективные факторы – это экономические факторы, которые определяют средний уровень цен конкретных сделок субъектами недвижимости. Их можно подразделить на макроэкономические (факторы, связанные с общей конъюнктурой рынка – налоги, пошлины, динамика курса доллара, инфляция, безработица, уровень и условия оплаты труда, потребность в объектах недвижимости, развитие внешнеэкономической деятельности и т.д.) и микроэкономические (факторы, характеризующие объективные параметры конкретных сделок);

б) физические факторы – местонахождение (удаленность от центра, степень развития инфраструктуры и транспортного сообщения, архитектурно-конструктивные решения, состояние объекта недвижимости, наличие коммуникаций);

в) факторы, влияющие на скорость продажи – количество аналогичных предложений, их соотношение со спросом именно в этой части города, характер сделки («прямая» или «встречная» продажа), юридическая «чистота» объекта;

г) факторы, связанные с феноменом массового сознания и факторы психологического характера (реклама, инфляционные ожидания, симпатии, осведомленность и т.д.).

Рынок жилой недвижимости может быть подразделен на первичный рынок квартир, вторичный рынок квартир и рынок домовладений. На первичном и вторичном рынке квартир могут быть выделены следующие сегменты: 1-комнатные, 2-комнатные, 3-комнатные и многокомнатные.

В рамках данного исследования, на территории г. Ставрополь выделяются следующие функциональные (географические) районы согласно общепринятому в населенном пункте районированию: Северо-Запад, Центр (вкл. Ботаника, Осетинка), Юго-Запад и Другие. Под «Другими» районами здесь и далее понимаются следующие районы: 204-й квартал, Мамайка, Ташла, Туапсинка, Чапаевка, а также районы, не выделенные по экономическому сегменту.

Дифференциация по классам качества (эконом, комфорт, бизнес, элитный) достаточно затруднена. Реально присутствуют классы эконом и комфорта, а также единичные предложения бизнес-класса, однако многие застройщики позиционируют свой продукт в более «высоких» сегментах (бизнес и элитный). Тем не менее, на наш взгляд, уровень цен, сложившийся на рынке в настоящее время, практически полностью исключает бизнес и тем более элитый, т.к. себестоимость такого строительства будет как минимум равна рыночной цене, а возможно и выше, что исключает прибыль предпринимателя как таковую.

Дифференциация также возможна по конструктивной схеме предлагаемых объектов на: кирпичные и каменные, панельные (включая «французскую» панель) и каркасно-монолитные дома.

Интервал осуществляемого исследования принят равным месяцу. В данном случае исследуемый месяц – сентябрь  2019 года

Общая структура предложения жилой недвижимости представлена на рисунке 1.

Рисунок 1 – Общая структура предложения

Анализ показывает, что наибольшую долю рынка жилой недвижимости представляют объекты вторичного рынка квартир (70%), а наименьшую – объекты первичного рынка квартир (11%).

В целом рынок квартир можно разделить на первичный и вторичный рынок, цены на которых, при прочих равных условиях (площадь, месторасположение, планировка и т.д.) существенно отличаются. К первичному рынку были отнесены предложения о продаже квартир в домах, сданных в эксплуатацию не более 1 года назад, либо строящихся домах, а ко вторичному – квартиры в домах, сданных в эксплуатацию более 1 года назад.

Первичный рынок квартир

Анализ динамики цен подразделен на две составляющие: долгосрочная (с интервалом 1 год) и краткосрочная (с интервалом 1 месяц) составляющие.

Долгосрочная динамика представлена на рисунках 2-4.

Рисунок 2 – Долгосрочная динамика средней цены предложений продажи 1 кв.м на первичном рынке квартир в руб.

За исследуемый интервал времени (с 2009 г. по 2018 г.) средняя цена предложений продажи 1 кв. м на первичном рынке квартир выросла на 7 508 руб.

Рисунок 3 – Долгосрочная динамика средней цены предложений продажи 1 кв.м на первичном рынке квартир в %

За исследуемый интервал времени (с 2009 г. по 2018 г.) средняя цена предложений продажи 1 кв. м на первичном рынке квартир выросла на 25%.

Количество выявленных, обработанных и включенных в анализируемую выборку объявлений о продаже квартир на первичном рынке квартир представлено на рисунке 4:

Рисунок 4 – Количество объявлений о продаже квартир на первичном рынке квартир

Для анализа краткосрочной динамики цен предложений продажи на первичном рынке квартир были рассмотрены и отобраны доступные объявления предложений продажи в данном сегменте жилой недвижимости. В качестве базиса (100%) используется средний показатель за 2009 год (30 408 руб./кв.м). Результат представлен в таблице 1.

Таблица 1 – Краткосрочная динамика средних цен предложений продажи на первичном рынке квартир, руб./кв.м

 

Апрель 2019

Май 2019

Июнь 2019

Июль 2019

Август 2019

Сентябрь 2019

Средняя

41 597

40 497

41 903

41 804

42 092

41 389

Динамика

137%

133%

138%

137%

138%

136%

Выборка

767

626

698

667

599

710

Краткосрочная динамика средней цены предложений продажи на первичном рынке квартир, выраженная в руб., в графическом виде представлена на рисунке 5:

Рисунок 5 – Краткосрочная динамика средней цены предложений продажи 1 кв.м на первичном рынке квартир в руб.

Краткосрочная динамика средней цены предложений продажи на первичном рынке квартир, выраженная в процентах, в графическом виде представлена на рисунке 6:

Рисунок 6 – Краткосрочная динамика средней цены предложений продажи 1 кв.м на первичном рынке квартир в %

Количество выявленных, обработанных и включенных в анализируемую выборку объявлений о продаже квартир на первичном рынке квартир представлено на рисунке 7:

Рисунок 7 – Количество объявлений о продаже квартир на первичном рынке квартир

Анализ ситуации, сложившейся на первичном рынке квартир может быть выполнен с точки зрения местонахождения объекта жилой недвижимости. Структура предложения, согласно принятому районированию г. Ставрополь, представлена на рисунке 8:

Рисунок 8– Структура предложения по районам города

Из проанализированных данных видно, что наибольший объем предложений, а именно 60%, находится в Юго-Западном районе, а наименьшим объемом представлен Северо-Западный район – 5%.

Структура предложения на первичном рынке квартир в выделенных сегментах представлена на рисунке 9:

Рисунок 9– Структура предложения согласно принятому сегментированию

Анализ показывает, что согласно принятому сегментированию наиболее выставляемыми на продажу являлись 1-комнатные квартиры (45%), а наименее выставляемыми – многокомнатные 2%) .

Данные проведенного анализа цен предложений в сентябре 2019 г. на первичном рынке квартир представлены в таблице 2.

Таблица 2 – Ценовая ситуация на первичном рынке квартир, руб./кв.м

Район

Средневзвешенная цена предложения квартир на первичном рынке, руб./кв. м

1-комнатные квартиры

2-комнатные квартиры

3-комнатные квартиры

многокомнатные квартиры

Общая ср. цена

Диапазон цен

ср. цена

Диапазон цен

ср. цена

Диапазон цен

ср. цена

Диапазон цен

ср. цена

Юго-запад

31702 - 88235

41 907

20161  - 52364

40 337

20779 - 69892

39 119

34906 - 39474

38 317

39 920

Северо-запад

30882 - 48276

39 983

30714  - 58197

42 362

33929 - 50943

39 758

-

0

40 701

Центр

33750  - 74057

50 141

26563 - 129167

50 947

29961 - 83000

49 983

35316 -61594

44 578

48 912

Другие районы

25128  - 45238

32 589

23711 - 50794

31 226

22561 - 44079

33 204

-

0

32 340

Всего, руб./кв. м

25 128 - 88 235

41 955

20 161 -129 167

41 175

20 779 - 83 000

41 606

28 333 - 65 493

40 821

41 389

Вторичный рынок квартир

Анализ динамики цен подразделен на две составляющие: долгосрочная (с интервалом 1 год) и краткосрочная (с интервалом 1 месяц) составляющие.

Долгосрочная динамика представлена на рисунках 10-11.

Рисунок 10 – Долгосрочная динамика средней цены предложений продажи 1 кв.м на вторичном рынке квартир в руб.

За исследуемый интервал времени (с 2009 г. по 2018 г.) средняя цена предложений продажи 1 кв. м на вторичном рынке квартир выросла на 5 696 руб.

Рисунок 11 – Долгосрочная динамика средней цены предложений продажи 1 кв.м на вторичном рынке квартир в %

За исследуемый интервал времени (с 2009 г. 2018 г.) средняя цена предложений продажи 1 кв. м на вторичном рынке квартир выросла на 16%.

Количество выявленных, обработанных и включенных в анализируемую выборку объявлений о продаже квартир на вторичном рынке квартир представлено на рисунке 12:

Рисунок 12 – Количество объявлений о продаже квартир на вторичном рынке квартир

Для анализа краткосрочной динамики цен предложений продажи на вторичном рынке квартир были рассмотрены и отобраны доступные объявления предложений продажи в данном сегменте жилой недвижимости. В качестве базиса (100%) используется средний показатель за 2009 год (34 636 руб./кв.м). Результат представлен в таблице 3.

Таблица 3 – Краткосрочная динамика средних цен предложений продажи на вторичном рынке квартир, руб./кв.м

 

Апрель 2019

Май 2019

Июнь 2019

Июль 2019

Август 2019

Сентябрь 2019

Средняя

43 901

43 902

43 645

44 289

43 994

44 065

Динамика

127%

127%

126%

128%

127%

127%

Выборка

5 200

4 892

4 235

4 424

3 969

4 526

Краткосрочная динамика средней цены предложений продажи на вторичном рынке квартир, выраженная в руб., в графическом виде представлена на рисунке 13:

Рисунок 13 – Краткосрочная динамика средней цены предложений продажи 1 кв.м на вторичном рынке квартир в руб.

Краткосрочная динамика средней цены предложений продажи на вторичном рынке квартир, выраженная в процентах, в графическом виде представлена на рисунке 14:

Рисунок 14 – Краткосрочная динамика средней цены предложений продажи 1 кв.м на вторичном рынке квартир в %

Количество выявленных, обработанных и включенных в анализируемую выборку объявлений о продаже квартир на вторичном рынке квартир представлено на рисунке 15:

Рисунок 15 – Количество объявлений о продаже квартир на вторичном рынке квартир

Анализ ситуации, сложившейся на вторичном рынке квартир может быть выполнен с точки зрения местонахождения объекта жилой недвижимости. Структура предложения, согласно принятому районированию г. Ставрополь, представлена на рисунке 16:

Рисунок 16– Структура предложения по районам города

Из проанализированных данных видно, что наибольший объем предложений, а именно 46%, находится в Юго-Западном районе, а наименьшим объемом представлены Другие районы – 9%.

Структура предложения на вторичном рынке квартир в выделенных сегментах представлена на рисунке 17:

Рисунок 17– Структура предложения согласно принятому сегментированию

Анализ показывает, что согласно принятому сегментированию наиболее выставляемыми на продажу являлись однокомнатные квартиры (37%), а наименее выставляемыми – многокомнатные квартиры (4%) .

Данные проведенного анализа цен предложений в сентябре 2019 г. на вторичном рынке квартир представлены в таблице 4.

Таблица 4 – Ценовая ситуация на вторичном рынке квартир, руб./кв.м

Район

Средняя цена предложения квартир на вторичном рынке, руб./кв. м

1-комнатные квартиры

2-комнатные квартиры

3-комнатные квартиры

многокомнатные квартиры

Общая ср. цена

Диапазон цен

ср. цена

Диапазон цен

ср. цена

Диапазон цен

ср. цена

Диапазон цен

ср. цена

Юго-запад

26316 - 78571

46 465

21429 -95714

45 894

17778  - 70175

41 195

18824 - 60976

36 819

42 593

Северо-запад

27966 -77500

44 775

21429 - 60909

43 288

17746 - 60556

40 195

24868 - 45000

34 105

40 591

Центр

21538 -93939

51 473

16981 - 132203

49 552

17742  - 112500

48 278

18519 - 87209

43 359

48 166

Другие районы

26486 - 67568

42 620

19231 - 62195

39 795

22785 - 63158

38 506

29114 - 56660

39 863

40 196

Всего, руб./кв. м

21 538 -93 939

46 907

16 981 - 132 203

46 576

17 742 - 112 500

43 651

18 519 - 87 209

39 125

44 065

1-комнатные квартиры

В сентябре 2019 года средняя* цена предложений продажи однокомнатных квартир первичного рынка составила    41 955 руб./кв. м, стандартная ошибка 1%, изменение к предыдущему месяцу 0,5%.  Цена предложений продажи 1 кв. м колебалась в пределах от 25 128 руб. до  88 235 руб. в зависимости от ценообразующих факторов.

Цена предложения продажи однокомнатных квартир первичного рынка, руб.

Средняя

1 699 206

Максимальная

5 200 000

Минимальная

890 000

Общая площадь предложения продажи однокомнатных квартир первичного рынка, кв.м

Средняя

40

Максимальная

100

Минимальная

17

Средняя цена 1 кв. м однокомнатных квартир вторичного рынка в сентябре 2019 года составила 46 907 руб., стандартная ошибка 0,4%, изменение к предыдущему месяцу 1,7%.  Цена предложений продажи 1 кв. м колебалась в пределах от 21 538 руб. до  93 939 руб. в зависимости от ценообразующих факторов.

Цена предложения продажи однокомнатных квартир вторичного рынка, руб.

Средняя

1 840 574

Максимальная

4 500 000

Минимальная

450 000

Общая площадь предложения продажи однокомнатных квартир вторичного рынка, кв.м

Средняя

39

Максимальная

74

Минимальная

14

Таблица 5 – Краткосрочная динамика средних цен предложений 1-комнатных квартир, руб./кв.м

Сегмент рынка

Апрель 2019

Май 2019

Июнь 2019

Июль 2019

Август 2019

Сентябрь 2019

Первичный рынок

40 540

40 622

41 136

41 525

42 154

41 955

Вторичный рынок

45 916

46 193

46 312

46 777

46 141

46 907

Рисунок 18 –Краткосрочная динамика средней цены предложений, руб.

Рисунок 19 – Краткосрочная динамика средней цены предложений, %

2-комнатные квартиры

В сентябре 2019 года средняя* цена предложений продажи двухкомнатных квартир первичного рынка составила    41 175 руб./кв. м, стандартная ошибка 1,5%, изменение к предыдущему месяцу 0,6%.  Цена предложений продажи 1 кв. м колебалась в пределах от               20 161руб. до  129 167 руб. в зависимости от ценообразующих факторов.

Цена предложения продажи двухкомнатных квартир первичного рынка, руб.

Средняя

2 603 340

Максимальная

6 200 000

Минимальная

1 250 000

Общая площадь предложения продажи двухкомнатных квартир первичного рынка, кв.м

Средняя

63

Максимальная

120

Минимальная

41

Средняя цена 1 кв. м двухкомнатных квартир вторичного рынка в сентябре 2019 года составила 46 576 руб., стандартная ошибка 0,6%, изменение к предыдущему месяцу 0,4%.  Цена предложений продажи 1 кв. м колебалась в пределах от 16 981 руб. до  132 203 руб. в зависимости от ценообразующих факторов.

Цена предложения продажи двухкомнатных квартир вторичного рынка, руб.

Средняя

2 778 102

Максимальная

9 800 000

Минимальная

620 000

Общая площадь предложения продажи двухкомнатных квартир вторичного рынка, кв.м

Средняя

59

Максимальная

134

Минимальная

20

Таблица 6 – Краткосрочная динамика средних цен предложений 2-комнатных квартир, руб./кв.м

Сегмент рынка

Апрель 2019

Май 2019

Июнь 2019

Июль 2019

Август 2019

Сентябрь 2019

Первичный рынок

40 014

40 879

40 596

40 870

41 419

41 175

Вторичный рынок

46 250

46 518

45 954

46 614

46 383

46 576

Результаты анализа в графическом виде представлены ниже:

Рисунок 18 –Краткосрочная динамика средней цены предложений, руб.

Рисунок 19 – Краткосрочная динамика средней цены предложений, %

3-комнатные квартиры

В сентябре 2019  года средняя* цена предложений продажи трехкомнатных квартир первичного рынка составила    41 606 руб./кв. м, стандартная ошибка 2,1%, изменение к предыдущему месяцу 1,5%.  Цена предложений продажи 1 кв. м колебалась в пределах от 20 779 руб. до  83 000 руб. в зависимости от ценообразующих факторов.

Цена предложения продажи трехкомнатных квартир первичного рынка, руб.

Средняя

4 936 706

Максимальная

9 168 000

Минимальная

1 720 000

Общая площадь предложения продажи трехкомнатных квартир первичного рынка, кв.м

Средняя

94

Максимальная

306

Минимальная

45

Средняя цена 1 кв. м трехкомнатных квартир вторичного рынка в сентябре 2019 года составила 43 651 руб., стандартная ошибка 0,8%, изменение к предыдущему месяцу 0,4%.  Цена предложений продажи 1 кв. м колебалась в пределах от 17 742 руб. до  112 500 руб. в зависимости от ценообразующих факторов.

Цена предложения продажи трехкомнатных квартир вторичного рынка, руб.

Средняя

3 576 249

Максимальная

15 500 000

Минимальная

1 150 000

Общая площадь предложения продажи трехкомнатных квартир вторичного рынка, кв.м

Средняя

81

Максимальная

227

Минимальная

36

Таблица 7 – Краткосрочная динамика средних цен предложений 3-комнатных квартир, руб./кв.м

Сегмент рынка

Апрель 2019

Май 2019

Июнь 2019

Июль 2019

Август 2019

Сентябрь 2019

Первичный рынок

41 639

40 006

40 596

41 456

42 215

41 606

Вторичный рынок

43 447

42 941

43 255

43 607

43 479

43 651

Результаты анализа в графическом виде представлены ниже:

Рисунок 18 –Краткосрочная динамика средней цены предложений, руб.

Рисунок 19 – Краткосрочная динамика средней цены предложений, %

Многокомнатные квартиры

В сентябре 2019 года средняя* цена предложений продажи многокомнатных квартир первичного рынка составила    40 821 руб./кв. м, стандартная ошибка 4,4%, изменение к предыдущему месяцу  4,3%.  Цена предложений продажи 1 кв. м колебалась в пределах от 34 906 руб. до  61 594 руб. в зависимости от ценообразующих факторов.

Цена предложения продажи многокомнатных квартир первичного рынка, руб.

Средняя

4 942 933

Максимальная

9 500 000

Минимальная

3 700 000

Общая площадь предложения продажи многокомнатных квартир первичного рынка, кв.м

Средняя

121

Максимальная

269

Минимальная

94

Средняя цена 1 кв. м многокомнатных квартир вторичного рынка в сентябре 2019 года составила 39 125 руб., стандартная ошибка 1,7%, изменение к предыдущему месяцу 2,2%.  Цена предложений продажи 1 кв. м колебалась в пределах от 18 519 руб. до  87 209 руб. в зависимости от ценообразующих факторов.

Цена предложения продажи многокомнатных квартир вторичного рынка, руб.

Средняя

3 959 237

Максимальная

15 000 000

Минимальная

1 600 000

Общая площадь предложения продажи многокомнатных квартир вторичного рынка, кв.м

Средняя

98

Максимальная

312

Минимальная

35

Таблица 8 – Краткосрочная динамика средних цен предложений многокомнатных квартир, руб./кв.м

Сегмент рынка

Апрель 2019

Май 2019

Июнь 2019

Июль 2019

Август 2019

Сентябрь 2019

Первичный рынок

44 194

40 482

45 285

43 365

42 579

40 821

Вторичный рынок

39 989

39 956

39 058

40 158

39 971

39 125

Рисунок 18 –Краткосрочная динамика средней цены предложений, руб.

Рисунок 19 – Краткосрочная динамика средней цены предложений, %

Домовладения

В сентябре 2019 года средняя* цена предложений продажи домовладений составила    41 841 руб./кв. м, стандартная ошибка 1,4%, изменение к предыдущему месяцу  1,8%.  Цена предложений продажи 1 кв. м колебалась в пределах от 10 317 руб. до  169 231 руб. в зависимости от ценообразующих факторов.

Цена предложения продажи домовладений, руб.

Средняя

7 175 639

Максимальная

90 000 000

Минимальная

460 000

Общая площадь предложения домовладений, кв.м

Средняя

168

Максимальная

1259

Минимальная

22

Таблица 9 – Диапазон цен и средняя цена предложения 1 кв. м домовладений на рынке жилой недвижимости г. Ставрополя

Район

домовладения

Диапазон цен , руб

Диапазон цен за 1 кв.м.

ср. цена за кв. м.

Юго-запад

1 200 000 -50 000 000

12 667 –138 235

36 241

Северо-запад

700 000 –90 000 000

11 712-150 000

43 023

Центр

460 000-60 000 000

10 317 –169 231

49 250

Другие районы

 750 000-45 000 000

11 905-140 625

40 281

Всего, руб./кв. м

460 000-90 000 000

10 317-169 231

41 841

Скидка на торг, согласно данным исследования «Коллективные экспертные оценки характеристик рынка недвижимости»*, при сделках с жилой недвижимостью:

– средняя скидка на цены квартир – 5,2% (расширенный интервал – от 2,6 до 7,8%);

– средняя скидка на цены жилых домов – 8,5% (расширенный интервал – от 5 до 12,1%).

Это коррелирует с данными ставропольских риэлтеров**, которые говорят о скидке на торг при совершении сделки с жилой недвижимостью в пределах 3 – 10% (среднее значение).

Источники данных:

- Еженедельная газета «Все для вас», www.vdv-kavkaz.ru

- Городской сайт недвижимости www.1777.ru

Исполнитель:

специалист отдела оценки недвижимости      Валиуллин  А.А.

 

По интересующим вопросам обращаться по тел.: (8652) 56-55-33.



* Выполнено в соответствии с методологией РГР (Книга «Анализ рынка недвижимости для профессионалов» Г.М. Стерник, С.Г. Стерник-М.: ЗАО "Издательство "Экономика", 2009 - 606 с.)

* здесь и далее под средней ценой предложения понимается среднеарифметическая цена предложений массива данных

* здесь и далее под средней ценой предложения понимается среднеарифметическая цена предложений массива данных

* здесь и далее под средней ценой предложения понимается среднеарифметическая цена предложений массива данных

* здесь и далее под средней ценой предложения понимается среднеарифметическая цена предложений массива данных

* здесь и далее под средней ценой предложения понимается среднеарифметическая цена предложений массива данных

* Лейфер, Л. А. Справочник оценщика недвижимости. Издание четвертое. Актуализированное и расширенное. / Л. А. Лейфер, Т.В. Крайникова - г. Нижний Новгород : Приволжский центр финансового консалтинга и оценки, 2016

**- ИП Исаков А. К. «Бюро доходной недвижимости ПРАКТИК» (practic-realty@yandex.ru, www.practicrealty.narod.ru, тел. 37-13-29, сот. 21-75-59); ИП Балакирева В. М. центр Эксклюзивной недвижимости «Viptoria» (vip-tori@mail.ru тел. 91-80-47); ООО «СтавБизнесКонсалтинг» (г. Ставрополь, ул. Дзержинского, 2а, тел. 41-11-41); ООО «Консалт-бюро» (г. Ставрополь, ул. Мира, 264а оф.: 29, тел. (8652) 29-69-45, 37-30-36)

Объявления

04.10.2019.

В связи с 10-летием выхода монографии Г.М.Стерника и С.Г.Стерника "АНАЛИЗ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ ДЛЯ ПРОФЕССИОНАЛОВ" Москва, издательство "ЭКОНОМИКА", 2009 г.-606 с. компания "Стерникс Консалтинг" осущ

04.09.2019.

Информационное агентство "Строительство" Подробнее...

29.08.2019.

Московская Ассоциация Риэлторов провела АНАЛИТИЧЕСКУЮ НАУЧНО-ПРАКТИЧЕСКУЮ КОНФЕРЕНЦИЮ «РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ: СИТУАЦИЯ, ТЕНДЕНЦИИ,