Геннадий Стерник
сертификация
курсы
статьи
конкурсы
о компании
библиотека
мониторинг
конференции
об авторе, новости сайта, анонсы
ссылки
e-mail
e-mail
Интернет-агентство СТЕРНО.РУ
designed by NIKE
Шахты. Обзор вторичного рынка жилья. 2015 г.
(Галина Эйдлина, САКРН, директор центра оценки и аналитики ООО Риэлти)

ОБЗОР ВТОРИЧНОГО РЫНКА ЖИЛЬЯ г. Шахты, 2015 год.

При использовании материалов полностью или частично ссылка на авторство обязательна.

Во втором полугодии 2014 г. на фоне падения рубля и угрозы экономической нестабильности страны интерес к недвижимости начал расти. В ноябре-декабре 2014 г. спрос стал ажиотажным – угроза финансово-экономического кризиса подтолкнула потенциальных покупателей вкладывать деньги в жилье. В ожидании роста цен продавцы начали снимать объекты с продажи, в декабре появился дефицит предложения, особенно ликвидных квартир. 

В январе 2015 г. наступило традиционное затишье на рынке недвижимости, время новогодних праздников. С февраля спрос начал расти, однако, приобретать объекты клиенты не спешили, ожидая снижения цен и улучшения условий кредитования. В феврале на рынок начали возвращаться отложенные в декабре продажи, объекты выставлялись по цене прошлого года. Дефицита предложения уже не наблюдалось, количество объектов в базе с каждым месяцем увеличивалось.

Цены в первом полугодии колебались в рамках статистической погрешности, фактически оставаясь на месте, за 6 месяцев прирост составил +0,6%, средняя удельная цена в июне - 34390 руб./кв.м. (+/-787 руб./кв.м.), для сравнения – в первом полугодии 2014 г. средняя удельная цена выросла на 8%. Во втором полугодии существенных изменения не произошло, средняя цена квадратного метра в декабре составила 34808+/-709 руб./кв.м, за 12 месяцев рост достиг 1,8% (за 2014: +10,8%).

Объем предложения относительно декабря 2014 года увеличился на 22,9% за счет уменьшения количества сделок.

Доля квартир, впервые выставленных на продажу, колебалась от 4,6 до 13,7%, средняя цена квадратного метра новых квартир варьировала от отрицательных до достаточно высоких положительных значений, отражая нестабильность рынка.

С декабря 2014 года средняя удельная цена при фактической структуре повысилась на 1,8%, при постоянной структуре (структуре апреля 2006 года) – на 2,7%. Индекс номинальных цен в декабре 2014 при фактической структуре предложения по отношению к базовому периоду – апрелю 2006 года – составил 3,7657, при постоянной: 3,7709. Индекс структурных сдвигов – 0,9987, из чего следует, что структура выборки практически не изменилась.

Индекс номинальных цен в декабре 2015 по отношению к базовому периоду составил 3.7657, индекс реальных цен – 1.7807. Индекс номинальных цен в декабре 2014 по отношению к декабрю 2013 - 1.018,  реальных цен - 0.899, что свидетельствует о том, что рост цен не достиг уровня инфляции.

В структуре предложения по размеру в 2015 году доли двух- и трехкомнатных квартир сравнялись, по-прежнему сохраняется дефицит однокомнатных квартир.

   Структура предложения квартир по размеру с декабря 2006 г. по декабрь 2015 г.

 

Наиболее высокая средняя удельная цена зафиксирована в сегменте трехкомнатных квартир, по приросту за год все квартиры практически сравнялись - однокомнатные и двухкомнатные: +1,9%, трехкомнатные: +1,7%.

В структуре по типу жилья, как и в прошлом году, лидерство сохраняют квартиры улучшенной планировки.

  Структура предложения квартир по типу с декабря 2006 г. по декабрь 2015 г.

По ценовому уровню лидируют «хрущевки». Прирост средней удельной цены квартир первого типа за полугодие составил +1,5%, второго типа: +2,1%.

* ТИП 1 - улучшенные

    ТИП 2 – «хрущевки», «брежневки»

По территориальной составляющей структурных изменений не произошло, наиболее широко представлены квартиры в третьей ценовой зоне, аутсайдеры, по-прежнему,  объекты в отдаленных поселках.

Структура предложения квартир по местоположению

с декабря 2006 г. по декабрь 2015 г.

Максимальный прирост в зависимости от местоположения показали квартиры, расположенные в третьей (+4,8%) и во второй (+4,0%) ценовых зонах, несколько отстают квартиры в центре и отдаленных поселках (+2,5% и +2,0%, соответственно).

* ЦЕНОВАЯ ЗОНА 1. Центр.

   ЦЕНОВАЯ ЗОНА 2. Приближенные к центру районы.

   ЦЕНОВАЯ ЗОНА 3. Близлежащие поселки.

   ЦЕНОВАЯ ЗОНА 4.  Отдаленные поселки.

В структуре спроса по типу жилья максимально востребованы квартиры улучшенной планировки. Что касается размера,  абсолютными лидерами остаются двухкомнатные квартиры – 70%, потребность в одно- и трехкомнатных примерно равноценна – по 15%. В зависимости от местоположения наибольшим спросом пользуется район ХБК, на втором месте – р-н Артема, далее – р-н центра, Соцгорода и ШахтНИУИ. Эти районы стабильно популярны у покупателей благодаря развитой инфраструктуре, самому большому объему предложения и хорошей транспортной доступности.

Сравнивая структуру спроса в зависимости от цены квартиры в абсолютных цифрах, можно заметить, что платежеспособный спрос сместился в сторону более дешевого жилья, наиболее популярны квартиры в ценовом диапазоне от 1 000 000 – 1 500 000 рублей.

Ажиотаж на рынке жилья в конце 2014 года существенно уменьшил сбережения населения, что повлияло на снижение спроса - в текущем году количество сделок сократилось на 30-40%. Кроме того, несмотря на принятые правительством меры, объем выданных жилищных кредитов в 2015 году значительно уменьшился, банки стали более требовательно подходить к заемщикам в условиях потери ликвидности.

Объем предложения на фоне падения спроса растет, в то время как цены предложения за 2015 г. не только не снизились, но даже показали умеренный рост, однако, продать квартиру в разумные сроки, по оценкам риелторов, можно лишь с дисконтом от 8 до 10%, для менее ликвидных объектов скидка на торг доходит до 15-20%. Таким образом, мониторинг реальных сделок демонстрирует снижение цен на вторичном рынке жилья.

Снижение доступности ипотеки привело к увеличению спроса на рынке аренды жилья – тем не менее, арендная плата осталась на прежнем уровне.

Таблица средней цены квартир в зависимости от местоположения на вторичном рынке г. Шахты.

Местоположение

Средняя цена в декабре 2015, (руб/кв.м.)

Прирост с декабря 2013 по декабрь 2014

Прирост с декабря 2014 по декабрь 2015

Центр

45942

+7,7%

+2,5%

Прилегающие к центру районы

38185

+8,4%

+4,0%

Ближние поселки

31048

+11,2%

+4,8%

Отдаленные поселки

21998

+19,2%

+2,0%

В целом по городу

34808

+10,8%

+1,8%

Таблица средней цены квартир в зависимости от количества комнат на вторичном рынке г. Шахты.

Количество

комнат

Средняя цена в декабре 2015, (руб/кв.м.)

Прирост с декабря 2013 по декабрь 2014

Прирост с декабря 2014 по декабрь 2015

1-комнатные

34548

+8,6%

+1,9%

2-комнатные

34581

+12,1%

+1,9%

3-комнатные и более

35175

+10,6%

+1,7%

Таблица средней цены квартир в зависимости от типа на вторичном рынке г. Шахты.

Тип

Средняя цена в декабре 2015, (руб/кв.м.)

Прирост с декабря 2013 по декабрь 2014

Прирост с декабря 2014 по декабрь 2015

Улучшенные

34733

+11,5%

+1,5%

«Хрущевки», «брежневки»

34902

+10,0%

+2,1%

Пространственно-параметрическая модель вторичного рынка предложения квартир г. Шахты, декабрь 2015 года.

Тип

Зона

Размер

Показатели

Кол-во, шт.

Сред.уд.

цена, руб/

кв.м.

СКО, руб/

кв.м.

Максруб/

кв.м.

Медиана,

руб/

кв.м.

Мин.руб/

кв.м.

Погр.руб/

кв.м.

По всем типам

По всем зонам

По всем размерам

907

34808

10677

75000

33871

8393

709

1-к

200

34548

10179

68182

33784

10390

1443

2-к

350

34581

10453

70000

33461

8393

1119

3-к и более

357

35175

11173

75000

34286

11179

1184

1

По всем размерам

195

45942

9779

75000

45372

25000

1404

1-к

34

48522

9329

68182

50000

25000

3248

2-к

67

46191

8958

70000

46185

25586

2205

3-к и более

94

44832

10390

75000

43463

27494

2155

2

По всем размерам

204

38185

8322

59524

38673

15581

1168

1-к

44

35704

7118

47038

37522

18729

2171

2-к

87

38964

8514

59524

39130

15581

1836

3-к и более

73

38751

8580

57143

38889

18889

2022

3

По всем размерам

403

31048

6715

59322

30909

15625

670

1-к

94

32518

6427

54545

33105

17689

1333

2-к

160

30292

6088

51163

30238

17891

966

3-к и более

149

30934

7396

59322

30556

15625

1216

4

По всем размерам

105

21998

5470

36928

21875

8393

1073

1-к

28

22580

4835

32308

22049

10390

1861

2-к

36

21446

4945

32143

21055

8393

1672

3-к и более

41

22085

6332

36928

22388

11179

2002

Сталинки, улучшенные

По всем зонам

По всем размерам

507

34733

10421

75000

33448

10390

927

1-к

113

33469

9834

68182

33333

10390

1858

2-к

177

34360

10165

63830

32075

15192

1532

3-к и более

217

35696

10872

75000

34483

14052

1479

1

По всем размерам

102

46027

9670

75000

46667

27494

1924

1-к

14

49514

9452

68182

50144

28378

5243

2-к

29

48219

7311

63830

48077

33195

2763

3-к и более

59

44122

10391

75000

43000

27494

2729

2

По всем размерам

100

38311

8511

56818

38231

18889

1711

1-к

20

35474

5997

45455

36039

19906

2752

2-к

40

39214

8326

56818

38676

25145

2666

3-к и более

40

38827

9581

56452

38936

18889

3068

3

По всем размерам

258

31138

6911

59322

31115

15625

862

1-к

64

32067

6594

54545

33105

17689

1662

2-к

93

29974

5785

43764

30000

17891

1206

3-к и более

101

31621

7907

59322

31481

15625

1581

4

По всем размерам

47

22349

5175

36928

21212

10390

1526

1-к

15

21801

5303

32308

20930

10390

2835

2-к

15

21818

4206

28125

20833

15192

2248

3-к и более

17

23302

5949

36928

23188

14052

2975

Хрущевки, брежневки

По всем зонам

По всем размерам

400

34902

11005

71174

34241

8393

1102

1-к

87

35951

10502

63333

37097

16129

2265

2-к

173

34807

10765

70000

34444

8393

1642

3-к и более

140

34368

11619

71174

33520

11179

1971

1

По всем размерам

93

45849

9950

71174

44743

25000

2075

1-к

20

47827

9423

63333

50000

25000

4324

2-к

38

44643

9849

70000

43615

25586

3238

3-к и более

35

46029

10427

71174

44643

30844

3576

2

По всем размерам

104

38063

8177

59524

38887

15581

1611

1-к

24

35896

8058

47038

38710

18729

3360

2-к

47

38752

8755

59524

39130

15581

2582

3-к и более

33

38658

7331

57143

38596

23050

2592

3

По всем размерам

145

30889

6372

51163

32796

17241

1062

1-к

30

33481

6049

43333

32796

22581

2247

2-к

67

30733

6504

51163

30682

18182

1601

3-к и более

48

29488

6008

43103

28861

17241

1753

4

По всем размерам

58

21213

5726

34091

21984

8393

1517

1-к

13

23479

4261

30645

22581

16129

2460

2-к

21

21181

5499

32143

21277

8393

2459

3-к и более

24

21223

6575

34091

21294

11179

2742

ТЕНДЕНЦИИ И ПРОГНОЗЫ.

1.       В 2015 году на вторичном рынке жилья г. Шахты наблюдалось снижение покупательского спроса на 30-40%, средняя цена предложения выросла на 1,8%, однако, скидка на торг для реальных сделок составляла не менее 8-10%, что свидетельствует о неявном, но существенном удешевлении объектов. 

2.      Объем предложения по отношению к декабрю 2014 г. увеличился на 22,9% на фоне падения спроса, при отсутствии покупателей квартиры зависают в базе.

3.      Количество сделок по сравнению с аналогичным периодом прошлого года снизилось на 30-40%, снизилась и доля сделок с привлечением ипотечного кредита.

4.       Дальнейшее развитие событий на рынке жилья будет определяться макроэкономической ситуацией. Наиболее вероятно, что в ближайшее время сохранится стагнация. По мнению большинства экспертов, ожидать какой-то активизации рынка недвижимости ранее 2017 года не приходится.  При существующих темпах экономического развития по всем сегментам рынка не прогнозируется рост ценовых показателей, в дальнейшем наиболее вероятно умеренное снижение цен.

Обзор проведен по базе данных ООО «Риэлти».

Анализ выполнен в соответствии с методикой

главного аналитика РГР

Г.М.Стерника.

ООО «Риэлти», г. Шахты

Директор центра оценки и аналитики

САКРН Г. Эйдлина

Телефон /факс: (8636) 23-70-03, 25-01-05/25-03-05

Realty@shakht.donpac.ru

Rambler's Top100

Внимание: продажа комнат на вторичном рынке СПБ. Лучшие цены.