Геннадий Стерник
сертификация
курсы
статьи
конкурсы
о компании
библиотека
мониторинг
конференции
об авторе, новости сайта, анонсы
ссылки
e-mail
e-mail
Интернет-агентство СТЕРНО.РУ
designed by NIKE
Ставрополь. Анализ рынка жилой недвижимости. Декабрь 2017
(Елена Молибога, специалист отдела оценки, Айрат Валиуллин, специалист отдела оценки, Центр "Илекта")

Данный анализ проведен с целью определения реальной ситуации на рынке жилой недвижимости. Он выполнен на основе данных предложений продажи в настоящий момент наиболее полных и достоверных источников информации о рынке жилой недвижимости.

Наиболее существенное влияние на рынок недвижимости оказывают такие ценообразующие факторы как:

а) объективные факторы – это экономические факторы, которые определяют средний уровень цен конкретных сделок субъектами недвижимости. Их можно подразделить на макроэкономические (факторы, связанные с общей конъюнктурой рынка – налоги, пошлины, динамика курса доллара, инфляция, безработица, уровень и условия оплаты труда, потребность в объектах недвижимости, развитие внешнеэкономической деятельности и т.д.) и микроэкономические (факторы, характеризующие объективные параметры конкретных сделок);

б) физические факторы – местонахождение (удаленность от центра, степень развития инфраструктуры и транспортного сообщения, архитектурно-конструктивные решения, состояние объекта недвижимости, наличие коммуникаций);

в) факторы, влияющие на скорость продажи – количество аналогичных предложений, их соотношение со спросом именно в этой части города, характер сделки («прямая» или «встречная» продажа), юридическая «чистота» объекта;

г) факторы, связанные с феноменом массового сознания и факторы психологического характера (реклама, инфляционные ожидания, симпатии, осведомленность и т.д.).

Рынок жилой недвижимости может быть подразделен на первичный рынок квартир, вторичный рынок квартир и рынок домовладений. На первичном и вторичном рынке квартир могут быть выделены следующие сегменты: 1-комнатные, 2-комнатные, 3-комнатные и многокомнатные.

В рамках данного исследования, на территории г. Ставрополь выделяются следующие функциональные (географические) районы согласно общепринятому в населенном пункте районированию: Северо-Запад, Центр (вкл. Ботаника, Осетинка), Юго-Запад и Другие. Под «Другими» районами здесь и далее понимаются следующие районы: 204-й квартал, Мамайка, Ташла, Туапсинка, Чапаевка, а также районы, не выделенные по экономическому сегменту.

Дифференциация по классам качества (эконом, комфорт, бизнес, элитный) достаточно затруднена. Реально присутствуют классы эконом и комфорта, а также единичные предложения бизнес-класса, однако многие застройщики позиционируют свой продукт в более «высоких» сегментах (бизнес и элитный). Тем не менее, на наш взгляд, уровень цен, сложившийся на рынке в настоящее время, практически полностью исключает бизнес и тем более элитый, т.к. себестоимость такого строительства будет как минимум равна рыночной цене, а возможно и выше, что исключает прибыль предпринимателя как таковую.

Дифференциация также возможна по конструктивной схеме предлагаемых объектов на: кирпичные и каменные, панельные (включая «французскую» панель) и каркасно-монолитные дома.

Интервал осуществляемого исследования принят равным месяцу. В данном случае исследуемый месяц – декабрь  2017 года

Общая структура предложения жилой недвижимости представлена на рисунке 1.

Рисунок 1 – Общая структура предложения

Анализ показывает, что наибольшую долю рынка жилой недвижимости представляют объекты вторичного рынка квартир (67%), а наименьшую – объекты первичного рынка квартир (14%) и домовладений (19%).

В целом рынок квартир можно разделить на первичный и вторичный рынок, цены на которых, при прочих равных условиях (площадь, месторасположение, планировка и т.д.) существенно отличаются. К первичному рынку были отнесены предложения о продаже квартир в домах, сданных в эксплуатацию не более 1 года назад, либо строящихся домах, а ко вторичному – квартиры в домах, сданных в эксплуатацию более 1 года назад.

Первичный рынок квартир

Анализ динамики цен подразделен на две составляющие: долгосрочная (с интервалом 1 год) и краткосрочная (с интервалом 1 месяц) составляющие.

Долгосрочная динамика представлена на рисунках 2-4.

Рисунок 2 – Долгосрочная динамика средней цены предложений продажи 1 кв.м на первичном рынке квартир в руб.

За исследуемый интервал времени (с 2009 г. по 2017 г.) средняя цена предложений продажи 1 кв. м на первичном рынке квартир выросла на 5 186 руб.

Рисунок 3 – Долгосрочная динамика средней цены предложений продажи 1 кв.м на первичном рынке квартир в %

За исследуемый интервал времени (с 2009 г. по 2017 г.) средняя цена предложений продажи 1 кв. м на первичном рынке квартир выросла на 17%.

Количество выявленных, обработанных и включенных в анализируемую выборку объявлений о продаже квартир на первичном рынке квартир представлено на рисунке 4:

Рисунок 4 – Количество объявлений о продаже квартир на первичном рынке квартир

Для анализа краткосрочной динамики цен предложений продажи на первичном рынке квартир были рассмотрены и отобраны доступные объявления предложений продажи в данном сегменте жилой недвижимости. В качестве базиса (100%) используется средний показатель за 2009 год (30 408 руб./кв.м). Результат представлен в таблице 1.

Таблица 1 – Краткосрочная динамика средних цен предложений продажи на первичном рынке квартир, руб./кв.м

 

Июль 2017

Август 2017

Сентябрь 2017

Октябрь 2017

Ноябрь 2017

Декабрь 2017

Средняя

35 276

35 796

36 570

36 220

35 538

36 296

Динамика

116%

118%

120%

119%

117%

119%

Выборка

1 109

1 233

1 300

1 389

1 382

1 445

Краткосрочная динамика средней цены предложений продажи на первичном рынке квартир, выраженная в руб., в графическом виде представлена на рисунке 5:

Рисунок 5 – Краткосрочная динамика средней цены предложений продажи 1 кв.м на первичном рынке квартир в руб.

Краткосрочная динамика средней цены предложений продажи на первичном рынке квартир, выраженная в процентах, в графическом виде представлена на рисунке 6:

Рисунок 6 – Краткосрочная динамика средней цены предложений продажи 1 кв.м на первичном рынке квартир в %

Количество выявленных, обработанных и включенных в анализируемую выборку объявлений о продаже квартир на первичном рынке квартир представлено на рисунке 7:

Рисунок 7 – Количество объявлений о продаже квартир на первичном рынке квартир

Анализ ситуации, сложившейся на первичном рынке квартир может быть выполнен с точки зрения местонахождения объекта жилой недвижимости. Структура предложения, согласно принятому районированию г. Ставрополь, представлена на рисунке 8:

Рисунок 8– Структура предложения по районам города

Из проанализированных данных видно, что наибольший объем предложений, а именно 48%, находится в Юго-Западном районе, а наименьшим объемом представлен Северо-Западный район – 13%.

Структура предложения на первичном рынке квартир в выделенных сегментах представлена на рисунке 9:

Рисунок 9– Структура предложения согласно принятому сегментированию

Анализ показывает, что согласно принятому сегментированию наиболее выставляемыми на продажу являлись 1-комнатные квартиры (48%), а наименее выставляемыми – многокомнатные 1%) .

Данные проведенного анализа цен предложений в декабре 2017 г. на первичном рынке квартир представлены в таблице 2.

Таблица 2 – Ценовая ситуация на первичном рынке квартир, руб./кв.м

Вторичный рынок квартир

Анализ динамики цен подразделен на две составляющие: долгосрочная (с интервалом 1 год) и краткосрочная (с интервалом 1 месяц) составляющие.

Долгосрочная динамика представлена на рисунках 10-12.

Рисунок 10 – Долгосрочная динамика средней цены предложений продажи 1 кв.м на вторичном рынке квартир в руб.

За исследуемый интервал времени (с 2009 г. по 2017 г.) средняя цена предложений продажи 1 кв. м на первичном рынке квартир выросла на 4 237 руб.

Рисунок 11 – Долгосрочная динамика средней цены предложений продажи 1 кв.м на вторичном рынке квартир в %

За исследуемый интервал времени (с 2009 г. 2017 г.) средняя цена предложений продажи 1 кв. м на первичном рынке квартир выросла на 12%.

Количество выявленных, обработанных и включенных в анализируемую выборку объявлений о продаже квартир на первичном рынке квартир представлено на рисунке 12:

Рисунок 12 – Количество объявлений о продаже квартир на вторичном рынке квартир

Для анализа краткосрочной динамики цен предложений продажи на вторичном рынке квартир были рассмотрены и отобраны доступные объявления предложений продажи в данном сегменте жилой недвижимости. В качестве базиса (100%) используется средний показатель за 2009 год (34 636 руб./кв.м). Результат представлен в таблице 3.

Таблица 3 – Краткосрочная динамика средних цен предложений продажи на вторичном рынке квартир, руб./кв.м

 

Июль 2017

Август 2017

Сентябрь 2017

Октябрь 2017

Ноябрь 2017

Декабрь 2017

Средняя

38 343

39 109

39 948

38 635

38 661

39 492

Динамика

111%

113%

115%

112%

112%

114%

Выборка

6 086

6 476

7 589

6 647

6 652

6 954

Краткосрочная динамика средней цены предложений продажи на вторичном рынке квартир, выраженная в руб., в графическом виде представлена на рисунке 13:

Рисунок 13 – Краткосрочная динамика средней цены предложений продажи 1 кв.м на вторичном рынке квартир в руб.

Краткосрочная динамика средней цены предложений продажи на вторичном рынке квартир, выраженная в процентах, в графическом виде представлена на рисунке 14:

Рисунок 14 – Краткосрочная динамика средней цены предложений продажи 1 кв.м на вторичном рынке квартир в %

Количество выявленных, обработанных и включенных в анализируемую выборку объявлений о продаже квартир на вторичном рынке квартир представлено на рисунке 15:

Рисунок 15 – Количество объявлений о продаже квартир на вторичном рынке квартир

Анализ ситуации, сложившейся на вторичном рынке квартир может быть выполнен с точки зрения местонахождения объекта жилой недвижимости. Структура предложения, согласно принятому районированию г. Ставрополь, представлена на рисунке 16:

Рисунок 16– Структура предложения по районам города

Из проанализированных данных видно, что наибольший объем предложений, а именно 48%, находится в Юго-Западном районе, а наименьшим объемом представлены Другие районы – 8%.

Структура предложения на вторичном рынке квартир в выделенных сегментах представлена на рисунке 17:

Рисунок 17– Структура предложения согласно принятому сегментированию

Анализ показывает, что согласно принятому сегментированию наиболее выставляемыми на продажу являлись 1-комнатные квартиры (43%), а наименее выставляемыми – многокомнатные квартиры (3%) .

Данные проведенного анализа цен предложений в декабре 2017 г. на вторичном рынке квартир представлены в таблице 4.

Таблица 4 – Ценовая ситуация на вторичном рынке квартир, руб./кв.м

1-комнатные квартиры

Средняя цена 1 кв. м 1-комнатных квартир первичного рынка в декабре 2017 года

составила  34 678 руб. +/- 1,55%, изменение к предыдущему месяцу находится в рамках статистической погрешности, индекс к базису составляет 1,250 Минимальная цена 1 кв. м составила 22 536  руб., максимальная – 68 372 руб.

Средняя цена единой 1-комнатной квартиры первичного рынка составила 1 345 357 руб., минимальная – 640 000 руб., максимальная – 4 480 000 руб.

Средняя площадь 1-комнатных квартир первичного рынка составила 38,5 кв. м, минимальная – 22  кв. м, максимальная – 98 кв. м.

Средняя цена 1 кв. м 1-комнатных квартир вторичного рынка в декабре 2017 года

составила  39 023 руб. +/- 0,88 %, изменение к предыдущему месяцу находится в рамках статистической погрешности, индекс к базису составляет 1,152 Минимальная цена 1 кв. м составила 18 465 руб., максимальная – 108 856 руб.

Средняя цена единой 1-комнатной квартиры вторичного рынка составила 1 532 633 руб., минимальная – 660 000 руб., максимальная – 4 740 000 руб.

Средняя площадь 1-комнатных квартир вторичного рынка составила 38,7 кв. м, минимальная – 24 кв. м, максимальная – 95 кв. м.

Результаты анализа в графическом виде представлены ниже:

Таблица 5 – Краткосрочная динамика средних цен предложений 1-комнатных квартир, руб./кв.м

Сегмент рынка

Июль 2017

Август 2017

Сентябрь 2017

Октябрь 2017

Ноябрь 2017

Декабрь 2017

Индекс к базису

Первичный рынок

32 806

32 675

33 756

33 485

33 575

34 678

1,250

Вторичный рынок

37 984

38 673

39 436

38 267

38 245

39 023

1,152

Рисунок 18 –Краткосрочная динамика средней цены предложений, руб.

Рисунок 19 – Краткосрочная динамика средней цены предложений, %

2-комнатные квартиры

Средняя цена 1 кв. м 2-комнатных квартир первичного рынка в ноябре 2017 года составила 35 574 руб. +/- 1,65%, изменение к предыдущему месяцу находиться в рамках статистической погрешности, индекс к базису составляет 1,295. Минимальная цена 1 кв. м составила 22 352 руб., максимальная – 65 470 руб.

Средняя цена единой 2-комнатной квартиры первичного рынка составила 2 253 647 руб., минимальная -1 000 000 руб., максимальная – 6 700 000 руб.

Средняя площадь 2-комнатных квартир первичного рынка составила 63,4 кв. м, минимальная – 38 кв. м, максимальная – 119  кв. м.

Средняя цена 1 кв. м 2-комнатных квартир вторичного рынка в декабре 2017 года

составила  40 325 руб. +/- 0,79%, изменение к предыдущему месяцу находится в рамках статистической погрешности, индекс к базисному месяцу составляет 1,224. Минимальная цена 1 кв. м составила 21 756 руб., максимальная – 116 734 руб.

Средняя цена единой 2-комнатной квартиры вторичного рынка составила 2 336 321  руб., минимальная – 640 000 руб., максимальная 9 900 000 руб.

Средняя площадь 2-комнатных квартир вторичного рынка составила 58,6 кв. м, минимальная –32 кв. м, максимальная – 125кв. м.

Результаты анализа в графическом виде представлены ниже:

Таблица 6 – Краткосрочная динамика средних цен предложений 2-комнатных квартир, руб./кв.м

Сегмент рынка

Июль 2017

Август 2017

Сентябрь 2017

Октябрь 2017

Ноябрь 2017

Декабрь 2017

Индекс к базисному месяцу

Первичный рынок

33 845

33 967

34 674

34 882

34 911

35 574

1,295

Вторичный рынок

39 127

40 012

41 024

39 654

39 665

40 325

1,224

Рисунок 18 –Краткосрочная динамика средней цены предложений, руб.

Рисунок 19 – Краткосрочная динамика средней цены предложений, %

3-комнатные квартиры

Средняя цена 1 кв. м 3-комнатных квартир первичного рынка в декабре 2017 года составила  35 989 руб. +/- 3,48%, изменение к предыдущему месяцу находиться в рамках статистической погрешности, индекс к базису составляет 1,105. Минимальная цена 1 кв. м составила 16 055 руб., максимальная – 85 675 руб.

Средняя цена единой 3-комнатной квартиры первичного рынка составила 3 536 365 руб., минимальная – 1 460 000 руб., максимальная – 13 700 000 руб.

Средняя площадь 3-комнатных квартир первичного рынка составила 95,6 кв. м, минимальная –73 кв. м, максимальная –165 кв. м.

Средняя цена 1 кв. м 3-комнатных квартир вторичного рынка в декабре 2017 года

составила  40 025 руб. +/- 1,52%, изменение к предыдущему месяцу находиться в рамках статистической погрешности, индекс к базису составляет 1,254. Минимальная цена 1 кв. м  составила 17 734 руб., максимальная – 120 500 руб.

Средняя цена единой 3-комнатной квартиры вторичного рынка составила 3 453 322 руб., минимальная – 1 300 000 руб., максимальная – 16 540 000 руб.

Средняя площадь 3-комнатных квартир вторичного рынка составила 82,3 кв. м, минимальная –42 кв. м, максимальная – 220 кв. м.

Результаты анализа в графическом виде представлены ниже:

Таблица 7 – Краткосрочная динамика средних цен предложений 3-комнатных квартир, руб./кв.м

Сегмент рынка

Июль 2017

Август 2017

Сентябрь 2017

Октябрь 2017

Ноябрь 2017

Декабрь 2017

Индекс к базисному месяцу

Первичный рынок

33 088

33 747

34 672

35 544

35 558

35 989

1,105

Вторичный рынок

38 634

39 784

40 769

39 224

39 291

40 025

1,254

Рисунок 18 –Краткосрочная динамика средней цены предложений, руб.

Рисунок 19 – Краткосрочная динамика средней цены предложений, %

Многокомнатные квартиры

Средняя цена 1 кв. м многокомнатных квартир первичного рынка в декабре 2017 года составила 38 943 руб. +/- 10,28%, изменение к предыдущему более 1%, что находиться в рамках статистической погрешности, индекс к базису месяцу составляет 1,419. Минимальная цена 1 кв. м составила 20 000 руб., максимальная – 66 941 руб.

Средняя цена единой многокомнатной квартиры первичного рынка составила

5 324 427 руб., минимальная – 2 400 000 руб., максимальная – 11 550 000 руб.

Средняя площадь многокомнатных квартир первичного рынка составила 132,5 кв. м, минимальная –100 кв. м, максимальная – 185 кв. м.

Средняя цена 1 кв. м многокомнатных квартир вторичного рынка в декабре 2017 года составила 38 596 руб. +/- 4,45%, изменение к предыдущему более 1%, что находиться в рамках в рамках статистической погрешности, индекс к базисному месяцу составляет 1,193. Минимальная цена 1 кв. м составила 20 000 руб., максимальная – 116 642 руб.

Средняя цена единой многокомнатной квартиры вторичного рынка составила

4 566 267 руб., минимальная – 1 400 000 руб., максимальная – 20 000 000 руб.

Средняя площадь многокомнатных квартир вторичного рынка составила 105,3 кв. м, минимальная –52 кв. м, максимальная – 267 кв. м.

Полученные значения средних цен на первичном и вторичном рынке многокомнатных квартир могут быть объяснены тем, что в выделенном массиве данных удельный вес объектов, расположенных в центральном районе, на первичном рынке значительно превышает аналогичные показатели вторичного рынка (2/3 многокомнатных квартир первичного рынка расположены в центральном районе), что приводит к общему поднятию уровня средней цены многокомнатных квартир первичного рынка.

Результаты анализа в графическом виде представлены ниже:

Таблица 8 – Краткосрочная динамика средних цен предложений многокомнатных квартир, руб./кв.м

Сегмент рынка

Июль 2017

Август 2017

Сентябрь 2017

Октябрь 2017

Ноябрь 2017

Декабрь 2017

Индекс к базисному месяцу

Первичный рынок

41 366

42 795

43 176

40 968

38 109

38 943

1,419

Вторичный рынок

37 625

37 967

38 563

37 393

37 444

38 596

1,193

Рисунок 18 –Краткосрочная динамика средней цены предложений, руб.

Рисунок 19 – Краткосрочная динамика средней цены предложений, %

Домовладения

Минимальная цена домовладения зафиксирована в «Юго-Западном» районе и составила

1 450 000 руб., максимальная в «Центре» – 65 600 000

Минимальная площадь домовладений–60 кв. м, максимальная – 450 кв. м.

Результаты анализа в графическом виде представлены ниже:

Таблица 9 – Диапазон цен и средняя цена предложения 1 кв. м домовладений на рынке жилой недвижимости г. Ставрополя

Район

домовладения

Диапазон цен , руб

Диапазон цен за 1 кв.м.

ср. цена за кв. м.

Юго-запад

1 450 000-33 400 000

27 475 –86 795

47 562

Северо-запад

1 540 000 –36 000 000

42 360-88 479

46 537

Центр

1 870 000-65 600 000

25 645 –140 650

58 376

Другие районы

1 580 000-25 600 000

26 489-59 596

44 768

Всего, руб./кв. м

1 450 000-65 600 000

25 645-140 650

49 311

Таблица 10 – Краткосрочная динамика средних цен предложений домовладений, руб./кв.м

Июль 2017

Август 2017

Сентябрь 2017

Октябрь 2017

Ноябрь 2017

Декабрь 2017

47 428

47 786

48 846

48 631

48 640

49 311

Рисунок 20 –Краткосрочная динамика средней цены предложений, руб.

Рисунок 21 – Краткосрочная динамика средней цены предложений, %

Скидка на торг, согласно данным исследования «Коллективные экспертные оценки характеристик рынка недвижимости»*, при сделках с жилой недвижимостью:

– средняя скидка на цены квартир – 3% (расширенный интервал – от 2 до 7%);

– средняя скидка на цены жилых домов и коттеджей – 6% (расширенный интервал – от 3 до 10%).

Это коррелирует с данными ставропольских риэлтеров**, которые говорят о скидке на торг при совершении сделки с жилой недвижимостью в пределах 3 – 10% (среднее значение).

Тенденции и прогнозы

Долгосрочный анализ рынка жилой недвижимости свидетельствует о росте ценовых показателей во всех исследуемых сегментах в течение последних нескольких лет, а также некой стагнации/снижении в течение последнего 2017 года. Существенное влияние на это оказывает фактор быстрорастущего населения, поддерживающий высокий спрос на объекты жилой недвижимости. В связи с этим, прогноз ценовых показателей и уровня спроса для данных объектов в ближайшей перспективе затруднен.

Источники данных:

- Еженедельная газета «Все для вас», www.vdv-kavkaz.ru

- Городской сайт недвижимости www.1777.ru

Исполнитель:

специалисты отдела оценки недвижимости

Молибога Е. О

По интересующим вопросам обращаться по тел.: (8652) 56-55-33.



* Выполнено в соответствии с методологией РГР (Книга «Анализ рынка недвижимости для профессионалов» Г.М. Стерник, С.Г. Стерник-М.: ЗАО "Издательство "Экономика", 2009 - 606 с.)

* Лейфер, Л. А. Справочник оценщика недвижимости. Издание третье. Актуализированное и расширенное. / Л. А. Лейфер, Д. А. Щегурова. - г. Нижний Новгород : Приволжский центр финансового консалтинга и оценки, 2014

**- ИП Исаков А. К. «Бюро доходной недвижимости ПРАКТИК» (practic-realty@yandex.ru, www.practicrealty.narod.ru, тел. 37-13-29, сот. 21-75-59); ИП Балакирева В. М. центр Эксклюзивной недвижимости «Viptoria» (vip-tori@mail.ru тел. 91-80-47); ООО «СтавБизнесКонсалтинг» (г. Ставрополь, ул. Дзержинского, 2а, тел. 41-11-41); ООО «Консалт-бюро» (г. Ставрополь, ул. Мира, 264а оф.: 29, тел. (8652) 29-69-45, 37-30-36)

Rambler's Top100