Геннадий Стерник
сертификация
курсы
статьи
о компании
библиотека
мониторинг
конференции
об авторе, новости сайта, анонсы
ссылки
e-mail
e-mail
Интернет-агентство СТЕРНО.РУ
designed by NIKE
Ставрополь. Анализ рынка жилой недвижимости. Июнь 2018
(Елена Молибога, специалист отдела оценки, Айрат Валиуллин, специалист отдела оценки, Центр "Илекта")

Данный анализ проведен с целью определения реальной ситуации на рынке жилой недвижимости. Он выполнен на основе данных предложений продажи в настоящий момент наиболее полных и достоверных источников информации о рынке жилой недвижимости.

Наиболее существенное влияние на рынок недвижимости оказывают такие ценообразующие факторы как:

а) объективные факторы – это экономические факторы, которые определяют средний уровень цен конкретных сделок субъектами недвижимости. Их можно подразделить на макроэкономические (факторы, связанные с общей конъюнктурой рынка – налоги, пошлины, динамика курса доллара, инфляция, безработица, уровень и условия оплаты труда, потребность в объектах недвижимости, развитие внешнеэкономической деятельности и т.д.) и микроэкономические (факторы, характеризующие объективные параметры конкретных сделок);

б) физические факторы – местонахождение (удаленность от центра, степень развития инфраструктуры и транспортного сообщения, архитектурно-конструктивные решения, состояние объекта недвижимости, наличие коммуникаций);

в) факторы, влияющие на скорость продажи – количество аналогичных предложений, их соотношение со спросом именно в этой части города, характер сделки («прямая» или «встречная» продажа), юридическая «чистота» объекта;

г) факторы, связанные с феноменом массового сознания и факторы психологического характера (реклама, инфляционные ожидания, симпатии, осведомленность и т.д.).

Рынок жилой недвижимости может быть подразделен на первичный рынок квартир, вторичный рынок квартир и рынок домовладений. На первичном и вторичном рынке квартир могут быть выделены следующие сегменты: 1-комнатные, 2-комнатные, 3-комнатные и многокомнатные.

В рамках данного исследования, на территории г. Ставрополь выделяются следующие функциональные (географические) районы согласно общепринятому в населенном пункте районированию: Северо-Запад, Центр (вкл. Ботаника, Осетинка), Юго-Запад и Другие. Под «Другими» районами здесь и далее понимаются следующие районы: 204-й квартал, Мамайка, Ташла, Туапсинка, Чапаевка, а также районы, не выделенные по экономическому сегменту.

Дифференциация по классам качества (эконом, комфорт, бизнес, элитный) достаточно затруднена. Реально присутствуют классы эконом и комфорта, а также единичные предложения бизнес-класса, однако многие застройщики позиционируют свой продукт в более «высоких» сегментах (бизнес и элитный). Тем не менее, на наш взгляд, уровень цен, сложившийся на рынке в настоящее время, практически полностью исключает бизнес и тем более элитый, т.к. себестоимость такого строительства будет как минимум равна рыночной цене, а возможно и выше, что исключает прибыль предпринимателя как таковую.

Дифференциация также возможна по конструктивной схеме предлагаемых объектов на: кирпичные и каменные, панельные (включая «французскую» панель) и каркасно-монолитные дома.

Интервал осуществляемого исследования принят равным месяцу. В данном случае исследуемый месяц – июнь  2018 года

Общая структура предложения жилой недвижимости представлена на рисунке 1.

Рисунок 1 – Общая структура предложения

Анализ показывает, что наибольшую долю рынка жилой недвижимости представляют объекты вторичного рынка квартир (73%), а наименьшую – объекты первичного рынка квартир (11%) и домовладений (16%).

В целом рынок квартир можно разделить на первичный и вторичный рынок, цены на которых, при прочих равных условиях (площадь, месторасположение, планировка и т.д.) существенно отличаются. К первичному рынку были отнесены предложения о продаже квартир в домах, сданных в эксплуатацию не более 1 года назад, либо строящихся домах, а ко вторичному – квартиры в домах, сданных в эксплуатацию более 1 года назад.

Первичный рынок квартир

Анализ динамики цен подразделен на две составляющие: долгосрочная (с интервалом 1 год) и краткосрочная (с интервалом 1 месяц) составляющие.

Долгосрочная динамика представлена на рисунках 2-4.

Рисунок 2 – Долгосрочная динамика средней цены предложений продажи 1 кв.м на первичном рынке квартир в руб.

За исследуемый интервал времени (с 2009 г. по 2017 г.) средняя цена предложений продажи 1 кв. м на первичном рынке квартир выросла на 5 186 руб.

Рисунок 3 – Долгосрочная динамика средней цены предложений продажи 1 кв.м на первичном рынке квартир в %

За исследуемый интервал времени (с 2009 г. по 2017 г.) средняя цена предложений продажи 1 кв. м на первичном рынке квартир выросла на 17%.

Количество выявленных, обработанных и включенных в анализируемую выборку объявлений о продаже квартир на первичном рынке квартир представлено на рисунке 4:

Рисунок 4 – Количество объявлений о продаже квартир на первичном рынке квартир

Для анализа краткосрочной динамики цен предложений продажи на первичном рынке квартир были рассмотрены и отобраны доступные объявления предложений продажи в данном сегменте жилой недвижимости. В качестве базиса (100%) используется средний показатель за 2009 год (30 408 руб./кв.м). Результат представлен в таблице 1.

Таблица 1 – Краткосрочная динамика средних цен предложений продажи на первичном рынке квартир, руб./кв.м

 

Январь 2018 г.

Февраль 2018 г.

Март 2018 г.

Апрель 2018 г.

Май 2018 г.

Июнь 2018 г.

Средняя

36 171

37 092

37 211

36 860

37 691

37 672

Динамика

119%

122%

122%

121%

124%

124%

Выборка

2 548

1 352

1 503

1 137

1 025

1 150

Краткосрочная динамика средней цены предложений продажи на первичном рынке квартир, выраженная в руб., в графическом виде представлена на рисунке 5:

Рисунок 5 – Краткосрочная динамика средней цены предложений продажи 1 кв.м на первичном рынке квартир в руб.

Краткосрочная динамика средней цены предложений продажи на первичном рынке квартир, выраженная в процентах, в графическом виде представлена на рисунке 6:

Рисунок 6 – Краткосрочная динамика средней цены предложений продажи 1 кв.м на первичном рынке квартир в %

Количество выявленных, обработанных и включенных в анализируемую выборку объявлений о продаже квартир на первичном рынке квартир представлено на рисунке 7:

Рисунок 7 – Количество объявлений о продаже квартир на первичном рынке квартир

Анализ ситуации, сложившейся на первичном рынке квартир может быть выполнен с точки зрения местонахождения объекта жилой недвижимости. Структура предложения, согласно принятому районированию г. Ставрополь, представлена на рисунке 8:

Рисунок 8– Структура предложения по районам города

Из проанализированных данных видно, что наибольший объем предложений, а именно 45%, находится в Юго-Западном районе, а наименьшим объемом представлен Северо-Западный район – 11%.

Структура предложения на первичном рынке квартир в выделенных сегментах представлена на рисунке 9:

Рисунок 9– Структура предложения согласно принятому сегментированию

Анализ показывает, что согласно принятому сегментированию наиболее выставляемыми на продажу являлись 1-комнатные квартиры (47%), а наименее выставляемыми – многокомнатные 1%) .

Данные проведенного анализа цен предложений в июне 2018 г. на первичном рынке квартир представлены в таблице 2.

Таблица 2 – Ценовая ситуация на первичном рынке квартир, руб./кв.м

Вторичный рынок квартир

Анализ динамики цен подразделен на две составляющие: долгосрочная (с интервалом 1 год) и краткосрочная (с интервалом 1 месяц) составляющие.

Долгосрочная динамика представлена на рисунках 10-12.

Рисунок 10 – Долгосрочная динамика средней цены предложений продажи 1 кв.м на вторичном рынке квартир в руб.

За исследуемый интервал времени (с 2009 г. по 2017 г.) средняя цена предложений продажи 1 кв. м на первичном рынке квартир выросла на 4 237 руб.

Рисунок 11 – Долгосрочная динамика средней цены предложений продажи 1 кв.м на вторичном рынке квартир в %

За исследуемый интервал времени (с 2009 г. 2017 г.) средняя цена предложений продажи 1 кв. м на первичном рынке квартир выросла на 12%.

Количество выявленных, обработанных и включенных в анализируемую выборку объявлений о продаже квартир на первичном рынке квартир представлено на рисунке 12:

Рисунок 12 – Количество объявлений о продаже квартир на вторичном рынке квартир

Для анализа краткосрочной динамики цен предложений продажи на вторичном рынке квартир были рассмотрены и отобраны доступные объявления предложений продажи в данном сегменте жилой недвижимости. В качестве базиса (100%) используется средний показатель за 2009 год (34 636 руб./кв.м). Результат представлен в таблице 3.

Таблица 3 – Краткосрочная динамика средних цен предложений продажи на вторичном рынке квартир, руб./кв.м

 

Январь 2018 г.

Февраль 2018 г.

Март 2018 г.

Апрель 2018 г.

Май 2018 г.

Июнь 2018 г.

Средняя

39 142

39 119

39 297

39 416

39 015

39 399

Динамика

113%

113%

113%

114%

113%

114%

Выборка

7 167

7 295

7 777

7 187

6 985

7 483

Краткосрочная динамика средней цены предложений продажи на вторичном рынке квартир, выраженная в руб., в графическом виде представлена на рисунке 13:

Рисунок 13 – Краткосрочная динамика средней цены предложений продажи 1 кв.м на вторичном рынке квартир в руб.

Краткосрочная динамика средней цены предложений продажи на вторичном рынке квартир, выраженная в процентах, в графическом виде представлена на рисунке 14:

Рисунок 14 – Краткосрочная динамика средней цены предложений продажи 1 кв.м на вторичном рынке квартир в %

Количество выявленных, обработанных и включенных в анализируемую выборку объявлений о продаже квартир на вторичном рынке квартир представлено на рисунке 15:

Рисунок 15 – Количество объявлений о продаже квартир на вторичном рынке квартир

Анализ ситуации, сложившейся на вторичном рынке квартир может быть выполнен с точки зрения местонахождения объекта жилой недвижимости. Структура предложения, согласно принятому районированию г. Ставрополь, представлена на рисунке 16:

Рисунок 16– Структура предложения по районам города

Из проанализированных данных видно, что наибольший объем предложений, а именно 48%, находится в Юго-Западном районе, а наименьшим объемом представлены Другие районы – 9%.

Структура предложения на вторичном рынке квартир в выделенных сегментах представлена на рисунке 17:

Рисунок 17– Структура предложения согласно принятому сегментированию

Анализ показывает, что согласно принятому сегментированию наиболее выставляемыми на продажу являлись 1-комнатные квартиры (40%), а наименее выставляемыми – многокомнатные квартиры (4%) .

Данные проведенного анализа цен предложений в июне2018 г. на вторичном рынке квартир представлены в таблице 4.

Таблица 4 – Ценовая ситуация на вторичном рынке квартир, руб./кв.м

1-комнатные квартиры

Средняя цена 1 кв. м 1-комнатных квартир первичного рынка в июне 2018 года

составила  35 676 руб. +/- 1,64%, изменение к предыдущему месяцу находится в рамках статистической погрешности, индекс к базису составляет 1,286 Минимальная цена 1 кв. м составила 21 000  руб., максимальная – 62 500 руб.

Средняя цена единой 1-комнатной квартиры первичного рынка составила 1 425 226 руб., минимальная – 935 500 руб., максимальная – 3 200 000 руб.

Средняя площадь 1-комнатных квартир первичного рынка составила 40,2 кв. м, минимальная – 23  кв. м, максимальная – 69 кв. м.

Средняя цена 1 кв. м 1-комнатных квартир вторичного рынка в июне 2018 года

составила  39 784 руб. +/- 0,69 %, изменение к предыдущему месяцу находится в рамках статистической погрешности, индекс к базису составляет 1,175 Минимальная цена 1 кв. м составила 20 300 руб., максимальная – 97 564 руб.

Средняя цена единой 1-комнатной квартиры вторичного рынка составила 1 548 934 руб., минимальная – 680 000 руб., максимальная – 6 000 000 руб.

Средняя площадь 1-комнатных квартир вторичного рынка составила 39,4 кв. м, минимальная – 20 кв. м, максимальная – 72 кв. м.

Результаты анализа в графическом виде представлены ниже:

Таблица 5 – Краткосрочная динамика средних цен предложений 1-комнатных квартир, руб./кв.м

Сегмент рынка

Январь 2018 г.

Февраль 2018 г.

Март 2018 г.

Апрель 2018 г.

Май 2018 г.

Июнь 2018 г.

Индекс к базису

Первичный рынок

34 658

34 640

34 967

35 205

35 106

35 676

1,286

Вторичный рынок

38 811

39 056

40 551

39 516

39 415

39 784

1,175

Рисунок 18 –Краткосрочная динамика средней цены предложений, руб.

Рисунок 19 – Краткосрочная динамика средней цены предложений, %

2-комнатные квартиры

Средняя цена 1 кв. м 2-комнатных квартир первичного рынка в июне 2018 года составила

36 896 руб. +/- 2,65%, изменение к предыдущему месяцу находиться в рамках статистической погрешности, индекс к базису составляет 1,344. Минимальная цена 1 кв. м составила 21 666 руб., максимальная – 60 759 руб.

Средняя цена единой 2-комнатной квартиры первичного рынка составила 2 574 475 руб., минимальная -1 100 000 руб., максимальная – 5 450 000 руб.

Средняя площадь 2-комнатных квартир первичного рынка составила 60,3 кв. м, минимальная – 38 кв. м, максимальная – 110  кв. м.

Средняя цена 1 кв. м 2-комнатных квартир вторичного рынка в июне 2018 года

составила  41 046 руб. +/- 0,88%, изменение к предыдущему месяцу находится в рамках статистической погрешности, индекс к базисному месяцу составляет 1,246. Минимальная цена 1 кв. м составила 20 500 руб., максимальная – 95 648 руб.

Средняя цена единой 2-комнатной квартиры вторичного рынка составила 2 536 475  руб., минимальная – 630 000 руб., максимальная 7 600 000 руб.

Средняя площадь 2-комнатных квартир вторичного рынка составила 53,6 кв. м, минимальная –20,5 кв. м, максимальная – 105кв. м.

Результаты анализа в графическом виде представлены ниже:

Таблица 6 – Краткосрочная динамика средних цен предложений 2-комнатных квартир, руб./кв.м

Сегмент рынка

Январь 2018 г.

Февраль 2018 г.

Март 2018 г.

Апрель 2018 г.

Май 2018 г.

Июнь 2018 г.

Индекс к базисному месяцу

Первичный рынок

36 365

36 275

36 629

36 177

36 469

36 896

1,344

Вторичный рынок

40 405

40 410

40 055

40 927

41 102

41 046

1,246

Рисунок 18 –Краткосрочная динамика средней цены предложений, руб.

Рисунок 19 – Краткосрочная динамика средней цены предложений, %

3-комнатные квартиры

Средняя цена 1 кв. м 3-комнатных квартир первичного рынка в июне 2018 года составила  36 548 руб. +/- 3,46%, изменение к предыдущему месяцу находиться в рамках статистической погрешности, индекс к базису составляет 1,122. Минимальная цена 1 кв. м составила 20 463 руб., максимальная – 70 175 руб.

Средняя цена единой 3-комнатной квартиры первичного рынка составила 3 634 677 руб., минимальная – 1 550 000 руб., максимальная – 8 850 000 руб.

Средняя площадь 3-комнатных квартир первичного рынка составила 94,5 кв. м, минимальная –54 кв. м, максимальная –227 кв. м.

Средняя цена 1 кв. м 3-комнатных квартир вторичного рынка в июне 2018 года

составила  39 786 руб. +/- 1,64%, изменение к предыдущему месяцу находиться в рамках статистической погрешности, индекс к базису составляет 1,246. Минимальная цена 1 кв. м  составила 19 000 руб., максимальная – 97 744 руб.

Средняя цена единой 3-комнатной квартиры вторичного рынка составила 3 564 453 руб., минимальная – 1 100 000 руб., максимальная – 13 000 000 руб.

Средняя площадь 3-комнатных квартир вторичного рынка составила 81,8 кв. м, минимальная –42 кв. м, максимальная – 220 кв. м.

Результаты анализа в графическом виде представлены ниже:

Таблица 7 – Краткосрочная динамика средних цен предложений 3-комнатных квартир, руб./кв.м

Сегмент рынка

Январь 2018 г.

Февраль 2018 г.

Март 2018 г.

Апрель 2018 г.

Май 2018 г.

Июнь 2018 г.

Индекс к базисному месяцу

Первичный рынок

36 210

36 519

36 201

35 804

36 854

36 548

1,122

Вторичный рынок

39 540

39 565

38 947

39 844

39 541

39 786

1,246

Рисунок 18 –Краткосрочная динамика средней цены предложений, руб.

Рисунок 19 – Краткосрочная динамика средней цены предложений, %

Многокомнатные квартиры

Средняя цена 1 кв. м многокомнатных квартир первичного рынка в июне 2018 года составила 41 567 руб. +/- 15,27%, изменение к предыдущему более 1%, что находиться в рамках статистической погрешности, индекс к базису месяцу составляет 1,515. Минимальная цена 1 кв. м составила 18 586 руб., максимальная – 58 694 руб.

Средняя цена единой многокомнатной квартиры первичного рынка составила

5 453 574 руб., минимальная – 2 100 000 руб., максимальная – 9 500 000 руб.

Средняя площадь многокомнатных квартир первичного рынка составила 125,5 кв. м, минимальная –82 кв. м, максимальная – 164 кв. м.

Средняя цена 1 кв. м многокомнатных квартир вторичного рынка в июне 2018 года составила 36 978 руб. +/- 3,51%, изменение к предыдущему более 1%, что находиться в рамках в рамках статистической погрешности, индекс к базисному месяцу составляет 1,143. Минимальная цена 1 кв. м составила 17 187 руб., максимальная – 103 472 руб.

Средняя цена единой многокомнатной квартиры вторичного рынка составила

3 684 586 руб., минимальная – 1 550 000 руб., максимальная – 18 000 000 руб.

Средняя площадь многокомнатных квартир вторичного рынка составила 100 кв. м, минимальная –56 кв. м, максимальная – 267 кв. м.

Полученные значения средних цен на первичном и вторичном рынке многокомнатных квартир могут быть объяснены тем, что в выделенном массиве данных удельный вес объектов, расположенных в центральном районе, на первичном рынке значительно превышает аналогичные показатели вторичного рынка (2/3 многокомнатных квартир первичного рынка расположены в центральном районе), что приводит к общему поднятию уровня средней цены многокомнатных квартир первичного рынка.

Результаты анализа в графическом виде представлены ниже:

Таблица 8 – Краткосрочная динамика средних цен предложений многокомнатных квартир, руб./кв.м

Сегмент рынка

Январь 2018 г.

Февраль 2018 г.

Март 2018 г.

Апрель 2018 г.

Май 2018 г.

Июнь 2018 г.

Индекс к базисному месяцу

Первичный рынок

37 451

40 934

41 047

40 253

42 333

41 567

1,515

Вторичный рынок

37 813

37 445

37 634

37 377

36 001

36 978

1,143

Рисунок 18 –Краткосрочная динамика средней цены предложений, руб.

Рисунок 19 – Краткосрочная динамика средней цены предложений, %

Домовладения

Минимальная цена домовладения зафиксирована в «Северо-Западном» районе и составила

1 000 000 руб., максимальная в «Центре» – 65 300 000

Минимальная площадь домовладений–62 кв. м, максимальная – 330 кв. м.

Результаты анализа в графическом виде представлены ниже:

Таблица 9 – Диапазон цен и средняя цена предложения 1 кв. м домовладений на рынке жилой недвижимости г. Ставрополя

Район

домовладения

Диапазон цен , руб

Диапазон цен за 1 кв.м.

ср. цена за кв. м.

Юго-запад

1 250 000-35 000 000

25 465 –85 765

47 397

Северо-запад

1 000 000 –32 700 000

40 250-89 799

47 903

Центр

1 640 000-65 300 000

26 575 –150 660

58 576

Другие районы

1 680 000-25 500 000

26 489-59 596

45 895

Всего, руб./кв. м

1 000 000-65 300 000

25 465-150 660

49 943

Таблица 10 – Краткосрочная динамика средних цен предложений домовладений, руб./кв.м

Январь 2018 г.

Февраль 2018 г.

Март 2018 г.

Апрель 2018 г.

Май 2018 г.

Июнь 2018 г.

49 353

50 208

49 769

49 040

49 814

49 943

\

Рисунок 20 –Краткосрочная динамика средней цены предложений, руб.

Рисунок 21 – Краткосрочная динамика средней цены предложений, %

Скидка на торг, согласно данным исследования «Коллективные экспертные оценки характеристик рынка недвижимости»*, при сделках с жилой недвижимостью:

– средняя скидка на цены квартир – 3% (расширенный интервал – от 2 до 7%);

– средняя скидка на цены жилых домов и коттеджей – 6% (расширенный интервал – от 3 до 10%).

Это коррелирует с данными ставропольских риэлтеров**, которые говорят о скидке на торг при совершении сделки с жилой недвижимостью в пределах 3 – 10% (среднее значение).

Тенденции и прогнозы

Долгосрочный анализ рынка жилой недвижимости свидетельствует о росте ценовых показателей во всех исследуемых сегментах в течение последних нескольких лет, а также некой стагнации/снижении в течение последнего 2017 года. Существенное влияние на это оказывает фактор быстрорастущего населения, поддерживающий высокий спрос на объекты жилой недвижимости. В связи с этим, прогноз ценовых показателей и уровня спроса для данных объектов в ближайшей перспективе затруднен.

Источники данных:

- Еженедельная газета «Все для вас», www.vdv-kavkaz.ru

- Городской сайт недвижимости www.1777.ru

Исполнитель:

специалисты отдела оценки недвижимости

Молибога Е. О

По интересующим вопросам обращаться по тел.: (8652) 56-55-33.



* Выполнено в соответствии с методологией РГР (Книга «Анализ рынка недвижимости для профессионалов» Г.М. Стерник, С.Г. Стерник-М.: ЗАО "Издательство "Экономика", 2009 - 606 с.)

* Лейфер, Л. А. Справочник оценщика недвижимости. Издание третье. Актуализированное и расширенное. / Л. А. Лейфер, Д. А. Щегурова. - г. Нижний Новгород : Приволжский центр финансового консалтинга и оценки, 2014

**- ИП Исаков А. К. «Бюро доходной недвижимости ПРАКТИК» (practic-realty@yandex.ru, www.practicrealty.narod.ru, тел. 37-13-29, сот. 21-75-59); ИП Балакирева В. М. центр Эксклюзивной недвижимости «Viptoria» (vip-tori@mail.ru тел. 91-80-47); ООО «СтавБизнесКонсалтинг» (г. Ставрополь, ул. Дзержинского, 2а, тел. 41-11-41); ООО «Консалт-бюро» (г. Ставрополь, ул. Мира, 264а оф.: 29, тел. (8652) 29-69-45, 37-30-36)

Rambler's Top100