Геннадий Стерник
сертификация
курсы
статьи
конкурсы
о компании
библиотека
мониторинг
конференции
об авторе, новости сайта, анонсы
ссылки
e-mail
e-mail
Интернет-агентство СТЕРНО.РУ
designed by NIKE
Ставрополь. Анализ рынка жилой недвижимости. Май 2017
(Елена Молибога, специалист отдела оценки, Айрат Валиуллин, специалист отдела оценки, Центр "Илекта")

Данный анализ проведен с целью определения реальной ситуации на рынке жилой недвижимости. Он выполнен на основе данных предложений продажи в настоящий момент наиболее полных и достоверных источников информации о рынке жилой недвижимости.

Наиболее существенное влияние на рынок недвижимости оказывают такие ценообразующие факторы как:

а) объективные факторы – это экономические факторы, которые определяют средний уровень цен конкретных сделок субъектами недвижимости. Их можно подразделить на макроэкономические (факторы, связанные с общей конъюнктурой рынка – налоги, пошлины, динамика курса доллара, инфляция, безработица, уровень и условия оплаты труда, потребность в объектах недвижимости, развитие внешнеэкономической деятельности и т.д.) и микроэкономические (факторы, характеризующие объективные параметры конкретных сделок);

б) физические факторы – местонахождение (удаленность от центра, степень развития инфраструктуры и транспортного сообщения, архитектурно-конструктивные решения, состояние объекта недвижимости, наличие коммуникаций);

в) факторы, влияющие на скорость продажи – количество аналогичных предложений, их соотношение со спросом именно в этой части города, характер сделки («прямая» или «встречная» продажа), юридическая «чистота» объекта;

г) факторы, связанные с феноменом массового сознания и факторы психологического характера (реклама, инфляционные ожидания, симпатии, осведомленность и т.д.).

Рынок жилой недвижимости может быть подразделен на первичный рынок квартир, вторичный рынок квартир и рынок домовладений. На первичном и вторичном рынке квартир могут быть выделены следующие сегменты: 1-комнатные, 2-комнатные, 3-комнатные и многокомнатные.

В рамках данного исследования, на территории г. Ставрополь выделяются следующие функциональные (географические) районы согласно общепринятому в населенном пункте районированию: Северо-Запад, Центр (вкл. Ботаника, Осетинка), Юго-Запад и Другие. Под «Другими» районами здесь и далее понимаются следующие районы: 204-й квартал, Мамайка, Ташла, Туапсинка, Чапаевка, а также районы, не выделенные по экономическому сегменту.

Дифференциация по классам качества (эконом, комфорт, бизнес, элитный) достаточно затруднена. Реально присутствуют классы эконом и комфорта, а также единичные предложения бизнес-класса, однако многие застройщики позиционируют свой продукт в более «высоких» сегментах (бизнес и элитный). Тем не менее, на наш взгляд, уровень цен, сложившийся на рынке в настоящее время, практически полностью исключает бизнес и тем более элитый, т.к. себестоимость такого строительства будет как минимум равна рыночной цене, а возможно и выше, что исключает прибыль предпринимателя как таковую.

Дифференциация также возможна по конструктивной схеме предлагаемых объектов на: кирпичные и каменные, панельные (включая «французскую» панель) и каркасно-монолитные дома.

Интервал осуществляемого исследования принят равным месяцу. В данном случае исследуемый месяц – май 2017 года

Общая структура предложения жилой недвижимости представлена на рисунке 1.

Рисунок 1 – Общая структура предложения

Анализ показывает, что наибольшую долю рынка жилой недвижимости представляют объекты вторичного рынка квартир (66%), а наименьшую – объекты первичного рынка квартир (17%) и домовладений (17%).

В целом рынок квартир можно разделить на первичный и вторичный рынок, цены на которых, при прочих равных условиях (площадь, месторасположение, планировка и т.д.) существенно отличаются. К первичному рынку были отнесены предложения о продаже квартир в домах, сданных в эксплуатацию не более 1 года назад, либо строящихся домах, а ко вторичному – квартиры в домах, сданных в эксплуатацию более 1 года назад.

Первичный рынок квартир

Анализ динамики цен подразделен на две составляющие: долгосрочная (с интервалом 1 год) и краткосрочная (с интервалом 1 месяц) составляющие.

Долгосрочная динамика представлена на рисунках 2-4.

Рисунок 2 – Долгосрочная динамика средней цены предложений продажи 1 кв.м на первичном рынке квартир в руб.

За исследуемый интервал времени (с 2009 г. по 2016 г.) средняя цена предложений продажи 1 кв. м на первичном рынке квартир выросла на 4 828 руб.

Рисунок 3 – Долгосрочная динамика средней цены предложений продажи 1 кв.м на первичном рынке квартир в %

За исследуемый интервал времени (с 2009 г. по 2016 г.) средняя цена предложений продажи 1 кв. м на первичном рынке квартир выросла на 16%.

Количество выявленных, обработанных и включенных в анализируемую выборку объявлений о продаже квартир на первичном рынке квартир представлено на рисунке 4:

Рисунок 4 – Количество объявлений о продаже квартир на первичном рынке квартир

Для анализа краткосрочной динамики цен предложений продажи на первичном рынке квартир были рассмотрены и отобраны доступные объявления предложений продажи в данном сегменте жилой недвижимости. В качестве базиса (100%) используется средний показатель за 2009 год (30 408 руб./кв.м). Результат представлен в таблице 1.

Таблица 1 – Краткосрочная динамика средних цен предложений продажи на первичном рынке квартир, руб./кв.м

 

Декабрь 2016г.

Январь 2017г.

Февраль 2017

Март 2017

Апрель 2017

Май 2017

Средняя

35 896

35 791

35 561

34 968

34 420

34 735

Динамика

118%

118%

117%

115%

113%

114%

Выборка

2 179

1 868

1 957

1 918

1 374

1 843

Краткосрочная динамика средней цены предложений продажи на первичном рынке квартир, выраженная в руб., в графическом виде представлена на рисунке 5:

Рисунок 5 – Краткосрочная динамика средней цены предложений продажи 1 кв.м на первичном рынке квартир в руб.

Краткосрочная динамика средней цены предложений продажи на первичном рынке квартир, выраженная в процентах, в графическом виде представлена на рисунке 6:

Рисунок 6 – Краткосрочная динамика средней цены предложений продажи 1 кв.м на первичном рынке квартир в %

Количество выявленных, обработанных и включенных в анализируемую выборку объявлений о продаже квартир на первичном рынке квартир представлено на рисунке 7:

Рисунок 7 – Количество объявлений о продаже квартир на первичном рынке квартир

Анализ ситуации, сложившейся на первичном рынке квартир может быть выполнен с точки зрения местонахождения объекта жилой недвижимости. Структура предложения, согласно принятому районированию г. Ставрополь, представлена на рисунке 8:

Рисунок 8– Структура предложения по районам города

Из проанализированных данных видно, что наибольший объем предложений, а именно 53%, находится в Юго-Западном районе, а наименьшим объемом представлены Другие районы – 10%.

Структура предложения на первичном рынке квартир в выделенных сегментах представлена на рисунке 9:

Рисунок 9– Структура предложения согласно принятому сегментированию

Анализ показывает, что согласно принятому сегментированию наиболее выставляемыми на продажу являлись 1-комнатные квартиры (57%), а наименее выставляемыми – многокомнатные 2%) .

Данные проведенного анализа цен предложений в мае 2017 г. на первичном рынке квартир представлены в таблице 2.

Таблица 2 – Ценовая ситуация на первичном рынке квартир, руб./кв.м

Вторичный рынок квартир

Анализ динамики цен подразделен на две составляющие: долгосрочная (с интервалом 1 год) и краткосрочная (с интервалом 1 месяц) составляющие.

Долгосрочная динамика представлена на рисунках 10-12.

Рисунок 10 – Долгосрочная динамика средней цены предложений продажи 1 кв.м на вторичном рынке квартир в руб.

За исследуемый интервал времени (с 2009 г. по 2016 г.) средняя цена предложений продажи 1 кв. м на первичном рынке квартир выросла на 3 610 руб.

Рисунок 11 – Долгосрочная динамика средней цены предложений продажи 1 кв.м на вторичном рынке квартир в %

За исследуемый интервал времени (с 2009 г. 2016 г.) средняя цена предложений продажи 1 кв. м на первичном рынке квартир выросла на 10%.

Количество выявленных, обработанных и включенных в анализируемую выборку объявлений о продаже квартир на первичном рынке квартир представлено на рисунке 12:

Рисунок 12 – Количество объявлений о продаже квартир на вторичном рынке квартир

Для анализа краткосрочной динамики цен предложений продажи на вторичном рынке квартир были рассмотрены и отобраны доступные объявления предложений продажи в данном сегменте жилой недвижимости. В качестве базиса (100%) используется средний показатель за 2009 год (34 636 руб./кв.м). Результат представлен в таблице 3.

Таблица 3 – Краткосрочная динамика средних цен предложений продажи на вторичном рынке квартир, руб./кв.м

 

Декабрь 2016г.

Январь 2017г.

Февраль 2017

Март 2017

Апрель 2017

Май 2017

Средняя

38 875

38 940

38 942

38 879

38 719

38 559

Динамика

112%

112%

112%

112%

112%

111%

Выборка

8 366

7 450

6 801

7 745

7 439

7 196

Краткосрочная динамика средней цены предложений продажи на вторичном рынке квартир, выраженная в руб., в графическом виде представлена на рисунке 13:

Рисунок 13 – Краткосрочная динамика средней цены предложений продажи 1 кв.м на вторичном рынке квартир в руб.

Краткосрочная динамика средней цены предложений продажи на вторичном рынке квартир, выраженная в процентах, в графическом виде представлена на рисунке 14:

Рисунок 14 – Краткосрочная динамика средней цены предложений продажи 1 кв.м на вторичном рынке квартир в %

Количество выявленных, обработанных и включенных в анализируемую выборку объявлений о продаже квартир на вторичном рынке квартир представлено на рисунке 15:

Рисунок 15 – Количество объявлений о продаже квартир на вторичном рынке квартир

Анализ ситуации, сложившейся на вторичном рынке квартир может быть выполнен с точки зрения местонахождения объекта жилой недвижимости. Структура предложения, согласно принятому районированию г. Ставрополь, представлена на рисунке 16:

Рисунок 16– Структура предложения по районам города

Из проанализированных данных видно, что наибольший объем предложений, а именно 49%, находится в Юго-Западном районе, а наименьшим объемом представлены Другие районы – 10%.

Структура предложения на вторичном рынке квартир в выделенных сегментах представлена на рисунке 17:

Рисунок 17– Структура предложения согласно принятому сегментированию

Анализ показывает, что согласно принятому сегментированию наиболее выставляемыми на продажу являлись 1-комнатные квартиры (42%), а наименее выставляемыми – многокомнатные квартиры (4%) .

Данные проведенного анализа цен предложений в мае 2017 г. на вторичном рынке квартир представлены в таблице 4.

Таблица 4 – Ценовая ситуация на вторичном рынке квартир, руб./кв.м

1-комнатные квартиры

Средняя цена 1 кв. м 1-комнатных квартир первичного рынка в мае 2017 года

составила  32 302 руб. +/- 1,16%, изменение к предыдущему месяцу находится в рамках статистической погрешности, индекс к базису составляет 1,164 Минимальная цена 1 кв. м составила 16 666  руб., максимальная – 67 460 руб.

Средняя цена единой 1-комнатной квартиры первичного рынка составила 1 231 709 руб., минимальная – 632 000 руб., максимальная – 4 250 000 руб.

Средняя площадь 1-комнатных квартир первичного рынка составила 37,7 кв. м, минимальная – 20  кв. м, максимальная – 71 кв. м.

Средняя цена 1 кв. м 1-комнатных квартир вторичного рынка в мае 2017 года

составила  37 805 руб. +/- 0,66 %, изменение к предыдущему месяцу находится в рамках статистической погрешности, индекс к базису составляет 1,116 Минимальная цена 1 кв. м составила 19 000 руб., максимальная – 81 578 руб.

Средняя цена единой 1-комнатной квартиры вторичного рынка составила 1 448 431 руб., минимальная – 601 000 руб., максимальная – 4 700 000 руб.

Средняя площадь 1-комнатных квартир вторичного рынка составила 38,2 кв. м, минимальная – 20 кв. м, максимальная – 74 кв. м.

Результаты анализа в графическом виде представлены ниже:

Таблица 5 – Краткосрочная динамика средних цен предложений 1-комнатных квартир, руб./кв.м

Сегмент рынка

Декабрь 2016г.

Январь 2017г.

Февраль 2017

Март 2017

Апрель 2017

Май 2017

Индекс к базису

Первичный рынок

34 335

34 284

33 111

33 212

32 697

32 302

1,164

Вторичный рынок

39 363

38 525

38 259

38 507

38 181

37 805

1,116

Рисунок 18 –Краткосрочная динамика средней цены предложений, руб.

Рисунок 19 – Краткосрочная динамика средней цены предложений, %

2-комнатные квартиры

Средняя цена 1 кв. м 2-комнатных квартир первичного рынка в мае 2017 года составила  34 401 руб. +/- 1,8%, изменение к предыдущему месяцу находиться в рамках статистической погрешности, индекс к базису составляет 1,253. Минимальная цена 1 кв. м составила 21 454 руб., максимальная – 66 250 руб.

Средняя цена единой 2-комнатной квартиры первичного рынка составила 2 212 025 руб., минимальная -960 000 руб., максимальная – 8 240 000 руб.

Средняя площадь 2-комнатных квартир первичного рынка составила 63,2 кв. м, минимальная – 30 кв. м, максимальная – 127 кв. м.

Средняя цена 1 кв. м 2-комнатных квартир вторичного рынка в мае 2017 года

составила   39 102 руб. +/- 0,87%, изменение к предыдущему месяцу находится в рамках статистической погрешности, индекс к базисному месяцу составляет 1,187. Минимальная цена 1 кв. м составила 15 441 руб., максимальная – 80 000 руб.

Средняя цена единой 2-комнатной квартиры вторичного рынка составила 2 236 286  руб., минимальная – 630 000 руб., максимальная – 8 355 000 руб.

Средняя площадь 2-комнатных квартир вторичного рынка составила 56,3 кв. м, минимальная –25 кв. м, максимальная – 130кв. м.

Результаты анализа в графическом виде представлены ниже:

Таблица 6 – Краткосрочная динамика средних цен предложений 2-комнатных квартир, руб./кв.м

Сегмент рынка

Декабрь 2016г.

Январь 2017г.

Февраль 2017

Март 2017

Апрель 2017

Май 2017

Индекс к базисному месяцу

Первичный рынок

34 726

35 028

34 427

34 193

33 467

34 401

1,253

Вторичный рынок

39 837

39 825

39 790

39 845

39 516

39 102

1,187

Рисунок 18 –Краткосрочная динамика средней цены предложений, руб.

Рисунок 19 – Краткосрочная динамика средней цены предложений, %

3-комнатные квартиры

Средняя цена 1 кв. м 3-комнатных квартир первичного рынка в мае 2017 года составила  34 230 руб. +/- 3,05%, изменение к предыдущему месяцу находиться в рамках статистической погрешности, индекс к базису составляет 1,051. Минимальная цена 1 кв. м составила 18 807 руб., максимальная – 68 000 руб.

Средняя цена единой 3-комнатной квартиры первичного рынка составила 3 351 250 руб., минимальная – 1 200 000 руб., максимальная – 9 950 000 руб.

Средняя площадь 3-комнатных квартир первичного рынка составила 96,5 кв. м, минимальная –56 кв. м, максимальная –190 кв. м.

Средняя цена 1 кв. м 3-комнатных квартир вторичного рынка в мае 2017 года

составила  38 852 руб. +/- 1,52%, изменение к предыдущему месяцу находиться в рамках статистической погрешности, индекс к базису составляет 1,217. Минимальная цена 1 кв. м  составила 18 571 руб., максимальная – 165 413 руб.

Средняя цена единой 3-комнатной квартиры вторичного рынка составила 3 250 362 руб., минимальная – 1 130 000 руб., максимальная – 22 000 000 руб.

Средняя площадь 3-комнатных квартир вторичного рынка составила 80,8 кв. м, минимальная –42 кв. м, максимальная – 203 кв. м.

Результаты анализа в графическом виде представлены ниже:

Таблица 7 – Краткосрочная динамика средних цен предложений 3-комнатных квартир, руб./кв.м

Сегмент рынка

Декабрь 2016г.

Январь 2017г.

Февраль 2017

Март 2017

Апрель 2017

Май 2017

Индекс к базисному месяцу

Первичный рынок

36 667

36 034

36 261

35 064

34 057

34 230

1,051

Вторичный рынок

39 024

39 224

39 111

38 715

38 446

38 852

1,217

Рисунок 18 –Краткосрочная динамика средней цены предложений, руб.

Рисунок 19 – Краткосрочная динамика средней цены предложений, %

Многокомнатные квартиры

Средняя цена 1 кв. м многокомнатных квартир первичного рынка в мае 2017 года составила 38 006 руб. +/- 10,89%, изменение к предыдущему более 1%, что находиться в рамках статистической погрешности, индекс к базису месяцу составляет 1,385. Минимальная цена 1 кв. м составила 19 917 руб., максимальная – 67 750 руб.

Средняя цена единой многокомнатной квартиры первичного рынка составила

6 523 024 руб., минимальная – 2 800 000 руб., максимальная – 25 000 000 руб.

Средняя площадь многокомнатных квартир первичного рынка составила 162,5 кв. м, минимальная –100 кв. м, максимальная – 369 кв. м.

Средняя цена 1 кв. м многокомнатных квартир вторичного рынка в мае 2017 года составила 38 477 руб. +/- 4,12%, изменение к предыдущему более 1%, что находиться в рамках в рамках статистической погрешности, индекс к базисному месяцу составляет 1,189. Минимальная цена 1 кв. м составила 19 090 руб., максимальная – 116 666 руб.

Средняя цена единой многокомнатной квартиры вторичного рынка составила

4 650 066 руб., минимальная – 1 530 000 руб., максимальная – 35 000 000 руб.

Средняя площадь многокомнатных квартир вторичного рынка составила 113,5 кв. м, минимальная –60 кв. м, максимальная – 333 кв. м.

Полученные значения средних цен на первичном и вторичном рынке многокомнатных квартир могут быть объяснены тем, что в выделенном массиве данных удельный вес объектов, расположенных в центральном районе, на первичном рынке значительно превышает аналогичные показатели вторичного рынка (2/3 многокомнатных квартир первичного рынка расположены в центральном районе), что приводит к общему поднятию уровня средней цены многокомнатных квартир первичного рынка.

Результаты анализа в графическом виде представлены ниже:

Таблица 8 – Краткосрочная динамика средних цен предложений многокомнатных квартир, руб./кв.м

Сегмент рынка

Декабрь 2016г.

Январь 2017г.

Февраль 2017

Март 2017

Апрель 2017

Май 2017

Индекс к базисному месяцу

Первичный рынок

37 856

37 818

38 444

37 401

37 460

38 006

1,385

Вторичный рынок

37 275

38 184

38 608

38 449

38 732

38 477

1,189

Рисунок 18 –Краткосрочная динамика средней цены предложений, руб.

Рисунок 19 – Краткосрочная динамика средней цены предложений, %

Домовладения

Минимальная цена домовладения зафиксирована в «Северо-Западном» районе и составила 1 000 000 руб., максимальная в «Центре» – 65 000 000

Минимальная площадь домовладений–68 кв. м, максимальная – 730 кв. м.

Результаты анализа в графическом виде представлены ниже:

Таблица 9 – Диапазон цен и средняя цена предложения 1 кв. м домовладений на рынке жилой недвижимости г. Ставрополя

Район

домовладения

Диапазон цен , руб

Диапазон цен за 1 кв.м.

ср. цена за кв. м.

Юго-запад

1 540 000-30 400 000

26 464 –84 740

42 645

Северо-запад

1 000 000 –30 600 000

45 360-85 478

43 685

Центр

1 483 000-63 000 000

25 645 –140 650

55 387

Другие районы

1 350 000-24 550 000

26 449-58 646

40 265

Всего, руб./кв. м

1 000 000-65 000 000

25 645-140 650

45 496

Таблица 10 – Краткосрочная динамика средних цен предложений домовладений, руб./кв.м

Декабрь 2016г.

Январь 2017г.

Февраль 2017

Март 2017

Апрель 2017

Май 2017

43 462

44 256

45 332

45 282

45 978

45 496

Рисунок 20 –Краткосрочная динамика средней цены предложений, руб.

Рисунок 21 – Краткосрочная динамика средней цены предложений, %

Скидка на торг, согласно данным исследования «Коллективные экспертные оценки характеристик рынка недвижимости»*, при сделках с жилой недвижимостью:

– средняя скидка на цены квартир – 3% (расширенный интервал – от 2 до 7%);

– средняя скидка на цены жилых домов и коттеджей – 6% (расширенный интервал – от 3 до 10%).

Это коррелирует с данными ставропольских риэлтеров**, которые говорят о скидке на торг при совершении сделки с жилой недвижимостью в пределах 3 – 10% (среднее значение).

Тенденции и прогнозы

Долгосрочный анализ рынка жилой недвижимости свидетельствует о росте ценовых показателей во всех исследуемых сегментах в течение последних нескольких лет, а также некой стагнации/снижении в течение последнего 2016 года. Существенное влияние на это оказывает фактор быстрорастущего населения, поддерживающий высокий спрос на объекты жилой недвижимости. В связи с этим, прогноз ценовых показателей и уровня спроса для данных объектов в ближайшей перспективе затруднен.

Источники данных:

- Еженедельная газета «Все для вас», www.vdv-kavkaz.ru

- Городской сайт недвижимости www.1777.ru

Исполнитель:

специалисты отдела оценки недвижимости

Молибога Е. О

По интересующим вопросам обращаться по тел.: (8652) 56-55-33.



* Выполнено в соответствии с методологией РГР (Книга «Анализ рынка недвижимости для профессионалов» Г.М. Стерник, С.Г. Стерник-М.: ЗАО "Издательство "Экономика", 2009 - 606 с.)

* Лейфер, Л. А. Справочник оценщика недвижимости. Издание третье. Актуализированное и расширенное. / Л. А. Лейфер, Д. А. Щегурова. - г. Нижний Новгород : Приволжский центр финансового консалтинга и оценки, 2014

**- ИП Исаков А. К. «Бюро доходной недвижимости ПРАКТИК» (practic-realty@yandex.ru, www.practicrealty.narod.ru, тел. 37-13-29, сот. 21-75-59); ИП Балакирева В. М. центр Эксклюзивной недвижимости «Viptoria» (vip-tori@mail.ru тел. 91-80-47); ООО «СтавБизнесКонсалтинг» (г. Ставрополь, ул. Дзержинского, 2а, тел. 41-11-41); ООО «Консалт-бюро» (г. Ставрополь, ул. Мира, 264а оф.: 29, тел. (8652) 29-69-45, 37-30-36)

Rambler's Top100