Данный анализ проведен с целью определения реальной ситуации на рынке жилой недвижимости. Он выполнен на основе данных предложений продажи в настоящий момент наиболее полных и достоверных источников информации о рынке жилой недвижимости.

Наиболее существенное влияние на рынок недвижимости оказывают такие ценообразующие факторы как:

а) объективные факторы – это экономические факторы, которые определяют средний уровень цен конкретных сделок субъектами недвижимости. Их можно подразделить на макроэкономические (факторы, связанные с общей конъюнктурой рынка – налоги, пошлины, динамика курса доллара, инфляция, безработица, уровень и условия оплаты труда, потребность в объектах недвижимости, развитие внешнеэкономической деятельности и т.д.) и микроэкономические (факторы, характеризующие объективные параметры конкретных сделок);

б) физические факторы – местонахождение (удаленность от центра, степень развития инфраструктуры и транспортного сообщения, архитектурно-конструктивные решения, состояние объекта недвижимости, наличие коммуникаций);

в) факторы, влияющие на скорость продажи – количество аналогичных предложений, их соотношение со спросом именно в этой части города, характер сделки («прямая» или «встречная» продажа), юридическая «чистота» объекта;

г) факторы, связанные с феноменом массового сознания и факторы психологического характера (реклама, инфляционные ожидания, симпатии, осведомленность и т.д.).

Рынок жилой недвижимости может быть подразделен на первичный рынок квартир, вторичный рынок квартир и рынок домовладений. На первичном и вторичном рынке квартир могут быть выделены следующие сегменты: 1-комнатные, 2-комнатные, 3-комнатные и многокомнатные.

В рамках данного исследования, на территории г. Ставрополь выделяются следующие функциональные (географические) районы согласно общепринятому в населенном пункте районированию: Северо-Запад, Центр (вкл. Ботаника, Осетинка), Юго-Запад и Другие. Под «Другими» районами здесь и далее понимаются следующие районы: 204-й квартал, Мамайка, Ташла, Туапсинка, Чапаевка, а также районы, не выделенные по экономическому сегменту.

Дифференциация по классам качества (эконом, комфорт, бизнес, элитный) достаточно затруднена. Реально присутствуют классы эконом и комфорта, а также единичные предложения бизнес-класса, однако многие застройщики позиционируют свой продукт в более «высоких» сегментах (бизнес и элитный). Тем не менее, на наш взгляд, уровень цен, сложившийся на рынке в настоящее время, практически полностью исключает бизнес и тем более элитый, т.к. себестоимость такого строительства будет как минимум равна рыночной цене, а возможно и выше, что исключает прибыль предпринимателя как таковую.

Дифференциация также возможна по конструктивной схеме предлагаемых объектов на: кирпичные и каменные, панельные (включая «французскую» панель) и каркасно-монолитные дома.

Интервал осуществляемого исследования принят равным месяцу. В данном случае исследуемый месяц – декабрь  2020 года

Общая структура предложения жилой недвижимости представлена на рисунке 1.

Рисунок 1 – Общая структура предложения

Анализ показывает, что наибольшую долю рынка жилой недвижимости представляют объекты вторичного рынка квартир (71%), а наименьшую – объекты первичного рынка квартир (9%).

В целом рынок квартир можно разделить на первичный и вторичный рынок, цены на которых, при прочих равных условиях (площадь, месторасположение, планировка и т.д.) существенно отличаются. К первичному рынку были отнесены предложения о продаже квартир в домах, сданных в эксплуатацию не более 1 года назад, либо строящихся домах, а ко вторичному – квартиры в домах, сданных в эксплуатацию более 1 года назад.

Первичный рынок квартир

Анализ динамики цен подразделен на две составляющие: долгосрочная (с интервалом 1 год) и краткосрочная (с интервалом 1 месяц) составляющие.

Долгосрочная динамика представлена на рисунках 2-4.

Рисунок 2 – Долгосрочная динамика средней цены предложений продажи 1 кв.м на первичном рынке квартир в руб.

За исследуемый интервал времени (с 2009 г. по 2019 г.) средняя цена предложений продажи 1 кв. м на первичном рынке квартир выросла на 11 152 руб.

Рисунок 3 – Долгосрочная динамика средней цены предложений продажи 1 кв.м на первичном рынке квартир в %

За исследуемый интервал времени (с 2009 г. по 2019 г.) средняя цена предложений продажи 1 кв. м на первичном рынке квартир выросла на 37%.

Количество выявленных, обработанных и включенных в анализируемую выборку объявлений о продаже квартир на первичном рынке квартир представлено на рисунке 4:

Рисунок 4 – Количество объявлений о продаже квартир на первичном рынке квартир

Для анализа краткосрочной динамики цен предложений продажи на первичном рынке квартир были рассмотрены и отобраны доступные объявления предложений продажи в данном сегменте жилой недвижимости. В качестве базиса (100%) используется средний показатель за 2009 год (30 408 руб./кв.м). Результат представлен в таблице 1.

Таблица 1 – Краткосрочная динамика средних цен предложений продажи на первичном рынке квартир, руб./кв.м

	Август 2019	Сентябрь 2019	Октябрь 2019	Ноябрь 2019	Декабрь 2019	Январь 2020
Средняя	42 092	41 389	41 363	41 708	42 052	42 184
Динамика	138%	136%	136%	137%	138%	139%
Выборка	599	710	642	536	425	374

Краткосрочная динамика средней цены предложений продажи на первичном рынке квартир, выраженная в руб., в графическом виде представлена на рисунке 5:

Рисунок 5 – Краткосрочная динамика средней цены предложений продажи 1 кв.м на первичном рынке квартир в руб.

Краткосрочная динамика средней цены предложений продажи на первичном рынке квартир, выраженная в процентах, в графическом виде представлена на рисунке 6:

Рисунок 6 – Краткосрочная динамика средней цены предложений продажи 1 кв.м на первичном рынке квартир в %

Количество выявленных, обработанных и включенных в анализируемую выборку объявлений о продаже квартир на первичном рынке квартир представлено на рисунке 7:

Рисунок 7 – Количество объявлений о продаже квартир на первичном рынке квартир

Анализ ситуации, сложившейся на первичном рынке квартир может быть выполнен с точки зрения местонахождения объекта жилой недвижимости. Структура предложения, согласно принятому районированию г. Ставрополь, представлена на рисунке 8:

Рисунок 8– Структура предложения по районам города

Из проанализированных данных видно, что наибольший объем предложений, а именно 41%, находится в Юго-Западном районе, а наименьшим объемом представлен Северо-Западный район – 2%.

Структура предложения на первичном рынке квартир в выделенных сегментах представлена на рисунке 9:

Рисунок 9– Структура предложения согласно принятому сегментированию

Анализ показывает, что согласно принятому сегментированию наиболее выставляемыми на продажу являлись 1-комнатные квартиры (39%), а наименее выставляемыми – многокомнатные 3%) .

Данные проведенного анализа цен предложений в январе 2020 г. на первичном рынке квартир представлены в таблице 2.

Таблица 2 – Ценовая ситуация на первичном рынке квартир, руб./кв.м

Район	Средневзвешенная цена предложения квартир на первичном рынке, руб./кв. м
	1-комнатные квартиры		2-комнатные квартиры		3-комнатные квартиры		многокомнатные квартиры		Общая ср. цена
	Диапазон цен	ср. цена	Диапазон цен	ср. цена	Диапазон цен	ср. цена	Диапазон цен	ср. цена
Юго-запад	30217 - 56282	42 579	31148  - 52632	40 640	31954 - 47500	39 762	38883-39474	39 049	40 508
Северо-запад	45313-46429	45 871	37385  - 38125	37 878	35052 - 44930	39 991	-	0	41 247
Центр	36905  - 67391	51 142	26563 - 129167	53 802	31765 - 83000	48 804	47917 -73333	62 248	53 999
Другие районы	25019  - 48864	35 822	22968 - 46875	32 444	22561 - 41558	30 053	25000-30070	28 380	31 675
Всего, руб./кв. м	25 019 - 67 391	42 744	22 968 -129 167	42 906	22 561 - 83 000	40 620	25 000 - 73 333	42 466	42 184

Вторичный рынок квартир

Анализ динамики цен подразделен на две составляющие: долгосрочная (с интервалом 1 год) и краткосрочная (с интервалом 1 месяц) составляющие.

Долгосрочная динамика представлена на рисунках 10-11.

Рисунок 10 – Долгосрочная динамика средней цены предложений продажи 1 кв.м на вторичном рынке квартир в руб.

За исследуемый интервал времени (с 2009 г. по 2019 г.) средняя цена предложений продажи 1 кв. м на вторичном рынке квартир выросла на 9 388 руб.

Рисунок 11 – Долгосрочная динамика средней цены предложений продажи 1 кв.м на вторичном рынке квартир в %

За исследуемый интервал времени (с 2009 г. 2019 г.) средняя цена предложений продажи 1 кв. м на вторичном рынке квартир выросла на 27%.

Количество выявленных, обработанных и включенных в анализируемую выборку объявлений о продаже квартир на вторичном рынке квартир представлено на рисунке 12:

Рисунок 12 – Количество объявлений о продаже квартир на вторичном рынке квартир

Для анализа краткосрочной динамики цен предложений продажи на вторичном рынке квартир были рассмотрены и отобраны доступные объявления предложений продажи в данном сегменте жилой недвижимости. В качестве базиса (100%) используется средний показатель за 2009 год (34 636 руб./кв.м). Результат представлен в таблице 3.

Таблица 3 – Краткосрочная динамика средних цен предложений продажи на вторичном рынке квартир, руб./кв.м

	Август 2019	Сентябрь 2019	Октябрь 2019	Ноябрь 2019	Декабрь 2019	Январь 2020
Средняя	43 994	44 065	44 095	44 470	44 844	44 564
Динамика	127%	127%	127%	128%	129%	129%
Выборка	3 969	4 526	3 535	3 425	3 308	2 961

Краткосрочная динамика средней цены предложений продажи на вторичном рынке квартир, выраженная в руб., в графическом виде представлена на рисунке 13:

Рисунок 13 – Краткосрочная динамика средней цены предложений продажи 1 кв.м на вторичном рынке квартир в руб.

Краткосрочная динамика средней цены предложений продажи на вторичном рынке квартир, выраженная в процентах, в графическом виде представлена на рисунке 14:

Рисунок 14 – Краткосрочная динамика средней цены предложений продажи 1 кв.м на вторичном рынке квартир в %

Количество выявленных, обработанных и включенных в анализируемую выборку объявлений о продаже квартир на вторичном рынке квартир представлено на рисунке 15:

Рисунок 15 – Количество объявлений о продаже квартир на вторичном рынке квартир

Анализ ситуации, сложившейся на вторичном рынке квартир может быть выполнен с точки зрения местонахождения объекта жилой недвижимости. Структура предложения, согласно принятому районированию г. Ставрополь, представлена на рисунке 16:

Рисунок 16– Структура предложения по районам города

Из проанализированных данных видно, что наибольший объем предложений, а именно 47%, находится в Юго-Западном районе, а наименьшим объемом представлены Другие районы – 9%.

Структура предложения на вторичном рынке квартир в выделенных сегментах представлена на рисунке 17:

Рисунок 17– Структура предложения согласно принятому сегментированию

Анализ показывает, что согласно принятому сегментированию наиболее выставляемыми на продажу являлись однокомнатные квартиры (36%), а наименее выставляемыми – многокомнатные квартиры (5%) .

Данные проведенного анализа цен предложений в январе 2020 г. на вторичном рынке квартир представлены в таблице 4.

Таблица 4 – Ценовая ситуация на вторичном рынке квартир, руб./кв.м

Район	Средняя цена предложения квартир на вторичном рынке, руб./кв. м
	1-комнатные квартиры		2-комнатные квартиры		3-комнатные квартиры		многокомнатные квартиры		Общая ср. цена
	Диапазон цен	ср. цена	Диапазон цен	ср. цена	Диапазон цен	ср. цена	Диапазон цен	ср. цена
Юго-запад	26316 - 667647	47 643	22308 -95714	46 235	16111  - 68421	40 830	20639 - 49074	37 104	42 953
Северо-запад	32292 -62195	46 504	24286 - 63115	44 688	22222 - 55714	40 080	24868 - 44286	35 133	41 601
Центр	27857 -90909	55 672	15714 - 106522	49 676	19091 - 114286	48 258	17500 - 89506	42 448	49 014
Другие районы	26563 - 64444	42 227	25385 - 61538	38 800	21667 - 62921	38 376	27273 - 43400	40 040	39 861
Всего, руб./кв. м	26 316 -90 909	48 585	15 714 - 106 522	46 451	16 111 - 114 286	43 735	17 500 - 89 506	39 483	44 564

1-комнатные квартиры

В январе 2020 года средняя* цена предложений продажи однокомнатных квартир первичного рынка составила    42 744 руб./кв. м, стандартная ошибка 1,6%, изменение к предыдущему месяцу 0,2%.  Цена предложений продажи 1 кв. м колебалась в пределах от 25 019 руб. до  67 391 руб. в зависимости от ценообразующих факторов.

Цена предложения продажи однокомнатных квартир первичного рынка, руб.
Средняя	1 747 814
Максимальная	3 521 000
Минимальная	850 000
Общая площадь предложения продажи однокомнатных квартир первичного рынка, кв.м
Средняя	41
Максимальная	63
Минимальная	17

Средняя цена 1 кв. м однокомнатных квартир вторичного рынка в январе 2020 года составила 48 585 руб., стандартная ошибка 0,6%, изменение к предыдущему месяцу 0,2%.  Цена предложений продажи 1 кв. м колебалась в пределах от 26 316 руб. до  90 909 руб. в зависимости от ценообразующих факторов.

Цена предложения продажи однокомнатных квартир вторичного рынка, руб.
Средняя	1 926 211
Максимальная	5 600 000
Минимальная	650 000
Общая площадь предложения продажи однокомнатных квартир вторичного рынка, кв.м
Средняя	40
Максимальная	89
Минимальная	16

Таблица 5 – Краткосрочная динамика средних цен предложений 1-комнатных квартир, руб./кв.м

Сегмент рынка	Август 2019	Сентябрь 2019	Октябрь 2019	Ноябрь 2019	Декабрь 2019	Январь 2020
Первичный рынок	42 154	41 955	42 317	42 493	42 668	42 744
Вторичный рынок	46 141	46 907	47 140	47 912	48 684	48 585

Рисунок 18 –Краткосрочная динамика средней цены предложений, руб.

Рисунок 19 – Краткосрочная динамика средней цены предложений, %

2-комнатные квартиры

В январе 2020 года средняя* цена предложений продажи двухкомнатных квартир первичного рынка составила    42 906 руб./кв. м, стандартная ошибка 2,6%, изменение к предыдущему месяцу 1,2%.  Цена предложений продажи 1 кв. м колебалась в пределах от               22 968 руб. до  129 167 руб. в зависимости от ценообразующих факторов.

Цена предложения продажи двухкомнатных квартир первичного рынка, руб.
Средняя	2 804 468
Максимальная	6 200 000
Минимальная	1 460 000
Общая площадь предложения продажи двухкомнатных квартир первичного рынка, кв.м
Средняя	65
Максимальная	113
Минимальная	36

Средняя цена 1 кв. м двухкомнатных квартир вторичного рынка в январе 2020 года составила 46 451 руб., стандартная ошибка 0,7%, изменение к предыдущему месяцу 1,2%.  Цена предложений продажи 1 кв. м колебалась в пределах от 15 714 руб. до  106 522 руб. в зависимости от ценообразующих факторов.

Цена предложения продажи двухкомнатных квартир вторичного рынка, руб.
Средняя	2 781 376
Максимальная	9 800 000
Минимальная	650 000
Общая площадь предложения продажи двухкомнатных квартир вторичного рынка, кв.м
Средняя	59
Максимальная	170
Минимальная	22

Таблица 6 – Краткосрочная динамика средних цен предложений 2-комнатных квартир, руб./кв.м

Сегмент рынка	Август 2019	Сентябрь 2019	Октябрь 2019	Ноябрь 2019	Декабрь 2019	Январь 2020
Первичный рынок	41 419	41 175	41 989	42 188	42 387	42 906
Вторичный рынок	46 383	46 576	46 147	46 585	47 022	46 451

Результаты анализа в графическом виде представлены ниже:

Рисунок 18 –Краткосрочная динамика средней цены предложений, руб.

Рисунок 19 – Краткосрочная динамика средней цены предложений, %

3-комнатные квартиры

В январе 2020  года средняя* цена предложений продажи трехкомнатных квартир первичного рынка составила    40 620 руб./кв. м, стандартная ошибка 2,8%, изменение к предыдущему месяцу 3,1%.  Цена предложений продажи 1 кв. м колебалась в пределах от 22 561 руб. до  83 000 руб. в зависимости от ценообразующих факторов.

Цена предложения продажи трехкомнатных квартир первичного рынка, руб.
Средняя	3 842 252
Максимальная	8 300 000
Минимальная	1 850 000
Общая площадь предложения продажи трехкомнатных квартир первичного рынка, кв.м
Средняя	95
Максимальная	170
Минимальная	60

Средняя цена 1 кв. м трехкомнатных квартир вторичного рынка в январе 2020 года составила 43 735 руб., стандартная ошибка 1%, изменение к предыдущему месяцу 0,6%.  Цена предложений продажи 1 кв. м колебалась в пределах от 16 111 руб. до  114 286 руб. в зависимости от ценообразующих факторов.

Цена предложения продажи трехкомнатных квартир вторичного рынка, руб.
Средняя	3 635 804
Максимальная	15 000 000
Минимальная	900 000
Общая площадь предложения продажи трехкомнатных квартир вторичного рынка, кв.м
Средняя	81
Максимальная	180
Минимальная	36

Таблица 7 – Краткосрочная динамика средних цен предложений 3-комнатных квартир, руб./кв.м

Сегмент рынка	Август 2019	Сентябрь 2019	Октябрь 2019	Ноябрь 2019	Декабрь 2019	Январь 2020
Первичный рынок	42 215	41 606	41 134	41 517	41 899	40 620
Вторичный рынок	43 479	43 651	42 795	43 135	43 474	43 735

Результаты анализа в графическом виде представлены ниже:

Рисунок 18 –Краткосрочная динамика средней цены предложений, руб.

Рисунок 19 – Краткосрочная динамика средней цены предложений, %

Многокомнатные квартиры

В январе 2020 года средняя* цена предложений продажи многокомнатных квартир первичного рынка составила    42 466 руб./кв. м, стандартная ошибка 10%, изменение к предыдущему месяцу  2,9%.  Цена предложений продажи 1 кв. м колебалась в пределах от 25 000 руб. до  73 333 руб. в зависимости от ценообразующих факторов.

Цена предложения продажи многокомнатных квартир первичного рынка, руб.
Средняя	5 144 455
Максимальная	11 000 000
Минимальная	3 000 000
Общая площадь предложения продажи многокомнатных квартир первичного рынка, кв.м
Средняя	118
Максимальная	150
Минимальная	95

Средняя цена 1 кв. м многокомнатных квартир вторичного рынка в январе 2020 года составила 39 483 руб., стандартная ошибка 2,1%, изменение к предыдущему месяцу 1,8%.  Цена предложений продажи 1 кв. м колебалась в пределах от 17 500 руб. до  89 506 руб. в зависимости от ценообразующих факторов.

Цена предложения продажи многокомнатных квартир вторичного рынка, руб.
Средняя	4 176 590
Максимальная	14 500 000
Минимальная	1 050 000
Общая площадь предложения продажи многокомнатных квартир вторичного рынка, кв.м
Средняя	104
Максимальная	312
Минимальная	59

Таблица 8 – Краткосрочная динамика средних цен предложений многокомнатных квартир, руб./кв.м

Сегмент рынка	Август 2019	Сентябрь 2019	Октябрь 2019	Ноябрь 2019	Декабрь 2019	Январь 2020
Первичный рынок	42 579	40 821	40 013	40 634	41 254	42 466
Вторичный рынок	39 971	39 125	40 296	40 246	40 195	39 483

Рисунок 18 –Краткосрочная динамика средней цены предложений, руб.

Рисунок 19 – Краткосрочная динамика средней цены предложений, %

Домовладения

В январе 2020 года средняя* цена предложений продажи домовладений составила    40 945 руб./кв. м, стандартная ошибка 1,6%, изменение к предыдущему месяцу  0%.  Цена предложений продажи 1 кв. м колебалась в пределах от 9 545 руб. до  140 625 руб. в зависимости от ценообразующих факторов.

Цена предложения продажи домовладений, руб.
Средняя	6 605 867
Максимальная	90 000 000
Минимальная	680 000
Общая площадь предложения домовладений, кв.м
Средняя	160
Максимальная	1400
Минимальная	24

Таблица 9 – Диапазон цен и средняя цена предложения 1 кв. м домовладений на рынке жилой недвижимости г. Ставрополя

Район	домовладения
	Диапазон цен , руб	Диапазон цен за 1 кв.м.	ср. цена за кв. м.
Юго-запад	1 150 000 -47 000 000	9 545 –138 235	36 294
Северо-запад	1 200 000 –90 000 000	14 737-100 000	40 456
Центр	680 000-80 000 000	10 714 –137 725	47 082
Другие районы	950 000-45 000 000	14 612-140 625	40 300
Всего, руб./кв. м	680 000-90 000 000	9 545-140 625	40 945

Скидка на торг, согласно данным исследования «Коллективные экспертные оценки характеристик рынка недвижимости»*, при сделках с жилой недвижимостью:

– средняя скидка на цены квартир – 5,2% (расширенный интервал – от 2,6 до 7,8%);

– средняя скидка на цены жилых домов – 8,5% (расширенный интервал – от 5 до 12,1%).

Это коррелирует с данными ставропольских риэлтеров^**, которые говорят о скидке на торг при совершении сделки с жилой недвижимостью в пределах 3 – 10% (среднее значение).

Источники данных:

- Еженедельная газета «Все для вас», www.vdv-kavkaz.ru

- Городской сайт недвижимости www.1777.ru

Исполнитель: специалист отдела оценки недвижимости      Валиуллин  А.А.

По интересующим вопросам обращаться по тел.: (8652) 56-55-33.

* Выполнено в соответствии с методологией РГР (Книга «Анализ рынка недвижимости для профессионалов» Г.М. Стерник, С.Г. Стерник-М.: ЗАО "Издательство "Экономика", 2009 - 606 с.)

* здесь и далее под средней ценой предложения понимается среднеарифметическая цена предложений массива данных

* здесь и далее под средней ценой предложения понимается среднеарифметическая цена предложений массива данных

* здесь и далее под средней ценой предложения понимается среднеарифметическая цена предложений массива данных

* здесь и далее под средней ценой предложения понимается среднеарифметическая цена предложений массива данных

* здесь и далее под средней ценой предложения понимается среднеарифметическая цена предложений массива данных

* Лейфер, Л. А. Справочник оценщика недвижимости. Издание четвертое. Актуализированное и расширенное. / Л. А. Лейфер, Т.В. Крайникова - г. Нижний Новгород : Приволжский центр финансового консалтинга и оценки, 2016

**- ИП Исаков А. К. «Бюро доходной недвижимости ПРАКТИК» (practic-realty@yandex.ru, www.practicrealty.narod.ru, тел. 37-13-29, сот. 21-75-59); ИП Балакирева В. М. центр Эксклюзивной недвижимости «Viptoria» (vip-tori@mail.ru тел. 91-80-47); ООО «СтавБизнесКонсалтинг» (г. Ставрополь, ул. Дзержинского, 2а, тел. 41-11-41); ООО «Консалт-бюро» (г. Ставрополь, ул. Мира, 264а оф.: 29, тел. (8652) 29-69-45, 37-30-36)