Геннадий Стерник
сертификация
курсы
статьи
о компании
библиотека
мониторинг
конференции
об авторе, новости сайта, анонсы
ссылки
e-mail
e-mail
Интернет-агентство СТЕРНО.РУ
designed by NIKE
Ставрополь. Анализ рынка жилой недвижимости. Март 2018
(Елена Молибога, специалист отдела оценки, Айрат Валиуллин, специалист отдела оценки, Центр "Илекта")

Данный анализ проведен с целью определения реальной ситуации на рынке жилой недвижимости. Он выполнен на основе данных предложений продажи в настоящий момент наиболее полных и достоверных источников информации о рынке жилой недвижимости.

Наиболее существенное влияние на рынок недвижимости оказывают такие ценообразующие факторы как:

а) объективные факторы – это экономические факторы, которые определяют средний уровень цен конкретных сделок субъектами недвижимости. Их можно подразделить на макроэкономические (факторы, связанные с общей конъюнктурой рынка – налоги, пошлины, динамика курса доллара, инфляция, безработица, уровень и условия оплаты труда, потребность в объектах недвижимости, развитие внешнеэкономической деятельности и т.д.) и микроэкономические (факторы, характеризующие объективные параметры конкретных сделок);

б) физические факторы – местонахождение (удаленность от центра, степень развития инфраструктуры и транспортного сообщения, архитектурно-конструктивные решения, состояние объекта недвижимости, наличие коммуникаций);

в) факторы, влияющие на скорость продажи – количество аналогичных предложений, их соотношение со спросом именно в этой части города, характер сделки («прямая» или «встречная» продажа), юридическая «чистота» объекта;

г) факторы, связанные с феноменом массового сознания и факторы психологического характера (реклама, инфляционные ожидания, симпатии, осведомленность и т.д.).

Рынок жилой недвижимости может быть подразделен на первичный рынок квартир, вторичный рынок квартир и рынок домовладений. На первичном и вторичном рынке квартир могут быть выделены следующие сегменты: 1-комнатные, 2-комнатные, 3-комнатные и многокомнатные.

В рамках данного исследования, на территории г. Ставрополь выделяются следующие функциональные (географические) районы согласно общепринятому в населенном пункте районированию: Северо-Запад, Центр (вкл. Ботаника, Осетинка), Юго-Запад и Другие. Под «Другими» районами здесь и далее понимаются следующие районы: 204-й квартал, Мамайка, Ташла, Туапсинка, Чапаевка, а также районы, не выделенные по экономическому сегменту.

Дифференциация по классам качества (эконом, комфорт, бизнес, элитный) достаточно затруднена. Реально присутствуют классы эконом и комфорта, а также единичные предложения бизнес-класса, однако многие застройщики позиционируют свой продукт в более «высоких» сегментах (бизнес и элитный). Тем не менее, на наш взгляд, уровень цен, сложившийся на рынке в настоящее время, практически полностью исключает бизнес и тем более элитый, т.к. себестоимость такого строительства будет как минимум равна рыночной цене, а возможно и выше, что исключает прибыль предпринимателя как таковую.

Дифференциация также возможна по конструктивной схеме предлагаемых объектов на: кирпичные и каменные, панельные (включая «французскую» панель) и каркасно-монолитные дома.

Интервал осуществляемого исследования принят равным месяцу. В данном случае исследуемый месяц – март  2018 года

Общая структура предложения жилой недвижимости представлена на рисунке 1.

Рисунок 1 – Общая структура предложения

Анализ показывает, что наибольшую долю рынка жилой недвижимости представляют объекты вторичного рынка квартир (70%), а наименьшую – объекты первичного рынка квартир (14%) и домовладений (16%).

В целом рынок квартир можно разделить на первичный и вторичный рынок, цены на которых, при прочих равных условиях (площадь, месторасположение, планировка и т.д.) существенно отличаются. К первичному рынку были отнесены предложения о продаже квартир в домах, сданных в эксплуатацию не более 1 года назад, либо строящихся домах, а ко вторичному – квартиры в домах, сданных в эксплуатацию более 1 года назад.

Первичный рынок квартир

Анализ динамики цен подразделен на две составляющие: долгосрочная (с интервалом 1 год) и краткосрочная (с интервалом 1 месяц) составляющие.

Долгосрочная динамика представлена на рисунках 2-4.

Рисунок 2 – Долгосрочная динамика средней цены предложений продажи 1 кв.м на первичном рынке квартир в руб.

За исследуемый интервал времени (с 2009 г. по 2017 г.) средняя цена предложений продажи 1 кв. м на первичном рынке квартир выросла на 5 186 руб.

Рисунок 3 – Долгосрочная динамика средней цены предложений продажи 1 кв.м на первичном рынке квартир в %

За исследуемый интервал времени (с 2009 г. по 2017 г.) средняя цена предложений продажи 1 кв. м на первичном рынке квартир выросла на 17%.

Количество выявленных, обработанных и включенных в анализируемую выборку объявлений о продаже квартир на первичном рынке квартир представлено на рисунке 4:

Рисунок 4 – Количество объявлений о продаже квартир на первичном рынке квартир

Для анализа краткосрочной динамики цен предложений продажи на первичном рынке квартир были рассмотрены и отобраны доступные объявления предложений продажи в данном сегменте жилой недвижимости. В качестве базиса (100%) используется средний показатель за 2009 год (30 408 руб./кв.м). Результат представлен в таблице 1.

Таблица 1 – Краткосрочная динамика средних цен предложений продажи на первичном рынке квартир, руб./кв.м

 

Октябрь 2017

Ноябрь 2017

Декабрь 2017

Январь 2018 г.

Февраль 2018 г.

Март 2018 г.

Средняя

36 220

35 538

36 296

36 171

37 092

37 211

Динамика

119%

117%

119%

119%

122%

122%

Выборка

1 389

1 382

1 445

2 548

1 352

1 503

Краткосрочная динамика средней цены предложений продажи на первичном рынке квартир, выраженная в руб., в графическом виде представлена на рисунке 5:

Рисунок 5 – Краткосрочная динамика средней цены предложений продажи 1 кв.м на первичном рынке квартир в руб.

Краткосрочная динамика средней цены предложений продажи на первичном рынке квартир, выраженная в процентах, в графическом виде представлена на рисунке 6:

Рисунок 6 – Краткосрочная динамика средней цены предложений продажи 1 кв.м на первичном рынке квартир в %

Количество выявленных, обработанных и включенных в анализируемую выборку объявлений о продаже квартир на первичном рынке квартир представлено на рисунке 7:

Рисунок 7 – Количество объявлений о продаже квартир на первичном рынке квартир

Анализ ситуации, сложившейся на первичном рынке квартир может быть выполнен с точки зрения местонахождения объекта жилой недвижимости. Структура предложения, согласно принятому районированию г. Ставрополь, представлена на рисунке 8:

Рисунок 8– Структура предложения по районам города

Из проанализированных данных видно, что наибольший объем предложений, а именно 43%, находится в Юго-Западном районе, а наименьшим объемом представлен Северо-Западный район – 10%.

Структура предложения на первичном рынке квартир в выделенных сегментах представлена на рисунке 9:

Рисунок 9– Структура предложения согласно принятому сегментированию

Анализ показывает, что согласно принятому сегментированию наиболее выставляемыми на продажу являлись 1-комнатные квартиры (53%), а наименее выставляемыми – многокомнатные 2%) .

Данные проведенного анализа цен предложений в марте 2018 г. на первичном рынке квартир представлены в таблице 2.

Таблица 2 – Ценовая ситуация на первичном рынке квартир, руб./кв.м

Вторичный рынок квартир

Анализ динамики цен подразделен на две составляющие: долгосрочная (с интервалом 1 год) и краткосрочная (с интервалом 1 месяц) составляющие.

Долгосрочная динамика представлена на рисунках 10-12.

Рисунок 10 – Долгосрочная динамика средней цены предложений продажи 1 кв.м на вторичном рынке квартир в руб.

За исследуемый интервал времени (с 2009 г. по 2017 г.) средняя цена предложений продажи 1 кв. м на первичном рынке квартир выросла на 4 237 руб.

Рисунок 11 – Долгосрочная динамика средней цены предложений продажи 1 кв.м на вторичном рынке квартир в %

За исследуемый интервал времени (с 2009 г. 2017 г.) средняя цена предложений продажи 1 кв. м на первичном рынке квартир выросла на 12%.

Количество выявленных, обработанных и включенных в анализируемую выборку объявлений о продаже квартир на первичном рынке квартир представлено на рисунке 12:

Рисунок 12 – Количество объявлений о продаже квартир на вторичном рынке квартир

Для анализа краткосрочной динамики цен предложений продажи на вторичном рынке квартир были рассмотрены и отобраны доступные объявления предложений продажи в данном сегменте жилой недвижимости. В качестве базиса (100%) используется средний показатель за 2009 год (34 636 руб./кв.м). Результат представлен в таблице 3.

Таблица 3 – Краткосрочная динамика средних цен предложений продажи на вторичном рынке квартир, руб./кв.м

 

Октябрь 2017

Ноябрь 2017

Декабрь 2017

Январь 2018 г.

Февраль 2018 г.

Март 2018 г.

Средняя

38 635

38 661

39 492

39 142

39 119

39 297

Динамика

112%

112%

114%

113%

113%

113%

Выборка

6 647

6 652

6 954

7 167

7 295

7 777

Краткосрочная динамика средней цены предложений продажи на вторичном рынке квартир, выраженная в руб., в графическом виде представлена на рисунке 13:

Рисунок 13 – Краткосрочная динамика средней цены предложений продажи 1 кв.м на вторичном рынке квартир в руб.

Краткосрочная динамика средней цены предложений продажи на вторичном рынке квартир, выраженная в процентах, в графическом виде представлена на рисунке 14:

Рисунок 14 – Краткосрочная динамика средней цены предложений продажи 1 кв.м на вторичном рынке квартир в %

Количество выявленных, обработанных и включенных в анализируемую выборку объявлений о продаже квартир на вторичном рынке квартир представлено на рисунке 15:

Рисунок 15 – Количество объявлений о продаже квартир на вторичном рынке квартир

Анализ ситуации, сложившейся на вторичном рынке квартир может быть выполнен с точки зрения местонахождения объекта жилой недвижимости. Структура предложения, согласно принятому районированию г. Ставрополь, представлена на рисунке 16:

Рисунок 16– Структура предложения по районам города

Из проанализированных данных видно, что наибольший объем предложений, а именно 52%, находится в Юго-Западном районе, а наименьшим объемом представлены Другие районы – 11%.

Структура предложения на вторичном рынке квартир в выделенных сегментах представлена на рисунке 17:

Рисунок 17– Структура предложения согласно принятому сегментированию

Анализ показывает, что согласно принятому сегментированию наиболее выставляемыми на продажу являлись 1-комнатные квартиры (38%), а наименее выставляемыми – многокомнатные квартиры (3%) .

Данные проведенного анализа цен предложений в марте 2018 г. на вторичном рынке квартир представлены в таблице 4.

Таблица 4 – Ценовая ситуация на вторичном рынке квартир, руб./кв.м

1-комнатные квартиры

Средняя цена 1 кв. м 1-комнатных квартир первичного рынка в марте 2018 года

составила  34 967 руб. +/- 1,29%, изменение к предыдущему месяцу находится в рамках статистической погрешности, индекс к базису составляет 1,260 Минимальная цена 1 кв. м составила 23 475  руб., максимальная – 66 574 руб.

Средняя цена единой 1-комнатной квартиры первичного рынка составила 1 396 898 руб., минимальная – 650 000 руб., максимальная – 4 350 000 руб.

Средняя площадь 1-комнатных квартир первичного рынка составила 36,4 кв. м, минимальная – 22  кв. м, максимальная – 75 кв. м.

Средняя цена 1 кв. м 1-комнатных квартир вторичного рынка в марте 2018 года

составила  40 551 руб. +/- 0,62 %, изменение к предыдущему месяцу находится в рамках статистической погрешности, индекс к базису составляет 1,197 Минимальная цена 1 кв. м составила 20 550 руб., максимальная – 100 000 руб.

Средняя цена единой 1-комнатной квартиры вторичного рынка составила 1 628 475 руб., минимальная – 880 000 руб., максимальная – 6 700 000 руб.

Средняя площадь 1-комнатных квартир вторичного рынка составила 35,9 кв. м, минимальная – 22 кв. м, максимальная – 78 кв. м.

Результаты анализа в графическом виде представлены ниже:

Таблица 5 – Краткосрочная динамика средних цен предложений 1-комнатных квартир, руб./кв.м

Сегмент рынка

Октябрь 2017

Ноябрь 2017

Декабрь 2017

Январь 2018 г.

Февраль 2018 г.

Март 2018 г.

Индекс к базису

Первичный рынок

33 485

33 575

34 678

34 658

34 640

34 967

1,260

Вторичный рынок

38 267

38 245

39 023

38 811

39 056

40 551

1,197

Рисунок 18 –Краткосрочная динамика средней цены предложений, руб.

Рисунок 19 – Краткосрочная динамика средней цены предложений, %

2-комнатные квартиры

Средняя цена 1 кв. м 2-комнатных квартир первичного рынка в марте 2018 года составила 36 629 руб. +/- 1,98%, изменение к предыдущему месяцу находиться в рамках статистической погрешности, индекс к базису составляет 1,334. Минимальная цена 1 кв. м составила 22 362 руб., максимальная – 65 689 руб.

Средняя цена единой 2-комнатной квартиры первичного рынка составила 2 547 634 руб., минимальная -1 000 000 руб., максимальная – 5 500 000 руб.

Средняя площадь 2-комнатных квартир первичного рынка составила 66,8 кв. м, минимальная – 39 кв. м, максимальная – 115  кв. м.

Средняя цена 1 кв. м 2-комнатных квартир вторичного рынка в марте 2018 года

составила  40 055 руб. +/- 0,83%, изменение к предыдущему месяцу находится в рамках статистической погрешности, индекс к базисному месяцу составляет 1,216. Минимальная цена 1 кв. м составила 20 547 руб., максимальная – 82 034 руб.

Средняя цена единой 2-комнатной квартиры вторичного рынка составила 2 346 834  руб., минимальная – 750 000 руб., максимальная 7 600 000 руб.

Средняя площадь 2-комнатных квартир вторичного рынка составила 57,9 кв. м, минимальная –38 кв. м, максимальная – 127кв. м.

Результаты анализа в графическом виде представлены ниже:

Таблица 6 – Краткосрочная динамика средних цен предложений 2-комнатных квартир, руб./кв.м

Сегмент рынка

Октябрь 2017

Ноябрь 2017

Декабрь 2017

Январь 2018 г.

Февраль 2018 г.

Март 2018 г.

Индекс к базисному месяцу

Первичный рынок

34 882

34 911

35 574

36 365

36 275

36 629

1,334

Вторичный рынок

39 654

39 665

40 325

40 405

40 410

40 055

1,216

Рисунок 18 –Краткосрочная динамика средней цены предложений, руб.

Рисунок 19 – Краткосрочная динамика средней цены предложений, %

3-комнатные квартиры

Средняя цена 1 кв. м 3-комнатных квартир первичного рынка в марте 2018 года составила  36 201 руб. +/- 2,97%, изменение к предыдущему месяцу находиться в рамках статистической погрешности, индекс к базису составляет 1,111. Минимальная цена 1 кв. м составила 20 685 руб., максимальная – 65 000 руб.

Средняя цена единой 3-комнатной квартиры первичного рынка составила 3 645 687 руб., минимальная – 1 950 000 руб., максимальная – 7 600 000 руб.

Средняя площадь 3-комнатных квартир первичного рынка составила 95,3 кв. м, минимальная –60 кв. м, максимальная –224 кв. м.

Средняя цена 1 кв. м 3-комнатных квартир вторичного рынка в марте 2018 года

составила  38 947 руб. +/- 1,31%, изменение к предыдущему месяцу находиться в рамках статистической погрешности, индекс к базису составляет 1,220. Минимальная цена 1 кв. м  составила 18 254 руб., максимальная – 110 000 руб.

Средняя цена единой 3-комнатной квартиры вторичного рынка составила 3 465 634 руб., минимальная – 1 250 000 руб., максимальная – 16 000 000 руб.

Средняя площадь 3-комнатных квартир вторичного рынка составила 82,5 кв. м, минимальная –42 кв. м, максимальная – 220 кв. м.

Результаты анализа в графическом виде представлены ниже:

Таблица 7 – Краткосрочная динамика средних цен предложений 3-комнатных квартир, руб./кв.м

Сегмент рынка

Октябрь 2017

Ноябрь 2017

Декабрь 2017

Январь 2018 г.

Февраль 2018 г.

Март 2018 г.

Индекс к базисному месяцу

Первичный рынок

35 544

35 558

35 989

36 210

36 519

36 201

1,111

Вторичный рынок

39 224

39 291

40 025

39 540

39 565

38 947

1,220

Рисунок 18 –Краткосрочная динамика средней цены предложений, руб.

Рисунок 19 – Краткосрочная динамика средней цены предложений, %

Многокомнатные квартиры

Средняя цена 1 кв. м многокомнатных квартир первичного рынка в марте 2018 года составила 41 047 руб. +/- 10,43%, изменение к предыдущему более 1%, что находиться в рамках статистической погрешности, индекс к базису месяцу составляет 1,496. Минимальная цена 1 кв. м составила 23 576 руб., максимальная – 58 694 руб.

Средняя цена единой многокомнатной квартиры первичного рынка составила

5 274 673 руб., минимальная – 2 500 000 руб., максимальная – 8 500 000 руб.

Средняя площадь многокомнатных квартир первичного рынка составила 123,5 кв. м, минимальная –94 кв. м, максимальная – 186 кв. м.

Средняя цена 1 кв. м многокомнатных квартир вторичного рынка в марте 2018 года составила 37 634 руб. +/- 3,48%, изменение к предыдущему более 1%, что находиться в рамках в рамках статистической погрешности, индекс к базисному месяцу составляет 1,163. Минимальная цена 1 кв. м составила 20 512 руб., максимальная – 96 590 руб.

Средняя цена единой многокомнатной квартиры вторичного рынка составила

4 175 065 руб., минимальная – 1 630 000 руб., максимальная – 18 000 000 руб.

Средняя площадь многокомнатных квартир вторичного рынка составила 105,5 кв. м, минимальная –62 кв. м, максимальная – 267 кв. м.

Полученные значения средних цен на первичном и вторичном рынке многокомнатных квартир могут быть объяснены тем, что в выделенном массиве данных удельный вес объектов, расположенных в центральном районе, на первичном рынке значительно превышает аналогичные показатели вторичного рынка (2/3 многокомнатных квартир первичного рынка расположены в центральном районе), что приводит к общему поднятию уровня средней цены многокомнатных квартир первичного рынка.

Результаты анализа в графическом виде представлены ниже:

Таблица 8 – Краткосрочная динамика средних цен предложений многокомнатных квартир, руб./кв.м

Сегмент рынка

Октябрь 2017

Ноябрь 2017

Декабрь 2017

Январь 2018 г.

Февраль 2018 г.

Март 2018 г.

Индекс к базисному месяцу

Первичный рынок

40 968

38 109

38 943

37 451

40 934

41 047

1,496

Вторичный рынок

37 393

37 444

38 596

37 813

37 445

37 634

1,163

Рисунок 18 –Краткосрочная динамика средней цены предложений, руб.

Рисунок 19 – Краткосрочная динамика средней цены предложений, %

Домовладения

Минимальная цена домовладения зафиксирована в «Северо-Западном» районе и составила

1 200 000 руб., максимальная в «Центре» – 65 500 000

Минимальная площадь домовладений–65 кв. м, максимальная – 400 кв. м.

Результаты анализа в графическом виде представлены ниже:

Таблица 9 – Диапазон цен и средняя цена предложения 1 кв. м домовладений на рынке жилой недвижимости г. Ставрополя

Район

домовладения

Диапазон цен , руб

Диапазон цен за 1 кв.м.

ср. цена за кв. м.

Юго-запад

1 300 000-30 000 000

25 465 –85 765

48 351

Северо-запад

1 200 000 –33 500 000

40 250-89 799

47 247

Центр

1 550 000-65 500 000

26 575 –150 660

58 238

Другие районы

1 370 000-25 500 000

26 489-59 596

45 238

Всего, руб./кв. м

1 200 000-65 500 000

25 465-150 660

49 769

Таблица 10 – Краткосрочная динамика средних цен предложений домовладений, руб./кв.м

Октябрь 2017

Ноябрь 2017

Декабрь 2017

Январь 2018 г.

Февраль 2018 г.

Март 2018 г.

48 631

48 640

49 311

49 353

50 208

49 769

Рисунок 20 –Краткосрочная динамика средней цены предложений, руб.

Рисунок 21 – Краткосрочная динамика средней цены предложений, %

Скидка на торг, согласно данным исследования «Коллективные экспертные оценки характеристик рынка недвижимости»*, при сделках с жилой недвижимостью:

– средняя скидка на цены квартир – 3% (расширенный интервал – от 2 до 7%);

– средняя скидка на цены жилых домов и коттеджей – 6% (расширенный интервал – от 3 до 10%).

Это коррелирует с данными ставропольских риэлтеров**, которые говорят о скидке на торг при совершении сделки с жилой недвижимостью в пределах 3 – 10% (среднее значение).

Тенденции и прогнозы

Долгосрочный анализ рынка жилой недвижимости свидетельствует о росте ценовых показателей во всех исследуемых сегментах в течение последних нескольких лет, а также некой стагнации/снижении в течение последнего 2017 года. Существенное влияние на это оказывает фактор быстрорастущего населения, поддерживающий высокий спрос на объекты жилой недвижимости. В связи с этим, прогноз ценовых показателей и уровня спроса для данных объектов в ближайшей перспективе затруднен.

Источники данных:

- Еженедельная газета «Все для вас», www.vdv-kavkaz.ru

- Городской сайт недвижимости www.1777.ru

Исполнитель:

специалисты отдела оценки недвижимости

Молибога Е. О

По интересующим вопросам обращаться по тел.: (8652) 56-55-33.



* Выполнено в соответствии с методологией РГР (Книга «Анализ рынка недвижимости для профессионалов» Г.М. Стерник, С.Г. Стерник-М.: ЗАО "Издательство "Экономика", 2009 - 606 с.)

* Лейфер, Л. А. Справочник оценщика недвижимости. Издание третье. Актуализированное и расширенное. / Л. А. Лейфер, Д. А. Щегурова. - г. Нижний Новгород : Приволжский центр финансового консалтинга и оценки, 2014

**- ИП Исаков А. К. «Бюро доходной недвижимости ПРАКТИК» (practic-realty@yandex.ru, www.practicrealty.narod.ru, тел. 37-13-29, сот. 21-75-59); ИП Балакирева В. М. центр Эксклюзивной недвижимости «Viptoria» (vip-tori@mail.ru тел. 91-80-47); ООО «СтавБизнесКонсалтинг» (г. Ставрополь, ул. Дзержинского, 2а, тел. 41-11-41); ООО «Консалт-бюро» (г. Ставрополь, ул. Мира, 264а оф.: 29, тел. (8652) 29-69-45, 37-30-36)

Rambler's Top100