Геннадий Стерник
сертификация
курсы
статьи
конкурсы
о компании
библиотека
мониторинг
конференции
об авторе, новости сайта, анонсы
ссылки
e-mail
e-mail
Интернет-агентство СТЕРНО.РУ
designed by NIKE
РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ ЕКАТЕРИНБУРГА НА ПОРОГЕ 2000 ГОДА
Хорьков М.И., САРН.

РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ ЕКАТЕРИНБУРГА НА ПОРОГЕ 2000 года


Михаил Хорьков,
начальник аналитического отдела
Риэлтерского информационного центра,
Сертифицированный аналитик рынка недвижимости

В течение 1999 года рынок недвижимости Екатеринбурга испытал застой и оживление, падение и рост цен.

На сегодня можно сказать, что рынок недвижимости Екатеринбурга оправился от последствий августа-98, после которого на рынке наступила стагнация из-за того, что цены на жилую и коммерческую недвижимость стремительно выросли. Это в свою очередь было вызвано тем, что Екатеринбург относится к городам с долларовой номинацией цен. Выход из состояния депрессии был долгим. Цены на недвижимость падали в течение 9 месяцев 1999 года. В начале осени средняя стоимость 1 кв. м жилья по городу стабилизировалась, и динамика цен приобрела колебательный характер. Уровень спроса начал расти. Этому способствовало несколько факторов.

Во-первых, не смотря на политическую нестабильность в стране, экономические показатели развития внушали оптимизм, курс рубля оставался достаточно стабильным. Все это наблюдалось на фоне рекордного (за годы функционирования рынка недвижимости) падения цен. Средняя цена предложения 1 кв. м жилья на вторичном рынке опустилась до отметки 214 долларов. Таких цен на жилье в Екатеринбурге не было с 1994 года, когда рынок недвижимого имущества находился в стадии формирования.

Во-вторых, с 1 января 2000 г вступает в силу закон от 9 июля 1999 года "О внесении изменений в первую часть Налогового кодекса РФ" В числе других изменений имеется важный пункт о контроле над соответствием расходов физических лиц фактически получаемым доходам. Естественно, в первую очередь под контроль налоговых органов попадут покупатели автомобилей и недвижимости. Данное изменение предполагалось ввести еще в прошлом году, что вызвало почти ажиотажный спрос на квартиры. Количество сделок в декабре-98 выросло почти на 70% по сравнению с предыдущим периодом. И это все происходило через несколько месяцев после финансового кризиса, когда все только и говорили, что в России больше нет среднего класса. В этом году данный фактор так же играет немаловажную роль. На сегодняшний момент средства массовой информации достаточно подробно рассказали о способах и возможностях того, как убедить налоговые органы в законности своих источников денежных средств, что конечно в некоторой степени повлияло на покупателей. Но все же следует ожидать, что большинство граждан предпочтут подстраховаться, ведь "береженого бог бережет", и приобретут дорогое имущество в уходящем году.

В-третьих, к этим факторам повышения спроса добавляются традиционные причины сезонного характера.

Недельный индекс изменения долларовых цен на жилье

Естественно, потенциальные покупатели отслеживали информацию о динамике цен и выжидали момент, когда можно будет приобрести квартиру по наиболее выгодной цене. К сентябрю-99 такой момент настал. Темпы снижения средних цен к этому моменту приблизились к нулю (см. диаграмму), активность участников начала расти.

К этому моменту многие покупатели поняли, ждать дальнейшего падения цен не стоит, по крайней мере, до конца года. Активизация спроса на квартиры привела к тому, что количество сделок купли продажи жилья начало планомерно увеличиваться и к сентябрю превысило докризисный уровень. В сентябре по данным БТИ было заключено более 1700 сделок только между физическими лицами. К осени срок экспозиции (время с момента выставления квартиры на продажу до снятия с нее) квартир тоже существенно сократился. Если в течение лета средний срок экспозиции квартир находился на уровне трех месяцев, то в течение осени данный показатель не превышал двух.

Повышение спроса на жилье не могло не отразиться на ценах на квартиры. Жилье начало дорожать, хотя и невысокими темпами.

На графике №1 проиллюстрирована динамика цен на жилье в течение 11 месяцев 1999 года .

Динамика средней стоимости 1 кв. м общей площади квартир
в г.Екатеринбурге с января по ноябрь 1999 года

Как видно на графике, долларовые цены стабилизировались, даже незначительно выросли (с начала сентября средняя цена предложения 1 кв. м выросла на 3 доллара). Рублевая стоимость имела колебательный характер. Это связано с тем, что большинство квартир выставляется на продажу в долларах США. Эта особенность приводит к тому, что средние рублевые цены сильно привязаны к курсу доллара. Причем, если после кризиса доля долларовых квартир уменьшалась вплоть до начала лета, то после того как темпы снижения цен уменьшились, и более или менее стабилизировались, это показатель начал расти. Так в июле на рынке было около 52% квартир предложенных к продаже в иностранной валюте, то сейчас их доля составляет около 63%.

Итак, цены на жилье начали повышаться, что это кратковременное явление или рост цен имеет под собой достаточные основания.

По мнению специалистов Риэлтерского информационного центра средняя цена предложения 1 кв. м жилья на вторичном рынке поднимется еще на несколько процентов (при условии, что не произойдет значительного снижения курса рубля). Однако ждать стремительного роста цен не приходится. Более того, возможно в январе-феврале следующего года на рынке наступит некоторое затишье, рост цен приостановится, возможно, даже некоторое снижение средних показателей. Связано это со следующими причинами. Во-первых, в январе несколько праздничных дней, что традиционно снижает активность покупателей и продавцов. Во-вторых, многие из тех, кто планировал покупку в начале следующего года, постараются сделать это в декабре, опасаясь претензий со стороны налоговых органов. Данное предположение подтверждает и опыт прошлого года.

Примечание.Все расчеты проведены Риэлтерским информационным центром на основании банка данных Уральской палаты недвижимости по ценам предложения на вторичном рынке жилья и рынке коммерческой недвижимости.

Риэлтерский Информационный центр
Ул. Репина 5, оф. 10
Тел. 42-09-19, 46-76-23
E-mail:ric@etel.ru

Rambler's Top100