ООО «Стерникс Консалтинг»
(Sternik's Consulting)
+7 (495) 749-77-65
Информационный
партнер:
информационный партнер

Мониторинг

РЫНОК КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ, месячные мониторинги

Ставрополь. Анализ рынка производственно-складской недвижимости. Октябрь 2013 г. (Е. Молибога, А.Чернов, специалисты отдела оценки недвижимости, ЗАО "Центр "ИЛЕКТА")

Данный анализ проведен с целью определения реальной ситуации на рынке коммерческой недвижимости. Он выполнен на основе данных предложений продажи и аренды в настоящий момент наиболее полных и достоверных источников информации о рынке коммерческой недвижимости.

Наиболее существенное влияние на рынок недвижимости оказывают такие ценообразующие факторы как:

а) объективные факторы – это экономические факторы, которые определяют средний уровень цен конкретных сделок субъектами недвижимости. Их можно подразделить на макроэкономические (факторы, связанные с общей конъюнктурой рынка – налоги, пошлины, динамика курса доллара, инфляция, безработица, уровень и условия оплаты труда, потребность в объектах недвижимости, развитие внешнеэкономической деятельности и т.д.) и микроэкономические (факторы, характеризующие объективные параметры конкретных сделок);

б) физические факторы – местонахождение (удаленность от центра, степень развития инфраструктуры и транспортного сообщения, архитектурно-конструктивные решения, состояние объекта недвижимости, наличие коммуникаций);

в) факторы, влияющие на скорость продажи – количество аналогичных предложений, их соотношение со спросом именно в этой части города, характер сделки («прямая» или «встречная» продажа), юридическая «чистота» объекта;

г) факторы, связанные с феноменом массового сознания и факторы психологического характера (реклама, инфляционные ожидания, симпатии, осведомленность и т.д.).

Коммерческая недвижимость по функциональному назначению может быть классифицирована на торговую, офисную и производственно-складскую.

В стоимость 1 кв.м исследуемых объектов строительства включена стоимость права на земельный участок в тех случаях, когда к продаже предлагается отдельно стоящее здание (комплекс зданий).

Интервал осуществляемого исследования принят равным месяцу. В данном случае исследуемый месяц – октябрь 2013 года

Совокупный рынок производственно-складской недвижимости может быть подразделен на рынок продажи и рынок аренды. Общая структура предложения коммерческой недвижимости представлена на рисунке 1.

Рисунок 1 – Общая структура предложения

Продажа производственно-складской недвижимости

Структура предложений продажи в выделенных сегментах коммерческой недвижимости по функциональному назначению представлена на рисунке 2.

Рисунок 2 – Структура предложений продажи по функциональному назначению

Анализ показывает, что по функциональному назначению наиболее выставляемыми на продажу являлись объекты недвижимости торгового назначения (38%), а наименее выставляемыми объекты производственно-складского назначения (27%).

В октябре 2013 года средняя* цена предложений продажи производственно-складской недвижимости составила 16 331 руб./кв. м +/- 13,41%, изменение к предыдущему месяцу 5,5%. Средняя цена предложений продажи 1 кв. м производственно-складской недвижимости колебалась в пределах от 6 666 руб. до 36 250 руб. в зависимости от ценообразующих факторов.

Минимальная цена предложения продажи единого объекта производственно-складской недвижимости составила 2,5 млн. руб., максимальная – 130 млн. руб.

Для анализа динамики цен предложений продажи производственно-складской недвижимости были рассмотрены и отобраны доступные объявления предложений продажи в данном сегменте коммерческой недвижимости. Результат представлен в таблице 1.

Таблица 1 – Динамика средних цен предложений продажи производственно-складской недвижимости, руб.

 

2009

2010

2011

2012

авг. 13

сен. 13

окт. 13

Диапазон цен исследуемого месяца

Средняя

14 833

11 315

12 198

14 416

16 038

15 481

16 331

6 666 – 36 250

Динамика

100%

76%

82%

97%

108%

104%

110%

-

Динамика средней цены предложений продажи производственно-складской недвижимости, выраженная в руб., в графическом виде представлена на рисунке 3.

Рисунок 3 – Динамика средней цены предложений продажи 1 кв.м производственно-складской недвижимости в руб.

Проанализировав имеющийся массив данных, можно сделать вывод о том, что:

– в период с 01 января по 31 декабря 2009 г. (т.е. за 2009 год) средняя цена предложений продажи 1 кв. м производственно-складской недвижимости составила 14 833 руб.;

– в период с 01 января по 31 декабря 2010 г. (т.е. за 2010 год) средняя цена предложений продажи 1 кв. м производственно-складской недвижимости снизилась на 3 518 руб.;

– в период с 01 января по 31 декабря 2011 г. (т.е. за 2011 год) средняя цена предложений продажи 1 кв. м производственно-складской недвижимости выросла на 883 руб.;

– в период с 01 января по 31 декабря 2012 г. (т.е. за 2012 год) средняя цена предложений продажи 1 кв. м производственно-складской недвижимости выросла на 2 218 руб.

– в период с 01 января по 01 ноября 2013 г. средняя цена предложений продажи 1 кв. м производственно-складской недвижимости выросла на 1 915 руб.

Итак, за исследуемый интервал времени (с 01 января 2009 г. по 01 ноября 2013 г.) средняя цена предложений продажи 1 кв. м производственно-складской недвижимости выросла на 1 498 руб.

Динамика средней цены предложений продажи производственно-складской недвижимости, выраженная в процентах, в графическом виде представлена на рисунке 4.

Рисунок 4 – Динамика средней цены предложений продажи 1 кв.м производственно-складской недвижимости в %

Проанализировав имеющийся массив данных, можно сделать вывод о том, что:

– в период с 01 января по 31 декабря 2010 г. (т.е. за 2010 год) средняя цена предложений продажи 1 кв. м производственно-складской недвижимости снизилась на 31%;

– в период с 01 января по 31 декабря 2011 г. (т.е. за 2011 год) средняя цена предложений продажи 1 кв. м производственно-складской недвижимости выросла на 8%;

– в период с 01 января по 31 декабря 2012 г. (т.е. за 2012 год) средняя цена предложений продажи 1 кв. м производственно-складской недвижимости выросла на 18%.

– в период с 01 января по 01 ноября 2013 г. средняя цена предложений продажи 1 кв. м производственно-складской недвижимости выросла на 13%.

Итак, за исследуемый интервал времени (с 01 января 2009 г. по 01 ноября 2013 г.) средняя цена предложений продажи 1 кв. м производственно-складской недвижимости выросла на 10%.

Аренда производственно-складской недвижимости

Структура предложений аренды в выделенных сегментах коммерческой недвижимости по функциональному назначению представлена на рисунке 5.

Рисунок 5 – Структура предложений аренды по функциональному назначению

Анализ показывает, что по функциональному назначению наиболее выставляемыми в наем являлись объекты недвижимости офисного назначения (44%), а наименее выставляемыми объекты производственно-складского назначения (13%).

В октябре 2013 года средняя цена предложений аренды производственно-складской недвижимости составила 158 руб./кв. м/мес. +/- 22,16%, изменение к предыдущему месяцу менее 1%. Средняя цена предложений аренды 1 кв. м/мес. производственно-складской недвижимости колебалась в пределах от 66 руб. до 250 руб. в зависимости от ценообразующих факторов.

Минимальная цена предложения аренды единого объекта производственно-складской недвижимости составила 5 тыс. руб./мес., максимальная – 160,8 тыс. руб./мес.

Для анализа динамики цен предложений аренды производственно-складской недвижимости были рассмотрены и отобраны доступные объявления предложений аренды в данном сегменте коммерческой недвижимости. Результат представлен в таблице 2.

Таблица 2 – Динамика средних цен предложений аренды производственно-складской недвижимости, руб.

Район

2009

2010

2011

2012

авг. 13

сен. 13

окт. 13

Диапазон цен исследуемого месяца

Средняя

124

140

146

152

177

159

158

66 - 250

Динамика

100%

113%

118%

123%

143%

128%

128%

-

Динамика средней цены предложений аренды производственно-складской недвижимости, выраженная в руб., в графическом виде представлена на рисунке 6.

Рисунок 6 – Динамика средней цены предложений аренды 1 кв.м/мес. производственно-складской недвижимости в руб.

Проанализировав имеющийся массив данных, можно сделать вывод о том, что:

– в период с 01 января по 31 декабря 2009 г. (т.е. за 2009 год) средняя цена предложений аренды 1 кв. м/мес. производственно-складской недвижимости составила 124 руб.;

– в период с 01 января по 31 декабря 2010 г. (т.е. за 2010 год) средняя цена предложений аренды 1 кв. м/мес. производственно-складской недвижимости выросла на 16 руб.;

– в период с 01 января по 31 декабря 2011 г. (т.е. за 2011 год) средняя цена предложений аренды 1 кв. м/мес. производственно-складской недвижимости выросла на 6 руб.;

– в период с 01 января по 31 декабря 2012 г. (т.е. за 2012 год) средняя цена предложений аренды 1 кв. м/мес. производственно-складской недвижимости выросла на 6 руб.

– в период с 01 января по 01 ноября 2013 г. средняя цена предложений аренды 1 кв. м/мес. производственно-складской недвижимости выросла на 6 руб.

Итак, за исследуемый интервал времени (с 01 января 2009 г. по 01 ноября 2013 г.) средняя цена предложений аренды 1 кв. м/мес. производственно-складской недвижимости выросла на 34 руб.

Динамика средней цены предложений аренды производственно-складской недвижимости, выраженная в процентах, в графическом виде представлена на рисунке 7.

Рисунок 7 – Динамика средней цены предложений аренды 1 кв.м/мес. производственно-складской недвижимости в %

Проанализировав имеющийся массив данных, можно сделать вывод о том, что:

– в период с 01 января по 31 декабря 2010 г. (т.е. за 2010 год) средняя цена предложений аренды 1 кв. м/мес. производственно-складской недвижимости выросла на 14%;

– в период с 01 января по 31 декабря 2011 г. (т.е. за 2011 год) средняя цена предложений аренды 1 кв. м/мес. производственно-складской недвижимости выросла на 4%;

– в период с 01 января по 31 декабря 2012 г. (т.е. за 2012 год) средняя цена предложений аренды 1 кв. м/мес. производственно-складской недвижимости выросла на 4%.

– в период с 01 января по 01 ноября 2013 г. средняя цена предложений аренды 1 кв. м/мес. производственно-складской недвижимости выросла на 5%.

Итак, за исследуемый интервал времени (с 01 января 2009 г. по 01 ноября 2013 г.) средняя цена предложений аренды 1 кв. м/мес. производственно-складской недвижимости выросла на 28%.

Скидка на торг, согласно данным исследования «Коллективные экспертные оценки характеристик рынка недвижимости»*, при сделках с производственно-складской недвижимостью находится в диапазоне 12 – 13% при продаже и 9 – 10% при сдаче в аренду, что коррелирует с данными ставропольских риэлтеров**, которые говорят о скидке на торг при совершении сделки с нежилой недвижимостью в пределах 10 – 20%.

Источники данных:

- Еженедельная газета «Все для вас», www.vdv-kavkaz.ru

- Городской сайт недвижимости www.1777.ru

Исполнитель:

специалист отдела оценки недвижимости

Чернов Андрей

По интересующим вопросам обращаться по тел.: (8652) 56-55-33; 8-928-312-39-38



* выполнено в соответствии с методологией РГР (Стерник, Г. М. «Анализ рынка недвижимости для профессионалов» / Г. М. Стерник, С. Г. Стерник. - М. : ЗАО «Издательство «Экономика», 2009 - 606 с.)

* здесь и далее под средней ценой предложения понимается среднеарифметическая цена предложений массива данных

* Лейфер, Л. А. Справочник оценщика недвижимости. Издание второе. Актуализированное и расширенное. / Л. А. Лейфер, Д. А. Щегурова. - г. Нижний Новгород : Приволжский центр финансового консалтинга и оценки, 2012

** ИП Исаков А. К. «Бюро доходной недвижимости ПРАКТИК» (practic-realty@yandex.ru, www.practicrealty.narod.ru, тел. 37-13-29, сот. 21-75-59); ИП Балакирева В. М. центр Эксклюзивной недвижимости «Viptoria» (vip-tori@mail.ru тел. 91-80-47); ООО «СтавБизнесКонсалтинг» (г. Ставрополь, ул. Дзержинского, 2а, тел. 41-11-41); ООО «Консалт-бюро» (г. Ставрополь, ул. Мира, 264а оф.: 29, тел. (8652) 29-69-45, 37-30-36)

Объявления

04.10.2019.

В связи с 10-летием выхода монографии Г.М.Стерника и С.Г.Стерника "АНАЛИЗ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ ДЛЯ ПРОФЕССИОНАЛОВ" Москва, издательство "ЭКОНОМИКА", 2009 г.-606 с. компания "Стерникс Консалтинг" осущ

04.09.2019.

Информационное агентство "Строительство" Подробнее...

29.08.2019.

Московская Ассоциация Риэлторов провела АНАЛИТИЧЕСКУЮ НАУЧНО-ПРАКТИЧЕСКУЮ КОНФЕРЕНЦИЮ «РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ: СИТУАЦИЯ, ТЕНДЕНЦИИ,