Геннадий Стерник
сертификация
курсы
статьи
конкурсы
о компании
библиотека
мониторинг
конференции
об авторе, новости сайта, анонсы
ссылки
e-mail
e-mail
Интернет-агентство СТЕРНО.РУ
designed by NIKE
Динамика цен на вторичном рынке жилья Новосибирска (1994-2001 гг.)
К. П. Глущенко, к.э.н.

К. П. Глущенко, к.э.н.,

Институт экономики и организации промышленного производства (ИЭиОПП) СО РАН,
Новосибирск

Динамика цен на вторичном рынке жилья Новосибирска (1994-2001 гг.)

Рассматривается поведение обобщённых ценовых показателей на вторичном рынке жилья г. Новосибирска в течение 1994-2001 гг. - средней цены 1 кв. м общей площади и средних цен квартир. Анализируется динамика номинальных, сопоставимых и долларовых цен. Предпринята попытка объяснить особенности поведения цен на отдельных отрезках охваченного периода.

Зарождение вторичного рынка жилья в Новосибирске относится к 1992 г., когда приватизация жилищного фонда значительно расширила круг частных собственников жилищ. Первые “квартирные” прайс-листы стали появляться в новосибирских газетах с середины 1992 г. Однако становление рынка жилья в городе можно отнести к концу 1993 г. - только к тому времени он приобрёл более-менее развитую инфраструктуру, а сделки купли-продажи превратились из спорадических в постоянный процесс, вследствие чего жильё приобрело рыночную оценку: вместо прежних случайных цен (устанавливавшихся продавцами по наитию) постепенно стали складываться их равновесные значения.

Предметом настоящей статьи является анализ поведения цен на вторичном рынке Новосибирска за период с момента, когда этот рынок сложился (конец 1993 г.) по настоящее время (конец 2001 г.). Исходные данные взяты из еженедельных ценовых обзоров, публиковавшихся в новосибирской прессе. Информация с декабря 1993 г. по март 1998 г. - из газет “Недвижимость Сибири” и “Доска объявлений”. После того как первая из них прекратила своё существование в ноябре 1996 г., её обзоры вторичного рынка жилья “перешли” во вторую. С марта 1998 г они перестали выходить и там. Но вскоре аналогичные обзоры стал публиковать журнал “Недвижимость”; начиная с мая 1998 г., данные взяты оттуда. Однако они базируются на информации иной совокупности агентств недвижимости, дающей средние цены приблизительно на 10% выше, чем в предшествующих обзорах. Это несколько нарушает стройность картины, обуславливая скачок цен на эти же 10% плюс рост за апрель 1998 г., данные за который отсутствуют (из-за чего на графиках возникает пропуск в этой точке). Поскольку в настоящей работе принята месячная периодичность, а в используемых ценовых обзорах - недельная, в качестве данных на конец месяца взяты цены на дату конца недели, наиболее близкую к последнему дню месяца (курс доллара - на эту же дату). Все цены являются ценами предложения, поскольку данные о действительных ценах сделок недоступны.

Очевидно, что текущие (номинальные) цены мало о чём говорят, поскольку измеряются, по сути, в разных единицах: цены меняются, но одновременно обесценивается и сам рубль. Поэтому, чтобы определить реальное изменение цен на жильё, применён ещё один показатель: сопоставимая (дефлированная, реальная) цена, т.е. цена в рублях с постоянной покупательной способностью (на конец декабря 1993 г. или на начало того или иного года). Сопоставимая цена рассчитывается делением текущей на индекс потребительских цен (ИПЦ) в Новосибирской области по отношению к соответствующей точке отсчёта. Использование ИПЦ по России в целом в данном случае вряд ли правомерно, так как агенты рынка жилья ориентируются на рост потребительских цен в своём городе, а не на среднероссийский. Источник данных об ИПЦ - издаваемые Госкомстатом России ежемесячники “Социально-экономическое положение России” с января 1994 г. по декабрь 2001 г. Кроме того, цены измерены в долларах. Новосибирск относится к городам с рублёвой номинацией цен на жильё, поэтому долларовая цена является производной от рублёвой, она рассчитана делением текущей цены на курс доллара. Источник данных о курсе доллара - сайт Центробанка России (www.cbr.ru/currency_base/dynamics.asp).

В табл. 1 представлены годовые изменения средней цены 1 кв. м общей площади выставленных на продажу квартир. Более детальная - помесячная - динамика показана на рис. 1. Как видно, в разные годы поведение цен на жильё существенно различалось. Можно выделить три качественно отличных ситуации в зависимости от соотношения роста цен на жильё и инфляции. За 1994, 1995 и 1999 гг. жильё подорожало меньше, чем потребительские товары и услуги в целом. В 1996, 1997 и 2000 гг. темпы роста цен на жильё и инфляции были примерно равными. А в 1998 и 2001 гг. увеличение цен на жильё значительно опередило инфляцию.

Таблица 1

Средняя цена 1 кв. м на вторичном рынке жилья Новосибирска (на конец года)


Год Текущая цена* % к декабрю предыдуще-го года Рост потре-бительских цен за год, % Цена в рублях декабря предыдуще-го года* % к декабрю предыдуще-го года Рост курса доллара за год, % Цена в долларах % к декабрю предыдуще-го года
1993 355 - - 355 - - 286 -
1994 826 232,7 351,0 235 66,3 286,5 233 81,2
1995 1635 197,9 215,9 757 91,7 130,7 352 151,4
1996 2153 131,7 128,1 1681 102,8 119,7 388 110,0
1997 2412 112,0 110,5 2183 101,4 107,3 405 104,4
1998 5751 238,4 170,6 3371 139,8 346,4 279 68,8
1999 5658 98,4 126,6 4669 77,7 129,5 212 76,0
2000 7215 127,5 122,8 5875 103,8 105,4 258 121,9
2001 14091 195,3 114,0 12361 171,3 107,0 468 181,1

* 1993-1997 гг. - тыс. руб., 1998-2001 гг. - руб.

а) текущей

б) сопоставимой

в) долларовой

Рис. 1. Изменение средней цены 1 кв. м за год, % (1 января=100%)


В хронологической последовательности картина выглядит более упорядоченной. Период 1994-1995 гг. характеризуется снижением сопоставимой, “очищенной” от влияния инфляции, цены жилья, которая затем стабилизируется и в течение 1996-1997 гг. остаётся примерно постоянной. Эта тенденция, как видно на рис. 1а, продолжалась и в 1998 г. (напомним, что скачок цены 1 кв. м в мае по сравнению с мартом обязан не реальному изменению цен, а переходу к другой выборке квартир), но была нарушена августовским кризисом. И в целом за 1998 г. сопоставимая цена жилья резко, на 40%, выросла. Далее цикл повторился: в 1999 г. сопоставимая цена снижалась, стабилизировавшись в следующем. А в 2001 г. начался быстрый рост цен на рынке жилья, далеко опередивший инфляцию: за этот год она выросла почти вдвое, а в рублях с покупательной способностью, которую те имели в начале года, на 70% с лишним.

Поведение цен в пересчёте на доллары иное. В 1994, 1998 и 1999 гг. долларовая цена 1 кв. м падала, в 1995, 1996, 2000 и 2001 гг. - росла, в 1997 г. оставалась стабильной. Снижение долларовой цены в 1994 г. сменилось периодом её роста в 1995-1996 гг., после чего последовала стабилизация в 1997 г. Она, как и в предыдущем случае, продолжалась и далее, однако в результате обвальной девальвации рубля долларовая цена резко упала; это падение продлилось и в 1999 г. А в 2000-2001 гг. происходит рост долларовых цен. Поскольку на новосибирском рынке жилья доллар в основном роль реального рыночного ориентира не играет, он является просто некой условной единицей измерения, и отличия поведения долларовых цен от сопоставимых обусловлены лишь соотношением темпов инфляции и роста курса доллара (за исключением 1994 г. и первых месяцев 1995 г.). Последний, согласно воле Центробанка, постоянно отстаёт от темпов инфляции. Лишь в результате краха политики Центробанка, тщившегося удержать доллар в предписанном ему “коридоре”, темпы роста потребительских цен и курса доллара (по отношению к декабрю 1993 г.) примерно сравнялись. Но длилось это лишь полтора года, с августа 1998 по январь 2000 г., после чего подорожание доллара опять стало быстро отставать от роста потребительских цен в России.

За весь рассматриваемый период больше всего, в 2,4 раза, цена 1 кв. м выросла в 1998 г., а меньше всего - в 1999 г. (точнее, по отношению к началу года она даже снизилась на 1,6%). Самым быстрым ростом и сопоставимой, и долларовой цен (в 1,7 и 1,8 раза соответственно) отличается 2001 г. Максимальное падение сопоставимой цены - в 1,5 раза - произошло в 1994 г., а долларовой, само собой, в 1998 г. - тоже почти в 1,5 раза.

Обратимся теперь к объяснению причин, определяющих поведение цен на новосибирском рынке жилья. Рис. 2 показывает поведение цены 1 кв. м за весь рассматриваемый период, все показатели рассчитаны по отношению к концу 1993 г., принятому за 100%.

а) текущая цена

б) сопоставимая и долларовая цена

Рис. 2. Изменение средней цены 1 кв. м по отношению к декабрю 1993 г., %

За 1994 г. номинальная (текущая) цена 1 кв. м увеличилась в 2,3 раза. Но общий уровень цен на потребительском рынке за это же время вырос в 3,5 раза, а курс доллара - в 2,9 раза, что привело к снижению и сопоставимой, и долларовой цены жилья. Как представляется, это следствие того, что тогда рынок жилья в Новосибирске только сформировался. В 1992-1993 гг. предложение было невелико, к тому же покупатели не имели более-менее представительной информации о ценах квартир. В условиях галопирующей инфляции продавцы квартир пытались предотвратить потери от неё, назначая цены “с запасом” на основе своих ожиданий темпов обесценения рубля (покупателей же быстро меняющиеся цены на всех рынках дезориентировали, не позволяя оценить, высока или низка цена предлагаемой квартиры). В итоге к началу 1994 г. цены квартир на вторичном рынке, по-видимому, оказались завышенными, “упёршись” в платёжеспособный спрос, в то время как набравшая темпы приватизация жилья обусловила рост предложения. И возможности продавцов и далее увеличивать цены оказались сильно ограничены: в январе 1994 г. инфляция в Новосибирске составила 34%, тогда как средняя цена 1 кв. м выросла “лишь” на 10%. В результате уже к концу января реальная (сопоставимая) цена жилья упала почти на 20%.

Нужно, однако, отметить, что данный скачок уровня потребительских цен в Новосибирске в немалой степени обязан резкому повышению тарифов на жилищно-коммунальные услуги, из-за чего цены услуг увеличились за январь 1994 г. в 4,1 раза, в то время как цены продовольственных товаров - на 19,2%, а промтоваров - на 8,7%. И хотя рост цен услуг объективно вызывает снижение покупательной способности рубля (и, соответственно, сопоставимой цены жилья), субъективно он не воспринимается агентами рынка жилья как инфляционный фактор, они ориентируются только на рост цен товаров. Аналогичный скачок произошёл и в августе 1994 г.: общий уровень цен товаров и услуг в Новосибирске вырос за месяц на 19,9%, но главным образом за счёт увеличения цен услуг в 1,7 раза. А месячный рост цен товаров был для того времени довольно умеренным (продовольственных - на 5,1%, промышленных - на 7,6%), и потому рынок жилья на этот скачок инфляции вообще не отреагировал.

Однако в то время достаточно хорошим индикатором инфляции служил курс доллара (хотя он отставал от неё и тогда, но не очень сильно). И, вообще говоря, и покупатели, и продавцы жилья оценивали тогда обесценение рубля не столько по увеличению цен на местном потребительском рынке, сколько именно по росту курса доллара. Поскольку хранение средств в валюте позволяло в значительной степени уберечь их от обесценения, а конвертация рублей в доллары и обратно к тому времени уже не была связана с какими-либо трудностями, доллар стал во всё большей мере использоваться как средство расчёта при покупке квартир, а доля квартир с долларовой номинацией цены в течение 1994 г. неуклонно росла. По сути, дело шло к “долларизации” новосибирского рынка жилья. Поэтому динамика долларовых цен в 1994 г. и в первые месяцы 1995 г. должна довольно хорошо отражать поведение рынка. За январь 1994 г. курс доллара вырос почти на 26%, что на 8 процентных пунктов меньше месячной инфляции в Новосибирске. Но, как видно, продавцы квартир сочли и такое увеличение цен неподъёмным для рынка, и за месяц долларовая цена 1 кв. м упала более чем на 12%.

Понятно, что вторичный рынок жилья довольно инерционен. Хотя впервые выставляемые на продажу квартиры поступают на него постоянно, основная доля предложения принадлежит квартирам, выставленным ранее. А цены на такие квартиры продавцы корректируют с учётом сложившейся конъюнктуры относительно редко - с периодичностью от недели-декады в периоды высокой инфляции или быстрых изменений конъюнктуры до нескольких месяцев в периоды “затишья”. Поэтому изменение темпов инфляции отражается на рынке жилья с примерно месячным запаздыванием. Однако рис. 1б и 1в показывают, что январское падение сопоставимой и долларовой цен в 1994 г. не является только следствием запаздывающей реакции рынка. Оно так и не было скомпенсировано в последующие месяцы, откуда можно заключить, что отставание роста цен предложения от темпов инфляции и девальвации рубля явилось средством “подстройки” их к возможностям платёжеспособного спроса, постепенной ликвидации переоценённости жилья, имевшей место к началу 1994 г.

Далее вплоть до августа рост номинальных цен просто компенсировал обесценение рубля - с конца января по конец июля 1994 г. сопоставимая и долларовая цена 1 кв. м в среднем остаётся постоянной. Падение сопоставимой цены в августе обусловлено скачком инфляции, который, как говорилось выше, рынок жилья “не заметил”, поскольку этот скачок был вызван только ростом цен услуг. Но в сентябре резко ускорился рост курса доллара (в сентябре и октябре курс увеличивался почти на 18% за месяц; на середину октября приходится “чёрный вторник”, когда за день курс доллара вырос почти на 40%). На это новосибирский рынок жилья отреагировал - с месячным запаздыванием - бурным ростом цен (за весь период 1994-2001 гг. столь же быстро жильё дорожало ещё только в 1998 г.). В результате снижение сопоставимой и долларовой цены прекратилось и даже было скомпенсировано, но далеко не полностью. На конец декабря 1994 г. сопоставимая цена 1 кв. м составила 2/3, а долларовая - немногим более 80% от уровня декабря 1993 г.

Как представляется, именно в последние месяцы 1994 г. или в первые месяцы 1995 г. новосибирский вторичный рынок жилья “нащупал” равновесный уровень цен, согласующий аппетиты продавцов жилья с платёжеспособным спросом покупателей. Обратимся к рис. 2б. Чтобы сделать две части графика сопоставимой цены, полученные по разным данным, сравнимыми, сдвинем правую часть вниз на 10 процентных пунктов. Тогда видно, что в 1995-2000 г. и даже в первые месяцы 2001 г. сопоставимая цена 1 кв. м остаётся примерно постоянной, колеблясь где-то около уровня 60-65% от цены декабря 1993 г. (исключение составляет только период с октября 1998 г. по июнь 1999 г., о котором речь будет ниже).

Высокая инфляция была характерна и для 1995 г.: за год потребительские цены выросли в Новосибирске без малого в 2.2 раза. Текущая же цена 1 кв. м за тот год увеличилась примерно в 2 раза. Её рост в январе был даже немного выше темпа инфляции и роста курса доллара, но в следующие два месяца увеличение цены жилья было грубо вдвое ниже и инфляции, и подорожания доллара. Затем рост номинальной цены 1 кв. м ускорился, что несколько скомпенсировало предшествующее снижение сопоставимой цены. Однако из-за летнего “затишья” на рынке жилья (в июле-августе) цены на нём вообще перестали расти (а в июле даже немного снизились), вследствие чего реальная цена 1 кв. м вновь пошла вниз. Опережающий рост цен на жильё в конце года несколько поднял её, но в целом она снизилась более чем на 8% в сравнении с концом декабря 1994 г.

Долларовая цена 1 кв. м к концу апреля 1995 г. была примерно на 4% ниже, чем к началу года (сопоставимая - почти на 10%). А в мае стала в полной мере реализовываться свежая задумка правительства об управлении курсом доллара, поначалу вызвав удешевление доллара. За май курс доллара упал на 2,8%, за июнь - на 8,5%, за июль - на 2,7% (между датами, на которые взяты цены на жильё), тогда как инфляция в Новосибирске за эти месяцы составила соответственно 5,3, 4,1 и 5,5%. И хотя потом доллар вновь стал расти в цене, этот рост был ограничен официальным “коридором”, и никак не соотносился с темпами инфляции (всего за 1995 г. отстав от неё в 1,65 раза). Падение реального (а поначалу даже номинального) курса доллара привело к тому, что с мая 1995 г. долларовая цена 1 кв. м стала бурно расти - за весь год она увеличилась в 1,5 раза. Феномен “укрепления” продолжавшего постоянно обесцениваться рубля вызвал перелом на новосибирском рынке жилья: процесс “долларизации” этого рынка, так и не успев развиться, повернул вспять. С этого времени долларовая цена жилья перестаёт быть реальной характеристикой рынка, на которую ориентируются его агенты, превратившись в чисто аналитический показатель (хотя небольшая доля квартир номинируется в долларах и в настоящее время).

Наряду с переходом к активному регулированию курса доллара, в 1995 г. были предприняты жёсткие меры, направленные на подавление инфляции (собственно, валютный “коридор” и был одной из них). И если за первое полугодие 1995 г. потребительские цены увеличились в Новосибирске в 1,7 раза, то во втором - только в 1,3 раза. В дальнейшем темпы инфляции постоянно снижались: за 1996 г. она составила 28,1%, за 1997 г. - 10,5%, за январь-август 1998 г. - 5,2%. Указанные меры включали сдерживание государственных расходов, но поскольку расходы так и не удалось привести в соответствие с доходами госбюджета, для сокращения поступления в экономику необеспеченных денег были применены “запрещённые приёмы”: задержки зарплат бюджетникам, пенсий, других социальных выплат, неоплата госзаказов и т.п. По цепочке рыночных взаимодействий последствия этого распространялись на всю экономику; нехватка денег в обороте приводила ко всё большему расширению бартера, ширились неплатежи предприятий друг другу. Всё это вместе вызывало стагнацию и даже снижение деловой активности и препятствовало росту платёжеспособного спроса на потребительском рынке и, тем более, на рынке жилья.

Этими двумя обстоятельствами - низкой инфляцией и отсутствием роста спроса - в основном и определяется, по-видимому, поведение цен на новосибирском рынке жилья в период с января 1995 г. по август 1998 г . включительно. В этот период цены квартир растут довольно медленно, темпами, близкими к темпам инфляции, в результате чего сопоставимая цена 1 кв. м остаётся примерно стабильной. В первой половине 1996 г. рост цен на жильё почти совпадает с темпами инфляции, из-за инерционности даже обогнав её в июне-июле, а из-за медленного увеличения валютного курса долларовая цена продолжала, как и в предыдущем году, быстро увеличиваться. С августа же и до конца года текущая цена 1 кв. м практически не меняется, что обусловило постепенное снижение сопоставимой и долларовой цены.

Эта тенденция продолжилась и в 1997 г., изменившись лишь в его последние месяцы. С октября 1997 г., после 14-месячного периода стабильности, начинается ускоряющийся рост цен на жильё. Вызвал его ажиотажный спрос, спровоцированный намечавшимся принятием закона о контроле за крупными расходами: часть покупателей спешила купить квартиру для себя, пока не требуется раскрывать источник средств на такую покупку, а часть - для легализации больших сумм, чтобы последующая продажа купленной квартиры могла служить официальным источником средств на крупные расходы. Возможно, некоторый вклад (хотя, по всем признакам, весьма небольшой) внесли также опасения перед деноминацией рубля с 1 января 1998 г. Упомянутый закон был принят Госдумой, но отвергнут Советом Федерации. И цены на жильё в 1998 г. сначала резко замедлили свой рост, а затем и стабилизировались до самого августа. Максимальная долларовая цена на новосибирском рынке жилья до этого времени была достигнута в конце июля 1996 г. и в конце мая 1998 г. - 410 долл./кв. м по выборке, использованной в левой части графиков (до разрыва), или 460 долл./кв. м по выборке, использованной в правой.

На разразившийся 18 августа 1998 г. финансовый кризис и потребительский рынок, и рынок жилья среагировали с запозданием, в сентябре. И обвальная девальвация рубля привела к падению долларовой цены 1 кв. м за август вдвое с лишним, до 220 долл. В сентябре же инфляция в Новосибирске составила 24%, а рост текущей цены 1 кв. м жилья - 21% (курс доллара за тот месяц увеличился на 25%). Для нескольких месяцев после августовского кризиса характеры высокие инфляционные ожидания - большинство было убеждено, что последует галопирующая инфляция. И чтобы обезопаситься от неё, продавцы квартир стали назначать цены с большим запасом: за октябрь 1998 г. средняя цена 1 кв. м подскочила на 34% (это был самый высокий месячный рост с конца 1993 г.), а за ноябрь - ещё на 18%. Сказался также и опять возникший ажиотажный спрос - часть покупателей “тезаврировала” свои рублёвые средства в жильё. В результате цены на жильё в октябре-ноябре 1998 г. далеко опередили и инфляцию, и рост курса доллара за эти месяцы. Но оказались, как и в начале 1994 г., значительно завышенными. Сопоставимая цена 1 кв. м к началу декабря 1998 г. выросла на 38% в сравнении с докризисной, достигнув уровня примерно 85% от цены декабря 1993 г. (с поправкой на различие данных). Долларовая же цена увеличилась за октябрь-ноябрь 1998 г. на 39%, но, конечно, на докризисный уровень вернуться не смогла: она составила только 65% от него (приблизительно 90-95% к уровню декабря 1993 г.).

То, что скачок цен на жильё оказался чрезмерным, рынок ощутил уже в декабре 1998 г., и хотя оно продолжало дорожать, темп роста снизился, став вдвое ниже темпа инфляции и девальвации рубля за этот месяц. А цены на квартиры, номинировавшиеся в долларах, оказались для покупателей на фоне подорожания доллара почти в 3,5 раза (по отношению к началу года) совершенно фантастическими. Поскольку такие квартиры перестали находить спрос, их продавцы были вынуждены снижать цену в 2-3 раза в долларах или переводить её в рубли с соответствующей “уценкой”. Таким образом, к 1999 г. на новосибирском рынке жилья сложилась та же ситуация, что и к 1994 г. И повторился происходивший тогда процесс “подстройки” цен на жильё к возможностям платёжеспособного спроса. Отличие состояло в том, что в 1994 г. она происходила за счёт меньшей скорости роста цен в сравнении с инфляцией и ростом курса доллара, а в условиях относительно низкой инфляции 1999 г. (причём уже в начале года стало ясно, что галопирующей она не будет) цены на жильё просто оставались примерно неизменными, на уровне, достигнутом к концу декабря 1998 г. Это вело, по мере роста потребительских цен, к снижению реальной (сопоставимой) цены 1 кв. м. Достижение приемлемого для покупателей уровня ускорило сезонное снижение цен на жильё в июле, и к концу этого месяца сопоставимая цена 1 кв. м вернулась к докризисному уровню. Параллельно падала и долларовая цена 1 кв. м.

Период стабильности текущей цены 1 кв. м продлился по июнь 2000 г. Правда, в январе 2000 г. она снизилась, но это скомпенсировал рост в следующем месяце. В январе 2000 г. был достигнут абсолютный для новосибирского рынка жилья минимум долларовой цены: 193 долл./кв. м. После этого курс доллара, как и в 1995 г., всё больше отстаёт от инфляции, а долларовая цена 1 кв. м неуклонно растёт до самого конца рассматриваемого периода. В июле-сентябре 2000 г. текущая цена 1 кв. м увеличивается, но пока вровень с инфляцией. А с октября начинается опережающий рост, продлившийся и весь 2001 г.

Этот период для новосибирского рынка жилья весьма необычен. Впервые рынок (как вторичный, так и первичный) переживает не краткосрочный ажиотажный всплеск, а достаточно длительный и устойчивый бум. В результате него к концу 2001 г. сопоставимая цена 1 кв. м впервые превысила уровень декабря 1993 г. (на 10-15% с учётом поправки на изменение массива исходных данных), а долларовая - достигнутый до кризиса 1998 г. максимум. При этом и покупательная способность доллара на российском рынке в конце 2001 г. была больше, чем в то время: хотя реальный (“очищенный” от инфляции в России) курс доллара в течение 2000-2001 гг. постоянно снижался, на конец декабря 2001 г. он был всё же в 1,4-1,5 раза выше, чем на конец июля 1998 г.

Видятся три причины этого бума. Первая и основная - оживление экономики. Начавшийся в 1999 г. экономический рост привёл к увеличению личных доходов, что с определённым лагом сказалось на рынке жилья в виде существенного роста платёжеспособного спроса. Вторая - “назначение” Новосибирска центром Сибирского федерального округа. По российскому обыкновению, бизнес стремится быть поближе к властям, и немалое число сибирских фирм стало создавать в Новосибирске свои представительства или даже перемещаться в новую “столицу”, увеличив спрос на жильё в ней. Третья же причина вторична. После того как покупатели убедились, что быстрое увеличение цен - не временное явление, они, ожидая дальнейшего подорожания, стали торопиться с приобретением квартир, ещё больше подтолкнув рост цен.

Насколько долго продлится бум, сейчас вряд ли можно предсказать. Имеющиеся к моменту написания статьи данные на конец февраля 2002 г. показывают, что рост цен замедлился, однако это может быть как началом новой тенденции, так и временным отклонением от прежней - всё зависит от того, как будет складываться ситуация с доходами потенциальных покупателей жилья. А её определяет деловая активность в городе, в свою очередь, всецело зависящая от развития экономики страны. Но в любом случае, вероятнее всего, в конечном итоге бум вновь приведёт - по инерции - к переоценённости жилья, после чего рост цен квартир значительно замедлится или даже прекратится, а сопоставимая цена 1 кв. м с ростом общего уровня потребительских цен будет снижаться, пока не достигнет уровня, приемлемого для покупателей.

Рассмотрим теперь динамику средних цен квартир в разрезе отдельных типов квартир (по количеству комнат). В табл. 2 приведены текущие цены квартир с годовым шагом, а на рис. 3 - помесячная динамика текущих цен. Графики на рис. 3 имеют два пропуска. Первый (в апреле 1998 г.), как и на рис. 1 и 2, обязан перерыву в публикациях ценовых обзоров, второй же - отсутствию данных о ценах квартир в мае 1999 г. в обзорах журнала “Недвижимость”.

Данные за какой-либо год или за пару смежных лет не дают представления о том, как меняются цены квартир разных типов относительно друг друга: иногда одни опережают в росте другие, иногда наоборот. При рассмотрении длительного периода картина проясняется: табл. 2 и, в особенности, рис. 3 показывают, что на самом деле соотношения цен одно-, двух- и трёхкомнатных квартир довольно устойчивы. Средние цены этих типов квартир меняются в среднем синхронно, а отклонения являются временными, обусловленными случайными или конъюнктурными факторами. Приближённо можно считать, что в среднем двухкомнатная квартира на 40% дороже однокомнатной, а трёхкомнатная - вдвое; цена последней превышает цену двухкомнатной квартиры на 45%.

Таблица 2

Средние цены квартир на вторичном рынке жилья Новосибирска на конец года


Год Текущая цена квартиры* Цена относительно однокомнатной квартиры, раз
однокомнатной двухкомнатной трёхкомнатной четырёх-комнатной двухкомнатной трёхкомнатной четырёх-комнатной
1993 12,2 16,7 23,7 23,8 1,38 1,95 1,96
1994 29,0 35,4 54,9 62,0 1,22 1,89 2,14
1995 52,2 72,3 102,0 123,4 1,38 1,95 2,36
1996 70,0 94,8 141,1 181,8 1,35 2,01 2,60
1997 79,8 111,9 155,0 186,9 1,40 1,94 2,34
1998 190,2 268,9 396,9 588,1 1,41 2,09 3,09
1999 185,3 262,6 411,4 575,1 1,42 2,22 3,10
2000 258,0 374,2 495,4 726,5 1,45 1,92 2,82
2001 502,9 712,7 1002,6 1513,5 1,42 1,99 3,00

* 1993-1997 гг. - млн. руб., 1998-2001 гг. - тыс. руб.

Рис. 3. Рост средних текущих цен квартир по отношению к декабрю 1993 г., %

Динамика цен четырёхкомнатных квартир выбивается из этого ряда. В течение 1994-1995 гг. они ненамного дороже трёхкомнатных, с начала 1996 г. по август 1998 г. - на 20-25%, а после августовского кризиса растут в цене быстрее остальных, становясь примерно в 1.5 раза дороже трёхкомнатных. Здесь следует оговориться, что данные об этом типе квартир статистически не очень устойчивы. В объёме предложения они составляют от 6 до 10% от общего числа выставленных на продажу квартир, т.е. их выборка не очень велика. Кроме того, в их число включены также пятикомнатные квартиры, число которых сильно колеблется во времени, что может заметно влиять на средние цены данной группы квартир. И, наконец, большие квартиры имеют весьма значительный разброс по качеству и, следовательно, цене. Тем не менее с некоторой осторожностью можно сделать определённые заключения о динамике соответствующего сегмента рынка жилья.

Как видно на рис. 3, поведение цен больших квартир резко меняется после августа 1998 г. Скорее всего, опережающий рост цен таких квартир говорит, что именно с помощью покупки их “спасал” от обесценения свои средства наиболее обеспеченный слой жителей города, причём происходило это довольно длительное время. Ажиотажный спрос породил даже дефицит больших квартир хорошего качества, расположенных в центральном и прилегающих к нему районах, что, во-первых, растянуло во времени период повышенного спроса, а во-вторых, взвинтило цены на такие квартиры, подняв и среднюю цены четырёхкомнатных квартир. А при последующем буме на рынке жилья наибольший рост спроса пришёлся опять-таки на “жильё для богатых”, обеспечив сохранение сложившейся после кризиса 1998 г. структуры цен.

Поскольку поведение цен квартир (кроме больших) практически повторяет поведение средней цены 1 кв. м общей площади, то нет необходимости подробно рассматривать динамику этих цен, ограничимся только общими характеристиками. В табл. 3 даны итоговые показатели роста цен квартир за весь период 1994-2001 гг.; для сравнения в ней приведены также показатели для средней цены 1 кв. м общей площади.

Таблица 3

Средние цены квартир на конец 2001 г.


Показатель однокомнатная двухкомнатная трёхкомнатная четырёх-комнатная Цена 1 кв. общей площади
Текущая цена, % к декабрю 1993 г. 4135,4 4262,6 4235,7 6351,7 3969,3
Цена в рублях декабря 1993 г., тыс. руб.* 15,5 22,0 30,9 46,7 0,435
% к декабрю 1993 г. 127,6 131,5 130,7 196,0 122,5
Цена в валюте, тыс. долл. 16,7 23,6 33,3 50,2 0,468
% к декабрю 1993 г. 170,0 175,3 174,1 261,2 163,2

*С учётом деноминации.

Данные табл. 3 подтверждают, что цены квартир с числом комнат от одной до трёх росли близкими темпами, а цены четырёхкомнатных квартир - в 1,5 раза быстрее. Обращает на себя внимание то, что цены квартир всех типов выросли больше, чем средняя цена 1 кв. м. Вероятно, причиной является произошедшие за 1994-2001 гг. структурные сдвиги в предложении жилья на вторичном рынке: во-первых, вытеснение квартир самого низкого качества более комфортабельными (в частности, с большей площадью), из-за чего выросла средняя площадь предлагаемых квартир, во-вторых, увеличение удельного веса четырёхкомнатных квартир в стоимостном объёме предложения вследствие опережающего роста цен на них. Такие сдвиги обуславливают отставание роста средней цены 1 кв. м от роста средних цен квартир из-за того, что цена квартиры не прямо пропорциональна её площади: увеличение цены отстаёт от увеличения площади.

Гедонистический анализ цен на квартиры на вторичном рынке жилья Новосибирска дал величину эластичности цены квартиры по её общей площади, равную 0,745 в среднем по всем типам квартир. Иначе говоря, увеличение общей площади квартиры на 1% поднимает её цену на 0,75%. Для однокомнатных квартир эластичность цены по площади равна 0,743, для двухкомнатных - 0,828, для трёхкомнатных - 0,839. Эти величины довольно близки, но для четырёхкомнатных квартир отличие значительно, для них эластичность равна 0,562. Отсюда и следует, что увеличение доли таких квартир в средней цене 1 кв. м может вызвать более медленный рост этой цены в сравнении с ценами квартир.

Проведённый анализ позволяет, на наш взгляд, заключить, что поведение цен на вторичном рынке жилья, как и на любом конкурентном рынке, определяется соотношением предложения и платёжеспособного спроса. В литературе иногда можно встретить мнение, что в каждом городе цена жилья на вторичном рынке приходит в конечном счёте к некоторому “естественному” для него, “мировому” уровню цен в городах-аналогах, а достижение такого уровня даже рассматривается как критерий того, что рынок жилья в городе сформировался. Но рынок жилья каждого города принципиально локален и нет никакого механизма, посредством которого цены на жильё в других городах (тем более, зарубежных) влияли бы на цены в данном. “Естественный” уровень может определяться ничем иным, как равновесием спроса и предложения. И потому является преходящим: как только условия спроса изменятся, изменится и “естественный” уровень цен (объём же предложения в нынешних условиях можно считать очень инерционным, не будет большим упрощением даже считать его постоянным в течение длительного промежутка времени). А то, что сопоставимая (либо долларовая) цена 1 кв. м во многих российских городах довольно долго оставалась постоянной, говорит о том, что стагнация платёжеспособного спроса на жильё была не локальным, а общероссийским явлением.

Неплохим индикатором платёжеспособного спроса на жильё в городе являются доходы в расчёте на душу населения. Однако в современных российских условиях воспользоваться им нельзя: отечественная статистика доходов населения весьма ненадёжна, и основываться на ней было бы некорректно. Тем не менее, косвенным свидетельством в пользу сказанного выше служит то, что динамика номинальных доходов на душу населения Новосибирской области довольно хорошо ложится на график роста текущей цены 1 кв. м на рис. 1а, а динамика реальных доходов - на график сопоставимой цены на рис. 1б (исключение в обоих случаях составляет второе полугодие 2001 г.). Во всяком случае, тенденции изменения доходов и цен на жильё не противоречат друг другу.

И причина почти повсеместного роста цен на жильё в 2000-2001 гг. видится не в том, что цены в разных городах “стремятся” вернуться к докризисному уровню в долларовом исчислении (тем более что и реальная цена доллару теперь другая, существенно большая), - опять-таки, нет никакого механизма, который обеспечивал бы такое стремление, а в увеличении платёжеспособного спроса на жильё. Это обусловлено ростом доходов потенциальных покупателей жилья, который явился следствие поступательного улучшения экономической ситуации в стране. Замедлением экономического роста, если оно произойдёт, и определятся сроки “отката” и последующей стабилизации цен на жильё.

Однако, конечно, вторичный рынок жилья имеет особенности, отличающие его от рынков других товаров. Одна из главных в данном случае - иная мотивация продавцов. Производители товара вынуждены постоянно продавать его для воспроизводства производственного цикла, и на конкурентном рынке им приходится устанавливать цены так, чтобы товар не залёживался. У продавцов на вторичном рынке жилья, производителями не являющимися, такой необходимости нет, они могут “придержать” продаваемую квартиру, дожидаясь подходящей конъюнктуры. И потому на вторичном рынке действует любопытная схема согласования цен предложения и спроса: оно происходит на уровне не номинальных (текущих), а реальных (сопоставимых) цен. Продавцы квартир, как правило, не снижают цену, даже если квартира долго не находит спроса, иногда даже повышают, следуя за изменением цен на рынке. Но в условиях инфляции при постоянной или растущей медленней инфляции номинальной цене реальная цена снижается, становясь в конце концов приемлемой для покупателей. Отметим, что такое поведение продавцов на вторичном рынке жилья подтверждают и непосредственные наблюдения риэлтеров-практиков. Средняя текущая цена всё же иногда снижается, но обычно это происходит в летнее время, когда из-за “затишья” на рынке на него вновь выставляются в основном квартиры, требующие срочной продажи. Для быстрой реализации цены на такие квартиры устанавливаются заниженными, что опускает и средний уровень цен.

Рассмотренная в работе картина, как представляется, имеет несколько более общее значение, нежели просто описание конкретного случая. Новосибирск можно считать типичным представителем крупных российских промышленных городов, и поэтому динамика цен на жильё в нём должна отражать черты, общие для таких городов (правда, бум 2001 г. частично связан с появившейся у Новосибирска нетипичной особенностью - ролью центра федерального округа). Москва же, хотя её иногда пытаются использовать в качестве “эталона”, в этом отношении как раз является уникальной: во-первых, длительный рост цен в ней обусловил приток покупателей со всей страны, долгое время поддерживавших высокий уровень спроса на столичное жильё, во-вторых, в Москве значителен объём предложения на первичном рынке жилья, практически монопольном, резкое снижение цен на котором и обрушило цены вторичного рынка в начале 1996 г.

Различия в динамике цен в Новосибирске и в других сходных городах могут быть в сроках отдельных процессов. Так, “нащупывание” равновесных реальных цен в начальном периоде может произойти раньше или позже в зависимости от того, когда сформировался вторичный рынок жилья, т.е. когда купля-продажа квартир стала в данном городе массовым явлением. Может быть сдвинуто во времени начало бума в конце рассмотренного периода - в зависимости от времени, когда до данного города дошли последствия экономического роста в стране в целом. Но качественно картина, скорее всего, в своих общих чертах является схожей.

В заключение следует сказать, в чём проведённый анализ ограничен. Возможно, рассмотренная динамика цен в определённой мере подвержена влиянию изменений структуры предложения: по доле квартир с разным числом комнат, доле “районов престижности”, доле жилья разного качества. Эти изменения могли вызвать отклонения наблюдаемой динамики цен от основной тенденции. Но поскольку такие отклонения вряд ли велики (по-видимому, в пределах трёх, максимум пяти, процентных пунктов), можно надеяться, что характерные черты динамики они не затушевали. Более существенно то, что все выводы основаны, по сути, на косвенных данных - ценах предложения, и о поведении рынка пришлось судить по реакции продавцов на те или иные процессы. Недоступна даже такая принципиально важная характеристика рыночной конъюнктуры как количество заключённых сделок купли-продажи жилья, которая многое сказала бы о поведении рынка. И поэтому многие умозаключения в работе носят предположительный характер, не исключено, что при этом автор в чём-то заблуждается.

Остаётся лишь надеяться, что в обозримом будущем рынок жилья станет более “прозрачным”, и мы сможем привлекать для анализа фактические цены сделок и другие показатели, которыми обычно пользуются для анализа рынков. И тогда место предположений займут более-менее строгие суждения.

Rambler's Top100