ООО «Стерникс Консалтинг»
(Sternik's Consulting)
+7 (495) 749-77-65
Информационный
партнер:
информационный партнер

Мониторинг

РЫНОК КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ, месячные мониторинги

Ставрополь. Анализ рынка земельных участков. Январь 2014 г (Андрей Чернов, специалист отдела оценки Центра "Илекта")

Данный анализ проведен с целью определения реальной ситуации на рынке земельных участков. Он выполнен на основе данных предложений в настоящий момент наиболее полных и достоверных источников информации о рынке земельных участков.

Наиболее существенное влияние на рынок недвижимости оказывают такие ценообразующие факторы как:

а) объективные факторы – это экономические факторы, которые определяют средний уровень цен конкретных сделок субъектами недвижимости. Их можно подразделить на макроэкономические (факторы, связанные с общей конъюнктурой рынка – налоги, пошлины, динамика курса доллара, инфляция, безработица, уровень и условия оплаты труда, потребность в объектах недвижимости, развитие внешнеэкономической деятельности и т.д.) и микроэкономические (факторы, характеризующие объективные параметры конкретных сделок);

б) физические факторы – местонахождение (удаленность от центра, степень развития инфраструктуры и транспортного сообщения, наличие коммуникаций);

в) факторы, влияющие на скорость – количество аналогичных предложений, их соотношение со спросом именно в этой части города, характер сделки («прямая» или «встречная» продажа), юридическая «чистота» объекта;

г) факторы, связанные с феноменом массового сознания и факторы психологического характера (реклама, инфляционные ожидания, симпатии, осведомленность и т.д.).

Земельные участки, представленные на рынке недвижимости г. Ставрополя, по функциональному назначению могут быть подразделены на участки под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), а также под коммерческую застройку, к которым можно отнести участки под строительство жилых, торгово-офисных, производственно-складских комплексов и т.д.

В рамках данного исследования, на территории г. Ставрополь выделяются следующие экономические районы: Северо-Запад, Центр, Юго-Запад и Другие. Под «Другими» районами здесь и далее понимаются следующие районы: 204-й квартал, Мамайка, Ташла, Туапсинка, Чапаевка, а также районы, не выделенные по экономическому сегменту.

Анализ рынка земельных участков проводился без сегментации по предлагаемым к продаже (переуступке) правам, т.е. анализируемая выборка содержит как земельные участки, находящиеся в собственности, так и в аренде.

Интервал осуществляемого исследования принят равным месяцу. В данном случае исследуемый месяц – январь 2014 года

Общая структура рынка земельных участков по функциональному назначению представлена на рисунке 1.

Рисунок 1 – Общая структура по функциональному назначению

Индивидуальное жилищное строительство (ИЖС)

Анализ ситуации, сложившейся на рынке земельных участков может быть выполнен с точки зрения местонахождения объекта. Структура предложения, согласно принятому районированию г. Ставрополь, представлена на рисунке 2.

Рисунок 2 – Структура предложения по районам города

Из проанализированных данных видно, что наибольший объем предложения земельных участков ИЖС, а именно 33% находится в Других районах, а наименьшим объемом представлен Центр – 17%.

В январе 2014 года средняя* цена предложений земельных участков составила 228 906 руб./сот. +/- 13,95%, изменение к предыдущему месяцу 14,6%. Средняя цена предложений 1 сотки земельных участков колебалась в пределах от 50 000 руб. до 1 000 000 руб. в зависимости от ценообразующих факторов.

Минимальная цена предложения единого объекта составила 300 тыс. руб., максимальная – 15 млн. руб.

Соотношение средних цен предложений по районам города приведено на рисунке 3.

Рисунок 3 – Средняя цена предложения 1 сотки земельных участков ИЖС по районам города, руб.

Анализ динамики цен подразделен на две составляющие: долгосрочная (с интервалом 1 год) и краткосрочная (с интервалом 1 месяц) составляющие.

Долгосрочная динамика представлена на рисунках 4 и 5.

Рисунок 4 – Долгосрочная динамика средней цены предложений 1 сотки земельных участков ИЖС в руб.

За исследуемый интервал времени (с 01 января 2009 г. по 01 января 2014 г.) средняя цена предложений 1 сотки земельных участков снизилась на 133 749 руб.

Рисунок 5 – Долгосрочная динамика средней цены предложений 1 сотки земельных участков ИЖС в %

За исследуемый интервал времени (с 01 января 2009 г. по 01 января 2014 г.) средняя цена предложений 1 сотки земельных участков снизилась на 35%.

Для анализа краткосрочной динамики цен предложений земельных участков были рассмотрены и отобраны доступные объявления предложений в данном сегменте рынка земельных участков. В качестве базиса (100%) используется средний показатель за 2009 год (379 413 руб./сот.). Результат представлен в таблице 1.

Таблица 1 – Краткосрочная динамика цен предложений земельных участков

Район

авг.13

сен.13

окт.13

ноя.13

дек.13

янв.14

Диапазон цен исследуемого месяца

Юго-запад

189 394

142 908

151 968

187 975

157 565

165 815

55 555 – 500 000

Северо-запад

212 014

256 757

198 245

231 402

173 586

197 264

50 000 – 450 000

Центр

521 940

573 336

483 471

542 036

476 191

522 523

90 000 – 1 000 000

Другие

127 619

224 568

184 544

164 188

131 270

151 106

50 000 – 361 111

Средняя

227 047

265 460

219 788

238 877

199 692

228 906

50 000 – 1 000 000

Динамика

60%

70%

58%

63%

53%

60%

-

Таблица 1 свидетельствует о том, что на рынке земельных участков наибольшие средние значения цен предложений зафиксированы в Центральном районе города, а наименьшие – в Других.

Краткосрочная динамика средней цены предложений земельных участков, выраженная в руб., в графическом виде представлена на рисунке 6.

Рисунок 6 – Краткосрочная динамика средней цены предложений 1 сотки земельных участков ИЖС в руб.

За исследуемый интервал времени (с 01 сентября 2013 г. по 01 февраля 2014 г.) средняя цена предложений 1 сотки земельных участков выросла на 1 859 руб.

Краткосрочная динамика средней цены предложений земельных участков, выраженная в процентах, в графическом виде представлена на рисунке 7.

Рисунок 7 – Краткосрочная динамика средней цены предложений 1 сотки земельных участков ИЖС в %

За исследуемый интервал времени (с 01 сентября 2013 г. по 01 февраля 2014 г.) средняя цена предложений 1 сотки земельных участков изменилась менее чем на 1%.

Коммерческая застройка

Анализ ситуации, сложившейся на рынке земельных участков может быть выполнен с точки зрения местонахождения объекта. Структура предложения, согласно принятому районированию г. Ставрополь, представлена на рисунке 8.

Рисунок 8 – Структура предложения по районам города

Из проанализированных данных видно, что наибольший объем предложения земельных участков под коммерческую застройку, а именно 35% находится в Северо-западном районе, а наименьшим объемом представлены Другие – 7%.

В январе 2014 года средняя* цена предложений земельных участков составила 569 137 руб./сот. +/- 22,94%, изменение к предыдущему месяцу 9,9%. Средняя цена предложений 1 сотки земельных участков колебалась в пределах от 74 786 руб. до 2 000 000 руб. в зависимости от ценообразующих факторов.

Минимальная цена предложения единого объекта составила 1,1 млн. руб., максимальная – 300 млн. руб.

Соотношение средних цен предложений по районам города приведено на рисунке 9.

Рисунок 9 – Средняя цена предложения 1 сотки земельных участков под коммерческую застройку по районам города, руб.

Анализ динамики цен подразделен на две составляющие: долгосрочная (с интервалом 1 год) и краткосрочная (с интервалом 1 месяц) составляющие.

Долгосрочная динамика представлена на рисунках 10 и 11.

Рисунок 10 – Долгосрочная динамика средней цены предложений 1 сотки земельных участков под коммерческую застройку в руб.

За исследуемый интервал времени (с 01 января 2009 г. по 01 января 2014 г.) средняя цена предложений 1 сотки земельных участков выросла на 94 679 руб.

Рисунок 11 – Долгосрочная динамика средней цены предложений 1 сотки земельных участков под коммерческую застройку в %

За исследуемый интервал времени (с 01 января 2009 г. по 01 января 2014 г.) средняя цена предложений 1 сотки земельных участков выросла на 19%.

Для анализа краткосрочной динамики цен предложений земельных участков были рассмотрены и отобраны доступные объявления предложений в данном сегменте рынка земельных участков. В качестве базиса (100%) используется средний показатель за 2009 год (500 156 руб./сот.). Результат представлен в таблице 2.

Таблица 2 – Краткосрочная динамика цен предложений земельных участков

Район

авг.13

сен.13

окт.13

ноя.13

дек.13

янв.14

Диапазон цен исследуемого месяца

Юго-запад

551 898

580 707

539 701

473 593

550 875

510 807

88 888 – 1 238 095

Северо-запад

339 486

209 022

289 866

381 067

517 071

389 386

74 786 – 1 375 000

Центр

1 030 441

1 147 470

1 056 230

1 049 185

1 020 032

898 581

312 500 – 2 000 000

Другие

179 018

219 961

228 641

219 154

242 062

223 731

150 000 – 367 346

Средняя

649 124

596 071

663 622

553 916

625 550

569 137

74 786 – 2 000 000

Динамика

130%

119%

133%

111%

125%

114%

-

Таблица 2 свидетельствует о том, что на рынке земельных участков наибольшие средние значения цен предложений зафиксированы в Центральном районе города, а наименьшие – в Других.

Краткосрочная динамика средней цены предложений земельных участков, выраженная в руб., в графическом виде представлена на рисунке 12.

Рисунок 12 – Динамика средней цены предложений 1 сотки земельных участков под коммерческую застройку в руб.

За исследуемый интервал времени (с 01 сентября 2013 г. по 01 февраля 2014 г.) средняя цена предложений 1 сотки земельных участков снизилась на 79 987 руб.

Краткосрочная динамика средней цены предложений земельных участков, выраженная в процентах, в графическом виде представлена на рисунке 13.

Рисунок 13 – Динамика средней цены предложений 1 сотки земельных участков под коммерческую застройку в %

За исследуемый интервал времени (с 01 сентября 2013 г. по 01 февраля 2014 г.) средняя цена предложений 1 сотки земельных участков снизилась на 16%.

Скидка на торг, согласно данным исследования «Коллективные экспертные оценки характеристик рынка недвижимости»*, при сделках с земельными участками различного назначения (ИЖС, под многоэтажное жилищное строительство, под коммерческие объекты, под производственно-складское назначение) находится в диапазоне 8 – 14%, что коррелирует с данными ставропольских риэлтеров**, которые говорят о скидке на торг при совершении сделки с нежилой недвижимостью в пределах 5 – 20%.

Источники данных:

- Еженедельная газета «Все для вас», www.vdv-kavkaz.ru

- Городской сайт www.1777.ru

Исполнитель:

специалист отдела оценки недвижимости

Чернов Андрей

По интересующим вопросам обращаться по тел.: (8652) 56-55-33; 8-928-312-39-38



* выполнено в соответствии с методологией РГР (Стерник, Г. М. «Анализ рынка недвижимости для профессионалов» / Г. М. Стерник, С. Г. Стерник. - М. : ЗАО «Издательство «Экономика», 2009 - 606 с.)

* здесь и далее под средней ценой предложения понимается среднеарифметическая цена предложений массива данных

* здесь и далее под средней ценой предложения понимается среднеарифметическая цена предложений массива данных

* Лейфер, Л. А. Справочник оценщика недвижимости. Издание второе. Актуализированное и расширенное. / Л. А. Лейфер, Д. А. Щегурова. - г. Нижний Новгород : Приволжский центр финансового консалтинга и оценки, 2012

** ИП Исаков А. К. «Бюро доходной недвижимости ПРАКТИК» (practic-realty@yandex.ru, www.practicrealty.narod.ru, тел. 37-13-29, сот. 21-75-59); ИП Балакирева В. М. центр Эксклюзивной недвижимости «Viptoria» (vip-tori@mail.ru тел. 91-80-47); ООО «СтавБизнесКонсалтинг» (г. Ставрополь, ул. Дзержинского, 2а, тел. 41-11-41); ООО «Консалт-бюро» (г. Ставрополь, ул. Мира, 264а оф.: 29, тел. (8652) 29-69-45, 37-30-36)

Объявления

04.10.2019.

В связи с 10-летием выхода монографии Г.М.Стерника и С.Г.Стерника "АНАЛИЗ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ ДЛЯ ПРОФЕССИОНАЛОВ" Москва, издательство "ЭКОНОМИКА", 2009 г.-606 с. компания "Стерникс Консалтинг" осущ

04.09.2019.

Информационное агентство "Строительство" Подробнее...

29.08.2019.

Московская Ассоциация Риэлторов провела АНАЛИТИЧЕСКУЮ НАУЧНО-ПРАКТИЧЕСКУЮ КОНФЕРЕНЦИЮ «РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ: СИТУАЦИЯ, ТЕНДЕНЦИИ,