ООО «Стерникс Консалтинг»
(Sternik's Consulting)
+7 (903) 747-43-96
Информационный
партнер:
информационный партнер

Мониторинг

РЫНОК ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ, месячные мониторинги - Россия

Ставрополь. Анализ рынка жилой недвижимости. Февраль 2019 (Елена Молибога, специалист отдела оценки, Айрат Валиуллин, специалист отдела оценки, Центр "Илекта")

Данный анализ проведен с целью определения реальной ситуации на рынке жилой недвижимости. Он выполнен на основе данных предложений продажи в настоящий момент наиболее полных и достоверных источников информации о рынке жилой недвижимости.

Наиболее существенное влияние на рынок недвижимости оказывают такие ценообразующие факторы как:

а) объективные факторы – это экономические факторы, которые определяют средний уровень цен конкретных сделок субъектами недвижимости. Их можно подразделить на макроэкономические (факторы, связанные с общей конъюнктурой рынка – налоги, пошлины, динамика курса доллара, инфляция, безработица, уровень и условия оплаты труда, потребность в объектах недвижимости, развитие внешнеэкономической деятельности и т.д.) и микроэкономические (факторы, характеризующие объективные параметры конкретных сделок);

б) физические факторы – местонахождение (удаленность от центра, степень развития инфраструктуры и транспортного сообщения, архитектурно-конструктивные решения, состояние объекта недвижимости, наличие коммуникаций);

в) факторы, влияющие на скорость продажи – количество аналогичных предложений, их соотношение со спросом именно в этой части города, характер сделки («прямая» или «встречная» продажа), юридическая «чистота» объекта;

г) факторы, связанные с феноменом массового сознания и факторы психологического характера (реклама, инфляционные ожидания, симпатии, осведомленность и т.д.).

Рынок жилой недвижимости может быть подразделен на первичный рынок квартир, вторичный рынок квартир и рынок домовладений. На первичном и вторичном рынке квартир могут быть выделены следующие сегменты: 1-комнатные, 2-комнатные, 3-комнатные и многокомнатные.

В рамках данного исследования, на территории г. Ставрополь выделяются следующие функциональные (географические) районы согласно общепринятому в населенном пункте районированию: Северо-Запад, Центр (вкл. Ботаника, Осетинка), Юго-Запад и Другие. Под «Другими» районами здесь и далее понимаются следующие районы: 204-й квартал, Мамайка, Ташла, Туапсинка, Чапаевка, а также районы, не выделенные по экономическому сегменту.

Дифференциация по классам качества (эконом, комфорт, бизнес, элитный) достаточно затруднена. Реально присутствуют классы эконом и комфорта, а также единичные предложения бизнес-класса, однако многие застройщики позиционируют свой продукт в более «высоких» сегментах (бизнес и элитный). Тем не менее, на наш взгляд, уровень цен, сложившийся на рынке в настоящее время, практически полностью исключает бизнес и тем более элитый, т.к. себестоимость такого строительства будет как минимум равна рыночной цене, а возможно и выше, что исключает прибыль предпринимателя как таковую.

Дифференциация также возможна по конструктивной схеме предлагаемых объектов на: кирпичные и каменные, панельные (включая «французскую» панель) и каркасно-монолитные дома.

Интервал осуществляемого исследования принят равным месяцу. В данном случае исследуемый месяц – февраль  2019 года

Общая структура предложения жилой недвижимости представлена на рисунке 1.

Рисунок 1 – Общая структура предложения

Анализ показывает, что наибольшую долю рынка жилой недвижимости представляют объекты вторичного рынка квартир (72%), а наименьшую – объекты первичного рынка квартир (11%).

В целом рынок квартир можно разделить на первичный и вторичный рынок, цены на которых, при прочих равных условиях (площадь, месторасположение, планировка и т.д.) существенно отличаются. К первичному рынку были отнесены предложения о продаже квартир в домах, сданных в эксплуатацию не более 1 года назад, либо строящихся домах, а ко вторичному – квартиры в домах, сданных в эксплуатацию более 1 года назад.

Первичный рынок квартир

Анализ динамики цен подразделен на две составляющие: долгосрочная (с интервалом 1 год) и краткосрочная (с интервалом 1 месяц) составляющие.

Долгосрочная динамика представлена на рисунках 2-4.

Рисунок 2 – Долгосрочная динамика средней цены предложений продажи 1 кв.м на первичном рынке квартир в руб.

За исследуемый интервал времени (с 2009 г. по 2018 г.) средняя цена предложений продажи 1 кв. м на первичном рынке квартир выросла на 7 508 руб.

Рисунок 3 – Долгосрочная динамика средней цены предложений продажи 1 кв.м на первичном рынке квартир в %

За исследуемый интервал времени (с 2009 г. по 2018 г.) средняя цена предложений продажи 1 кв. м на первичном рынке квартир выросла на 25%.

Количество выявленных, обработанных и включенных в анализируемую выборку объявлений о продаже квартир на первичном рынке квартир представлено на рисунке 4:

Рисунок 4 – Количество объявлений о продаже квартир на первичном рынке квартир

Для анализа краткосрочной динамики цен предложений продажи на первичном рынке квартир были рассмотрены и отобраны доступные объявления предложений продажи в данном сегменте жилой недвижимости. В качестве базиса (100%) используется средний показатель за 2009 год (30 408 руб./кв.м). Результат представлен в таблице 1.

Таблица 1 – Краткосрочная динамика средних цен предложений продажи на первичном рынке квартир, руб./кв.м

 

Сентябрь 2018

Октябрь 2018

Ноябрь 2018

Декабрь 2018

Январь 2019

Февраль 2019

Средняя

38 896

38 664

39 548

40 732

40 830

41 920

Динамика

128%

127%

130%

134%

134%

138%

Выборка

993

666

729

757

564

737

Краткосрочная динамика средней цены предложений продажи на первичном рынке квартир, выраженная в руб., в графическом виде представлена на рисунке 5:

Рисунок 5 – Краткосрочная динамика средней цены предложений продажи 1 кв.м на первичном рынке квартир в руб.

Краткосрочная динамика средней цены предложений продажи на первичном рынке квартир, выраженная в процентах, в графическом виде представлена на рисунке 6:

Рисунок 6 – Краткосрочная динамика средней цены предложений продажи 1 кв.м на первичном рынке квартир в %

Количество выявленных, обработанных и включенных в анализируемую выборку объявлений о продаже квартир на первичном рынке квартир представлено на рисунке 7:

Рисунок 7 – Количество объявлений о продаже квартир на первичном рынке квартир

Анализ ситуации, сложившейся на первичном рынке квартир может быть выполнен с точки зрения местонахождения объекта жилой недвижимости. Структура предложения, согласно принятому районированию г. Ставрополь, представлена на рисунке 8:

Рисунок 8– Структура предложения по районам города

Из проанализированных данных видно, что наибольший объем предложений, а именно 52%, находится в Юго-Западном районе, а наименьшим объемом представлен Северо-Западный район – 6%.

Структура предложения на первичном рынке квартир в выделенных сегментах представлена на рисунке 9:

Рисунок 9– Структура предложения согласно принятому сегментированию

Анализ показывает, что согласно принятому сегментированию наиболее выставляемыми на продажу являлись 1-комнатные квартиры (42%), а наименее выставляемыми – многокомнатные 3%) .

Данные проведенного анализа цен предложений в феврале 2019 г. на первичном рынке квартир представлены в таблице 2.

Таблица 2 – Ценовая ситуация на первичном рынке квартир, руб./кв.м

Район

Средневзвешенная цена предложения квартир на первичном рынке, руб./кв. м

1-комнатные квартиры

2-комнатные квартиры

3-комнатные квартиры

многокомнатные квартиры

Общая ср. цена

Диапазон цен

ср. цена

Диапазон цен

ср. цена

Диапазон цен

ср. цена

Диапазон цен

ср. цена

Юго-запад

30690 - 54286

40 733

25641  - 100000

41 159

20779 - 51695

38 240

35638 - 40957

37 970

39 526

Северо-запад

30000 - 57895

39 906

30714  - 47115

38 813

33929 - 51563

40 208

-

0

39 642

Центр

35000  - 92857

49 937

28462 - 86667

48 429

250001 - 64286

46 588

30000 -65493

45 999

47 738

Другие районы

22667  - 43902

29 935

24426 - 48113

31 951

26557 - 45205

33 469

-

0

31 785

Всего, руб./кв. м

22 667 - 92 857

41 227

24 426 -100 000

41 662

20 779 - 64 286

40 407

30 000 - 65 493

44 385

41 920

Вторичный рынок квартир

Анализ динамики цен подразделен на две составляющие: долгосрочная (с интервалом 1 год) и краткосрочная (с интервалом 1 месяц) составляющие.

Долгосрочная динамика представлена на рисунках 10-12.

Рисунок 10 – Долгосрочная динамика средней цены предложений продажи 1 кв.м на вторичном рынке квартир в руб.

За исследуемый интервал времени (с 2009 г. по 2018 г.) средняя цена предложений продажи 1 кв. м на вторичном рынке квартир выросла на 5 696 руб.

Рисунок 11 – Долгосрочная динамика средней цены предложений продажи 1 кв.м на вторичном рынке квартир в %

За исследуемый интервал времени (с 2009 г. 2018 г.) средняя цена предложений продажи 1 кв. м на вторичном рынке квартир выросла на 16%.

Количество выявленных, обработанных и включенных в анализируемую выборку объявлений о продаже квартир на вторичном рынке квартир представлено на рисунке 12:

Рисунок 12 – Количество объявлений о продаже квартир на вторичном рынке квартир

Для анализа краткосрочной динамики цен предложений продажи на вторичном рынке квартир были рассмотрены и отобраны доступные объявления предложений продажи в данном сегменте жилой недвижимости. В качестве базиса (100%) используется средний показатель за 2009 год (34 636 руб./кв.м). Результат представлен в таблице 3.

Таблица 3 – Краткосрочная динамика средних цен предложений продажи на вторичном рынке квартир, руб./кв.м

 

Сентябрь 2018

Октябрь 2018

Ноябрь 2018

Декабрь 2018

Январь 2019

Февраль 2019

Средняя

40 772

41 350

41 987

42 928

43 316

43 745

Динамика

118%

119%

121%

124%

125%

126%

Выборка

4 941

4 908

4 605

3 850

4 271

4 911

Краткосрочная динамика средней цены предложений продажи на вторичном рынке квартир, выраженная в руб., в графическом виде представлена на рисунке 13:

Рисунок 13 – Краткосрочная динамика средней цены предложений продажи 1 кв.м на вторичном рынке квартир в руб.

Краткосрочная динамика средней цены предложений продажи на вторичном рынке квартир, выраженная в процентах, в графическом виде представлена на рисунке 14:

Рисунок 14 – Краткосрочная динамика средней цены предложений продажи 1 кв.м на вторичном рынке квартир в %

Количество выявленных, обработанных и включенных в анализируемую выборку объявлений о продаже квартир на вторичном рынке квартир представлено на рисунке 15:

Рисунок 15 – Количество объявлений о продаже квартир на вторичном рынке квартир

Анализ ситуации, сложившейся на вторичном рынке квартир может быть выполнен с точки зрения местонахождения объекта жилой недвижимости. Структура предложения, согласно принятому районированию г. Ставрополь, представлена на рисунке 16:

Рисунок 16– Структура предложения по районам города

Из проанализированных данных видно, что наибольший объем предложений, а именно 47%, находится в Юго-Западном районе, а наименьшим объемом представлены Другие районы – 9%.

Структура предложения на вторичном рынке квартир в выделенных сегментах представлена на рисунке 17:

Рисунок 17– Структура предложения согласно принятому сегментированию

Анализ показывает, что согласно принятому сегментированию наиболее выставляемыми на продажу являлись однокомнатные квартиры (36%), а наименее выставляемыми – многокомнатные квартиры (4%) .

Данные проведенного анализа цен предложений в феврале 2019 г. на вторичном рынке квартир представлены в таблице 4.

Таблица 4 – Ценовая ситуация на вторичном рынке квартир, руб./кв.м

Район

Средняя цена предложения квартир на вторичном рынке, руб./кв. м

1-комнатные квартиры

2-комнатные квартиры

3-комнатные квартиры

многокомнатные квартиры

Общая ср. цена

Диапазон цен

ср. цена

Диапазон цен

ср. цена

Диапазон цен

ср. цена

Диапазон цен

ср. цена

Юго-запад

28261 - 83784

45 667

19643 -95714

47 324

20714  - 70714

40 658

26190 - 57927

38 196

42 961

Северо-запад

15714 -58108

42 453

18519 - 61818

43 041

22143 - 61165

39 232

25455 - 50000

35 914

40 160

Центр

19697 -80263

50 118

16667 - 96154

48 321

19903  - 140625

47 070

20645 - 88435

44 424

47 483

Другие районы

23958 - 57692

40 556

22727- 63333

39 490

21818 - 55319

37 461

21 818 - 47000

32 332

37 460

Всего, руб./кв. м

15 714 -83 784

45 631

16 667 - 96 154

46 505

19 903 - 140 625

42 962

20 645 - 88 435

39 883

43 745

1-комнатные квартиры

В феврале 2019 года средняя* цена предложений продажи однокомнатных квартир первичного рынка составила    41 227 руб./кв. м, стандартная ошибка 1,1%, изменение к предыдущему месяцу 1,2%.  Цена предложений продажи 1 кв. м колебалась в пределах от 22 667 руб. до  92 857 руб. в зависимости от ценообразующих факторов.

Цена предложения продажи однокомнатных квартир первичного рынка, руб.

Средняя

1 701 126

Максимальная

5 200 000

Минимальная

612 000

Общая площадь предложения продажи однокомнатных квартир первичного рынка, кв.м

Средняя

41

Максимальная

76

Минимальная

23

Средняя цена 1 кв. м однокомнатных квартир вторичного рынка в феврале 2019 года составила 45 631 руб., стандартная ошибка 0,4%, изменение к предыдущему месяцу 0,1%.  Цена предложений продажи 1 кв. м колебалась в пределах от 15 714 руб. до  83 784 руб. в зависимости от ценообразующих факторов.

Цена предложения продажи однокомнатных квартир вторичного рынка, руб.

Средняя

1 800 800

Максимальная

4 100 000

Минимальная

450 000

Общая площадь предложения продажи однокомнатных квартир вторичного рынка, кв.м

Средняя

39

Максимальная

93

Минимальная

17

Таблица 5 – Краткосрочная динамика средних цен предложений 1-комнатных квартир, руб./кв.м

Сегмент рынка

Сентябрь 2018

Октябрь 2018

Ноябрь 2018

Декабрь 2018

Январь 2019

Февраль 2019

Индекс к базису

Первичный рынок

37 296

37 483

38 968

41 035

40 738

41 227

1,486

Вторичный рынок

41 429

42 237

43 409

44 817

45 598

45 631

1,347

Рисунок 18 –Краткосрочная динамика средней цены предложений, руб.

Рисунок 19 – Краткосрочная динамика средней цены предложений, %

2-комнатные квартиры

В феврале 2019 года средняя* цена предложений продажи двухкомнатных квартир первичного рынка составила    42 662 руб./кв. м, стандартная ошибка 1,5%, изменение к предыдущему месяцу 1,1%.  Цена предложений продажи 1 кв. м колебалась в пределах от 24 426 руб. до  100 000 руб. в зависимости от ценообразующих факторов.

Цена предложения продажи двухкомнатных квартир первичного рынка, руб.

Средняя

2 725 890

Максимальная

8 000 000

Минимальная

1 100 000

Общая площадь предложения продажи двухкомнатных квартир первичного рынка, кв.м

Средняя

65

Максимальная

125

Минимальная

36

Средняя цена 1 кв. м двухкомнатных квартир вторичного рынка в феврале 2019 года составила 46 505 руб., стандартная ошибка 0,5%, изменение к предыдущему месяцу 1,7%.  Цена предложений продажи 1 кв. м колебалась в пределах от 16 667 руб. до  96 154 руб. в зависимости от ценообразующих факторов.

Цена предложения продажи двухкомнатных квартир вторичного рынка, руб.

Средняя

2 778 260

Максимальная

9 200 000

Минимальная

650 000

Общая площадь предложения продажи двухкомнатных квартир вторичного рынка, кв.м

Средняя

59

Максимальная

140

Минимальная

25

Таблица 6 – Краткосрочная динамика средних цен предложений 2-комнатных квартир, руб./кв.м

Сегмент рынка

Сентябрь 2018

Октябрь 2018

Ноябрь 2018

Декабрь 2018

Январь 2019

Февраль 2019

Индекс к базисному месяцу

Первичный рынок

39 619

38 870

40 923

41 878

42 116

41 662

1,517

Вторичный рынок

42 434

42 956

44 133

44 655

45 734

46 505

1,412

Результаты анализа в графическом виде представлены ниже:

Рисунок 18 –Краткосрочная динамика средней цены предложений, руб.

Рисунок 19 – Краткосрочная динамика средней цены предложений, %

3-комнатные квартиры

В феврале 2019  года средняя* цена предложений продажи трехкомнатных квартир первичного рынка составила    40 407 руб./кв. м, стандартная ошибка 1,5%, изменение к предыдущему месяцу 1,1%.  Цена предложений продажи 1 кв. м колебалась в пределах от 20 779 руб. до  64 286 руб. в зависимости от ценообразующих факторов.

Цена предложения продажи трехкомнатных квартир первичного рынка, руб.

Средняя

3 872 321

Максимальная

10 370 000

Минимальная

1 930 000

Общая площадь предложения продажи трехкомнатных квартир первичного рынка, кв.м

Средняя

96

Максимальная

306

Минимальная

55

Средняя цена 1 кв. м трехкомнатных квартир вторичного рынка в феврале 2019 года составила 42 962 руб., стандартная ошибка 0,7%, изменение к предыдущему месяцу 0%.  Цена предложений продажи 1 кв. м колебалась в пределах от 19 903 руб. до  140 625 руб. в зависимости от ценообразующих факторов.

Цена предложения продажи трехкомнатных квартир вторичного рынка, руб.

Средняя

3 555 645

Максимальная

18 000 000

Минимальная

1 290 000

Общая площадь предложения продажи трехкомнатных квартир вторичного рынка, кв.м

Средняя

81

Максимальная

227

Минимальная

41

Таблица 7 – Краткосрочная динамика средних цен предложений 3-комнатных квартир, руб./кв.м

Сегмент рынка

Сентябрь 2018

Октябрь 2018

Ноябрь 2018

Декабрь 2018

Январь 2019

Февраль 2019

Индекс к базисному месяцу

Первичный рынок

38 834

38 519

39 410

39 613

40 845

40 407

1,240

Вторичный рынок

40 906

41 164

41 710

42 195

42 948

42 962

1,346

Результаты анализа в графическом виде представлены ниже:

Рисунок 18 –Краткосрочная динамика средней цены предложений, руб.

Рисунок 19 – Краткосрочная динамика средней цены предложений, %

Многокомнатные квартиры

В феврале 2019 года средняя* цена предложений продажи многокомнатных квартир первичного рынка составила    44 385 руб./кв. м, стандартная ошибка 4,9%, изменение к предыдущему месяцу  12%.  Цена предложений продажи 1 кв. м колебалась в пределах от 30 000 руб. до  65 493 руб. в зависимости от ценообразующих факторов.

Цена предложения продажи многокомнатных квартир первичного рынка, руб.

Средняя

6 288 500

Максимальная

10 500 000

Минимальная

3 350 000

Общая площадь предложения продажи многокомнатных квартир первичного рынка, кв.м

Средняя

143

Максимальная

269

Минимальная

94

Средняя цена 1 кв. м многокомнатных квартир вторичного рынка в феврале 2019 года составила 39 883 руб., стандартная ошибка 1,8%, изменение к предыдущему месяцу 2,3%.  Цена предложений продажи 1 кв. м колебалась в пределах от 20 645 руб. до  88 435 руб. в зависимости от ценообразующих факторов.

Цена предложения продажи многокомнатных квартир вторичного рынка, руб.

Средняя

4 276 612

Максимальная

15 000 000

Минимальная

1 400 000

Общая площадь предложения продажи многокомнатных квартир вторичного рынка, кв.м

Средняя

105

Максимальная

260

Минимальная

55

Таблица 8 – Краткосрочная динамика средних цен предложений многокомнатных квартир, руб./кв.м

Сегмент рынка

Сентябрь 2018

Октябрь 2018

Ноябрь 2018

Декабрь 2018

Январь 2019

Февраль 2019

Индекс к базисному месяцу

Первичный рынок

39 833

39 783

38 890

40 402

39 621

44 385

1,618

Вторичный рынок

38 318

39 042

38 694

40 046

38 983

39 883

1,232

Рисунок 18 –Краткосрочная динамика средней цены предложений, руб.

Рисунок 19 – Краткосрочная динамика средней цены предложений, %

Домовладения

Минимальная и максимальная цена домовладения зафиксирована в Центре и составила

600 000 руб. и 80 000 000 руб. соответственно.

Минимальная площадь домовладений–20 кв. м, максимальная – 1000 кв. м.

Таблица 9 – Диапазон цен и средняя цена предложения 1 кв. м домовладений на рынке жилой недвижимости г. Ставрополя

Район

домовладения

Диапазон цен , руб

Диапазон цен за 1 кв.м.

ср. цена за кв. м.

Юго-запад

1 450 000 -56 650 000

14 444 –166 618

33 469

Северо-запад

850 000 –45 000 000

14 167-112 500

40 300

Центр

600 000-80 000 000

12 500 –153 061

49 504

Другие районы

1 000 000-35 000 000

12 637-121 951

39 696

Всего, руб./кв. м

600 000-80 000 000

12 500-166 618

40 065

Скидка на торг, согласно данным исследования «Коллективные экспертные оценки характеристик рынка недвижимости»*, при сделках с жилой недвижимостью:

– средняя скидка на цены квартир – 3% (расширенный интервал – от 2 до 7%);

– средняя скидка на цены жилых домов и коттеджей – 6% (расширенный интервал – от 3 до 10%).

Это коррелирует с данными ставропольских риэлтеров**, которые говорят о скидке на торг при совершении сделки с жилой недвижимостью в пределах 3 – 10% (среднее значение).

Источники данных:

- Еженедельная газета «Все для вас», www.vdv-kavkaz.ru

- Городской сайт недвижимости www.1777.ru

Исполнитель:

специалист отдела оценки недвижимости      Валиуллин  А.А.

 

По интересующим вопросам обращаться по тел.: (8652) 56-55-33.


* Выполнено в соответствии с методологией РГР (Книга «Анализ рынка недвижимости для профессионалов» Г.М. Стерник, С.Г. Стерник-М.: ЗАО "Издательство "Экономика", 2009 - 606 с.)

* здесь и далее под средней ценой предложения понимается среднеарифметическая цена предложений массива данных

* здесь и далее под средней ценой предложения понимается среднеарифметическая цена предложений массива данных

* здесь и далее под средней ценой предложения понимается среднеарифметическая цена предложений массива данных

* здесь и далее под средней ценой предложения понимается среднеарифметическая цена предложений массива данных

* Лейфер, Л. А. Справочник оценщика недвижимости. Издание третье. Актуализированное и расширенное. / Л. А. Лейфер, Д. А. Щегурова. - г. Нижний Новгород : Приволжский центр финансового консалтинга и оценки, 2014

**- ИП Исаков А. К. «Бюро доходной недвижимости ПРАКТИК» (practic-realty@yandex.ru, www.practicrealty.narod.ru, тел. 37-13-29, сот. 21-75-59); ИП Балакирева В. М. центр Эксклюзивной недвижимости «Viptoria» (vip-tori@mail.ru тел. 91-80-47); ООО «СтавБизнесКонсалтинг» (г. Ставрополь, ул. Дзержинского, 2а, тел. 41-11-41); ООО «Консалт-бюро» (г. Ставрополь, ул. Мира, 264а оф.: 29, тел. (8652) 29-69-45, 37-30-36)

Объявления

25.04.2019.

25 апреля в 14:00 в Центре международной торговли, 9 подъезд, 28 этаж прошло Подробнее...

09.04.2019.

На сайте опубликован список Приемной комиссии Системы добровольной се

28.03.2019.

28 марта в рамках 40 специализированной выставки-ярмарки "Недвижимость от лидеров" в Гостином дворе прошла