Библиотека

О квартирном рынке Твери написано много. В частности, этот вопрос достаточно подробно рассмотрен в последнее время в газетах "Вече Твери" № 136 за 23 июля 2004 года, № 138 за 27 июля 2004 г., № 141 за 30 июля 2004 года и № 154 за 20 августа 2004 года. Тем не менее, с одной стороны, эти данные уже частично устарели, а с другой стороны, представляет интерес посмотреть на эту проблему несколько с другой стороны.

Прежде всего, необходимо немного напомнить о жилом фонде Твери. На конец 2003 года в городе насчитывалось всего 167 тысяч квартир, более 62 тысяч из которых были приватизированы. На рисунке 1 показано распределение всех (а) и предлагавшихся к продаже квартир (б) в зависимости от количества комнат. Хорошо видно, что структура предложения не плохо совпадает со структурой всего квартирного фонда города. При этом больше всего и в структуре городского фонда, и в структуре предложений на продажу находится двухкомнатных квартир (около 40%), одно- и трёхкомнатных квартир примерно поровну ( 24 – 36%) и меньше всего и в структуре города, и в предложениях на продажу многокомнатных квартир (4 – 5%).

Рисунок 1. Распределение квартир по количеству комнат: (а) – все квартиры в городе; (б) – квартиры, выставленные на продажу.

Необходимо отметить, что для анализа предлагавшихся к продаже квартир были взяты все объявления, опубликованные в газетах "Из рук в руки № 101 и № 113 за 1-е и 29 сентября 2004 года, соответственно, в которых были указаны общая площадь квартиры, количество комнат, планировка, месторасположение (адрес) и, конечно, цена предложения на продажу. Учитывая, что многие квартиры рекламируются в газете не один раз, можно надеяться, что выбранный массив представляет основную часть всех выставленных на продажу квартир в сентябре. После этого из общей базы были исключены явные дубли. Отобранных таким образом квартир, набралось 631 штука.

Не занимаясь далее анализом структуры квартир, подчеркнём лишь, что и в части планировки, и в части месторасположения, и в других аспектах структура предложения квартир достаточно близка к структуре всего квартирного фонда.

Говоря о ценовой ситуации, следует помнить, что в зависимости от поставленных целей иногда представляет интерес рассчитывать так называемую "удельную" цену, то есть, цену одного квадратного метра общей площади квартиры, и тогда в определённой степени можно сравнивать между собой квартиры с разной площадью (с разным количеством комнат), а иногда представляет больший интерес цена квартиры в целом. На рисунке 2 представлено распределение удельных цен, из которых видно, что на рынке есть предложения на продажу и по цене чуть более 300 $/м², и по цене более 1300 $/м². Основная же масса квартир предлагается на продажу по цене $ 540 - $ 620, что соответствует средней удельной цене квартир по городу в сентябре этого года, равной 566 $/м².

Рисунок 2. Распределение удельных цен на квартиры в Твери.

Тот, кто следил за предыдущими публикациями на эту тему, помнят, что с сентября 2003 года по июль 2004 года удельные цены на квартиры интенсивно росли, а темп роста достигал в отдельные моменты 50 $/м²/месяц (более 10 %/месяц). В то же время, следуя за Москвой и С.-Петербургом, три последних месяца цены на квартиры встали как вкопанные на уровне 560 – 570 $/м². Раньше уже говорилось, что влияют на рыночную стоимость квартир их планировка, состояние, отделка, материал стен, этаж, на котором расположена конкретная квартира, этажность дома, местоположение дома и много, много других факторов. Например, квартира, удельная цена которой выше 1340 $/м², состоит из 3-х комнат, имеет общую площадь 130 м², повышенную комфортность, находится на бульваре Радищева на втором этаже четырёхэтажного кирпичного дома и предлагается за $ 175 тысяч. А квартира, удельная цена которой чуть выше 350 $/м², хотя и тоже трёхкомнатная, и даже повышенной комфортности, имеет общую площадь в размере почти 80 м², находится на 5 этаже 5-и этажного кирпичного дома, но стоит всего $28 тысяч поскольку находится в посёлке Сахарово – а ведь это тоже Тверь.

На рисунке 3 представлено распределение цен более двухсот однокомнатных квартир, из которого видно, что при средней цене в сентябре около 21 тысячи долларов большинство из них предлагалось к продаже по цене от $18 000 до $23 000. В то же время предлагалась квартира "хрущёвской" планировки, общей площадью 30 м², находящаяся на 1-ом этаже 2-х этажного кирпичного дома на ул. Севастьянова (Пролетарский район), по цене $ 15 500. В этом же месяце рекламировалась однокомнатная квартира повышенной комфортности, общей площадью 61 м², на пятом этаже девятиэтажного кирпичного дома по улице К.Маркса, стоимостью $38 000.

Аналогичная картина также с двух- и трёхкомнатными квартирами (таблица 1.).

Таблица 1.Ценовые характеристики 2-х и 3-х комнатных квартир.

Рисунок 3. Распределение однокомнатных квартир по ценам, $.

В заключении рассмотрим кратко влияние на стоимость квартир их месторасположения. Естественно, что оценивать квартиры в зависимости от административного деления города малоинтересно. Поскольку, скажем, в Заволжском районе есть и престижное Ближнее Заволжье, есть и микрорайон "Юность, и Соминка, и дальнее Затверечье (район КСМ) и т.д.

Рисунок 4. Удельная стоимость квартир в различных районах города.

К сожалению, в базе было недостаточно объектов, чтобы оценить стоимость квартир во всех ценовых районах города. В некоторых районах в сентябре вообще не было предложений на продажу, в некоторых их было так мало, что верить полученному результату вообще не представляется возможным. На рисунке 4 показана диаграмма удельной стоимости квартир в разных ценовых зонах. Справедливости ради следует отметить, что в таких микрорайонах, как Мигалово, Затверечье (суммарно), Мамулино, Соминка в сентябре рекламировалось очень мало квартир так что достоверность полученных результатов по этим районам не высокая. И, конечно, эта картинка не абсолютная, а характерна конкретно для сентября месяца. Можно полагать, что кардинально она не измениться и цены квартир в центре ещё долго будут существенно выше чем, например, в пос. Химинститута, но количественные соотношения могут довольно сильно изменяться.

Президент ЗАО ТИТАН,
почётный член Российской гильдии риэлторов,
сертифицированный РГР аналитик рынка недвижимости,
В.Н.Каминский

Аналитик ЗАО ТИТАН,
В.И.Метельский