Геннадий Стерник
сертификация
курсы
статьи
конкурсы
о компании
библиотека
мониторинг
конференции
об авторе, новости сайта, анонсы
ссылки
e-mail
e-mail
Интернет-агентство СТЕРНО.РУ
designed by NIKE
Рязань. Рынок новостроек. Январь 2018
(Михаил Мазырин, САРН, независимый аналитик)

Содержание:

1.    Основные сведения об исполнителе

Стр. 2 - 3

2.    Сведения о мониторинге

Стр. 3

3.    Особые условия мониторинга

Стр. 4 - 5

4.    Характеристики объектов мониторинга

Стр. 5 - 7

5.    Размер выборки квартир всех типов всех Застройщиков при мониторинге.

Стр. 7

6.    Стадии строительства объектов застройщиков на дату последнего мониторинга:

Стр. 8

7.    Обобщённые данные мониторинга

Стр. 8 - 67

8.    Общие выводы

Стр. 68

1.    Сведения об исполнителе.

Исполнитель

Мазырин Михаил Борисович

Контактные телефоны

8 903 834 46 80

Электронная почта

mazyrin_mb@mail.ru/skype: mazyrin_mb

Номер и дата выдачи документа, подтверждающего получение профессиональных знаний

Сертификат аналитика рынка недвижимости. Свидетельство № 004-05.04.2014 выдано Национальным учебным центром риэлторов, г. Москва. Дата выдачи – 05.04.2014.

Квалификационный аттестат на право осуществления риэлтерской деятельности на территории Рязанской области   от 25 апреля 1997 года, протокол №7, регистр. № 29.

С 05.2014 по настоящее время

Независимый аналитик рынка недвижимости

с 09.2012 по 11.2013

Менеджер отдела продаж ООО «Вишневая 1».

Сфера деятельности – новостройки.

с 03.2009 по 07. 2012

Заместитель директора по развитию в ООО «Энергосервис» город Рязань.

Сфера деятельности -  проведения взаимозачетов, реализация недвижимости, полученной при взаимозачетах.

с 08.2006 по 10.2008

Заместитель генерального директора ООО «Первое ипотечное агентство недвижимости «ЛЮБОВЬ» (город Москва).

Сфера деятельности  –новостройки. Вторичный фонд.

с 11.2005 по 08.2006

Начальник департамента продаж ООО «Инвестиционная компания «Свет» (город Москва).

Сфера деятельности  –новостройки.

с 03.2005 по 11.2005

Начальник отдела приватизации муниципального жилищного фонда в СМУ «Фонд муниципального имущества» город Рязань.

с 2003 по 2005 год

Консультант по операциям с недвижимостью в ООО «Архитектурное бюро А-Студио» города Рязани.

Сфера деятельности  –новостройки.

с 2001 по 2003 год

Консультант отдела работы с недвижимостью в ДФГУП «Рязанское БТИ» города Рязани.

с 2000 по 2001 год

Специалист по операциям с недвижимостью в ООО «Стройальянс» город Рязань.

Сфера деятельности  –новостройки. Вторичный фонд.

с 1999 по 2000 год

Специалист по операциям с недвижимостью в фирме «Фор-АС» город Рязань.

с 03.1999 по 11.1999

Консультант по операциям с недвижимостью ООО «Граст» город Рязань.

с 1998 по 1999 год

Менеджер по операциям с недвижимостью в фирме «Фор-АС» город Рязань.

с 03. 1997 по 06.1998

Начальник отдела недвижимости, зам.директора по операциям с недвижимостью в ООО «ЛМЛ» город Рязань.

с 01.1997 по 03.1997

Инженер по маркетингу в фирме «Фор-АС» город Рязань.

с 1995 по 1997 год

Руководитель группы по продаже недвижимого имущества (АОЗТ «Ин'Тран», город Рязань).

с 1992 по 1995 год

Исполнительный директор АО «Торговое агентство «Ин'Тран» (город Рязань).

с 1991 по 1992 год

Менеджер по договорам (фирма «Ин'Тран», город Рязань).

Сфера деятельности – аукцион.

с 1984 по 1991 год

инженер в рязанском конструкторском бюро «Глобус»

2.    Сведения о мониторинге.

Цель мониторинга

исследование рынка недвижимости – строящихся жилых домов с нежилыми помещениями в «большом центре» города Рязани, для выработки рекомендаций при оценке недвижимого имущества, построений бизнес-планов, покупки квартир и т.п., в данном районе, заинтересованными лицами.

Месторасположение

Рязанская область, город Рязань, Советский, Октябрьский, Железнодорожный микрорайоны

Дата составления настоящего заключения.

04.02.2018

   

3.    Особые условия мониторинга:

        ●В связи с тем, что предложенные застройщиками к продаже объекты недвижимости не являются публичными офертами, построение графиков и расчетов производилось на основе данных, взятых на официальных сайтах застройщиков, без учета неофициальных скидок, порядка  взаиморасчетов и т.п., между продавцами и покупателями. Использованные Исполнителем данные застройщиков принимаются Исполнителем за достоверные, при этом ответственность за соответствие действительности и формальную силу таких данных несут владельцы источников их получения.

        ●ВАЖНО! Для получения объективных и сопоставимых результатов, связанных с ценообразованием, и для установления равных условий мониторинга между продавцами (застройщиками) расчет денежных показателей производился без учета площадей лоджий/балконов квартир, предлагаемых продавцами (застройщиками) в оплачиваемой площади квартиры, при этом производился перерасчет стоимости одного кв.м. квартиры в каждом из объектов.

           В таблицах, расположенных ниже, показано влияние учета дополнительных платежей и включения в расчетную (оплачиваемую) площадь квартиры площади лоджии/балкона на итоговую стоимость цены 1 кв.м. (при неизменной планируемой договорной цены поглощения (продажи) квартиры застройщика).

Формула расчета застройщиками планируемой договорной цены поглощения выглядит следующим образом:

Договорная цена квартиры = общая площадь квартиры х цена 1 кв.м. + площадь лоджии/балкона х коэф. учета (от 0 до 1) х цена 1 кв.м. + дополнительные платежи.

Действующие условия при ценообразовании

Площадь квартиры без учета в расчетной площади квартиры площади лоджии

Площадь квартиры с учетом в расчетной площади квартиры

площади лоджии с коэф. – ом 0,5

Площадь квартиры с учетом в расчетной площади квартиры

площади лоджии с коэф. – ом 1,0

Планируемая цена поглощения (продажи) 1 комн. квартиры

1850000 руб.

1850000 руб.

1850000 руб.

Общая площадь квартиры, с учетом или без учета площади лоджии, кв.м.

40

43

46

Дополнительные платежи, включенные в  планируемую цену поглощения

70000 руб.

70000 руб.

70000 руб.

Цена 1 кв.м. квартиры

44500 руб.

41395 руб.

38696 руб.

Площадь лоджии, кв.м.

6

6

6

Действующие условия при ценообразовании

Площадь квартиры без учета в расчетной площади квартиры площади лоджии

Площадь квартиры с учетом в расчетной площади квартиры

площади лоджии с коэф. – ом 0,5

Площадь квартиры с учетом в расчетной площади квартиры

площади лоджии с коэф. – ом 1,0

Планируемая цена поглощения (продажи) 1 комн. квартиры

1850000 руб.

1850000 руб.

1850000 руб.

Общая площадь квартиры, с учетом или без учета площади лоджии, кв.м.

40

43

46

Дополнительные платежи, включенные в  планируемую цену поглощения

70000 руб.

70000 руб.

Без дополнительных платежей

Цена 1 кв.м. квартиры

44500 руб.

41395 руб.

40217 руб.

Площадь лоджии, кв.м.

6

6

6

В случаях, когда требуется для обобщения результатов мониторинга показать денежные показатели, получаемые в расчетах с учетом площади лоджии/балкона и наличием дополнительных платежей, даются соответствующие ссылки на эти обстоятельства.

       ●Исполнитель гарантирует непредвзятость при проведении настоящего мониторинга.

4.    Характеристики объектов мониторинга.

a.    Методология  исследования

Термины и методологии исследования, применяемые в мониторинге,    заимствованы на сайте www. realtymarket.ru и в работах Стерника Г.М. и Стерника С.Г.: «Анализ рынка недвижимости для профессионалов» М.: «Экономика», 2009, «Методология общего анализа и технология мониторинга рынка недвижимости», и материалов на www. realtymarket.ru.

b.    Показатели социально-экономического развития гор. Рязани.

        В настоящий отчет не включено описание групп факторов, составляющих специфические особенности города, региона, которые сложились в долгосрочном периоде в изучаемом сегменте рынка города Рязани. Об административном статусе, масштабе города, экономическом типе города, характере его промышленного и культурного развития, наличии экспортно-ориентированных, конкурентоспособных производств, характере и состоянии жилого и нежилого фонда и т.п. информацию можно получить на официальных сайтах  администрации города Рязани и Рязанской области (http://ryazan.gks.ru).

c.    Объекты, участвующие в мониторинге.

         На дату написания настоящего отчета  мониторинг ведётся по следующим строительным компаниям:

– ООО «Восток»; один строящийся объект,

- ООО «Злата», один строящийся объект;

- ООО «Заря», один строящийся объект;

- ООО «Звезда», один строящийся объект;

- ООО «Дубрава», один строящийся объект,

- ООО «Северная компания», один строящийся объект;

- ООО «Сатурн», один строящийся объект;

- ООО «Строительный союз Светлый, один строящийся объект.

В настоящем мониторинге участвуют все объекты, указанные застройщиками в проектных декларациях и имеющие разрешение на строительство.

d.    Типизация (классификация) объектов по качеству.

          Классификация объектов произведена по методике (стандарту) Российской Гильдии Риэлторов и Фонда содействия развитию жилищного строительства («Единая методика классифицирования строящихся многоквартирных жилых домов по потребительскому качеству (классу)», http://realtymarket.ru/metodi-eskie-materiali/Edinaya-metodika-klassifikacii-jilix-obektov-po-potrebitelskomu-ka-estvu-klassu-..html ) и проведена на основе данных, указанных в проектных декларациях застройщиков, размещенных на сайтах:

застройщик 1 -

застройщик 2 -

застройщик 3 -

застройщик 4 -                         ДАННЫЕ УДАЛЕНЫ ПО ТРЕБОВАНИЮ ЗАКАЗЧИКА

застройщик 5 -

застройщик 6 -

застройщик 7 -

Выводы:

При дифференцировании на группы «массовое жилье» и «жилье повышенной комфортности» все застройщики оказываются в группе «массовое жилье».

При дифференцировании «массового жилья»  на «эконом» и «комфорт» - классы

Застройщик 6 – класс «комфорт», остальные в классе – «эконом».

e.    Используемые термины:

Поглощение – покупка объекта продажи;

Цена поглощения -  цена реализации, договорная цена, цена покупки;

Планируемая цена поглощения (планируемая стоимость) - цена объекта, выставленного на продажу, но еще не проданного;     

Среднеарифметическая взвешенная величина выборки – это величина, рассчитанная как средняя величина выборки с учетом коэффициентов (весов)  каждого из показателей в выборке (например – количество квартир одной площади и т.п.).

Медиана - это значение, которое делит ранжированную (упорядоченную) выборку пополам таким образом, что по обе стороны от нее (вниз или вверх) расположено одинаковое число единиц данной выборки или другими словами медиана - это значение, позволяющее определить в выборке по заданным параметрам преобладающее значение (например, цены поглощения при реализации квартир, либо размера поглощенной площади и т.п.).

И небольшой пример расчета и использование медианы при анализе тех или иных параметров:

Представьте себе следующую ситуацию: на предприятии вместе с директором работают 10 человек. Простые работники получают по 1000 руб., а их руководитель, который, к тому же, является собственником, - 10000 руб. Если вычислить среднее арифметическое, то получится, что в среднем зарплата на данном предприятии равна 1900 руб. Будет ли справедливым данное утверждение? Нет, и все это наталкивает на мысль, что одной средней часто бывает недостаточно, и именно поэтому в дополнение к ней используется медиана. Если посчитать ее для нашего примера, то получится 1000 руб.

И ещё, если медиана близка или равна среднеарифметической взвешенной, то это говорит об однородности исследуемого параметра.

5.    Размер выборки квартир всех типов всех Застройщиков при мониторинге.

Примечание к рисунку: размер выборки квартир равен количеству квартир в предложении всех Застройщиков, участвующих в мониторинге.

6.    Стадии строительства объектов застройщиков на дату последнего мониторинга:

Застройщик 1 -        монтаж здания/менее 50%

Застройщик 2 -        завершение монтажа здания, спецработы

Застройщик 3 -        завершение монтажа здания, спецработы

Застройщик 4 -        завершение монтажа здания, спецработы

Застройщик 5 -        завершение монтажа здания, спецработы

Застройщик 6 -        монтаж здания/менее 50%

Застройщик 7 -        монтаж здания/менее 50%

- под «спецработами»  подразумевается подводка коммуникаций, благоустройство, отделка и т.п. 

– детализация стадий строительства не проводилась, т.к. для исключения субъективности оценки понадобились бы данные «графика производства работ» каждого из застройщиков.

7.    Обобщённые данные мониторинга.

Несомненно, любой Застройщик перед тем как начать новое строительство просчитает сметные затраты, оценит свои риски и спланирует свою прибыль. Ниже представлены данные, позволяющие понять принципы формирования Застройщиками своей прибыли.

Комментарий к рисункам:

-  планируемые Застройщиком сметные затраты должны учитывать затраты на приобретение земельного участка в собственность или аренду, проектирование и т.п. Так это на самом деле или нет, Исполнитель не знает. График «среднего планируемого дохода от реализации проекта» составлен на основе сметных данных, взятых в  декларациях  Застройщиков, и являющихся индивидуальным для каждого из Застройщиков. Если предположить, что Застройщики не включили затраты на приобретение земельного участка в собственность или аренду, то это предположение только увеличит разницу между среднеариф. планируемыми договорными и сметными ценами 1 кв.м. строящегося жилья (следует отметить, что при использовании Застройщиками кредитов разница в ценах уменьшается и это требует отдельного исследования).

-    следует отметить, при построении кривых использованы данные по объектам, разрешенных к строительству. При оценке новых (проектируемых) объектов строительства  можно  использовать, справочно, полученные данные, но только в случаях, когда разработан соответствующий градостроительный план объекта и известны его параметры.

- тренд роста стоимости предложения – положительный. Чем это обусловлено? Ответы будут даны в разделах ниже. 

- следует учитывать, что расчетные кривые получены по всем Застройщикам без разделения их по стадиям строительства и срокам начала строительства, что может ввести в заблуждение читающего при попытке применить данные рисунка для оценки доходности нового проекта на этапе подготовки к техническому заданию на проектирование.

-  Исполнитель, в данной ситуации, не видит проблем при корректировке   полученных данных по желанию потенциального заказчика (девелопера, оценщика и др.) применительно к конкретному объекту.

          Далее представлены данные о стоимости 1 кв.м. строящегося жилья. Исполнитель приводит их в надежде, что читающий эти строки прочитал, понял и будет учитывать замечания Исполнителя, приведённые на стр.4-5, ибо, по мнению Исполнителя оперирование данными цены 1 кв.м. строящегося жилья без учета замечаний, приведённых  на стр.5, вносит смуту и недопонимание между всеми заинтересоваными лицами.

Комментарии к рисункам:

- Исполнитель в очередной раз просит читающего учесть рекомендации стр.4-5 при использовании приведенных данных для своих расчетов, планировании, анализа и т.д.

- на последнем рисунке, в нижней части, показаны медианные значения стоимости одного квадратного метра по всем одно/двух/трёхкомнатных квартир и медианное значение стоимости одного квадратного метра «условного» строящегося объекта. Можно заметить, что среднеарифмет.взвешенные значения завышают стоимость одного квадратного метра приблизительно на 9000 рублей. К чему это может привести? Очевидно к завышенной оценки доходности проекта на этапе проектирования и планирования. Чем обусловлена эта разница? Несомненно в «природе» самих характеристик. В выборке, которая использовалась в настоящем мониторинге, присутствуют стоимостные величины существенно выше (приблизительно в два раза) чем остальные. Эту лепту привнёс Застройщик 6. Расчёт медианы позволил «устранить» влияние Застройщика 6 на результаты настоящего мониторинга в той части, где это необходимо.

7.1. Поведение рынка предложений и поглощений квартир всех размеров и типов всех Застройщиков по всем объектам.

             События ноября – декабря 2014 наглядно продемонстрировали классическую реакцию рынка недвижимости на действие внешних факторов в экономику РФ. Проблемы РФ остались. Как отреагирует рынок недвижимости, к чему это приведет в части ценообразования предложения в 2018 году, будет ли рост/падение спроса в 2018 году?

Ответы на эти вопросы помогут получить законы маркетинга в ценообразовании и законы психологии Продавца и Покупателя на рынке продаж. Конечно законы маркетинга и поведение Продавца и Покупателя на рынке «розничных продаж» и на рынке недвижимости будут немного отличаться друг от друга из-за своей специфики, но вряд ли будут противоречить друг другу в итогах.

Экономическая теория говорит о том, что при повышении цен на товары, спрос снижается (т.н. закон спроса). Но в литературе, посвященной маркетингу, описываются ситуации, когда рост  цены на товар увеличивает объемы продаж. И объясняется это тем, что в некоторых случаях покупатель воспринимает рост цен, как подтверждение высокого качества товара или как сигнал о том, что товар пользуется спросом, и покупает товар «пока цены не выросли». Поведение покупателей и продавцов обусловлено ожидаемой динамикой цен. Эта ожидаемая динамика становится «самосбывающимся» прогнозом. Продавцу, заинтересованному в росте продаж, по возможности, стоит придерживаться следующего правила: «Повышай цены медленно, понижай быстро,затем опять повышай медленно». Это аксиома и для  «розничной торговли» и для рынка недвижимости, но на рынке недвижимости Покупатель перед покупкой не только изучает потребительские качества товара и отслеживает динамику цен, но и соизмеряет свои финансовые возможности и риски, которые если случатся, то принесут Покупателю серьёзные убытки и нервотрепку. Т.е. во главу угла у Покупателя недвижимости становится задача устоять перед «наглым и хитрым» маркетологом Продавца, сохранить свое устоявшееся мнение и в дальнейшем принять для себя оптимальное решение.

Немного о законах психологии людей на рынке.

Так нобелевскую премию по экономике в 2013 году присудили трем экономистам, одним из которых был Роберт Шиллер, профессор Йельского университета (два других: Юджин Фама и Ларс Питер Хансен). Премия присуждена за «эмпирический анализ цен на активы».

Вот как пишет об этом газета «Ведомости» http://www.vedomosti.ru/opinion/news/14411651/vechnye-puzyri?full#cut:

«Шиллера можно считать наиболее известным в широких экономических кругах из сегодняшних лауреатов. Он активно изучает зависимость цены активов от психологии людей, в соавторстве с нобелевским лауреатом Джорджем Акерлоффом он написал, в частности, книгу «Spiritus Аnimalis, или Как человеческая психология управляет экономикой», где рассказал об особенностях человеческого поведения, которые влияют на макроэкономические процессы. Шиллера можно считать автором определения «рыночного пузыря» — это «временный подъем цен на активы, объясняющийся в большей степени энтузиазмом инвесторов, чем истинной, фундаментальной оценкой их реальной стоимости».

«Появление пузырей невозможно предсказать. Я склонен считать их социальными эпидемиями: они передаются от человека к человеку примерно так же, как обычные инфекции. Пузырь начинает формироваться, когда вырастает уровень заразности идей, его формирующих. Но уровень заразности зависит от мыслительных моделей и психологических установок — предмета, о котором крайне сложно судить», — пишет он. А мы добавим, что это зависит еще и от плавности роста цен на «заразный актив».

В своей статье в другом номере газеты «Ведомости» Шиллер пишет: «Во втором издании моей книги «Иррациональная эйфория» я попытался дать лучшее определение пузыря. «Ценовой пузырь, — писал я тогда, — это положение, когда новости о росте цен стимулируют активность инвестора и этот энтузиазм распространяется посредством своего рода эпидемии, психоза, передающегося от одного человека к другому, параллельно умножая объяснения подобного роста цен… Это привлекает все большее и большее число инвесторов, несмотря на сомнения относительно реальной стоимости инвестиций, притягиваемых отчасти завистью к успехам других, а отчасти азартом игрока».

Слово «пузырь» неудачно тем, что создает мысленный образ расширяющегося мыльного пузыря, который обречен лопнуть. Но ценовые пузыри могут сдуваться при смене конъюнктуры, а затем вырастать снова.

Было бы, по-видимому, корректнее называть эти процессы ценовыми или спекулятивными эпидемиями. Мы знаем на примере гриппа, что новые эпидемии могут возникать неожиданно, одна за другой, если появляется новый тип вируса или же распространению инфекции способствует какой-то из факторов среды. Подобным образом «новый ценовой пузырь может возникнуть, как только сложится конъюнктура, способная спровоцировать волну психоза среди инвесторов».

Интересная теория, но применима ли она к ситуациям на рынке недвижимости. Для этого рассмотрим информацию, представленную ниже.

Источник: ЦБ РФ, официальный курс (рублей за доллар). Примечание: движение графика вверх означает ослабление рубля по отношению к доллару США.

Описание: gr6

Описание: gr7

Справочно: с 12 февраля по 21 марта 2018 года ключевая ставка установлена ЦБ России в 7,5 % годовых.

Комментарии к рисункам:

- ожидаемо снизилось количество проданных однокомнатных квартир. Возможные причины – сокращение рабочих дней в январе 2018 года (новогодние праздники).

- возможное уменьшение числа платежеспособных покупателей (падение максимального стоимостного значения при поглощении).

- сохраняется близость  цифровых значений медиан предложения и поглощения квартир, что говорит о сбалансированности рынка спроса и предложения. Небольшой рост медианы предложения на следующий период мониторинга обусловлен хорошими темпами и объемом реализации квартир (см. ниже раздел «финансовое планирование застройщика»).

- отсутствие доли поглощенных квартир в строящихся домах на стадии строительства «более 50%» обусловлено переходом застройщиков в следующие стадии строительства – «спецработы» и это привело,статистически, к увеличению доли поглощенных квартир в стадии «спецработы», в настоящем мониторинге.

- стоит отметить тот факт, что произошло уменьшение доли поглощения квартир на стадии «менее 50%». Возможные причины такого снижения будут проанализированы ниже.

Комментарии к рисункам:

- небольшое увеличение количества проданных двухкомнатных квартир при снижении максимальной цены поглощения.

- возможные причины: дооформление договоров, заключенных в декабре 2017 года (т.н. «бронь») и уменьшение числа платежеспособных покупателей (падение максимального стоимостного значения при поглощении).

- сохраняется близость  цифровых значений медиан предложения и поглощения квартир, что говорит о сбалансированности рынка спроса и предложения. Небольшой рост медианы предложения на следующий период мониторинга обусловлен хорошими темпами и объемом реализации квартир (см. ниже раздел «финансовое планирование застройщика»).

- отсутствие доли поглощенных квартир в строящихся домах на стадии строительства «более 50%» обусловлено переходом застройщиков в следующие стадии строительства – «спецработы» и это привело,статистически, к увеличению доли поглощенных квартир в стадии «спецработы», в настоящем мониторинге.

- стоит отметить тот факт, что произошло уменьшение доли поглощения квартир на стадии «менее 50%». Возможные причины такого снижения будут проанализированы ниже.

Комментарии к рисункам:

- ожидаемо снизилось количество проданных трехкомнатных квартир. Возможные причины – сокращение рабочих дней в январе 2018 года (новогодние праздники).

- возможное уменьшение числа платежеспособных покупателей.

- сохраняется близость  цифровых значений медиан предложения и поглощения квартир, что говорит о сбалансированности рынка спроса и предложения. Небольшой рост медианы поглощения возможно обусловлен сменой приоритетов покупателей.

- отсутствие доли поглощенных квартир в строящихся домах на стадии строительства «более 50%» обусловлено переходом застройщиков в следующие стадии строительства – «спецработы» и это привело,статистически, к увеличению доли поглощенных квартир в стадии «спецработы», в настоящем мониторинге.

- стоит отметить тот факт, что произошло уменьшение доли поглощения квартир на стадии «менее 50%». Возможные причины такого снижения будут проанализированы ниже.

Общие комментарии к рисункам и таблицам, представленным выше:

-  при сравнении графиков, представленных выше, четко можно увидеть влияние на Покупателей (формирование спроса) действий ЦБ России. Начало перемен настроений Покупателей в части количества поглощений, выбором квартир в новостройках и Застройщиков, а значит и то состояние, в котором находится строительство выбранного объекта, четко привязаны к понижению учетной ставки ЦБ России и как следствие удешевление ипотеки для покупателей.

-  отсутствие ажиотажного спроса, сбалансированный рынок строящегося жилья, несомненно говорит о более осмысленном принятии решений с учетом финансовых возможностей покупателей, наличие дешевой ипотеки, качественных характеристик квартир, минимизация затрат на последующие коммунальные услуги и т.п.

-  медианы спроса (медианы поглощений) квартир однозначно дают уровень ликвидности квартир по цене поглощения ( в течении одного месяца):

однокомнатные квартиры – 1 766 506 рублей (1 716 795 рублей в предыдущем периоде мониторинга),значение близко к медианному значению предложения.

двухкомнатные квартиры – 2 777 377 рублей (2 746 647 рублей в предыдущем периоде мониторинга),значение близко к медианному значению предложения.

трехкомнатные квартиры  - 3 766 060 рублей (3 302 460 рублей в предыдущем периоде мониторинга), значение ниже на 234 000 рублей медианного значения предложения.

-  медианы, минимальные и максимальные цены предложений 1 – 3 комнатных квартир формируемые Застройщиками имеют тенденции к повышению. В предложениях трёхкомнатных квартир в меньшей степени. Оправдано ли это с точки зрения роста спроса? Ответ на это, возможно, даст анализ «финансового планирования» Застройщиков результаты которых приведены ниже.

7.2. «Результаты финансового планирования» Застройщиков, участвующих в мониторинге

Комментарии к рисунку:

- сальдо Застройщика - дебетовое по всем видам работ на всех объектах Застройщика, и позволяет оценить Застройщика, условно,  как «надёжного» в перспективе отношений с Дольщиками (требуется анализ всех объектов и работ Застройщика, что не входит в задачи текущего аналитического отчета). Возможно, что дебетовое сальдо Застройщика говорит о задолженности дольщиков по заключенным договорам долевого участия. Смена информации о сальдо должна обновиться в мониторинге за февраль 2018.

- текущие расчетные сметные доходы – 290 315 716 рублей.

- планируемый и реализованный  доход от продажи квартир Застройщика данного объекта, суммарно, составляет – 1 085 371 928 рублей (1 067 223 948 рублей в предыдущем периоде мониторинга).   Превышение над общей расчетной сметной стоимостью строительства составляет – 297 372 128 рублей (279 224 148 рублей в предыдущем периоде мониторинга).

- доходы от поглощения превышают текущие расчетные сметные доходы на 124 086 082 рубля (112 981 311 рублей в предыдущем периоде мониторинга), что обеспечивает на 6 месяцев ( без изменений в сравнении с предыдущим мониторингом) сметное финансирование строящегося объекта.

- Влияние ценовой политики Застройщика в отношении строящихся нежилых помещений не актуальна для текущего анализа  и направлена только на получение Застройщиком максимальной прибыли.

Справочно: на дату мониторинга реализация коммерческих объектов (кладовые, помещения для бизнеса, паркинг) составляет 895 560  рублей (7 337 830  рублей за предыдущий период). Запланированный доход от реализации на последующие периоды составляет 38 887 640  рублей (41 466 720  рублей в предыдущем периоде).

Спрос и предложения сбалансированы. Финансовая политика Застройщика на данный момент оптимальна для финансирования строительства. Ценовая политика Застройщика – продолжение увеличения стоимости квартир.

Комментарии к рисунку:

- сальдо Застройщика - кредитовое по всем видам работ на всех объектах Застройщика, но величина его позволяет оценить Застройщика, условно,  как «надёжного» в перспективе отношений с Дольщиками (требуется анализ всех объектов и работ Застройщика, что не входит в задачи текущего аналитического отчета). Смена информации о сальдо должна обновиться в мониторинге за февраль 2018.

- текущие расчетные сметные доходы – 1 134 917 760 рублей.

- планируемый и реализованный  доход от продаж квартир Застройщика по данному объекту, суммарно, составляет – 2 217 769 368 рублей (2 251 061 762 рубля в предыдущем периоде мониторинга).  

Образовавшийся дефицит доходов от реализации квартир, на текущий период, в сравнении с общей расчетной сметной стоимостью строительства составляет – 146 642 632 рубля (113 350 238 рублей в предыдущем периоде мониторинга).

- доходы от поглощения превышают текущие расчетные сметные доходы на 136 030 298 рублей (50 478 366 рублей в предыдущем периоде мониторинга), что могло бы обеспечить сметное финансирование строящегося объекта за счет реализации квартир ( планируемые сметные затраты на строительство в период мониторинга - 47 288 240  рублей).

- Влияние ценовой политики Застройщика в отношении строящихся нежилых помещений  актуально и направлено на получение Застройщиком прибыли для покрытия дефицита  доходов по окончанию строительства и обеспечение окупаемости  проекта.

Справочно: на дату мониторинга реализация коммерческих объектов (кладовые, помещения для бизнеса, паркинг) составляет 3 067 610  рублей (3 557 460  рублей в предыдущем периоде мониторинга). Запланированный доход от реализации на последующие периоды составляет

804 726 330  рублей (807 793 940  рублей в предыдущем периоде мониторинга).

Спрос и предложения сбалансированы. Финансовая политика Застройщика на данный момент оптимальна для финансирования строительства. Ценовая политика Застройщика – обеспечить финансирование строительства за счет увеличения продаж квартир и нежилых помещений.

Надпись: начало мониторинга Застройщика 2

Комментарии к рисунку:

- сальдо Застройщика – кредитовое  по всем видам работ на всех объектах Застройщика, но величина его позволяет оценить Застройщика, условно,  как «надёжного» в перспективе отношений с Дольщиками (требуется анализ всех объектов и работ Застройщика, что не входит в задачи текущего аналитического отчета). Смена информации о сальдо должна обновиться в мониторинге за февраль 2018.

- текущие расчетные сметные доходы – 336 615 556 рублей.

- планируемый и реализованный  доход от продаж квартир Застройщика по данному объекту, суммарно, составляет – 871 136 887 рублей (859 297 352 рубля в предыдущем периоде мониторинга).   Превышение над заявленной общей расчетной сметной стоимостью строительства составляет –  113 751 887 рублей (101 912 352 рубля в предыдущем периоде мониторинга).

- доходы от поглощения превышают текущие расчетные сметные доходы на 184 024 871 рубль (151 598 264 рубля в предыдущем периоде мониторинга), что обеспечивает на 9 месяцев (7 месяцев в предыдущем периоде мониторинга) сметное финансирование строящегося объекта.

- Влияние ценовой политики Застройщика в отношении строящихся нежилых помещений не актуальна для текущего анализа  и направлена только на получение Застройщиком максимальной прибыли.

Справочно: на дату мониторинга реализация коммерческих объектов (кладовые, помещения для бизнеса, паркинг) составляет 0 рублей (206 000  рублей в предыдущем периоде мониторинга). Запланированный доход от реализации на последующие периоды составляет

63 126 750  рублей (63 126 750  рублей в предыдущем периоде мониторинга).

Финансовая политика Застройщика на данный момент оптимальна для финансирования строительства. Ценовая политика Застройщика – увеличения стоимости квартир.

Комментарии к рисунку:

- сальдо Застройщика - дебетовое по всем видам работ на всех объектах Застройщика, и позволяет оценить Застройщика, условно,  как «надёжного» в перспективе отношений с Дольщиками (требуется анализ всех объектов и работ Застройщика, что не входит в задачи текущего аналитического отчета). Возможно, что дебетовое сальдо Застройщика говорит о задолженности дольщиков по заключенным договорам долевого участия. Смена информации о сальдо должна обновиться в мониторинге за февраль 2018.

- текущие расчетные сметные доходы – 813 519 000 рублей.

- планируемый и реализованный  доход от продаж квартир Застройщика по данному объекту, суммарно, составляет – 954 552 750 рублей (954 774 150 рублей в предыдущем периода мониторинга).   Дефицит над заявленной общей расчетной сметной стоимостью строительства составляет –  91 400 250 рублей (91 178 850 рублей в предыдущем периоде).

- доходы от поглощения меньше текущих расчетных сметных доходов на 18 845 650 рублей, что не обеспечивает сметное финансирование строящегося объекта (23 243 400 рубля планируемые сметные затраты на период мониторинга).

- Влияние ценовой политики Застройщика в отношении строящихся нежилых помещений  актуальна и направлена на получение дополнительной прибыли Застройщиком для финансирования строительства.

Справочно: на дату мониторинга реализация коммерческих нежилых объектов (кладовые, помещения для бизнеса, паркинг) составляет 2 582 240  рублей (516 000  рублей в предыдущем периоде мониторинга). Запланированный доход от реализации коммерческих нежилых объектов на последующие периоды составляет 188 480 520  рублей (191 192 760  рублей в предыдущем периода мониторинга).

Финансовая политика Застройщика на данный момент, в целом, оптимальна для финансирования строительства. Ценовая политика Застройщика – удержание достигнутой стоимости  квартир и повышение ликвидности за счёт снижения предложенной стоимости, что необходимо застройщику для более стабильного финансирования строительства.

Комментарии к рисунку:

- сальдо Застройщика - дебетовое по всем видам работ на всех объектах Застройщика, и предварительно позволяет оценить Застройщика, условно,  как «надёжного» в перспективе отношений с Дольщиками (требуется анализ всех объектов и работ Застройщика, что не входит в задачи текущего аналитического отчета). Возможно, что дебетовое сальдо Застройщика говорит о задолженности дольщиков по заключенным договорам долевого участия. Смена информации о сальдо должна обновиться в мониторинге за февраль 2018.

- текущие расчетные сметные доходы – 420 565 514 рублей.

- планируемый и реализованный  доход  от продаж квартир Застройщика по данному объекту, суммарно, составляет – 558 786 048 рублей (560 151 583 рубля в предыдущем периоде мониторинга).   Образовавшийся дефицит доходов, на текущий период, в сравнении с заявленной общей расчетной сметной стоимостью строительства составляет – 39 787 952 рубля (38 422 417 рублей в предыдущем периоде мониторинга).

- доходы от поглощения не превышают текущие расчетные сметные доходы. Дефицит составляет 106 317 591 рубль (95 795 305 рублей в предыдущем периоде мониторинга), что говорит о рисках, связанных с продолжением строительства объекта.

- Влияние ценовой политики Застройщика в отношении строящихся нежилых помещений  актуальна и направлена на покрытие дефицита при финансировании Застройщиком строительства объекта в течении всего срока строительства.

Справочно: на дату мониторинга данных о реализации коммерческих нежилых объектов (кладовые, помещения для бизнеса, паркинг) нет. Запланированный доход от реализации коммерческих нежилых объектов, кроме кладовых помещений, на последующие периоды Застройщиком не афишируется (Общая площадь нежилых помещений составляет 4 557,92 кв.м.).  Запланированный доход от реализации кладовых помещений на последующие периоды составляет 2 167 629  рублей.

Финансовая политика Застройщика на данный момент не оптимальна для финансирования строительства.

Ценовая политика Застройщика – повышение стоимости одно/двухкомнатных квартир и повышение ликвидности трёхкомнатных квартир за счёт снижения предложенной стоимости, что необходимо застройщику для более стабильного финансирования строительства.

Высокая вероятность, как минимум, затягивание сроков строительства на полгода от заявленного срока.

Комментарии к рисунку:

- сальдо Застройщика - дебетовое по всем видам работ на всех объектах Застройщика, и позволяет оценить Застройщика, условно,  как «надёжного» в перспективе отношений с Дольщиками (требуется анализ всех объектов и работ Застройщика, что не входит в задачи текущего аналитического отчета). Возможно, что дебетовое сальдо Застройщика говорит о задолженности дольщиков по заключенным договорам долевого участия. Смена информации о сальдо должна обновиться в мониторинге за февраль 2018.

- расчетные сметные доходы – 48 592 593 рубля.

- планируемый и реализованный  доход от продажи квартир Застройщика по данному объекту, суммарно, составляет – 173 646 988 рублей (170 983 328 рублей в предыдущем периоде мониторинга).   Превышение над общей расчетной сметной стоимостью строительства составляет –  88 983 328 рублей (86 679 388 рублей в предыдущем периоде мониторинга).

- доходы от поглощения квартир превышают текущие расчетные сметные доходы на

64 776 195 рублей (67 572 732 рубля в предыдущем периоде мониторинга), что обеспечивает сметное финансирование строящегося объекта до конца строительства (3 037 037 рублей планируемые сметные затраты на период мониторинга). 

- Влияние ценовой политики Застройщика в отношении строящихся нежилых помещений не актуальна для текущего анализа  и направлена только на получение Застройщиком максимальной прибыли.

Справочно: на дату мониторинга реализация коммерческих нежилых объектов (кладовые, помещения для бизнеса, паркинг) составляет 310 000 рублей (14 156 218  рублей в предыдущем периоде мониторинга). Запланированный доход от реализации коммерческих нежилых объектов на последующие периоды составляет 32 449 915 рублей (3 000 015  рублей в предыдущем периоде мониторинга).

Финансовая политика Застройщика на данный момент оптимальна для финансирования строительства.

Комментарии к рисунку:

- сальдо Застройщика – «нулевое» по всем видам работ на всех объектах Застройщика, и позволяет оценить Застройщика, условно,  как «надёжного» в перспективе отношений с Дольщиками (требуется анализ всех объектов и работ Застройщика, что не входит в задачи текущего аналитического отчета). Смена информации о сальдо должна обновиться в мониторинге за февраль 2018.

- расчетные сметные доходы – 129 175 854 рубля.

- планируемый и реализованный  доход от продажи квартир Застройщика по данному объекту, суммарно, составляет – 2 921 015 264 рубля (2 958 637 370 рублей в предыдущем периоде мониторинга).

Превышение над общей расчетной сметной стоимостью строительства составляет – 

1 233 770 464 рубля (1 271 392 570 рублей в предыдущем периоде мониторинга).

- доходы от поглощения квартир превышают текущие расчетные сметные доходы на

130 308 136 рублей (149 543 262 рубля в предыдущем периоде мониторинга), что обеспечивает на 4 месяца (5 месяцев в предыдущем мониторинге) сметное финансирование строящегося объекта

(31 834 808  рублей планируемые сметные расходы в период мониторинга).

- Влияние ценовой политики Застройщика в отношении строящихся нежилых помещений не актуальна для текущего анализа  и направлена только на получение Застройщиком максимальной прибыли.

Справочно: на дату мониторинга реализация коммерческих нежилых объектов (помещения для бизнеса) составляет 4 887 850  рублей (3 121 000  рублей в предыдущем периоде). Запланированный доход от реализации коммерческих нежилых объектов на последующие периоды составляет 108 898 650  рублей (113 786 500 рублей в предыдущем периоде).

Финансовая политика Застройщика на данный момент оптимальна для финансирования строительства.

Ценовая политика Застройщика – продолжение увеличения стоимости квартир.

7.3. Ранжирование Застройщиков по объёмам продаж.

8.    Общие выводы.

Застройщик

Зависимость Застройщика от спроса

Ожидаемый временной период «независимости» Застройщика от спроса с 01.01.2018, в месяцах. (без учета условий кредитования Застройщика)

Стадия строительства

Застройщик 1

низкая

6 месяцев

монтаж здания/менее 50%

Застройщик 2

средняя

Отсутствует. Большая зависимость от спроса.

завершение монтажа здания, спецработы

Застройщик 3

низкая

9 месяцев

завершение монтажа здания, спецработы

Застройщик 4

высокая

Отсутствует. Большая зависимость от спроса.

завершение монтажа здания, спецработы

Застройщик 5

высокая

Отсутствует. Большая зависимость от спроса.

завершение монтажа здания, спецработы

Застройщик 6

низкая

До конца строительства

монтаж здания/менее 50%

Застройщик 7

низкая

4 месяца

монтаж здания/менее 50%

Рынок спроса и предложения, в целом, сбалансирован. Формирование «ипотечного пузыря» маловероятно из-за плохой кредитоспособности покупателей (см. данные Росстата по Рязанской области).

Rambler's Top100