Геннадий Стерник
сертификация
курсы
статьи
конкурсы
о компании
библиотека
мониторинг
конференции
об авторе, новости сайта, анонсы
ссылки
e-mail
e-mail
Интернет-агентство СТЕРНО.РУ
designed by NIKE
Коммерческая недвижимость в 2002 году.
Фирма "Бекар-консалтинг" (С.-Петербург)

Коммерческая недвижимость в 2002 году

В 2002 году наблюдалась активная деятельность во всех секторах рынка коммерческой недвижимости. На активность этого рынка в 2002 году значительно повлиял предстоящий юбилей. По данным комитета по строительству, в 2002 году введено в эксплуатацию около 100 коммерческих объектов в противовес 42 объектам в 2001 году. С учетом роста цен и арендных ставок, введение большого числа коммерческих объектов понятно - сегодня срок окупаемости бизнес- и торговых центров составляет около 4-5 лет, что в международной практике считается очень хорошим показателем.

К концу 2002 года несколько изменилась структура спроса по сравнению с началом года.

Уже который год среди лидеров по спросу - торговые (имеются ввиду площади под магазины, кафе, услуги и т.п., доходность которых “завязана” на “проходимость” и активность транспортных потоков в непосредственной близости) объекты. Причем спрос стабильно превышает предложение (в основном это касается помещений, в местах с хорошей проходимостью и транспортной доступностью). Основной критерий – наличие входа с магистрали, обладающей высокой проходимостью.

В других секторах рынка коммерческой недвижимости даже при минимальном росте спроса повышение цен было весьма заметено.

К концу года стал очевиден спад спроса на производственные помещения, причем снизилось количество желающих как купить, так и арендовать в данном сегменте.

Уровень спроса как на приобретение складов, так и на их аренду остается стабильным и достаточно активным, но это относится, пожалуй, только лишь к относительно небольшим помещениям (до 1000 м2), в последние месяцы года отсутствовали заявки на покупку (аренду) крупных объектов. Но дефицит складских помещений наблюдается уже в течение длительного промежутка времени, т.о. арендные ставки увеличиваются и сегодня практически невозможно найти склад дешевле $50 за м2 в год. А арендная ставка в размере $84 за м2 в год, казавшаяся немыслимой в конце 2001 года, в начале 2003 считается нормальной. Но, следует отметить, что и стоимость аренды и продажная стоимость значительно разнятся в зависимости от огромного количества факторов, таких как: транспортная доступность, подъездные пути, наличие железной дороги вблизи объекта, наличие оборудования, пандуса, обогрева склада.

Похожая ситуация наблюдается и в сегменте офисных помещений, где заметно снизился спрос на помещения большой для офисов площади – свыше 100 кв.м., а помещениями меньшей площади по-прежнему интересуются достаточно активно. Предложений по аренде офисов достаточно много, но на продажу выставлено очень небольшое количество объектов. Цены в данном сегменте “застыли” на уровне 2-го квартала 2002 года.

Помещения под кафе (рестораны) пользуются не высоким, но стабильным спросом, так, наиболее активный спрос на такие помещения наблюдался в 2001 году, а в 2002 сменился весьма пассивным интересом со стороны потенциальных покупателей и арендаторов. А вот спрос на помещения под салоны красоты, фитнес-центры и т.п. неустойчив. Заявки от желающих организовать спорт-клуб или салон красоты периодически появляются, но составляют незначительную долю в общем объеме спроса и подобрать помещения для данных целей редко удается. В первой половине 2002 года наблюдался настоящий покупательский бум на магазины, подходящие для торговли сотовыми телефонами, но к концу года бум сошел на “0”.

При этом необходимо отметить, что основная масса предлагаемых помещений как для продажи, так и для сдачи в аренду не соответствует требованиям покупателей и арендаторов. Качественные объекты (не требующие затрат на капремонт, замену коммуникаций, перевод в нежилой фонд и т.д.) все реже стали выставляться на продажу – собственники таких помещений предпочитают сдавать их, но и спрос ориентирован на меньшую стоимость аренды и не соответствует предложению. Т.о. к концу прошлого года дефицит ликвидных объектов усугубился. Если в первых двух кварталах на рынке аренды соотношение спроса и предложения было 5 к 1, то на рынке купли-продажи полное несоответствие – 10 потенциальных покупателей на 1 предложение. В третьем и четвертом кварталах ситуация только ухудшилась.

По-прежнему на рынке коммерческой недвижимости в связи с явно неудовлетворенным спросом собственники устанавливают завышенные цены. Но рынок довольно быстро адаптируется к этому, и время экспозиции качественных объектов стало гораздо меньшим по сравнению с первым кварталом 2002 года.

Местоположение сегодня является основой ценообразования в недвижимости. Как в аренде, так и в продаже цена объекта коммерческой недвижимости резко отличается в зависимости от его расположения.

Недвижимость в так называемой зоне А (центр города с хорошей доступностью) практически не продается и не сдается в аренду, но в редких случаях, когда такое и случается, то надо иметь в виду, что диапазон цен на торговые и офисные помещения значительно увеличился как в аренде, так и в купле-продаже, при этом верхняя ценовая планка для торговых помещений значительно поднялась к концу года. В зоне В ценовые изменения не значительны, но все же постепенный рост наблюдался как в начале года, так и ближе к его завершению. Продажная цена офисов и торговых помещений в местах, относящимся к зонам C и D, практически не изменилась, но и спрос здесь не велик.

Значительно возрос интерес к земельным участкам в черте города. Рассматриваются любые предложения по аренде и по продаже, покупатели и арендаторы готовы брать участки на любых условиях. Цены предложения на сегодня от $20 до $100 за м2, земля в центре и у станций метро практически не продается, верхнюю планку цены определить тяжело, но цены могут доходить до $1000 за м2.

Примерная ценовая информация по городу

Цены на землю, вторичный рынок: в центре города цена земельных участков - от $100 до $1 000 за м2, в других местах города - $20 - $100 за м2. Под промышленные объекты цена земельных участков колеблется от $10 до $70 за м2.

Рынок коммерческой недвижимости в ценах реальных предложений:

- здания: стоимость аренды составляет от $70 до $600 за м2 в год (типичные, т.е. наиболее часто встречающиеся цены - $110-200 за м2 в год). Стоимость м2 при продаже - от $100 до $2000 (типичная стоимость - $400-500 за м2);

- кафе и рестораны: стоимость аренды составляет от $120 до $800 за м2 в год (типичная цена – $400-600 за м2 в год). Стоимость при продаже - от $200 до $3 000 за м2 (типичная стоимость – $700-900 за м2);

- магазины: стоимость аренды составляет от $80 до $1 800 за м2 в год. Стоимость при продаже - от $180 до $6 000 (типичная стоимость - от$200 до $500 за м2);

- офисы: стоимость аренды составляет от $80 до $600 за м2 в год (типичная цена - $150-300 за м2 в год). Стоимость при продаже - от $100 до $2 200 за м2 (типичная стоимость - $500-$800 за м2);

- производственные помещения: стоимость аренды составляет от $30 до $120 за м2 в год (типичные цены - $78 за м2 в год). Стоимость при продаже - от $50 до $250 за м2 (типичная стоимость - $100 за м2);

- склады: стоимость аренды составляет от $24 до $120 за м2 в год (типичные цены - $78 за м2 в год). Стоимость при продаже - от $40 до $250 за м2 (типичная стоимость - $80 за м2).

Структура цен торговых площадей по аренде и купле-продаже в зависимости от местоположения
Местоположение Аренда Купля-продажа
Цена в $ за м2 в год без НДС Цена в $ за м2
Зона А Невский пр. и близлежащие улицы, Большой пр. Петроградской стороны 900-1800 2000-6000
Зона B Районы Владимировского пр., Литейного пр., Московского пр., Загородного пр., Каменноостровского пр., историческая часть Васильевского острова 500-900 650-2000
Зона C Районы, прилегающие к станциям метро, трассовые проспекты, шоссе (Ленинский пр., Ланское шоссе) 140-400 400-1000
Зона D Малопроходимые места, промзоны 80-180 180-400


Структура цен офисных площадей по аренде и купле-продаже в зависимости от местоположения
Местоположение Аренда Купля-продажа
Цена в $ за м2 в год без НДС Цена в $ за м2
Зона А Исторический центр города - престижные части Центрального, Адмиралтейского, Петроградского, Василеостровского районов, с удобными подъездными путями, отличными видовыми характеристиками и развитой инфраструктурой 300-600 1000-2200
Зона В Территории исторического центра - части Центрального, Адмиралтейского, Петроградского, Василеостровского районов, не попадающие в категорию А, и зоны, прилегающие к историческому центру Петербурга - части Выборгского, Красногвардейского, Московского, Приморского, Калининского районов, отличающиеся хорошим расположением (на набережных, вблизи магистралей). 240-300 500-1000
Зона С Удаленные от центра города зоны с хорошей доступностью, расположенные вблизи основных магистралей, метро 120-180 300-600
Зона D Окраинные районы города (спальные районы, удаленные от метро и магистралей места, промзоны) 80-120 100-250

Бизнес-центры:

Сегодня в Санкт-Петербурге отсутствует единая общепризнанная классификация действующих бизнес - центров, классы присваиваются произвольно и зачастую не отражают реального состояния объектов. Такая ситуация дезориентирует всех участников рынка недвижимости. В связи с этим в апреле 2002 года Гильдия Управляющих и Девелоперов предложила разработать и затем утвердить в Госстандарте единую классификацию бизнес-центров.

В основу данной классификации положены основные параметры, характеризующие качественный уровень действующих бизнес центров.
Классификации не подлежат:

  • Объекты, используемые собственниками одновременно для своих производственных целей и сдачи в аренду без привлечения профессионального управления;

  • Объекты, находящиеся в процессе реконструкции;

  • Встроенные объекты, сочетающиеся с жилым фондом;

  • Объекты, на которые не оформлены правоустанавливающие документы.

По каждому из критериев зданию может быть присвоена категория А, В или С. За интегральную оценку принимается минимальный из набранных показателей.

Буквенное обозначение Характеристики
Местоположение
А Исторический центр города - престижные в деловом отношении части Центрального, Адмиралтейского, Петроградского, Василеостровского районов, с удобными подъездными путями, отличными видовыми характеристиками и развитой городской инфраструктурой
В Территории исторического центра - части Центрального, Адмиралтейского, Петроградского, Василеостровского районов, не попадающие в категорию А, и зоны, прилегающие к историческому центру Петербурга - части Выборгского, Красногвардейского, Московского, Приморского, Калининского районов, отличающиеся хорошим расположением (на набережных, вблизи магистралей).
С Удаленные от центра города зоны с хорошей доступностью, расположенные вблизи основных магистралей, метро
Тип и технический уровень здания
А
  • Отдельно стоящее специализированное здание
  • Новое строительство или полностью после реконструкции
  • Высокий уровень ремонтно-отделочных работ и внутренних коммуникаций (кондиционирование, отопление, оптоволоконные каналы связи)
  • Эффективная планировка этажей в виде офисных блоков
  • Конференц-зал, кафе/ресторан
  • Наличие парковки
В
  • Отдельно стоящее специализированное здание
  • Выборочный капитальный ремонт с высоким уровнем отделки
  • Хорошее состояние внутренних коммуникаций (система вентиляции, отопления), оптоволоконные каналы связи
  • Эффективная планировка этажей
  • Конференц-зал, кафе/ресторан
  • Наличие парковки
С
  • Размещение в административных зданиях, НИИ
  • Различное состояние сдаваемых помещений от ремонта советского типа до хорошего современного интерьера
  • Обеспечение достаточным числом телефонных линий
  • Система вентиляции
Уровень управляющей компании и предоставляемого сервиса
А
  • Профессиональная компания с известным брэндом (опыт работы компании или ее высшего менеджмента более 3 лет)
  • Развернутая система дополнительных услуг
  • Высокопрофессиональные службы безопасности, управления, обслуживания (служба эксплуатации и уборки)
  • Круглосуточная охрана и видеонаблюдение
В
  • Профессиональная компания (опыт работы более 3 лет)
  • Наличие дополнительных услуг
  • Службы безопасности, управления, обслуживания (служба эксплуатации и уборки)
  • Круглосуточная охрана и видеонаблюдение
С
  • Внутренняя или внешняя управляющая компании
  • Охрана
  • Служба эксплуатации и уборки

В связи с растущим предложением на рынке бизнес-центров классификация позволяет клиентам определить соответствие запрашиваемых цен уровню бизнес-центра, а сделать это становится все сложнее – кроме работающих уже несколько лет на этом рынке бизнес-центров стало появляться все больше новых объектов, но спрос до сих пор не удовлетворен.

За 2002 год Петербургский рынок бизнес-центров пополнился несколькими десятками строящихся и планируемых объектов, которые вносят свою лепту в снижение роста стоимости аренды офисов. По приблизительным оценкам в ближайшие полгода объем предлагаемых офисных площадей вырастет на 30 000 м2. Большая часть вводимых крупных бизнес-центров - это по-прежнему реконструкция зданий бывших заводов и НИИ (“Сити-центр” на Петроградской набережной, “Петровский Форт” на Финляндском пр., “Acкольд” на Красногвардейской площади и “Эврика” на улице Седова). Новшеством на рынке бизнес-центров среднего класса является сам процесс реконструкции - если до недавнего времени бизнес-центры реконструировались за счет реинвестирования арендной платы, то сейчас управляющие компании полностью завершают реконструкцию и ремонт помещений ещё до вселения арендаторов.

На сегодняшний момент на рынке бизнес-центров предлагается в аренду более 150000 м2 качественных офисных площадей. Из них специализированных офисных площадей класса А примерно 22 500 м2 (ставка $400-600 за м2 в год без НДС), класса В примерно 90 000 м2 (ставка $200-500 за м2 в год без НДС) остальные офисные помещения расположены в объектах С класса (ставка $100-250 за м2 в год без НДС). Но следует еще раз отметить, что классификация является условной, и результаты анализа различных компаний относят одни и те же бизнес-центры к разным классам.

В целом можно говорить, что класс А в Петербурге не развит и в ближайшее время не предвидится поступления новых площадей не считая проекта на Караванной улице и 2-й очереди “Северной столицы” на Мойке, где сроки окончания строительства пока не определены. К бизнес-центрам класса А в Петербурге по-прежнему можно отнести только 4 здания: “Атриум” на Невском пр., 25, “Шведский дом” на Малой Конюшенной ул., 1/3, “Белые ночи” на Малой Морской ул., 23 и “Северную столицу” на набережной Мойки, 36, новых объектов в этом сегменте в 2002 году не появилось

Наиболее востребованный класс В представлен такими представителями как “Европа-Хаус”, “Золотая Казанская”, “Нептун”, “Невский, 30”, Admiralty House, здания JGB-1, 2 и 3, “Елизаветинский”, “Мариинский”, “Нобель” и др. На 2003 год запланирован ввод новых площадей этого класса. Самыми яркими проектами являются “Петровский Форт” и “Сити-центр”.

Среди офисных зданий класса С - “Буревестник”, “Югра”, “ТВ-Полис”, “Михайловский”, “Московский”, “Сампсониевский”, “Бекар” и др. В этом классе постоянно появляются объекты на периферии города и уровень сервиса и отделки в них повышается вместе с общим тенденциями.

Волна неудовлетворенного спроса, захватившая рынок во второй половине 2000 года и достигшая своего пика в 2001 году, постепенно откатывается. На Петербургском рынке бизнес-центров начинается этап равномерного развития. Сохранившийся в 2002 году спрос на офисные помещения в бизнес-центрах (заполняемость бизнес-центров близка к 100%) не сильно повлиял на стоимость аренды подобной недвижимости. С начала 2002 года расценки в Петербургских бизнес-центрах в среднем выросли на 10%, в прошлом году эта же цифра составила около 20%. Причина кроется, прежде всего, в увеличении количества конкурентов, причем как со стороны действующих, так и новых офисных объектов.

Наблюдавшийся в 2002 году экономический подъём отразился на росте объёмов и на качественных показателях офисной недвижимости, что позволило выявить следующее - сегодня качественные и технические характеристики большинства предлагаемых помещений не соответствуют сложившимся требованиям потребителей. Сейчас очевидна тенденция, когда арендаторы при выборе офиса в бизнес-центре обращают внимание не только на уровень арендных ставок, но и на комплекс сервисных услуг. Заметно возросшая доля арендаторов, являющихся представительствами иностранных и московских фирм, ориентируется на качественный офис с привычным для них уровнем сервиса. Рост доходов российских компаний также приводит к расширению занимаемых ими площадей и к повышению требований к функциональным характеристикам помещений. Месторасположение также играет не последнюю роль при выборе офиса – центр города с отличным окружением свидетельствует о процветании компании, дает возможность иметь представительный офис.

Повышаются требования к качеству внутреннего ремонта офисных помещений и фасаду здания БЦ. Минимальный набор услуг в бизнес-центрах среднего класса включает: круглосуточную охрану, различные системы телекоммуникаций, комнаты для переговоров, кафе и бары, уборку помещений, парковку. Но управляющие уже понимают, что требования к бизнес-центрам сейчас уже выше – кроме местоположения и перечисленных выше услуг арендаторы хотят видеть также свободную планировку офисов, круглосуточный доступ, неограниченное количество оптоволоконных телефонных линий, наличие на территории БЦ сервисных служб: банк, тренажёрный зал, ресторан и т. п. Т.о. от качества предлагаемых услуг зачастую зависит и процент заполняемости. Даже незначительное повышение арендной ставки в одном из бизнес-центров и расширение спектра услуг в другом может легко привести к миграции арендатора. Во многом из-за этого рост арендных ставок существенно снизил темпы.

Прогноз

1. Объем предлагаемых в первых двух кварталах 2003 года офисных площадей вырастет примерно на 30 000 м2.

2. Уровень спроса в БЦ всех классов сохранится, заполняемость останется близкой к 100%.

3. Усилится конкуренция, связанная с выходом на рынок новых БЦ. Изобильное предложение будет сдерживать дальнейший рост арендных ставок.

Действующие бизнес-центры

Название бизнес-центра Адрес Офисная площадь, м2 Арендная ставка, $/м2 в год (вкл. эксплуатацию)
"Атриум" Невский пр., 25 6000 600
“Шведский дом” М. Конюшенная ул., 1/3 3070 420 (без НДС)
“Северная столица” наб. Мойки, 36 8000 470-600
“Белые ночи” М. Морская ул., 23 6200 450
“Невский, 30” (I, II очереди) Невский пр., 30 2300 I оч. 400 (вкл. НДС) II оч. 150 - 180 (неотремонт). 300-320 - (евростандарт)
Итальянская ул., 5 2500 380-420
“Грифон Хаус” ул. Достоевского, 19/21 3000 400
“Дом Тургенева” наб. Фонтанки, 38 700 350-450 (вкл. НДС)
“Михайловский” Марсово поле, 5 2300 290
Europe House Артиллерийская ул., 1 10 000 330-350
ул. Жуковского, 3 4000 180-220 (вкл. НДС)
“Беринг” Невский пр., 176А 700 300
Б. Морская ул., 19 2460 210-240 (вкл. НДС)
“Адмиралтейский” Б. Морская ул., 35 6500 120-264 (вкл НДС)
American Business Center Б. Морская ул., 57 2000 275-350
“Золотая Казанская” Казанская ул., 44 3000 350-450
“Мариинский” наб. Мойки, 58 4500 320-370 (вкл. НДС)
JGB House-3 ул. Жуковского, 63 4800 380
Admiralty House Конногвардейский б-р, 3 2500 315-365
Галерная ул., 20 1430 180-200 (вкл. НДС)
JGB House-2 Серпуховская ул., 10 3000 300 (вкл. НДС)
“Таврический” Шпалерная ул., 51 6400 280-360
“Нобель” (I оч.) Пироговская наб., 21 5500 270-324
JGB House-1 Дивенская ул., 3 1500 310
ДЦ “Лермонтовский” Лермонтовский пр., 7а 5000 100-120 (вкл. НДС)
“ТВ-Полис” ул. Чапыгина, 6 5500 240-264 (вкл. НДС)
“Елизаветинский” 13-я линия В.О., 14 6200 300-360
Inform-Future Тамбовская ул., 12 2780 260
“Нептун” наб. Обводного кан., 93 5500 300
“Обводный, 24” наб. Обводного кан., 24 7000 168-192
“Фарватер” Ул. Введенский канал, 7 5250 200-270
“Буревестник” Малоохтинский пр., 68 4600 200-240
“Паллада” Красногвардейская пл., 2 5500 200-250
“Югра” Таллинская ул., 6в 4000 216-228
“Нарвский” Нарвский пр., 22 1900 150-250
ДЦ “Невский” ул. Бабушкина, 3 10 200 150-200
“Бекар” Б. Сампсониевский пр., 61 2000 228 (вкл НДС)
“Акватория” Выборгская наб., 61 15 500 256-336
“Таймс” Кантемировская ул., 2 4200 288-336
“Гранд” Московский пр., 79а 4000 240-264 (вкл. НДС)
“Маяк” Московский пр., 89-91 5000 144-168 - неотремонт., 240 - отремонтир.
“Московский” Московский пр., 212 8700 204-264
“Прин” ул. Возрождения, 4 2700 264-300 (вкл. НДС)
Бизнес-парк “Остров” Дорога на Турухтанные острова, 10а 2000 168-192

Новые предложения на рынке офисных помещений (2002-2003 год)

Название Адрес Офисная площадь, м2 Время ввода в эксплуатацию
  1. Эврика
Седова ул., 11 30000 поэтапно 2001 - 2002, 2003 года
  • Сити-центр
  • Петроградская наб., 18 25000 поэтапно 2002 - 2003 года
  • Аскольд
  • Красногвардейская пл. 2 5000 Февраль-март 2003
  • “Арсеналъ”
  • Минеральная ул., 13А 5700 2002
  • Добролюбов
  • Добролюбова пр., 11 4000 2002
  • Петровский форт
  • Финляндский пр., 4 16300 1 кв. 2003
  • “Австрийский бизнес-центр”
  • Оренбургской ул., 4 15 000 2004
  • Бизнес-центр на Ушаковской набережной
  • Ушаковская наб., д. 5 4000 2003
  • Суворовский
  • 5-я Советская ул., 44 4500 2003
    Большая Конюшенная 1500 Январь 2003
  • “Сенатор”
  • Большой пр. В.О., 80 4700 Январь-март 2003
    Шпалерная ул., 54 6400 Конец 2003
    Караванная ул., 10 6000 1 кв. 2003
  • “Биржевой комплекс”
  • Большой пр. В.О., 46/13 30000 Конец 2003-начало 2004
  • “Циолковский”
  • Ул. Циолковского, 13-15 2100 Март 2003
  • “Северная столица”, 2 очередь
  • Наб. р. Мойки, 36 6000 На стадии проектирования

    Офисные помещения (встроенные)

    В общем объеме спроса на рынке коммерческой недвижимости на долю офисных площадей (с учетом офисов в бизнес-центрах) приходится порядка 20%. В офисном секторе наблюдается отток арендаторов в бизнес-центры. А встроенные помещения интересуют тех, кто не нуждается в дополнительных услугах бизнес-центров или же нуждается в офисе в центре города, но не может выкладывать по $500 за м2 в год.

    По-прежнему наибольшим спросом в данном секторе пользуются помещения площадью 100-200 м2 недалеко от основных магистралей города и, желательно, недалеко от метро. Наименьшая активность наблюдается в сегменте помещений площадью меньше 100 м2. За последнее время значительно вырос спрос на офисы большей площади, а вот желаемые параметры остаются теми же:

    1. Центр города или приближенность к крупным магистралям (метро).

    2. Отдельный вход с улицы.

    3. Большая часть помещений на этаже должны быть офисными.

    4. Достаточное количество электроэнергии (3-5 КВА).

    5. Если сдается квартира, то она должна быть переведена в нежилой фонд.

    При соблюдении всех этих условий стоимость аренды может доходить до $500 в год за м2, а продажная цена может “зашкаливать” за $2000 за м2, но такие офисы уже давно не продаются и не сдаются. Более того, только лишь 20% арендаторов готовы платить за аренду офиса свыше $200 в год за м2, но эти клиенты чаще переселяются в специализированные здания. А купить собственный офис хотят многие, но самые щедрые готовы платить до $1300 за м2.

    Стоимость – один из камней преткновения в данном сегменте: 80% заявок на аренду офисов входит в ценовой диапазон $60-200 за м2 в год, а 65% предложений ориентированы на ставки от $150 до $400 за м2 в год. 70% клиентов хотели бы купить офис по цене $150-400 за м2, но 90% помещений выставляются на продажу по $300-500 за м2.

    Вообще можно говорить о том, что за год спрос на офисные помещения вырос на 10-15 %. Не смотря на это, в купле-продаже предложение превышает спрос примерно на 20%, при этом качество предлагаемых помещений слишком низкое. Соответственно за год сделки по продаже офисов были единичны.

    Хотя спрос в аренде устойчиво превышает предложение, доля заявок на аренду офисных площадей в общей структуре рынка сократилась во II полугодии. Средняя стоимость аренды офисных помещений в 2002 году составила около $150 за м2 в год, т.е. сделки в основном заключаются по недорогим офисным помещениям. На вторичном рынке в основном оборачиваются как раз таки помещения низкого и среднего качества (неудачное месторасположение, требуются значительные затраты на ремонт), редко устраивающие арендаторов, которые сдаются по ставкам $140-150 за м2. Редко появляются предложения помещений, относящихся к дорогим, т.е. с качественным ремонтом, в центре города, с хорошей доступностью и хорошим окружением, но замечено снижение уровня цен примерно на 10% в сегменте дорогих офисных помещений во 2-ой половине 2002 года.

    В 4-м квартале 2002 г. замечено ощутимое снижение активности на рынке офисных помещений по сравнению с 4-м кварталом 2001 г.: активность спроса на аренду офисов составила 70% от уровня 4-го квартала 2001 года, спрос на покупку офисных помещений составил около 80%, а число предложений офисов и в аренду, и на продажу практически не меняется.

    Прогноз:

    1. Пик дефицита офисных помещений на рынке миновал. Резкое повышение стоимости аренды в этом сегменте в ближайшее время не ожидается.

    2. Возможно некоторое оживление в 1-2 кварталах 2003 года (до юбилея возможно заключение краткосрочных договоров)

    3. В целом прогнозируется снижение спроса на рынке офисных помещений в связи с появлением большого количества БЦ и, соответственно, снижение уровня цен и арендных ставок.

    Парковки

    В Петербурге насчитывается почти 2 миллиона автомобилей. При этом не более семисот тысяч машин имеют место постоянного хранения, остальные вынуждены парковаться под окнами квартиры, во дворе дома или рядом со стоянками (гаражами).

    В 2002 году в Петербурге насчитывалось свыше 500 автомобильных стоянок, на которых хранится около 75 тыс. автомобилей. Из всех мест хранения около 70% составляют гаражи, обнесенные железобетонным забором, около 20% - открытые автостоянки и только 3% - многоэтажные наземные, подземные и встроенные гаражи. Большая часть автотранспорта, имеющего пристанище, обитает в гаражах, построенных еще в советское время (гаражные кооперативы) и на платных автостоянках под открытым небом. Очень редко стоянки и гаражи располагаются рядом с домом, но многие водители предпочитают ходить или даже ездить за своей машиной каждое утро, нежели оставлять ее на ночь без присмотра. Отсюда - очевидна потребность в многоярусных паркингах.

    Несмотря на такую потребность и то, что городская администрация разработала ряд программ строительства новых паркингов (18 июня 2001 года вышло постановление губернатора N 36 “О Программе строительства гаражей-паркингов на период 2001-2005 гг.”), проблема строительства паркингов начала решаться только в последние годы. Во многом это произошло благодаря тому, что согласно постановлению №36 комитет по строительству подготовил проект распоряжения Администрации Санкт-Петербурга об освобождении инвесторов от передачи в бюджет Санкт-Петербурга денежных средств на развитие городской инфраструктуры при предоставлении земельных участков под строительство гаражей-паркингов.

    Сегодня уже многие строительные компании приступили к строительству паркингов. За этим шагом легко усматривается тяга многих застройщиков к диверсификации своего бизнеса. Но здесь есть и другие обстоятельства - среди них то, что условия предоставления участков под паркинги не многим отличаются от тех, с которыми приходится сталкиваться жилищным строителям. А ИТК рекомендовано освобождать инвесторов, строящих многоярусные или подземные гаражи, от отчислений на инфраструктуру. Среди таких компаний – “ЛенСпецСМУ”, возводящая паркинги на Байконурской улице, у станций метро “Василеостровская” и “Академическая”.

    В 2002 году – фирма “Торговый Двор” получила разрешение ИТК на строительство многоэтажного паркинга на Среднем проспекте Васильевского острова, что само по себе является ярким событием в связи с практически полным отсутствием парковок и паркингов в центре города. Общая площадь пятна застройки – 5600 м2. Количество гаражей в паркинге -250. Экспертная оценка стоимости проекта – более $2,5 млн. Открытие паркинга планируется в конце 2004 года. Стоимость гаража в паркинге пока не определена, но скорее всего в зависимости от его площади она будет не менее $14-20 тыс., на данную цифру ориентируемся по следующим соображениям – стоимость гаража в новых и строящихся домах в центре города находится в пределах от $10 тыс. до $30 тыс., стоимость гаража в паркинге на Волынском переулке при продаже была также около $20 тыс., но при этом места в паркингах в спальных районах стоят в несколько раз меньше – к примеру, гаражи в паркинге на ул. Коллонтай Невского района стоили от $4 тыс. до $7 тыс. в зависимости от этажа. Вообще, согласно данным строительных компаний сейчас средняя себестоимость одного машиноместа в подземных и многоярусных гаражах, составляет $2000-3500. Продаются они, соответственно, в 1,5-2 раза дороже - за $4000-7000, а в центре города цены доходят до $10000-12000 за машиноместо.

    Среди паркингов, проектируемых и возводимых в центре города также замечены: паркинг для покупателей и постояльцев “Владимирского Пассажа” и проектируемый паркинг в комплексе “Невский международный центр”. В конце 2002 года ООО “Н.В.РЕСТЭЙТ” начало изыскательские работы с целью выявления возможности строительства паркинга в Петроградском районе. Работы будут вестись на земельном участке, расположенном, между домами номер 6 и 8 по Лодейнопольской улице. Площадь участка 826 м2. В 2000 году перед началом чемпионата мира по хоккею на проспекте Добролюбова, возле спортивного комплекса “Юбилейный”, состоялось открытие паркинга Федерации профсоюзов Санкт-Петербурга и Ленинградской области. Трехэтажное здание, рассчитанное на прием 282 машин, было построено за четыре месяца.

    В 2000 году была создана ассоциация “Гаражное строительство”, которая возводит паркинги в жилых микрорайонах города. Сейчас осуществляется строительство трех объектов: на ул. Веденеева, 12 - 5-этажный теплый паркинг боксового размещения гаражей на 300 мест. Чапыгина, 3А - двухэтажный открытый холодный паркинг боксового размещения на 84 места. 4-й квартал Васильевского острова - многофункциональный 3-этажный центр. Этот проект совмещает в себе две идеи - дом быта и паркинг-автостоянка на 100 мест, фитнесс-центр, спорт-зал, помещение для муниципального совета.

    В начале 2003 года будет сдан четырехэтажный паркинг на Лабораторном пр., где 18-ти метровые блоки на этапе строительства продавались по $6500, а после сдачи будут стоить уже около $8000.

    “Городской центр автостоянок и гаражей” надеется реализовать около пяти проектов строительства гаражей для наземного хранения, что дешевле, чем подземные паркинги – планируется, что место под машину будет стоить от $2 тыс. Среди проектов “Городского центра автостоянок и гаражей” - на улице Нахимова и на Среднем проспекте Васильевского острова, на улице Звездной.

    Прогноз:

    1. По-прежнему будет наблюдаться дефицит парковочных мест в центре города.

    2. Нарастание спроса в спальных районах и в микрорайонах, где ведется новое строительство.

    3. В 2003 году планируется ввод около 4000 машиномест в крытых (теплых и холодных) паркингах.

    Торговля

    Значимым фактором, оказывающим воздействие на развитие торговой сферы Петербурга в последние годы, является создание “цивилизованных” торговых комплексов и тенденция к вытеснению рыночной и “палаточной” торговли.

    Вместе с тем следует заметить, что современных торговых центров, стремящихся быть похожими на западные аналоги, по-прежнему немного. Первоначально они стали открываться на окраинах города: “Балканский” в Купчино, “Аэродром” у м. Пионерская, “Шувалово” на пр. Просвещения, “Бада-Бум” в Озерках. Реализованных проектов в центре города пока единицы, хотя на данный момент несколько объектов находятся на разных этапах проектирования и строительства.

    Петербургская торговля занимает более 3 млн. м2 площадей, и из них современным стандартам соответствуют не более 500 м2. Но уже сейчас на различных этапах строительства и разработки проектов находятся более 50 объектов торгового назначения, что позволит в ближайшее время создать около 435 тыс. м2 торговых площадей. Недостаток торговых площадей в центре города привел к значительному увеличению количества помещений, переведенных в нежилой фонд. Но, скорее всего даже с учетом перевода в нежилой фонд, активной реконструкции и строительства в центре города дефицит торговых площадей не будет решен. Ввод новых площадей существенно отставал у нас от роста товарооборота и покупательского спроса, хотя торговая недвижимость – тот сегмент, где цены, как аренды, так и продажи явно завышены, рост доходности инвестиций очевиден.

    В связи с недостатком качественных торговых площадей в центре города по-прежнему в фаворе встроенные помещения, причем не только на центральных магистралях, хотя арендные ставки за объект с оптимальными характеристиками на центральной магистрали – Невском пр. максимальны и достигают $1000-1800 за м2 в год, а цены продаж от $3000 до $6000 за м2.

    Появившиеся и строящиеся торговые комплексы являются прямыми конкурентами существующих с советских времен универмагов. Многие из универмагов города оказались в результате на грани банкротства, не выдерживая конкуренции с появляющимися современными торговыми центрами. Показательный пример – универмаги “Фрунзенский” и “Кировский”. Еще год назад универмаг “Кировский” отличался непродуманной арендной политикой – в переходах между этажами были устроены “барахолки”, вместе с тем, как магазины непосредственно в торговых залах были расположены на вполне качественных торговых площадях. Таким образом, в погоне за сиюминутной прибылью был потерян имидж универмага, и теперь управляющие пытаются исправить свои ошибки, увеличив площадь универмага и разместив на площадях универмага в качестве якорей известные в городе сетевые магазины.

    Как правило, магазины в торговых центрах сдаются в аренду, предложения по продажам площадей в ТЦ на рынке Санкт-Петербурга редки. Экономический размер предлагаемых торговых площадей обычно варьируется от 20-40 до 200-350 м2. В последнее время отмечается тенденция к увеличению площадей магазинов в ТЦ. Интерес к крупным магазинам проявляют торговые сети, многие из которых не ограничиваются представительством только в одном ТЦ и зачастую являются якорями одновременно в нескольких центрах.

    Торговые комплексы

    Несмотря на активное строительство в Петербурге крупных торговых и многофункциональных комплексов дефицит торговых площадей в 2002 году так и не был ликвидирован. Кроме нашумевших проектов, сдача которых изначально была приурочена к юбилею города, в 2002 г. появлялось и затихало много новых планов о строительстве ТК, например ИТК рассматривало заявку о проектировании и строительстве многофункционального комплекса у ст.м. “Электросила” ЗАО “Агропромышленная Корпорация Земля”. ЗАО планировало построить трехэтажное здание комплекса, в который должны были войти и купольный зал наземного вестибюля станции метро. Весь комплекс должен был состоять из двух торговых блоков, между которыми размещается эскалаторный узел, лифт и лестницы. Общая площадь постройки ориентировочно должна составить 6000 м2. Разработка архитектурного проекта комплекса планируется совместно с архитекторами ЗАО `Метрополитенсервисом`. На реализацию всего проекта потребуется три года, строительство планируется осуществлять в две очереди. Рыночная стоимость объекта недвижимости - $2 500 000. Принципиальное разрешение на строительство ИТК дала, но пока информация о проекте строительства так и не появилась.

    Только немногие из заявленных к сдаче в 2002 году ТК действительно начали работать – “Фрунзенский” и “Академический” (первая очередь), к торговым уентрам можно отнести и “Максидом”, расширивший свой ассортимент, а “Владимирский Пассаж”, “Гранд-Палас”, “Буржуа”, “Перинные ряды” откроются в 2003г. Те же торговые комплексы, которые успеют открыться к юбилею, смогут заявить предельно высокие арендные ставки. Упор в новых ТЦ делается на крупных арендаторов, способных платить до $1500 за м2 в год, причем размер секций в ТК значительно увеличился – от 100 до 2000 м2.

    На сегодня особое место на рынке торговых комплексов занимает компания Адамант, которая представляет собой разветвленный холдинг, занимающийся оптовой и розничной торговлей, строительством, развитием собственной торговой сети, также владеющий несколькими ресторанами, заводом по производству стеклопакетов и т.п. Холдинг “Адамант” приступил к строительству очередного своего торгово-развлекательного комплекса, минуя процедуру ИТК. На площадке возле метро “Проспект Просвещения” с 1995 года застройщиком числится ЗАО “Ассоциация “Открытая резервная система”. Однако проект у “Проспекта Просвещения” за все эти годы не сдвинулся - кроме забора на площадке и сайта в Интернете, представлявшего проект будущего “Комплекса-2000”, ничего так и не появилось. Работы возобновились после того, как к реализации проекта подключился холдинг “Адамант”. ЗАО “Ассоциация “ОРС” и ЗАО “Адамант” заключили договор, в соответствии с которым “ОРС” оставляет за собой функции застройщика. При этом заказчиком по строительству выступает ООО “Адамант”, а генподрядчиком -- ЗАО “Адамант-строй”. Финансирование осуществляется на долевой основе. На участке в 2,5 га “Адамант” возводит 4-этажный многофункциональный комплекс площадью около 50 тыс. м2. Инвестиции в проект составят более $30 млн. В центре разместятся: супермаркет, предположительно “Патэрсон”, кинотеатр на два зала, около 250 магазинов, объекты общепита, боулинг-зоны, а также многоэтажный паркинг на 600 машиномест.

    “Адамант” участвует также в проекте строительства другого многофункционального комплекса “Заневский Каскад” у станции метро “Ладожская”, где “Адамант” будет являться совладельцем. Управляющей компанией после открытия торгового комплекса станет ООО “Адамант-Капитал”. Открытие “Заневского Каскада”, ранее запланированное на весну 2003 года состоится не ранее сентября этого же года. Стоимость проекта – около $15 млн. Между ООО ТМПТЦ “ТЕМП” (заказчиком ТЦ) и компанией “Адамант” заключено соглашение о совместном инвестировании проекта, уже сейчас “Адамант” принял решение об увеличении площади ТЦ с 30000 квадратных метров до 32000 м2, арендопригодные площади увеличатся с 17000 квадратных метров до 20000 м2. Комплекс будет представлять собой многоэтажное здание с торговыми и офисными площадями. Арендные ставки по Комплексу – $350-$840 за квадратный метр в год. Все торговые помещения Комплекса разбиты на ценовые зоны в зависимости от трех основных параметров: этаж, конкретное место на этаже, площадь помещения. Здание будет оснащено лифтами, эскалаторами и многоярусной парковкой площадью около 10000м2. Пока не совсем ясно, останутся ли арендаторы, с которыми договора были заключены еще до внесения изменений в проект, к примеру супермаркет “Перекресток” должен был располагаться на первом этаже, сейчас же его “переносят” в цоколь.

    Следует отметить, что ЗАО “Адамант” пользуется инвестиционными льготами по подключению к инженерным сетям, что, конечно, значительно упрощает реализацию проектов. Сегодня к торговой сети “Адамант” относятся следующие ТК: “Балканский”, “Шувалово”, “Аэродром”, “Балтийский”, “Невский”, “Академический”, первая очередь которого открылась осенью 2002 года.

    Торговый комплекс “Балканский”. Местоположение: м. Купчино, Балканская пл. Является комплексом торговых зданий – девять павильонов общей площадью около 10000 м2 (функционируют с 1996 г.) и универмаг около 5 500 м2 (функционирует с 1997 года). Универмаг представляет собой современное двухэтажное торговое здание из легких конструкций. Лифтов, эскалаторов нет. Помимо центральных сквозных входов/выходов, есть боковые входы через магазины. Парковка – при входе и по бокам на 100 мест, всего на территории комплекса можно поставить около 1000 машин.

    Первый этаж – крупные арендаторы (магазины площадью 100-800 м2). Второй этаж “нарезан” более мелко – по трети от общего количества секции по 18, 36 и 54 м2. Крупные секции (по плану) разбиты на более мелкие, по одной – две секции в 9, 27, 45 м2.

    Торговый центр “Шувалово”. Местоположение – напротив м. “Проспект Просвещения”. Выполнен в виде зигзагообразной пристройки вокруг жилого дома. Функционирует с 1997 года. Окружение – многоэтажный жилой комплекс, плотные транспортные потоки – пересечение двух крупных транспортных магистралей. Общая площадь – 11200 м2, более 300 торговых мест. Внизу, под первым этажом, располагается ресторан, бар и клуб. “Якорных” арендаторов нет. Средний размер секций – 15-25 м2.

    Торговый центр “Аэродром”. Местоположение – рядом с ст. м. “Пионерская”. Функционирует с 1998 года. Состоит из двух зданий современной (легкой) конструкции. Длина корпусов – 200 м. Общая площадь – около 8000 м2. Примерно 130 магазинов. Количество парковочных мест – 300. Торговля ведется на двух этажах, причем второй этаж в обоих корпусах не цельный, а по сути является антресолью. Первый корпус – якорный арендатор – “Адамант” (более 2/3 торговой площади комплекса), второй корпус – порядка 50 мелких магазинчиков. Функционирует клуб-дискотека и бар “Аэродром” (около 600 м2), зал игровых автоматов, кафе.

    Торговый комплекс “Балтийский”. Торговый комплекс “Балтийский” разместился в реконструированном здании бывшей фабрики-кухни, построенном на Большом проспекте Васильевского острова д. 68 в 1930 году. Открылся в октябре 2000 года. Несмотря на отсутствие территориальных преимуществ, удаленность от метро, комплекс зарекомендовал себя не только как торговый центр районного масштаба, но и завоевал любовь покупателей города, стал победителем Городского конкурса весенне-летнего сезона 2001 года среди предприятий сферы потребительского рынка. Общая площадь трехэтажного ТК – 12 000 кв.м. На второй и третий этажи ведет эскалатор. Перед комплексом имеется парковка на 160 машиномест. Под торговлю занято около 7 500 м2. Это пространство нарезано на блоки от 10 до 180 м2, где расположились около 200 магазинов. Среди крупных арендаторов – книжный клуб “Снарк”, магазин детских товаров “Кроха”, магазин аудио- и видеопродукции “Союз” и парфюмерный магазин “Л'Этуаль”. Не торговая зона - ночной клуб “Neo”, кинотеатр “Neo” открывшийся осенью 2002 года, кафе, салон красоты, солярий, ателье по ремонту обуви, химчистка. Украшение комплекса – атриум площадью более 500 м2.

    Торговый комплекс “Невский”. Торговый комплекс “Невский” расположен на оживленной трассе - проспекте Большевиков, около станции метро “Улица Дыбенко”, Первая очередь была введена в эксплуатацию в конце 2001 года, вторая через три месяца - в феврале 2002. Торговый комплекс “Невский” - современный многофункциональный торговый центр, общая площадь которого - 14000 м2. Торговая зона поделена на 350 магазинов, площадь большинства из них – 10 – 50 м2. В центре комплекса есть эскалатор на второй этаж. Перед ТК организована бесплатная стоянка на 300 мест. Якорный арендатор на 1 этаже - парфюмерный магазин “Л'Этуаль”. В ТК расположены: ресторан, кафе, ночной клуб “ПатиФон”, пункт обмена валюты, банкоматы, аптека, химчистка, парикмахерская, фотоуслуги, детский досуговый центр, игровые автоматы.

    Среди торговых центров, построенных в последнее время следует также выделить ТЦ “Адмиралтейский” на Московском проспекте д.3, около Сенной площади. Он открылся в сентябре 2001 года. Инвестор проекта и управляющая компания – “Дом Мод Плюс”. Четырехэтажное здание имеет площадь 3000 м2 и оборудовано лифтом. Парковка фактически отсутствует. “Адмиралтейский” ориентирован на торговлю дорогими товарами. Среди арендаторов много известных брэндов – Benetton, Berghaus, Ecco, Rive Gauche. Площадь магазинов от 40 до 200 м2. В ТЦ расположено кафе и летняя веранда (открытое кафе, работающее лотом).

    В 1999 году был введен в эксплуатацию торгово-развлекательный комплексБада-бум”. Торгово-развлекательный комплекс оригинальной архитектуры хай-тэк. Местоположение – пересечение Выборгского шоссе и пр. Энгельса напротив ст. м. “Озерки”, на территории 29-го квартала Шувалово-Озерки. Парковка на 80 машин непосредственно перед ТЦ. Владелец – ЗАО “Проект Озерки”. Управляющая компания – “АФМ – консалтинг”. Площадь объекта составляет более 4000 м2. Кроме 28 магазинов-секций предусмотрены два крупных арендатора - ночной клуб (с дискотекой, баром и бильярдом) и ресторан быстрого питания. Проект решен в трех уровнях.

    Большой Гостиный двор. Старейший универмаг города, расположенный в самом центре, у трех станций метро. Парковка фактически отсутствует. Общая площадь БГД – около 79 000 м2, арендопригодная – всего примерно 16000 м2. Такое соотношение связано в первую очередь с неудачной планировкой здания. Общая протяженность линий БГД – около 5 км, причем обойти универмаг можно только по периметру (переходы через внутренний двор отсутствуют). Среди неторговых арендаторов – “Нескучный сад” (игровые автоматы и развлечения) и ряд операторов сферы услуг (пункт ремонта обуви, гравировка, “Кодак” и т.д.). В 2002 году был проведен ремонт большого количества торговых помещений, где прилавочная торговля была заменена свободным доступом к товарам.

    ДЛТ. Местоположение – Большая Конюшенная улица, недалеко от Невского проспекта. Универмаг с некоторыми современными формами торговли, но в основном – торговля “через прилавок”. В универмаге два смежных торговых зала в три этажа. Основные операторы - арендаторы – известные торговые марки, а также торговля осуществляется самим владельцем на основании прямых договоров с поставщиками. Торговая площадь составляет около 10 000 м2. Есть обменный пункт, ряд дополнительных услуг. В 2002 году с первого этажа начался ремонт торговых залов и реорганизация торговли.

    Универмаг “Кировский”. Местоположение - напротив ст. м. “Нарвская”. Четырехэтажное здание прямоугольной формы “советской” архитектуры. Основная нарезка – большие торговые залы и магазины по 100 –600 м2 и более. Среди якорных арендаторов – “Искрасофт”, “Техношок”, “Л'Этуаль”, магазин детских товаров.

    Универмаг “Нарвский”. Располагается на первых этажах четырех корпусов по Ленинскому проспекту (ст. м. “Ленинский проспект”). Основная характеристика - универмаг “советского” типа, но с современными торговыми площадями и торговым оборудованием. Обновление и реконструкция были произведены в 1997 году. Торговые площади поделены или по видовой принадлежности к той или иной ассортиментной группе или отданы под фирменную торговлю. Секции, бутики – средние и крупные, располагаются в семи магазинах.

    Универмаг “Московский”. Местоположение – Московский проспект, д. 205 рядом с площадью Победы (ст. м. “Московская”). Расположен в четырех корпусах по обе стороны проспекта. Представляет собой комплекс бутиков, торговых залов, прилавочной торговли, расположенных на первых этажах зданий. Ориентация на покупателя с доходами выше среднего и высокими.

    “Пассаж”. Расположен напротив Невской линии Гостиного двора. Торговая площадь – более 5000 м2. Основные арендаторы – бутики, крупные западные торговые марки, а также частично торговля, осуществляемая самим владельцем по прямым договорам с поставщиками. В цоколе находится небольшой супермаркет, достаточно непритязательный, но с завышенным уровнем цен (в среднем на 20% от аналогичного уровня цен в супермаркетах и универсамах по городу).

    “Торговый двор”. Торговый центр расположен напротив Ледового Дворца ст. м. “Проспект Большевиков”. Современное двухэтажное здание, специально построенное под торговый центр. Проект комплексной застройки территории торгового центра предусматривает строительство 25-ти этажного жилого дома. Около ТЦ организована парковка. Помимо центрального входа в ТЦ есть несколько угловых входов. Эскалаторов, лифтов нет. Якорных арендаторов нет. ТЦ ориентирован на население района.

    Торговый мир “Светлановский”. Местоположение – проспект Энгельса, д. 29/1, несколько остановок от метро Удельная. Занимает нижние этажи бывшего производственного многоэтажного здания, принадлежащего АООТ “Объединение Светлана”. Торговая площадь около 10 000 м2. Первый этаж: “якоря” - товары для ремонта, “Альтернатива Синицы”, супермаркет, который имеет также отдельный вход с улицы. Второй этаж – одежда, обувь, товары для детей. Есть детский уголок, кафе, пункт обмена валюты, цветы. На второй этаж ведет лестница. Балкон – этаж “два плюс” - мелко нарезанные секции. Парковка на 253 места. Рядом – мойка и заправка. Ко входу ведет пандус с козырьком над ним.

    Торгово-развлекательный центр “Фрунзенский” открылся в обновленном виде в 2002 году. Создан на базе имущественного комплекса универмага “Фрунзенский”, в историческом центре города, на Московском проспекте. У универмага организована парковка, рассчитанная на 104 автомобиля. В ходе реконструкции кроме обновления инженерных систем и водоснабжения, построены лифты, в том числе панорамные, переделан центральный вход с Московского проспекта – обычные двери заменены на автоматические. Украшением атриума стал фонтан с подсветкой, а над атриумом построена прозрачная самораскрывающаяся крыша. Всего в ТРЦ “Фрунзенский” торговые площади занимают 4 200 м2.

    Загруженность функционирующих торговых комплексов близка к 100%, т.к. спрос на данный момент превышает предложение, но многие управляющие сходятся во мнении, что через 1-2 года рынок будет сбалансирован. Сегодня же, когда загруженность какого-либо ТК составляет 95-98% это говорит лишь о том, что присутствует сменяемость арендаторов – один арендатор уехал, а другой не успел занять освободившееся помещение.

    В 2003 году в центре города планируется появление нескольких торговых комплексов. Одним из них является “Владимирский пассаж”, представляющий собой восьмиэтажный гостинично-торговый комплекс, расположенный на Владимирском пр., 19. В нем пять этажей будет занимать торговый комплекс общей площадью 18 000 м2 и три этажа – гостиница 3 звезды. Общая сумма инвестиций в проект - более $20 млн., инвесторы - инвестиционная группа “Отель” и стройкорпорация “Элис”. Открытие комплекса запланировано к 300-летию города. Однако около 80% площадей во “Владимирском пассаже” было разобрано уже в конце 2002. Модули от 25 м2 до 150 м2 сдаются от $660 до $1680 за м2в год, также в комплексе нужно выкупать право аренды. Базовый тариф - сумма годовой арендной платы.

    Постепенно реализовывается проект торгово-развлекательного центра, генеральным застройщиком по которому выступит АОЗТ “Рубин”. Площадь центра должна составить около 45 тыс. м2. Всего инвестиции в первый этап строительства комплекса “Рубина” на Звенигородской улице составят $15 млн. Помимо гипермаркета “Седьмой континент” и магазинов в нем будут работать кафе, рестораны, кинотеатр и океанариум (гигантский аквариум с океанской фауной).

    Осенью 2002 г. было обещано открытие еще один торгово-развлекательный центр на Владимирском пр. – “Золотая страна”. Застройщик - ОАО “Великий город”. Площадь специализированного ювелирного комплекса невелика - 2500 м2. Однако ставка здесь делается не на широкий ассортимент, а на узкую специализацию - ювелирную торговлю, что впрочем не помешало выделить место в ТК и под ресторан. Арендные ставки не разглашаются, а в последнее время не разглашается и дата открытия.

    В очередной раз перенесены сроки открытия ТК на Думской улице у Большого Гостиного двора. Суть проекта - воссоздание снесенных при строительстве метро “Перинных рядов”. Сдача комплекса ужу в который раз переносится и похоже обещаниям застройщиков об открытии ТК к началу 2003 г. не суждено сбыться. Общая площадь “Перинных рядов”- 8000 м2 (включая подземный гараж - 1400 м2). Ориентировочная стоимость строительства - $6 млн.

    Не в первый раз переделывается концепция многофункционального комплекса на углу Невского проспекта и ул. Восстания, теперь это – “Невский международный центр”, ранее известный как проект ЗАО “Знаменская”. Сегодня практически все полезные площади (примерно 24 500 м2) решено отдать под торговлю - крупные и мелкие магазины. Сейчас уже начали привлекаться арендаторы, хотя на сооружение ТК общей площадью более 60 000 м2 уйдет не меньше нескольких лет. Ставка делается на “якорных” арендаторов, ориентированных на площади от 2000 м2. Сейчас уже есть согласие STOCKMANN на аренду в комплексе 800 м

    В районе Сенной площади ведется строительство аж 2-х ТК – “Сенная” и “Советник”. Но стоит признать, что ТК “Советник” вряд ли появится в ближайшее время, хотя комплекс обещает быть интересным, хотя бы судя по его площади – около 32000 м2.

    Более заметен сегодня торговый комплекс “Сенная”. Общая площадь объекта - 59 000 м2, стоимость проекта – около $30 млн. Девелопер проекта - ООО “Коммерческий центр “Питер”. Комплекс по сути будет занимать целый квартал между набережной Фонтанки, Московским пр. и ул. Ефимова. В комплексе предусмотрен подземный паркинг на 600 машин. Среди якорных арендаторов будет, например, супермаркет “Патэрсон” на 3700 м2. Открытие “Сенной” запланировано на лето 2003 г., но уровень ставок здесь велик уже сейчас - от $360 до $1500 за м2 в год.

    Еще проект в центре города - универмаг бутиков “Гранд-Палас”, расположенный напротив Большого Гостиного двора. Фасады “Гранд Паласа” выходят на Невский проспект и на Итальянскую улицу. Комплекс общей площадью 20 000 м2 будет предлагать в аренду магазины от 50 до 2000 квадратных метров только бутикам с такими именами как “Prado”, “Machiavelli”, “Дикая Орхидея”, “Черутти”. Инвестиции в проект составляют примерно $20 млн. Строительство должно было завершиться в декабре 2002 г., сейчас называются новые сроки - открытие комплекса, вероятно, будет приурочено к юбилею. Арендные ставки заявляются на уровне $800-$1600 за м2 в год.

    прогноз:

    На сегодня в Петербурге одновременно проектируются и строятся около 10 торговых комплексов, что к концу 2003 г. (в случае своевременной сдачи торговых комплексов) приведет к увеличению совокупного объема предложения в данном сегменте ориентировочно в 2 раза. Но это не сможет удовлетворить весь спрос на дефицитные торговые площади и, скорее всего ситуацию спасет дальнейшее строительство крупных торговых комплексов, возможно на окраинах Петербурга и вблизи кольцевой т.к. в связи растущим количеством личного автотранспорта у граждан пешеходная доступность уже не так принципиальна.

    Встроенные торговые помещения

    На протяжении длительного времени наибольшим спросом пользуются торговые помещения, причем наблюдается устойчивый спрос на магазины в проходных местах, а вот спрос на помещения под кафе (рестораны), салоны красоты, фитнес-центры и т.п. нестабилен. Так, активный спрос на помещения под кафе и рестораны в 2001 году сменился весьма пассивным интересом со стороны потенциальных покупателей и арендаторов к концу 2002 года. Заявки от желающих организовать спорт-клуб или салон красоты периодически появляются, но составляют незначительную долю в общем объеме спроса и подобрать помещения для данных целей редко удается. 2002 год характеризовался спросом на мебельные салоны.

    Появление большого количества ТЦ незначительно повлияло на рынок торговых помещений, хотя нельзя говорить о полном отсутствии этого влияния, наблюдается следующее:

    • увеличение предложения встроенных помещений в целом на рынке, хотя снижение цен не наблюдается;

    • спрос на торговые помещения в 2002 году вырос примерно на 15%

    • уровень цен повысился на 10-15%; появляются недорогие помещения (плохая проходимость, удалены от центра, метро) в связи с переходом арендаторов в ТЦ;

    • арендные ставки в ТЦ выше, нежели во встроенных помещениях;

    • за год отмечено значительное (до 30%) увеличение уровня арендных ставок и стоимости м2 торговых помещений на центральных улицах города – Невском пр. и Б.Проспекте ПС, к концу года предложение достигло $5000-7000 за м2 при продаже и $2000 за м2 в год при аренде;

    Большая часть сделок купли-продажи и аренды торговых помещений заключается с объектами площадью от 100 до 400 м2. Помещения размером от 50 до 100 м2 интересны, но являются большим дефицитом. Практически полное отсутствие торговых площадей наблюдается в центре города.

    По-прежнему рынок характеризуется превышением спроса над предложением и несоответствием предлагаемых помещений требованиям покупателей и арендаторов, а требования таковы:

    1. Центральные улицы (либо проездные, проходные улицы) желательно – Невский, Б.Проспект ПС и т.п.

    2. Наличие, либо возможность организации отдельного входа с улицы.

    3. Наличие парковки.

    4. Окна на улицу.

    5. Находиться помещение должно недалеко от метро.

    6. Электроэнергия от 5 до 6 КВт с возможностью увеличения до 10-12 КВт.

    7. Отсутствие капитальных стен внутри помещения.

    8. Желательно нежилое помещение сверху, возможно технический этаж (плюсом будут также: не коммунальная квартира сверху или хорошие “соседи”).

    9. Оптимальная площадь – от 50 до 200 м2.

    При наличии всех этих характеристик можно смело устанавливать продажные цены на уровне $4000-6000, а арендные ставки на уровне $1000 -2000 за м2 в год.

    Сетевики

    В прошедшем 2002 году в сегменте сетевой торговли можно было говорить не просто об активной деятельности в этой сфере, а скорее о нарастающей конкуренции. Не иссякал спрос на земельные участки для строительства супер- и гипермаркетов, но площадок под строительство крупных объектов рядом с метро и на проездных магистралях с мощным движением в черте города - единицы. Инвесторов интересовали и те участки под застройку, куда могут подъехать за покупками семьи на своих автомобилях. Количество семей с собственным автомобилем сейчас активно растет; и эти же семьи входят в группу предпочтительных для гипермаркета покупателей – с достатком от $150 на человека.

    Несмотря на небольшое предложение участков под застройку, в Петербурге не только расширяются местные сети, но и приходят торговые сети из Москвы и появились крупные международные ритейлоры. Например, сеть бытовой техники и электроники “М.Видео”, имеющая более 20 магазинов в Москве со средней площадью торгового зала 2000 м2 рассчитывает открыть в начале 2003 года в Петербурге два крупных магазина – на Московском пр., 44 и на Коломяжском пр., 10.

    Московская же сеть продовольственных магазинов “Патэрсон” открыла свой первый в Петербурге магазин уже летом 2002 года и весной 2003 года запускает второй магазин в Торговом Комплексе “Сенная”.

    Сеть московских продовольственных супермаркетов ТД “ПЕРЕКРЕСТОК” уже в 2002 году запустила свой первый магазин на севере города и следующий супермаркет откроет на площадях ТК “Заневский Каскад”

    Уже в марте 2002 года говорилось о намерении “Седьмого континента” приступить к строительству торгового комплекса на Звенигородской улице, недалеко от многофункционального делового комплекса “Нептун” на наб. Обводного канала. К работам московская компания ОАО “Седьмой континент” намеревалось приступить в июле 2002 г. Только строительные работы должны обойтись не менее чем в $3.5 млн. Площадь супермаркета составит 3.5 тыс. кв. м., здесь будет продаваться 30-35 тыс. наименований продукции, преимущественно продовольственные товары. ОАО “Седьмой континент” намерено профинансировать только строительство супермаркета и стать собственником этого помещения. Первый магазин “Седьмого континента” должен войти в состав торгово-развлекательного центра площадью 45 тыс. кв. м., генеральным застройщиком по которому выступит АОЗТ “Рубин”.

    В течение 2003 года сеть магазинов товаров для дома “Красный куб”, насчитывающая более 30 магазинов в десятке городов России намеревается появиться и на Петербургском рынке.

    По-прежнему расширяет свою сеть “Эльдорадо” - одна из крупнейших розничных сетей в Восточной Европе в странах СНГ по продаже бытовой электроники. На сегодняшний день сеть магазинов “Эльдорадо” охватывает около 200 городов в различных регионах, в Петербурге на сегодняшний день уже открыты 6 магазинов сети в различных районах города: ул. Кантемировская, 7; Московский пр., 6; Нарвский пр., 22; В.О., 9-я линия, 38; пр. Елизарова, 12; Гражданский пр., 41 (Торговый центр “Грэйт”)

    Компания “Лиат-Дикси” занимается развитием сети из 7 гипермаркетов (12-15 тыс. м2), под вывеской “О’КЕЙ” которые намеревается открыть люксембургская компания Dorinda Holding.Стоимость этой инвестиционной программы - $70млн. Первый объект расположен у станции метро “Озерки”. В создание этого объекта площадью 11000 м2 и парковкой на 450 автомобилей вложено порядка $9 млн. Помимо Озерков компания уже приступила к строительству второго гипермаркета – на пересечении проспекта маршала Жукова и улицы маршала Казакова рядом с авторынком и вещевым рынком “Юнона”, где 60% ассортимента займут продукты, а 40% - одежда, бытовая техника и хозтовары. Площадь второго “О’КЕЙ” составит около 15 000 м2, из которых 9 000 м2 займет непосредственно гипермаркет, остальное пространство займут арендаторы, открытие пока запланировано на 2003 год. Третий торговый комплекс появится на Приморском шоссе в напротив магазина “Суперсива”. Четвертый “О'КЕЙ” должен появиться в Московском районе, восточнее проспекта Юрия Гагарина, на пересечении улицы Типанова и пр. Космонавтов. Кроме того, фирма изучает возможность строительства своих магазинов в Полюстрово, Купчино, на Юго-Западе и Средней Рогатке.

    В городе функционируют и активно развиваются крупные супермаркеты формата “cash & carry”, например свою сеть развивает компания “Лента”, запустившая в октябре 2001 года второй по счету магазин на ул. Савушкина. Стоимость проекта - $4 млн., его общая площадь – 8900 м2, что почти вдвое больше первого магазина “Ленты” на пр. Энергетиков (4800 м2). Третий объект, рассчитанный уже на 16000 м2, открылся в 2002 году в деловой зоне “Пулково-3” на Пулковском шоссе. Инвестиции в проект составили $4.5 млн., рентабельность проекта – 25%. Всего “Лента” в городе намерена открыть 8-10 супермаркетов.

    Петербургский владелец сети дискаунтеров “Пятерочка” ООО “Агроторг” получило право на проведение изыскательских работ по четырем земельным участкам в Василеостровском, Приморском и Фрунзенском районах города. В Западной части Васильевского острова (квартал 3) на участке площадью 4 625 м2, а также Восточнее Витебской железной дороги (квартал 5, корпус 17) на участке площадью 6210 м2 предполагается строительство универсамов “Пятерочка”. На улице Турку ООО “Агроторг” начнет осваивать новое для себя направление - здесь разместится развлекательно-досуговый центр. Площадь земельного участка - 7 853 м2. И на участке общей площадью 44 570 м2, расположенном вдоль проспекта Савушкина, компания планирует строительство крупного универмага нового поколения. Сегодня сеть насчитывает уже 74 магазина.

    Французская компания VINCI Construction Grands Projets намерена построить на пр. Космонавтов гипермаркет общей площадью 50 000 кв.м. Помимо гипермаркета в комплекс войдут также спортивные и досуговые сооружения.

    ООО “Максидом” открыл в 2002 году и намерен открыть еще один новый торговый центр в Петербурге в 2003-2004 гг.. После этого сеть магазинов “Максидом” будет состоять из четырех центров, каждый из которых имеет площадь более 10 тысяч м2. Инвестиции в открывшийся в Кировском районе магазин составили около $15 млн. Инвестором выступило ООО “Максидом”. Генеральным подрядчиком торгового комплекса выступло ЗАО “Омега”. Площадь застройки составляет 16,5 тыс. м2, а торговая площадь - 12 тыс. м2. В третьем магазине значительно расширен отдел “Для сада и огорода”. Далее ООО “Максидом” собирается приступить к реализации следующего торгового центра – “Максидом-4” в Приморском районе на Богатырском проспекте. Стоимость проекта также составит $15 млн.

    Немецкая компания Metro уже давно намеревается открыть сеть магазинов в Петербурге, но только в конце 2002 года появилась уверенность, что они точно что-то построят в Петербурге, и даже стало известно, где – в Приморском и Красногвардейском районах. Следующий магазин Metro вероятно появится в Московском районе.

    Трикотажное объединение ЛАК открывшее в 2000 году универмаг одежды PLATO на Боровой ул., 47 (инвестиции в строительство составили около $4 млн.) еще в 2001 году получило одобрение Инвестиционно-тендерной комиссии на проектирование еще одного универмага PLATO на пересечении двух оживленных трасс - Выборгского шоссе и проспекта Луначарского (площадь около 18 000 кв.м. – почти вдвое больше площади первого объекта, ориентировочная сумма инвестиций -$6,5млн.). Но в сентябре 2002 года состоялось открытие нового магазина на Невском пр.,62, где до PLATO располагался универмаг схожего профиля “Невский подиум”.

    Прогноз:

    • В первом полугодии 2003 года вероятно продолжение активного строительства ТК, открытие которых приурочено к юбилею.

    • К лету 2003 года прогнозируется некоторое насыщение рынка, вероятно снижение активности после юбилейных торжеств, возможен дальнейший рост цен в Центре города и снижение уровня арендных ставок (стоимости торговых помещений) в труднодоступных зонах и удаленных от основных магистралей местах.

    • Осенью 2003 года в Петербурге планируется открытие нескольких многофункциональных комплексов, в целом к концу 2003 года ожидается введение ≈500 тыс. м2 торговых площадей, из которых не менее 200 тыс. м2 – торговые центры, т.о. к началу 2004 года возможно некоторое снижение размеров арендной платы в ТК.

    • В условиях стихийного ценообразования последних лет тяжело прогнозируются спад или дальнейший рост цен во втором полугодии 2003 года.

    Производственные и складские помещения

    Общая площадь производственных и складских помещений Петербурга и ближайших окрестностей составляет около 15 000 000 м2, или примерно 30% всего нежилого фонда Петербурга. Производственные и складские помещения занимают 12% городской территории. Программа городских властей заключается в выводе производственных предприятий за черту города, причем планируется завершить работу по выводу уже в ближайшие два-три года. Несмотря на то, что программа была одобрена правительством, собственники предприятий переезжать не торопятся, что вполне понятно хотя бы с точки зрения логистики. В последние годы спрос на промышленную недвижимость в основном формирует средний и малый бизнес. Такие компании не имеют финансовых возможностей для создания собственной инфраструктуры. Им нужны готовые для работы площади, а их на рынке практически нет.

    Производство

    По результатам анализа деятельности компании “Бекар” в 2002 году были выявлены некоторые тенденции и составлены примерные прогнозы на ближайшее будущее. В первой половине 2002 года появился устойчивый спрос на производственные помещения, но к концу года стал очевиден спад спроса, причем снизилось количество желающих как купить, так и арендовать в данном сегменте. Тем не менее сегодня спрос на приобретение и аренду промышленной недвижимости превышает предложение в два-три раза. Следует также отметить появившееся желание арендаторов заключать договора на длительные сроки – до 10 лет. Также есть спрос и на отдельно стоящие здания, но таких предложений практически нет. Наибольший рост спроса в секторе наблюдался весной и в начале лета, что сказалось на продажных ценах и арендных ставках. Подорожание происходило в первую очередь за счет того, что из листингов первыми уходили дешевые предложения. На практике сложности в данном в сегменте возникают из-за того, что на большинство объектов (как на здания, так и на участки) у промышленных предприятий не оформлены правоустанавливающие документы, соответственно продать такие объекты практически невозможно, а арендаторы вынуждены не оформлять отношения с арендодателями официально, в результате чего становятся зависимы от них.

    Потенциальные арендаторы и покупатели производственных помещений ищут достаточно небольшие цеха от 100 до 2000 м2, и если в аренде еще можно найти подобные площади, то продавцы стремятся отдавать большие площади - от 2000 м2, но при этом предложение больших помещений также невелико. Небольшой размер запрашиваемых площадей связан с тем, что для размещения мелких и средних производств обычно подходят помещения площадью как раз от 100 до 2000 м2. Маленькие площади наиболее актуальны в аренде, т.к. для мелкие производители редко могут позволить себе купить помещение под производство.

    Если в I полугодии 2002-го почти половина покупателей пытались приобрести производственные помещения до 150 м2, то к концу года их стало только около 20%. Во II полугодии 60% клиентов спрашивали объекты от 150 до 500 м2, при этом в последних двух кварталах увеличилось количество заявок на площади от 500 м2. Основное требование покупателей и арендаторов - наличие необходимой инфраструктуры. Многие предприниматели готовы к сотрудничеству с собственниками промышленных предприятий, но число сделок с участием крупных производств невелико. Заводы в последнее время начали наращивать мощности и самостоятельно использовать свои площади, соответственно не выставляют их на рынок, как это происходило ранее.

    Предложение промышленных площадей стабильно и невелико, соответственно, арендные ставки и продажные цены растут, но за год увеличились не значительно – на 10-15% в первом полугодии и немногим более 5% во втором.

    Динамика арендных ставок в 2002 году была следующей: начало года - 35% предложений попадало в ценовой диапазон от $80 до $150/ м2 в год и 55% предложений от $50 до $80/ м2 в год; конец года - 70% предложений находятся в диапазоне от $80 до $150/ м2в год и лишь 20% попадают в границы от $50 до $80/ м2в год, причем это – как правило помещения, требующие значительных вложений. При этом спрос на аренду составляет $48-60 за м2 в год, цены предложения, как указано ранее - в полтора-два раза выше. И это с учетом того, что аренда не очень-то выгодна производителю - требуется время и серьезные инвестиции, чтобы наладить выпуск продукции. Безусловно, такой дисбаланс спроса и предложения вызывает трудности с реализацией объектов. Но владельцы недвижимости редко идут на уступки - надеясь на дальнейший рост цен.

    При сделках купли-продажи средняя цена спроса - $100-150/м2, предложения - $150-180/м2., но в целом количество желающих приобрести недвижимость под производство заметно меньше, чем арендаторов. Также отмечены случаи реализации недостроенных производственных площадей по $80-130/м2.

    На многих заводах сегодня пустуют помещения, но при наличии существенного количества свободных производственных площадей, потенциальные арендаторы по-прежнему страдают от дефицита помещений - кроме ценовых несоответствий это объясняется множеством других причин - например, нередко можно встретить предложения заводов-банкротов, которые пытаются реализовать свои цеха-гиганты. Чаще всего эти производственные помещения давно не эксплуатируются и находятся в плохом состоянии. Уже давно начался процесс перепрофилирования производств в торговые комплексы и бизнес-центры. Административные здания предприятий после реконструкции, как правило, пригодны для размещения офисов, а не капитальные корпуса чаще всего сносят – желающих приобрести землю предостаточно, особенно в центре.

    В Петербурге в 2002 начали строиться индустриальные парки и еще больше стало появляться проектов индустриальных и технопарков, где помещения сдаются с налаженной для целей производства инфраструктурой. Но пока ограниченность таких предложений в городе заставляет предпринимателей работать с заводами, сдающими свою недвижимость, цены там ниже, но и неудобства ощутимы. С помощью городских властей формируются новые промышленные зоны: промзоны Пулково и Парнас, появится технопарк на Кубинской улице, планируется строительство индустриально-технологического парка Нова-парк (Ржевка), индустриальных парков на ул. Профессора Качалова, 9, на Ленинском пр., 153, на Сердобольской ул., 64.

    Склады

    В Петербурге уже давно ощущается дефицит качественных складских площадей. Розничные и оптовые торговые фирмы продолжают приспосабливать под склады подвалы жилых домов и бывшие заводские цеха, но предложение таких объектов почти исчерпано. На каждый пригодный под складскую функцию объект сегодня стоят в очереди несколько претендентов. Т.о. арендные ставки увеличиваются и сегодня практически невозможно найти склад дешевле $50 за м2 в год, если только это не холодный ангар, который можно арендовать от $15 за м2 в год. За последний год стоимость аренды теплых складов увеличилась в среднем с $35-45 за м2 в год до $60-70, а цена на аренду склада в профессионально оснащенных комплексах достигает $100 за м2 в год.

    Предложений становится все меньше, поэтому многие клиенты готовы рассматривать варианты в ближайшем пригороде - в радиусе 30-40 км от Петербурга. Несмотря на дефицит в этом секторе проекты по сооружению терминалов нового поколения пока не реализуются - они имеют более низкую рентабельность, чем другая коммерческая недвижимость. Уровень спроса как на приобретение складов, так и на их аренду остается стабильным, но это относится, пожалуй, только лишь к относительно небольшим помещениям (до 1000 м2), неизменной популярностью у мелкорозничных торговцев пользуются маленькие помещения (до 100-150 м2) особенно в центре города. Существует потребность и в более “солидных” складах - 3000-5000 м2 , но в последние месяцы 2002 года отсутствовали заявки на покупку (аренду) крупных объектов.

    При том, что есть достаточно активный спрос на склады со стороны покупателей, 93% собственников хотят сдать склад в аренду и только 7% готовы его продать. Сделки купли-продажи единичны. Они, как правило, совершаются в ценовом диапазоне от $100 до $300 за м2, а цены предложения и того выше – порой доходят до $500 за м2. Продажные цены складских помещений сегодня колеблются в зависимости от размера, расположения, оборудования, подъездных путей и т.п. Вообще сделок со складами происходит значительно меньше, чем в других секторах рынка коммерческой недвижимости.

    Как и в сегменте производственных площадей, основной источник предложения на рынке складских площадей - бывшие производственные объекты. Практически все промышленные предприятия предоставляют свои цеха и склады различным фирмам.

    Очень востребованы на рынке коммерческой недвижимости такие форматы как офис-склад. Торговые компании заинтересованы в размещении офисных помещений и складских в одном месте. Рядом городских бизнес-центров предлагаются услуги по аренде складов, что значительно повышает их рыночную привлекательность. Пример – собственники БЦ “Нобель”, расположенного на Пироговской набережной приобрели под складские нужды соседнее здание, принадлежавшее “Русскому дизелю”. Также среди известных в городе офисно-складских комплексов - бизнес-парк “Остров” в Кировском районе, “Бизнес-Сити” на набережной Обводного канала, “Маяк” на Московском проспекте. Арендные ставки на складские помещения в таких комплексах держатся на уровне $54-72 за м2 в год, но управляющие таких объектов не стремятся расширять складские площади, т.к. аренда офисных и торговых помещений выше.

    Из-за сравнительно низкой доходности проектов создания крупных складских терминалов, больший интерес у инвесторов вызывают проекты, связанные со строительством, торговых центров, гипермаркетов и супермаркетов, которые при сопоставимых инвестициях приносят большую доходность.

    В строительстве складских комплексов сегодня более всего заинтересованы крупные торговые сети, которым складские терминалы необходимы при расширении бизнеса. Собственный складской комплекс может снизить себестоимость товара почти на треть. Сейчас в городе практически невозможно купить или снять в аренду большое складское помещение, имеющее современное технологическое оборудование, поэтому “богатые” сетевики занимаются строительством терминалов сами.

    Среди “сетевиков” одним из пионеров строительства складских терминалов стала компания “Агроторг”, владеющая сетью “Пятерочка”, которая осенью 2001 г. начала сооружение офисно-логистического терминала, предназначенного для обслуживания питерских и московских магазинов (через него должно проходить 85% продукции, реализуемой в сети). Сумма инвестиций в проект составляет $6 млн. Распределительный центр расположится в Невском районе - на бывшей площадке Завода турбинных лопаток (ул. Седова). “Агроторг” получил у завода по договору аренды с последующим выкупом два недостроенных одноэтажных цеха. Объекты будут завершены, а между ними появится офисный блок. Общая площадь терминала составит около 27 тыс. м2.

    Прогноз:

    В связи с благоприятной для организации и расширения производств экономической ситуацией возможен дальнейший рост спроса на промышленную и складскую недвижимость, т.о. стоимость помещений, пригодных для размещения производств, скорее всего будет увеличиваться и дальше, но подъем цен до конца 2003 года составит не более 10-20%

    Гостиничный рынок.

    В международной практике гостиничная индустрия считается одной из наиболее выгодных. Подсчитано, что ежегодный прирост в сфере мирового туризма составит в среднем 4,2% до 2010 года.

    Санкт-Петербург является весьма привлекательным для развития туристического бизнеса. Для того, чтобы туристический бизнес развивался, необходимо улучшить инфраструктуру города, в частности, создать эффективную гостиничную индустрию. Гостиничный сектор как стабильный источник валютного дохода и генератор деловой активности, может стать “двигателем” экономического развития города.

    Проведенные маркетинговые исследования показывают, что существующих пятизвездочных гостиниц недостаточно для Санкт-Петербурга. Также определено, что на ближайшую перспективу городу необходимо развернуть активное строительство отелей среднего класса, т.к. эта категория станет преобладающей в объеме спроса на гостиничные услуги.

    По оценке “Всемирной туристской ассоциации”, Санкт-Петербург входит в 20 городов мира по уровню получаемых от турбизнеса доходов. В рейтинге “Юнеско” по въездному туризму Санкт-Петербург занимает 8-е место. Проведенные исследования Комитета по внешним связям Администрации Санкт-Петербурга позволили выявить, что начиная с 1994 года, происходит устойчивый рост общего потока зарубежных гостей.

    С 1998 года администрация Санкт-Петербурга провозгласила развитие въездного туризма как приоритетное направление городской экономической политики на ближайшие годы. По подсчетам городского Комитета по туризму, в 2003 году, году 300-летия Северной столицы город посетят 5 млн. туристов, что в 1,7 раза выше показателя прошлого года.

    По состоянию на 1 января 2002 года, гостиничный комплекс Петербурга насчитывал 135 объектов размещения (16 989 номера на 33 474 мест) различных категорий и форм собственности (гостиницы, хостелы, окрестные пансионаты и санатории, в т.ч. ведомственные объекты), включая 75 гостиниц первого, среднего и экономического классов (11 422 номера, 21 171 место), из которых 20 гостиниц – предприятия с принадлежащими городу пакетами акций.

    В рамках сложившейся в Санкт-Петербурге системы сертификации услуг объектов размещения, обеспечивающей повышение стандартов гостиничных услуг и безопасность проживания в гостиницах, более 70% от общего количества объектов размещения прошли обязательную сертификацию, из них 36 гостиниц получили “звездную” категорию.

    Гостиничный сектор недвижимости на рынке Санкт-Петербурга условно можно разделить на три класса: первый, средний и низкий. К первому классу относятся гостиницы, имеющие пять звезд ("Европа", "Астория", "Невский Палас"); к среднему, наиболее многочисленному классу причисляются четырехзвездочные и трехзвездочные гостиницы ("Пулковская", "Прибалтийская", "Москва", "Санкт-Петербург") и, наконец, к низкому классу относятся гостиницы две звезды ("Октябрьская", "Выборгская"). Из всех спальных мест, находящихся в гостиницах центра, 18,9% приходится на гостиницы первого класса, 52,3% - на гостиницы среднего класса и 28,8% на гостиницы низкого класса. Иностранцы предпочитают размещаться в гостиницах первого и среднего класса.

    Распределение постояльцев по категориям гостиниц имеет следующий вид:

    • первый класс – 12%;

    • средний класс – 61%;

    • низкий класс – 27%.

    В городе явный дефицит отелей класса 2-3 звезды, которыми, как правило, пользуются российские туристы. При этом цены в таких гостиницах явно завышены и не соответствуют уровню предоставляемого сервиса.

    Большинство гостиниц среднего класса нуждаются в реконструкции. Но если она происходит, то цена на номер тут же подскакивает более, чем в полтора раза: так, например, произошло с “Октябрьской”.

    Сегодня существует около 150 инвестиционных проектов по строительству и реконструкции гостиниц. На 2002 год в Петербурге зарегистрировано около сотни “объектов размещения”, прошедших обязательную (на право размещения) и добровольную (на право получения категории) сертификацию услуг. По данным Комитета по внешним связям Смольного, в Санкт-Петербурге 4 отеля высшей категории, число гостиниц среднего класса остается практически неизменны – около 25. Восьмая часть гостиничных мест, т.е. около 4 тысяч – находится в высококатегорийных отелях. Еще 10-12 тысяч - относятся к среднему классу. Примерно столько же – к экономическому. Порядка 5-6 тысяч мест дают окрестные пансионаты и дома отдыха.

    Несмотря на особую поддержку гостиничных проектов администрацией Петербурга, отелей построено гораздо меньше, чем планировалось.

    К юбилею города – весне 2003 года планируется ввести в строй 4-5 новых гостиниц. Среди них – отель Ганзакомбанка на Суворовском пр., 18, гостиница стройкорпорации “Элис” на Владимирском пр.,19, отель компании “Веда” на Мытнинской набережной и гостиница на Б.Морской ул., 14а.

    Заполняемость гостиниц сильно зависит от сезона, пик заполняемости наблюдается в период с мая по октябрь, в рождество, канун нового года и первую неделю января.

    Прогноз экспертов на основе данных о клиентах за последние годы по заполняемости гостиниц на 2003 год следующий:
    - Первый класс – 50%;
    - Средний класс - 70%;
    - Экономический класс – 72%.

    Возможно, что заполняемость по гостиницам, наиболее соответствующих по уровню сервиса и обслуживанию европейским стандартам будет выше. Так, заполняемость отеля “Рэдиссон САС Ройаль” в первый год эксплуатации (с июля 2001 по июль 2002 гг.) составила 75%.

    В настоящее время хорошую перспективу имеет инвестиционная деятельность в секторе малых гостиниц. К категории малых гостиниц можно отнести отель на небольшое количество номеров (до 50) при минимальном наборе услуг, отличающийся от гостиниц других категорий индивидуальным подходом к постояльцам и семейной атмосферой. Идеальное место для малого отеля – подъезд хорошего дома в районе исторической застройки, расположенный в тихом месте. Привлекательным моментом для инвестора является относительно небольшой объем инвестиций в отели подобного класса - 1-3 млн. долларов. Малые отели требуют более значительных текущих затрат, но и уровень доходности в них самый высокий. Сэкономить на издержках можно при создании сети малых гостиниц и создании одной управляющей компании, которая занималась бы снабжением гостиниц, подготовкой кадров и раскруткой адреса.

    Создана сеть малых гостиниц, объединившая более 30 предприятий, совместно продвигающих свои услуги в рамках официальной программы развития. Сформирована маркетинговая политика, включающая ценовую политику и реализацию информационной стратегии (выпущен каталог по малым гостиницам).

    Следует отметить, что во всех городах, являющихся туристическими центрами, сектор малых отелей играет существенную роль в развитии гостиничной индустрии.

    Спрос на гостиничные услуги в Санкт-Петербурге в принципе является сезонным. Причина этого в том, что большую часть приезжих составляют туристы, посещающие город в летние месяцы, когда климат более благоприятен в сезон - период с мая по октябрь включительно. В это время многие гостиницы полностью заняты.

    Туристы, приезжающие в Санкт-Петербург в течение круглого года формируют главную часть спроса. В настоящее время индивидуальный туризм представляет небольшую, но растущую часть спроса. Также появляется растущий рынок туристических маршрутов для маленьких групп индивидуальных туристов с конкретными интересами. Развитие программ типа "короткий отдых в городе", уже очень популярных в Европе. Большинство западных туристов в настоящее время останавливается в гостиницах высокого и среднего класса. Стандарты дешевых гостиниц неприемлемы даже для туристов с низким доходом.

    Спрос со стороны приезжающих в Санкт-Петербург бизнесменов в настоящее время представляет большую часть совокупного спроса.

    Часть приезжающих состоит из гостей, связанных с крупными ярмарками и выставками, делегатами конгрессов (группами или индивидуальными) и теми, кто посещает национальные или международные мероприятия. Санкт-Петербургская ярмарка "Ленэкспо" находится к западу от центра города на Васильевском острове и состоит из 11 павильонов общей площадью 22 500 квадратных метров. Павильоны различны по размерам: от 2 000 квадратных метров.

    Ниже в таблицах приведены диапазоны стоимостей номеров в основных гостиницах Санкт-Петербурга первого и среднего классов по данным исследований Департамента оценки, консалтинга и аналитики АН “Бекар”.

    Класс гостиницы Стоимость номеров
    1-комнатный 2-комнатный 3-комнатный
    Первый 155-249 270-300
    Средний: **** *** 80-145 39-84 137-150 222

    Нижняя граница диапазонов соответствует минимальной стоимости стандартного номера, верхняя граница – максимальной стоимости номера “люкс”. Следует отметить, что стоимость номеров значительно колеблется от сезона, цены отличаются в 1,15-1,85 раза в зависимости от гостиницы. Типичной является разница в 10-30 долл.США в сутки на номер. В таблице приведены усредненные годовые данные.

    Характеристика основных гостиниц Санкт-Петербурга
    Класс гостиницы Название гостиницы (год открытия) Кол-во номеров Местоположение Плата за номер, долл.США в сутки, вкл.НДС и налог с продаж
    первый
    ***** "Рэдиссон САС Ройял" (2001) 164 (153 однокомн., 17 - люкс) Невский пр., д.49/2 однокомн. - 155-183 двухкомн. - 270
    ***** "Астория" 433 (вместе с "Англетер") Б.Морская,д.39 однокомн. - 218-266
    ***** "Гранд Отель Европа" 301 Михайловская ул., д.1/7 однокомн. - 249-305
    ***** "Коринтия Невский палас" 282 номера и 28 апарта-ментов Невский пр., д.57 однокомн. - 225 двухкомн. - 300
    средний
    **** "Англетер" 433 (вместе с "Астория") Б.Морская,д.39 однокомн. - 196-246
    **** "Прибалтийская" 1 200 Ул.Кораблестроителей, д.14 однокомн. - 83-99
    **** "Пулковская" 840 (однокомн., в т.ч. - 17 “люкс”) Пл.Победы, д.1 однокомн. - 60 (прогноз на 2003г. - 90) однок. “люкс” - 70 (прогноз на 2003 - 110)
    **** "Нептун" (первый корпус - 1991, второй - 2000) 179 (106 однокомн., 2 двухк., 1 трехк., 5 апартаментов Наб.Обводного канала, д.93-а однокомн. - 80-145
    *** "Москва" 735 Пл.Александра Невского, д.2 однокомн. - 50-67
    *** "Охтинская-Виктория" 290 Большеохтинский пр., д.4 однокомн. - 48-54 двухкомн. - 150
    *** "Санкт-Петербург" 409 (397-однокомн., 12 двухкомн.) Пироговская наб., д.5/2 однокомн. - 65-90 двухкомн. - 155
    *** "Советская" (1967) 976 Лермонтовский пр., д.43/1 однокомн. - 43-80 двухкомн. - 150
    *** "Россия" 390 (336-однокомн., 32 двухкомн.) Пл.Чернышевского,11 однокомн. - 48-80 двухкомн. - 105
    *** "Русь" 164 Ул.Артиллерийская, д.1 однокомн. - 39-53 двухкомн. - 79
    *** "Октябрьская" 325 Лиговский пр. однокомн. - 53-84 двухкомн. - 116-137 трехкомн. - 222

    Прогноз:

    • В 4,7-миллионном Петербурге на 2000-2010 гг. специалисты прогнозируют поток туристов в 3 млн. человек ежегодно.

    • Рост спроса на гостиничные услуги в период до 300-летия Санкт-Петербурга растет. Далее зависит, главным образом, от дальнейшей стабилизации политического и экономического положения в России и, поэтому, плохо поддается прогнозу. Несмотря на значительный потенциал петербургского гостиничного рынка, ожидаемый рост спроса на гостиничные места будет практически полностью поглощен предложением за счет ввода в действие новых объектов, преимущественно среднего и первого класса. При увеличении предложения ожидается снижение стоимости номеров и их приближение к аналогичным показателям в Москве и за рубежом.

    • Комитет по внешним связям администрации Санкт-Петербурга приводит следующие данные по прогнозу спроса на гостиничные места на период до 2008 г.:

    • первый класс: +970 мест;

    • средний класс: + 5 585 мест;

    • экономический класс: +1 098 мест.

    • Таким образом, наибольший дефицит ощущается в гостиницах среднего класса. По прогнозам международных экспертов на период с 1998 до 2008 г. ежегодное увеличение спроса на места в гостиницах первого класса составит 9,5%, в гостиницах среднего класса - 9% и в гостиницах низкого тарифа – 5%.

    В обзоре гостиничного сектора использованы исследования АН “Бекар”, данные Комитета по туризму и Комитета по внешним связям Санкт-Петербурга, данные печати.

    Фирма “Бекар-Консалтинг”

    Rambler's Top100