Библиотека

Развитие офисного рынка города Твери

В последние годы резко вырос спрос на офисную недвижимость, при этом в столице активно строятся офисные здания самого высокого качества. А каковы перспективы развития данного сегмента недвижимости в губернском городе? Ответ на этот вопрос для г. Твери даёт ООО "ТИТАН ОЦЕНКА", наш давний партнёр, которого мы поздравляем с 10-летием работы на рынке недвижимости.

Несмотря на определенные различия рынка офисной недвижимости в разных городах, основу сценария формирования рыночного фонда офисных помещений в них составляют две сюжетные линии. Одна – динамика развития малого бизнеса, как главного потребителя офисов, и вторая — разгосударствление и приватизация собственности.

В самом начале формирования рыночных отношений в Твери офис предпринимателя, как правило, имел адрес его квартиры, часто там и располагался. Затем предприниматели переместились в гостиницы, а потом начали заполнять в качестве арендаторов здания отраслевых институтов, различных трестов, управлений, либо полностью прекративших свое существование, либо многократно уменьшив объём своих работ. В настоящее время этот резерв практически полностью исчерпан, а спрос на офисные помещения не удовлетворен.

Сказанное выше является общим в истории развития данного сегмента рынка недвижимости в России. При этом в Твери по данным территориального органа статистики в 2003-2004 гг. не было введено в эксплуатацию ни одного нового офисного здания. Фонд офисных площадей пополняется в основном путём реконструкции и перевода жилых помещений в нежилые. Заметным явлением на рынке офисной недвижимости стало открытие двух торговых центров "Олимп" и "Семь морей" в центральной части города, на верхних этажах которых имеются офисные площади. К сожалению, в официальных Тверских источниках нет информации о количестве как старых, так и новых площадей, предназначенных под офисы. Ниже будут рассмотрены перспективы развития этого сегмента недвижимости в областном центре.

Экспертно оценить потенциальный спрос на офисные площади можно, применяя метод экономической базы.

В Твери на 01.01.2005 г. число занятых в малом бизнесе равнялось 67,8 тыс. человек, что составляло 32% от числа занятых по городу в целом с темпом прироста около 3% в год.

С другой стороны, анализ структуры занятости по видам экономической деятельности позволяет сделать приблизительную оценку числа работников, деятельность которых (страхование, юридические, риэлтерские услуги и т.д.), требует наличия самостоятельного офисного помещения. Подобная оценка даёт для Твери величину 16,5 тыс. человек или примерно четверть от всех работников, занятых в бизнесе. Если предположить, что на одного работающего требуется всего лишь 10 м² офисной площади, что является очень заниженной цифрой, то получим ориентировочное значение величины рыночного фонда офисных помещений требуемых в Твери в настоящее время. Она составляет примерно 165 тыс. м².

В экономически развитых странах за счет опережающего роста сферы услуг, распространения информационных технологий произошло значительное увеличение доли занятых в нематериальном производстве. Организационно это явление известно как эффект преимущества малых предприятий. Так, в Швеции количество предприятий с числом работников до 20 человек составляет 95% от общего количества предприятий. В Бельгии предприятия с числом работников до 5 человек составляют 70% от общего количества.

В целом, данной организационно-правовой формой в развитых странах охвачено около 50% экономически активного населения. Россия, развивая рыночную экономику, интегрируясь в мировую экономическую систему, движется в этом направлении.

В экономике Твери в настоящее время занято свыше 200 тыс. человек, 50% из которых, то есть, порядка 100 тыс. человек – работники малого бизнеса.

Даже, если предположить, что по мере развития малого бизнеса структура занятости не претерпит существенных изменений, то в среднесрочной перспективе примерно 25 тыс. человек будут нуждаться в офисных помещениях.

Для удовлетворения потребности такого количества работающих необходимо, исходя из норматива 10 м² на человека, иметь порядка 250 тыс. м² офисных площадей.

Поскольку потенциальный спрос превращается в реальный в зависимости от платежеспособности и предпочтений потребителей, то был проведён социологический опрос, результаты которого приведены на рисунках 1* и 2*. Из этих данных наглядно видно, что наиболее критичным параметром спроса является ставка аренды. Респонденты отметили готовность арендовать офисы по ставке 360 руб./м²/мес.

Существующая в настоящее время ситуация с арендной платой за офисные помещения в Твери показывает, что при средней по городу арендной ставке, равной 400 руб./м²/мес. (с учётом НДС и коммунальных платежей) разброс составляет от 100 до более чем 1100 руб./м²/мес. (рис. 2)*.

Среди факторов, влияющих на такой большой разброс, прежде всего, следует выделить удалённость от центра города и качество самого офиса.

Как и следовало ожидать, наиболее высокие арендные ставки характерны для центра города, на расстоянии не более 2-х км от него (рис.3).*

Для выявления экономической целесообразности предложений на рынке в зависимости от качества офисной недвижимости и, соответственно, мотивации инвесторов была использована обобщенная характеристика качества офисных зданий, приведённая в таблице 1, которая, по мнению авторов, наиболее точно отражает фактическую классификацию офисных помещений в регионах.

Таблица 1.Характеристики качества офисных зданий по классам качества в зависимости от исполнения конструктивных элементов

Удельные затраты на строительство зданий в соответствии с характеристиками, приведенными в данной таблице, определены с использованием усредненных показателей стоимости строительства, опубликованных ООО "КО-Инвест".

Естественно, что арендная плата по разным причинам (и не только из-за инфляции, но и из-за повышенного спроса на офисные помещения) из года в год увеличивается. Динамика изменения средней ставки аренды в зависимости от времени достаточно хорошо описывается уравнением:

А=5,1n+68,3 (1)

где:

А – арендная ставка (руб./м²/мес.);

n– номер периода наблюдений, начиная с января 2000 года (в месяцах).

Расчет показателей эффективности инвестиций, произведенный для строительства офисного здания полезной площадью 3,5тыс. м² показал, что в Твери только для проектов эконом-класса сроки окупаемости сопоставимы с аналогичным показателем для строительства офисов класса "А" в Москве. Результаты проведённых расчетов, подтверждают выводы социологических исследований об удовлетворенности арендаторов качественными характеристиками существующих офисных помещений, которые соответствуют эконом-классу, и их неготовностью платить более высокую арендную плату.

Представляет интерес насколько существенны различия в ситуации на рынке офисных помещений в Твери по сравнению с аналогичными помещениями в близлежащих городах центра России.

Не предполагая значительных отличий в динамике процессов на данном сегменте рынка, оценим степень различия ситуации на рынке других городов по величине ключевых параметров для определения доходности инвестиций в офисную недвижимость: стоимость строительства здания и ставки аренды офисных помещений.

Доступная информация по арендным ставкам офисных помещений в губернских столицах центра России показывает, что средний уровень ставок в основном составляет 300-500 руб./м²/мес. и соизмерим со значением средней ставки, определенной для Твери.

Оценка среднего уровня региональных различий стоимости строительства офисных зданий, обусловленных климатическими условиями и ценами на ресурсы, используемые в строительстве, проведенная на основе корректирующих коэффициентов справочника "КО-ИНВЕСТ", показывает, что указанные различия для областей центра России относительно Тверской области находятся в пределах 10% за исключением Брянской области.

.

Таким образом, обобщая полученные результаты можно предположить, что фонд офисной недвижимости в Твери и других губернских городах центра России в ближайшие годы будет пополняться в основном зданиями эконом-класса.

Рисунок1.Оценка арендаторами относительного значения характеристик офисов: 1. Месторасположение; 2. Арендная ставка; 3. Наличие телекоммуникаций; 4. Площадь офиса; 5. Система безопасности; 6. Технические характеристики здания; 7. Наличие парковки; 8. Внешний вид; 9. Условия договора аренды; 10. Иное; 11. Условия режима работы здания.

Кривая 1 – важность характеристик офисов при их выборе арендаторами; кривая 2 – степень удовлетворенности характеристиками арендуемого офиса.

Рисунок 2. Рейтинг возможных причин смены офиса: 1. Уменьшение средств на офис; 2. Покупка офиса; 3. Увеличение средств на офис; 4. Низкая степень безопасности; 5. Низкое качество офисного здания и помещений; 6. Необходимость в большем помещении; 7. Отказ арендодателя от сотрудничества; 8. Повышение аренды.

Рисунок3. Распределение количества предложений аренды в зависимости

от объявленных размеров ставок аренды

Рисунок 4. Распределение арендных ставок офисных помещений в зависимости от удаленности от центра города

В.Н.Каминский

Е.И.Песня

А.И.Проненков

(ООО "ТИТАН-ОЦЕНКА")