Данный анализ проведен с целью определения реальной ситуации на рынке коммерческой недвижимости. Он выполнен на основе данных предложений продажи и аренды в настоящий момент наиболее полных и достоверных источников информации о рынке коммерческой недвижимости.

Наиболее существенное влияние на рынок недвижимости оказывают такие ценообразующие факторы как:

а) объективные факторы – это экономические факторы, которые определяют средний уровень цен конкретных сделок субъектами недвижимости. Их можно подразделить на макроэкономические (факторы, связанные с общей конъюнктурой рынка – налоги, пошлины, динамика курса доллара, инфляция, безработица, уровень и условия оплаты труда, потребность в объектах недвижимости, развитие внешнеэкономической деятельности и т.д.) и микроэкономические (факторы, характеризующие объективные параметры конкретных сделок);

б) физические факторы – местонахождение (удаленность от центра, степень развития инфраструктуры и транспортного сообщения, архитектурно-конструктивные решения, состояние объекта недвижимости, наличие коммуникаций);

в) факторы, влияющие на скорость продажи – количество аналогичных предложений, их соотношение со спросом именно в этой части города, характер сделки («прямая» или «встречная» продажа), юридическая «чистота» объекта;

г) факторы, связанные с феноменом массового сознания и факторы психологического характера (реклама, инфляционные ожидания, симпатии, осведомленность и т.д.).

Коммерческая недвижимость по функциональному назначению может быть классифицирована на торговую, офисную и производственно-складскую.

В стоимость 1 кв.м исследуемых объектов строительства включена стоимость права на земельный участок в тех случаях, когда к продаже предлагается отдельно стоящее здание (комплекс зданий).

В рамках данного исследования, на территории г. Ставрополь выделяются следующие экономические районы: Северо-Запад, Центр, Юго-Запад и Другие. Под «Другими» районами здесь и далее понимаются следующие районы: 204-й квартал, Мамайка, Ташла, Туапсинка, Чапаевка, а также районы, не выделенные по экономическому сегменту.

Интервал осуществляемого исследования принят равным месяцу. В данном случае исследуемый месяц – январь 2014 года

Совокупный рынок офисной недвижимости может быть подразделен на рынок продажи и рынок аренды. Общая структура предложения коммерческой недвижимости представлена на рисунке 1.

Рисунок 1 – Общая структура предложения

Продажа офисной недвижимости

Структура предложений продажи в выделенных сегментах коммерческой недвижимости по функциональному назначению представлена на рисунке 2.

Рисунок 2 – Структура предложений продажи по функциональному назначению

Анализ показывает, что по функциональному назначению наиболее выставляемыми на продажу являлись объекты недвижимости торгового назначения (40%), а наименее выставляемыми объекты офисного назначения (29%).

Анализ ситуации, сложившейся на рынке офисной недвижимости может быть выполнен с точки зрения местонахождения объекта офисной недвижимости. Структура предложений продажи, согласно принятому районированию г. Ставрополь, представлена на рисунке 3.

Рисунок 3 – Структура предложений продажи по районам города

Из проанализированных данных видно, что наибольший объем предложения офисной недвижимости на продажу, а именно 52% находится в Юго-западном районе, а наименьшим объемом представлен Северо-запад – 6%.

В январе 2014 года средняя* цена предложений продажи офисной недвижимости составила 39 529 руб./кв. м +/- 11,22%, изменение к предыдущему месяцу менее 1%. Средняя цена предложений продажи 1 кв.м офисной недвижимости колебалась в пределах от 26 000 руб. до 95 238 руб. в зависимости от ценообразующих факторов.

Минимальная цена предложения продажи единого объекта офисной недвижимости составила 450 тыс. руб., максимальная – 200 млн. руб.

Соотношение средних цен предложений продажи по районам города приведено на рисунке 4.

Рисунок 4 – Средняя цена предложений продажи 1 кв.м офисной недвижимости по районам города, руб.

Анализ динамики цен подразделен на две составляющие: долгосрочная (с интервалом 1 год) и краткосрочная (с интервалом 1 месяц) составляющие.

Долгосрочная динамика представлена на рисунках 5 и 6.

Рисунок 5 – Долгосрочная динамика средней цены предложений продажи 1 кв.м офисной недвижимости в руб.

За исследуемый интервал времени (с 01 января 2009 г. по 01 января 2014 г.) средняя цена предложений продажи 1 кв.м офисной недвижимости снизилась на 366 руб.

Рисунок 6 – Долгосрочная динамика средней цены предложений продажи 1 кв.м офисной недвижимости в %

За исследуемый интервал времени (с 01 января 2009 г. по 01 января 2014 г.) средняя цена предложений продажи 1 кв.м офисной недвижимости снизилась на 1%.

Для анализа краткосрочной динамики цен предложений продажи офисной недвижимости были рассмотрены и отобраны доступные объявления предложений продажи в данном сегменте коммерческой недвижимости. В качестве базиса (100%) используется средний показатель за 2009 год (40 474 руб./кв.м). Результат представлен в таблице 1.

Таблица 1 – Краткосрочная динамика средних цен предложений продажи офисной недвижимости, руб.

Таблица 1 свидетельствует о том, что на рынке продажи офисной недвижимости наибольшие средние значения цен предложений продажи зафиксированы в Центральном районе города, а наименьшие – в Других.

Краткосрочная динамика средней цены предложений продажи офисной недвижимости, выраженная в руб., в графическом виде представлена на рисунке 7.

Рисунок 7 – Краткосрочная динамика средней цены предложений продажи 1 кв.м офисной недвижимости в руб.

За исследуемый интервал времени (с 01 сентября 2013 г. по 01 февраля 2014 г.) средняя цена предложений продажи 1 кв.м офисной недвижимости снизилась на 1 263 руб.

Краткосрочная динамика средней цены предложений продажи офисной недвижимости, выраженная в процентах, в графическом виде представлена на рисунке 8.

Рисунок 8 – Краткосрочная динамика средней цены предложений продажи 1 кв.м офисной недвижимости в %

За исследуемый интервал времени (с 01 сентября 2013 г. по 01 февраля 2014 г.) средняя цена предложений продажи 1 кв.м офисной недвижимости снизилась на 3%.

Аренда офисной недвижимости

Структура предложений аренды в выделенных сегментах коммерческой недвижимости по функциональному назначению представлена на рисунке 9.

Рисунок 9 – Структура предложений аренды по функциональному назначению

Анализ показывает, что по функциональному назначению наиболее выставляемыми в наем являлись объекты недвижимости офисного назначения (40%), а наименее выставляемыми объекты производственно-складского назначения (21%).

Анализ ситуации, сложившейся на рынке офисной недвижимости может быть выполнен с точки зрения местонахождения объекта офисной недвижимости. Структура предложений аренды, согласно принятому районированию г. Ставрополь, представлена на рисунке 10.

Рисунок 10 – Структура предложений аренды по районам города

Из проанализированных данных видно, что наибольший объем предложения офисной недвижимости в наем, а именно 45% находится Центре, а наименьшим объемом представлены Другие – 4%.

В январе 2014 года средняя цена предложений аренды офисной недвижимости составила 449 руб./кв. м/мес. +/- 8,32%, изменение к предыдущему месяцу менее 1%. Средняя цена предложений аренды 1 кв. м/мес. офисной недвижимости колебалась в пределах от 220 руб. до 1 000 руб. в зависимости от ценообразующих факторов.

Минимальная цена предложения аренды единого объекта офисной недвижимости составила 5 тыс. руб./мес., максимальная – 1 250 тыс. руб./мес.

Соотношение средних цен предложений аренды по районам города приведено на рисунке 11.

Рисунок 11 – Средняя цена предложений аренды 1 кв. м/мес. офисной недвижимости по районам города, руб.

Анализ динамики цен подразделен на две составляющие: долгосрочная (с интервалом 1 год) и краткосрочная (с интервалом 1 месяц) составляющие.

Долгосрочная динамика представлена на рисунках 12 и 13.

Рисунок 12 – Долгосрочная динамика средней цены предложений аренды 1 кв.м/мес. офисной недвижимости в руб.

За исследуемый интервал времени (с 01 января 2009 г. по 01 января 2014 г.) средняя цена предложений аренды 1 кв. м/мес. офисной недвижимости выросла на 53 руб.

Рисунок 13 – Долгосрочная динамика средней цены предложений аренды 1 кв.м/мес. офисной недвижимости в %

За исследуемый интервал времени (с 01 января 2009 г. по 01 января 2014 г.) средняя цена предложений аренды 1 кв. м/мес. офисной недвижимости выросла на 13%.

Для анализа краткосрочной динамики цен предложений аренды офисной недвижимости были рассмотрены и отобраны доступные объявления предложений аренды в данном сегменте коммерческой недвижимости. В качестве базиса (100%) используется средний показатель за 2009 год (421 руб./кв.м/мес.). Результат представлен в таблице 2.

Таблица 2 – Краткосрочная динамика средних цен предложений аренды офисной недвижимости, руб.

Таблица 2 свидетельствует о том, что на рынке аренды офисной недвижимости наибольшие значения цен предложений аренды зафиксированы в Центральном районе города, а наименьшие – в Других.

Краткосрочная динамика средней цены предложений аренды офисной недвижимости, выраженная в руб., в графическом виде представлена на рисунке 14.

Рисунок 14 – Краткосрочная динамика средней цены предложений аренды 1 кв.м/мес. офисной недвижимости в руб.

За исследуемый интервал времени (с 01 сентября 2013 г. по 01 февраля 2014 г.) средняя цена предложений аренды 1 кв. м/мес. офисной недвижимости снизилась на 65 руб.

Краткосрочная динамика средней цены предложений аренды офисной недвижимости, выраженная в процентах, в графическом виде представлена на рисунке 15.

Рисунок 15 – Краткосрочная динамика средней цены предложений аренды 1 кв.м/мес. офисной недвижимости в %

За исследуемый интервал времени (с 01 сентября 2013 г. по 01 февраля 2014 г.) средняя цена предложений аренды 1 кв. м/мес. офисной недвижимости снизилась на 15%.

Скидка на торг, согласно данным исследования «Коллективные экспертные оценки характеристик рынка недвижимости»*, при сделках с офисно-торговой недвижимостью находится в диапазоне 9 – 10% при продаже и 6 – 7% при сдаче в аренду, что коррелирует с данными ставропольских риэлтеров**, которые говорят о скидке на торг при совершении сделки с нежилой недвижимостью в пределах 5 – 15%.

Источники данных:

- Еженедельная газета «Все для вас», www.vdv-kavkaz.ru

- Городской сайт недвижимости www.1777.ru

По интересующим вопросам обращаться по тел.: (8652) 56-55-33; 8-928-312-39-38