Геннадий Стерник
сертификация
курсы
статьи
конкурсы
о компании
библиотека
мониторинг
конференции
об авторе, новости сайта, анонсы
ссылки
e-mail
e-mail
Интернет-агентство СТЕРНО.РУ
designed by NIKE
СТРОИТЕЛЬСТВ ОФИСНО-ТОРГОВОГО ЦЕНТРА ПО АДРЕСУ: Г. ЧЕЛЯБИНСК, КУРЧАТОВСКИЙ РАЙОН, ПЕРЕКРЕСТОК КОМСОМОЛЬСКОГО ПР. И УЛ. ЧИЧЕРИНА (ИНВЕСТИЦИОННО-КОНСАЛТИНГОВЫЙ ОТЧЕТ)
Ковальчук Нина Викторовна, Челябинск, ООО Риэлторская компания «Служба недвижимости»

 

Наименование проекта: Строительство офисно-торгового центра.

Инициатор проекта: ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «Легион-С».

Местонахождение проекта: г. Челябинск, Курчатовский район, перекресток Комсомольского пр. и ул. Чичерина.

Диаграмма 1. Местоположение Объекта

Источник: РК «Служба недвижимости»

Проектом определены следующие технические показатели Объекта:

Таблица 1. Технические показатели здания

Характеристики

Офисно-торговый

Участок, кв.м.

                           4 056  

Пятно застройки, кв.м.

                           2 500  

Общая площадь, кв.м.

                         21 500  

Этажность

                                   7  

Офисная и торговая общая площадь, кв.м.

                         17 500  

Офисная и торговая полезная площадь, кв.м.

                         14 625  

Офис (3-4 этаж), кв.м.

                           3 850  

Офис (5-7 этаж), кв.м.

                           5 825  

Торг, кв.м. (ЯКОРЬ)

                           2 000  

Торг, кв.м. (ГАЛЕРЕЯ)

                           2 000  

Фудкорт офисный, кв.м.

                              550  

Конференц-зал, кв.м.

                              150  

Технические помещения, кв.м.

                              250  

Площадь парковки подземной, кв.м.

                           4 000  

Площадь парковки открытой, кв.м.

                           1 556  

Подземная парковка, м/м

                              125  

Открытая парковка, м/м

                                 62  

Источник: РК «Служба недвижимости»

Проектом определены следующие структуры площадей, состав арендаторов и арендные ставки:

Таблица 2. Структура площадей, состав арендаторов и ставки аренды

Целевые группы арендаторов

Площадь аренды, кв.м.

Базовая арендная ставка в мес., руб. за кв.м. (без НДС)*

С учетом прогноза роста ставки аренды на 2009 год

Профиль арендаторов

Торговая площадь (ЯКОРЬ 1) 1 этаж

1000

700

823

Продукты питания

Торговая площадь (ЯКОРЬ 2) 2 этаж

1000

700

823

Бытовая техника и электроника или одежда

Торговая площадь (Галерея) 1-2 этаж

2000

2000

2352

Одежда, Обувь, Спорт и отдых, Красота и здоровье, Товары для дома, Товары для детей, Мобильное и цифровое оборудование, Аксессуары, Сувениры-подарки, Услуги, Общепит (фудкорт), Автотовары

Офисная площадь (Прямые продажи) 3-4 этаж

3850

650

764

Частные медицинские учреждения, Услуги красоты и здоровья, Брокерские услуги, Банковские услуги, Страховые услуги, Юридические услуги, Дизайнерские услуги, Агентство недвижимости, Туристические агентства

Офисная площадь (Back-office) 5-7 этаж

5825

600

706

Предыдущие + Филиалы сотовых компаний, Бизнес-образование, Охранные предприятия, Торговля охранными и тепловыми системами

Офисная площадь (Фудкорт) 4 и7 этаж

550

500

588

Столовая и кафе

Парковка подземная (1 уровень) 125 м/м

4000

1500 за м/м

1764 за м/м

Арендаторы офисных площадей

Источник: РК «Служба недвижимости», исходные данные

 

 

Проектом определена следующая структура капитальных затрат:

Таблица 3. Структура капитальных расходов проекта

Наименование

Общая площадь, кв.м.

Себестоимость за кв.м. тыс. руб., с НДС

Сумма, млн. руб.

Здание

17 500

33

577,5

Подземная парковка

4 000

15

60

Открытая парковка

1 556

2

3,112

Итого

21 500 (без учета открытой парковки)

29,651 (без учета открытой парковки)

~640,612

Источник: РК «Служба недвижимости», исходные данные

Структура использования капитальный вложений в проект представлена в таблице.

Таблица 4. Структура использования  капитальных вложений проекта

Наименование

Начало/Окончание

На момент 01.01.08,

млн. руб.

С учетом инфляции,

млн. руб.

Этап 1

01.01.08/01.07.08

213,5373

218,933

Этап 2

01.07.08/01.01.09

213,5373

233,756

Этап 3

01.01.09/01.07.09

213,5373

248,654

Итого

01.01.08/01.07.09

640,612

701,342

Источник: РК «Служба недвижимости», исходные данные

Для финансового обеспечения строительства Объекта проектом приняты следующие решения:

1. На начальном этапе собственные средства составляют 221 млн. руб. Данная сумма позволяет начать строительство Объекта.

2. В дальнейшем финансирование осуществляется за счет привлечение заемных средств в размере 485 млн. руб.

Таблица 5. График получения кредитов

 Название  

 Дата  

 Сумма (руб.)  

 Срок  

 Ставка %  

 Строительный кредит (1) 

01.07.2008

235 000 0000 

51 мес.

 14 

 Строительный кредит (2) 

01.01.2009

 250 000 0000 

74 мес.

 14 

Источник: РК «Служба недвижимости», исходные данные

Таблица 6. Характеристики кредитов

Название  

 Характеристики  

 Строительный кредит (1) 

Выплаты процентов ежемесячно 

  

Отсрочка первой выплаты 12 мес. 

  

Проценты относятся на затраты 

 Строительный кредит (2) 

Выплаты процентов ежемесячно 

  

Отсрочка первой выплаты 12 мес. 

  

Проценты относятся на затраты 

Источник: РК «Служба недвижимости», исходные данные

График реализации проекта:

Реализация проекта начинается 01.01.2008

Расчетный срок проекта 144 месяцев.

Таблица 7. Показатели эффективности проекта

Показатель

Значение

Ставка дисконтирования (R)

14%

Период окупаемости (PB)

8,67 лет.

Средняя норма рентабельности (AAR)[1]

34,28%

Чистый приведенный доход (NPV)

216 102 323 руб.

Индекс прибыльности

1,32

Внутренняя норма рентабельности (IRR) 

19,07%

Длительность

7,39 лет

Источник: РК «Служба недвижимости», результаты экономической модели

Диаграмма 2. График NPV

0b0704d4

Источник: РК «Служба недвижимости», результаты экономической модели

 

 

 

 

 



 

1. Инициатор проекта

 

1.1. Общие данные

Полное фирменное наименование: ООО «__________________».

Зарегистрировано 05.04.2000 г. Постановлением Главы Сосновского района Челябинской области №_____.

Юридический адрес: 454000, г. Челябинск, ул. ___________ (Калининский район).

Почтовый адрес: 454000, г. Челябинск, ул. ___________.

Телефон: _________, факс: ___________.

Лицензия    на   строительство   зданий   и   сооружений   I   и    II   уровней ответственности - общестроительные работы, регистрационный номер ГС-1____________________ от 27.09.2004г. и приложение к лицензии ГС-______________________   от   07.02.2005г. на   строительство зданий и сооружений и выполнение функций заказчика-застройщика. Лицензия    выдана   на   основании   приказа   Федерального    агентства   по строительству и жилищно-коммунальному, хозяйству от 27.09.2004г. №______, приложение от 07.02.2005г. № _______. Срок действия лицензии по ___________.

Сведения   о   постановке   на   налоговый   учет:   ИНН   _____________ / КПП _______________, свидетельство серии 47 № __________________, выдано 21 февраля 2002г. инспекцией МНС России по Калининскому району г. Челябинска.

Упрощенная система налогооблажения.

1.2. Учредители

__________________ – 100% уставного капитала.

1.3. Руководство

·         Директор – _____________________

·         Исполнительный директор – _____________________

·         Зам. директора по капитальному строительству – ___________________

·         Зам. директора по снабжению – __________________________

·         Зам. директора по финансовым и юридическим вопросам – _______________________

·         Главный бухгалтер – ________________________

1.3. Опыт инициатора в девелопменте

Построенные объекты

http://www.legion74.ru/files/UnNab20.jpg

Жилой дом

ул. ________________, 20

http://www.legion74.ru/files/Galeon_small.jpg

Жилой комплекс «___________»

ул. _____________________, 28

http://www.legion74.ru/files/Legion_office.jpg

Офисное здание

ул. ______________________, 28а

http://www.legion74.ru/files/kom41d.jpg

Жилой дом

_______________________ 41д

Строящиеся объекты

http://www.legion74.ru/files/5mikr1.gif

Жилой комплекс «______________»

ул. Братьев Кашириных

 

http://www.legion74.ru/files/legion_vizualizaciya_s.jpg

Торговые площади

1-ые этажи жилых комплексов в 13-ом микрорайоне

 

http://www.legion74.ru/files/garazh100.jpg

Подземная автопарковка

2-й микрорайон по Комсомольскому проспекту

 

http://www.legion74.ru/files/13mkrn.jpg

Жилой дома

17-й микрорайон в Курчатовском районе

 



 

2. Экономические показатели г. Челябинска

 

2.1. Челябинск

Челябинск - один из крупнейших индустриальных, научных и культурных городов России. Город расположен между Уральскими горами и Западно-Сибирской низменностью в зоне умеренно теплого континентального климата с продолжительно холодной зимой и теплым летом. Расстояние до Москвы – 1919 км.

Челябинск является одним из наиболее крупных в экономическом отношении городов РФ. На территории Челябинска находится большое количество промышленных предприятий: Челябинский металлургический комбинат, Челябинский Трубопрокатный завод, Цинковый завод, Челябинский завод строительно-дорожных машин, Тракторный завод, Челябинский завод «Теплоприбор» и другие.

Челябинск является центром культурной жизни Южного Урала: здесь находятся академические театры, концертные и выставочные залы, регулярно проводятся фестивали, в том числе международные, проходят гастроли известных российских и зарубежных коллективов. В городе имеется большое количество спортивных сооружений.

2.2. Общие экономические показатели

Социально-экономическое состояние Челябинской области за последние несколько лет характеризуется устойчивой положительной динамикой.

Валовой региональный продукт Челябинской области в 2006 году достиг 438 млрд. рублей и увеличился на 8,5% по сравнению с 2005 годом. Это связано в большей части с увеличением объема промышленного производства - он вырос по отношению к уровню 2005 года на 10,4%.

Рост ВРП позволил увеличить бюджет Челябинской области в 2006 году до 66 миллиардов 868 миллионов рублей. Таким образом, в сравнении с 2005 прирост доходов консолидированного бюджета составил 45 %.

Рост экономики Челябинской области способствовал росту средней заработной платы, которая составила в январе-феврале 2007 года 9987,4 рубля и увеличилась по сравнению с январем-февралем 2006 года на 26,2%

По официальным данным, среднедушевые денежные доходы населения в Челябинской области за январь-март 2007 года составили 7957,5 рубля в месяц или 117,1% к январю-марту 2006 года.

Представители Центробанка РФ констатируют, что совокупный объем кредитования физических лиц в нашей стране за последний год вырос более чем на 40%. По итогам 2006 года общая сумма выданных банками ссуд превысила 1,7 трлн. рублей. Это было вызвано снижением ставки по кредитам и активной экспансией федеральных банков в регионы (в том числе в Челябинскую область).

Интересно будет отметить рейтинг Челябинской области (см. таблицу 8).

Таблица 8. Рейтинги Челябинской области в 2006 году

Рейтинг

Индекс

Значение

MOODY'S INTERFAX

Кредитный рейтинг Челябинской области по национальной шкале

Aa1.ru

РА Эксперт

Рейтинг региона

2B (Средний потенциал, риск умеренный)

РА Эксперт

Предпринимательский климат городов России

С+ (Условия для ведения бизнеса достаточно благоприятные. Предприниматели и инвесторы в недостаточной степени используют имеющиеся предпосылки ведения бизнеса)

Источник: MOODY'S INTERFAX,  РА Эксперт

2.3. Демография

Администрация города Челябинска в «Прогнозе социально-экономического развития города Челябинска на 2007 год и на период до 2009 года» предполагает, что в 2007 году численность населения составит 1090 тыс. человек (см. диаграмму 3).

Диаграмма 3. Прогноз численности населения Челябинска

прогноз мерии численность населения

Источник: Администрация города Челябинска

Однако в данном прогнозе не учитывается количество незарегистрированных жителей-мигрантов, проживающих в городе, а также прирост населения за счет приезжих, поэтому Аналитический департамент РК «СЛУЖБА НЕДВИЖИМОСТИ» рассчитал численность населения исходя из этих поправок (см. диаграмму 4).

Диаграмма 4. Прогноз численности населения Челябинска (РК «СЛУЖБА НЕДВИЖИМОСТИ»)

прогноз СТРАТУМ численность населения

Источник: ЧелябинскСтат,  анализ  РК «СЛУЖБА НЕДВИЖИМОСТИ»

Основные источники миграции в г. Челябинск: Челябинская и Курганская области, республики Средней Азии (в том числе г. Кустанай в Казахстане).

Мы предполагаем, что в течение рассматриваемого периода рост населения не будет оказывать существенного влияния на рынок потребления продуктов питания.

2.4. Доходы населения

Администрация города Челябинска в «Прогнозе социально-экономического развития города Челябинска на 2007 год и на период до 2009 года» предполагает, что в 2007 году денежные доходы населения составят 17 073 руб. в расчете на душу населения в месяц или 204 876 руб. в год (см. диаграмму 5).

Диаграмма 5. Прогноз денежных доходов населения Челябинска

прогноз мерии доходы населения

Источник: Администрация города Челябинска

Аналитический департамент РК «СЛУЖБА НЕДВИЖИМОСТИ» оценивает динамику роста располагаемого дохода населения более консервативно, даже с учетом нерегистрируемых доходов (см. диаграмму 6)

Диаграмма 6. Прогноз денежных доходов населения Челябинска

прогноз СТРАТУМ доходы населения

Источник: ЧелябинскСтат, расчеты РК «СЛУЖБА НЕДВИЖИМОСТИ»

Мы предполагаем, что рост доходов населения будет плавный, без значительных скачков. В свою очередь структура потребления продуктов питания может измениться: увеличится доля потребления белковой пищи и фруктов (мясо, рыба), снизится потребление углеводной пищи (хлеб, картофель). 

2.5. Расходы населения

Потребительские расходы населения (по версии ЧелябинскСтата) в 2005 году составили по предварительной оценке 136 729 млн. рублей, и выросли по сравнению с 2004 годом на 36,6% (см. таблицу 9).

Данная тенденция сохранилась и в отношении 2006 года и продолжилась в отношении 2007 года (данные по которым в ЧелябинскСтате еще не обработаны).

Таблица 9. Потребительские расходы населения Челябинска

Статьи расходов

2000

2001

2002

2003

2004

2005

CAGR

потребительские расходы – всего, млн. руб.

38552,6

50085,1

64115,9

82854,7

100044,4

136729,5

29%

расходы на покупку продуктов для домашнего питания

17348,7

20835,4

25325,8

29330,6

32914,6

43890,2

20%

расходы на покупку непродовольственных товаров

13878,9

18030,6

23017,6

32313,3

39317,5

53324,5

31%

расходы на оплату услуг

6014,2

8865,1

13336,1

18062,3

23610,5

33908,9

41%

прочее

1310,8

2354,0

2436,4

3148,5

4201,9

5605,9

34%

Источник: ЧелябинскСтат,  анализ РК «СЛУЖБА НЕДВИЖИМОСТИ»

Из таблицы видно, что расходы на оплату услуг и покупку непродовольственных товаров растут более высокими темпами, нежели расходы на покупку продуктов питания.

Мы предполагаем, что в среднесрочной перспективе расходы населения на продукты питания будут снижаться в общей структуре расходов в пользу расходов на оплату услуг и на покупку непродовольственных товаров, а среднегодовые темпы прироста (CAGR) расходов на покупку продуктов питания будут составлять порядка 15-20%.

2.6. Розничная торговля

Рост доходов населения сказывается на бурном развитии оборота розничной торговли (диаграмма 7).

Диаграмма 7. Прогноз оборота розничной торговли в Челябинске, млрд. руб.

Источник: ЧелябинскСтат, анализ РК «СЛУЖБА НЕДВИЖИМОСТИ»

Интересно отметить, что на фоне позитивного изменения экономики – позитивные изменения потребительских предпочтений населения Челябинска.

С 1993 по 1995 гг. бурно рос рынок потребления и продаж дешевых продуктов питания.

С 1995 по 2002 рос рынок потребления и продаж продуктов питания средней ценовой категории, дешевой одежды, обуви и бытовой техники.

С 2003-2004 гг. произошел рост бытовой техники, одежды и обуви средней ценовой категории, который совпал с началом бума потребительского кредитования. С 2004 г. начал расти рынок дорогих продуктов питания, недвижимости и автомобилей. А когда в 2005 г. ставки по автокредитам снизились – произошел количественный скачок и продажи новых иностранных автомобилей выросли в два раза по сравнению с 2004 г. 

В таблице 3 представлены лидеры продаж основных непродовольственных товаров в Челябинской области на 2006 год (данные на 2007 год в ЧелябинскСтат еще не готовы).

Таблица 10.  Лидеры продаж основных непродовольственных товаров  в Челябинской области в 2006 г.

Наименование

Объем продаж, млн. руб.

Доля в общем объеме

Валовый прирост рынка, в % к 2004 г.

Рынок непродовольственных товаров

76440,7

100%

124,1

Одежда

8420.1

11.02%

113.86%

Мебель

4805.5

6.29%

125.15%

Обувь

3884.0

5.08%

112.30%

Автомобили

2345.4

3.07%

125.09%

Бытовая техника и электроника*

2016.3

2.64%

137.42%

Материалы строительные

1624.4

2.15%

131.19%

* данные отражают рост «белого» импорта бытовой техники

Источник: ЧелябинскСтат, анализ  РК  «СЛУЖБА НЕДВИЖИМОСТИ»

Мы выделяем следующие основные факторы развития розничной торговли в Челябинске:

·         В краткосрочной перспективе

     - Увеличение доходов и покупательской способности населения;

     - Рост кредитования населения;

     - Рост привлекательности Челябинска как центра розничной торговли для прилегающих областей и регионов.

·         В среднесрочной перспективе

     - Постепенное замедление темпов развития экономики и роста реального дохода населения;

     -  Увеличение спроса на товары длительного пользования.

 

2.7. Выводы

Таблица 11.  Социально-экономические характеристики г. Челябинска

Социально-экономические характеристики г. Челябинска

Популяция

 

Население Челябинска (2007 г.)

1090 тыс. человек

Естественный прирост

Отрицательный

Миграция

Положительная

Уровень жизни

 

Уровень жизни

Средний

Величина средней заработной платы (2006 г.)

11 тыс. руб. (435 USD) на человека в месяц.

Структура потребления

Тенденция увеличения потребления товаров длительного пользования

Экономика

 

Оборот розничной торговли

Рост

ВРП Челябинской области

Рост

Промышленное производство

Рост

Кредитование физических и юридических лиц

Рост

Общий прогноз

Устойчиво позитивный

Источник: РК «СЛУЖБА НЕДВИЖИМОСТИ»

 

 

 

 

 



 

3. Анализ рынка офисной недвижимости

 

3.1. Введение

Основой развития рынка офисной недвижимости является рост деловой активности бизнеса, стабильность развития экономики и стабильность политической системы в стране.

Сейчас мы можем наблюдать, что вместе с экспортной сырьевой ориентацией российской экономики, активную роль начинает приобретать диверсифицированное развитие экономики – производство, переработка, рынок услуг.

Это в свою очередь создает обширный спрос на качественную офисную недвижимость.

3.2. Анализ предложения

С 2001 года по 2006 год количество коммерческих предприятий в г. Челябинске увеличилось почти на 80 процентов и по нашему предположению к 2009 году количество коммерческих предприятий составит порядка 53834 компаний (рост к 2006 году составит порядка 8 процентов).

Диаграмма 8. Динамика количества официально зарегистрированных коммерческих предприятий в Челябинске

Источник: ЧелябинскСтат, расчеты РК «Служба недвижимости»

Рост деловой активности бизнеса вызывает рост спроса на рынок офисной недвижимости. С 2004 года по 2006 год рынок офисной недвижимости возрос на 14 процентов и составил 433791 кв.м. офисной полезной площади. А рост числа коммерческих предприятий за этот период составил 28 процентов.

Диаграмма 9. Динамика ввода офисных площадей в Челябинске

Источник: РК «Служба недвижимости»

В ответ на это игроки рынка офисной недвижимости анонсировали на 2008-2009 года большое количество проектов по строительству офисной недвижимости. Исходя из заявленных планов, в 2009 году рынок офисной недвижимости должен составить 613401 кв.м. офисных полезных площадей и по сравнению с 2006 годом рост составит 41 процент.

Однако с учетом специфики рынка офисной недвижимости можно с уверенностью сказать, что не все из планируемых объектов будут сданы в срок (среди причин можно выделить административные барьеры, недостаток финансирования, нерадивый генподрядчик и прочее). Более реально ориентироваться на рост рынка в 2009 году по отношению к 2006 году на уровне 30-35 процентов.

Рост деловой активности в Челябинске приводит к смещению предпочтений относительно качества офисных площадей. И если в начале 2000 года рынок офисных площадей представлял из себя преимущественно офисы «класса С», то уже в 2006 году в структуре предложения офисных площадей произошли серьезные изменения. Доля офисов «класса С» сократилась и в структуре предложения появились офисы «класса А и B+», которые в совокупности заняли долю 9 процентов в общей структуре предложения.

Диаграмма 10. Структура офисных площадей по классности помещения в Челябинске

2006 г.

Прогноз 2009 г.

Источник: РК «Служба недвижимости»

К 2009 году исходя из планов девелоперов, структура предложения претерпит еще большие изменения, а именно доля офисов «класса А» составит 11 процентов, офисов «класса B+» составит 13 процентов, а доля офисов «класса B-» составит 22 процента.

Мы предполагаем что в долгосрочной перспективе доля офисов «класса А» и «класса С» будет расти незначительно, а доля офисов класса «B» и «класса B+» должна занять в сумме более 50% рынка офисной недвижимости.

Изначально офисные площади располагались в административных зданиях местных проектных институтов, поэтому в структуре распределения офисных площадей доминировал Центральный район. Далее, по мере развития рынка, структура распределения офисных площадей стала меняться и к 2006 году произошло еще большая концентрация офисных площадей в Центральном районе города – это было связано со строительством новых зданий «класса А и B+» в центре города.

Диаграмма 11. Структура офисных площадей по административным районам Челябинска

2006 г.

Прогноз 2009 г.

Источник: РК «Служба недвижимости»

К 2009 году доля офисных зданий в центре города возрастет еще больше и достигнет пика концентрации. Это связано с тем, что увеличение предложения офисных зданий в Центральном районе приведет к ужесточению проблем транспортной доступности экономически активной части населения к местам работы. А это в свою очередь сделает строительство новых зданий в центре города неэффективным, к тому же уже сейчас найти подходящее место для точечной застройки практически невозможно.

Уже с 2010 по 2012 год мы будем наблюдать отток деловой активности в другие районы города. Данная тенденция уже сейчас наблюдается в таких крупных мегаполисах как Москва, Санкт-Петербург и Екатеринбург. Это связано с тем, что природа развития коммерческой недвижимости по большей части повторяет этапы развития московского рынка недвижимости.

Средние ставки аренды на офисные площади «класса А» на декабрь 2007 года составляют 1300 рублей за кв.м. в месяц., «класса B» – 965 руб. за кв.м., «класса B-» - 718 руб. за кв.м., «класса С» – 602 руб. за кв.м.

Диаграмма 12. Средние ставки аренды на офисные здания исходя из классности зданий в Челябинске

Источник: РК «Служба недвижимости»

Средняя ставка аренды на офисные площади исходя из местоположения офисных зданий составляет 673 руб. за кв.м. Наибольшие средние ставки аренды зафиксированы в центральном районе города – они составили 750 руб. за кв.м., наименьшее зафиксированы в металлургическом районе города – 350 руб. за кв.м.

Диаграмма 13. Средние ставки аренды на офисные здания исходя из местоположения зданий в Челябинске

Источник: РК «Служба недвижимости»

В течение 2007 года ставки аренды возросли в среднем на 14-16 процентов. Мы предполагаем, что в 2008 году ставки аренды продолжат расти в пределах 10-12 процентов в год.

Цена продажи офисных площадей на декабрь 2007 года составила в среднем по Челябинску 70 тысяч рублей за кв.м.

В центральном районе города цена продажи в среднем достигает 90-100 тысяч рублей за кв.м., а в удаленных районах города, таких как Металлургический или Ленинский районы, цена продажи может достигать 45-50 тысяч рублей за кв.м.

В течение 2007 года средняя цена продажи офисных площадей возросла в среднем на 8-10 процентов. Мы предполагаем, что в 2008 году цена продажи продолжит расти в пределах 8-12 процентов в год.

3.3. Анализ спроса

В январе-ноябре 2007 года в структуре спроса на офисные помещения преобладали сделки по аренде – 81%. Объем заявок на покупку офисных помещений составил 19% (по данным других риэлтерских компаний, эти показатели составляют 73% и 27% соответственно).  

Диаграмма 14. Структура спроса на офисную недвижимость в январе-ноябре 2007 года  в Челябинске

Источник: РБК, РК «Служба недвижимости»

Спрос на аренду офисных площадей формируют, в основном, компании из других городов, входящие на рынок Челябинска, (в том числе – иностранные компании), а также вновь создаваемые местные фирмы.

Спрос на покупку офисных площадей формируют, главным образом, местные активно развивающиеся компании, крупные иногородние и иностранные компании, филиалы банков и иные финансовые учреждения, имеющие достаточные ресурсы для приобретения офисных площадей.

По географическому признаку в структуре спроса преобладают местные компании (63%). Мы предполагаем, что с ростом экономической привлекательности Челябинской области, доля федеральных и международных компаний в среднесрочной перспективе возрастет на 7-15%.

Диаграмма 15. География спроса на офисную недвижимость  в Челябинске

Источник: РБК, РК «Служба недвижимости»

По уровню вакантных площадей в Челябинске лидирует офисная недвижимость «класса А».

Таблица 12.  Уровень вакантных площадей офисной недвижимости в Челябинске

Класс здания

Уровень вакантных площадей

Класс А

15-20%

Класс B+

10-13%

Класс B-

5-10%

Класс C

2-5%

Источник: РК «Служба недвижимости»

Это объясняется тем, что рынок Челябинска пока не готов потребить такое количество высококлассных и дорогих офисных площадей. Основными арендаторами и собственниками офисных площадей класса «А» выступают крупные иногородние компании (в основном, из Москвы и Екатеринбурга), но их количество недостаточно, для того чтобы полностью заполнить офисные центры класса «А». 

Наиболее востребованы на рынке офисные площади в размере до 100 кв. м. - на их долю приходится более 48% спроса. Вторыми по популярности являются офисные помещения площадью от 100 до 200 кв. м. – 28%. Далее следуют офисные площади от 200 до 350 кв.м. – 17%.

Мы предполагаем, что спрос на офисные площади «Класса B+» и «Класса B-» будет расти быстрее, чем спрос на офисные площади «Класса А» и «Класса С».

Это связано с тем, что от 60 до 80% площадей в офисных центрах класса «B» и «С» занимают предприятия и организации, относящиеся к малому/среднему бизнесу. Успешные компании, арендующие офисы «Класса С» в виду расширения бизнеса (и расширения метража) и улучшения финансовых показателей будут переходить в офисы «Класса B+ и B-». К тому же рост числа предприятий малого/среднего бизнеса (и числа занятых) должен происходить опережающими темпами.

Помимо этого, дополнительный спрос продолжит формироваться за счет входа на рынок иногородних компаний (в т.ч. из городов Челябинской области, УрФО и др.).

Мы предполагаем, что с учетом возрастающих требований к комфортабельности рабочего места, потребности бизнесов в офисных помещениях будут смещаться в сторону нормативных (по меньшей мере), т.е. к 9 кв.м. на человека. Это позволит постепенно увеличить потребность в помещениях на 40-50% и приведет к существенному перевесу спроса в пользу класса «В».

Офисные помещения класса «С» будут продолжать пользоваться спросом, т.к. на данной стадии экономического развития г. Челябинска далеко не весь мелкий и средний местный бизнес готов арендовать помещения более высокого уровня. Однако, строить офисные центры «Класса С» скорее всего не будут.

В среднесрочной перспективе следует ожидать рост потребности в офисных помещениях удаленных от центра города.

Факторы изменения рынка:

1. Ограниченное предложение землеотводов: Землеотвод участков под строительство офисных зданий в историческом центре города (район пл. Революции) на данный момент уже невозможен – подходящих земельных участков просто нет. По этой причине последующее строительство бизнес-центров ожидается в районах ближайшего удаления от исторического центра города.

2. Приближение предложения товаров и услуг к месту проживания потребителей, создание дополнительных офисов, что наиболее ярко выражено в финансово-кредитных организациях.

С ростом конкуренции на рынке потребительского и ипотечного кредитования финансово-кредитные организации стремятся открывать офисы в местах приближенных к широкому кругу потребителей.

Все больше новых дополнительных офисов банков открывается за пределами делового и исторического центра, в спальных районах города. Также наметилась тенденция организации так называемых «финансовых супермаркетов», объединяющих партнеров, совместно оптимизирующих свою деятельность. Сейчас для банков такими партнерами являются аудиторская фирма, лизинговая компания, страховая фирма, оператор связи, предоставляющий интернет-услуги. Как правило, офисы участников такой группы располагаются в одном бизнес-центре.

3. Усложнение транспортной доступности (включая парковку) центральной зоны города

4. Рост цен на аренду/покупку недвижимости в центральных районах.

 

3.4. Выводы

Таблица 13. Характеристики рынка офисной недвижимости Челябинска

Численность коммерческих предприятий

Рост

Деловая активность предприятий

Рост

Объем рынка

2006 г.: ~433,8 тыс. кв.м.

2009 г.: ~613,4 тыс. кв.м.

 

Структура офисных площадей по классности помещения

2006 г.: Класс А: 4%, класс B+: 5%, класс В-: 15%, класс С: 76% .

2009 г.: Класс А: 11%, класс B+: 13%, класс В-: 22%, класс С: 54%.

 

Структура офисных площадей по административным районам

2006 г.: Центральный – 48%, Советский – 25%, Калининский – 10%, Прочие – 17%.

2009 г.: Центральный – 56%, Советский – 18%, Курчатовский – 10%, Прочие – 16%.

 

Средние ставки аренды на офисные здания 2007 г., руб.

Класс А: 1300, класс B+: 965, класс В-: 718, класс С: 602.

 

Изменение уровня цен в краткосрочном периоде

 

Умеренный рост

Изменение уровня цен в среднесрочном периоде

 

Умеренный рост

Структура спроса

·         Местные – 63%, Федеральные – 33%, Международные 4%.

·         Покупка – 19%, Аренда – 81%.

 

Популярная площадь помещения

До 100 кв. м. - 48% спроса, от 100 до 200 кв. м. – 28%, от 200 до 350 – 17%, прочие – 7%.

Уровень вакантных площадей

Класс А: 15-20%, класс B+: 10-13%, класс В-: 5-10%, класс С: 2-5%.

 

Ликвидность

Средняя

Общий прогноз

Устойчиво позитивный

Источник: РК «СЛУЖБА НЕДВИЖИМОСТИ»

 



 

4. Анализ рынка торговой недвижимости

 

4.1. Введение

В условиях тесной интеграции российской экономики в мировую экономическую систему происходит качественное изменение представлений о торговой недвижимости.

Если раньше на постсоветском пространстве доминировали небольшие магазины у дома, ЦУМы и рынки, то сегодня в современной России инвесторы освоили строительство торговых центров европейского уровня, объединяющих в себе не только торговлю, но и многочисленные услуги и развлечения.

Рост покупательской способности населения приводит к росту качественных ожиданий населения. Рынок отвечает на это ростом предложения качественной торговой недвижимости.

Диаграмма 16. Индекс покупательской способности населения

Источник: Панфилов Подкова и партнеры

4.2. Анализ предложения

На данном этапе можно констатировать, что розничная торговля входит в фазу развития. Об этом свидетельствует тот факт, что в Челябинске общая площадь торговых площадей оценивается в размере 421,7 тыс. кв.м. или порядка 386 кв. м. на 1000 жителей.

В РФ действует норматив 230 кв.м. на 1 тыс. жителей. Общемировой показатель составляет 500 кв. м. на 1 тыс. жителей (в развитых странах 1000 кв. м.).

Таким образом, можно сказать, что в целом население г. Челябинска уже обеспечено торговыми площадями на уровне 84% от среднемирового уровня и на уровне 42% от уровня развитых стран.

В 2006-2007 гг. произошло качественное изменение рынка торговой недвижимости. На рынке появились два профессиональных окружных торговых центра: ТРК «Фокус»  (GLA – 33 тыс. кв.м.) и ТРК «Горки» (GLA – 35 тыс. кв.м.).

Таким образом, структура рынка торговой недвижимости стала иметь следующий вид.

Диаграмма 17. Структура рынка торговой недвижимости  в Челябинске

Источник: РК «СЛУЖБА НЕДВИЖИМОСТИ»

Общая арендопригодная площадь (GLA) профессиональных торговых центров в Челябинске составляет 68 тыс. кв.м. или 62,5 кв.м. на 1000 жителей.

В Москве данный показатель составляет порядка 150 кв.м. на 1000 жителей, а в среднем по Европе – 182 кв.м. на 1000 жителей.

Диаграмма 18. Качественные торговые площади (GLA - арендопригодная площадь) на 1000 жителей, кв.м. (2007 г.)

Источник: Cushman & Wakefield, Europe

В сравнении с другими городами РФ по уровню обеспеченности профессиональными торговыми центрами на 1000 жителей, г. Челябинск стоит на седьмом месте. Лидируют города Казань, Санкт-Петербург и Екатеринбург.

Диаграмма 19. Качественные торговые площади (GLA - арендопригодная площадь) на 1000 жителей ряда городов РФ, кв.м. (2007 г.)

Источник:  РК «СЛУЖБА НЕДВИЖИМОСТИ», Cushman & Wakefield

Исходя из заявленных планов, в 2009 году рынок торговой недвижимости должен составить 795297 кв.м. торговых арендопригодных площадей и по сравнению с 2007 годом рост составит 89 процентов.

Диаграмма 20. Планы ввода торговых площадей в Челябинске

Источник: РК «СЛУЖБА НЕДВИЖИМОСТИ»

Однако с учетом специфики рынка торговой недвижимости можно с уверенностью сказать, что не все из планируемых объектов будут сданы в срок (среди причин можно выделить административные барьеры, недостаток финансирования, нерадивый генподрядчик и прочее). Более реально ориентироваться на рост рынка в 2009 году по отношению к 2007 году на уровне 50-60 процентов.

В структуре предложения к 2009 году должны появиться суперрегиональные (более 80 тыс. кв.м.) и региональные (60-80 тыс. кв.м.) – их совокупная доля составит 30% в общей структуре предложения.

Диаграмма 21. Структура торговых площадей Челябинска

2007 г.

Прогноз 2009 г.

Источник: РК «СЛУЖБА НЕДВИЖИМОСТИ»

Традиционно крупные торговые центры были сконцентрированный в центральных районах Челябинска. Далее, по мере развития рынка, структура распределения торговых площадей стала меняться - в 2007 году произошло уменьшение доли торговых площадей в Центральном районе в пользу Советского и Курчатовского (за счет ТРК «Горки» и ТРК «Фокус»).

Диаграмма 22. Структура торговых площадей по административным районам Челябинска

2007 г.

 

Прогноз 2009 г.

 

Источник: РК «СЛУЖБА НЕДВИЖИМОСТИ»

К 2009 году доля торговой недвижимости вырастет в Центральном и Ленинском районах.

Средняя ставка аренды на торговые площади исходя из местоположения торговых центров составляет 1449 руб. за кв.м. Наибольшие средние ставки аренды зафиксированы в центральном районе города – они составили 1759 руб. за кв.м., наименьшее зафиксированы в ленинском районе города – 600 руб. за кв.м.

Диаграмма 23. Средние арендные ставки на торговую недвижимость в Челябинске, руб. за кв.м.

Источник: РК «СЛУЖБА НЕДВИЖИМОСТИ»

В течение 2007 года ставки аренды возросли в среднем на 13-15 процентов. Мы предполагаем, что в 2008 году ставки аренды продолжат расти в пределах 11,5-12,5 процентов в год.

Цена продажи торговых площадей на декабрь 2007 года составила в среднем по Челябинску 85 тысяч рублей за кв.м.

В центральном районе города цена продажи в среднем достигает 120-140 тысяч рублей за кв.м., а в удаленных районах города, таких как Металлургический или Ленинский районы, цена продажи может достигать 50-60 тысяч рублей за кв.м.

В течение 2007 года средняя цена продажи торговых площадей возросла в среднем на 15-16 процентов. Мы предполагаем, что в 2008 году цена продажи продолжит расти в пределах 12-14 процентов в год.

В среднесрочной перспективе произойдет разделение торговли на три основных вида: большие торговые центры с широким ассортиментом товаров (площадь от 30 тыс. кв.м.), специализированные торговые центра (площадь до 30 тыс. кв.м.) и небольшие удобные «магазины у дома», с небольшим ассортиментом. Магазины среднего формата могут столкнуться с оттоком покупателей в виду насыщения рынка крупными торговыми центрами. В этом случае средний формат ждет «редевелопмент» или изменение торговой концепции, скорее всего в пользу специализированных магазинов.

4.3. Анализ спроса

Сетевую торговлю развивают более 20 компаний: несколько местных и федеральных продуктовых сетей («Молния», «Гроссмарт», «Пятерочка», «Паттерсон», «Дикси»); национальные сети  непродовольственных товаров («Эльдорадо», «Мир», «М.Видео», «Спортмастер», «Арбат-Престиж» и т.д.); местные аптечные сети («Классика», «Гран», «Алвик»), франшизы («Benetton», «Sela», «Mango» и др.). 

В Челябинске в настоящее время есть следующий магазин крупного международного ритейлера – Metro C&C. О планах освоения заявили Castorama (товары для дома) и IKEA (мебель).

Предпочтения операторов относительно занимаемой площади представлены в таблице.

Таблица 14. Потребители торговых площадей

Профиль арендаторов

Арендуемые площади, кв.м.

Якорные арендаторы

Гипермаркет

7000-15000

Супермаркет

700-3000

Электроника

2000-8000

Спорт и отдых

500-4000

Одежда

600-2500

Развлечения

500-8000

Товары для дома

400-3000

Товары для детей

500-3500

Другие операторы

Одежда

30-500

Обувь

50-1000

Спорт и отдых

50-300

Красота и здоровье

40-300

Товары для дома

30-100

Товары для детей

40-500

Мобильное и цифровое оборудование

40-1000

Аксессуары

20-70

Сувениры-подарки

20-100

Общепит (фудкорт)

20-120

Услуги

10-100

Источник: РК «СЛУЖБА НЕДВИЖИМОСТИ»

Наибольшие доли в структуре площадей обычных ТЦ приходятся на группы товаров: продукты питания (34,6%), одежда и обувь (24,2%), бытовая электроника (20,1%).

Диаграмма 24. Структура операторов обычных торговых центров в Челябинске

Источник: РК «СЛУЖБА НЕДВИЖИМОСТИ»

Наибольшие доли в структуре площадей профессиональных ТЦ приходятся на группы товаров: развлечения (26,6%), продукты питания (17,7%), одежда и обувь (17,2%) и товары для дома (13,2%).

Диаграмма 25. Структура операторов профессиональных торговых центров в Челябинске

Источник: Панфилов Подкова и партнеры, РК «СЛУЖБА НЕДВИЖИМОСТИ»

Уровень вакантных площадей на обычные торговые центры оценивается в размере 5-7%, на профессиональные торговые центры – не более 5%. Это объясняется острым дефицитом на рынке качественного предложения. Мы предполагаем, что до наступления насыщения, рынок качественной торговой недвижимости в Челябинске способен «поглотить» еще 200-300 тыс. кв.м. кв.м.

В среднесрочной перспективе следует ожидать рост потребности в качественных профессиональных ТЦ.

4.4. Выводы

Таблица 15. Характеристики рынка торговой недвижимости Челябинска

Покупательская способность населения

Рост

Объем рынка

2007 г.: ~421,7 тыс. кв.м.

2009 г.: ~795,4 тыс. кв.м.

 

Структура офисных площадей 2007 г.

Профессиональные ТЦ – 16%

Обычные ТЦ – 74%

Структура офисных площадей по административным районам

2007 г.: Центральный – 31%, Курчатовский – 20%, Советский -12%, Тракторозаводской – 12%, Прочие – 25%.

2009 г.: Центральный – 35%, Курчатовский -19%, Калининский -12%, Советский – 11%, Ленинский – 11%, Прочие – 12%.

 

Средние ставки аренды на торговые площади 2007 г., руб. за кв.м.

1449 (Max в Центральном районе – 1759, Min в Ленинском районе – 600)

Изменение уровня цен в краткосрочном периоде

 

Умеренный рост

Изменение уровня цен в среднесрочном периоде

 

Умеренный рост

Структура спроса на профессиональные ТЦ

Развлечения (26,6%), продукты питания (17,7%), одежда и обувь (17,2%) и товары для дома (13,2%).

Структура спроса на обычные ТЦ

Продукты питания (34,6%), одежда и обувь (24,2%), бытовая электроника (20,1%).

Уровень вакантных площадей

Профессиональные ТЦ – менее 5%.

Обычные ТЦ – 5-7%

Ликвидность профессиональных ТЦ

Высокая

Ликвидность обычных ТЦ

Средняя

Общий прогноз

Устойчиво позитивный

Источник: РК «СЛУЖБА НЕДВИЖИМОСТИ»

 



 

5. Анализ местоположения

5.1. Характеристики участка и ближайшего окружения

Район расположения участка

КУРЧАТОВСКИЙ РАЙОН расположен в северо-западной части города. Район образован 15 августа 1985 за счет части территории Калининского, Металлургического и Центрального районов.

Площадь района - около 5,5 тыс. га, численность населения – 181,5 тыс. чел. Средний возраст населения значительно ниже, чем в других районах города. По данным официальной статистики на северо-западе города проживает большая часть экономически активного населения города. Что в свою очередь способствует активной застройке и привлечению в этот район молодых семей. Согласно Генплана развития города, основные объемы жилищного строительства будут реализованы в северо-западном направлении (Курчатовский и Калининский районы).

Местоположение участка

Участок расположен на западной окраине Курчатовского района на пересечении улиц Чичерина и Комсомольского проспекта.

Площадь, конфигурация, рельеф

Площадь земельного участка в текущих границах составляет 0,4065 га. Участок имеет прямоугольную форму. Перепад высот ~0,5 метра.

Физические препятствия

Физических препятствий, ограничивающих доступ к участку, нет.

Визуальная доступность

Участок обладает хорошей визуальной доступностью как при движении транспорта по ул. Чичерина (в северном и южном направлении), так и придвижении транспорта по Комсомольскому проспекту (в западном и восточном направлении).

Прилегающая территория

Прилегающая территория характеризуется преобладанием объектов жилого фонда. С северной, западной и восточной стороны от участка расположены десятиэтажные жилые дома. Непосредственно с восточной к участку примыкает проезжая часть Комсомольского проспекта, с западной стороны - проезжая часть улицы Чичерина. С северной стороны участка имеется жилая застройка в виде панельных 10-ти этажных домов. Через дорогу по улице Чичерина (расстояние ~100 метров) расположено медицинское учреждение, через дорогу Комсомольского проспекта расположен производственно-торговый комплекс «Патриот» (расстояние ~90 метров).

С точки зрения местоположения и физических характеристик качество участка может быть оценено как «хорошее».

5.2. Транспортная доступность

Описание основных улиц, обеспечивающих транспортную доступность

Комсомольский проспект

Протяженность - около 7 км. Проходит в Курчатовском районе от улицы Каслинской до улицы Чичерина. Улица имеет по четыре полосы движения в обоих направлениях. Интенсивность движения легкового транспорта в дневное время в стону Центра составляет порядка 900 автомобилей в час, грузового 50  автомобилей в час, с пиковой нагрузкой с 10 до 11 часов до 1200 автомобилей в час. В обратную сторону порядка 900 автомобилей в час, грузового 50  автомобилей в час, с пиковой нагрузкой с 18 до 19 часов  до 1200 автомобилей в час.  Имеется движение автобусов, троллейбусов и маршрутных такси.

Улица Чичерина

Протяженность - около 2,5 км. Улица, начинаясь в Курчатовском районе на пересечении с улицей 40 лет Победы, проходит с севера на юг до Комсомольского проспекта, затем до проспекта Победы и упирается в улицу им. Братьев Кашириных. Улица имеет по четыре полосы движения в обоих направлениях, в дневное время в сторону Шерневского водохранилища составляет порядка 700 автомобилей в час, грузового 35  автомобилей в час, с пиковой нагрузкой с 8 до 9 часов до 950 автомобилей в час. В обратную сторону порядка 700 автомобилей в час, грузового 35  автомобилей в час, с пиковой нагрузкой с 20 до 21 часа до 950 автомобилей в час. По улице организовано движение автобусов, и маршрутных такси.

Наиболее вероятные маршруты

Наиболее вероятными маршрутами движения к участку являются Комсомольский проспект и улица Чичерина.

Выезд на улицу Чичерина при движении с юга на север осуществляется по улицам Братьев Кашириных, 250 лет Челябинска, проспект Победы, Комсомольский проспект и улица 40 лет Челябинска.

При движении из центральной части города (западная часть Центрального района) наиболее вероятный маршрут пролегает по улице Свердловскому проспекту, переходящей на улицы Братьев Кашириных, проспект Победы и Комсомольский проспект.

Наиболее вероятный маршрут движения из Советского района проходит по улице Доватора, переходящей в улицу Худякова, проездом через плотину Шершневского водохранилища и выездом на улицу Северную, переходящую в Тополиную аллею, а затем на ул. Братьев Кашириных или Салавата Юлаева.

С учетом развитой сети дорог уровень транспортной доступности личным транспортом оценивается как «хорошее».

Общественный транспорт

В непосредственной близости от участка находятся три остановки общественного транспорта. Через них проходят следующие маршруты:

Автобусов

·         № 64 – Салавата Юлаева – Торговый комплекс «Синегорье»

·         № 31 – Чичерина – ЧМК

Троллейбусов

·         № 22 – Лыжная база – ПкиО им. Гагарина

Маршрутных такси

·         № 1, 4, 5, 9, 18, 19, 24, 26, 35а, 43, 48, 49, 52, 54, 60, 62, 64, 65, 67, 76, 88, 91, 94, 98 – позволяющие добраться в любой район города. Стоить заметить, что маршрутные такси применительно к местоположению участка берут на себя более 80% трафика общественного транспорта.

Существующие маршруты общественного транспорта связывают участок практически со всеми районами города.

Таким образом, уровень доступности участка общественным транспортом оценивается как «хорошее».

5.3. Пешеходная доступность

Участок обладает наилучшей пешеходной доступностью для жителей жилых домов, непосредственно прилегающих к нему с севера, запада и востока. Пешеходные потоки вдоль участка незначительны и в основном генерируются остановками общественного транспорта.

Общий уровень пешеходной доступности участка оценивается как «удовлетворительный».

5.4. Инженерная доступность

·         Водопровод d=300 мм проходит в 10 м. от границы участка с южной стороны

·         Теплотрасса 2d=400 мм проходит вдоль северной части участка на расстоянии 5 м.

·         Сеть бытовой канализации d=400 мм. проходит через участок.

·         Трансформаторная подстанция расположена во дворе жилого дома с северной стороны участка

·         Отвод поверхностных вод осуществляется в ливневую канализацию по Комсомольскому проспекту

Общий уровень доступности инженерных коммуникаций оценивается как «хороший»

5.4. Анализ местоположения

Стратегические характеристики местоположения

Основными стратегическими характеристиками местоположения участка являются:

·         Расположение на Северо-западе Челябинска - в экологически чистой населенной зоне города. Северо-западный район города является «спальным» районом и желанным местом жительства. Кроме того, Северо-запад объединяет три района – Курчатовский и Калининский на севере и немного южнее – часть Центрального района, находящуюся за рекой.

·         Участок расположен на окраине города – это может повлиять на класс офисного здания (ограничение на строительство офиса А-класса) и арендные ставки как офисной так и торговой части здания.

Локальные характеристики местоположения

·         Хорошая визуальная доступность со стороны улиц Чичерина и Комсомольского проспекта увеличивает визуальную привлекательность и позволяет использовать витринное и рекламное пространство Объекта;

·         Высокая плотность жилой застройки в ближайшем окружении участка повышает количество постоянных покупателей объекта, проживающих в зоне пешеходной доступности до участка, ориентируя объект на покупателей, не использующих личный и общественный транспорт, тем самым, понижая требования к величине парковочного индекса;

·         Наличие в непосредственной близости от участка остановок общественного транспорта обеспечивает доступность к объекту для населения, использующего общественный транспорт, что увеличивает привлекательность Объекта среди такого населения и несколько снижает требования к величине парковочного индекса.

С учетом расположения на окраине района стратегическое местоположение  участка оценивается как «удовлетворительное»; локальное как «хорошее».

5.5. Оценка ресурсного качества участка

На основании проведенного анализа, с точки зрения местоположения и транспортной доступности, участок обладает высоким потенциалом для девелопмента Объекта окружного масштаба.

Граница зоны влияния для рассматриваемого участка проходят по улице Салавата Юлаева, Комсомольскому  проспекту, Свердловскому проспекту, улице Братьев Кашириных и Тополиной аллее вытягиваясь на юг, достигают Шершневского водохранилища.

Диаграмма 26. Зона влияния участка

C:\#\P\___Общие документы___\Аналитик\PROJECTS 2007\ОДЦ Комс-Чичерина\zona2.JPG

Источник: РК «СЛУЖБА НЕДВИЖИМОСТИ»

5.6. Оценка зоны влияния

Зона обслуживания (зона влияния) - это географическая территория, на которой проживает большая часть (95%) обслуживаемого данным Объектом. В пределах зоны обслуживания выделяются три подзоны, в которых проживают «опорные», «тяготеющие» и «перспективные» потребители центра. Данные подзоны имеют следующие названия и характерные особенности:

·         Первичная зона - это географическая территория, на которой проживает большинство потенциальных потребителей центра. Потенциальные потребители, проживающие на территории первичной зоны, составляют 70 – 80 процентов всех регулярных покупателей и являются «опорной» группой.

·         Вторичная зона охватывает территорию, на которой проживают 15 – 20 процентов потенциальных потребителей центра. Их можно отнести к «тяготеющий» группе.

·         Третичная (периферийная) зона - наиболее обширная зона обслуживания, с которой могут приезжать около 5-10 процентов постоянных посетителей центра, являющихся «перспективными» потребителями.

Границы зоны влияния Объекта определяются несколькими факторами: типом Объекта (размером и количеством предоставляемых товаров и услуг), доступностью его местоположения, физическими (природными) препятствиями, наличием конкурентных проектов и ограничениями на дорожное движение, а также количеством и составом населения, проживающего в близлежащих районах.

5.6.1. Границы и размеры зоны влияния

Поскольку ранее участок, в силу небольшой ресурсной емкости, оценен как оптимальный для развития Объекта окружного масштаба, зоны влияния мы определили следующим образом:

Первичная зона влияния

Размер первичной зоны влияния определяется границей, находящейся в пределах 10-минутной пешеходной доступности. Границы первичной зоны не выходят за пределы Курчатовского района и проходят по улицам:  Салавата Юлаева, 40 лет Победы, Комсомольский проспект и Чичерина.

Вторичная зона влияния

Размер вторичной зоны влияния определяется границей, находящейся в 5-7 минутах транспортной доступности. С севера ограничена улицей 40 лет Победы, с запада улицей Молодогвардейцев, с востока улицей Салавата Юлаева, с юга Тополиной алее.

Таким образом, вторичная зона влияния затрагивает существенный участок западной части Курчатовского и Калининского районов.

Третичная зона влияния

Размер вторичной зоны влияния определяется границей, находящейся в 15-20 минут транспортной доступности. Третичная зона влияния на севере проходит по Комсомольскому проспекту, на востоке Свердловского проспекта, на юге доходит до Шершневского водохранилища, на западе улицу Салавата Юлаева. Таким образом, третичная зона влияния частично представлена в следующих районах города:  Калининский, Курчатовский и Центральный.

Диаграмма 27. Зона влияния участка

C:\#\P\___Общие документы___\Аналитик\PROJECTS 2007\ОДЦ Комс-Чичерина\Zona vliyania.JPG

Источник: РК «СЛУЖБА НЕДВИЖИМОСТИ»

5.6.2. Население зоны влияния

Количество населения

По официальным данным, на 1 января 2007 г. в зоне влияния Объекта проживают ~247 тыс. человек (см. таблицу 16).

Таблица 16.  Количество населения зоны влияния

Зона влияния

Постоянное население, человек

Первичная

34 500

Вторичная

107 600

Третичная

132 100

Итого

274 200

Источник: ЧелябинскСтат, расчеты РК «Служба недвижимости»

Демографический состав населения зоны влияния

В Челябинске женщины составляют 53,0% населения, мужчины, соответственно - 47,0%. Из всего населения зоны влияния 128,9 тыс. человек составляют мужчины, женщины – 145,3 тыс. человек.

 

Таблица 17. Демографический состав населения  зоны влияния

Зона влияния

Женщины

Мужчины

Всего

Первичная

18 285

16 215

34 500

Вторичная

57 028

50 572

107 600

Третичная

70 013

62 087

132 100

Итого

145 326

128 874

274 200

Г. Челябинск

578 283

512 817

1 091 100

Источник: ЧелябинскСтат, расчеты РК «Служба недвижимости»

5.6.3. Емкость зоны влияния

Доходы населения зоны влияния

По экспертной оценке Департамента аналитики РК «Служба недвижимости» реальный среднедушевой доход населения в зоне влияния с учетом коэффициента благополучия зоны составит 11 000 рублей.

Таблица 18. Оцениваемый уровень доходов населения зоны влияния

Зона влияния

Среднедушевой доход населения в зоне влияния Объекта, руб.

Население зоны влияния, чел.

 

Совокупный доход

млн.руб./ мес.

 

Совокупный доход

млн.руб./ год.

 

Первичная

11 000

34 500

379,5

4554

Вторична

11 000

107 600

1 183,6

14 203,2

Третичная

11 000

132 100

1 453,1

17 437,2

Всего

11 000

274 200

3 016,2

36 194,4

Источник: ЧелябинскСтат, расчеты РК «Служба недвижимости»

Расходы населения зоны влияния

Оценка емкости рынка зоны влияния производилась на основании данных о структуре денежных расходов населения г. Челябинска, предоставленных Челябинскстатом (см. диаграмму 28).

Диаграмма 28. Структура денежных расходов населения г. Челябинска в 2006 г. 

Источник: Администрация города Челябинска, расчеты РК «СЛУЖБА НЕДВИЖИМОСТИ»

Расчет расходов населения зоны влияния приведен в таблице 19.

Таблица 19. Сумма расходов населения зоны влияния

Зона влияния

Население,  человек

Расходы в год, млн. руб.

Сбережения

в год, млн. руб.

Оплата товаров

Оплата услуг

Обязательные платежи и взносы

 

Прочие расходы

Всего

Первичная

34 500

3005,6

769,6

409,9

86,5

4271,7

282,3

Вторична

107 600

9374,1

2400,3

1278,3

269,9

13322,6

880,6

Третичная

132 100

11508,6

2946,9

1569,3

331,3

16356,1

1081,1

Всего

247 200

23888,3

6116,9

3257,5

687,7

33950,3

2244,1

Источник: ЧелябинскСтат, расчеты РК «Служба недвижимости»

Таким образом, емкость рынка зоны влияния составляет, 30005,2 млн. руб./год (см. таблицу 12):

− сегмент продовольственных и непродовольственных товаров – 23888,3;

− сегмент услуг – 6116,9.

5.6.4. Количество легкового автотранспорта в зоне влияния

В Челябинске на 1000 жителей в 2006 году приходилось 191 легковых автомобилей и тенденция последних лет говорит о том, что в среднесрочной перспективе количество автомобилей на 1000 жителей будет расти в среднем на 5-7% ежегодно.

Диаграмма 29. Динамика легкового автопарка в г. Челябинске 

Источник: ЧелябинскСтат, расчеты РК «СЛУЖБА НЕДВИЖИМОСТИ»

Мы предполагаем, что к 2009 году на 1000 жителей будет приходиться 227 легковых автомобилей. По отношению к 2006 году рост легкового автопарка составит порядка ~20%. Столь серьезное увеличение автопарка с учетом малоповоротливой политики местной администрации вызовет много проблем с транспортной доступностью. Больше всего на наш взгляд пострадают север Центрального района и восточные части Курчатовского и Калининского районов города.

Стоит отметить, что транспортная доступность в городе распределена неоднородно.  Подробно см. в диаграмме 30.

Диаграмма 30. Транспортная доступность в г. Челябинске 

Местоположение участка

 

Источник: РК «СЛУЖБА НЕДВИЖИМОСТИ»

5.6.5. Экологическая обстановка в зоне влияния

Экологическая обстановка в Челябинске характеризуется большой концентрацией в городе «грязных» производств.

При более детальном рассмотрении экологической обстановки в зоне влияния видно, что участок расположен в западной части Курчатовского района и имеет наименьшее влияние от экологически-грязных производств в городе.

Диаграмма 31. Экологическая обстановка Участка 

Местоположение участка

 

Источник: РК «СЛУЖБА НЕДВИЖИМОСТИ»

Следовательно экологическую обстановку можно оценить как «очень хорошую».

5.6.4. Выводы по зоне влияния

Население зоны влияния в целом составляет 153 тыс. человек. В том числе по торговым зонам:

- Первичная – 34,5 тыс. чел.;

- Вторичная – 107,6 тыс. чел.;

- Третичная – 132,1 тыс. чел.

Первичная зона влияния будет обеспечивать порядка 70% постоянных покупателей, вторичная зона – 20%, третичная – 10%.

В итоге количество потенциальных постоянных покупателей может составить порядка 58-59 тыс. человек.

Таблица 20. Расчет количества потенциальных постоянных покупателей

Зона влияния

Население, человек

Доля

Итого

Первичная

34 500

70%

24150

Вторична

107 600

20%

21520

Третичная

132 100

10%

13210

Всего

 

100%

58880

Источник: ЧелябинскСтат, расчеты РК «Служба недвижимости»

Общая емкость торговой зоны составляет 30005,2 млн. руб. в год. В том числе по торговым зонам:

- Первичная – 3775,3 млн. руб. в год;

- Вторичная – 11774,5 млн. руб. в год;

- Третичная – 14455,4 млн. руб. в год.

Первичная зона влияния будет обеспечивать порядка 70% емкости торговой зоны, вторичная зона – 20%, третичная – 10%.

В итоге потенциальная емкость торговой зоны может составить порядка 6443 млн. руб. в год.

Таблица 21. Расчет потенциальной емкости торговой зоны

Зона влияния

Емкость торговой зоны в год, млн. руб.

Доля

Итого

Первичная

3775

70%

2643

Вторична

11774

20%

2355

Третичная

14455

10%

1446

Всего

 

100%

6443

Источник: ЧелябинскСтат, расчеты РК «Служба недвижимости»

5.7. Конкуренция участка

В непосредственной близости от участка расположены три объекта торговой недвижимости: магазины «Юлия» (GLA – 6200 кв.м.) и «Дикси», Мебельный центр (GLA – 17000 кв.м.).

Диаграмма 32. Конкуренция участка   

Источник: РК «СЛУЖБА НЕДВИЖИМОСТИ»

Якорными оператором в «Юлии» является продуктовый супермаркет «Гроссмарт» (дискаунтер). В «Дикси» находится одноименный продуктовый супермаркет «Дикси» (дискаунтер). Данные супермаркеты ориентированы на целевую аудиторию эконом-класса.

В пределах границ вторичной зоны влияния располагаются магазины «Прииск» (GLA – 5200 кв.м.), «Молния» (GLA - 4420 кв.м.) и ТРК «Фокус» (GLA – 33000 кв.м.). «Прииск» - это классическая торговая галерея: в цоколе продукты питания, на первом и втором этаже непродуктовые товары. «Молния» является супермаркетом и ориентируется на целевую аудиторию среднего класса.

«Фокус» включает в себя таких якорных арендаторов как гипермаркет «Теорема» (продукты питания), «М.Видео» (бытовая техника), «Спортмастер» (спортивные товары), «Бананамама» (детские товары) и восьмизальный кинотеатр. «Фокус» является одним двух профессиональных торговых центров, представленных в Челябинске.

Также необходимо отметить новостройки, которые расширяют границы города на севере и на юге. Дата ввода новостроек заявлена на 2008 год, следовательно, к 2009 году можно ожидать увеличение ресурсной зоны влияния участка и небольшое изменение его качества – компания «Легион» строит жилые дома среднего класса.

В виду строительства в непосредственной близости домов среднего класса, может возникнуть потребность на торговую недвижимость среднего класса в непосредственной близости.

5.8. SWOT-матрица местоположения участка

Таблица 22. SWOT-матрица участка

СИЛЬНЫЕ СТОРОНЫ

·          Наличие готовых инженерных коммуникаций

·          Большая площадь участка

·          Транспортная доступность

·          Поток людей распределен в течение дня

·          Визуальная доступность

·          Высокая численность населения

·          Структура населения – полная семья

·          Высокое количество личного автотранспорта на 1000 жителей

·          Потенциал роста жилых строений (~10%)

·          Отсутствие офисных центров

·          Отсутствие развитой рознично-торговой сети

·          Отличная экология, благоприятная «роза ветров»

СЛАБЫЕ СТОРОНЫ

·          Отсутствие развитой бизнес-структуры

·          Отсутствие развитой индустрии развлечения и отдыха

·          Отсутствие развитой рознично-торговой сети

·          Стереотип «спального района»

·          Дисконт арендной ставки офисных площадей

·          Ограничение на потенциальных арендаторов офисных площадей

 

 

 

ВОЗМОЖНОСТИ

·          Отсутствие сетевых продуктовых магазинов среднего целевого сегмента

·          Отсутствие качественного магазина бытовой техники

·          Отсутствие качественного магазина спортивных товаров

·          Отсутствие качественного магазина детских товаров

·          Отсутствие качественного магазина обуви

·          Отсутствие качественного магазина одежды

·          Отсутствие качественного магазина парфюмерии

·          Отсутствие современного финансового супермаркета

·          Отсутствие полноценных коммерческих медицинских услуг в одном месте

УГРОЗЫ

·          Высокая ставка аренды может отпугнуть потенциальных арендаторов

·          Возможные сложности с заполнением офисных площадей арендаторами

·          Снижение покупательской способности населения

·          Изменение структуры населения

·          Возможные планы конкурентов по освоению западной части Курчатовского и Калининского районов

Источник: РК «СЛУЖБА НЕДВИЖИМОСТИ»

Резюме

На основании проведенного анализа социально-экономического положения в Челябинске и сложившейся ситуации на рынке коммерческой недвижимости, местоположения объекта с точки зрения пешеходной и транспортной доступности, а также ресурсной емкости участка предполагаемой застройки, можно сделать вывод о целесообразности строительства на данном участке Объекта районного масштаба со специализированной и продуктовой товарной темой.

 

5.9. Потенциальные арендаторы

На основании анализа рынка и SWOT-матрицы составлен список потенциальных арендаторов.

Таблица 23. Потенциальные арендаторы

Торговая площадь

Якорные арендаторы

·          Федеральная продуктовая сеть среднего класса

·          Федеральная сеть бытовой электроники или одежды

Торговая галерея

·          Одежда

·          Обувь

·          Спорт и отдых

·          Красота и здоровье

·          Товары для дома

·          Товары для детей

·          Автотовары

·          Мобильное и цифровое оборудование

·          Аксессуары

·          Сувениры-подарки

·          Услуги

·          Общепит (фудкорт)

Офисная площадь

Back-office (B2B)

·          Филиалы сотовых компаний

·          Бизнес-образование

·          Охранные предприятия

Прямое обслуживание (B2C)

·          Частные медицинские учреждения

·          Услуги красоты и здоровья

·          Брокерские услуги

·          Банковские услуги

·          Страховые услуги

·          Юридические услуги

·          Дизайнерские услуги

·          Агентство недвижимости

·          Туристические агентства

 

Источник: РК «СЛУЖБА НЕДВИЖИМОСТИ»

 

 



 

5. Концепция офисно-торгового центра

 

5.1. Введение

На основании анализа внешних и внутренних факторов было принято решение о строительстве офисно-торгового центра класса B, общей площадью 21500 кв.м., в том числе подземная парковка 4000 кв.м.

Исходя из текущего и прогнозного спроса и предложения, офисно-торговый центр будет предполагать под собой подземную и наземную парковку, два этажа торговых и пять этажей офисных площадей.

Это укладывается в сложившиеся практику офисной недвижимости в Челябинске – офисные центры в городе в массе своей не выше десяти этажей.

5.2. Предлагаемое оснащение центра и прилегающей территории

При разработке архитектурно-строительного проекта офисно-торгового здания учитывались следующие основные принципы:

·         Наличие улучшений участка, к примеру, наличие ландшафта, освещения и вывесок, позволяющих создать требуемую привлекательную и ощущение безопасности для покупателей;

·         Легкодоступное расположение внутри торговой зоны с удобным входом и выходом для транспортного и пешеходного потоков;

·         Достаточное количество парковочных мест на участке, в соответствии с уровнем спроса на них, формируемым торговым объектом. Парковка должна быть расположена оптимально с точки зрения расстояния до входа в центр или в каждый из отдельных магазинов;

·         Скрытые от покупателей возможности доставки товаров;

·         Приемлемое и удобное окружение, поддерживающее атмосферу, стимулирующую совершение покупок.

·         Внутреннее пространство ТЦ не должно вызывать у посетителя отторжения на физическом и на подсознательном уровнях восприятия;

·         ТЦ и прилегающая территория должны соответствовать представлениям покупателя о безопасности, доступности, ценности и комфортности;

Офисно-торговое здание имеет два главных входа/выхода, расположенных с северной и южной стороны здания.

Диаграмма 33. Зонирование подземного этажа офисно-торгового здания   

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Вход А

 

 

Въезд А

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Подземная

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

парковка

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ул. Чичерина

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Подземная парковка

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Вход В

 

 

Въезд В

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Комсомольский пр.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Источник: РК «Служба недвижимости»

Доступ в подземную автопарковку осуществляется только с въезда с северной части, т.к. подземная автопарковка предназначена только для арендаторов офисных площадей.

Диаграмма 34. Зонирование 1-2 этажа офисно-торгового здания   

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Вход А

 

 

Въезд А

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Подземная

 

 

 

 

 

Офисная часть

 

 

 

парковка

Наземная

 

 

 

 

 

 

 

 

 

парковка

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ул. Чичерина

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Торговая часть

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Наземная

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

парковка

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

торговой части

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Вход В

 

 

Въезд В

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Комсомольский пр.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Источник: РК «Служба недвижимости»

 

На первом этаже здания располагаются входы в торговую и офисную часть здания.

Административные и складские помещения торговой части здания находятся в северной части Торгового центра.

 

Диаграмма 35. Зонирование 3-7 этажа офисно-торгового здания   

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Вход А

 

 

Въезд А

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Подземная

 

Наземная

 

 

 

 

 

 

 

 

парковка

 

парковка

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

офисной

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

части

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ул. Чичерина

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Офисная часть

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Наземная

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

парковка

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

торговой части

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Вход В

 

 

Въезд В

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Комсомольский пр.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Источник: РК «Служба недвижимости»

Диаграмма 36. Назначение площадей   

 

Офис

 

Технич.

Конфер.

Фудкорт

 

 

Офис

 

 

 

 

 

 

Офис

 

 

 

 

 

 

Услуги

 

 

 

Фудкорт

 

 

Банки

 

 

 

 

 

 

Торговля

 

 

 

 

 

 

Торговля

 

 

 

 

 

Парковка

 

 

 

 

 

 

Источник: РК «Служба недвижимости»

5.2.1. Въезды/выезды на участок

Въезд на участок для легкового транспорта посетителей торговой части здания  организован со стороны Комсомольской пр. южной стороны. Площадка для паркинга расположена со стороны восточного фасада и рассчитана на 62 автомобилей.

Въезд грузового транспорта, обсуживающего торговую часть здания, осуществляется со стороны ул. Чичерина.

Въезда на участок легкового транспорта для арендаторов офисных площадей осуществляется со стороны ул. Чичерина. Площадь подземного паркинга составляет 4000 кв.м. и рассчитана на 125 автомобилей.

Предусматривается организация охраны парковки.

5.2.2. Зоны разгрузки

Разгрузочные дебаркадеры расположены со стороны служебной парковки и скрыты от покупателей.

5.3. Технические показатели

Таблица 24. Технические показатели здания

Характеристики

Офисно-торговый

Участок, кв.м.

                           4 056  

Пятно застройки, кв.м.

                           2 500  

Общая площадь, кв.м.

                         21 500   

Этажность

                                   7  

Офисная и торговая общая площадь, кв.м.

                         17 500  

Офисная и торговая полезная площадь, кв.м.

                         14 625  

Офис (3-4 этаж), кв.м.

                           3 850  

Офис (5-7 этаж), кв.м.

                           5 825  

Торг, кв.м. (ЯКОРЬ)

                           2 000  

Торг, кв.м. (ГАЛЕРЕЯ)

                           2 000  

Фудкорт офисный, кв.м.

                              550  

Конференц-зал, кв.м.

                              150  

Технические помещения, кв.м.

                              250  

Площадь парковки подземной, кв.м.

                           4 000  

Площадь парковки открытой, кв.м.

                           1 556  

Подземная парковка, м/м

                              125  

Открытая парковка, м/м

                                 62  

Источник: РК «Служба недвижимости»

5.4. Технология строительства

Для строительства офисно-торгового здания будет использоваться технология сборно-монолитного железобетонного каркаса («Чебоксарская серия») с кирпичной кладкой стен.

5.5. Партнеры

Основные поставщики строительных материалов:

·                     Металлопрокат – «Сталепромышленная компания», «Мечел»

·                     Цемент – «Евроцемент»

·                     Кирпич – «Завод №3», Копейский кирпичный завод, «Челябстройматериалы»

·                     Щебень – «Челябоблснабсбыт»

·                     Остекление – «С.О.К. – Урал», «Алькор»

Основные субподрядчики:

·                     Монтаж теле-радио системы – «Уралинженерсервис»

·                     Строительно-монтажные работы по водоотведению – «Водоканалстрой-2»

·                     Проектные работы – «ИмпульсСервис-Урал»

·                     Инженерно-геодезические работы – «Челябинскдортранспроект»

·                     Монтаж и наладка системы видеонаблюдения – «Промсервис»

5.6. Состав арендаторов

Таблица 25. Состав потенциальных арендаторов

Целевые группы арендаторов

Профиль арендаторов

Торговая площадь (ЯКОРЬ 1) 1 этаж

Продукты питания

Торговая площадь (ЯКОРЬ 2) 2 этаж

Бытовая техника и электроника или одежда

Торговая площадь (Галерея) 1-2 этаж

Одежда, Обувь, Спорт и отдых, Красота и здоровье, Товары для дома, Товары для детей, Мобильное и цифровое оборудование, Аксессуары, Сувениры-подарки, Услуги, Общепит (фудкорт), Автотовары

Офисная площадь (Прямые продажи) 3-4 этаж

Частные медицинские учреждения, Услуги красоты и здоровья, Брокерские услуги, Банковские услуги, Страховые услуги, Юридические услуги, Дизайнерские услуги, Агентство недвижимости, Туристические агентства

Офисная площадь (Back-office) 5-7 этаж

Предыдущие + Филиалы сотовых компаний, Бизнес-образование, Охранные предприятия, Торговля охранными и тепловыми системами

Офисная площадь (Фудкорт) 4 и7 этаж

Столовая и кафе

Парковка подземная (1 уровень) 125 м/м

Арендаторы офисных площадей

Источник: РК «Служба недвижимости», исходные данные

 

5.7. Ставки аренды

Таблица 26. Ставки аренды

Целевые группы арендаторов

Площадь аренды, кв.м.

Базовая арендная ставка в мес., руб. за кв.м. (без НДС)*

С учетом прогноза роста ставки аренды на 2009 год

Торговая площадь (ЯКОРЬ 1) 1 этаж

1000

700

823

Торговая площадь (ЯКОРЬ 2) 2 этаж

1000

700

823

Торговая площадь (Галерея) 1-2 этаж

2000

2000

2352

Офисная площадь (Прямые продажи) 3-4 этаж

3850

650

764

Офисная площадь (Back-office) 5-7 этаж

5825

600

706

Офисная площадь (Фудкорт) 4 и7 этаж

550

500

588

Парковка подземная (1 уровень) 125 м/м

4000

1500 за м/м

1764 за м/м

Источник: РК «Служба недвижимости», исходные данные

Базовые ставки аренды актуальны на конец 2007 года.

*Помимо базовой арендной ставки, арендатор отдельно оплачивает коммунальные расходы (исключение - плата за парковку)

 

Также в офисно-торговом центре будет располагаться концеренц-зал площадью 150 кв.м.

Стоимость часа аренды концеренц-зала будет составлять 700 руб./час; в случае аренда более 4 часов - 1000 руб./час (плановая загрузка ~ 100 часов в месяц по цене 700 рублей в час)

 

5.8. Условия аренды

Таблица 27. Условия аренды

Целевые группы арендаторов

Срок аренды

Отделка

Страховой депозит

Пересмотр ставок

Взнос на маркетинг

Торговая площадь (ЯКОРЬ 1) 1 этаж

От 5 лет

shell&core*

3 мес.

раз в год

3% от годовой арендной платы

Торговая площадь (ЯКОРЬ 2) 2 этаж

От 5 лет

shell&core

3 мес.

раз в год

3% от годовой арендной платы

Торговая площадь (Галерея) 1-2 этаж

От 3 лет

shell&core

2 мес.

раз в год

5% от годовой арендной платы

Офисная площадь (Прямые продажи) 3-4 этаж

От 3 лет

shell&core + частичная компенсация

1 мес.

раз в год

нет

Офисная площадь (Back-office) 5-7 этаж

От 3 лет

shell&core + частичная компенсация

1 мес.

раз в год

нет

Офисная площадь (Фудкорт) 4 и7 этаж

От 3 лет

shell&core + частичная компенсация

2 мес.

раз в год

нет

Парковка подземная (1 уровень) 125 м/м**

От 1 года

shell&core

2 мес.

раз в год

нет

                                 Источник: РК «Служба недвижимости», исходные данные

*Shell&core - состояние офисного помещения «под отделку» - в данном помещении присутствуют только бетонная стяжка, стеклопакеты, подведенные вертикальные коммуникации (кондиционирование, вентиляция).

**Помимо платной подземной парковки (для офисных арендаторов) будет бесплатная наземная парковка (для клиентов торгового центра) -  62 м/м (общая площадь 1556 кв.м.)

Порядок расчета и внесения арендных и прочих платежей

·         Арендная плата состоит из базовой арендной платы, НДС и коммунальных платежей соответственно потреблению. Плата вносится предоплатой за 1 месяц или квартал (решается в процессе переговоров с арендатором). Базовые арендные ставки дифференцированы в зависимости от размера занимаемой площади, профиля арендатора и в зависимости от роли арендатора в проекте

·         Якорные арендаторы оплачивают коммунальные платежи по показаниям счетчиков, установленных для каждого якорного арендатора;

·         Коммунальные платежи за тепло оплачиваются арендаторами по отдельным счетам, и рассчитываются пропорционально занимаемой площади. Охрана и уборка арендуемых помещений, в основном, осуществляется арендаторами самостоятельно, если иное не предусмотрено договоренностью сторон.

·         Договор аренды предполагает внесение арендатором «страхового депозита» в размере двухкратной месячной арендной платы, который используется в течение срока аренды на погашение задолженности арендатора перед арендодателем, которые могут возникать в течение срока аренды, и возобновляется арендатором в случае возникновения факта такого использования депозита. Депозит остается в пользу арендодателя в случае досрочного расторжения договора аренды по инициативе арендатора без вины арендодателя. По договоренности сторон, «страховой депозит» может сохраняться на счету арендодателя (без начисления процентов) либо храниться на коммерческих счетах (с начислением процентов).

·         Обеспечительный платеж вносится арендатором в размере двухкратного месячного платежа за пользование помещением или в ином размере по договоренности сторон, по заключении предварительного договора аренды. Обеспечительный платеж служит гарантией подписания арендатором основного договора аренды и в случае отказа от такого подписания со стороны арендатора без вины арендодателя остается в пользу арендодателя. Обеспечительный платеж, по заключении основного договора аренды, может быть засчитан в качестве страхового депозита по усмотрению сторон.

 

5.9. Схема размещения арендаторов

Торговая часть

В разработке внутренней планировки ТЦ использованы следующие основные принципы:

·         Размещение арендаторов в торговом центре должно способствовать тому, чтобы покупатель прошел вдоль максимально возможного количества магазинов, прежде, чем попадет в помещение якорного арендатора либо к желаемому конечному пункту своего посещения;

·         При  многоуровневой структуре здания ТЦ, размещение арендаторов и элементов вертикальных коммуникаций должно способствовать тому, чтобы покупатель не замечал сложностей при переходе с одного уровня на другой и был мотивирован пройти все уровни ТЦ;

·         Расположение входов и выходов в здание ТЦ, наряду с элементами внутренней коммуникации, должно способствовать как можно более длительному нахождению покупателя на территории центра;

·         Легкодоступное расположение внутри торговой зоны с удобным входом и выходом для транспортного и пешеходного потоков;

·         ТЦ должен предоставлять покупателям возможности для отдыха, спокойного времяпровождения на своей территории

Схема размещения арендаторов представлена ниже.

Диаграмма 37. Схема размещения арендаторов в торговой части Объекта

Источник: РК «Служба недвижимости»

Офисная часть

Стандартная коридорная система.

5.8. Маркетинговая стратегия

Основная цель маркетинга объекта – обеспечение высокой степени конкурентоспособности и привлекательности объекта для арендаторов офисных площадей, торговых операторов и физических лиц.

1. Маркетинговая концепция и стратегия объекта

Концепция маркетинга – стимулирование спроса и формирование благоприятного отношения со стороны потенциальных потребителей.
Основное внимание в привлечении потребителей уделяется не фактору цены, а фактору преимуществ и уникальности объекта.

Стратегия маркетинга – «Стратегия предпочтения». Конечная цель этой стратегии — создать стабильные преимущества перед объектами-конкурентами. Для реализации этой стратегии может быть использован весь набор инструментов маркетинга.

Данная стратегия рассчитана на ослабление конкурентов за счет более сильного маркетингового давления на конкурентов. В рамках данной стратегии основные расходы идут на маркетинг.

Преимущества объекта: качественное управление объектом, развитая сервисная инфраструктура объекта, оптимальная ценовая политика аренды, технологическое преимущество объекта.

Логика выбранной маркетинговой концепции – «Качество=цена=потребитель»

Способствующие факторы: перспективный район активного строительства жилых домов, благоприятные экологические характеристики района, хорошая транспортная доступность, большое количество жителей в микрорайоне и прилегающих территориях, оптимальный уровень доходов населения района, отсутствие подобных объектов в микрорайоне (существуют только косвенные конкуренты).

Сдерживающие факторы: «спальный» район, удаленность от центра города, не сформирована мотивация потенциальных арендаторов офисных площадей размещения офиса в районе расположения объекта.

2. Разработка названия (нейминг), логотипа и всех маркетинговых атрибутов объекта

Нейминг объекта - разработка текстового названия объекта. Правильное название нового продукта - объекта недвижимости - залог его долгой и успешной жизни. Оно должно быть ярким, запоминающимся, отражать основные преимущества бренда среди конкурентов, которые выделяют его в глазах конечного потребителя.

  • Разработка текстового названия;
  • Выборка альтернативных названий для бренда;
  • Разработка слоганов, отражающих основную идею бренда.

Бренд объекта недвижимости - психологическая категория, которая работает на рынках B2B и B2C. Благоприятное восприятие объекта потребителями достигается за счет формирования эмоциональных характеристик объекта доступными для восприятия. Создание бренда способствует росту узнаваемости объекта и формированию мотивов потребления. Необходимо учитывать, что в современной практике маркетинга недвижимости значительную роль играет бренд застройщика, управляющей компании и уже потом бренд объекта.

Диаграмма 38. Коммуникации бренда

 

 

 

 

 

 

 

 

 


Источник: РК «Служба недвижимости»

Примерный перечень компонентов брендбука:

— изображение логотипа;
— описание логотипа;
— структура логотипа;
— использование логотипа при полноцветной и одноцветной печати;
— описание охранных полей;
— перечисление возможных цветов логотипа;
— описание рекомендуемых шрифтов;
— дизайн персональной и корпоративной визиток;
— дизайн бэйджа;
— дизайн фирменного бланка;
— примеры дизайна сувенирной продукции, одежды и др.;
— дизайн бланка факсимильного сообщения;
— дизайн конверта (конвертов);
— дизайн папки;
— рекомендации по использованию фирменного стиля в наружной рекламе, при нанесении на автотранспорт, на упаковку (коробки, компакт-диски) а также в рекламно-полиграфической продукции;
— рекомендации по использованию фирменного стиля при оформлении представительской и сувенирной продукции, корпоративной атрибутики и одежды;
— рекомендации по оформлению буклета, годового отчета.

3. Рекламно-информационная политика объекта и PR-мероприятия

Рекламная политика Объекта направлена на формирование благоприятного отношения к объекту и стимулирование спроса со стороны арендаторов и физических лиц. Рекламные мероприятия по Объекту предполагают:

– Формирование узнаваемости Объекта (Результат: известность названия Объекта, причастность названия Объекта к имиджу застройщика);
– Формирование узнаваемости преимуществ Объекта (Результат: арендаторы офисных площадей и торговые операторы знают и воспринимают преимущества объекта. Физические лица ожидают открытие Объекта, которое позволит им повысить комфортность доступа к услугам и товарам).
– Стимулирование спроса (Результат: арендаторы офисных площадей рассматривают возможность перевода или открытие офиса/дополнительного офиса на площади Объекта. Торговые операторы рассматривают возможность открытия торговой точки на площади Объекта).

Цель информационной политики – наиболее полное удовлетворение потребностей арендаторов офисных площадей, торговых операторов и физических лиц в достоверной информации об Объекте, его преимуществах и этапах развития. Основные принципы информационной политики: регулярность, открытость, доступность, оперативность, достоверность, полнота, сбалансированность. Мероприятия информационной политики предполагают:

– Размещение новостной информации в СМИ и Интернет;
– Размещение интервью, информационно-аналитической информации в СМИ и Интернет.
– Размещение информации в информационных агентствах.

4. Позиционирование и продвижение

Позиционирование объекта подразумевает под собой возможно более точное определение целевой аудитории, на которую рассчитана реклама. От этого зависят средства и методы рекламы, а также набор СМИ, в которых размещается реклама.

Продвижение объекта недвижимости - это совокупность мероприятий по доведению информации о достоинствах объекта до потенциальных потребителей и стимулирование спроса на него. Правильно организованная кампания по продвижению является обязательным условием обеспечения лидерства на современном конкурентном рынке.

В результате комплекса мероприятий по продвижению, Объект уже во время инвестиционного периода будет находиться в центре интересов потенциальных арендаторов.

План продвижения объекта включает в себя:

  • определение (подтверждение) уровня рыночной ставки аренды;
  • определение целевых групп арендаторов и потребителей услуг (посетителей);
  • позиционирование объекта и его местоположения;
  • рекомендации по разработке маркетинговой стратегии по продвижению объекта;
  • список, краткое описание и график необходимых мероприятий по проведению рекламной кампании для обеспечения узнаваемости объекта и привлечения арендаторов и посетителей;
  • критерии оценки эффективности рекламной кампании по продвижению объекта;
  • рекомендации по удержанию арендаторов и посетителей;
  • разработку бюджета кампании по продвижению объекта.

В том случае, если проект реализуется инвестором в коммерческих целях, управляющая компания осуществляет комплекс услуг по разработке и реализации стратегии продажи объекта или сдачи его в аренду.

На данном этапе девелопер помогает инвестору реализовать основную цель проекта - достичь максимальной эффективности осуществленных инвестиций. Именно здесь инвестор наиболее ярко ощущает преимущества концепции управления проектом, реализуемой девелоперской компанией.

Успешная деятельность офисно-торгового центра может быть обусловлена альтернативным позиционированием к объектам ближайшего конкурентного окружения.

Это даст возможность перенаправить уже сформированные конкурентами  покупательские потоки на офисно-торговый центр как на объект с явными конкурентными преимуществами.

С учетом рыночного окружения, а также выбранного масштаба офисно-торгового центра предлагается позиционировать данный объект как:

- Торговая часть: Торговый центр ориентирован на широкие слои населения жителей западной части Северо-Западного района г. Челябинска, предоставляющий посетителям возможность приобретения товаров первичной и вторичной необходимости по средним ценам конкурентоспособного качества в условиях пешеходной и хорошей транспортной доступности.

 - Офисная часть: Офисный центр ориентирован на предприятия малого и среднего бизнеса г. Челябинска, для которых одним из важным приоритетом в работе является максимальная близость к потребителям, ценящих разумное соотношение арендных ставок и качества аренды, а также транспортную доступность.

 

5.9. Организация работы маркетолога

Работа маркетолога, применительно к Объекту должна содержать в себе реализацию двух основных функций: аналитическую и продвижения.

Механизм работы маркетолога представлен в диаграмме 39.

Диаграмма 39. Схема работы маркетолога в компании

Источник: РК «СЛУЖБА НЕДВИЖИМОСТИ»

Как мы видим из диаграммы 39, маркетолог отслеживает все проекты и объекты, которое реализуются на рынке (1), проводит анализ состояния рынка (2) и наблюдает за событиями на рынке (3).

Исходя из своих аналитических наблюдений, маркетолог рассматривает каналы продвижения, которые могут быть эффективны в достижении целей Объекта (4).

По результатам реализации аналитической функции и функции продвижения, маркетолог готовит ежемесячный отчет для руководства (5).

Наиболее ценную информацию, полученную исходя из реализации функции продвижения и анализа, маркетолог заносит в базу данных (6).

5.10. Управление

Управление Торговым центром осуществляется собственником объекта, путем создания Управляющей компании. Управляющая компания Торгового центра  отвечает за решение следующих основных блоков вопросов, связанных с управлением Торговым центром:

1. Коммерческое управление

·         Грамотное претворение в жизнь арендной политики, декларируемой концепцией Торгового центра, в частности своевременное повышение (снижение) арендной платы. Контроль и управление процессами наполнения и ротации арендаторов

·         Контроль выполнения арендаторами обязательств по договорам аренды

·         Обеспечение сбора арендных платежей и коммунальных расходов

·         Разработка общих правил функционирования Торгового центра

·         Представление своевременных ответов и незамедлительное реагирование на все требования арендаторов, касающихся управления и эксплуатации объектов недвижимости

·         Надзор за организацией и проведением отделочных работ по перепланировке и переоборудованию помещений арендаторами

·         Разработка и проведение мероприятий по продвижению Торгового центра

·         Организация внутреннего информационного наполнения объекта, с целью обеспечения удобства совершения покупок посетителями

·         Обеспечение поступления денежных средств за счет прочей коммерческой деятельности Торгового центра: сдача в аренду рекламных площадей, организация дополнительных услуг покупателям и пр.

2. Техническое обслуживание объекта недвижимости

·         Планово-профилактическое обслуживание и эксплуатация систем отопления, вентиляции, кондиционирования воздуха, автоматического контроля, охранных и противопожарных систем, электрических силовых и осветительных систем, водопроводно-канализационной сети, структурных частей здания и кровли и лифтового хозяйства

·         Обеспечение объекта всеми необходимыми расходными материалами, инструментами и инвентарем

·         Назначение лиц, ответственных за электро-, тепловое и лифтовое хозяйства, а также противопожарную безопасность и охрану объекта

·         Проведение текущего ремонта инженерного оборудования и конструктивных элементов Торгового центра и прилегающей к нему территории

·         Круглосуточное реагирование на чрезвычайные ситуации

3. Комплексная уборка

·         Организация уборки и обслуживания торгового центра и прилегающего участка

·         Обеспечение всеми необходимыми расходными материалами и оборудованием

·         Обеспечение наличия мусорных контейнеров и организация работы службы вывоза мусора для объекта недвижимости

·         Мытье фасадов и окон

·         Вывоз снега с территории объекта

 



 

6. Финансовый план

 

6.1. Условия и допущения, принятые для расчета

Проектом определены следующие условия и допущения:

Этап строительства длится 18 месяцев, затем начинается этап сдачи в аренду вакантных площадей Объекта. Наполнение арендаторами происходит на этапе строительства Объекта.

Были рассмотрены 9 сценариев дальнейшего развития проекта (см. приложение №1). Наиболее реалистичным и оптимальным оказался «Сценарий Е» представленный в диаграмме 42. В этом сценарии предполагается эксплуатация Объекта в течение 96 мес. с последующей продажей  Объекта.

В проекте используются следующие основные показатели для расчетов:

Таблица 28. Показатели для расчетов

Показатель

Значение

Себестоимость 1 кв.м. здания, руб.[2]

33 000

Себестоимость 1 кв.м. подземной парковки, руб.

15 000

Себестоимость 1 кв.м., открытой парковки, руб.

2 000

Ставка дисконтирования проекта[3]

14%

Стоимость заемных средств

14%

Инфляция

Падающая

Деловая активность

Рост

Доходы населения

Рост

Покупательская способность населения

Рост

Рыночная стоимость коммерческой недвижимости

Рост

Стоимость прогнозной продажи всего Объекта в 2017 г. с учетом инфляции и консервативной оценки –  1 828 332 740 рублей.  

Основная валюта проекта - Рубли (руб.)                           

Финансовый год начинается в январе.

Проектом определенна убывающая инфляция. Для прогноза инфляции использовался отчет, подготовленный компаний РБК «Россия: Макроэкономические прогнозы» за декабрь 2007 г. (http://data.rbc.ru/public/584/showb.cgi/241207584.pdf) и данные челябинского областного комитета государственной статистики.

Таблица 29. Прогноз инфляции, %

Наименование

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

Сбыт

12

10

8

8

6

6

6

5

5

5

5

5

Прямые издержки

10

8

6

6

6

6

6

5

5

5

5

5

Общие издержки

10

8

6

6

6

6

6

5

5

5

5

5

Зарплата

10

8

6

6

6

6

6

5

5

5

5

5

Недвижимость

14

12

10

10

8

8

6

6

5

5

5

5

Источник: ЧелябинскСтат, РБК, РК «Служба недвижимости», исходные данные

Проектом определены основные ставки налогов.

Таблица 30. Налоги

Название налога

База

Период

Ставка

Налог на прибыль 

 Прибыль 

 Месяц 

  24 % 

НДС 

 Добавочная  стоимость 

 Месяц 

  18 % 

Налог на имущество 

 Имущество 

 Квартал 

  2,2 % 

ЕСН 

 Зарплата 

 Месяц 

  26 % 

Источник: РК «Служба недвижимости», исходные данные

Плановый коэффициент недоиспользования[4] полезной площади Объекта принят в размере 4%.

Таблица 30. Коэффициент недоиспользования

Наименование

Период

На 01.07.09

На 01.01.10

На 01.07.10

Коэффициент недоиспользования Объекта

41%

25%

4%

В натуральном выражении, кв.м.

5838

3503

584

На современном рынке ошибочно предполагать, что полезные площади необходимо заполнять на 100%, т.к. следует оставить резервные площади, которые могут быть использованы якорным арендатором в случае расширения бизнеса или другими арендаторами, представляющими интерес для управляющей компании.

Для составления экономической модели проекта использован программный продукт Project Expert 6.0.

 

6.2. Операционные доходы

Операционные доходы Объекта складываются из арендных поступлений, обеспечительных платежей и прочих доходов. Прочие доходы могут формироваться за счет сдачи в аренду рекламного пространства, проведения PR- и промоушен акций на территории объекта и т.п. В целях упрощения расчета  в экономической модели Объекта к операционным доходам были отнесены только значимые доходные поступления - арендный доход объекта.  Операционные доходы рассчитывались исходя из наиболее вероятных прогнозных ставок и планового уровня заполнения арендных площадей.

Проектом определено, что наполнение арендаторов начнется на этапе строительства. На момент ввода здания в эксплуатацию, площадь якорных арендаторов в торговой части, а также общепит в офисной части должны быть заполнены на 100%.

Таблица 32. Прогноз уровня заполняемости

Наименование (тип площадей)

Уровень заполняемости

На 01.07.09

На 01.01.10

На 01.07.10

%

кв.м.

%

кв.м.

%

кв.м.

Офис (3-4 этаж)

50

1925

70

2695

95

3658

Офис (5-7 этаж)

50

2913

70

4078

95

5534

Торговые (ЯКОРЬ)

100

2000

100

2000

100

2000

Торговые, (ГАЛЕРЕЯ)

50

1000

70

1400

95

1900

Фудкорт

100

550

100

550

100

550

Конференц-зал, часов в месяц

50

25

70

35

95

50

Подземная парковка, м/м

50

63

70

88

95

119

Коэффициент использования Объекта

59

8388

75

10723

96

13641

Коэффициент недоиспользования Объекта

41

5838

25

3503

4

584

Расчетный уровень операционный доходов с учетом роста инфляции и с условием планового заполнения арендаторами (коэффициент недоиспользования равен 4%) составляет 17,7 млн. руб. в месяц на период 01.07.10.

Таблица 33. Операционные доходы на момент ввода в эксплуатацию с условием планового заполнения (на 01.07.10)

Наименование (тип площадей)

Площадь заполняемости, кв.м.

Уровень заполняемости

Ставка аренды в мес./кв.м.,  с НДС в руб.

Сумма в мес./кв.м., с НДС в руб.

Офис (3-4 этаж)

3 658

95%

 983

3 783 556

Офис (5-7 этаж)

5 534

95%

 907

5 284 127

Торговые  (ЯКОРЬ)

2 000

100%

 1058 

2 116 675

Торговые  (ГАЛЕРЕЯ)

1 900

95%

3024

5 745260

Фудкорт

550

100%

756

415 775

Конференц-зал, часов

50

95%

1814 

90 715

Подземная парковка, м/м

119

95%

2268

269 876

Итого

 

17 705 983

Источник: РК «Служба недвижимости», исходные данные

 

Плановый объем продаж с учетом прогноза уровня вакантных площадей представлен в таблице.

Таблица 34. План продаж, в год

Наименование (тип площадей)

2009

2010

2011

2012

2013

Офис (3-4 этаж), кв.м.

11550

38118

43896

43896

43896

Офис (5-7 этаж), кв.м.

17478

57762

66408

66408

66408

Торг, кв.м. (ЯКОРЬ)

24000

24000

24000

24000

24000

Торг, кв.м. (ГАЛЕРЕЯ)

6000

19800

22800

22800

22800

Фудкорт, кв.м.

3300

6600

6600

6600

6600

Конференц-зал, кв.м.

150

510

600

600

600

Подземная парковка, м/м

378

1242

1428

1428

1428

Источник: РК «Служба недвижимости», исходные данные

Таблица 35. План продаж (продолжение)

Наименование (тип площадей)

2014

2015

2016

2017

Офис (3-4 этаж), кв.м.

43896

43896

43896

25606

Офис (5-7 этаж), кв.м.

66408

66408

66408

38738

Торг, кв.м. (ЯКОРЬ)

24000

24000

24000

14000

Торг, кв.м. (ГАЛЕРЕЯ)

22800

22800

22800

13300

Фудкорт, кв.м.

6600

6600

6600

3850

Конференц-зал, кв.м.

600

600

600

350

Подземная парковка, м/м

1428

1428

1428

833

Источник: РК «Служба недвижимости», исходные данные

6.3. Операционные расходы

В состав операционных расходов входят:

·         Оплата услуг Управляющей компании;

·         Налоги;

·         Затраты на маркетинг и продвижение в первые полтора года проекта.

Оплата услуг Управляющей компании включает в себя расходы на эксплуатацию офисно-торгового центра, проведение маркетинговых мероприятий, а также включает в себя вознаграждение Управляющей компании. В составе операционных затрат не учитывались отдельной строкой коммунальные расходы, поскольку оплата коммунальных платежей осуществляется арендаторами либо по отдельным счетам согласно потреблению, либо добавляется к базовой ставке арендной платы.

Затраты на услуги управляющей компании на 01.01.08 составляют 2,6 млн. в мес.  С учетом прогноза роста инфляции, затраты на услуги управляющей компании составят 3,18 млн. в мес. на 01.07.10.

Предполагаемые затраты на маркетинг и продвижение в первые полтора года проекта составляют 250 тыс. руб. в мес.

6.4. Капитальные расходы

Таблица 36. Структура капитальных расходов проекта

Наименование

Общая площадь, кв.м.

Себестоимость за кв.м. тыс. руб., с НДС

Сумма, млн. руб.

Здание

17 500

33

577,5

Подземная парковка

4 000

15

60

Открытая парковка

1 556

2

3,112

Итого

21 500 (без учета открытой парковки)

29,651 (без учета открытой парковки)

~640,612

Источник: РК «Служба недвижимости», исходные данные

Структура капитальных вложений в проект представлена в таблице 36.

Таблица 37. Структура использования  капитальных вложений проекта

Наименование

Начало/Окончание

На момент 01.01.08,

млн. руб.

С учетом инфляции,

млн. руб.

Этап 1

01.01.08/01.07.08

213,5373

218,933

Этап 2

01.07.08/01.01.09

213,5373

233,756

Этап 3

01.01.09/01.07.09

213,5373

248,654

Итого

01.01.08/01.07.09

640,612

701,342

Источник: РК «Служба недвижимости», исходные данные

Первый этап планируется финансировать за счет собственных средств, второй и третий этапы – за счет заемных средств (подробнее в главе «Финансирование»).

 

 

6.5. Финансирование

1. На начальном этапе собственные средства составляют 221 млн. руб. Данная сумма позволяет начать строительство Объекта.

2. В дальнейшем финансирование осуществляется за счет привлечение заемных средств в размере 485 млн. руб.

Таблица 38. График получения кредитов

 Название  

 Дата  

 Сумма (руб.)  

 Срок  

 Ставка %  

 Строительный кредит (1) 

01.07.2008

235 000 0000 

51 мес.

 14 

 Строительный кредит (2) 

01.01.2009

 250 000 0000 

74 мес.

 14 

Источник: РК «Служба недвижимости», исходные данные

Таблица 39. Характеристики кредитов

Название  

 Характеристики  

 Строительный кредит (1) 

Выплаты процентов ежемесячно 

  

Отсрочка первой выплаты 12 мес. 

  

Проценты относятся на затраты 

 Строительный кредит (2) 

Выплаты процентов ежемесячно 

  

Отсрочка первой выплаты 12 мес. 

  

Проценты относятся на затраты 

Источник: РК «Служба недвижимости», исходные данные

Таблица 40. Поступления в виде займов

 Строка  

 2008г  

 2009г  

Строительный кредит (1)

235 000 000

 

Строительный кредит (2)

 

250 000 000

ИТОГО

235 000 000

250 000 000

Источник: РК «Служба недвижимости», исходные данные

Таблица 41. Выплаты в погашение займов

 Строка  

 2008г  

 2009г  

 2010г  

 2011г  

 2012г  

 2013г  

 2014г  

2015г

Строительный кредит (1)

 

 

 

 

235 000 000

 

 

 

Строительный кредит (2)

 

 

 

 

 

 

 

250 000 000

ИТОГО

 

 

 

 

235 000 000

 

 

250 000 000

Источник: РК «Служба недвижимости», исходные данные

Таблица 42. Затраты на обслуживание займов

 Строка  

 2008г  

 2009г  

 2010г  

 2011г  

 2012г  

 2013г  

 2014г  

2015г

Строительный кредит (1)

  

 21 511 538 

 43 023 077 

 43 023 077 

 32 267 308 

  

  

  

Строительный кредит (2)

  

  

 41 774 194 

 41 774 194 

 41 774 194 

 41 774 194 

 41 774 194 

 6 962 366 

ИТОГО

  

 21 511 538 

 84 797 270 

 84 797 270 

 74 041 501 

 41 774 194 

 41 774 194 

 6 962 366 

Источник: РК «Служба недвижимости», исходные данные



 

7. Прогнозный Отчет о движении денежных средств

 

Настоящим бизнес-планом рассчитан прогноз движения денежных средств.

В расчетах сделаны следующие допущения:

- учет инфляции осуществляется в соответствии с таблицей 28.

- Период осуществления капитальных вложений – 18 мес.

- Здание продается через 96 мес. с момента ввода в эксплуатацию.

Таблица 43. Прогнозный план движения денежных средств

 Строка  

 2008 год  

 2009 год  

 2010 год  

 2011 год  

 2012 год  

 Поступления от продаж 

  

 57 574 226 

 183 161 448 

 222 288 724 

 237 998 965 

    Общие издержки 

 3 135 134 

 19 799 285 

 38 074 181 

 40 358 632 

 42 780 149 

    Налоги 

 -436 624 

 -99 028 643 

 33 711 256 

 47 701 038 

 54 810 099 

 Кэш-фло от операционной деятельности 

 -2 698 511 

 136 803 584 

 111 376 011 

 134 229 055 

 140 408 717 

    Затраты на приобретение активов 

 452 688 498 

 248 653 568 

  

  

  

    Поступления от реализации активов 

  

  

  

  

  

 Кэш-фло от инвестиционной деятельности 

 -452 688 498 

 -248 653 568 

  

  

  

    Займы 

 235 000 000 

 250 000 000 

  

  

  

    Выплаты в погашение займов 

  

  

  

  

 235 000 000 

    Выплаты процентов по займам 

  

 21 511 538 

 84 797 270 

 84 797 270 

 74 041 501 

 Кэш-фло от финансовой деятельности 

 235 000 000 

 228 488 462 

 -84 797 270 

 -84 797 270 

 -309 041 501 

    Баланс наличности на начало периода 

 221 000 000 

 612 991 

 117 251 468 

 143 830 209 

 193 261 993 

 Баланс наличности на конец периода 

 612 991 

 117 251 468 

 143 830 209 

 193 261 993 

 24 629 209 

Источник: РК «Служба недвижимости», результаты экономической модели

Таблица 44. Прогнозный план движения денежных средств (продолжение)

 Строка