Библиотека

Философия стоимости

Тэрэбуркэ Дмитрий Евгеньевич,

директор S.R.L. "GOFMA - Consulting", Кишинев (Молдова),

Член Совета Палаты Недвижимости РМ, Представитель Молдовы в Совете Объединения Оценщиков СНГ (СОО СНГ), Председатель Ревизионной комиссии СОО СНГ, аспирант Белорусского научно-технического университета

Оценочный бизнес на постсоветском пространстве набирает обороты. Роль и авторитет оценщиков становится все более признанным, к ним прислушиваются, их спрашивают. Это стимулирует развитие отрасли, под названием «оценочная деятельность». Нами подмечено, что развитие это направлено больше в методическую сторону, базирующуюся на Международных Стандартах Оценки (МСО). Оценщиками, основное внимание уделяется двум факторам – корректность применения методологии Международных Стандартов Оценки и увеличению сроков выполнения заказов при сохранении качества.

Профессор экономики Республики Беларусь Трифонов Н.Ю., сказал  – «Если в мировой экономике финансы принято считать кровеносной системой, недвиждимость ее хребтом, то оценку следует принимать за зрение». Приведенное нами сравнение оценки со зрением, не напрасно. Основная функция зрения – адекватное восприятие действительности и защита от «неожиданностей» внешней среды. Абсолютно понятно, что все эти сравнения фигуральны, тем не менее, основную задачу оценки, также можно представить как адекватное восприятие действительности и защита инвестиций от рисков.

Попробуем определить, - так ли  однозначно методическое применение МСО и насколько оно оправдано. Понимаем, что вклинится в устоявшие принципы достаточно сложно. Мы все же пойдем на этот риск, ни на миг не забывая, что кроме мира фактов и аргументов, которые мы собираемся анализировать, существует мир личных предпочтений, убеждений и оценок, в который нам не следует погружаться. Поэтому, осознавая все ловушки и сложности этого пути, предельно сузим задачу до соответствия МСО и применяемых подходов увеличению инвестционных потоков, экономической оптимизации и инвестиционной привлекательности объектов.

Оценка и инвестиции

Привлечение и оптимизация инвестиционных процесов – важнейшая задача любой страны, особенно находящихся в процессах экономических преобразований. Роль оценщика в этом случае, - справедливое определение стоимости, в том числе для недвижимости в развитии. Интересно то, что МСО распространяются на все международное экономическое пространство, но на наш взгляд ценности объектов стабильных стран и стран с развивающейся экономикой не могут быть одинаковыми. Хотя, действительно, -  единые стандарты должны только способствовать инвестициям, тем не менее, позволим усомниться в их достаточности.

Классический интерес инвестора может быть представлен следующими условиями:

1)                      Благоприятные факторы внешней среды;

2)                      Наличие технологического прогресса или доступности к новым технологиям;

3)                      Наличие доступных для инвестиций объектов.

Ананлиз в инвестиционном процессе первичный, равно как и в оценочном. МСО подразумевают проведение анализа в объеме, необходимом для определения стоимости, однако объем этот не определен в полной мере. Действительно, многие оценщики в развитых странах, имеют больший доступ к информации и процесс анализа для них значительно упрощается. Во многих странах с развивающейся экономикой, отсутствуют стандарты для анализа или не входят в обязанности соблюдения оценщиком.  Опять же, объем проводимых исследований для каждой ситуации должен быть различным. Основой инвестиционного процесса является не только макроанализ, но и влияние макропоказателей на развитие проекта, а также микроанализ проекта. Мы не зря ссылаемся на МСО, потому что есть существенная разница в аналитических процессах, в зависимости от функции оценки. Детальный анализ, процесс трудоемкий и длительный во времени. Проводить его для каждого случая определения стоимости нет необходимости. Однако, нам кажется, что для оценки в иневстиционных целях ( в том числе и при продаже государственных объектов), его отсутствие будет связано с серьезными неточностями, а для оценки недвижимости в развитии, наличие инвестиционного проекта, содержащего детальный анализ макро-микро среды проекта и влияние макро-факторов на развитие проекта, должно быть представлено и изученно оценщиками на ряду с правовыми документами по объекту. 

Методология оценки недвижимости в развитии или недвижимости для инвестиционных целей, опирается и на затратный подход. В странах с развивающейся экономикой, этот процесс подразумевает и применение УПВС. На наш взгляд, затратный подход по своей сути, исследует некую историю создания стоимости. Использование в данном случае УПВС, может дать искажение ценности оцениваемого объекта, так как обобщенно отражает текущую ситуацию по созданию объекта, особенно с точки зрения восприятия инвестора. Любые корректировки случаев строительства в прошлом, в социалистической среде экономики, со всеми статистическими поправками и проводимыми допущениями, будут выглядеть сомнительными относительно возведения объекта в текущих рыночных условиях. Это еще раз отражает потребность в наличии или создании инвестиционного проектирования при проведении оценок для инвестиций или недвижимости в развитии. Последнее, видимо должно отражать влиняие факторов макро-микро среды и технологического развития на наилучшее и наиболее эффективное использование (ННЭИ) объекта оценки. Обратное, ссылки во многих практических работах оценщиков на ННЭИ без приведенного инвестиционного проектирования, в том числе с  архитектурной концепцией, выглядят достаточно сомнительными.

Оценка и экономический рост

В основе определения рыночной стоимости, применяемой в МСО, использован меновой прицип, в тоже время, термин ценность в нем никак не отражен.

Что важнее, - возможность обмена или ценность? Ценность объекта, исследуется больше в ценообразовании и мало в оценочной деятельности. Оценка и ценообразование, - своего рода «родственники». Разница заключается в том, что стоимость  - расчетная величина, а цена, - выносимый на рынок факт.

Д.Б. Кларк в своем труде «Распределение богатства» определял, что главным регулятором рыночной ценности является заработная плата и процент. Под последним он понимает не столько  банковский кредит, сколько арендную плату за использованные средства производства, в том числе недвижимые.

Этот самый процент, приобретает абсолютно иную полезность для покупателя, который видит в объекте не столько средство потребления, сколько будущее приращение стоимости и получение дополнительного дохода в виде «потребительской ренты» (процента). Можно предположить, что эта величина, является мнимой ценностью и не может принять участие в регулировании цен на объект, но в развивающихся экономиках , она имеет значение и дает повод для определения будущих стоимостей. Тот же Кларк говорит, что ««Если принцип предельной полезности применять к предметам в целом, то он даст ценности, которые в большинстве случаев будут во много раз превышать действительные ценности, устанавливаемые рыночными сделками. Напротив, если применять его к элементам ценности в благах, то он даст результаты, подтверждаемые рынком». Основываясь на этом, выведим несколько предположений:

-  в определении рыночной стоимости, решающую роль играет возможность последнего приращения потребительского богатства и в это редко входят все блага, предоставляемые объектом оценки  в целом;

- объект оценки, потребительского назначения, оценивается потребителями в соответствии с объемами той полезности, которую он может им оказать;

- большинство объектов оценки, способны приность несколько полезностей. определение их стоимости следует рассматривать как пучок полезностей, связанных вместе в одном материальном предмете;

- лишь одна из полезностей, образующая объект, представляет интерес, за который готов заплатить покупатель, прочие полезности этого предмета находятся внутри товара и не имеют значения при определении его стоимости.

Современная оценка анализирует психологический процесс, в том числе, часто субъективный, происходящий за кулисами рыночных явлений, - иначе говоря, она прослеживает рыночные явления вплоть до их причин, до умственных операций, производимых покупателями. На каждом рынке происходят оценочные операции, и оцениваемые предметы являются личными выгодами. Если объект воплощает в себе способность оказывать несколько различного вида услуг, если он является сложным предметом, обладающим рядом различных полезностей, то в таком случае неизбежно подлинная оценка должна найти способ оценить каждое из этих качеств в отдельности. Особенно это затрагивает крупные объекты и монопольные структуры.

Кларк писал, - «Три вещи могут быть измерены в единицах окончательного мерила ценности, а именно: потребительское богатство, труд и капитал». Примерно тоже содержится и в трудах К.Маркса который писал, что цена товара складывается из затрат на его производство и прибыли предпринимателя. В монополистической экономике, в этот показатель следует внести еще один фактор – надбавка, оплачиваемая потребителем. Таким образом, стоимость товара в монопольных системах, складывается из трех составляющих – затрат на его производство, прибыль предпринимателя, за создание товара и затраты потребителя на монопольность товара. Эти факторы, не часто находят отражение в отчетах об оценке. Монополистические отрасли имеют еще одно свойство, когда отсутствует необходимость в принятии решений в условиях неопределенности и совершать рискованные действия.

Нам кажется, что использование в понятии рыночной стоимости менового принципа в чистом виде, не может быть достаточным. Ценность должна быть неотъемлемым атрибутом рынка и не может являться исключительно инвестиционным термином. Кроме того, ценность является основой инвестиционной привлекательности объекта.

Оценка и инвестиционная привлекательность объекта

Инвестиционная привлекательность объекта,  лежит за рамками определения рыночной стоимости. Наиболее вероятная причина, - вынесение ивестиционной базы за пределы рыночной. Разумеется, инвестиционные предпочтения индивидуальны, однако само понятие – «инвестиционной привлекательности объекта» является исключительно рыночным, поскольку способствует созданию максимальной стоимости.  Если ННЭИ  - это замысел оценщика, редко подкрепляемый инвестиционным проектированием. То инвестиционная привлекательность объекта – это его характеристики, которые могут быть положительными, а могут быть и отрицательными. Различия ННЭИ и инвестиционной привлекательности представлено в Таблице 1

Таблица 1.

Различие в инвестиционной привлекательности и ННЭИ

Да, инвестиционная привлекательность не является предметом оценки, однако сложно отрицать ее влияние на стоимость. В тоже время, это значение в процессе оценки не устанавливается.

Мы не претендовали на методологию, поскольку для поиска несоответствий необходим более широкий объем исследования, наша задача, порассуждать о возможных противоречиях и заставить оценщиков еще раз осмыслить свою деятельность. История процессов в обществе показывает, что рано или поздно трансформация заработной силы и капитала охватит все общество, поэтому не стоит чрезмерно обособлять процессы происходящие в развивающихся экономиках. Однако не обращать внимания на региональные особенности – не допустимо. Поэтому считаем, что необходимо сохранять единое информационное поле в части стандартов, однако не задумываться над их совершенствованием нельзя. Методологическое развитие МСО, по нашему мнению, должно идти из стран с развивающейся экономикой, как имеющим максимальный информационный ресурс и уже достаточный опыт.  Сама оценка должна развиваться всесторонне и являться информационным локомотивом для развития экономических процессов в обществе.

Использованная литература:

Международные Стандарты Оценки

Европейские Стандарты Оценки

Джон Бейтс Кларк "Распределение богатства"

Адам Смит. "Исследование о природе и причинах богатства народов"

Карл Маркс «Капитал»

Стерник Г.М. Стерник С.Г.  «Методологический алгоритм полного цикла инвестиционного консалтинга»