Геннадий Стерник
сертификация
курсы
статьи
конкурсы
о компании
библиотека
мониторинг
конференции
об авторе, новости сайта, анонсы
ссылки
e-mail
e-mail
Интернет-агентство СТЕРНО.РУ
designed by NIKE
Летний сезон временно остановил падение цен на вторичном рынке недвижимости
Астахов А., САРН, Агентство “Акрополь”, Новосибирск.

Александр Астахов, САРН, Новосибирск.

Летний сезон временно остановил падение цен на вторичном рынке недвижимости

Квартирный рынок, встретив этот год на пике цен, замер в ожидании. Все с интересом ждут наступления осени.

Динамика цен

Инерционность рынка недвижимости сыграла в первом полугодии злую шутку с владельцами объектов жилой недвижимости: после полуторагодового роста цены начали откатываться назад и долгосрочная тенденция (ожидалось, что к осени цены могут упасть на 5-7% к уровню средних цен предложения в январе) была остановлена особенностями летнего сезона. Традиционное изменение структуры предложения в летние месяцы создало впечатление "роста" цен. Такое быстрое изменение тенденций ставит в тупик подавляющее число участников вторичного рынка недвижимости и служит источником необоснованных ожиданий.

Посмотрим, что происходило в течение первого полугодия. На графике "А" видно, что несмотря на локальные колебания цен предложения в отдельных типах квартир, общая тенденция к снижению средних цен сохраняется. Выравнивание цен в июне и июле нельзя рассматривать в отрыве от структуры и объёма предложения квартир на вторичном рынке. В летние месяцы снизилась активность "продавцов" недорогого жилья и, соответственно, средние цены стали "расти" за счёт относительного увеличения объёма предлагаемого к продаже жилья повышенной комфортности, улучшенной и типовой планировки.

Ежегодное летнее падение объёмов предложений на продажу составляет в пределах 15-25%, что зачастую характеризуется риэлтерами как "застой". Тем не менее, по экспертным данным, порядка 80 процентов сделок на вторичном рынке Новосибирска составляют т.н. "цепочки", т.е. варианты с одновременной продажей и покупкой другой квартиры или квартир. Данные сделки характеризуются тем, что изменение жилищных условий инициируется бытовыми обстоятельствами, и их совершение неизбежно вне зависимости от общей или региональной экономической ситуации. Попросту говоря, если гражданам нужно разменять квартиру, никакая финансовая обстановка или ценовая тенденция их не остановит. Ни кризисной осенью 1998-го года, когда цены в рублёвой номинации стремительно росли, а в долларовой не менее стремительно теряли в весе, ни 2000-2001 годах, общий объём операций на рынке вторичного жилья существенно не изменялся. Отчасти, это подтверждается информацией по количеству сделок: среднее ежемесячное количество сделок по Новосибирску - 1540, тенденций ни к повышению, ни к снижению количества сделок пока не наблюдается.

Ориентируясь на эту цифру заинтересованные специалисты могут сделать самостоятельные выводы о состоянии, объёме, и перспективах рынка недвижимости и рынка риэлтерских услуг. О риэлтерах речь впереди.

Двигатели торговли

Со стабилизацией цен в начале года риэлтеры вынуждены были искать новые (а точнее, вспоминать старые) способы работы с клиентами и, параллельно, бороться друг с другом за свою долю рынка. Выше уже указывался объём сделок на вторичном рынке, являющимся основным для подавляющего большинства фирм. Риэлтерам от этого объёма достаётся всего лишь порядка 73%. По данным прошлогоднего исследования, проведённого ЦМИ "Infoscan", именно такое количество опрошенных выказало намерение обратиться за решением квартирного вопроса в агентства недвижимости.

Борьба за потребителей среди агентств недвижимости вылилась в увеличение объёма рекламы в период с февраля по апрель, что было мгновенно замечено как самими риэлтерами, так и рекламными изданиями. В отдельных изданиях весной общий объём полос увеличился до десяти процентов, при этом объём рекламы риэлтерских фирм не снизился, а вырос. Тем не менее уже к маю, вначале из-за череды праздников, потом вследствие переговоров и обсуждения тенденций, компании, входящие в профессиональные ассоциации стали отказываться от прямолинейного увеличения рекламных площадей. Вряд ли в ближайшее время вся конкурентная борьба будет перенесена из области рекламы в область качества оказания услуг, тем не менее, потребители могут на это надеяться.

Более печальной тенденцией для потребителей может оказаться увеличение числа агентств недвижимости и демпинговые цены на услуги, связанные с оформлением права собственности на объекты недвижимости. С некогда двухсот, число агентств давно перевалило за триста и продолжает расти. Отмена лицензирования риэлтерских услуг не вызвала мгновенного обвала рынка, чего опасались многие - даёт о себе знать инерционность процессов, которой характеризуется рынок недвижимости. Основной подвох в том, что новички, и часть старых фирм, конкурируют с более устойчивыми собратьями только в области стоимости услуг, занижая свои комиссионные ниже не только 6, но и 4 процентов (а, нередко, и ниже уровня рентабельности). Известны случаи появления фирм-должников - дающих рекламу в СМИ в долг, не имея достаточных средств для текущих платежей. Работая по низшей ставке, такие агентства выживают за счёт "вала", и о качестве и глубине проверки и подготовки документов к сделке в данных случаях речь вести не приходится. Ошибки по этим сделкам начнут всплывать через год-полтора.

Как завещал великий Л.

Мрачноватая картина качества, порождаемая демпингом со стороны части агентств, компенсируется возросшим интересом агентов из серьёзных компаний к повышению квалификации. До весны этого года на рынке обучения агентов по операциям с недвижимостью было два крупных участника: ЦДО "Сфера" и УЦ "Афина-Паллада". В апреле о новых программах по повышению квалификации персонала и менеджеров риэлтерских компаний открыто заявил бывший межфирменный центр, а ныне некоммерческое партнёрство Учебно-консультационный центр «Академия риэлтерского мастерства». По утверждению учредителей Академии, секретов в риэлтерском бизнесе не осталось и нужно активней делиться опытом не только с собственными агентами, но и на уровне менеджмента среднего и высшего уровня разных компаний - собственно, преподают в Академии как раз практики рынка недвижимости и чиновники госучреждений, с которыми приходится взаимодействовать риэлторам.

Возросший интерес к повышению квалификации также объясняется изменением рыночных условий, стабилизацией рынка. Многим агентствам недвижимости, привыкшим за прошедшие полтора года работать на растущем рынке, придётся пересмотреть технологию работы с клиентами. Стабильный рынок хорош тем, что заставляет компании задуматься о корпоративных системах контроля качества риэлтерских услуг и изменение рыночных условий уже положительно влияет на развитие риэлтерского бизнеса, отношения клиентов и компаний.

Прогнозы

В целом, рынок жилья Новосибирска остаётся стабильным и подобное положение будет сохраняться до осени. Осенью можно ожидать небольшое краткосрочное колебание цен, в связи восстановлением объёма предложения, но на ценах реальных сделок это навряд ли скажется, поскольку не превысит средних сроков экспозиции продаваемых квартир.

Опасения вызывает рынок риэлтерских услуг, грозящий скатиться к демпингу. Если же участники профессиональных объединений удержат рынок,то, в первую очередь от этого выигрывают клиенты и компании с современными методами управления. Впрочем, российский рыночный опыт показывает, что долгосрочные перспективы далеко не всегда могут сдерживать участников процесса от необдуманных шагов.

При подготовке материала использованы данные информационно-аналитического отдела риэлторской компании "Агентство Акрополь".

Rambler's Top100