Данный анализ проведен с целью определения реальной ситуации на рынке жилой недвижимости. Он выполнен на основе данных предложений продажи в настоящий момент наиболее полных и достоверных источников информации о рынке жилой недвижимости.

Наиболее существенное влияние на рынок недвижимости оказывают такие ценообразующие факторы как:

а) объективные факторы – это экономические факторы, которые определяют средний уровень цен конкретных сделок субъектами недвижимости. Их можно подразделить на макроэкономические (факторы, связанные с общей конъюнктурой рынка – налоги, пошлины, динамика курса доллара, инфляция, безработица, уровень и условия оплаты труда, потребность в объектах недвижимости, развитие внешнеэкономической деятельности и т.д.) и микроэкономические (факторы, характеризующие объективные параметры конкретных сделок);

б) физические факторы – местонахождение (удаленность от центра, степень развития инфраструктуры и транспортного сообщения, архитектурно-конструктивные решения, состояние объекта недвижимости, наличие коммуникаций);

в) факторы, влияющие на скорость продажи – количество аналогичных предложений, их соотношение со спросом именно в этой части города, характер сделки («прямая» или «встречная» продажа), юридическая «чистота» объекта;

г) факторы, связанные с феноменом массового сознания и факторы психологического характера (реклама, инфляционные ожидания, симпатии, осведомленность и т.д.).

Рынок жилой недвижимости может быть подразделен на первичный рынок квартир, вторичный рынок квартир и рынок домовладений. На первичном и вторичном рынке квартир могут быть выделены следующие сегменты: 1-комнатные, 2-комнатные, 3-комнатные и многокомнатные.

В рамках данного исследования, на территории г. Ставрополь выделяются следующие функциональные (географические) районы согласно общепринятому в населенном пункте районированию: Северо-Запад, Центр (вкл. Ботаника, Осетинка), Юго-Запад и Другие. Под «Другими» районами здесь и далее понимаются следующие районы: 204-й квартал, Мамайка, Ташла, Туапсинка, Чапаевка, а также районы, не выделенные по экономическому сегменту.

Дифференциация по классам качества (эконом, комфорт, бизнес, элитный) достаточно затруднена. Реально присутствуют классы эконом и комфорта, а также единичные предложения бизнес-класса, однако многие застройщики позиционируют свой продукт в более «высоких» сегментах (бизнес и элитный). Тем не менее, на наш взгляд, уровень цен, сложившийся на рынке в настоящее время, практически полностью исключает бизнес и тем более элитый, т.к. себестоимость такого строительства будет как минимум равна рыночной цене, а возможно и выше, что исключает прибыль предпринимателя как таковую.

Дифференциация также возможна по конструктивной схеме предлагаемых объектов на: кирпичные и каменные, панельные (включая «французскую» панель) и каркасно-монолитные дома.

Интервал осуществляемого исследования принят равным месяцу. В данном случае исследуемый месяц – октябрь  2019 года

Общая структура предложения жилой недвижимости представлена на рисунке 1.

Рисунок 1 – Общая структура предложения

Анализ показывает, что наибольшую долю рынка жилой недвижимости представляют объекты вторичного рынка квартир (67%), а наименьшую – объекты первичного рынка квартир (12%).

В целом рынок квартир можно разделить на первичный и вторичный рынок, цены на которых, при прочих равных условиях (площадь, месторасположение, планировка и т.д.) существенно отличаются. К первичному рынку были отнесены предложения о продаже квартир в домах, сданных в эксплуатацию не более 1 года назад, либо строящихся домах, а ко вторичному – квартиры в домах, сданных в эксплуатацию более 1 года назад.

Первичный рынок квартир

Анализ динамики цен подразделен на две составляющие: долгосрочная (с интервалом 1 год) и краткосрочная (с интервалом 1 месяц) составляющие.

Долгосрочная динамика представлена на рисунках 2-4.

Рисунок 2 – Долгосрочная динамика средней цены предложений продажи 1 кв.м на первичном рынке квартир в руб.

За исследуемый интервал времени (с 2009 г. по 2018 г.) средняя цена предложений продажи 1 кв. м на первичном рынке квартир выросла на 7 508 руб.

Рисунок 3 – Долгосрочная динамика средней цены предложений продажи 1 кв.м на первичном рынке квартир в %

За исследуемый интервал времени (с 2009 г. по 2018 г.) средняя цена предложений продажи 1 кв. м на первичном рынке квартир выросла на 25%.

Количество выявленных, обработанных и включенных в анализируемую выборку объявлений о продаже квартир на первичном рынке квартир представлено на рисунке 4:

Рисунок 4 – Количество объявлений о продаже квартир на первичном рынке квартир

Для анализа краткосрочной динамики цен предложений продажи на первичном рынке квартир были рассмотрены и отобраны доступные объявления предложений продажи в данном сегменте жилой недвижимости. В качестве базиса (100%) используется средний показатель за 2009 год (30 408 руб./кв.м). Результат представлен в таблице 1.

Таблица 1 – Краткосрочная динамика средних цен предложений продажи на первичном рынке квартир, руб./кв.м

	Май 2019	Июнь 2019	Июль 2019	Август 2019	Сентябрь 2019	Октябрь 2019
Средняя	40 497	41 903	41 804	42 092	41 389	41 363
Динамика	133%	138%	137%	138%	136%	136%
Выборка	626	698	667	599	710	642

Краткосрочная динамика средней цены предложений продажи на первичном рынке квартир, выраженная в руб., в графическом виде представлена на рисунке 5:

Рисунок 5 – Краткосрочная динамика средней цены предложений продажи 1 кв.м на первичном рынке квартир в руб.

Краткосрочная динамика средней цены предложений продажи на первичном рынке квартир, выраженная в процентах, в графическом виде представлена на рисунке 6:

Рисунок 6 – Краткосрочная динамика средней цены предложений продажи 1 кв.м на первичном рынке квартир в %

Количество выявленных, обработанных и включенных в анализируемую выборку объявлений о продаже квартир на первичном рынке квартир представлено на рисунке 7:

Рисунок 7 – Количество объявлений о продаже квартир на первичном рынке квартир

Анализ ситуации, сложившейся на первичном рынке квартир может быть выполнен с точки зрения местонахождения объекта жилой недвижимости. Структура предложения, согласно принятому районированию г. Ставрополь, представлена на рисунке 8:

Рисунок 8– Структура предложения по районам города

Из проанализированных данных видно, что наибольший объем предложений, а именно 61%, находится в Юго-Западном районе, а наименьшим объемом представлен Северо-Западный район – 4%.

Структура предложения на первичном рынке квартир в выделенных сегментах представлена на рисунке 9:

Рисунок 9– Структура предложения согласно принятому сегментированию

Анализ показывает, что согласно принятому сегментированию наиболее выставляемыми на продажу являлись 1-комнатные квартиры (40%), а наименее выставляемыми – многокомнатные 3%) .

Данные проведенного анализа цен предложений в октябре 2019 г. на первичном рынке квартир представлены в таблице 2.

Таблица 2 – Ценовая ситуация на первичном рынке квартир, руб./кв.м

Район	Средневзвешенная цена предложения квартир на первичном рынке, руб./кв. м
	1-комнатные квартиры		2-комнатные квартиры		3-комнатные квартиры		многокомнатные квартиры		Общая ср. цена
	Диапазон цен	ср. цена	Диапазон цен	ср. цена	Диапазон цен	ср. цена	Диапазон цен	ср. цена
Юго-запад	31346 - 60000	42 012	27966  - 55357	41 499	25000 - 64516	39 460	34717 - 39894	38 275	40 312
Северо-запад	34043 - 47826	41 475	30714  - 49215	40 474	33929 - 46771	40 660	33628-35733	34 681	39 323
Центр	33750  - 67925	48 977	24265 - 129167	51 214	37234 - 83000	49 415	33529 -65493	43 953	48 390
Другие районы	25128  - 46000	34 498	23711 - 44754	31 977	22561 - 41558	29 506	-	0	31 994
Всего, руб./кв. м	25 128 - 67 925	42 317	24 265 -129 167	41 989	22 561 - 83 000	41 134	33 529 - 65 493	40 013	41 363

Вторичный рынок квартир

Анализ динамики цен подразделен на две составляющие: долгосрочная (с интервалом 1 год) и краткосрочная (с интервалом 1 месяц) составляющие.

Долгосрочная динамика представлена на рисунках 10-11.

Рисунок 10 – Долгосрочная динамика средней цены предложений продажи 1 кв.м на вторичном рынке квартир в руб.

За исследуемый интервал времени (с 2009 г. по 2018 г.) средняя цена предложений продажи 1 кв. м на вторичном рынке квартир выросла на 5 696 руб.

Рисунок 11 – Долгосрочная динамика средней цены предложений продажи 1 кв.м на вторичном рынке квартир в %

За исследуемый интервал времени (с 2009 г. 2018 г.) средняя цена предложений продажи 1 кв. м на вторичном рынке квартир выросла на 16%.

Количество выявленных, обработанных и включенных в анализируемую выборку объявлений о продаже квартир на вторичном рынке квартир представлено на рисунке 12:

Рисунок 12 – Количество объявлений о продаже квартир на вторичном рынке квартир

Для анализа краткосрочной динамики цен предложений продажи на вторичном рынке квартир были рассмотрены и отобраны доступные объявления предложений продажи в данном сегменте жилой недвижимости. В качестве базиса (100%) используется средний показатель за 2009 год (34 636 руб./кв.м). Результат представлен в таблице 3.

Таблица 3 – Краткосрочная динамика средних цен предложений продажи на вторичном рынке квартир, руб./кв.м

	Май 2019	Июнь 2019	Июль 2019	Август 2019	Сентябрь 2019	Октябрь 2019
Средняя	43 902	43 645	44 289	43 994	44 065	44 095
Динамика	127%	126%	128%	127%	127%	127%
Выборка	4 892	4 235	4 424	3 969	4 526	3 535

Краткосрочная динамика средней цены предложений продажи на вторичном рынке квартир, выраженная в руб., в графическом виде представлена на рисунке 13:

Рисунок 13 – Краткосрочная динамика средней цены предложений продажи 1 кв.м на вторичном рынке квартир в руб.

Краткосрочная динамика средней цены предложений продажи на вторичном рынке квартир, выраженная в процентах, в графическом виде представлена на рисунке 14:

Рисунок 14 – Краткосрочная динамика средней цены предложений продажи 1 кв.м на вторичном рынке квартир в %

Количество выявленных, обработанных и включенных в анализируемую выборку объявлений о продаже квартир на вторичном рынке квартир представлено на рисунке 15:

Рисунок 15 – Количество объявлений о продаже квартир на вторичном рынке квартир

Анализ ситуации, сложившейся на вторичном рынке квартир может быть выполнен с точки зрения местонахождения объекта жилой недвижимости. Структура предложения, согласно принятому районированию г. Ставрополь, представлена на рисунке 16:

Рисунок 16– Структура предложения по районам города

Из проанализированных данных видно, что наибольший объем предложений, а именно 49%, находится в Юго-Западном районе, а наименьшим объемом представлены Другие районы – 9%.

Структура предложения на вторичном рынке квартир в выделенных сегментах представлена на рисунке 17:

Рисунок 17– Структура предложения согласно принятому сегментированию

Анализ показывает, что согласно принятому сегментированию наиболее выставляемыми на продажу являлись однокомнатные квартиры (38%), а наименее выставляемыми – многокомнатные квартиры (5%) .

Данные проведенного анализа цен предложений в октябре 2019 г. на вторичном рынке квартир представлены в таблице 4.

Таблица 4 – Ценовая ситуация на вторичном рынке квартир, руб./кв.м

Район	Средняя цена предложения квартир на вторичном рынке, руб./кв. м
	1-комнатные квартиры		2-комнатные квартиры		3-комнатные квартиры		многокомнатные квартиры		Общая ср. цена
	Диапазон цен	ср. цена	Диапазон цен	ср. цена	Диапазон цен	ср. цена	Диапазон цен	ср. цена
Юго-запад	26667 - 68750	46 427	19355 -95714	45 398	16438  - 70175	39 379	19048 - 66981	37 471	42 169
Северо-запад	33051 -97059	45 814	29348 - 64286	43 928	16901 - 60556	39 851	24868 - 44286	34 659	41 063
Центр	27778 -100000	52 900	16667 - 160000	49 166	18929  - 99057	48 119	18519 - 76687	45 424	48 902
Другие районы	28154 - 67568	42 543	23529 - 63462	40 150	20349 - 77273	37 104	28182 - 60000	40 122	39 980
Всего, руб./кв. м	26 667 -100 000	47 140	16 667 - 160 000	46 147	16 438 - 99 057	42 795	18 519 - 76 687	40 296	44 095

1-комнатные квартиры

В октябре 2019 года средняя* цена предложений продажи однокомнатных квартир первичного рынка составила    42 317 руб./кв. м, стандартная ошибка 0,94%, изменение к предыдущему месяцу 0,9%.  Цена предложений продажи 1 кв. м колебалась в пределах от 25 128 руб. до  67925 руб. в зависимости от ценообразующих факторов.

Цена предложения продажи однокомнатных квартир первичного рынка, руб.
Средняя	1 733 613
Максимальная	3 600 000
Минимальная	890 000
Общая площадь предложения продажи однокомнатных квартир первичного рынка, кв.м
Средняя	41
Максимальная	69
Минимальная	23

Средняя цена 1 кв. м однокомнатных квартир вторичного рынка в октябре 2019 года составила 47 140 руб., стандартная ошибка 0,47%, изменение к предыдущему месяцу 0,5%.  Цена предложений продажи 1 кв. м колебалась в пределах от 26 667 руб. до  100 000 руб. в зависимости от ценообразующих факторов.

Цена предложения продажи однокомнатных квартир вторичного рынка, руб.
Средняя	1 852 602
Максимальная	6 500 000
Минимальная	480 000
Общая площадь предложения продажи однокомнатных квартир вторичного рынка, кв.м
Средняя	39
Максимальная	89
Минимальная	16

Таблица 5 – Краткосрочная динамика средних цен предложений 1-комнатных квартир, руб./кв.м

Сегмент рынка	Май 2019	Июнь 2019	Июль 2019	Август 2019	Сентябрь 2019	Октябрь 2019
Первичный рынок	40 622	41 136	41 525	42 154	41 955	42 317
Вторичный рынок	46 193	46 312	46 777	46 141	46 907	47 140

Рисунок 18 –Краткосрочная динамика средней цены предложений, руб.

Рисунок 19 – Краткосрочная динамика средней цены предложений, %

2-комнатные квартиры

В октябре 2019 года средняя* цена предложений продажи двухкомнатных квартир первичного рынка составила    41 989 руб./кв. м, стандартная ошибка 1,7%, изменение к предыдущему месяцу 2%.  Цена предложений продажи 1 кв. м колебалась в пределах от               23 711руб. до  129 167 руб. в зависимости от ценообразующих факторов.

Цена предложения продажи двухкомнатных квартир первичного рынка, руб.
Средняя	2 649 503
Максимальная	6 200 000
Минимальная	1 300 000
Общая площадь предложения продажи двухкомнатных квартир первичного рынка, кв.м
Средняя	63
Максимальная	113
Минимальная	41

Средняя цена 1 кв. м двухкомнатных квартир вторичного рынка в октябре 2019 года составила 46 147 руб., стандартная ошибка 0,7%, изменение к предыдущему месяцу 0,9%.  Цена предложений продажи 1 кв. м колебалась в пределах от 16 667 руб. до  160 000 руб. в зависимости от ценообразующих факторов.

Цена предложения продажи двухкомнатных квартир вторичного рынка, руб.
Средняя	2 740 728
Максимальная	14 538 000
Минимальная	730 000
Общая площадь предложения продажи двухкомнатных квартир вторичного рынка, кв.м
Средняя	59
Максимальная	147
Минимальная	25

Таблица 6 – Краткосрочная динамика средних цен предложений 2-комнатных квартир, руб./кв.м

Сегмент рынка	Май 2019	Июнь 2019	Июль 2019	Август 2019	Сентябрь 2019	Октябрь 2019
Первичный рынок	40 879	40 596	40 870	41 419	41 175	41 989
Вторичный рынок	46 518	45 954	46 614	46 383	46 576	46 147

Результаты анализа в графическом виде представлены ниже:

Рисунок 18 –Краткосрочная динамика средней цены предложений, руб.

Рисунок 19 – Краткосрочная динамика средней цены предложений, %

3-комнатные квартиры

В октябре 2019  года средняя* цена предложений продажи трехкомнатных квартир первичного рынка составила    41 134 руб./кв. м, стандартная ошибка 1,8%, изменение к предыдущему месяцу 1,1%.  Цена предложений продажи 1 кв. м колебалась в пределах от 22 561 руб. до  83 000 руб. в зависимости от ценообразующих факторов.

Цена предложения продажи трехкомнатных квартир первичного рынка, руб.
Средняя	3 876 255
Максимальная	8 300 000
Минимальная	1 720 000
Общая площадь предложения продажи трехкомнатных квартир первичного рынка, кв.м
Средняя	94
Максимальная	154
Минимальная	45

Средняя цена 1 кв. м трехкомнатных квартир вторичного рынка в октябре 2019 года составила 42 795 руб., стандартная ошибка 0,9%, изменение к предыдущему месяцу 2%.  Цена предложений продажи 1 кв. м колебалась в пределах от 16 438 руб. до  99 057 руб. в зависимости от ценообразующих факторов.

Цена предложения продажи трехкомнатных квартир вторичного рынка, руб.
Средняя	3 532 494
Максимальная	12 500 000
Минимальная	1 050 000
Общая площадь предложения продажи трехкомнатных квартир вторичного рынка, кв.м
Средняя	81
Максимальная	227
Минимальная	45

Таблица 7 – Краткосрочная динамика средних цен предложений 3-комнатных квартир, руб./кв.м

Сегмент рынка	Май 2019	Июнь 2019	Июль 2019	Август 2019	Сентябрь 2019	Октябрь 2019
Первичный рынок	40 006	40 596	41 456	42 215	41 606	41 134
Вторичный рынок	42 941	43 255	43 607	43 479	43 651	42 795

Результаты анализа в графическом виде представлены ниже:

Рисунок 18 –Краткосрочная динамика средней цены предложений, руб.

Рисунок 19 – Краткосрочная динамика средней цены предложений, %

Многокомнатные квартиры

В октябре 2019 года средняя* цена предложений продажи многокомнатных квартир первичного рынка составила    40 013 руб./кв. м, стандартная ошибка 3,6%, изменение к предыдущему месяцу  2%.  Цена предложений продажи 1 кв. м колебалась в пределах от 33 529 руб. до  65 493 руб. в зависимости от ценообразующих факторов.

Цена предложения продажи многокомнатных квартир первичного рынка, руб.
Средняя	4 826 091
Максимальная	9 500 000
Минимальная	2 680 000
Общая площадь предложения продажи многокомнатных квартир первичного рынка, кв.м
Средняя	120
Максимальная	269
Минимальная	75

Средняя цена 1 кв. м многокомнатных квартир вторичного рынка в октябре 2019 года составила 40 296 руб., стандартная ошибка 1,8%, изменение к предыдущему месяцу 3%.  Цена предложений продажи 1 кв. м колебалась в пределах от 18 519 руб. до  76 687 руб. в зависимости от ценообразующих факторов.

Цена предложения продажи многокомнатных квартир вторичного рынка, руб.
Средняя	4 239 775
Максимальная	15 000 000
Минимальная	1 850 000
Общая площадь предложения продажи многокомнатных квартир вторичного рынка, кв.м
Средняя	102
Максимальная	280
Минимальная	58

Таблица 8 – Краткосрочная динамика средних цен предложений многокомнатных квартир, руб./кв.м

Сегмент рынка	Май 2019	Июнь 2019	Июль 2019	Август 2019	Сентябрь 2019	Октябрь 2019
Первичный рынок	40 482	45 285	43 365	42 579	40 821	40 013
Вторичный рынок	39 956	39 058	40 158	39 971	39 125	40 296

Рисунок 18 –Краткосрочная динамика средней цены предложений, руб.

Рисунок 19 – Краткосрочная динамика средней цены предложений, %

Домовладения

В октябре 2019 года средняя* цена предложений продажи домовладений составила    40 679 руб./кв. м, стандартная ошибка 1,4%, изменение к предыдущему месяцу  1%.  Цена предложений продажи 1 кв. м колебалась в пределах от 8 850 руб. до  143 750 руб. в зависимости от ценообразующих факторов.

Цена предложения продажи домовладений, руб.
Средняя	6 990 459
Максимальная	90 000 000
Минимальная	460 000
Общая площадь предложения домовладений, кв.м
Средняя	168
Максимальная	1259
Минимальная	20

Таблица 9 – Диапазон цен и средняя цена предложения 1 кв. м домовладений на рынке жилой недвижимости г. Ставрополя

Район	домовладения
	Диапазон цен , руб	Диапазон цен за 1 кв.м.	ср. цена за кв. м.
Юго-запад	1 200 000 -47 000 000	9 545 –138 235	36 133
Северо-запад	700 000 –90 000 000	12 917-128 571	41 524
Центр	460 000-55 000 000	12 500 –143 750	46 703
Другие районы	700 000-45 000 000	8 850-140 625	40 056
Всего, руб./кв. м	460 000-90 000 000	8 850-143 750	40 679

Скидка на торг, согласно данным исследования «Коллективные экспертные оценки характеристик рынка недвижимости»*, при сделках с жилой недвижимостью:

– средняя скидка на цены квартир – 5,2% (расширенный интервал – от 2,6 до 7,8%);

– средняя скидка на цены жилых домов – 8,5% (расширенный интервал – от 5 до 12,1%).

Это коррелирует с данными ставропольских риэлтеров^**, которые говорят о скидке на торг при совершении сделки с жилой недвижимостью в пределах 3 – 10% (среднее значение).

Источники данных:

- Еженедельная газета «Все для вас», www.vdv-kavkaz.ru

- Городской сайт недвижимости www.1777.ru

Исполнитель:

специалист отдела оценки недвижимости      Валиуллин  А.А.

По интересующим вопросам обращаться по тел.: (8652) 56-55-33.

* Выполнено в соответствии с методологией РГР (Книга «Анализ рынка недвижимости для профессионалов» Г.М. Стерник, С.Г. Стерник-М.: ЗАО "Издательство "Экономика", 2009 - 606 с.)

* здесь и далее под средней ценой предложения понимается среднеарифметическая цена предложений массива данных

* здесь и далее под средней ценой предложения понимается среднеарифметическая цена предложений массива данных

* здесь и далее под средней ценой предложения понимается среднеарифметическая цена предложений массива данных

* здесь и далее под средней ценой предложения понимается среднеарифметическая цена предложений массива данных

* здесь и далее под средней ценой предложения понимается среднеарифметическая цена предложений массива данных

* Лейфер, Л. А. Справочник оценщика недвижимости. Издание четвертое. Актуализированное и расширенное. / Л. А. Лейфер, Т.В. Крайникова - г. Нижний Новгород : Приволжский центр финансового консалтинга и оценки, 2016

**- ИП Исаков А. К. «Бюро доходной недвижимости ПРАКТИК» (practic-realty@yandex.ru, www.practicrealty.narod.ru, тел. 37-13-29, сот. 21-75-59); ИП Балакирева В. М. центр Эксклюзивной недвижимости «Viptoria» (vip-tori@mail.ru тел. 91-80-47); ООО «СтавБизнесКонсалтинг» (г. Ставрополь, ул. Дзержинского, 2а, тел. 41-11-41); ООО «Консалт-бюро» (г. Ставрополь, ул. Мира, 264а оф.: 29, тел. (8652) 29-69-45, 37-30-36)