Геннадий Стерник
сертификация
курсы
статьи
конкурсы
о компании
библиотека
мониторинг
конференции
об авторе, новости сайта, анонсы
ссылки
e-mail
e-mail
Интернет-агентство СТЕРНО.РУ
designed by NIKE
«Новая вторичка»: больше, выше, плотнее
(Филипп Урбан, ГК "Бюллетень недвижимости", Санкт-Петербург)

«Новая вторичка»: больше, выше, плотнееКвартиры в новых домах пользуются у покупателей неизменным спросом. Но, изучая характеристики жилья, построенного за последнюю пятилетку, мы обнаружим, что, к примеру, дома образца 2012 и 2009 годов являют собой объекты разного класса, уровня комфорта и цен.

Так называемая новая вторичка – самый активный сегмент квартирного рынка. Каждая пятнадцатая квартира на рынке жилья предлагается в доме, построенном после 2008 года. Ключевая особенность «новой вторички» в том, что значительная доля продавцов здесь – инвесторы. А инвестиционные мотивации на этом рынке тесно переплетены с потребительскими, и отделить одно от другого, чтобы оценить количество инвестиционных сделок, невозможно.

Инвестиции в «квадратах»
Часто будущие новоселы вписываются в долевку именно для того, чтобы задействовать новую квартиру в обменных сделках. По наблюдениям риэлторов, основными операциями на рынке жилой недвижимости на сегодняшний день являются
 короткие цепочки встречных сделок, в которых участвуют в том числе и квартиры в новостройках.

В 2011 году рынок жилья восстановился после кризисного падения цен и вступил в период стагнации. Застой продолжается уже два года, поэтому сегодняшние покупатели-инвесторы, в отличие от тех, кто вкладывал деньги в новостройки десять лет назад, уже не могут рассчитывать на рост курсовой стоимости такой «валюты», как квадратный метр. Тем не менее жилая недвижимость по-прежнему оценивается гражданами как выгодный объект инвестирования. В частности, анкетный опрос, проведенный в рамках
 декабрьской выставки-семинара «Жилищный проект», показал, что подавляющее большинство, а именно 62% петербуржцев и гостей города, пришедших на выставку, считают, что в 2014 году приобретение квартиры в Петербурге по-прежнему будет самым выгодным вариантом вложения средств. И примечательно, что только 5% участников анкетирования сочли важным и надежным инструментом сохранения средств банковские депозиты.

При этом львиная доля сегодняшних покупателей жилья считает самым перспективным приобретением на рынке недвижимости квартиру современной эргономичной планировки в относительно «свежем» доме. Это и понятно. Районы новостроек ассоциируются у них с более или менее однородной социальной средой и домами, в которых как минимум ближайшие лет тридцать не провалятся полы и не придется менять трубы.

Классовые признаки: больше, выше, плотнее
«Новая вторичка» – это дома и квартиры, которые по уровню комфорта порой отличаются от брежневок и хрущевок, как современные автомобили-иномарки от дедовского «Москвича». С середины 1990-х годов основными двигателями жилищного строительства стали частные инвестиции (кто платит, тот, как известно, и заказывает) и монолитные технологии домостроения, подарившие свободу планировочных решений. Именно в тот период в новостройках начали делать встроенные паркинги, а также появилась мода на двухуровневые квартиры и пентхаусы с выходами на эксплуатируемую кровлю.

Начало нашего века отмечено появлением нового типа экономичного жилья – так называемых квартир-студий, являющих собой половину просторной «однушки». Во многих проектах образца 2013 года такие квартиры – доминирующий тип жилья.

У исследователей рынка жилья пока нет единого мнения на предмет того, какие объекты недвижимости следует относить к категории «новая вторичка». На сей счет имеются две полярные точки зрения. Сторонники одной версии считают таковыми квартиры, расположенные в домах, которым на момент появления в продаже исполнилось не больше года. Другие относят к данной категории все жилье, которое строилось уже в наше, «рыночное», время на деньги частных инвесторов. Мы, допуская, что истина, как это обычно бывает, лежит где-то посередине, решили проанализировать динамику объемов предложения и цен квартир в домах, которые сдавались в последнюю пятилетку начиная с 2009 года, а потом были выставлены на продажу. Так родился новый индекс – «БН-новая вторичка», который показал, что ценовые тенденции в этом сегменте развиваются по сценариям, отличным и от первичного рынка жилья, и от традиционной «старой вторички» (см. график).

Первое, что сразу бросилось в глаза, – тот факт, что в спектре предложений вчерашних новостроек значительно больше, нежели в других сегментах рынка квартир, частных (то есть не «агентских») объявлений о продаже. «Если для всех квартир вторичного рынка предложения от частников составляют 5-6%, то для “молодых” домов эта доля – около 20%», – говорит руководитель Центра исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости» Марина Чижкова. Это позволяет предположить, что активных и опытных продавцов, не желающих прибегать к посредничеству агентств, в данном сегменте больше, чем в каком-либо другом.

Итак, по данным Центра исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости», в ноябре 2013 года на вторичный рынок жилья было выставлено 1,6 тысячи квартир в домах, построенных после 2008 года, и 23,5 тысячи – во всех остальных. Из этого числа 45,5% квартир – однокомнатные, 27,5% – двухкомнатные, 23,4% – трехкомнатные (таблица 1). То есть в новостройках последней пятилетки
значительно больше, чем в домах прежних лет постройки, однокомнатных квартир и почти не предлагается многокомнатных.

Между тем анализ ситуации в развитии показывает, что с каждым годом доля «однушек» в сдаваемых объектах увеличивается, а доля многокомнатных стремится к нулю. На первичном рынке жилья в последние годы появилось немало домов, в которых количество малогабаритных однокомнатных квартир и квартир-студий доходит до 70-80%. Впрочем, до вторичного рынка, как можно убедиться, эта волна еще не докатилась (таблица 2). Средняя площадь выставленных на продажу однокомнатных квартир в «новой вторичке» – 39,7 кв. м, это намного больше, чем в категории «старая панель» (33,2 кв. м) и меньше, чем в «сталинских» домах (40,1 кв. м). «Двушки» в новых домах в среднем на 7 кв. м просторнее, чем в домах, построенных до 2009 года, среднестатистические «трешки» больше на целых 16,5 кв. м.

Таким образом, современные квартиры, представленные в продаже, на сегодняшний день все еще просторнее квартир в старых домах, однако уже через год-два, когда на вторичный рынок выйдут дома 2013-2014 года постройки, расклад в сегменте «новой вторички» может до неузнаваемости измениться. К тому же официальные статистические данные показывают тенденцию к ежегодному уменьшению площадей вводимых в эксплуатацию квартир и уплотнению жилой застройки: разделив значения годовых объемов сдачи жилья в квадратных метрах на количество построенных квартир, мы обнаружим, что средние площади новых квартир уменьшаются каждый год. При этом только с 2009 года среднестатистическая квартира в питерской новостройке стала меньше на 7,5 кв. м (таблица 3).

Невидимая рука инвестора
Данные о динамике цен предложения жилья в домах разных годов сдачи показывают, что квартиры в совсем «свежих» новостройках (2012-2013 годов постройки) зачастую выставляют на продажу по ценам, которые заметно выше первичных, но ниже средних значений вторичного рынка (таблица 4). И такая гибкость ценообразования, когда продавцам приходится балансировать между ценами на первичное и вторичное жилье, – очередное свидетельство активности инвесторов. Из приведенной таблицы видно, что в первой половине 2013 года квартиры в новых домах выставляли на продажу с дисконтами, доходящими до 10% по отношению к среднерыночной цене. То есть продавцы заинтересованы в срочных продажах. Между тем новый дом – это всегда недоделки, незавершенный ремонт и неустроенный быт. А если бы продавцы, публиковавшие объявления в начале года, не спешили, они дождались бы, пока дворы и окрестности приведут в товарный вид. Но, по всей видимости, инвесторами, включившимися в долевое строительство на стадиях забора и котлована, руководит холодный расчет: синица в руках (быстрый возврат средств) для них выгоднее, чем журавль в небе.

Изучая ценообразование, можно сделать и другие наблюдения. Например, заметный рост предложения на квартиры в домах-трехлетках. Одно из объяснений этому – налоговые вычеты для продавцов. Но оно не единственное: 2009-2010 годы, когда сегодняшние продавцы вписывались в проекты «долевки», на рынке был кризис, а застройщики завлекали покупателей беспрецедентными скидками. То есть многие квартиры того периода действительно стали «инвестиционными» объектами.

Первая пятилетка для сданного дома – период «взросления», в течение которого устраняются недоделки, отделываются и обживаются квартиры. Цены на жилье в них немного подрастают по мере развития местной инфраструктуры и благоустройства окрестных территорий. Но есть деталь, которая выбивается из статистической картины – «недемократичные» по сравнению с более поздними домами цены на квартиры в домах 2009 года постройки. «Квадрат» в них оценивают в среднем на 8,2 тыс. руб. дороже, чем в домах 2010 года. На наш взгляд, объяснение этому явлению кроется в том, что основные массивы новой застройки смещаются к периферии, на участки, в настоящее время имеющие невысокую градостроительную ценность. В то же время жилые строения, которые проектировались и закладывались в докризисный период, в 2005-2008 годах, расположены по большей части в обжитых районах (к неудовольствию старожилов они часто становились объектами уплотнительной застройки) и в отличие от более поздних массовых новостроек значительно чаще позиционировались как дома комфорт-, и бизнес-класса.

Под знаком уплотнения
Дефицит инженерно подготовленных территорий породил типично российский
 феномен «городов наизнанку», или обратной субурбанизации, когда по мере освоения периферийных территорий плотность и этажность застройки увеличивается. Именно так рынок сегодня реагирует на высокий спрос на демократичное малогабаритное жилье, десятилетиями копившийся и переходивший в разряд отложенного. Доминирующее предложение однокомнатных квартир в домах последних лет постройки – это эхо советского периода массового домостроения, когда «однушек» в проекты закладывали мало.

Но платежеспособный спрос нестабилен. Например, в прошлом десятилетии наблюдался повышенный интерес к дорогим и просторным квартирам, в текущем – к малогабаритным и доступным. Мегаполису требуется жилье разных типов и классов. Но у рынка новостроек есть существенный системный недостаток – он всегда опаздывает: ведь от момента начала проектирования и предложения квартир дольщикам до сдачи дома и появления квартир на вторичке проходит несколько лет. Поэтому насыщение всех его сегментов происходит рывками и скачками.

Впрочем, сегодняшняя
 ситуация оценивается экспертами как вполне прогнозируемая. Официальные данные Минэкономразвития РФ не сулят в обозримом будущем радикального роста доходов населения. Это означает, что цены на жилье расти не должны, поэтому следующая пятилетка для новостроек также пройдет под знаком жилья эконом-класса. Вместе с тем сегмент самого доступного нового жилья, по сути являющего собой «крышу над головой», близок к насыщению. Поэтому рынок ждет все-таки качественное развитие: на смену малогабариткам начнут приходить чуть более просторные квартиры улучшенных планировок. Примерно то же самое наблюдалось и в советские времена, когда на смену хрущевкам пришли брежневки.

График 1. Индекс «БН – новая вторичка»: динамика цен на квартиры в домах периода постройки 2009-2013 гг. на вторичном рынке (тыс. руб./кв. м)*

http://www.bn.ru/uploads/gazeta/2013_12/1_1.jpg
*Для сравнения приведены индексы БН по первичному и вторичному рынкам жилья

Табл. 1. «Новая вторичка»: распределение квартир по количеству комнат, %

Комнатность

В домах с 2009 года постройки

В домах до 2009 года постройки

Однокомнатные

45,5

28,3

Двухкомнатные

27,5

31,8

Трехкомнатные

23,4

30,0

Четырехкомнатные

2,8

7,1

Многокомнатные

0,8

2,7

Табл. 2. Средние площади выставляемых на продажу квартир в «новых» и «старых» домах, кв. м

Комнатность

В домах с 2009 года постройки

В домах до 2009 года постройки

Однокомнатные

39,7

39,0

Двухкомнатные

64,8

57,9

Трехкомнатные

97,0

80,5

Четырехкомнатные

135,4

108,1

Многокомнатные

183,8

160,5

Табл. 3. Динамика объемов сдачи и изменение параметров квартир в Петербурге*

Год

Кв. м

Кол-во квартир

Средняя площадь квартиры, кв. м

2003

1 048 489

14 697

71,3

2004

1 863 938

22 342

83,4

2005

2 125 084

32 363

65,7

2006

2 240 018

33 031

67,8

2007

2 404 786

36 755

65,4

2008

2 952 793

46 711

63,2

2009

2 284 251

36 756

62,1

2010

2 512 677

42 054

59,7

2011

2 601 946

44 229

58,8

2012

2 437 571

40 872

59,6

2013 (I полугодие)

904 956

16 552

56,7

Табл. 4. Динамика средних цен на квартиры в домах последних лет постройки в сравнении с ценами вторичного рынка жилья в 2013 году, тыс. руб./кв. м

Месяц/год постройки

2009

2010

2011

2012

2013

Всего по сегменту «новая вторичка»

Всего по рынку вторичного жилья

Январь

106,0

97,7

94,1

90,6

89,0

97,1

95,1

Февраль

106,1

95,8

96,0

89,4

88,0

96,9

95,3

Март

105,4

96,6

95,4

91,8

88,3

97,1

95,4

Апрель

104,5

96,1

96,2

93,6

85,5

97,0

95,0

Май

103,6

96,2

97,8

95,3

92,7

97,9

95,0

Июнь

104,6

96,9

96,8

96,1

96,7

98,4

95,1

Июль

103,3

97,8

97,4

97,3

101,0

99,2

95,3

Август

103,7

98,6

97,0

97,2

102,3

99,5

95,7

Сентябрь

106,6

98,2

98,1

97,7

98,4

100,0

96,0

Октябрь

107,0

98,7

97,9

98,7

95,6

99,9

95,9

Ноябрь

109,3

97,5

98,7

100,6

97,0

100,7

95,9

Итого за год

105,5

97,3

96,8

95,3

94,1

98,5

95,4

Источник: Центр исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости», Администрация Санкт-Петербурга*

19.12.2013 10:00 | Источник БН.ру 

Автор:
 Филипп Урбан



Смотрите оригинал материала на
http://www.bn.ru/articles/2013/12/19/142426.html

Rambler's Top100