Данный анализ проведен с целью определения реальной ситуации на рынке коммерческой недвижимости. Он выполнен на основе данных предложений продажи и аренды в настоящий момент наиболее полных и достоверных источников информации о рынке коммерческой недвижимости.

Наиболее существенное влияние на рынок недвижимости оказывают такие ценообразующие факторы как:

а) объективные факторы – это экономические факторы, которые определяют средний уровень цен конкретных сделок субъектами недвижимости. Их можно подразделить на макроэкономические (факторы, связанные с общей конъюнктурой рынка – налоги, пошлины, динамика курса доллара, инфляция, безработица, уровень и условия оплаты труда, потребность в объектах недвижимости, развитие внешнеэкономической деятельности и т.д.) и микроэкономические (факторы, характеризующие объективные параметры конкретных сделок);

б) физические факторы – местонахождение (удаленность от центра, степень развития инфраструктуры и транспортного сообщения, архитектурно-конструктивные решения, состояние объекта недвижимости, наличие коммуникаций);

в) факторы, влияющие на скорость продажи – количество аналогичных предложений, их соотношение со спросом именно в этой части города, характер сделки («прямая» или «встречная» продажа), юридическая «чистота» объекта;

г) факторы, связанные с феноменом массового сознания и факторы психологического характера (реклама, инфляционные ожидания, симпатии, осведомленность и т.д.).

Коммерческая недвижимость по функциональному назначению может быть классифицирована на торговую, офисную и производственно-складскую.

В стоимость 1 кв.м исследуемых объектов строительства включена стоимость права на земельный участок в тех случаях, когда к продаже предлагается отдельно стоящее здание (комплекс зданий).

В рамках данного исследования, на территории г. Ставрополь выделяются следующие функциональные (географические) районы согласно общепринятому в населенном пункте районированию: Северо-Запад, Центр (вкл. Ботаника, Осетинка), Юго-Запад и Другие. Под «Другими» районами здесь и далее понимаются следующие районы: 204-й квартал, Мамайка, Ташла, Туапсинка, Чапаевка, а также районы, не выделенные по экономическому сегменту.

Предполагается, что выявленные предложения как продажи, так и аренды включают НДС (18%). Анализ сложившейся деловой практики показывает, что арендные ставки не включают величину коммунальных платежей, т.е. он оплачиваются арендатором отдельно. Следует также отметить, что типовым показателем является цена аренды 1 кв.м площади в интервал времени, равный месяцу.

Интервал осуществляемого исследования принят равным месяцу. В данном случае исследуемый месяц – сентябрь 2014 года

Совокупный рынок офисной недвижимости может быть подразделен на рынок продажи и рынок аренды. Общая структура предложения коммерческой недвижимости представлена на рисунке 1.

 

Рисунок 1 – Общая структура предложения

 

Продажа офисной недвижимости

 

Структура предложений продажи в выделенных сегментах коммерческой недвижимости по функциональному назначению представлена на рисунке 2.

 

Рисунок 2 – Структура предложений продажи по функциональному назначению

 

Анализ показывает, что по функциональному назначению наиболее выставляемыми на продажу являлись объекты недвижимости торгового назначения (54%), а наименее выставляемыми объекты производственно-складского назначения (13%).

Анализ ситуации, сложившейся на рынке офисной недвижимости может быть выполнен с точки зрения местонахождения объекта офисной недвижимости. Структура предложений продажи, согласно принятому районированию г. Ставрополь, представлена на рисунке 3.

Рисунок 3 – Структура предложений продажи по районам города

Из проанализированных данных видно, что наибольший объем предложения офисной недвижимости на продажу, а именно 47% находятся в Юго-западном районе, а наименьшим объемом представлены Другие районы – 2%.

В сентябре 2014 года средняя* цена предложений продажи офисной недвижимости составила 40 869 руб./кв. м +/- 8,47%, изменение к предыдущему месяцу 4,2%. Средняя цена предложений продажи 1 кв.м офисной недвижимости колебалась в пределах от 16 969 руб. до 109 375 руб. в зависимости от ценообразующих факторов.

Цена предложения продажи единого объекта недвижимости офисного назначения, млн. руб.
Средняя	11
Максимальная	180
Минимальная	4,9

 

Общая площадь предложения продажи единого объекта недвижимости офисного назначения, кв.м
Средняя	301
Максимальная	3 500
Минимальная	13

Соотношение средних цен предложений продажи по районам города приведено на рисунке 4.

Рисунок 4 – Средняя цена предложений продажи 1 кв.м офисной недвижимости по районам города, руб.

Анализ динамики цен подразделен на две составляющие: долгосрочная (с интервалом 1 год) и краткосрочная (с интервалом 1 месяц) составляющие.

 

Долгосрочная динамика представлена на рисунках 5 и 6.

 

Рисунок 5 – Долгосрочная динамика средней цены предложений продажи 1 кв.м офисной недвижимости в руб.

 

За исследуемый интервал времени (с 01 января 2009 г. по 01 января 2014 г.) средняя цена предложений продажи 1 кв.м офисной недвижимости снизилась на 366 руб.

 

Рисунок 6 – Долгосрочная динамика средней цены предложений продажи 1 кв.м офисной недвижимости в %

 

За исследуемый интервал времени (с 01 января 2009 г. по 01 января 2014 г.) средняя цена предложений продажи 1 кв.м офисной недвижимости снизилась на 1%.

 

Для анализа краткосрочной динамики цен предложений продажи офисной недвижимости были рассмотрены и отобраны доступные объявления предложений продажи в данном сегменте коммерческой недвижимости. В качестве базиса (100%) используется средний показатель за 2009 год (40 474 руб./кв.м). Результат представлен в таблице 1.

 

 

 

 

Таблица 1 – Краткосрочная динамика средних цен предложений продажи офисной недвижимости, руб.

Район	апр. 14	май 14	июнь 14	июль 14	авг. 14	сент. 14	Диапазон цен исследуемого месяца
Юго-запад	38 117	41 245	40 249	39 897	38 951	37 338	20 000 – 100 000
Северо-запад	44 697	32 312	32 196	32 500	34 852	26 022	17 000 – 41 666
Центр	46 149	44 622	50 619	49 852	47 332	48 711	16 969 – 109 375
Другие	19 151	29 057	32 000	30 059	31 575	28 136	27 272 – 29 000
Средняя	41 457	41 524	43 977	42 992	42 569	40 869	16 969 – 109 375
Динамика	102%	103%	109%	106%	105%	101%	-

 

Таблица 1 свидетельствует о том, что на рынке продажи офисной недвижимости наибольшие средние значения цен предложений продажи зафиксированы в Центральном районе города, а наименьшие – в Северо-западном.

Краткосрочная динамика средней цены предложений продажи офисной недвижимости, выраженная в руб., в графическом виде представлена на рисунке 7.

 

Рисунок 7 – Краткосрочная динамика средней цены предложений продажи 1 кв.м офисной недвижимости в руб.

 

Краткосрочная динамика средней цены предложений продажи офисной недвижимости, выраженная в процентах, в графическом виде представлена на рисунке 8.

 

Рисунок 8 – Краткосрочная динамика средней цены предложений продажи 1 кв.м офисной недвижимости в %

 

Аренда офисной недвижимости

 

Структура предложений аренды в выделенных сегментах коммерческой недвижимости по функциональному назначению представлена на рисунке 9.

 

Рисунок 9 – Структура предложений аренды по функциональному назначению

 

Анализ показывает, что по функциональному назначению наиболее выставляемыми в наем являлись объекты недвижимости торгового назначения – 48%, а наименее выставляемыми объекты производственно-складского назначения (8%).

Анализ ситуации, сложившейся на рынке офисной недвижимости может быть выполнен с точки зрения местонахождения объекта офисной недвижимости. Структура предложений аренды, согласно принятому районированию г. Ставрополь, представлена на рисунке 10.

 

Рисунок 10 – Структура предложений аренды по районам города

 

Из проанализированных данных видно, что наибольший объем предложения офисной недвижимости в наем, а именно 48% находится Центре, а наименьшим объемом представлены Другие – 3%.

В сентябре 2014 года средняя цена предложений аренды офисной недвижимости составила 429 руб./кв. м/мес. +/- 5,1%, изменение к предыдущему месяцу 3,7%. Средняя цена предложений аренды 1 кв. м/мес. офисной недвижимости колебалась в пределах от 250 руб. до 1 031 руб. в зависимости от ценообразующих факторов.

 

 

Цена предложения аренды единого объекта недвижимости офисного назначения, тыс.руб./мес.
Средняя	39
Максимальная	525
Минимальная	2

 

Общая площадь предложения аренды единого объекта недвижимости офисного назначения, кв.м
Средняя	91
Максимальная	1 500
Минимальная	4

 

Соотношение средних цен предложений аренды по районам города приведено на рисунке 11.

Рисунок 11 – Средняя цена предложений аренды 1 кв. м/мес. офисной недвижимости по районам города, руб.

 

Анализ динамики цен подразделен на две составляющие: долгосрочная (с интервалом 1 год) и краткосрочная (с интервалом 1 месяц) составляющие.

Долгосрочная динамика представлена на рисунках 12 и 13.

 

Рисунок 12 – Долгосрочная динамика средней цены предложений аренды 1 кв.м/мес. офисной недвижимости в руб.

 

За исследуемый интервал времени (с 01 января 2009 г. по 01 января 2014 г.) средняя цена предложений аренды 1 кв. м/мес. офисной недвижимости выросла на 53 руб.

Рисунок 13 – Долгосрочная динамика средней цены предложений аренды 1 кв.м/мес. офисной недвижимости в %

За исследуемый интервал времени (с 01 января 2009 г. по 01 января 2014 г.) средняя цена предложений аренды 1 кв. м/мес. офисной недвижимости выросла на 13%.

Для анализа краткосрочной динамики цен предложений аренды офисной недвижимости были рассмотрены и отобраны доступные объявления предложений аренды в данном сегменте коммерческой недвижимости. В качестве базиса (100%) используется средний показатель за 2009 год (421 руб./кв.м/мес.). Результат представлен в таблице 2.

 

Таблица 2 – Краткосрочная динамика средних цен предложений аренды офисной недвижимости, руб.

Район	апр. 14	май 14	июнь 14	июль 14	авг. 14	сент. 14	Диапазон цен исследуемого месяца
Юго-запад	407	397	412	407	399	407	250 – 1 000
Северо-запад	355	455	406	395	387	400	255 – 570
Центр	454	486	503	511	505	461	250 – 1 031
Другие	291	275	305	298	285	350	250 – 450
Средняя	425	448	455	454	445	429	250 – 1 031
Динамика	101%	106%	108%	108%	106%	102%	-

 

Таблица 2 свидетельствует о том, что на рынке аренды офисной недвижимости наибольшие значения цен предложений аренды зафиксированы в Центральном районе города, а наименьшие – в Других.

Краткосрочная динамика средней цены предложений аренды офисной недвижимости, выраженная в руб., в графическом виде представлена на рисунке 14.

Рисунок 14 – Краткосрочная динамика средней цены предложений аренды 1 кв.м/мес. офисной недвижимости в руб.

Краткосрочная динамика средней цены предложений аренды офисной недвижимости, выраженная в процентах, в графическом виде представлена на рисунке 15.

 

Рисунок 15 – Краткосрочная динамика средней цены предложений аренды 1 кв.м/мес. офисной недвижимости в %

 

Скидка на торг, согласно данным исследования «Коллективные экспертные оценки характеристик рынка недвижимости»*, при сделках с офисно-торговой недвижимостью находится в диапазоне 9 – 10% при продаже и 6 – 7% при сдаче в аренду, что коррелирует с данными ставропольских риэлтеров**, которые говорят о скидке на торг при совершении сделки с нежилой недвижимостью в пределах 5 – 15%.

 

Тенденции и прогнозы

Долгосрочный анализ предложений продажи свидетельствует о стагнации в данном сегменте рынка. Долгосрочный же анализ предложений аренды свидетельствует о росте. В связи с этим, снижение ценовых показателей и уровня спроса для данных объектов в ближайшей перспективе не прогнозируется. Данное предположение может быть также косвенно подтверждено тем, что согласно данным аналогичных исследований рынка недвижимости уровень арендных ставок (общий тренд их изменения) является опережающим индикатором всего рынка недвижимости.

 

 

Источники данных:

 

- Еженедельная газета «Все для вас», www.vdv-kavkaz.ru

- Городской сайт недвижимости www.1777.ru

 

Исполнитель: САКРН ***, специалист отдела оценки недвижимости

Чернов Андрей

 

По интересующим вопросам обращаться по тел.: (8652) 56-55-33; 8-928-312-39-38

---